Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE LANGS HETLANDSGATA OG KJELDEVEGEN, BRYNE.

Transkript

1 Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE LANGS HETLANDSGATA OG KJELDEVEGEN, BRYNE. Plan nr Time Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Sjo Fasting as Revidert: Vedtatt av Time kommunestyre den xx.xx.xx i sak nn/nn Arkivnr: 1 PLANENS MÅLSETTING Målsettingen med planen er å utvikle Tunheim hageby, et godt, nytt boligområde med konsentrert småhusbebyggelse på Bryne. Det skal i tillegg planlegges et offentlig friområde og barnehagetomt på området. 2 FORMÅL Området reguleres til følgende arealformål, jf. Plan- og bygningsloven 12-5 BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, 1. ledd) Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse Barnehage Energianlegg Renovasjonsanlegg Lekeplass Annet uteoppholdsareal SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 2. ledd) Kjøreveg Fortau Gatetun/Gågate Gang-/sykkelveg Gangveg/gangareal Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn grøntareal Parkeringsplasser (på grunnen) GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, 3. ledd) Friområde HENSYNSSONER ( 12-6) Frisikt BESTEMMELSESOMRÅDER ( 12-7) Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 KRAV TIL BYGGESØKNAD Byggesøknad skal søkes samlet for hvert delfelt, dvs. for boliger inkl. garasje/carporter, boder, levegger, terrasser og forstøtningsmurer. Det stilles krav til at følgende skal dokumenteres: - Utomhusplan i målestokk 1:200 for delfeltet, som viser forhold til nåværende og framtidig terreng med terrengbearbeiding, tomtegrenser, plassering av bygg, murer og gjerder over 0,5 meter, belysning, beplantning, fast møblering og areal for lek og opphold, parkering og avkjørsler til offentlig vei og andre faste innretninger. 1

2 - Teknisk plan for vei, VA og overvannshåndtering skal inkludere offentlige veier, fortau, g/s-veier, utendørs belysning og tekniske installasjoner. Planen skal legge til rette for fordrøyning av overflatevann innen planområdet. - Før byggetillatelse kan gis skal det foreligge formingsveileder. Formingsveilederen skal være retningsgivende for byggesøknad og utomhusplaner. 3.2 PARKERING OG BRA Enheter med parkering i felles anlegg skal ha min. 1,5 p-plass per påbegynte 100kvm BRA og min. 1,5 parkeringsplass per boenhet. Boliger med parkering på egen tomt skal ha maks 2 parkeringsplasser. Min. én av parkeringsplassene skal være i garasje/carport. For delfelt BF20 og BF21 skal det være minst 1,5 parkeringsplass for hver påbegynt 100m2 BRA, og ikke mindre enn 1,5 parkeringsplass for hver boenhet. Det skal avsettes plass til minst en garasje/carport for hver boenhet over 50m2. Garasje/carport som ligger på boligtomt skal medregnes i BRA. BRA og BYA skal regnes ihht. Veileder om grad av utnytting, H2300 (2014). Fellesparkeringsanlegg på bakken eller under terreng skal ikke medregnes i BRA. Alle boliger skal ha avsatt plass til én sykkelparkering per 100m 2 BRA. Sykkelparkeringen trenger ikke være overbygget. 3.3 UNIVERSELL UTFORMING Krav om universell utforming skal legges til grunn for planlegging av felles utearealer og adkomstsoner. Lekeplasser skal, hvor det er mulig, ha adkomst og lekemuligheter tilpasset prinsippet om universell utforming. I de tilgjengelige boligene skal alle hovedfunksjoner være på inngangsplan, i samsvar med gjeldende teknisk forskrift. Innenfor planområdet skal 41 boliger være tilgjengelige. Disse skal fordeles på følgende delfelt: BK4, BF5B, BK6A, BK6B, BF7A, BF7B, BK8A, BK8B, BK10, BF 11, BF12A, BF12B, BK13, BF14, BK15, BK16 og BF KULTURMINNER Dersom det i forbindelse med gravearbeid kommer frem funn eller konstruksjoner, må arbeidet straks stanses, og fylkeskonservatoren få melding for en nærmere granskning på stedet jfr. Kulturminneloven 8, 2. ledd. 3.5 KOMMUNALTEKNISKE INSTALLASJONER OG INFRASTRUKTUR Vann og avløpsnett skal etableres iht. Kommunalteknisk norm for vann- og avløpsledninger. Tekniske planer for slike anlegg skal godkjennes av relevant myndighet. Hensynet til brannvannsdekning skal vies spesielt oppmerksomhet. Tiltak for fordrøyning kan legges inn i regulerte friområder, uteoppholdsareal parkeringsplasser, lekeplasser, barnehageområde og veiareal. Total avrenningsfaktor for hele utbyggingsområdet skal ikke overstige en verdi på 0,3. Konkrete løsninger for å nå dette målet skal godkjennes av Time kommune. 3.6 STØY Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012, samt kommunens retningslinjer skal legges til grunn for gjennomføring av detaljreguleringen. Ved boliger og annen støyømfintlig bebyggelse skal samlet støybidrag fra planområdet ikke overskride grenseverdiene i disse retningslinjene. Støyskjerming i tråd med T-1442/2012 og støyrapport for delfeltet skal være gjennomført før innflytting i boligene. Ved søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for evt. fasadetiltak som er nødvendig for å tilfredsstille støyforskriftens krav. 3.7 PLANER FOR MASSEHÅNDTERING, HÅNDTERING AV MATJORD 2

