50 Kärnhem. 297 BWG Homes AB. 545 Block Watne 3. KVARTAL ORDREINNGANG NOK millioner 860. OPERATIV OMSETNING NOK millioner 899

Transkript

1 3. KVARTAL 2013 ORDREINNGANG NOK millioner 860 OPERATIV OMSETNING NOK millioner 899 OPERATIV EBITDA-MARGIN Prosent 10,8 OPERATIV OMSETNING PER SEGMENT NOK millioner 50 Kärnhem 545 Block Watne 297 BWG Homes AB

2 INNHOLD LEDELSENS GJENNOMGANG: Driftsrelaterte hovedtall for konsernet 2-3 Virksomhetsområdene 4-6 Finansielle forhold 7 Ansatte og arbeidsmiljø 8 Aksjonærforhold 8 Marked og fremtidsutsikter 9 SAMMENDRATT FINANSIELL INFORMASJON (IFRS): Resultatregnskap 10 Finansiell stilling 11 Endringer i egenkapital 12 Kontantstrømoppstilling 13 Noter til regnskapet Selskapsinformasjon 20 Hovedpunkter 3. kvartal 2013 DRIFTEN I PERIODEN*: Operative driftsinntekter NOK 899 millioner, opp 16,4 % Operativ EBITDA NOK 97 millioner, ned 10,2 % Operativ EBITDA-margin 10,8 %, ned 3,2 prosentpoeng Ordreinngang NOK 860 millioner, opp 18,3 % Ordrereserve NOK millioner, opp 12,7 % Kontantstrøm fra drift er negativ med NOK 12 millioner. I tilsvarende periode i fjor var kontantstrømmen negativ med NOK 10 millioner Netto rentebærende gjeld opp med NOK 36 millioner fra forrige kvartal * De operative tallene er basert på intern driftsrapportering som avviker fra konsoliderte regnskapstall; se note 1. Tallene inkluderer Kärnhem AB fra og med mai

3 Ledelsens gjennomgang RESULTATENE I PERIODEN Ledelsens gjennomgang er basert på driftsrapporteringen (operative resultattall) fra segment Block Watne AS (tidligere omtalt som segment Norge), segment BWG Homes AB (tidligere omtalt som segment Sverige) og segment Kärnhem AB (for og med mai). I note 3 til regnskapet vises segmentinformasjonen basert på driftsrapportering, også avstemt med konsoliderte regnskapstall (IFRS). Driftsrapporteringen avviker i noen grad fra konsernets resultatregnskap (IFRS). Driftsrapporteringen fokuserer på verdiskapingen i perioden, mens man i konsernregnskapet etter IFRS foretar inntektsføring for Block Watne AS basert på selskapets levering av ferdige boliger, uavhengig av den faktiske produksjonen i perioden. Se også note 1. HOVEDTALL BWG HOMES KONSERNET Operative resultater 3. kv kv Året 2012 Tall i NOK Driftsinntekter Driftsresultat før avskr. og finans (EBITDA) Driftsresultat før nedskrivning og finans (EBIT) Nedskrivning av goodwill Driftsresultat etter nedskrivning (EBIT) EBITDA-margin 10,8 % 14,0 % 12,1 % 12,3 % 13,1 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 10,3 % 13,5 % 11,7 % 11,9 % 12,8 % Andre hovedtall 3. kv kv Året 2012 Tall i NOK Kontantstrøm fra drift etter renter og skatt Ordreinngang Ordrereserve Antall boliger i produksjon Antall boliger solgt Antall boliger overlevert Antall ansatte BWG Homes konsernet hadde i 3. kvartal 2013 operative driftsinntekter på NOK 899 millioner. Det er en økning på 16,4 % sammenlignet med 3. kvartal Operative driftsinntekter hittil i år ble NOK millioner som er en økning på 14,6 % i forhold til samme periode i

