SLUTTINNBERETNING TIL OSLO BYFOGDEMBETE I SAK NR.: KON- OBYF/2: ULLENSAKER BOLIGBYGG KS, DETS KONKURSBO

Transkript

1 RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 Postboks 1983 Vika N-0125 Oslo, Norway Tlf. (+47) Faks. (+47) E-post mail@rosom.no Oslo, den 12. november 2012 SLUTTINNBERETNING TIL OSLO BYFOGDEMBETE I SAK NR.: KON- OBYF/2: ULLENSAKER BOLIGBYGG KS, DETS KONKURSBO Innledningsvis nevnes at det tidligere er utarbeidet en innberetning datert 19. november 2010 og en årsredegjørelse datert 30. november Nevnte innberetninger er tilgjengelig på Kopi av innberetningene er for øvrig sendt blant annet til de kreditorer som har inngitt fordring. De mest sentrale opplysninger som er inntatt i innberetningene datert 19. november 2010 og 30. november 2011, er også inntatt i denne innberetning, hvoretter det ikke er nødvendig å gjennomgå disse innberetningene for å få tilfredsstillende oversikt over bobehandlingen. 1 ADRESSATER FOR INNBERETNINGEN Denne innberetning sendes til Oslo byfogdembete, samt i kopi til de kreditorer som innsender fordring og selskapets ledelse. Innberetningen vil også bli lagt inn på bosiden til Konkursregisteret. Oversendelse til Oslo politidistrikt, Finans- og Miljøkrimseksjonen, skjer ikke, jf. punkt 9 nedenfor. Driftskonto Klientkonto Org. NO MVA

2 Side 2 av 16 2 IDENTIFIKASJON AV HVEM SAKEN GJELDER 2.1 Navn Debitor er Ullensaker Boligbygg KS. Debitor blir heretter også benevnt Selskapet. 2.2 Forretningssted Selskapets registrerte forretningsadresse er Filipstad Brygge 1, postboks 1693 Vika, 0120 Oslo. Tidligere adresser: 7. oktober august 2003: c/o Per Lindh AS, Solheimsveien 62, 1473 Lørenskog. 11. august januar 2005: c/o Gestor AS, Heyerdahlsgate 1, 0160 Oslo. 17. januar juni 2009: Drammensveien 23, 0255 Oslo. 2.3 Organisasjonsnummer Selskapets organisasjonsnummer er Bransje I henhold til Selskapets vedtekter var Selskapets formål å utvikle og utbygge eiendommene gnr. 142, bnr. 47, gnr. 142, bnr. 243 og gnr. 175 bnr. 16, alle Ullensaker, til boligformål med påfølgende salg av boligene, samt hva hermed står i forbindelse. 2.5 Konsern Selskapet inngikk ikke i et konsern. 2.6 Eierandeler i andre virksomheter/selskaper Selskapet hadde ikke eierandeler i andre selskaper. 3 KONKURSEN Rettsgrunnlag Oslo byfogdembetes kjennelse av 5. november 2010, kl Konkursrekvirent Oppbudsbegjæring fra Selskapet v/styrets leder. Fristdag iht. dekningslovens november Frist for fordringsanmeldelse 10. desember Første skiftesamling 22. november 2010.

3 Side 3 av 16 4 BOBESTYRELSEN 4.1 Bostyrer Som bostyrer var opprinnelig oppnevnt Advokat Ståle Sommernes Roald Amundsens gate 6 Postboks 1983 Vika N-0125 Oslo Telefon: Telefaks: ss@rosom.no Oppnevnelsen er senere endret til Advokat Thomas Rygg Hannestad Roald Amundsens gate 6 Postboks 1983 Vika N-0125 Oslo Telefon: Telefaks: trh@rosom.no 4.2 Borevisor Borevisor har ikke vært oppnevnt. 4.3 Kreditorutvalg På første skiftesamling ble advokat Dag Stadheim oppnevnt som kreditorutvalg. 5 NÆRMERE OM KONKURSDEBITOR 5.1 Stiftelsesdato og registreringsdato Selskapet ble stiftet den 12. juli Selskapet ble første gang registrert i Foretaksregisteret den 7. oktober Kapital ved stiftelsen og ved konkursåpning Selskapets kapital ved stiftelsen var NOK 45 mill. Bunden kapital var NOK 18 mill., mens innbetalt kapital var NOK 25 mill. Det er ikke senere registrert endringer i kapitalen. All ansvarskapital var forut for konkursåpning innkalt og innbetalt.