3 I forbindelse med planlegging og godkjenning av hovedanlegg for teknisk infrastruktur og veianlegg, og i forbindelse med opparbeidelse av delfelt innenfor planområdet, skal det redegjøres for håndteringen av dumpemasser og matjordressurser. Dumpemasser skal sikres forsvarlig håndtering og deponering. Matjord som blir overflødig som følge av utbygging skal sikres forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 BOLIGBEBYGGELSE (BK1, BK2, BK3, BK4, BF5A, BF5B, BK6A, BK6B, BF7A, BF7B, BK8A, BK8B, BF9A, BF9B, BK10, BF11, BF12A, BF12B, BK13, BK14, BK15, BK16, BK17A, BK17B, BK18A, BK18B, BF19, BF20 OG BF21) Fellesbestemmelser for boligbebyggelsen Antall boenheter Antall boenheter fremgår av bestemmelsene for hvert område og delfelt. Det tillates ikke å etablere seksjonerbare utleieleiligheter i bebyggelsen. Søknad om byggetillatelse - Alt fellesareal på bakkeplan skal søkes samtidig med første delfelt som det er felles for. - For delfelt med rekkehus/tomannsboliger skal hver rekke/tomannsbolig søkes samlet. - For delfelt med eneboliger skal det lages en byggesøknad for hver enebolig. - Boder, carporter og evt. overbygde sykkelparkeringsplasser skal søkes sammen med boligbebyggelsen. Tomtegrenser og byggesoner - I enkelte delfelt tillates det bygget mindre karnapper som overskrider byggesonen. På delfelt BF19 tillates det å bygge garasje/sportsbod under terreng, utover regulert byggesone. - Det tillates mindre opphengte takoverbygg ved inngangsparti utover byggesoner. Takoverbygg kan overskride byggesone med maks én meter. - Gjerder, beplantning eller annen innhegning skal plasseres minst 0,75m fra offentlig trafikkareal. - Det tillates ikke å bygge kjeller. Byggehøyder - Maksimalt tillatte byggehøyder er angitt i bestemmelser under hvert enkelt delfelt, og skal regnes fra ferdig gjennomsnittnivå av ferdig planert terreng. For delfelt BF19 og BF20, skal byggehøyde regnes fra gatenivå for boligens adkomstvei. - Takform og retning er angitt i plankart/bestemmelser for hvert enkelt delfelt, og skal være felles for alle boliger innenfor et delfelt. - Det tillates at regulerte høyder kan justeres med +/- 1,0 meter fra angitte høyder ved byggesøknad/teknisk plan for best mulig terrengtilpassing og overvannsløsninger. Carport/garasjer - Det tillates kun å oppføre frittstående carport/garasje dersom tomten har egen byggesone i plankartet. Der carport/garasje ikke er vist, skal garasje med parkering for min. én bil integreres i bygningskroppen. - Utforming av carporter, garasjer og sportsboder, skal samsvare med boligens utforming og materialbruk. Carportene skal være like innenfor samme delfelt. Garasjene på delfelt B20 kan varieres for å tilpasse den enkelte bolig, men skal utføres i henhold til formingsveileder. - Det tillates ikke takterrasser på carporter, med unntak av delfelt BF20. Utomhus - Arealer mellom og omkring boligene i hvert enkelt delfelt skal opparbeides etter en felles utomhusplan for feltet. - Del av tomt som er skravert som bestemmelsessone, skal opparbeides sammen med gatetun, etter egne bestemmelser. (Se egen paragraf, bestemmelsessone). Bestemmelsessone for gatetunn kan inngå i minstekravberegningen av hagedybde i BK15 og BK16. - Postkassestativ skal plasseres ved innkjørsel til hvert enkelt gatetun/boliggate. Terrengtilpasning - Bebyggelsen skal utformes og høydeplasseres slik at den i størst mulig grad følger terrengets form. 3

4 - Skjæringer og oppfyllinger skal gis en landskapsmessig karakter slik at virkningen av inngrepene blir minst mulig. Forstøtningsmurer skal utføres i stedstøpt betong eller tegl, og planlegges og søkes sammen med bebyggelsen. - Terrasser på bakkeplan kan ligge maks 0,5m over terreng. Estetikk/Utforming av bebyggelsen Det er viktig for hagebyens uttrykk at det sikres en helhetlig utforming av bebyggelsen og gatetunene. Formingsveilederen skal bl.a. beskrive utvendig farge- og materialbruk, utførelse av belistning, beslag, takrenner og nedløp, mindre takoverbygg, gjerder, murer og andre veggelementer, samt utforming av gatetun med beplantning, belegg og overganger. For å sikre et helhetlig uttrykk innenfor planområdet, skal alle boliger av samme type ha samme utførelse. De ulike boligtypene