4 DRIFTSINNTEKTER 1K 2K 3K 4K DRIFTSRESULTAT (OPERATIV EBIT) K 2K 3K 4K Kvartalets driftsresultat før avskrivninger og finans (operativ EBITDA) ble NOK 97 millioner. Det er en reduksjon på NOK 11 millioner (10,2 %) sammenlignet med 3. kvartal I 3. kvartal 2012 ble det realisert en tomtegevinst med NOK 16,5 millioner. Kvartalets operative EBITDA-margin ble 10,8 % mot 14,0 % for 3. kvartal i fjor. Operativ EBITDA hittil i år ble på NOK 351 millioner, en økning på NOK 39 millioner (12,7 %). Periodens operative EBITDAmargin ble 12,1 % mot 12.3 % for samme periode i Kvartalets driftsresultat før nedskrivning og finans (operativ EBIT) ble NOK 93 millioner som er en reduksjon på NOK 11 millioner (10,9 %) sammenlignet med 3. kvartal Kvartalets operative EBIT-margin ble 10,3 % mot 13,5 % for 3. kvartal i fjor. Operativ EBIT hittil i år ble på NOK 337 millioner, en økning med NOK 37 millioner (12,3 %), Periodens operative EBIT-margin ble 11,7 % mot 11,9 % for samme periode i Operative resultater i 3. kvartal påvirkes av økte kostnader i Block Watne knyttet til prosjektplanlegging og regulering og en utflatning i prisvekst på boliger. Tilnærmet null-resultat i Kärnhem påvirker også resultatet i negativ retning. BWG Homes AB (Myrejöhus og SmålandsVillan) har utviklet seg positivt gjennom året og viser vekst i resultater, salg og marginer i kvartalet ORDREINNGANG 2500 ORDRERESERVE K 2K 3K 4K 0 1K 2K 3K 4K Konsernet viderefører en solid ordreinngang med NOK 860 millioner mot NOK 727 millioner i 3 kvartal 2012, opp 18,3 %. Etter årets ni første måneder har konsernet en historisk sterk ordreinngang på NOK millioner, en økning på NOK 415 millioner (16,1 %) i forhold til samme periode i fjor. Konsernets ordrereserve ved utgangen av kvartalet var NOK millioner. Sammenlignet med samme periode i 2012 er det er en økning på NOK 206 millioner (12,7 %) som i hovedsak skyldes økt ordrereserve i BWG Homes AB og konsolidert ordrereserve for Kärnhem. 3

5 SEGMENT BLOCK WATNE AS Tall i NOK kv kv Året 2012 Resultat Driftsinntekter Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) Dekningsbidrag Salgs- og administrasjonskostnader Resultat før avskr. og finans (EBITDA) Resultat fra tilknyttede selskaper Avskrivninger Driftsresultat før finans (EBIT) Dekningsgrad 31,7 % 35,1 % 31,1 % 31,5 % 32,5 % EBITDA-margin 15,1 % 20,2 % 16,3 % 16,8 % 18,2 % EBIT-margin 15,0 % 20,1 % 16,1 % 16,8 % 18,3 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang Ordrereserve Antall boliger i produksjon Antall boliger solgt Antall boliger overlevert Antall ansatte Sykefravær 4,9 % 5,5 % 6,2 % 5,8 % 5,9 % Effektiv drift og godt salg har gitt tilfredsstillende omsetning, men en viss utflating i enhetspriser og økte produksjonskostnader gir lavere marginer enn i foregående kvartaler. Driftsinntektene i kvartalet økte med 2,9 % sammenlignet med 3. kvartal Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) ble redusert med 22,9 % i forhold til samme periode i fjor. I forbindelse med utbygging av et større boligområde, ble det realisert en tomtegevinst med NOK 16,5 millioner i 3. kvartal Operativt resultat før finans (EBIT) viser en reduksjon på 23,0 %. Kvartalets EBITDA-margin er ned med 5,1 prosentpoeng. Reduserte resultater og marginer skyldes i hovedsak økte kostnader til prosjektplanlegging og -utvikling knyttet til en rekke større tomteanskaffelser i Det registreres også en økning i byggekostnader drevet av byggeforskrifter. Driftsinntektene i årets ni første måneder viser en vekst på 9,6 %. Operativ EBITDA økte med 6,0 %, og operativ EBIT økte med 5,3 %. Ordreinngangen i kvartalet viser en økning på 3,8 % sammenlignet med 3. kvartal 2012, mens ordreinngangen hittil i år økte med 9,2 %. Ordrereserven ved utgangen av kvartalet er ned med NOK 103 millioner (14,4 %) sammenlignet med samme periode i fjor, som er en direkte effekt av at boligene selges senere i prosjektfasen. Antall boliger solgt og overlevert i kvartalet reflekterer godt salg. Færre antall overleverte boliger hittil i år skyldes at det ble overlevert flere leilighetsbygg i Ved utgangen av kvartalet har Block Watne 62 ferdigproduserte usolgte boliger, hvorav 32 er visningsboliger, mot 50 ferdigproduserte usolgte boliger på samme tid i fjor. Bemanningen er økt med 13 årsverk fra forrige kvartal, i hovedsak innen produksjon og prosjektering. Fokusområder Sentrale fokusområder er kostnadseffektiv produksjon av standardiserte produkter. Reduksjon av kapitalbinding gis økt prioritet, blant annet ved å utvikle mindre kapitalkrevende prosjekter. 4

