MARNARDAL KOMMUNE VEST-AGDER FYLKESKOMMUNE MULIGHETSSTUDIE FOR ØYSLEBØ. GRØNN_STREK AS september 2007 AROS AS

Transkript

1 AROS AS GRØNN_STREK AS september 2007 MULIGHETSSTUDIE FOR ØYSLEBØ VEST-AGDER FYLKESKOMMUNE MARNARDAL KOMMUNE 1

2 Mulighetsstudie for Øyslebø sentrum Innholdsfortegnelse 1 FORORD SAMMENDRAG STEDSANALYSE Bebyggelse og infrastruktur Grønnstruktur og viktige landskapselementer MULIGHETSSTUDIE Bebyggelse og infrastruktur Grønnstruktur og viktige landskapselementer

3 1 FORORD Marnardal kommune har sammen med Vest Agder fylkeskommune, engasjert Aros as og grønn_strek as til å utarbeide en mulighetsstudie for Øyslebø sentrum. Mulighetsstudiet skal brukes som et førende verktøy i arbeidet med kommunedelplanen for Øyslebø. Det har vært gjennomført to befaringer i Øyslebø, og det har vært avholdt tre møter med representanter fra Marnardal kommune, Vest-Agder fylkeskommunen og Fylkesmannens miljøvernavdeling. Mulighetsstudiet blir presentert med to analysekart og mulighetskart med tilhørende beskrivelse. Prosjektgruppa har bestått av følgende: Aros as v/ Merete Asskildt Gabrielsen, Sivilarkitekt MNAL grønn_strek as v/ Øystein Aalen, Landskapsarkitekt MNLA grønn_strek as v/ Hanne Alnæs, Landskapsarkitekt MNLA Kristiansand,

4 2 SAMMENDRAG Øyslebø er i en positiv utvikling, hvor ønske om nyetablering av næring samt etterspørsel av sentrumsnære boliger er stigende. Kommunen har som målsetning å legge forholdene til rette for en positiv utvikling av Øyslebø, uten at stedets karakter forringes. Målet med kartene og rapporten er at kommunen bruker materialet som grunnlag for en kommunedelplan for Øyslebø sentrum. Kartene er et resultat av en helhetlig vurdering av arealene på Øyslebø. Områdene er videre vurdert i forhold til en langsiktig planlegging av arealdisponeringen innenfor planområdet. Det er kartene som er hovedgrunnlaget og rapporten underbygger kartene. Vurderingene har vært på et overordnet nivå og derfor er ikke hvert enkelt boligområde vurdert på detalj stadiet. 4

5 3 STEDSANALYSE 3.1 Bebyggelse og infrastruktur Øyslebø ligger vakkert til på fruktbare jorder omkranset av elven mot nord, sør og øst og heia mot vest. De sterke naturelementene setter rammen for bygda og har lagt føringer for utviklingen av Øyslebø gjennom tidene. De eldste gårdstunene på Øyslebø ble plassert langs heia, fordi jorda var for verdifull å bygge på. Landbruksområdene ble dermed maksimalt utnyttet. Eiendomsstrukturen var lagt opp slik at de fleste hadde tilgang til elva og fiske der. Før RV 455 kom til Øyslebø var Gamle Mandalsveg hovedvegen. Da hadde Øyslebø et tett lite sentrum med hus på begge sider av vegen, nærmest som en bygate. Den gamle trehus bebyggelsen på Øyslebø er i hovedsak inspirert av empiren og stilen kan karakteriseres som enkel og renskåren. Byggene hadde ofte to etasjer med loft. Grunnmur ca cm med trapper opp til inngangsdøra. Gammelt gårdstun ved Husebakk Skolene ble bygd på 1960-tallet og Marnardal kommune var en av de første kommunene som fikk egen ungdomsskole. Boligområdene Matkroken og Nesan ble planlagt tidlig på 1970 tallet. Boligfeltene ble lagt til områdene rundt Høgtun, kollen og skolen. På denne måten ble landbruksarealene nok en gang skånet for utbygging. Boligområdene er tidstypiske og bygningene har ingen spesiell arkitektonisk tilknytning til stedet. Dersom man ser bort fra det rent bygningsmessige er det tydelig at området har flere gode kvaliteter; nærheten til skolen, elva og kulturområdet Høgtun med sine kvaliteter. Boligområdene var den siste store utviklingen av stedet Øyslebø (innenfor planavgrensningen). Bebyggelse langs Gamle Mandalsvei Øyslebø har også noe spredt bebyggelse, spesielt langs Rv 455, noe av det er tilknyttet landbruket og noe er ren boligbebyggelse. Når man ankommer Øyslebø i dag, er det den lange adkomsten (fra begge retninger) som er åpenbar. RV 455 skjærer seg rett gjennom stedet som en linjalrett strek. De fleste landbrukseiendommer har også en langstrakt inndeling, og dette blir forsterket ved bruken av steingjerder og traktor veger. På bakgrunn av dette er siktlinjene svært viktige på Øyslebø. Boligområdet Nesan Alle valgene som er gjort på Øyslebø opp igjennom tidene har skapt stedet slik det står i dag. Øyslebø oppleves nødvendigvis ikke som et sted men som to steder på grunn av de store landbruksområden mellom den gamle delen (sentrum) og boligområdet (Matkroken). Bebyggelse og infrastruktur vises på kartet på neste side. Rv 455 gjennom Øyslebø sentrum 5