er definert på følgende måte: - Atriumshus (BK4, BK15 og BK16) - Rekkehus (BK1, BK2 og BK3) - Rekkehus med atrium (BK17A, BK17B, BK18A og BK18B) - Sokkelhus (BF19) - Eneboliger og tomannsboliger (BF5A, BF5B, BK6A, BK6B, BF7A, BF7B, BK8A, BK8B, BF9A, BF9B, BK10, BF 11, BF12A, BF12B, BK13, BF14 og BF20) Formingsveilederen er bestemmende for formgivningen av bebyggelse og uteområder, og skal være retningsgivende for byggesaksbehandlingen Område A (BK1, BK2 og BK3) 25 boenheter, rekkehus. Etasjer: Det tillates bebyggelse i to etasjer. Tak: Bebyggelsen skal ha saltaksform. Møneretning er angitt på plankart. Innenfor en og samme rekke skal mønets plassering varieres for annet hvert hus, for å bryte opp bebyggelsen. Maks gesims tillates kun på én side av huset. Gesims på motsatt side må være min. én meter lavere. Takvinkel: min. 20 Maks høyde: Maks gesims: 6m (maks 5m på andre siden av huset) Maks møne: 8m Parkering: 1 biloppstillingsplass per boenhet i felles parkeringsanlegg, 0,5 p-plass per boenhet på felles parkering på bakken. Sportsbod: Sportsbod på 5m 2 tillates etablert utenfor byggesone, i hage. Plassering av sportsbod skal vises i tegninger som leveres ved byggesøknad. For å oppnå et variert uttrykk på bebyggelsen, skal den prosjekteres slik at det planlegges sprang for hver parsell enten i gesims eller fasade. Nivåforskjell i gesims/sprang i fasade skal skje i hele parsellens bredde. Det kan etableres bislag ved inngangspartiet til hvert rekkehus, utenfor regulert byggesone. Disse tillates med inntil 1,2m dybde, inntil 3m bredde og opptil 3m høyde. Takvinkel på bislag skal være 0-6. Utforming av bislag skal samordnes for hele del A. Det tillates balkonger med bredde inntil 3m. Disse kan bryte byggegrense med inntil 1,2m. Det tillates ikke søyler for balkongene. Hver boenhet skal ha 50m 2 uteoppholdsareal på bakkeplan. Det skal etableres en felles hekk av Vanlig liguster på sørsiden av hagene mot Hetlandsgata samt på siden av alle enderekkehus før innflytting, mot f_lek1 og f_au1. Hekken skal ikke overskride en høyde på 1,2m. Mellom hver bakhage skal det før innflytting etableres et tre-gjerde samt lave forstøtningsmurer av betong for å ta opp høydeforskjeller, maks høyde 1,2m. Det skal i tillegg plantes ett lite blomstrende/solitært tre i hver hage på området i forbindelse med opparbeidelse av tomt. Valg av treslag skal gjøres av landskapsarkitekt og skal fremgå av gjeldende Utendørsplan. Trærne skal på delfelt BK1 og BK2 plasseres i hekken som etableres ut mot Hetlandsgata. BK1 (m 2 ) BK2 (m 2 ) BK3 (m 2 ) Maks BYA Maks BRA

5 4.1.3 Område B (BK4, BF5A, BF5B, BK6A, BK6B, BF7A, BF7B, BK8A, BK8B, BF9A, BF9B, BK10, BF11, BF12A, BF12B, BK13, BF14 og BK15) 38 boenheter innenfor området: eneboliger, tomannsboliger og atriumshus Delfelt BK4 og BK15 (6 boenheter) Bebyggelsen innenfor delfelt BK4 og BK15 skal være atriumshus. Etasjer: Det tillates bebyggelse i én og to etasjer. Det er angitt på plankart hvor bebyggelsen ikke kan overskride én etasje. Tak: Bebyggelsen skal ha pulttak med laveste gesims inn mot atrium. Minste takvinkel for bebyggelse i to etasjer : 28 Minste takvinkel for bebyggelse i en etasje: 15 Gesimser mot atrium skal ha lik høyde. Det tillates ikke variasjon i byggehøyder innenfor delfeltene. Maks høyde en etasje: Maks høyeste gesims: 5m Maks laveste gesims: 3.5m Maks høyde to etasjer: Maks høyeste gesims: 8m Maks laveste gesims: 3.5m Parkering: Det skal etableres garasje med plass til en bil, samt sportsbod, i bygningskroppen. I tillegg skal det avsettes plass til én parkering på egen tomt i bestemmelsessone. I delfelt BK15 skal det etableres et gjerde/mur med høyde minimum 1,2m og maks 1,5m rundt atriet. Det kan etableres port i denne, og den skal ha samme materialbruk som bolighuset. Plassering av gjerde/mur skal tilpasses tomtesituasjon. Det tillates ikke utkragede balkonger. BK4(m 2 ) BK15(m 2 ) Maks BYA pr. tomt Maks BRA pr. tomt Delfelt BF5A, BF5B, BK6A, BK6B, BF7A, BF7B, BK8A, BK8B, BF9A, BF9B, BK10, BF11, BF12A, BF12B BK13, OG BF14. (32 boenheter) Vertikaldelte boliger kan bygges uten felles vegg, som eneboliger, dersom man ikke bebygger hele byggesonen. Etasjer: Det tillates bebyggelse i to etasjer. Tak: Bebyggelsen skal ha saltak. Møneretning er angitt i plankart. Minste takvinkel: 45 Byggesoner som tillates å være maks. 1 etasje skal ha flatt tak. Maks høyde: Maks møne: 8m Parkering: Det skal etableres garasje med plass til en bil, samt sportsbod, i bygningskroppen. Det skal i tillegg avsettes plass til parkering for én bil innenfor bestemmelsessone på tomten. Det skal oppføres et gjerde/mur mellom