6 SEGMENT BWG HOMES AB Tall i NOK kv kv Året 2012 Resultat Driftsinntekter Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) Dekningsbidrag Salgs- og administrasjonskostnader Resultat før avskr. og finans (EBITDA) Avskrivninger Driftsresultat før nedskr. og finans (EBIT) Nedskrivning av goodwill Driftsresultat før finans (EBIT) Dekningsgrad 27,5 % 26,9 % 27,6 % 26,7 % 26,8 % EBITDA-margin 6,9 % 2,5 % 7,0 % 5,1 % 5,2 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 5,8 % 1,0 % 6,0 % 3,9 % 4,0 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang Ordrereserve Antall boliger i produksjon Antall boliger solgt Antall boliger overlevert Antall ansatte Sykefravær 1,5 % 3,2 % 2,6 % 3,5 % 3,4 % Segment BWG Homes AB omfatter virksomheten i datterselskapene Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Svensk økonomi viser tegn til bedring. Boligkjøperne vender tilbake til markedet, og salgsprosessene er kortere. Økt salg og leveransevolum gir gode resultater og marginer i 3. kvartal og hittil i år. Driftsinntektene i kvartalet økte med 26,4 % sammenlignet med 3. kvartal Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) og operativt resultat før nedskrivning og finans (EBIT) viser sterk vekst, og kvartalets EBITDAmargin økte med 4,5 prosentpoeng. Driftsinntektene i årets ni første måneder viser en vekst på 11,8 %. Operativ EBITDA økte med 52,9 %, og operativ EBIT økte med 71,2 %. Ordreinngangen i kvartalet er opp med 19,1 % sammenlignet med 3. kvartal 2012, mens ordreinngangen hittil i år økte med 16,3 %. Ordrereserven ved utgangen av kvartalet er opp med NOK 95 millioner (10,4 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Antall boliger i produksjon, solgt og overlevert reflekterer økt ordreinngang de siste kvartalene. Ved utgangen av kvartalet har virksomheten 26 ferdigproduserte usolgte boliger, hvorav 12 er visningsboliger, mot 27 ferdigproduserte usolgte boliger på samme tid i fjor. Bemanningen er økt med 3 årsverk fra forrige kvartal; i hovedsak produksjonsrettet bemanning. Administrerende direktør og finansdirektør har sagt opp i selskapet for å gå over i ledende stillinger i annen bransje. Rekruttering av deres etterfølgere er iverksatt. Fokusområder Økt egenregiproduksjon i tilvekstområder, utvikling av BRF-prosjekter og produksjonseffektive flerbostadsprodukter for større deler av boligmarkedet er prioriterte satsningsområder. 5

7 SEGMENT KÄRNHEM AB Tall i NOK kv kv Fom. mai proforma Året 2012 Resultat Driftsinntekter Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) Dekningsbidrag Salgs- og administrasjonskostnader Resultat før avskr. og finans (EBITDA) Resultat fra tilknyttede selskaper 0 0 Avskrivninger Driftsresultat før finans (EBIT) Dekningsgrad 17,5 % 40,1 % 28,0 % 21,8 % 22,1 % 20,2 % EBITDA-margin 0,4 % 13,5 % 12,5 % 3,8 % -1,6 % -0,4 % EBIT-margin -0,6 % 9,0 % 11,7 % 2,8 % -4,0 % -2,5 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang Ordrereserve Antall boliger i produksjon Antall boliger solgt Antall boliger overlevert Antall ansatte Sykefravær 1,5 % 2,7 % 2,0 % 3,6 % 3,7 % 3,8 % Kjøpet av Kärnhem AB ble gjennomført 25. april Regnskapstall er konsolidert med virkning fra og med mai Kjernevirksomheten i Kärnhem AB er utvikling av boligprosjekter med utgangspunkt i egen tomteportefølje og egenutviklede produkter. Selskapet har en prosjektportefølje på ca. 250 boenheter og kontrollerer også en utviklingsportefølje med kapasitet på i overkant av boenheter, i hovedsak innen borettslagssegmentet. Tomteporteføljen har sitt tyngdepunkt i vekstområder fra Stockholm og sørover. Over 70 prosent av boligprosjektene er utbygging av borettslag (BRF). Når bygging starter, selges tomt og byggeaktivitet til borettslaget. Boligbyggingen utføres av eksterne entreprenører som kjøper veggelementer og vinduer fra Kärnhems produksjon. Proforma tall for årets ni første måneder viser en positiv utvikling i omsetning og lønnsomhet sammenlignet med samme periode i fjor. Resultatet i 3. kvartal isolert reflekterer at det ikke ble etablert større nye BRF-prosjekter i dette kvartalet. Ved utgangen av kvartalet har Kärnhem tre nye BRF-prosjekter for salg og 10 prosjekter under bygging. Fokusområder Virksomheten viderefører de planer som var lagt ved oppkjøpstidspunktet. Fokusområder er å sørge for stabil drift gjennom å øke antall BRF-prosjekter. 6

