Forstudie. Frier Vest Industriområde. Utvikling av forretningsmodell og forretningsplan for. Bamble kommune

Transkript

1 Forstudie Utvikling av forretningsmodell og forretningsplan for Frier Vest Industriområde Bamble kommune

2 Forstudie Frier Vest 2015 Side 2

3 1 Sammendrag Innledning Bakgrunn Initiativtakere og nøkkelressurser Prosjektansvarlig (PA): Prosjektdeltakere: Forretningsidé og visjon Visjon Forretningsidé Markedsvurdering Bransje Prosessindustrien skaper store ringvirkninger Industrielle forutsetninger Kunder Konkurrenter SWOT-analyse Forretningsmodell Innledning Utvikling av Forretningsmodell Frier Vest Kunder Verdiløfte Distribusjonskanaler og kunderelasjoner Inntektsstrømmer Kritiske ressurser Fylkesvei Kjerneaktiviteter Nøkkelpartnere Kostnadsstruktur Forretningsplanen - Målsettinger Status planarbeid og videre aksjoner Kommuneplanens arealdel Områderegulering Tidsforløp Kostnader Målsetninger Foretrukne arealer for utvikling Avtaler for utvikling av nye arealer uttak av steinmasser Framdrift for etablering av nye arealer Økonomisk potensiale nye arealer Kostnader for etablering av nye arealer Videre arbeid Frier Vest Utvikling Utviklingsaktiviteter Prosjektaktiviteter Referanser Vedlegg Forstudie Frier Vest 2015 Side 3

4 1 Sammendrag Industriområdene Rafnes, Rønningen, Herøya og Voll ligger alle ved Frierfjorden og utgjør i dag et nasjonalt industrielt tyngdepunkt. Områdene har vokst frem gjennom utbygging, utvidelser, omstilling og omstrukturering i flere etapper. Gjennom tidligere prosjekter er det blitt klart at Frier Vest-området i Bamble er den delen av Grenland som bør utvikles til nye store industriarealer. Området rundt Frierfjorden er et attraktivt industriområde med godt utbygd infrastruktur tilgang på hjelpestoffer og råvarer knyttet til eksisterende virksomheter. Dessuten er beliggenheten svært gunstig i forhold til å legge til rette for effektive og konkurransedyktige transportløsninger både på vei og sjø. I de senere årene er det investert over 25 milliarder i industrien i Grenland og industrien fortsetter å utvikle seg. Et sterkt fokus på «gjenbruk» av industrielle arealer, infrastruktur og installasjoner, samt kompetanse, har gjort at regionen hevder seg godt i konkurranse med andre om etableringer og nyinvesteringer. Et industrivennlig og forutsigbart miljø, med industrivennlige omgivelser som kommuner og befolkning generelt, gjør at regionen framstår som attraktiv for etablering av industrielle virksomheter. Vi mener at det vil være grunnlag for å etablere ca 500 nye arbeidsplasser på området Frier Vest. I tillegg vil det generere ytterligere arbeidsplasser i service- og leverandørindustrien i regionen. Nærhet til eksisterende industriarealer og industriell infrastruktur har vært avgjørende for prioriteringene som er gjort i forhold til hvilke arealer i området som det bør fokuseres på i en utvikling av Frier Vest-området. Etter at forstudien er avsluttet må det momentum som er opparbeidet om Frier Vest for etablering av ny industri i regionen opprettholdes og videreføres. Det har i løpet av prosjektperioden vært stor aktivitet med å presentere prosjektet og de muligheter som ligger i å utvikle Frier Vest, og både politikere, næringsliv i regionen og virkemiddelapparatet uttrykker stor interesse for det arbeidet som Bamble Kommune har igangsatt. Dette er det svært viktig å videreføre uten opphold og prosjektgruppen har derfor foreslått at det igangsettes aktiviteter som bør foregå parallelt med det formelle områdereguleringsarbeidet for Frier Vest. Forstudie Frier Vest 2015 Side 4

5 2 Innledning 2.1 Bakgrunn Industriområdene Rafnes, Rønningen, Herøya og Voll ligger alle ved Frierfjorden og utgjør i dag et nasjonalt industrielt tyngdepunkt. Områdene har vokst frem gjennom utbygging, utvidelser, omstilling og omstrukturering i flere etapper. For å opprettholde en konkurransedyktig industri i Grenland er det nødvendig å legge til rette for at denne utviklingen kan fortsette. God utvikling på Frier Vest vil etter all sannsynlighet også øke lønnsomheten for eksisterende bedrifter og er derfor viktig for hele regionens næringsliv. Som figuren over viser, bidrar industrien i regionen med høy verdiskapning, og når man i tillegg vet at ringvirkningseffektene er høye for industriarbeidsplasser, vil det være viktig å bygge videre på det grunnlaget som allerede er lagt i denne delen av Telemark. Ringvirkning av industriarbeidsplasser er beregnet til at hver arbeidsplass generer 4-6 andre arbeidsplasser. (ref. Telemarksforskning, Knut Vareide 2009). Det investeres stadig i industriklyngen rundt Frierfjorden i en rekke nye prosjekter, og industriaktører i området regner med at utviklingen vil fortsette. Det er videre gode forutsetninger i den industrielle infrastrukturen for ytterligere industrietableringer: Tilgang på rå- og hjelpestoffer som etylen og hydrogen i industrielle dimensjoner. Sikker strømforsyning der området inngår i et nasjonalt ringnett. Stor kapasitet på vannforsyningen til området. Industrien på Frier Vest har direkte tilgang på prosessvann som leveres fra Norsjø. INEOS Bamble AS har, innenfor etablert renseanlegg, kapasitet til å ta hånd om større mengder avløpsvann. Etablert beredskap i forhold til brann og ulykker. Forstudie Frier Vest 2015 Side 5