bestemmelsessone og hage langs gatetun på tomter hvor boliger ligger med gavlfasade mot gatetun. Gjerdet/muren skal ha en høyde på 1.20m langs hele gatetunet. Det skal etableres port i muren i forbindelse med inngangsparti til boliger. Boliger som i plankart ikke har regulert mulighet for utbygg i hage, tillates at inntil 1/3 av fasaden ut mot hage overskrider byggegrensen i første etasje med inntil 1,2m. Taket på utstikkende bygningsdel skal følge takfall på hovedvolum, med samme vinkel. Beplantning i eiendomsgrensene mellom hager skal være hekk av Vanlig liguster, høyden skal ikke overskride 1.2m. Hekken skal etableres ved opparbeidelse av tomtene. DDD DELFELT BF5A(m 2 ) BF5B(m 2 ) BK6A(m 2 ) BK6B(m 2 ) BF7A(m 2 ) MAKS BYA pr tomt MAKS BRA pr tomt DEL DELFELT BF7B(m 2 ) BK8A(m 2 ) BK8B(m 2 ) BF9A(m 2 ) BF9B(m 2 ) MAKS BYA pr tomt MAKS BRA pr tomt DIFJ DELFELT BK10(m 2 ) BF11(m 2 ) BF12A(m 2 ) BK12B(m 2 ) BK13(m 2 ) MAKS BYA pr tomt

6 MAKS BRA pr tomt DIFJ DELFELT BF14(m 2 ) MAKS BYA 130 MAKS BRA Område C (BK16, BK17A, BK17B, BK18A OG BK18B, BF19, BF20) 39 boenheter: rekkehus med atrium og eneboliger Delfelt BK16 (5 enheter - atriumshus) For delfelt BK16 gjelder bestemmelsene for Atriumshus BK4 og BK15. DELFELT BK16(m 2 ) Maks BYA 170 Maks BRA Delfelt BK17A, BK17B, BK18A OG BK18B (22 enheter - rekkehus) Etasjer: Det tillates bebyggelse i én og to etasjer. Det er angitt på plankart hvor det kun tillates én etasje. Det tillates at 2. etasje krages utover byggegrense mot hage med inntil én meter. I BK17 tillates en utkragning på inntil 70% av fasadens lengde. I BK18 tillates utkragning i hele fasadens lengde. Tak: Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maks høyde: Maks gesims for bebyggelse i én etasje: 3,3m Maks gesims for bebyggelse i to etasjer: 6,3m Maks høyde carport: 2,8m Parkering: Carport med plass til en bil er vist i plankart. Carport skal etableres i grense ut mot bestemmelsessone for gatetun. Taket tillates å krages ut over byggesone, ut i bestemmelsessone, med inntil én meter. Løsningen må være lik for alle boligene i samme gatetun. Søyler/vegger må være innenfor byggesone. Det skal i tillegg avsettes plass til parkering for én bil innenfor bestemmelsessone på hver enkelt tomt. Sportsbod: For BK17 skal sportsbod plasseres i forlengelse av carport/integrert i bygningskropp. For BK18 skal sportsbod plasseres i forlengelse av carport. Dersom man bebygger hele byggesonen, skal det etableres et atrium i hver bolig, med min. størrelse 15m 2. Atriet kan ikke overbygges. Dersom atriet ikke bygges ut skal dette arealet tilfalle hagen. Det skal oppføres gjerde i henhold til formingsveileder mellom bestemmelsessone og hage. Gjerdet skal ha en høyde på 1.20m langs hele gatetunet. Det skal etableres port i muren i forbindelse med inngangsparti til boliger. Skille mellom hager skal være gjerder/murer i henhold til formingsveileder. Skille mellom hager og f_au5 skal ha en høyde på 1,5m. DELFELT BK17A(m 2 ) BK17B(m 2 ) BK18A(m 2 ) BK18B(m 2 ) MAKS BRA MAKS BYA Delfelt BF19 (8 enheter) Delfelt BF19 skal utføres som eneboliger med to etasjer+u. Etasjer: Etasjehøyder er angitt på plankart. Tak: Bebyggelsen skal ha saltak. Møneretning er angitt i plankart. Minste takvinkel: 45 Bygningsdeler på 1 etasje+u skal ha flatt tak. Maks høyde: Maks møne, 2 etasjer+u: 10.8m Maks gesims, 1 etasje+u: 6.5m Parkering: Det skal etableres garasje i underetasje. Dersom garasje etableres uten boligareal i 1. etasje, skal det etableres gjerde i samme utførelse som bygningskroppen langs garasjens gesims. Det tillates å etablere uteplass på garasje. Garasje kan overskride byggesonen under terreng, mot sørvest. Det skal i tillegg etableres plass til parkering av én bil innenfor bestemmelsessone på hver enkelt tomt. 6

7 Sportsbod: Sportsbod skal etableres i forbindelse med garasje. Dersom det er ønskelig, kan sportsbod legges under terreng, i bakkant av garasje. Det tillates da at denne overskrider byggesonen. Det skal etableres utvendig trapp fra gatetun og opp til hage. Beplantning i eiendomsgrensene mellom hager skal være hekk av Vanlig liguster, høyden skal ikke overskride 1.2m. Hekken skal etableres ved opparbeidelse av tomtene. DELFELT BF19(m 2 ) Maks BYA pr tomt 125 Maks BRA pr tomt Delfelt BF20 (4 enheter) Det skal etableres fire eneboliger innenfor delfelt BF20. Detlfelt BF20 skal utføres som eneboliger med to etasjer+u. Etasjer: Det tillates bebyggelse i 2+u etasjer. Terreng foran underetasje skal ligge i samme nivå som fortau. Tak: Bebyggelsen skal ha saltak. Møneretning er angitt i plankart. Minste takvinkel: 45 Garasje/carport skal ha flatt