8 FINANSIELLE FORHOLD KONTANTSTRØM Tall i NOK kv kv Året 2012 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) Netto kontantstrøm fra investeringer Netto kontantstrøm fra finansiering Netto kontantstrøm i perioden Kontantstrøm fra driften (etter betaling av renter og skatt) i 3. kvartal 2013 var negativ med NOK 12 millioner mot negativ NOK 10 millioner i 3. kvartal i fjor. Det ble i perioden foretatt betalinger knyttet til tomtekjøp med totalt NOK 61 millioner, hvilket er NOK 22 millioner mindre enn i forrige kvartal og NOK 35 millioner mindre enn i samme periode i fjor. Tomtekjøp i Kärnhem utgjorde NOK 24 milllioner av det totale beløpet i kvartalet. Kontantstrøm fra investeringer var negativ med NOK 22 millioner hvorav NOK 14 millioner er utlån til tilknyttede selskaper. Kontantstrøm generert fra finansieringsaktiviteter var negativ med NOK 3 millioner mot positiv NOK 43 millioner i samme periode i fjor. NETTO RENTEBÆRENDE GJELD Tall i NOK Rentebærende langsiktig gjeld Rentebærende kortsiktig gjeld Sum bankinnskudd og kontanter Netto rentebærende gjeld Netto rentebærende gjeld er økt med NOK 36 millioner fra forrige kvartal. ARBEIDSKAPITAL Tall i NOK Omløpsmidler Kortsiktig gjeld (ikke rentebærende) Netto arbeidskapital Kortsiktig prosjektfinansiering (rentebærende) Netto arbeidskapital hensyntatt prosjektfinansiering

9 ORGANISASJONEN ANTALL ANSATTE Funksjonærer* Produksjonsarbeidere, tømrere Totalt Antall ansatte i Norge* Antall ansatte i Sverige** * Inklusive konsernsjef og konsernstab (BWG Homes ASA) og ansatte i Hetlandhus AS. ** Inkluderer 50 ansatte i Kärnhem AB per 3. kvartal BWG Homes AB har i tillegg 42 innleide ansatte per 3. kvartal Disse er i hovedsak produksjonsarbeidere. Bemanningen er økt med 17 årsverk (1,6 %) fra utgangen av forrige kvartal, og har økt med 62 årsverk sammenlignet med utgangen av 3. kvartal av disse er ansatte i Kärnhem AB fordelt på 19 funksjonærer og 31 produksjonsarbeidere. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Produksjonskvalitet og HMS har kontinuerlig ledelsesmessig fokus. Sikkerhetsopplæring med vekt på riktig bruk av verktøy og stillas, samt ledelsesmessig oppfølging av skader og tilsyn på byggeplassene videreføres. Det ble registrert 30 skader og hendelser som førte til fravær i årets ni første måneder mot 25 i samme periode Hendelser som har ført til fravær, gjelder særlig i Block Watne. I Block Watne foretas det uanmeldte tilsyn på byggeplass med etterfølgende avviksbehandling og oppfølging både i lokal regi på distriktskontorene og tiltak i sentral regi. I løpet av årets ni første måneder var det foretatt 99 tilsyn med gjennomsnittlig 0,4 avvik per tilsyn mot 99 tilsyn med et gjennomsnitt på 0,6 avvik per tilsyn i samme periode i AKSJONÆRFORHOLD Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet aksjonærer hvorav 124 var utenlandske. De utenlandske aksjonærene eide 30,9 millioner aksjer, tilsvarende en eierandel på 23 %. Det ble omsatt 7,6 millioner aksjer i kvartalet. Hittil i år er det omsatt 60,9 millioner aksjer. Aksjen har vært omsatt alle handledager. Sluttkurs på balansedagen var NOK 12, STØRSTE AKSJONÆRER Antall aksjer Eierandel Oslo Bolig og Sparelag ,99 % Perestroika AS ,91 % Skandinaviska Enskilda Banken AB ,09 % Fondsfinans Spar ,94 % Verdipapirfondet DNB SMB ,81 % JP Morgan Chase Bank, NA ,21 % Storebrand Verdi ,14 % Lani Industrier AS ,04 % MP Pensjon PK ,98 % Solsten Investment Funds PLC ,50 % Sum 10 største aksjonærer ,61 % Øvrige aksjonærer ,39 % Totalt antall aksjer ,00 % 8