4 Side 4 av Selskapets kommandittister og komplementar Selskapets kommandittister ved konkursåpning var Storebrand Bank ASA, med en eierandel på 80,1 %, Bjørn Gilbo, med en eierandel på 9 % og Richard Christophersen, med en eierandel på 0,9 %. Selskapets komplementar er Ullensaker Boligbygg AS. Ullensaker Boligbygg AS eier 10 % av Selskapet, noe som er i samsvar med selskapsloven. Aksjonærene i Ullensaker Boligbygg AS er de samme som er kommandittister i Selskapet. Kommandittistene har en eierandel i aksjeselskapet på henholdsvis 89 %, 10 % og 1 %. Ullensaker Boligbygg AS ble også tatt under konkursbehandling den 5. november Behandlingen av nevnte konkursbo ble innstilt i henhold til konkurslovens 135 ved kjennelse datert desember For ytterligere informasjon om Ullensaker Boligbygg AS vises det til sluttinnberetning som er utarbeidet for dette bo. Innberetningen er tilgjengelig på Storebrand Bank ASA ervervet sine andeler i Selskapet og tilsvarende aksjer i Ullensaker Boligbygg AS, i april Storebrand Bank ASA overtok da eierandelene til: Nordbymoen Boligsselskap AS (41 andeler), Platou Arkitekter AS (9 andeler), Tormod Clemetsen (5 andeler), Jan Qvale (4 andeler), Arild Odden (4 andeler), Sirkka Lissa Merilainen (4 andeler), Hachros Invest AS (4 andeler), Einar Olav Talberg (4 andeler), Jarle Gamkem (3 andeler), Protiv AS (2 andeler), Gunnar Gamlem (1 andel), Fredrik Monrad (1 andel), Kjell Bronken(1 andel), Gaute Kolsberg (1 andel), Lars Freditk Søholt, (1 andel), Grete Nordsveen (1 andel), Tore Buer(1 andel), Ole Joacim Jonstang (1 andel) og Fredrik Styr (1 andel). Storebrand Bank ASA betalte NOK 1,- pr. andel. Bakgrunnen for overføringen til Storebrand Bank ASA var at Selskapet på dette tidspunkt ikke lenger hadde evne til å videreføre det byggeprosjekt som var igangsatt, hvoretter Storebrand Bank ASA som långiver til Selskapet, fant det riktig å ta over styringen for å søke å få sluttført prosjektet. 5.4 Styreleder og styremedlemmer de siste 2 år og daglig leder de siste 5 år Ved konkursåpning besto styret av Per Skaug, født 8. juni 1947, (daglig leder i Hadrian Utvikling AS), som styrets leder og John Anders Ouren, født 29. november 1971, (leder i Storebrand Eiendom Bedriftsmarked i Storebrand Bank ASA), som styremedlem. Som kontaktperson var registrert Per Skaug. Tidligere styreleder: John Paul Wheatley fra 8. juni juni 2009

5 Side 5 av 16 Tidligere styremedlemmer: Jan Qvale fra 7. oktober 2001 fratrådt 12. februar 2009 Ole Petter Gilbo fra 7. oktober juni 2009 Petter Andreas Baumann fra 7. oktober juni 2009 John Stoud Platou fra 11. august juni 2009 Helge Mørck fra 3. juli juni 2009 Erik Klaveness fra 3. juli juni 2009 Mikkel Andreas Vogt fra 11. juni 2009 fratrådt 16. september 2010 Tidligere daglig leder: Marius Erik Falster fra 3. juli juni Revisor Selskapets revisor har fra 20. juli 2009 vært Deloitte AS, org.nr , Karenslyst Allé 20, postboks 347 Skøyen, 0213 Oslo. Ansvarlig for oppdraget har vært statsaut. revisor Ingebret G. Hisdal. Tidligere revisor var Abrahamsen Valvik & Co AS, org.nr , c/o Per Valvik, Nobels gate 1, postboks 516 Skøyen, 0214 Oslo. 5.6 Regnskapsfører Selskapets regnskaper ble frem til 1. juli 2010 ført av Gestor AS, org. nr F.o.m. 1. juli 2010 er regnskapene ført av Mirror Accounting AS, org.nr Ledelsens engasjement i andre virksomheter/selskaper Styrets medlemmer og daglig leder var ved konkursåpningen også registrert med tillitsverv i følgende selskaper: Styreleder og kontaktperson Per Skaug: - ANS Thv Meyersgate 50, org.nr , daglig leder (slettet 23. april 2008) - Sonatina AS, org.nr , daglig leder (slettet 21. desember 2009) - Hadrian Utvikling AS, org.nr , daglig leder - Filipstad Tomteselskap AS, org.nr , styrets leder - Furuset Invest AS, org.nr , styrets leder (slettet 16. april 2005) - Tjuvholmen AS, org.nr , styremedlem - Fokserødsenteret AS, org.nr , styremedlem - Fokserødsenteret Nord AS, org.nr , styremedlem - Bjørndalen Panorama AS, org.nr , styrets leder og daglig leder - Eurocompany AS, org.nr , daglig leder (slettet 31. desember 2005) - AS Quinto, org.nr , daglig leder (slettet 21. juli 2004) - Tobine Finans AS, org.nr , daglig leder (slettet 5. april 2005) - Atlas Eiendom AS, org.nr , daglig leder (slettet 5. mai 2004)