tak. Maks høyde: Maks møne: 8 m Maks gesims garasje: 3m. Ved eventuell takterrasse tillates maks gesims 4m. Parkering: Garasje plasseres som vist i plankart. Det tillates takterrasse på carport/garasje. Det tillates balkonger. Disse kan bryte byggegrense med inntil 1,2m. Sportsbod integreres i bygningskropp. Beplantning i eiendomsgrensene mellom hager og mot fortau skal være hekk av Vanlig liguster, høyden skal ikke overskride 1.2m. Hekken skal etableres ved opparbeidelse av tomtene. DELFELT BF20(m 2 ) Maks BYA 140 Maks BRA Eksisterende boliger (BF21) Dersom delfeltet skal fortettes, skal det utarbeides ny detaljregulering for delfeltet. Søknadspliktige tiltak innenfor delfeltet og ny regulering skal tilpasses gjeldende formingsveileder for planen. 4.2 BARNEHAGE (o_b1) Område o_b1 reguleres til barnehage. Maks tillatt BRA for barnehagebygget er 1500m2. I tillegg kan det etableres frittliggende bygninger på inntil 20m2 utenfor byggegrensen. Barnehagen kan bygges i 2 etasjer. Maksimalt tillatt gesimshøyde ved saltak og laveste gesims ved pulttak er 5m. Maksimalt tillatt mønehøyde og høyeste gesims pulttak er 9,5m. Ved flatt tak er maksimal takhøyde 8m. Parkeringsplass o_p6 og oppstilling for søppel, o_r3 tilhører barnehagetomta, og skal opparbeides som vist på plankartet. Utvendig lekeareal skal utføres som en kombinasjon av naturlekeareal og opparbeidet lekeareal. Det skal etableres to porter ut mot gang og sykkelveg, én port inn til parkeringsplass, og én port direkte inn til barnehagen. Det skal utarbeides utomhusplan som viser plassering av bygg, uteområder, sykkelparkering, parkering og annet trafikkareal samt. evt. skjermingstiltak ifm. utarbeidelse av tekniske planer, som skal godkjennes av kommunen ved byggesøknad. 4.3 ENERGIANLEGG (E1) Det er avsatt plass for energianlegg i tråd med spesifikasjoner fra Lyse Elnett AS midt på planområdet, i forbindelse med samlevei (allé). Nettstasjonen skal etableres i tilstrekkelig grad før brukstillatelse gis til boligene på området. 4.4 RENOVASJONSANLEGG (o_r1, o_r2 og o_r3) 7

8 Områdene regulert til o_r1 og o_r2 skal ha nedgravde avfallscontainere. Utforming og antall skal dimensjoneres etter Time kommunes avfallstekniske norm. Det kan gis tillatelse til redusert antall beholdere. o_r1 og o_r2 er renovasjonsanlegg for den nye boligbebyggelsen innenfor planområdet. o_r3 er felles for o_b1 Eksisterende boligbebyggelse (BF21) beholder tilsvarende løsning for renovasjon som de har i dag. 4.5 LEKEPLASS (o_lek1, f_lek1, f_lek2, f_lek3, f_lek4 og f_lek5) Kvartalslek Lekeplass o_lek1 skal være offentlig. Kvartalslekeplassen for området skal ivareta lekefunksjoner for små og større barn. Kvartalslekeplassen skal utarbeides som en større aktivitetssone i parkdraget. Som del av kvartalslek skal det bygges opp enkle terrengformer som gir mulighet for eksempelvis breie terrengsklier. Det grønne parkpreget skal ivaretas gjennom bruk av gress som gjennomgående overflate. Det tillates innslag av støpt, grønnfarget gummidekke i ulike valører, gummi-armert gress eller kunstgress som dekke. Kvartalslekeplassen skal være en del av overvannshåndteringen. Beplantning, som frittvoksende busker og trær skal etableres som del av lekeplassen. Beplantningen skal bestå av større løvfellende trær, som ask, bøk, pil samt mindre blomstrende trær og busker. Mellom BK15 og kvartalslek skal det etableres en grønn buffer av åpen beplantning. Det skal sikres tilkomst til kvartalslekeplass for vedlikehold. Kvartalslekeplassen skal opparbeides i henhold til Norm for Utomhusanlegg i Sør Rogaland. Sandlek Lekeplass f_lek1, f_lek 2, f_lek3, f_lek4 og f_lek 5 er sandlekeplasser for den nye bebyggelsen. f_lek1 er felles for område A. f_lek2, f_lek3 og f_lek4 er felles for område B f_lek5 er felles for område C, og skal bestå av to lekeområder á min. 150m 2. Det skal lages egen plan og formingsveileder for sanlekeplassene. Sandlekeplassene skal prosjekteres i henhold til formingsveileder ved utarbeidelse av teknisk plan for området. Sandlekeplassene skal ha en felles karakter og utforming, men man kan variere lekefunksjoner og type møblering innenfor hver enkelt lekeplass, slik at innholdet varierer fra sted til sted. Sandlekeplassene skal beplantes med blomstrende frukttrær og busker, samt stauder og vintergrønt. Gulvet skal utgjøre en del av fordrøyningsløsningen og bestå av gress, grus, permeable belegg og gummibelegg. 