10 MARKEDET OG UTSIKTENE FREMOVER Det sterke boligprisveksten og høy salgstakt gjennom flere år i Norge synes nå å flate ut til et mer normalt nivå. Det forventes at igangsetting av nye boliger, særlig innen leilighetssegment i de større byene, vil bli noe lavere i 2013 og 2014 enn tidligere antatt av Prognosesenteret. Det registreres også at kostnadsnivået for boligproduksjon er økende som følge av tekniske forskrifter. Blant annet er prosjektplanlegging og regulering av tomteområder i tidlig fase blitt mer ressurskrevende. I Sverige er det fremdeles lav igangsetting og et stort udekket behov for nye boliger. Det er mer positiv utvikling i økonomien, og boligkjøpere vender tilbake til markedet, dog med store geografiske forskjeller. Vår svenske virksomhet kan vise til økende salg hittil i år, og veksten er primært i Stockholm- og Göteborgområdet. Malmöområdet viser også vekst i salget. Utviklingen av egenregiprosjekter og produkter som også tilpasset bostadsrettsforeninger (BRF) forventes å gi positiv effekt på volum og resultater. BWG Homes AB har siden sommeren salgsstartet flere BRF-prosjekter som har fått god mottagelse i markedet, og det forventes produksjonsstart av disse i løpet av 1. kvartal Kärnhem kan vise til høyere aktivitet enn tidligere planlagt, og har en rekke prosjekter for salg og i produksjon. Markedstilpasning av produkter og prosjekter, lønnsomhet og kostnadseffektivitet har kontinuerlig fokus både i Norge og Sverige. Oslo, 6. november 2013 Styret og konsernsjef i BWG Homes ASA Roar Engeland Daniel K. Siraj Charlotte Axelsson Hege Bømark Lars Nilsen styreleder nestleder Tore Morten Randen Örjan Reinholdsson Magne Staalstrøm Ole Feet konsernsjef 9

11 Sammendratt finansiell informasjon (IFRS) BWG HOMES ASA KONSERN RESULTATREGNSKAP Tall i NOK Note 3. kv kv Året 2012 Driftsinntekter Varekostnader Lønns- og personalkostnader Andre driftskostnader Resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) Resultat fra tilknyttede selskaper Avskrivninger Resultat før nedskrivning og finans (EBIT) Nedskrivning goodwill Resultat før finans (EBIT) Renteinntekter og andre finansinntekter Rentekostnader Endringer markedsverdi finansielle instrumenter Valutakurseffekter Andre finanskostnader Netto finanskostnader Resultat før skatt (EBT) Skattekostnad Periodens resultat Resultat per aksje (NOK) 0,39 0,35 1,35 1,07-1,36 Utvannet resultat per aksje (NOK) 0,39 0,35 1,35 1,07-1,36 EBITDA-margin 9,1 % 12,1 % 9,8 % 11,1 % 11,9 % EBIT-margin (før nedskrivning av goodwill) 8,6 % 11,6 % 9,3 % 10,7 % 11,6 % INNREGNEDE INNTEKTER OG KOSTNADER (totalresultat) Tall i NOK Note 3. kv kv Året 2012 Endring i virkelig verdi rentesikring Utsatt skatt knyttet til virkelig verdi rentesikring Periodens resultat (fra resultatregnskapet) Omregningseffekter i konsolideringen Andre innregnede kostnader og inntekter Sum innregnede inntekter og kostnader (totalresultat)