6 2.2 Initiativtakere og nøkkelressurser Gjennom tidligere prosjekter er det blitt klart at Frier Vest-området i Bamble er den delen av Grenland som bør utvikles til nye store industriarealer. Bamble kommune, INEOS AS, Herøya Industripark AS, Vekst i Grenland AS og Grenland havn IKS har derfor gått sammen for å se på hvordan Frier Vest-området best kan utvikles til nye, attraktive industriarealer. Arbeidet har foregått over tid, og det er utarbeidet et planprogram (2009) og forstudier (2008 og 2013). Se Referansene 1-3. For å komme videre i dette arbeidet med å etablere nye industriarealer er det igangsatt en forstudie på utvikling av forretningsmodell og forretningsplan for utvikling og finansiering av relevante arealer og nødvendig infrastruktur, samt eierskap til samme. Mandatet er beskrevet i Referanse 4. Forstudien har vært organisert som vist under; Prosjektansvarlig (PA): Bamble Kommune v/rådmann Tore Marthinsen Prosjektdeltakere: Rolf Olaf Larsen, Herøya Industripark, (Prosjektleder). Ingrid Grandum Berget, Bamble Kommune. Finn Flogstad, Grenland Havn IKS. Petter Ellefsen, Vekst i Grenland IKS, Terje Christensen, Ineos Bamble AS. Prosjektplaner er vist i Referanse 5. Forstudie Frier Vest 2015 Side 6

7 3 Forretningsidé og visjon 3.1 Visjon Områdene rundt Frierfjorden skal være Norges og Nordens viktigste industrielle utviklingsområde. 3.2 Forretningsidé Frier Vest skal gjennom næringsetableringer og industriell produksjon bidra til økt verdiskapning, opprettelse av nye og diversifiserte arbeidsplasser og økt bosetting i regionen. Legge til rette for store etableringer på Rønningen Industriområde som utnytter den industrielle kompetansen og kapasiteten i regionen og som vil styrke de eksisterende virksomhetene og gi økte inntekter for eierne. Videre skal forretningsplanen legge til rette for å kunne utvikle områdene utenfor Rønningen Industriområde, Frier Vest, til å gjøre regionen enda mer attraktiv for store industrielle etableringer. 4 Markedsvurdering 4.1 Bransje Prosessindustrien skaper store ringvirkninger En arbeidsplass i prosessindustrien skaper ca. fire tilknyttede arbeidsplasser, og ringvirkningene er større enn i andre bransjer. Derfor er det viktig å legge forholdene til rette for videre industriell utvikling i regionen. Videre har industrien behov for mange og gode leverandører og tjenestetilbydere. Dette er med på å skape et robust og balansert næringsmiljø som er bærekraftig i det lange løp Industrielle forutsetninger Området rundt Frier-fjorden er et attraktivt industriområde med godt utbygd infrastruktur, tilgang på hjelpestoffer og råvarer knyttet til eksisterende virksomheter. Dessuten er beliggenheten svært gunstig i forhold til å legge til rette for effektive og konkurransedyktige transportløsninger både på vei og sjø. Området kan tilby viktig kompetanse for å etablere nye virksomheter og flere FoU- og utdanningsmiljøer har høy industriell kompetanse som har og vil kunne bidra til å utvikle nye virksomheter. Videre har regionen tradisjon for industriell produksjon med helkontinuerlige skiftordninger. I de senere årene er det investert over 25 milliarder i industrien i Grenland og industrien fortsetter å utvikle seg. Et sterkt fokus på «gjenbruk» av industrielle arealer, infrastruktur og installasjoner, samt kompetanse, har gjort at regionen hevder seg godt i konkurranse med andre om etableringer og nyinvesteringer. Forstudie Frier Vest 2015 Side 7

8 Et industrivennlig og forutsigbart miljø, med industrivennlige omgivelser som kommuner og befolkning generelt, gjør at regionen framstår som attraktiv for etablering av industrielle virksomheter. Vi mener at det vil være grunnlag for å etablere ca 500 nye arbeidsplasser på området Frier Vest. I tillegg vil det generere ytterligere arbeidsplasser i service- og leverandørindustrien i regionen. 4.2 Kunder Kunder for nye industrielle arealer med tilknyttet infrastruktur vil være typisk prosessindustri med særlige krav til arealer og stor kapasitet på nødvendig infrastruktur og tilsatsstoffer/- utilities. Arealene vil framstå som attraktive for internasjonale selskaper som ønsker tilgang på fornybar energi for operasjonene, samt stabile og forutsigbare rammebetingelser for sin virksomhet. 4.3 Konkurrenter For store industrietableringer er man alltid i konkurranse med internasjonale aktører. I Europa er det tilgang på store arealer for etablering av industri. Helt fra «Green field» arealer til godt utbygde industrielle arealer. Imidlertid vil man svært ofte i Europa finne industriarealer hvor logistikkmulighetene er begrenset, spesielt når det gjelder gode muligheter for transport over effektive havnestrukturer. En industriell havn på Frier Vest vil, sammen med nærheten til industriell infrastruktur, framstå som svært attraktiv for etablering av ny industri hvor en optimal råvare- og produktstrøm kan etableres. Forstudie Frier Vest 2015 Side 8

9 5 SWOT-analyse SWOT- analysen oppsummerer dagens situasjon på Frier Vest slik prosjektgruppen ser det, og vil danne utgangspunkt for valg av veien videre for utvikling av området. (SWOT = Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) Styrker Arealer med nærhet til eksisterende industri. Utnytter eksisterende infrastruktur. Stor kapasitet på viktige industrielle hjelpestoffer, energi og annen utilities. Lite potensiale for nabokonflikter. Store arealreserver. Muligheter for betydelig kaifront og store kai-arealer Lange industrielle tradisjoner. Kapasitet opp til dwt skip Kan ta krevende industri. Stor industriell kompetanse i regionen. Velutviklet leverandørindustri. Omfattende maritimt tjenestetilbud. Svakheter Mange fortidsminner i området kan forsinke ønsket framdrift. Området ikke regulert. Problemstilling rundt utfylling i sjø. Begrensninger på dagens veistruktur. Manglende nasjonale insentivordninger Muligheter Kan bli Norges og Nordens mest attraktive industriareal. Stor terminal for tømmertransport. Muligheter for etablering av sagbruk med konvertering av avfallet til bio-drivstoff. Synergieffekter med eksisterende industri i området. God beliggenhet med industri, landarealer og havn. Mulighet for mangfoldig industri og næring. Tilknytning jernbane Kort distanse til internasjonal flyplass Nye arbeidsplasser direkte og indirekte Trusler Manglende finansiering vil gi for sen utbyggingstakt. Kostbare prosesser rundt konsekvensutredning og reguleringsarbeidet. Andre steder i Norge etablerer industriarealer i raskere tempo enn Frier Vest. Manglende infrastrukturutbygging (tog, vei). Manglende lokal aksept. Manglende tilgang til store landareal med kysttilkomst Forstudie Frier Vest 2015 Side 9