4.6 ANNET UTEOPPHOLDSAREAL Områder regulert til f_au skal være felles uteoppholdsareal. Områdene skal opparbeides i forbindelse med utbygging av tilstøtende delfelt. Det skal utarbeides detaljerte planer for hvert felles uteoppholdsareal av Landskapsarkitekt i henhold til formingsveileder ved utarbeidelse av teknisk plan for området. Vedlikehold av beplantning skal beskrives i detalj av Landskapsarkitekt og organiseres av vellag på området f_au1 er bilfri adkomst til boligene i område A (BK1, BK2 og BK3). f_au1 skal være stengt for biltrafikk, men tillatt å kjøre i for utrykningskjøretøy eller ved varelevering/flytting. Arealet skal utformes som en plass med gjennomgående belegg av marktegl og permeable dekker. Det skal etableres 50 cm høye sittebenker av marktegl for å ta opp terrengforskjeller. Disse skal fungere som markering av plantefelt med bunndekkende stauder og prydgress samt mindre blomstrende trer og busker som syrin, søtmispel, japansk lønn og prydkirsebær. Ved hovedadkomst til planområdet plantes det 3 trær av type hestekastanje, størrelse Ø cm. 8

9 f_au2, f_au3 og f_au4 er stiforbindelser gjennom bebyggelsen, som går fra gatetun til gatetun, og fra sandlekeplasser til gatetun. Stiforbindelser skal være trinnfrie og utføres med skiftende belegg av asfalt og støpt, grønnfarget gummidekke. Gjennomgående bunndekke skal være gressplen, og beplantningen skal bestå av bunndekkende stauder og prydgresser samt mindre blomstrende trer og busker som syrin, søtmispel og prydkirsebær. Som romskapende elementer kan det benyttes espalier med klatreroser. Det skal brukes planter som utviser stor sesongvariasjon. Det skal utarbeides detaljerte planer av Landskapsarkitekt før utbygging. Disse skal baseres på vedtatt formingsveileder. Vedlikehold av stiforbindelsene skal beskrives i detalj av Landskapsarkitekt og organiseres av vellag på området. f_au5 er et felles uteoppholdsareal som ligger langs alléen. Oppholdsplasser langs med alléen skal være trinnfrie og opparbeides med et belegg av steinstøv. En 50 cm høy, støpt kant av betong med nedfelte sittefelt av tre danner avgrensning mot et plantefelt. Vedlikehold av steinstøv og beplantning skal beskrives i detalj av Landskapsarkitekt og organiseres av vellag på området. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 KJØREVEG (o_v1, f_v2, o_v3, o_v4) Ved teknisk planlegging skal det vurderes fartsdempende tiltak. Trygge krysningspunkter for myke trafikanter skal sikres. Vegene regulert til o_v(1, 3 og 4) skal være offentlige, og utarbeides i henhold til kommunalteknisk vegnorm for Jæren, Time kommune. f_v1 er adkomstveg til BF21 og område A, BK1, BK2 og BK3. f_v2 er felles adkomsveg for boligene innenfor delfelt BF20. o_v3 er hovedadkomstveien inn til boligområdet. Denne skal opparbeides som en allé av spisslønn plantet i rabatter som etableres på hver side av kjørebanen. Rabatter er vist i plankart. Trærne skal plantes i størrelse Ø cm og bindes opp med stk 2 runnstokk pr. træ. Trærne skal plantes med innbyrdes avstand 6m i samtlige rabatter langs veien. 5.2 FORTAU (o_f1, o_f2, o_f3 og o_f4) Områdene regulert til o_f skal være offentlige. Fortauene skal opparbeides i henhold til kommunalteknisk vegnorm for Jæren, Time kommune. 5.3 GATETUN (f_gt1, f_gt2, f_gt3, f_gt4, f_gt5, f_gt6 og f_gt7) Arealene merket med f_gt er regulert til gatetun, og er felles adkomstveier til boligene som ligger langs dem. Det tillates små justeringer av formålsgrense mellom boligtomter og gatetun, dersom det er ønskelig ved prosjektering av boligene. Kjøresone (gatetun) skal være 4m bred, og kan ikke ligge nærmere bebyggelsen enn 2m. Arealene regulert til gatetun skal opparbeides, sammen med de delene av boligtomter som er markert med bestemmelsessone. Det skal foreligge opparbeidelsesplan for gatetun sammen med søknad om byggetillatelse for første delfelt som gatetunet er felles for Bestemmelser for prosjektering og utførelse av gatetunene finnes under 8, Bestemmelsesområder. Innenfor gatetunene tillates bare marktegl som belegg. Kotehøyder for ferdig terreng for gatetunene er angitt på plankartet. F_GT1 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK4, BF5A og BF5B. F_GT2 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK6A, BK6B, BF7A OG BF7B. F_GT3 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK8A, BK8B, BF9A og BF9B. F_GT4 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK10, BF11, BF12 A og BF12B. F_GT5 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK13, BF14 og BK15. 9