12 FINANSIELL STILLING Tall i NOK Note Eiendeler Goodwill Varemerker Andre immaterielle eiendeler Sum immaterielle driftsmidler Fysiske driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Prosjekter, bygg under utførelse Varebeholdninger Tomter Sum beholdninger Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Likvide midler Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og forpliktelser Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Avsetning garantiforpliktelser Sum avsetning for forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld Rentebærende kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Kortsiktig gjeld tomteakkvisisjon Forskudd fra kunder Øvrig kortsiktig gjeld Sum annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld og forpliktelser Sum egenkapital og forpliktelser UTVALGTE HOVEDTALL I BALANSEN Tall i NOK Arbeidskapital Netto rentebærende gjeld Egenkapitalandel 40,0 % 43,2 % 40,1 % 41,2 % 11

13 ENDRINGER I EGENKAPITAL Tall i NOK Aksjekapital Overkursfond Sikringsreserve Valutaomregning Annen egenkapital Sum egenkapital Balanse per Rettet emisjon Emisjonskostnader Omregningseffekt i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 1. kvartal Balanse per Reparasjonsemisjon Emisjonskostnader Omregningseffekt i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 2. kvartal Balanse per Emisjonskostnader -7-7 Omregningseffekt i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 3. kvartal Balanse per Omregningseffekt i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 4. kvartal Balanse per Omregningseffekter i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 1. kvartal Balanse per Omregningseffekter i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 2. kvartal Balanse per Omregningseffekter i konsolideringen Andre innregnede poster i totalresultatet Resultat 3. kvartal Balanse per

14 KONTANTSTRØMOPPSTILLING Tall i NOK kv kv Året 2012 Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) Endring i beholdninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Tomtekjøp Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto endring arbeidskapitalposter Betalte renter Betalt skatt Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Kontanteffekt ved kjøp av Kärnhem AB Netto kontantstrøm fra tilknyttede selskaper Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Økning/nedgang (-) kortsiktig gjeld Utbetalinger knyttet til refinansiering av gjeld Nedbetaling langsiktig gjeld Opptrekk ny langsiktig gjeld Innbetaling av ny egenkapital (netto) Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvide midler Likvide midler ved start av perioden Likvide midler ved periodens utgang Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang

15 NOTER TIL REGNSKAPET NOTE 1. Om konsernet og konsernregnskapet Konsernet BWG Homes ASA er hjemmehørende i Norge og er notert på Oslo Børs. Foretakets konsernregnskap omfatter BWG Homes ASA med tilhørende datterselskaper samt konsernets andeler i tilknyttede selskaper. Konsernet besto ved utgangen av kvartalet av de samme legale enheter som inngikk i konsernet ved siste årsskifte i tillegg til Kärnhem AB. Fastsettelse av kvartalsrapporten Denne kvartalsrapporten ble fastsatt av selskapets styre den 6. november Kvartalsrapporten er ikke revidert. IFRS anvendt ved utarbeidelse av finansiell informasjon Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i samsvar med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) og fortolkninger fastsatt av International Accounting Standards Board (IASB). Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i tråd med reglene i IAS 34 Delårsrapportering. IAS 34 fastslår at delårsrapporteringen primært skal være en oppdatering om nye forhold etter sist avlagte årsrapport, og derfor bør denne delårsrapporten sees i sammenheng med siste årsrapport (2012). Regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene anvendt ved utarbeidelsen av rapporten er konsistent med regnskapsprinsippene beskrevet i selskapets årsregnskap for Regnskapsmessige begreper definisjoner Ordreinngang: Verdi av nye kontrakter inngått i perioden, minus verdi av annullerte kontrakter inngått samme periode Ordrereserve: Verdi av inngåtte kontrakter som gjenstår å produsere Dekningsbidrag: Driftsinntekter minus solgte varers kostnader EBITDA-margin: EBITDA dividert på omsetning EBIT-margin: EBIT før nedskrivning dividert på omsetning Arbeidskapital: Beholdninger og fordringer minus annen kortsiktig gjeld Netto rentebærende gjeld: Samlet rentebærende gjeld minus likvide midler og rentebærende fordringer Egenkapitalandel: Sum bokført egenkapital dividert på bokført verdi av eiendeler Antall ansatte: Ansatte ved periodens slutt NOTE 2. Estimater En vesentlig del av konsernets virksomhet består av prosjekter innen boligbygging. Hovedsakelig inntektsføres prosjektene når levering har skjedd og de finansielle resultatene for prosjektet er kjente. Likevel innebærer regnskapsføringen i noen grad bruk av estimater knyttet til verdien av prosjektene osv. Andre poster i regnskapet hvor estimater er viktige for regnskapsføringen, er pensjonsforpliktelser og pensjonskostnader, bokførte verdier av goodwill og andre merverdier, regnskapsføring av finansielle instrumenter og regnskapsføring av skatter. En grundigere gjennomgang av bruken av estimater i regnskapsførselen er gitt i årsregnskapet for