6 3.2 Grønnstruktur og viktige landskapselementer Det er flere karakteristiske forhold i grønnstrukturen på Øyslebø. De viktigste og mest karakteristiske elementene er de markante kollene Grimebakk og Husebakk. Husebakk er et nærrekreasjonsområde med lysløype og lekeområder. I tillegg danner den markante dalsiden i vest en god og grønn innramming av stedet. Herfra går det driftsveier som også benyttes i tursammenheng. Skogen og randsonen langs elva er viktige både visuelt og som ferdselsåre. Det er mange turstier og snarveier gjennom Øyslebø. Disse benyttes av både barn, ungdommer og voksne. Stiene går gjennom naturområder og langs jordbruksarealene. Husebakk er et nærrekreasjonsområde Rundt Øyslebø kirke ligger kirkegården med store karakteristiske trær. Det er også noen enkelte store trær vest for riksveien som er med på å skape identiteten på Øyslebø. Det er store sentrumsnære naturområder. Flere er i daglig bruk både sommer og vinter. I tillegg er det områder som egner seg for friluftsliv selv om de ikke benyttes til det i dag. Litt tilrettelegging kan gjøre at også disse områdene vil bli brukt. Noe av det mest karakteristiske for Øyslebø er de flate jordbruksarealer som ligger midt i sentrum, og Mandalselva som renner rundt sentrumsområdet. Øyslebø kirke ligger som et landemerke De viktigste landskapselementene er kirken på den åpne flaten midt i sentrum. Den er et signalbygg og orienteringspunkt. Det samme gjelder Høgtun som sees fra flaten i sentrum (om vinteren). Begge disse byggene framstår som positive i landskapet. I tillegg er den eldre gårdsbebyggelsen i sentrum med på å gi stedet karakter. I sentrum bygges det ny skole som også vil framstå som et signalbygg. Både brua over elva i sør og brua over til Skjævesland er landemerker. Det er noen viktige utsiktspunkter på Øyslebø. Det er god utsikt fra Grimebakk og Husebakk i flere retninger. Fra Høgtun og kollen midt i boligfeltet kan man se ut over hele skole- og sentrumsområdet. Når man står på brua over til Skjævesland er det god utsikt til både Skjævesland og boligfeltet. Store solitær trær i sentrum På Øyslebø er det aktiv jordbruksdrift og gårdsbebyggelsen i sentrum er gammel. Flere av gårdene er i drift, men det ligger også gårder som er ubebodd eller brukes som fritidshus. Kulturlandskapselementene er mange og karakteristiske. Steingjerder ligger som perler på en snor over jordene og forteller om eiendomsforholdene. Når det gjelder lekeplasser er dette et forhold som blir utredet i en annen rapport ( Ung medvirkning /Rita Galteland) Høgtun Grønnstruktur og viktige landskapselementer vises på kartet Landskapsbilde på neste side. 6