6 Side 6 av 16 - Verningen AS, org.nr , daglig leder (slettet 17. juli 2004) - Porsgrunn Faghandel AS, org.nr , styremedlem - Piano Invest AS, org.nr , styrets leder og daglig leder. - AS Tobine, org.nr , daglig leder (slettet 11. august 2010) - Loimaaveien Eiendom AS, org.nr , styremedlem - Ekornrud Eiendom AS, org.nr , daglig leder og styremedlem - Trajan Utvikling AS, org.nr , kontaktperson og styremedlem - Eiker Tomteselskap AS, org.nr , kontaktperson og styrets leder - Prosjektsøk AS, org.nr , kontaktperson og styrets leder - Alco Eiendom AS, org.nr , styremedlem - Bjørndalen Tomteselskap AS, org.nr , styrets leder (slettet 31. august 2010) - Sørlandsbygg Holding AS, org.nr , styremedlem - Sørlandsbygg AS, org.nr , styremedlem - Bygg-Companiet AS, org.nr , styremedlem - Ullensaker Boligbygg KS, org.nr , kontaktperson og styrets leder - Seilduksgaten 25/31, org.nr , styremedlem Styremedlem John Anders Ouren: - Filipstad Tomteselskap AS, org.nr , styremedlem - Bjørndalen Panorama AS, org.nr , styremedlem - Ullensaker Boligbygg KS, org.nr , styremedlem 6 SELSKAPETS VIRKSOMHET 6.1 Generelt Ullensaker Boligbygg KS ble stiftet i 2001, og har siden stått for utviklingen og utbyggingen av boligområdet Nordbyhagen på Jessheim i Ullensaker kommune. Området var tidligere benyttet til travbane. Selskapet har som eier og byggherre, totalt oppført 376 boliger i dette området. Boligene består av både eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og mindre boligblokker. Alle boligene er tilknyttet Nordbyhagen Velforening. Nærmere informasjon om velforeningen finner man på I forbindelse med utbyggingen har Selskapet også stått ansvarlig for opparbeidelsen av fellesarealer, herunder garasjeanlegg og utearealer i utbyggingsområdet. Utbyggingen av området begynte i 2001 og siste bolig ble overskjøtet til boligkjøper på nyåret i Fellesarealene ble kort tid før konkursåpning overskjøtet til velforeningen. Boligene har i det alt vesentlige blitt solgt til forbrukere, hovedsakelig familier. Noen boliger har vært forbeholdt førstegangskjøpere. Boligene ble solgt etter hvert som de har vært planlagt oppført. Det er opplyst at Selskapet engasjerte egne meglere til salg av boligene. DnB NOR

7 Side 7 av 16 Meglerservice AS foresto oppgjørene for salgene. Alle boliger som er solgt er ferdig oppført, dog slik at et stort antall boliger ikke hadde fått ferdigattest. Storebrand Bank ASA var Selskapets långiver. De bevilget byggelån til Selskapet. Alle garantier som Selskapet var forpliktet til å stille etter bustadoppføringslova 12, ble også gitt av Storebrand Bank ASA. De fleste avgitte garantier har nå løpt ut på tid. En del krav har blitt fremmet under garantiene. Da Storebrand Bank ASA overtok driften av Selskapet i april 2009, var alle de ansatte sagt opp. Storebrand Bank ASA ansatte noen selgere som fikk i oppgave å gjennomføre salg av de boliger som ikke allerede var solgt. De aktuelle ansettelsesforhold ble avsluttet noen måneder før konkursåpning. Virksomheten ble drevet fra Storebrand Bank ASA egne lokaler. Selskapet hadde ikke eget kontorutstyr m.v. på tidspunktet for konkursåpning. Selskapet hadde engasjert entreprenørfirmaet Hasle Entreprenør AS til å forestå større deler av utbyggingen. Det hadde tidligere også vært engasjert tre andre entreprenører, men disse hadde kun stått for oppføringen av en mindre del av boligene på området. To av de aktuelle entreprenører ble senere tatt under konkursbehandling. Halse Entreprenør AS var som nevnt hovedentreprenør for de fleste boligene, men hadde i praksis satt bort alt byggearbeid til underleverandører, i hovedsak utenlandske firmaer. Hasle Entreprenør AS ansvar for byggeprosjektet i forhold til Ullensaker Boligbygg KS som byggherre var begrenset, idet Ullensaker Boligbygg KS hadde akseptert å ikke kunne fremme krav mot Hasle Entreprenør AS med mindre dette selskap hadde mulighet for å videreføre kravene mot sine underleverandører. Etter Bustadoppføringslova har likevel Halse Entreprenører AS ansvar i forhold til kjøperne av boliger. Make Arkitekter AS var ansvarlig for prosjekteringen av boligene. 6.2 Nærmere om boligene i Nordbyhagen Ullensaker Boligbygg KS fikk i 2008 og 2009 store økonomiske problemer. All egenkapital var tapt i Dette var, som nevnt foran, bakgrunnen for at Storebrand Bank ASA gikk inn på eiersiden i utbyggerselskapet i april Storebrand Bank ASA ønsket å søke å ferdigstille prosjektet. Etter Storebrand Bank ASA overtakelse av Selskapet, i april 2009, er det blitt avholdt overtakelsesforretning av 24 boliger i 2009 og 3 boliger i De øvrige boligene var solgt og overtatt av kjøperne forut for Storebrand Bank ASA inntreden på eiersiden. Ullensaker kommune har opplyst at flere av boligene ikke har fått ferdigattest. Dette gjelder særlig boliger som er bygd de siste årene. Bakgrunnen for at det foreløpig ikke er gitt ferdigattester er flere, dels mistanke om feil, dels at det for en rekke boliger ikke har blitt søkt om ferdigattest. Vi har vært i kontakt med Ullensaker kommune (både skriftlig, pr. telefon og i et møte) for å søke å få avklart om kommunen aktivt kunne bidra til å søke å få en tilfredsstillende løsning av den