10 F_GT6 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK16, BK17A og BK17B. F_GT7 skal være felles gatetun for boligene innenfor delfelt BK18A, BK18B og BF GANG-/SYKKELVEG (o_gs1, o_gs2 og o_gs3) Områdene regulert til o_gs skal være offentlige. Gang- og sykkelvegene skal opparbeides i henhold til kommunalteknisk vegnorm for Jæren, Time kommune. 5.5 ANNEN VEGGRUNN TEKNISKE ANLEGG Område regulert til annen veggrunn tekniske anlegg er adkomst og manøvreringsareal i forbindelse med nettstasjon, samt rabatter i forbindelse med rundkjøring og fotgjengeroverganger. Områdene regulert til annen veggrunn skal være offentlige. 5.6 ANNEN VEGGRUNN GRØNTAREAL Områdene regulert til annen veggrunn -grøntareal skal opparbeides som grøntrabatter og beplantes. Områdene regulert til annen veggrunn skal være offentlige. 5.7 PARKERING f_p1, o_p2, f_p3, f_p4, f_p5 og o_p6 og f_p7) Områdene regulert til parkeringsplasser skal opparbeides til parkeringsplasser med det antall plasser som er vist på plankartet. Offentlige parkeringsplasser skal opparbeides iht. gjeldende normer. Felles parkeringsplasser skal opparbeides med innslag av armert gress i form av betongheller. f_p1, o_p2, f_p3, f_p4, f_p5 og f_p7 er gjesteparkeringsplasser for den nye boligbebyggelsen. o_p6 er parkeringsplass for barnehagen, og skal opparbeides med det antall parkeringsplasser som er vist på plankartet, inkludert parkering for sykler og bevegelseshemmede. På hverdager mellom kl og skal parkeringsplassen være reservert for barnehagen. På andre tidspunkt kan parkeringsplassen benyttes som gjesteparkering for boligbebyggelsen. I forbindelse med parkeringsplass f_p1 skal det etableres et parkeringsanlegg med plass til maksimum 25 biler. Dette er parkering for delfelt BK1, BK2 og BK3. Det tillates parkering i to etasjer pluss kjeller. Plassering og størrelse på parkeringsanlegg er vist i plankart. Parkeringsanlegget skal ha flatt tak. Maks gesims 6m. 5.8 OVERVANN OG FLOMVEIER Alle regulerte friområder, uteoppholdsareal, parkeringsplasser, lekeplasser, barnehagetomt og veiareal skal kunne benyttes i forbindelse med overvannsløsninger, som f.eks. fordrøyning av offentlige og private områder. Total avrenningsfaktor for hele utbyggingsområdet skal ikke overstige en verdi på 0,1. Konkrete løsninger for å nå dette målet skal godkjennes av Time kommune. Rekkefølgekrav om at før brukstillatelse innenfor området gis, skal det sikres etablerert flomvei fra o_lek6 til ballplass nord for planområdet. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 FRIOMRÅDE (o_fri1, o_fri2, o_fri3, o_fri4 og o_fri5) Områdene regulert til o_fri er offentlige friområder, og skal opparbeides med en overordnet karakter som grønn bypark. Parkdraget skal bestå av frittstående trær i gress, og en gangveg som slynger seg gjennom lave, 1-2m høye terrengformer. Det skal etableres lave, støpte sittemurer der gangvegen kommer i kontakt med terrengformene. Landskapsplan vedlagt planforslaget skal være retningsgivende for prosjektering og opparbeidelse av stiforbindelsene med sine terrengformer og sittebenker. Beplantningen i parkdraget skal bestå av større løvfellende trær, som ask, bøk, pil, bøk, fuglekirsebær, sølvpoppel samt mindre blomstrende trær og frukttrær. Det skal etableres sittebenker, og i områdene rundt disse skal det etableres større, sammenhengende bedd av robuste stauder og prydgress. Det skal etableres belysning i parkdraget, som skal bestå av lave parklamper langs gangveiene og pullertlamper på møteplassene. Kvartalslek skal innarbeides i friområdet. Det tillates at formålsgrensene for kvartalslek og friområder justeres internt i forbindelse med prosjektering av kvartalslek, slik at kvartalslek på best mulig måte kan integreres i byparken. I enden av alleen (o_v3) skal det etableres en plass, Tunet, som vist i illustrasjonsplan. 10

11 Innenfor tunet nyttes marktegl og permeable belegg. Det skal plantes minimum 3 trær av type hestekastanje, plantestørrelse ø18-20 cm. Tunet skal møbleres i henhold til formingsveileder. Friområdene skal opparbeides i henhold til Norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. 7 HENSYNSSONER 7.1 FRISIKT I områder vist som frisiktsone sal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3 meter over tilstøtende vegers nivå. Parkering, lagring, skilttavler og tekniske installasjoner tillates ikke innenfor frisiktsone. Høydebegrensingen gjelder også for evt. støttemurer og beplantning. Høystammede trær er tillatt. 