10 6 Forretningsmodell 6.1 Innledning I utvikling av forretningsmodellen er det benyttet den såkalte Osterwalder-metoden og utvikling av den såkalte Business Model Canvas. Utvikling av forretningsmodellen ved denne metoden gir en systematisk beskrivelse av hvordan virksomhetens verdiskaping henger sammen og beskriver den inntekts- og forretningsmessige plattformen til virksomheten. Av de metodene som finnes for utvikling av forretningsmodeller, har denne metoden blitt den mest populære og især Innovasjon Norge benytter denne i all kommunikasjon med oppstartsselskaper, grundere og andre. Metoden, som er utviklet av Alexander Osterwalder, beskriver virksomheten i 9 perspektiver: kundesegment, kunderelasjon, distribusjonskanal, kundeverdi (value proposition), aktiviteter (prosesser), kritiske ressurser, partnere, kostnadsstruktur og inntektsstrøm. En god prosess på å utvikle forretningsmodellen gir virksomheten et kraftig verktøy for å bestemme hvilken strategi og hvilke virkemidler som skal brukes, og ikke minst hvilke som IKKE bør brukes. Prosjektgruppen har gjennom flere møter utviklet Forretningsmodellen for etablering av nye arealer på Frier Vest og har en omforent oppfatning av hva som genererer verdi både for kunder og eiere i en slik virksomhet. Forstudie Frier Vest 2015 Side 10

11 I det følgende gjennomgås i detalj forutsetningene som ligger til grunn for den forretningsmodellen som foreslås for å utvikle nye attraktive industriarealer på Frier Vest. Forstudie Frier Vest 2015 Side 11

12 7 Utvikling av Forretningsmodell Frier Vest I det følgende gjennomgås de viktigste perspektivene i utviklingen av forretningsmodellen for Frier Vest. 7.1 Kunder Det er fremdeles behov for flere områder for industri og næringsvirksomhet som er åpne for etablering av ny industriell virksomhet og som har et bredt tilbud av forskjellig infrastruktur og tilgang på forskjellige hjelpestoffer (utilities). Det er svært avgjørende for attraktiviteten til området og regionen forøvrig at arealene som tilbys er tilgjengelig og godt forberedt, samt at alle planprosesser er gjennomført. Området ved Frier Vest vil egne seg svært godt for virksomheter som kan utnytte og bygge videre på den industrielle infrastrukturen som allerede er utbygd i området, så som prosessindustri og mekanisk verkstedindustri. Etablering av store kaiarealer med en kaifront med stor kapasitet, vil også legge til rette for konkurransedyktige logistikkvirksomheter over en slik havn. 7.2 Verdiløfte Regionen har en meget omfattende industriell virksomhet og virksomhetene rundt Frier fjorden omsetter for rundt 25 mrd hvert år. Det er et utstrakt samarbeid i regionen og det vil utløse store muligheter ved å se områdets potensial samlet når nye arealer skal tilbys nye virksomheter. Virksomhetene rundt Frier besitter en unik industriell kompetanse og har ressurser til å utvikle framtidsrettede nye virksomheter ved å bygge videre på den erfaringen og kompetansen som finnes i regionen. Forstudie Frier Vest 2015 Side 12

13 Den service- og leverandørindustrien som er bygget opp gjennom leveranser og samarbeid med krevende kunder i området, vil også bidra til å sikre optimale leveranser fra underleverandører og serviceindustri og danne et solid grunnlag for et bærekraftig næringsliv på Frier Vest. 7.3 Distribusjonskanaler og kunderelasjoner Vanligvis eksisterer det en 1 : 1 kunderelasjon, idet det etableres eksklusive avtaler med hvert enkelt selskap som ønsker å etablerer seg på de angjeldende arealene. Dette vil være avtaler som regulerer leieareal, leiepriser og pris og omfang av leveranser av hjelpestoffer og tjenster til selskapene. I hele prosessen fra den første kontakten med kunden, til den endelige etableringen avtalefestes, vil kundeforholdet utvikles gjennom den tilretteleggingen og fasiliteringen uvklingsselskapet vil være ansvarlig for. Det vil være naturlig at utviklingsselskapet trekker på den erfaringen og kompetanse samarbeidende organisasjoner i regionen har på tilsvarende prosesser. 7.4 Inntektsstrømmer For denne type virksomheter genereres inntekter ved utleie av landarealer for industrien som etableres. Det vil også i visse tilfeller kunne være aktuelt å selge landarealer. Det vil måtte bli gjenstand for en strategisk prosess i utvklingsselskapet hvorvidt man skal tillate salg av arealer i tilknytning til industrietableringer eller om man kun ønsker å leie ut arealer til forskjellige virksomheter. Dersom utviklingsselskapet ønsker en overordnet kontroll og Forstudie Frier Vest 2015 Side 13