8 Side 8 av 16 situasjon som hadde oppstått, herunder ikke minst når det gjaldt brukstillatelse og ferdigattest. Kommunens tilbakemelding har vært at man foreløpig ville begrense seg til å søke å følge opp at kravene til brannforebyggende tiltak i teknisk forskrift var etterlevet. Konkursboet har for sin del hatt begrenset mulighet til å følge opp dette med ferdigattest. Dels har det ikke direkte betydning for konkursboet. Kommunen opplyser at det fremdeles er mange boliger som ikke har ferdigattest. Storebrand Bank ASA stilte på forespørsel fra bostyrer, kort tid etter konkursåpning, en garanti på NOK ,- for å muliggjøre at boet kunne gjøre nærmere undersøkelser, herunder vedrørende utstedelse av ferdigattester. Banken sa seg villig til også å stille ytterligere garanti på NOK ,- i denne forbindelse. Det ble imidlertid klart at dette ikke vil være tilstrekkelig til dekning av de kostnader som ville påløpe dersom boet, slik kommunen synes å mene, skulle følge opp at forholdene vedrørende ferdigattest ble avklart. Boet har derfor ikke gjort noe mer i denne forbindelse, noe kommunen er kjent med. Etter det vi har forstått mangler fremdeles mange av boligene ferdigattester. Det har vært en rekke problemer i forbindelse med utbyggingen av området. Mange av boligene viste seg å være beheftet med feil og mangler. Allerede i 2005 var det flere negative presseoppslag vedrørende prosjektet. Feil og mangler ble fortløpende søkt utbedret frem mot konkursåpning, men på grunn av den økonomiske stilling for Ullensaker Boligbygg KS gikk arbeidet relativt sent. Ved konkursåpning var det fortsatt feil og mangler på flere boliger. Konkret kan nevnes at syv boligkjøpere har fremmet betydelige krav mot konkursboet vedrørende påståtte mangler. Det dreier seg, i følge de aktuelle boligkjøpere, om mangelskrav i størrelsesorden NOK ,- for enkelte av boligene. En boligkjøper hadde forut for konkursåpning tatt ut forliksklage mot Ullensaker Boligbygg KS med et påstått krav på ca. NOK ,-. Totalt utgjør de mangelskrav som er meldt i boet, NOK ,-. I dette ligger også en fordring fra Nordbyhagen Velforening på ca. NOK ,- som gjelder manglende ferdigstillelse av fellesområder, jf. pkt. 6.3 nedenfor. Vi har hatt samtaler med boligkjøperne, og fått bekreftet at Hasle Entreprenør AS har besørget en del utbedringer, herunder for en av boligkjøperne som har meldt et stort krav i boet. Alle påståtte feil og mangler er imidlertid ikke rettet, da Halse Entreprenør AS bestrider ansvar for manglene. Dette gjelder blant annet påstått luftlekkasjer i boligen. På sikt er det, så vidt vi forstår, planlagt at det også vil foretas utbedring av mangler i de øvrige boligene. På grunn av entreprenørenes øvrige prosjekter har vi forstått at arbeidet med de øvrige boligene p.t. er satt i bero. Dette til tross for at det i noen av boligene skal dreie seg om alvorlige mangler. Bostyret har i praksis ikke kunnet legge omfattende arbeid i å søke å få full oversikt over foreliggende feil og mangler. Dette på grunn av boets økonomiske stilling. Vi har fått opplyst at Hasle Entreprenør AS også etter konkursåpning har besørget utbedret en rekke feil og mangler og at det, som nevnt ovenfor, fortsatt pågår arbeid vedrørende dette. Nøyaktig status i arbeidet har vi imidlertid ikke.