7 4 MULIGHETSSTUDIE 4.1 Bebyggelse og infrastruktur I arbeidet med mulighetsstudiet for Øyslebø har det blitt satt ned noen forutsetninger som ligger tilgrunn for mulighetskartet. 1) Det planlegges ingen omdisponering av landbruksareal utenfor planområdet. 2) Det skal fortettes i eksisterende områder før man tar hull på nye områder. 3) Dersom Revefarmen flytter ut av området eller avslutter sin virksomhet, skal det legges til rette for boliger i området. Det som er viktig i den videre utviklingen av Øyslebø er å fortette den eksisterende situasjonen samtidig som man knytter de to tettstedene sammen til ett. A) Dette området er sentrum i Øyslebø. Her er butikken, banken og bensinstasjonen. I dette området er det potensial for fortetting, i form av nybygg, tilbygg og ombygging. Der butikken ligger i dag, bør det utvikles et naturlig sentrum hvor næringsutvikling får muligheten til å etablere seg, men hvor det også legges til rette for boliger. For at man skal klare å skape et levende sentrum må flere funksjoner være tilstede, dvs; bo, arbeid, handel og fritid. Byggevareforretningens lager er arealkrevende og ligger i dag på attraktive arealer for bolig og handel. Det foreslås å legge denne virksomheten ut av sentrum, for eksempel til næringsområdet på Heddeland. B, C, D) Omdisponering av landbruksareal I arbeidet med mulighetskartet har dette området utmerket seg som et viktig område for utviklingen av Øyslebø. Utbygging av disse områdene vil bidra til at Øyslebø oppleves som ett område og ikke to, slik det oppleves i dag. Områdene ligger så å si i sentrum med god tilgang til alle tjenester stedet har å tilby. Sannsynligvis er områdene gode og enkle å bygge på og ikke så kostbare å utvikle sammenlignet med andre områder på Øyslebø. Men det er kontroversielt å omdisponere gode landbruksområder for å frigi plass til utbygging. Området bør planlegges under ett, for å sikre en helhetlig plan med gode løsninger. Området bør så bygges ut trinnvis. Det første området (B) må være fullstendig utbygget før det tas hull på de neste (C og D). Det må planlegges boligområder med høy utnyttelse, med minimum tetthet på 3 boliger pr. da totalareal. E) Revefarmen Dette området er i dag beslaglagt av pelsdyr oppdrett. En slik virksomhet hører ikke hjemme så sentralt i en bygd som Øyslebø. Dersom det en gang i fremtiden blir en naturlig avvikling av Revefarmen, egner dette området seg til boligområde med høy og variert utnyttelse, dvs. tett småhus bebyggelse og mindre eneboliger. Maks størrelse bør være en typisk 4-mannsbolig hvilket er ganske lik volummessig med den eksisterende bolig bebyggelsen på Øyslebø. Området har mange kvaliteter som nærhet til elva, skolen og Øyslebø for øvrig. F) Kollene på Øyslebø er viktige landskapselementer og skaper variasjon i det ellers flate landskapet. Det er viktig at disse kollene fremstår så uberørte som mulig. Men med god terrengtilpasning er det mulig å i et begrenset omfang å etablere 5-6 eneboliger med store tomter på Grimebakk. I dette området er landskapstilpasning meget viktig og det bør legges opp til sterke føringer i reguleringsplanen for området. Butikkområdet i Øyslebø sentrum Landbruksarealer i sentrum Revefarmen Grimebakk 7

8 G) Det er stort behov for en camping plass sentralt beliggende på Øyslebø og denne plasseringen syntes riktig for dette tiltaket. Gang avstand til sentrumstilbudene på Øyslebø. P) Her skal den nye parkeringsplassen for den nye ungdomsskolen på Øyslebø ligge. Arealet som er satt av til parkeringsplass er forholdsvis stort og det syntes nødvendig å ta en gjennomgang av hva man virkelig trenger av parkeringsplasser i tilknytning til skolen. I tillegg til disse områdene, er det andre forhold som kan gjennomføres for å øke kvaliteten i Øyslebø. Det er tidligere gjort utredninger vedrørende trafikksikkerhetstiltak. Her minnes det bare på hvilke forhold som bør gjennomføres. Det er viktig å få gjennomført trafikksikkerhetstiltak, fordi veien gjennom Øyslebø er en fartsetappe. Denne kan brytes ved å opparbeide en rundkjøring i krysset i sentrum. Det kan utføres miljøtiltak i sentrum, for eksempel miljøgate forbi handelsområdet, møteplass eller torg. Det bør opparbeides en gang-/sykkelvei fra sentrum og nordover langs Rv455. Denne knyttes mot øvrig tursti og grønnstruktur langs Mandalselva. Den framtidige utviklingen på Øyslebø vises på kartet Mulighetskart på siste side. 8