14 oppfølging innenfor de arealene som er opparbeidet og som skal utvikles, gjøres dette mer effektivt gjennom at utviklingsselskapet har eierkontroll på hele det angjeldende arealet. Utleie av annen infrastruktur og salg av diverse hjelpestoffer vil også kunne være en vesentlig inntektskilde for utviklingsselskapet og andre industrielle aktører i området. Det bør også være en del av strategiprosessen til utviklingsselskapet hvorvidt det også skal legges til rette for å sette opp bygg for selskaper som ønsker å etablere seg, for deretter å leie ut eiendommene. Dette vil kunne legge til rette for at industriselskapene som skal etablere seg ikke binder kapital i bygninger, men kan fokusere på produksjonsutstyret alene. Denne modellen har vist seg attraktiv i andre sammenhenger og bør vurderes av utviklingsselskapet. Videre vil det, på grunn av nærhet til eksisterende industri, svært ofte være den nærliggende industrien som vil kunne stå for det salget av hjelpestoffer de forskjellige virksomhetene til en hver tid vil trenge. Tilsvarende vil de samme selskapene sørge for at det er tilstrekkelig kapasitet på hjelpestoffer og infrastruktur i området. Imidlertid kan utviklingsselskapet vurdere deltagelse i dette ved utvidelser eller ved etablering av helt nye leveranser i området. Typisk vil prisstrategi på hjelpestoffer være i henhold til en kost + modell, mens for arealer og andre tjenesteleveranser vil kundeoppfattet verdi kunne danne grunnlag for prissettingen. Havneloven setter føringer for avgiftsnivået for farled, da denne avgiften er basert på selvkostprinsippet. De øvrige tjenestene (vederlag) tilbys på konkurransebaserte priser. Kapittel 8.3 viser estimat for inntekstrømmer for industri som etableres på arealene under trinn 1 av utvikling av Frier Vest. 7.5 Kritiske ressurser Ved industrielle etableringer av den type man ser for seg på Frier Vest, er det av avgjørende betydning at det er tilstrekkelig kapasitet på hjelpestoffer og annen infrastruktur, og at arealene framstår som attraktive og ferdig tilrettelagt for utvalgte industrivirksomheter. Dette er en av de viktigste grunnene til at nye arealer som utvikles bør grense inn mot eksisterende industriarealer, slik at framføring av kapasitet til de nye arealene kan gjøres så kostnadseffektivt som mulig. Forstudie Frier Vest 2015 Side 14

15 Det er tilgjengelig en rekke aktuelle hjelpestoffer fra industrien i området Frier Vest som gjør at prisen vil være meget konkurransedyktig og kapasiteten er også svært stor. Videre er det forventet stor etterspørsel etter fornybar energi internasjonalt, og med den økte strømkapasiteten i området som i den senere tid er etablert, vil dette bidra til å øke konkurransekraften ytterligere. For å framstå som et attraktivt sted for industrietableringer, er det også avgjørende at det er tilgjengelig kompetanse og ressurser som kan legge til rette for og bistå i etablerings- og driftsfasen, både lokalt og i regionen for øvrig Fylkesvei 353 Fylkesvei 353 går fra Rugtvedt til Geiteryggen i Skien og er populært kalt «Gassveien». Det er en sterkt trafikkert strekning som går gjennom boligområde på Rugtvedt og videre mot Herre. Da industriområdene på Rafnes og Rønningen ble skapt på 1970-tallet, ble utbygger pålagt å utbedre store partier av veien. Resten skulle det offentlige ta ansvar for. Det har ikke skjedd, og det foreligger heller ikke konkrete planer om opprustning av veien i overskuelig fremtid. Dette har blitt en veistrekning som er svært ulykkesutsatt. En betydelig del av trafikken på denne veien er transporter til industrien på Skjerkøya, Asdalstrand og INEOSanleggene på Rønningen og Rafnes.Infrastruktur er en svært viktig del av forutsetningene for at Frier Vest skal bli attraktiv, og en opprustning av veien vil være et viktig bidrag for å skape attraktive forhold for industrietableringer i området. 7.6 Kjerneaktiviteter Forstudie Frier Vest 2015 Side 15

16 Tilrettelegging av nye industrielle arealer er noe av det viktigste arbeidet som kan gjøres for å bidra til at industrielle arealer framstår som attraktive. Det vil si at planprosesser er avsluttet, eller i hvert fall godt i gang, og at alle nødvendige myndighetsrelasjonene er etablert. Videre framstår regionen som attraktiv dersom man kan vise at virksomhetene i området samarbeider og ønsker å bidra til at ny virksomhet etablerer seg. Det har vist seg tidligere at områdets evne til omstilling og å legge til rette for ny virksomhet gjennom «gjenbruk» av infrastruktur, kompetanse og installasjoner har gjort at man har lykkes med å tiltrekke seg industrielle etableringer i konkurranse med andre utenlandske etableringssteder. Området kan tilby industrivennlige omgivelser både befolkning og kommuner og er også i stand til å skaffe tilstrekkelige ressurser for bemanning av industrielle virksomheter. 7.7 Nøkkelpartnere En vellykket utvikling av Frier Vest er avhengig av en positiv holdning til prosjektet i Bamble kommune, idet planprogram og reguleringer skal godkjennes i de relevante instanser i kommunen. Videre er prosjektets framdrift avhengig av de sentrale kommersielle næringslivsaktørene, som INEOS Bamble AS og Grenland Havn IKS. INEOS sin positive holdning til å stille araealer til disposisjon og bidra med infrastruktur og hjelpestoffer er avgjørende for at Frier Vest kan framstå som et attraktivt etableringssted for industri i Norge. Ved at Frier Vest utvikles videre, vil det gi INEOS AS store muligheter til å kapitalisere på sine store investeringer i anlegg og infrastruktur i sin eksisterende virksomhet. Arealer som pr i dag er lite utnyttet vil kunne framstå som mer attraktive dersom disse arealene kan knyttes opp mot de nye arealene som utvikles. Videre vil arealer innenfor Ineos eiendommer, som i dag kun er uproduktivt fjell, kunne være INEOS tinginskudd i et utviklingsselskap på Frier Vest, og dermed kunne gi nye inntekter fra arealutleie for hele området. Grenland Havn IKS er en svært viktig aktør og vil i samarbeid med eierne av Frier Vest kunne etablere både en industrihavn og eventuelt betjene de logistikkbehovene industriproduksjonene vil ha over en havn. Dette er tjenester som også kan betjenes av private aktører. Samtidig vil de store havnearealene som skal utvikles også kunne tas i bruk som stykkgodshåndtering, som kan gi spennende muligheter for Grenland Havn i dette området. Forstudie Frier Vest 2015 Side 16