9 Side 9 av 16 Som nevnt i den første innberetningen har boligkjøpere fått garanti i henhold til Bustadoppføringslova. Det antas at kjøpere som hadde garantier som ikke hadde løpt ut på tid ved konkursåpning, har fulgt opp overfor Storebrand Bank ASA som utsteder av garantiene. Bostyret har ikke detaljert kjennskap til dette. 6.3 Fellesarealer Det gjensto på det tidspunkt Storebrand Bank ASA overtok styringen av Selskapet, også en del arbeider med fellesarealene. Det nevnes at det ble, i forbindelse med velforeningens overtakelse av fellesarealene, protokollert enkelte reklamasjoner. Knapkøyen Maskin AS hadde vært ansvarlig entreprenør for fellesarealene. Ved konkursåpning var et tomteareal som var forutsatt benyttet til lekeplass, enda ikke kjøpt ut fra grunneier. Ullensaker Boligbygg KS hadde i forhold til kjøperne av boliger, forpliktet seg til å erverve den aktuelle tomteparsell og deretter videreføre denne vederlagsfritt til kommunen, hvoretter området skulle benyttes som lekeplass. Storebrand Bank ASA opplyste etter konkursåpning at banken var innstilt på å følge opp at den aktuelle tomteparsell kunne bli kjøpt fra grunneier og deretter overført til kommunen, slik at den plikt Ullensaker Boligbygg KS hadde påtatt seg med å få stillet et areal til bruk som lekeplass for beboerne, ble oppfylt. Banken mente det var hensiktsmessig at konkursboet formelt foresto kjøpet og videresalget. Boet aksepterte dette, idet Storebrand Bank ASA påtok seg å dekke de kostnader som påløp. Advokat Tina Klavenes ble etter forslag fra Storebrand Bank ASA engasjert til å forestå både prosessen med å avklare forholdet til grunneier, skille ut tomtearealet samt overføre dette til Ullensaker kommune. Tomtearealet er nå overført til Ullensaker kommune, og Storebrand Bank ASA har dekket boets kostnader. 6.4 Bakgrunnen for konkursen Den direkte foranledning for at Ullensaker Boligbygg KS (og Ullensaker Boligbygg AS) ble tatt under konkursbehandling, var at det ble begjært oppbud fra styret. Arbeidet med å bygge ut tomteområdet tok noe lenger tid enn det man innledningsvis antok. Byggearbeidene ble også mer kostnadskrevende enn forutsatt. Dette kombinert med at boligmarkedet var dårligere enn forventet gjorde at prosjektet etter hvert viste seg ikke å bli regningssvarende, hvoretter Storebrand Bank ASA, som byggelånsbank, valgte (som nevnt foran i denne innberetning) å tre inn på eiersiden og overta styringen av prosjektet. I den tid banken var hovedeier og utpekte styremedlemmer, ble byggeprosjektet på det nærmeste sluttført og alle boliger ble solgt. Det viste seg imidlertid at all innskutt egenkapital i Selskapet var tapt og at banken ikke fullt ut ville få dekket sine krav. Da det etter hvert viste seg at flere boligkjøpere fremmet til dels store reklamasjonskrav, krav styret i Selskapet var uenig i, og det for øvrig knyttet seg usikkerhet til om det kunne foreligge ytterligere feil og mangler som det kunne bli kostnadskrevende å utbedre, fant ikke Storebrand

10 Side 10 av 16 Bank ASA det riktig å tilføre Selskapet ytterligere kapital. Styret hadde da i praksis ikke annet valg enn å begjære oppbud. 6.5 Regnskap og regnskapsførsel Fra årsregnskapet for 2008 og 2009 hitsettes følgende nøkkeltall: Resultatregnskapet Driftsinntekter NOK , ,- Driftskostnader NOK , ,- Driftsresultat NOK , ,- Årsresultat NOK , ,- Balanse Sum omløpsmidler NOK , ,- Sum anleggsmidler NOK 0,- 0,- Sum kortsiktig gjeld NOK , ,- Sum langsiktig gjeld NOK 0,- 0,- Sum egenkapital NOK , ,- Årsregnskapet for årene til og med 2009 er revidert og innsendt til Regnskapsregisteret. Også selvangivelser frem til og med 2009 er innsendt. Regnskapet for 2009 ble ferdigstilt så vidt sent at det ble innsendt til Regnskapsregisteret etter utløpet av den fastsatte frist. Også selvangivelsen for 2009 ble innlevert for sent. Selskapet hadde ikke vært registrert i avgiftsmanntallet, idet Selskapet ikke hadde drevet merverdiavgiftspliktig virksomhet. Selskapet hadde hatt to ansatte etter at Storebrand Bank ASA overtok som ny hovedeier i april Disse hadde fungert som selgere med provisjonslønn. 6.6 Virksomhet og antall ansatte ved konkursåpning Som nevnt under pkt. 6.1 foran var det i praksis ingen virksomhet i Selskapet ved konkursåpning. Selskapet hadde, bortsett fra to selgere/meglere, ikke hatt egne ansatte etter april De som hadde vært involvert i Selskapet, blant annet i forbindelse med reklamasjonskrav som var fremsatt siden våren 2009, var leid inn, og hadde fakturert Selskapet direkte for sitt arbeid. Boet har imidlertid, for god ordens skyld, sendt oppsigelser til to ansatte da det ikke kunne dokumenteres at disse var formriktig oppsagt.