9 4.2 Grønnstruktur og viktige landskapselementer Det er viktig å ivareta både grønnstrukturen og landskapselementene. Det er disse elementene som er med på å gi Øyslebø sin identitet, og stedet skal utvikles på en slik måte at disse identitetsskapende elementene bevares for kommende generasjoner. Det vil ofte bli en konflikt mellom utvikling/utbygging og bevaring av slike forhold. Men med en bevisst holdning kan man ta hensyn til dette i planleggingen av Øyslebøs framtid. De store jordbruksarealene i sentrum er egnet til mer enn å drive jordbruk: de er sentrumsnære og meget godt egnet til utbygging til både næringsformål og boligformål. Dersom Øyslebø skal ha mulighet til å hindre utflytting fra kommunen, er det viktig å sikre attraktive boligområder. Når begge disse hensynene skal ivaretas ligger det et forslag i denne mulighetsstudien om å åpne for utbygging i deler av jordbruksområdene nord for veien til Skjævesland. Det er viktig at det ivaretas gode snarveier og gangveier ut i tilgrensende arealer (skoleområdet og forretningsområdet). Området Husebakk og Grimebakk anses som viktige i grønnstruktursammenheng. I denne mulighetsstudien er det foreslått å bevare Husebakk i sin helhet som friområde. Grimebakk foreslås utbygd med eneboliger på mindre tomter. Det kan da bevares mye av de store trærne mellom tomtene slik at kollen fremdeles vil framstå som grønn. I denne strukturen kan det også opprettholdes en grønnstruktur som sikrer tilgjengeligheten ut i tilgrensende friområder. Deler av de sentrumsnære jordbruksarealene vurderes bebygd Det er mulig å opparbeide en sammenhengende sti langs elva Det foreslås en utvikling av området der pelsdyrfarmen ligger til boligområde. Grensen for bebyggelse må trekkes minimum 50 meter fra elvebredden for å sikre en grønn buffer langs elva. Den gode grønnstrukturen på Øyslebø er viktig å ivareta og gjerne forsterke. Det foreslås derfor å opparbeide en sammenhengende gangforbindelse fra Rv. 455 i nord til Mandalselva. Gangforbindelsen fortsetter nedover langs hele elva helt til brua i sør (ved Rv. 455). Der terrenget umuliggjør en naturlig gangsti langs elva, bygges det trebrygge. På hele strekningen opprettholdes eller opparbeides nye gangforbindelser inn mot sentrum og boligområdene. I tillegg kan det opparbeides en ny gangbro fra Øyslebøsiden til Øya, og videre en ny bro fra Øya mot øst. Det kan etableres en ny badeplass sør for brua til Skjevesland Det er en rekke badeplasser på Øyslebø, men det kan som en forbedring for barn og unge opparbeides flere. Dette kan gjøres ved brua til Skjævesland. Her er det et flatt areal som kan opparbeides med gressbakke, sandvolleyballbane, med mer. Det er i mulighetsstudiet foreslått å bevare store deler av jordbruksområdene og det intakte kulturlandskapsområdet. Dette innebærer at det ikke er foreslått ny bebyggelse på jordbruksarealene sør for veien til Skjævesland (østover), bortsett fra der revefarmen ligger i dag. Dersom bebyggelsen som ligger sør for veien fra kirken og vestover (mot Gamle Mandalsvei) skulle brenne/forfalle/el.lign, er det foreslått å ikke gjenoppføre denne bebyggelsen. Dersom dette skulle skje, skal området endres til jordbruksformål. Det sammenhengende kulturlandskapet rundt kirken bevares intakt Disse forslagene sikrer sammenhenger og viser en videreutvikling i grønnstrukturen. Forholdene vises på kartet Den framtidige utviklingen på Øyslebø vises på kartet Mulighetskart på neste side. 9