17 Farleden inn til Frierfjorden er utdypet og utrettet for skip opp til PanMax tonnasje ( dwt). Kystverket har under arbeid reguleringsplan for etablering av ny farled mellom Langøya og Geiterøya, samt utbedring av Kalvenløpet. Disse tiltakene er forventet å gi økt sikkerhet og bedret regularitet. Kommunene i Grenland, organisert bl.a. gjennom det interkommunale selskapet Vekst i Grenland, skal bidra med økt næringsutvikling i regionen. De ser at en vellykket utvikling av Frier Vest vil generere nye arbeidsplasser i kommunene rundt og samtidig styrke og utvikle det eksisterende næringsliv, både innenfor leverandør og servicebransjene. Telemark Fylkeskommune har uttalt stor interesse for utvikling av Frier Vest og vil være bidragsyter i finansieringen av det viktige områdereguleringsarbeid som starter opp etter at arealplanen blir godkjent i Bamble Kommunestyre i juni Virkemiddelapparatet, og da spesielt SIVA Selskapet for industrivekst SF - er en naturlig samarbeidspartner i utviklingen av ny industrivirksomhet på Frier Vest. SIVA tilrettelegger for vekst gjennom å bygge, eie og utvikle infrastruktur for innovasjon og investerer i eiendom og næringsbygg for å redusere risiko ved nyetableringer. Prosjektet er allerede presentert for SIVA og det har blitt bekreftet at en Frier Vest-utvikling vil få oppmerksomhet fra SIVA når man kommer videre i arbeidet med utviklingsselskapet. Grunneiere og deres samarbeidspartnere spiller viktige roller i å utvikle de relevante arealene. Ved å etablere gode avtaler som sikrer alle parter del av den verdiskapningen som vil finne sted i området, vil det være mulig å få til en rask og lønnsom utvikling av de nye arealene. Forstudie Frier Vest 2015 Side 17

18 7.8 Kostnadsstruktur En forutsetning for å etablere et utviklingsselskap på Frier Vest, er at det reises midler til områdereguleringsarbeidet som må igangsettes så fort kommunens arealplan er godkjent, juni 2015, og at det bevilges penger og skaffes ressurser for å starte etableringsarbeidet av utviklingsselskapet Frier Vest Utvikling. De viktigste kostnadsdriverne for å få gjennomført forretningsmodellen er kostnader knyttet til etablering av nytt areal med de nødvendige tilslutninger for infrastruktur og hjelpestoffer. Dette vil kreve en solid finansiering av utviklingsselskapet og videre gode avtaler med samarbeidspartnere som fysisk skal utvikle/etablere de nye arealene. Tilgang på steinmasser for utfylling i sjø vil være svært avgjørende for å få akseptabel progresjon i arealetableringsarbeidet. Gode avtaler med grunneiere og entreprenører vil sikre lokal tilgang på steinmasser slik at kostnadene kan holdes så lave som mulig. Ved en gjensidig attraktiv avtale med entreprenør, som sikrer at det tas ut steinmasser på arealer som er sentrale i forhold til å utvikle nye industriareler, samtidig som entreprenør sikres en god mulighet for å finansiere deler av sin drift ved f. eks. eksport av steinmasser, kan de totale utviklingskostnadene for nytt land og havnearealer holdes lave. En samarbeidsavtale med lokale entreprenører vil derfor være svært viktig i det videre arbeid for å sikre en akseptabel framdrift i arbeidet med å etablere nytt land og nye havnearealer i området. En solid eiersammensetning i utviklingsselskapet vil videre sikre muligheter for en gunstig lånefinansiering av utviklingsplanen. Forstudie Frier Vest 2015 Side 18

19 8 Forretningsplanen - Målsettinger 8.1 Status planarbeid og videre aksjoner Kommuneplanens arealdel I forbindelse med vurderinger av framtidige arealer for industri innenfor Frier Vest, er det utarbeidet et notat med oversikt over aktuelle områder som innspill til kommuneplanens arealdel, (Referanse 6). Prosjektgruppen har i en høringsuttalelse til Bamble kommune om Kommuneplanens arealdel påpekt viktigheten av nye industrielle arealer med tilhørende havnearealer med stor kapasitet. Spesielt er det påpekt at man må sikre mulighetene for å etablere kaier som er store nok og som gjør det mulig å ta inn skip som kan utnytte farledens muligheter, maks dybde er for tiden 15 m, og at det innarbeides i planbestemmelsene. Høringsuttalelsen er henvist til i Referanse 7. Det forventes at Kommuneplanens arealdel godkjennes i Bamble kommunestyre i juni Forstudie Frier Vest 2015 Side 19

20 8.2 Områderegulering Frier Vest må gjennom en områderegulering. Arbeidet vil bestå i flere større og mindre utredningsarbeid og det kreves undersøkelser som må gjøres i sommerhalvåret. Det er foretatt kulturminneregistrering i området, (Referanse 8), men den omfatter ikke hele arealet. (Merket med rødt i kartet). Forstudie Frier Vest 2015 Side 20

21 En områderegulering vil dermed omfatte: hovedrammer for arealbruk fastsettes - krav om etterfølgende detaljregulering mulig å detaljregulere 1. etappe krever visshet om framtidig bruk overordnet arealvurdering arealenes egnethet til utbygging utnyttbart areal (på tilsvarende nivå som på vestsiden av fylkesvegen) inndeling av området i arealer som er egnet ulike industri- og næringstyper - sørge for at innbyrdes konflikt og forstyrrelse ikke oppstår hovedprinsipp for vegsystem og infrastruktur avsette hensynssoner natur- og kulturmiljø, avklare eventuelle dispensasjoner Antatt krav til utredninger/vurderinger: naturmangfold i sjø og på land kulturminner i sjø og på land forurenset bunn trafikk i sjø og på land grunnforhold i sjø støy (og støv) landskap Risiko og sårbarhetsanalyser (ROS) Forstudie Frier Vest 2015 Side 21

22 8.2.1 Tidsforløp Kostnader Det er estimert en kostnad på 3,5 MNOK for gjennomføring av nødvendig arbeid i forbindelse med utarbeidelse av områdeplanen. Slike prosesser er imidlertid befengt med usikkerhet, blant annet i forhold til mulige funn og kartlegginger av nye fornminner. Det forventes at arbeidet med områdeplanreguleringen påbegynnes etter at kommuneplanens arealdel er ferdig behandlet og godkjent av Bamble Kommunestyre i juni Forstudie Frier Vest 2015 Side 22