11 Side 11 av Insolvenstidspunktet Etter konkurslovens 61 foreligger insolvens når man ikke kan oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, med mindre betalingsudyktigheten må antas å være forbigående. Insolvens foreligger likevel ikke når skyldnerens eiendeler og inntekter til sammen antas å kunne gi full dekning for skyldnerens forpliktelser, selv om oppfyllelsen av forpliktelsene vil bli forsinket ved at dekning må søkes ved salg av eiendelene. Vi har på grunn av boets økonomiske stilling ikke kunnet igangsette et omfattende arbeid for å søke konkret å få fastslått når Ullensaker Boligbygg KS ble insolvent. Basert på de undersøkelser som er gjort og de opplysninger som fremkommer av foreliggende regnskaper, er nærliggende å anta at Selskapet ble insolvent en god stund før Storebrand Bank ASA ble hovedaksjonær i april Revisor/Finanstilsynet Vi har ikke avdekket forhold som kan tilsi reaksjon fra Finanstilsynet mot Selskapets revisor. Vi finner derfor ikke grunn til å oversende innberetningen til Finanstilsynet (jf. kkl 122 a). 7 BOETS STILLING 7.1 Eiendeler som inngår i konkursbeslaget Ullensaker Boligbygg KS virksomhet hadde, som nevnt foran, kun bestått i utbygging av et større tomteområde på Jessheim med påfølgende salg av boliger. Alle boliger var solgt på tidspunktet for konkursåpning. (De siste salgene skjedde i 2009 og tidlig i 2010). I praksis var flere garasjeplasser ikke solgt. De aktuelle garasjeplassene var fortsatt eiet av Ullensaker Boligbygg KS, senere konkursboet. Totalt eide Ullensaker Boligbygg KS ved konkursåpning 47 garasjeplasser beliggende i et garasjeanlegg under to av boligblokkene. Av ovennevnte garasjeplasser var 16 plasser pantsatt til fordel for Storebrand Bank ASA til sikkerhet for bankens krav. Disse garasjeplassene ble abandonert fra boet, da garasjeplassene ikke hadde verdi som oversteg bankens pantsikrede krav. Garasjeplassene som Ullensaker Boligbygg KS var eier av hadde i lang tid før konkursåpning blitt søkt solgt, uten at man hadde lyktes med dette. Dette til tross for at man hadde tilbudt garasjeplassene for salg til relativt beskjedne beløp. Garasjeplassene ble til slutt solgt til boligsameiene som er tilknyttet garasjeseksjonene for NOK 2 000,- pr. plass. I tillegg overtok boligsameiet alle eventuelle heftelser på garasjeplassene. Kjøpesummen for plassene er betalt til boet, og garasjeplassene overskjøtet. Selskapet hadde ved konkursåpning tre konti i Storebrand Bank ASA, hvorav en skattetrekkskonto. Saldo ved konkursåpning var til sammen NOK 2 405,- på de ordinære konti og NOK ,- på skattetrekkskontoen. Beløpene er overført til boets konto.

12 Side 12 av 16 Videre hadde boet ved konkursåpning grunnbokshjemmelen til en tomteparsell. Det viste seg at parsellen i praksis er en intern vei i boligområdet. Tomteparsellen var pantsatt til fordel for Storebrand Bank ASA og parsellen ble følgelig abandonert da den ikke representerte noen verdi for konkursboet. DnB NOR Meglerservice AS som hadde forestått oppgjøret ved salget av boligene, opplyste etter konkursåpning at flere boligkjøpere hadde holdt tilbake deler av kjøpesummen i forbindelse med sin overtakelse av bolig. Bakgrunnen var at det på overtakelsestidspunktene forelå feil og mangler ved boligene. Totalt var det åtte boligkjøpere som hadde holdt tilbake deler av kjøpesummen. Boet igangsatte arbeid for å få avklart om de påpekte feil og mangler som var bakgrunnen for at deler av kjøpesummen for leiligheter var holdt tilbake, var utbedret. Blant annet kontaktet vi boligkjøperne. Seks av boligkjøperne bekreftet at de feil og mangler de hadde påpekt var rettet forut for konkursåpning, hvoretter de aktuelle boligkjøpere samtykket i at de tilbakeholdte beløp, inklusive renter, kunne frigis til fordel for boet. To av boligkjøperne friga ikke det tilbakeholdte beløp. Da det ble dokumentert at boligkjøperne fremdeles hadde feil og mangler, ble det tilbakeholdte beløp frigitt til fordel for boligkjøperne. Som følge av at det ved konkursåpning var holdt tilbake beløp fra boligkjøpere, har boet i den forbindelse så langt blitt tilført NOK ,-. Utover det ovennevnte er det ikke avdekket ytterligere eiendeler. 7.2 Forholdet til Storebrand Bank ASA Bostyret har sett noe nærmere på hvorvidt Storebrand Bank ASA kan ha fått nedregulert sitt krav mot Ullensaker Boligbygg KS etter at banken overtok styringen av Selskapet i større grad enn det som er riktig, hvoretter det i så fall kunne være grunnlag for boet til å fremme krav mot banken. Det har vært naturlig å se nærmere på dette i og med at banken som hovedkreditor overtok styringen av byggeprosjektet. Det var også naturlig å se på dette på bakgrunn av innspill fra enkelte beboere og på bakgrunn av spørsmål fra Ullensaker kommune. Det bemerkes at bostyret, på grunn av boets økonomiske stilling, ikke har kunnet legge omfattende arbeid i granskningen. En gjennomgang av regnskapene viser at Storebrand Bank ASA byggelån til Selskapet har blitt betydelig nedregulert etter at Storebrand Bank ASA overtok ledelsen av Ullensaker Boligbygg KS i Det følger imidlertid av regnskapene at det i hovedsak kun er salg av boliger som har innbrakt inntekter til Selskapet i perioden etter at Storebrand Bank ASA overtok driften. Storebrand Bank ASA hadde allerede fra begynnelsen av i 2002 tinglyst pant på de tre hovedeiendommene som i dag utgjør utbyggingsområdet på Nordbyhagen. Pantet var pålydende NOK 200 mill. Etter nærmere undersøkelser viser det seg at alle boligene som er solgt i 2009 og 2010 er eiendommer som er utskilt fra disse hovedbølene. Storebrand Bank ASA hadde derfor pant i de eiendommene som ble solgt etter Storebrand Bank ASA overtakelse av driften i Fordi banken hadde pant i de boliger som er solgt, kan boet ikke se at nedreguleringen av