8 BESTEMMELSOMRÅDER 8.1 FUNKSJONS- OG KVALITETSKRAV TIL BYGNINGER, ANLEGG OG UTEAREALER Boligtomter som har adkomst fra gatetun (f_gt1, f_gt2, f_gt3, f_gt4. F_GT5, f_gt6 eller f_gt7) har alle et område på sin tomt som er regulert til bestemmelsesområde med funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer. Denne sonen skal opparbeides som del av gatetunet som den ligger inntil, og etter de bestemmelser som er fastsatt under gatetun-formålet, i tillegg til bestemmelser for utforming som følger under. Et gatetun, samt alle bestemmelsesområder som grenser til dette, skal opparbeides samtidig, og det skal utarbeides en felles plan for hele denne sonen. Planen skal legges ved søknad om byggetillatelse for første delfelt som grenser mot det aktuelle gatetunet. Innenfor bestemmelsessonen på hver enkelt boligtomt skal det etableres plass for min. én bil, samt minimum ett felt med beplantning som tydelig avgrenses mot kjøresone med en støpt betongkant, h=50cm. Det skal være samme type beplantning innenfor et og samme gatetun, men forskjell fra gatetun til gatetun, slik at det oppstår en variasjon i planen. Plantesammensetning skal bestemmes av Landskapsarkitekt. Belegget i kjøresonen (gatetun-formål) skal ikke skille seg fra dekket innenfor bestemmelsessonen. Skillet mellom tomt og kjøresone markeres som endret leggemønster. Innenfor gatetunene tillates marktegl og permeable belegg. Det tillates ikke nivåforskjell i form av kantstein eller lignende mellom gatetun og bestemmelsessone. Det skal plantes lave trær i kjøresonen. Trærne skal stå i planterister av metall direkte i belegget. Trærne har funksjon som fartsreduserende tiltak. Før det gis byggetillatelse skal det innleveres og godkjennes detaljerte planer for opparbeiding av hver enkelt gatetun. Av disse planer skal beleggmønster- og oppdeling samt plantevalg- og sammensetning fremgå tydelig. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Før byggetillatelse gis for de enkelte hustyper, skal prinsipp for detaljering, kledningstyper, farge- og materialvalg, utførelse av belistning, beslag, takrenner og nedløp, mindre takoverbygg, gjerder, murer og andre veggelementer være bestemt i en formingsveileder. Formingsveileder skal også angi type overflater, overganger og vegetasjon i offentlige og fellesareal samt gatetunene med bestemmelsessoner. Formingsveilederen er bestemmende for formgivningen av bebyggelse og uteområder, og skal være retningsgivende for byggesaksbehandlingen. Denne må være utarbeidet samtidig med godkjennelse av teknisk plan. 9.2 I forbindelse med planlegging og godkjenning av hovedanlegg for teknisk infrastruktur og veianlegg, og i forbindelse med opparbeidelse av delfelt innenfor planområdet, skal det redegjøres for håndtering av matjordressurser og øvrige masser. Matjord som eventuelt blir overflødig som følge av utbygging skal sikres forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. Plan for dette skal innleveres samtidig med første søknad om VVA anlegg. 11

12 9.3 Intern løsning for vann og avløp skal opparbeides i takt med utbyggingen. Før brukstillatelse innenfor området skal det etableres flomvei fra o_lek6 til friområdet ved gnr. 1 bnr o_r1 skal etableres før det kan gis ferdigattest for BK1, BK2, BK3, BK4, BF5, BK6, BF7, BK8 og BF20. - o_r2 skal etableres før det kan gis ferdigattest for BK9, BK10, BF11, BF12, BK13, BF14, BK15, BK16, BK17, BK18 og BF19. - o_p6 skal være etablert før det kan gis ferdigattest for utvidelse av o_b1. - o_gs2 skal etableres før det kan gis ferdigattest for utvidelse av o_b1. - o_gs3 skal etableres før det kan gis ferdigattest for mer enn 60 boliger. - o_f1 skal være etablert før det gis ferdigattest for BK1, BK2 og BK3. - o_f2 skal være etablert før det gis ferdigattest for BK4. - o_v3 med tilhørende fortau skal opparbeides i takt med utbyggingen. - f_p1, f_p2, f_p3, f_p4, f_p5, f_p7 skal opparbeides samtidig med adkomstvei/gatetun som gir adkomst til disse. 9.5 Friområder, kvartalslek og fellesareal med lekeplasser opparbeides parallelt med utbyggingen. Det skal utarbeides detaljplan i henhold til Time kommunes gjeldende normer for lekeplasser. Planen skal utarbeides av fagkyndige i målestokk 1:200 og godkjennes av Time kommune før arbeidet igangsettes. Illustrasjoner og beskrivelse vedlagt planforslaget skal være førende for utforming av lekeplassenes karakter. 9.6 Før igangsettelsestillatelse skal det foretas detaljerte grunnundersøkelser. Eventuelle tiltak skal dokumenteres ivaretatt i bygge/rammesøknad og i tekniske planer. 9.7 Adkomstveier/gatetun skal være ferdig opparbeidet innen brukstillatelse gis til delfelt som benytter disse. Parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse for omkringliggende delfelt gis. Sandlekeplasser og felles uteoppholdsareal som ligger i forbindelse med bebyggelse skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis til tilgrensende delfelt. Tiltak kan ikke finne sted før nødvendige tekniske anlegg er tilstrekkelig etablert. 9.8 Bygg og uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold før brukstillatelse gis. 12