23 8.3 Målsetninger Foretrukne arealer for utvikling Nærhet til eksisterende industriarealer og industriell infrastruktur har vært avgjørende for prioriteringene som er gjort i forhold til hvilke arealer i området som det bør fokuseres på i en utvikling av Frier Vest-området. Arealene ligger i nær tilknytning til sjø, og muligheten for etablering av gode havnearealer i området er også en svært viktig forutsetning for å gjøre området attraktivt. Videre er det stor interesse fra de få grunneierne i området for å utvikle nye arealer Avtaler for utvikling av nye arealer uttak av steinmasser I de prioriterte områdene er det igangsatt et samarbeid med en lokal entreprenør, som har en avtale med grunneier for uttak av stein til pukkverksdrift på området Rønningsåsen, (Referanse 9). Dette arealet er innenfor trinn 1 i utvikling av nye Frier Vest-arealer. Prosjektet har utarbeidet en intensjonsavtale mellom entreprenøren og INEOS Bamble AS. Før det etableres et formelt Utviklingsselskap på Frier Vest vil INEOS Bamble AS være den juridiske enhet som representerer utviklingsprosjektet på Frier Vest. Avtalen vil sikre at det startes pukkverksdrift på arealer som ligger tett opp til eksisterende industriarealer, og at aktiviteter for eksport av steinmasser ikke kommer i konflikt med etablering av nye industriarealer på Frier Vest. Videre vil avtalen ivareta de respektive partenes interesser både med hensyn på en regningssvarende pukkverksdrift og en akseptabel framdrift i etablering av nye industri- og havnearealer. Dermed vil eksisterende og nye arealer kunne sees i sammenheng og dermed framstå som mer attraktive enn om nye arealer ble etablert forholdsvis langt fra eksisterende industri. Nærheten til eksisterende industriarealer på INEOS Bamble AS vil gjøre det mulig med etablering av infrastruktur og framføring av utilities til en langt lavere kostnad enn f eks fra Forstudie Frier Vest 2015 Side 23

24 Rønningsåsen. Videre vil arealene bli sammenhengende og dermed mer attraktive for større industrietableringer. Det legges i avtalen opp til at entreprenør /grunneier sikrer seg tilgang til steinmasser som også kan eksporteres og dermed bidra til en god finansiering av pukkverksdriften. Tett samarbeid mellom partene og en gjensidig god avtale sikrer at framdriften kan reguleres i forhold til behovene for nye arealer så fort det nødvendige reguleringsarbeidet er gjennomført. Det er gjennomført masseberegninger fra de aktuelle arealene, og det konkluderes med at det er stort masseoverskudd i området. Det betyr at det ligger godt til rette for utvikling av nye industriarealer i de prioriterte områdene, samtidig som det kan legges opp til omfattende eksport av sprengsteinsmasser fra samme område. Dette sikrer god framdrift for Frier Vest utviklingsprosjektet, samtidig som entreprenører sikrer gode inntekter gjennom eksport og pukkverksdrift. Forstudie Frier Vest 2015 Side 24

25 Selv om beregningene er et anslag med relativt stor usikkerhet, spesielt med hensyn på usikre bunnkotekart i sjø, ser man allikevel fra snittegningene at det er stor fleksibilitet i forhold til hvor mye masser som tas ut fra de aktuelle områdene. Dette gjør at det kan etableres nytt areal relativt raskt, samtidig som man kan ivareta krav til uttak av masser for pukkverksdrift i et langsiktig perspektiv Framdrift for etablering av nye arealer Entreprenør vil kunne justere kapasitet i forhold til krav om framdrift for etablering av nye arealer. Derfor er det svært viktig at det etableres gode avtaler og relasjoner til entreprenører som skal operere i området for å sikre optimal framdrift. For eksempel vil uttak av de mengdene som indikeres i tabellen over, kunne tas ut i løpet av en 2 3 års periode etter at områdeplanreguleringen for det angjeldende arealet er gjennomført og godkjent. Det vil si at fra områdereguleringen starter, vil hele arealet være ferdig etablert i løpet av en 5- årsperiode. En gjensidig god avtale mellom entreprenør og utviklingsselskapet på Frier Vest vil sikre at utviklingstakten opprettholdes i forhold til de behovene for nye arealer utviklingsselskapet vil se Økonomisk potensiale nye arealer Et fullt utbygd trinn 1 vil ha potensiale for nytt industrirelatert areal på rundt 600 daa, (se figur). Forstudie Frier Vest 2015 Side 25