13 Side 13 av 16 Storebrand Bank ASA fordring kan gi grunnlag for boet til å fremme krav mot banken. Dersom Storebrand Bank ASA ikke hadde overtatt driften i 2009, men i stedet hadde begjært oppbud i 2009, hadde boet måttet abandonere de uferdige boligene, i praksis til fordel for Storebrand Bank ASA som panthaver. Boets økonomiske situasjon ville derfor ikke blitt vesentlig annerledes dersom konkursen hadde kommet allerede tidlig i Derimot er det grunn til å anta at det at banken videreførte byggeprosjektet, i praksis har vært til fordel for boligkjøperne og de øvrige kreditorer Selskapet hadde på det tidspunkt banken overtok ledelsen av Selskapet. Det nevnes at det synes som at den kortsiktige gjelden har steget etter at Storebrand Bank ASA tok over ledelsen av Selskapet i Heller ikke dette er noe vi har kunnet granske grundig, men basert på de undersøkelser som er gjort nevnes at det synes som om økningen i hovedsak skyldes avsetninger til garantiarbeider samt kostnader vedrørende den tomten som er omtalt foran i pkt. 6.3 (som skal benyttes som lekeplass). 7.3 Garanti fra Storebrand Bank ASA Det nevnes at Storebrand Bank ASA den 5. juni 2009 avga en erklæring med følgende innhold: Storebrand Bank ASA bekrefter å garantere for videre finansiering av boliglån, stort NOK 40 mill. til Ullensaker Boligbygg KS med 89 % eierandel i Ullensaker Boligbygg KS og Ullensaker Boligbygg AS. Videre følger det av årsberetningen i Ullensaker Boligbygg KS, datert 5. mai 2009, at Storebrand Bank ASA ville besørge tilstrekkelig finansiering og oppgjør til de eksisterende og fremtidige kreditorer. Revisor har opplyst at han ikke ville godkjenne regnskapet for 2008, med forutsetning om fortsatt drift, med mindre det ble gitt garantier fra Storebrand Bank ASA. Banken har opplyst at de garantier som er avgitt, etter bankens oppfatning, ikke kan forstås dit hen at banken har ansvar for å dekke alle krav. Bostyret har for sin del ikke hatt mulighet til å igangsette et omfattende arbeid for å søke å bringe bedre klarhet i saken. Dette fordi boet, som tidligere nevnt, ikke har midler til å dekke de kostnader som påløper. Det nevnes at man fra boets side, den første tiden etter konkursåpning, søkte å få involverte parter til å engasjere seg aktivt for å søke å få avklart om det var mulig å få utbedret avdekkede feil og mangler, få utstedt ferdigattester m.v. slik at kreditorenes, herunder ikke minst boligkjøpernes, krav ville bli dekket eller betydelig redusert. Det viste seg imidlertid at engasjerte parter var tilbakeholdne med å aktivt søke å få etablert et samarbeid for å få avklart dette, hvoretter vi fra boets side etter hvert måtte innstille arbeidet. 7.4 Omstøtelige disposisjoner Det er under bobehandlingen ikke avdekket mulige omstøtelige disposisjoner. Blant annet har det vært undersøkt om Selskapet har gitt noen tomter i betaling til en av entreprenørene.