26 Utleie av arealer Antar man en utleiepris på NOK/m2 i gjennomsnitt, vil dette arealet generere en inntektsstrøm på MNOK pr år forutsatt fullt utbygd trinn 1. Dette forutsetter videre at arealet er tilført den nødvendige infrastruktur og hjelpestoffer, slik at arealene fremstår som attraktive industriarealer Utleie av infrastruktur og salg av utilities Ser man videre på hva en prosessindustriell virksomhet i gjennomsnitt forbuker av infrastruktur og utilities, så vil potensiale for inntekter for salg av utilities og utleie av infrastruktur være i området 60 til 100 MNOK pr år for virksomhet på hele arealet. Tallet er basert på et gjennomsnitt pr m2 hentet fra sammenlignbare virksomheter og typiske industrielle produksjoner. Fortjenestemarginene vil og bør ligge i området % på utleie av infrastruktur og salg av utilities. Dette tar hensyn til at man allerede har et industrimiljø i området som eierne av det nye arealet kan kapitalisere på. Hvilke av aktørene på Frier Vest som får denne omsetningen og de respektive fortjenestemarginene, vil være avhengig av hvem som har stått for etableringen av de forskjellige leveransene. Dersom utviklingsselskapet også investerer i infrastruktur og leveranser av hjelpestoffer, vil inntektene deles med INEOS AS som allerede har en industriell aktivitet i området. Det eksakte beløpet vil avhenge av flere faktorer, hvor type virksomhet som etablerer seg i området vil ha den største effekten på inntektspotensialet for aktørene. Å ha kompetanse på å kunne selektere den riktige type industrivirksomheter som skal etablere seg på de nye arealene vil derfor være et svært viktig suksesskriterium for utviklingsselskapet, og ha stor effekt på hvor stor lønnsomheten for aktørene vil bli Havnevirksomhetene Det anslaget over inntekter en havnevirksomhet vil generere over kaiene på Frier Vest, er estimert til rundt 25 MNOK pr år. Detaljer i dette anslaget og hvilke forutsetninger som ligger til grunn er vist i Vedlegg Andre inntekter Dersom utviklingsselskapet også kan tilføres kapital, slik at selskapet kan bygge produksjonsfasiliteter for industriaktørene, vil dette kunne bidra til å øke inntektspotensialet og dermed fortjenestemarginene til selskapet Kostnader for etablering av nye arealer Det er antydet en kostnad for sprengsteinsmasser i området på NOK pr m 3. Som vist tidligere, vil det være tilstrekkelig med rundt 2 mill m 3 for å etablere arealet i trinn 1 på 600 daa. Et overslag viser da at kostnadene for å etablere dette arealet i trinn 1 av Frier Vest utviklingen, vil være MNOK. Dette er eksklusiv kaifront som kan etableres for NOK pr m 2. Antas en kaifront på m i 10 m bredde, vil totalkostnadene for å etablere en akseptabel kaifront i hele havnens lengde (2-300 m) være MNOK. De totale utbyggingskostnadene for arealet vil derfor være i området MNOK. Forstudie Frier Vest 2015 Side 26

27 Som nevnt tidligere, kan dette reduseres ved at entreprenør og/eller grunneier får eierandeler i utviklingsselskapet i bytte med steinmasser. Derfor vil dette tallet være å anse som et maksimumsbeløp. Tar man i tillegg med etableringskostnader for nødvendig infrastruktur og tilførsler av hjelpestoffer, vil de totale utbyggingskostnadene for trinn 1 på Frier Vest være i området MNOK. Med 70 % belåning, vil egenkapitalkravet til utviklingsselskapet være MNOK. Aktivitetene framover i utviklingsprosjektet bør være å få til forpliktende avtaler med hensyn til uttak av steinmasser og å etablere sikrere kostnadsestimater for utvikling av de nye arealene. Innenfor den tidsrammen og de ressursene som er lagt inn i forstudien, har det ikke vært mulig å estimere kostnads- og inntektsrammer med større nøyaktighet. En av de store usikkerhetsmomentene er de usikre volumene som trengs for utfylling av sprengsteinsmasser i sjø. Dette vil først kunne bli nærmere avklart gjennom det arbeidet som skal gjøres i områdeplanprosessen. Forstudie Frier Vest 2015 Side 27

28 9 Videre arbeid Frier Vest Utvikling I tillegg til Bamble Kommune, som vil være oppdragsleder i det videre arbeidet som skal gjøres med utviklingen av Frier Vest, vil de mest sentrale stakeholdere i et arbeid med å etablere et utviklingsselskap være de lokale og regionale aktørene som er nevnt tidligere, samt sentrale virkemiddelaktører; Bamble Kommune Øvrige Grenlandskommuner Telemark Fylkeskommune INEOS Bamble AS Grenland Havn IKS Vekst i Grenland IKS Herøya Industripark As SIVA Selskapet for industriell vekst Grunneiere Det vil ikke være sannsynlig at alle disse vil delta på eiersiden i et utviklingsselskap som etableres for å utvikle ny industri på Frier Vest, men kanskje heller legge til rette for arbeidet som skal gjøres forut for den formelle etablering av et selskap. Som nevnt tidligere er det estimert at programmet for områdereguleringen i det relevante arealet vil koste rundt 3,5 MNOK over en to-årsperiode. De nevnte interessentene bør kunne gå sammen for å finansiere det nødvendige planbeidet som må gjøres i tiden framover. Det har allerede vært igangsatt en prosess for finansiering av dette arbeidet og mye tyder på at sentrale aktører som Telemark Fylkeskommune, Bamble kommune og andre kommersielle aktører vil bidra med å finansiere dette arbeidet. 9.1 Utviklingsaktiviteter Parallelt med planarbeidet bør det pågå arbeid med å etablere det formelle selskapet som skal være ansvarlig for utvikling av Frier Vest, Frier Vest Utvikling. Dette bør etableres som et aksjeselskap. Eiere i selskapet vil være aktører som bidrar med kapital, samt aktører som bidrar med tinginnskudd ved for eksempel at de stiller areal til rådighet inn i utviklingsselskapet. Dette vil kunne være aktuelt for INEOS Bamble AS og andre grunneiere i området. Videre har entreprenør signalisert mulighetene for at masser som tas ut, vil kunne inngå som tinginnskudd i utviklingsselskapet dersom massene tilbys til en lav pris, eventuelt gratis, og benyttes til å etablere nytt landareal i sjø. Verdsetting av masser som skal benyttes til å etablere nytt areal, vil være en viktig aktivitet i arbeidet som skal gjøres forut for etablering av utviklingsselskapet og vil legge føringer for eiersammensetningen. Forstudie Frier Vest 2015 Side 28

29 9.2 Prosjektaktiviteter Aktiviteter Områderegulering Frier Vest Videre strategiarbeid Frier Vest Markedsføring/Promotering Frier Vest Tilrettelegging ny industri Selskapsetablering Selskapsfinansiering/Kapitalisering Pukkverksdrift Sikring av utfyllingsmasser/mellomlagring Utfylling i sjø Tilrettelegging Infrastruktur Evaluering av mulige case 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 Etter at forstudien er avsluttet må det momentum som er opparbeidet om Frier Vest for etablering av ny industri i regionen opprettholdes og videreføres. Det har i løpet av prosjektperioden vært stor aktivitet med å presentere prosjektet og de muligheter som ligger i å utvikle Frier Vest. (Se vedlegg 2 for oversikt over presentasjoner av Frier Vest). Både politikere, næringslivet i regionen og virkemiddelapparatet uttrykker stor interesse for det arbeidet som Bamble Kommune har igangsatt. Dette er det svært viktig å videreføre uten opphold. Arbeidet med å opprettholde industriattraktiviteten rundt Frier Vest vil være meget viktig, både for å tiltrekke seg mulige investorer og interessenter i utviklingsselskapet, men også for tiltrekke seg selskaper som kan tenkes å etablere seg på et tidligst mulig tidspunkt. Derfor må arbeidet med videre profilering og markedsføring av området opprettholdes på et høyt nivå, også i den tiden planarbeidet pågår. Her må det søkes samarbeid med potensielle partnere både på eiersiden og på prospektsiden. I motsetning til arbeidet med å finansiere selskapet, vil denne delen av videreføringen kreve industriell kompetanse for å kunne fremme potensialet til det nye arealet, og eksisterende industri i området mot nye interessenter. Det vil også i den perioden man går inn i nå, selv om den først og fremst vil være preget av plan- og reguleringsarbeidet, være viktig å kunne legge til rette for hvilke infrastruktur og hjelpestoffer forskjellig type industri vil trenge på Frier Vest. Mye av dette arbeidet vil også kunne gjøres parallelt med reguleringsaktivitetene. Det er et svært omfattende arbeid å legge til rette for og fasilitere industrielle etableringer av internasjonal størrelse. Dette krever omfattende ressurser både for den industrielle markedsføring, men ikke minst for evaluering av de prospektene som kan være aktuelle for å sikre at kun robuste og bærekraftige virksomheter etablerer seg i området. Videre trengs det industriell kompetanse for å legge til rette for etableringene og koordinere de ressursene som vil trengs i en etablerings- og oppstartsprosess. Dette er ressurser og kompetanse som utviklingsselskapet bør ha tilgang til gjennom egne ressurser eller tilgang til gjennom samarbeidsavtaler. Forstudie Frier Vest 2015 Side 29

30 10 Referanser 1. Frier Vest; Forstudie industriutvikling. Bamble kommune Frier Vest; Planprogram. Konsekvensutredninger for kommunedelplan. Bamble kommune Forstudie for Frier Vest Bamble kommune Prosjektspesifikasjon Forstudie Frier Vest, Prosjektplan Frier Vest Forstudie, Kommuneplanens arealdel, Høringsutkast Høringsuttalelse til Arealplan for Bamble kommune fra prosjektgruppen for Frier Vest, jan Kulturhistorisk registering ; Bamble kommune Frier Vest. Telemark fylkeskommune Rønningsåsen Frier Vest, Søknad om pukkverksdrift, Asplan Viak, april Fremtidig hovedterminal for stykkgods i Grenland. Forstudie inkludert miljøundersøkelse. Grenland Havn IKS 2008 Forstudie Frier Vest 2015 Side 30

31 11 Vedlegg Vedlegg 1 Inntekter fra havnevirksomhet Frier Vest, grovt anslag Følgende forutsetninger er lagt til grunn: 1. tømmer totalt 1 mill m 3, hvorav m 3 inn med bil, liggetid 28dg=> m 3 til enhver tid, arealbehov 20da m 3 inn med båt, liggetid 28 dg=>15.000m 3 til enhver tid, arealbehov 7da, skipsstørrelse 6000dwt, antall anløp m 3 sagvirke ut med bil, liggetid 14dg=>8000m 3 til enhver tid, arealbehov 8da m 3 sagvirke ut med båt, liggetid 14dg=>1900m 3 til enhver tid, arealbehov 2da, skipsstørrelse 6000dwt, antall anløp kt biomasse ut med skip, lagret på silo, arealbehov 1da, skipsstørrelse 6000dwt, antall anløp 48 30kt biomasse ut med bil, silolagring 2. RDF-søppel 350kt båt inn, skipsstørrelse 6000dwt, antall anløp 56, arealbehov 2da 3. decommisioning/prosjekter arealbehov 30da kt pukkstein, skipsstørrelse 6000dwt, antall anløp 80, eget areal, eget lasteapparat 5. Det er IKKE beregnet arealinntekt av sagbruk, biomasseanlegg, etc. 6. Det er IKKE beregnet eventuell gate-avgift/isps-avgift, etc for lastebil Samlet inntekter/år Arealleie Lasteinntekter Varevederlag Kaivederlag Anløpsavgift Samlet 7,8 mill 4,4 mill 6,3 mill 2,8 mill 1,5 mill eksklusiv inntekt til Grenland Havn IKS 23,0 mill Samlet anslått inntekt Frier Vest: 21,5 mill NOK Anløpsavgift er avgift basert på selvkostprinsippet, dvs kostnader Grenland Havn IKS har for å opprettholde farled utover Kystverkets ansvar. Brevik 24.april 2015 PetterEllefsen/ Finn Flogstad Forstudie Frier Vest 2015 Side 31

32 Vedlegg 2 Oversikt over informasjonsmøter Dato Møte med: Grunneiere Berørte hytteeiere Planforum Telemark fylkeskommune Grunneiere og hytteeiere Grenland havn Markedsmøte Grenland havn Grunneiere Grunneiere Hovedutvalg for næring / det gode bosted Brev til grunneiere med informasjon om veien videre. Arbeidet vil konsentrere seg om et mindre areal i første omgang. Arbeidet vil bli samkjørt med Grenland Havns vurderinger rundt ny sentralhavn NHO Oslo Norges vassdrags- og energidirektorat Styret for Grenland havn IKS Presentasjon for Telemarksbenken, Stortinget Hovedutvalg for næring Skien Formannskap Styret for Vekst i Grenland IKS Bamble Formannskap Grenlandssamarbeidet Styret i Vekst i Grenland IKS Sigurd Holtskog, IN, EU-kontoret Styret for Vekst i Grenland IKS Årsmøte Telemark senterparti Bamble Næringsforening I tillegg er Frier Vest tatt med i alle presentasjoner gitt av Herøya Industripark AS og Grenland Havn IKS i perioden Forstudie Frier Vest 2015 Side 32

33 Forstudie Frier Vest 2015 Side 33