14 Side 14 av Virksomhet etter konkursåpning Det har ikke vært aktuelt for konkursboet å søke å videreføre virksomheten etter konkursåpningen. 7.6 Salg Boet fremforhandlet en avtale, hvoretter det ene sameiet, Norbyhagen Boligsameie, kjøpte 31 av Selskapets garasjeplasser til en samlet sum på NOK , Selskapets gjeld Det er kun anmeldt 15 fordringer i boet, hvorav 1 senere er trukket tilbake. Kravene fordeler seg som følger: Uprioriterte krav NOK ,68 Sum NOK ,68 Av fordringene utgjør som sagt NOK ,- krav som beboere har meldt på grunn av feil og mangler. Ut over dette er Hasle Entreprenør AS kreditor i boet med et krav på NOK ,-. Basert på sist foreliggende regnskap var den regnskapsførte gjelden ved konkursåpning i størrelsesorden vel NOK 25 mill. 7.8 Særlig om tvister Syv boligkjøpere har fremmet til dels betydelige krav mot Ullensaker Boligbygg KS vedrørende diverse feil og mangler på de kjøpte boliger. Vi har fått opplyst at det hadde vært dialog mellom Selskapet og boligkjøperne, men at man ikke hadde lyktes med å komme frem til en løsning. Forut for konkursåpning hadde en av kjøperne tatt ut forliksklage mot Selskapet. 7.9 Påløpte og pådratte omkostninger./. Pr. i dag er det i hovedsak kun blitt pådratt omkostninger i forbindelse med bobehandlingen vedrørende salær til bostyrer. Det vises til vedlagte sammendrag av boregnskapet. Det nevnes at de pådratte kostnader pr. i dag overstiger de midler boet har til disposisjon. Bostyret har derfor krevd Storebrand Bank ASA for noen av de garantier som er stilt. 8 KREDITORENES DEKNINGSMULIGHETER 8.1 Dekningsmuligheter Boet vil som nevnt foran, dessverre ikke gi noen dekning til kreditorene.

15 Side 15 av Fordringsprøvelse Da boet ikke vil gi dekning til kreditorene, vil det ikke bli foretatt noen fordringsprøvelse. 8.3 Ytterligere underretning til kreditorene Det vil ikke bli gitt ytterligere orientering om boet til kreditorene. Denne innberetning legges ut på bosiden på og 9 MULIGE STRAFFBARE FORHOLD Dette avsnitt er tatt ut av nettversjonen. 10 KARANTENEBETINGENDE FORHOLD Dette avsnitt er tatt ut av nettversjonen. 11 UTFØRT BOBEHANDLING INNSTILLING AV BOBEHANDLINGEN 11.1 Arbeidsbeskrivelse Det ble på vanlig måte igangsatt diverse undersøkelser for å søke å få best mulig oversikt over situasjonen. Videre ble det holdt møter med Selskapets styre. Innhentede opplysninger og dokumenter blant annet fra Foretaksregisteret og Statens kartverk er gjennomgått. Det nevnes at vi har vært i kontakt med blant annet representanter for Jessheim kommune, utførende entreprenør (Hasle Entreprenør AS), den engasjerte arkitekt (Make Arkitekter AS) samt representanter for Nordbyhagen Velforening. Dette blant annet for å få bedre oversikt over saken. Som nevnt ovenfor var deler av kjøpesummen for åtte solgte boliger holdt tilbake pga. feil og mangler. Det ble dermed tidlig nødvendig å få avklart om disse feilene/manglene var utbedret. Det har dermed i den forbindelse vært mye korrespondanse mellom involverte parter, særlig ettersom det har vært uenighet om det i det hele tatt forelå feil/mangler og hvorvidt disse var rettet. Det pågikk mye arbeid med å prøve å få solgt de garasjeplassene som ikke ble abandonert. Disse ble tilslutt solgt til boligsameierne som er tilknyttet garasjeseksjonene for NOK 2 000,- pr. plass. I tillegg overtok boligsameiet alle eventuelle heftelser på garasjeplassene.

16 Side 16 av 16 Videre foresto konkursboet formelt kjøpet og videresalget av tomteparsellen kommunen hadde krav på. Boet har hatt en del korrespondanse med advokat Tina Klavenes som ble engasjert til å forestå prosessen med å avklare forholdet til grunneier, skille ut tomtearealet samt overføre dette til Ullensaker kommune. Som nevnt ovenfor har boet også brukt noe tid på å se på hvorvidt Storebrand Bank ASA kan ha fått nedregulert sitt krav mot Ullensaker Boligbygg KS etter overtakelsen av eierskapet. Straffbare forhold har også vært undersøkt. For øvrig viser jeg til den separate arbeidsbeskrivelsen som er sendt retten Innstilling av bobehandlingen Bobehandlingen foreslås nå innstilt i henhold til konkurslovens 135, idet boet ikke har midler til dekning av de kostnader som vil påløpe ved en videre bobehandling, og det heller ikke er grunn til å tro at boet på regningssvarende måte kan bli tilført midler ved at bobehandlingen videreføres. Dersom en mottaker av denne innberetning har bemerkninger til innberetningen, salærforslaget eller at bobehandlingen nå innstilles uten at det avholdes skiftesamling, må Oslo byfogdembete tilskrives innen 14 dager fra datering av denne innberetning. Kopi av eventuelle bemerkninger bes sendt bostyrer, gjerne pr. telefaks eller mail trh@rosom.no. Oslo, den 12. november 2012 Thomas Rygg Hannestad (sign.) Dag Stadheim (sign.) Vedlegg