16 NOTE 3. Segmentinformasjon Definisjon av segmenter Virksomheten i BWG Homes består av tre segmenter; Block Watne AS, BWG Homes AB og Kärnhem AB. I segment BWG Homes AB inngår virksomhetene Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Alle segmenter produserer og markedsfører i hovedsak boliger til forbruker. De tre segmentene fremstår likevel som forskjellige med adskilt organisasjon og ledelse, ulik risiko og avkastningsnivå. De tre segmentene følges derfor opp separat i konsernet. Enheter som ikke kvalifiserer for å rapporteres som egne segmenter, er presentert samlet og omtales som Øvrige enheter. Her inngår også Hetlandhus som ble relansert i 2009 og selger boliger i det norske markedet basert på moduler produsert i SmålandsVillans fabrikker i Sverige. Regnskapsprinsipper for segmentrapportering Til grunn for segmentrapporteringen ligger den operative ledelsesrapporteringen som utarbeides fra enhetene. Regnskapsprinsippene anvendt i denne rapporteringen er for BWG Homes AB i tråd med IFRS, og tallene for BWG Homes AB inngår direkte i konsolideringen. For Block Watne AS og Kärnhem AB er det avvik mellom den operative rapporteringen og IFRS reglene i forhold til inntektsføring på prosjekter. For ledelsen er det viktig å følge også resultatutviklingen i pågående prosjekter, og i den operative rapporteringen måles dette ved å bruke prinsippene for løpende avregning (tilvirkningskontrakter). Under dette prinsippet regnskapsføres estimert opptjent fortjeneste i prosjektene basert på fullførelsesgrad. Det inntektsføres kun på boliger hvor bindende salgskontrakt foreligger. Fullføringsgrad er lik påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Salgsgrad defineres som antall solgt i prosent av totalt forventet salg. Inntektsføringen er lik forventet total inntekt x salgsgrad x fullføringsgrad. Tilsvarende er bokført resultat lik forventet sluttresultat x salgsgrad x fullføringsgrad. Løpende avregning omfatter i Block Watne hele prosjektet, men i Kärnhem regnskapsføres salg av tomt til BRF (borettslag) separat. Dermed anvendes løpende avregning i Kärnhem bare på selve boligleveransen. Regnskapsprinsippene anvendt for segmentrapporteringen er i tråd med de prinsippene som ble anvendt ved utarbeidelse av årsregnskapet for Det er ingen transaksjoner mellom segmentene av betydning for rapporteringen. SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK kv kv Året 2012 BALANSEPOSTER Sum eiendeler Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap Elimineringer Sum eiendeler i konsernets balanse Sum gjeld og forpliktelser Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap Elimineringer Sum gjeld og forpliktelser i konsernets balanse

17 SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK kv kv Året 2012 RESULTATPOSTER Driftsinntekter Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter Elimineringer Driftsinntekter segment /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap Driftsinntekter i konsernregnskapet EBITDA Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter Elimineringer EBITDA segment /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap EBITDA i konsernregnskapet EBIT (før nedskrivning av goodwill) Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter Elimineringer EBIT segment /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap EBIT i konsernregnskapet EBT (før nedskrivning av goodwill) Block Watne AS BWG Homes AB Kärnhem AB Øvrige enheter Elimineringer EBT segment /- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap EBT i konsernregnskapet (nedskrivning av goodwill)

18 NOTE 4. Bokført verdi av pågående prosjekter Konsernet har en betydelig beholdning av pågående prosjekter. Prosjektene kan være egenregiprosjekter, eller boliger som bygges for andre sluttbrukere eller storkunder. Bokført verdi av prosjektene er balanseført til akkumulert tilvirkningskost. SPESIFIKASJON AV PÅGÅENDE PROSJEKTER Tall i NOK Bygg under utførelse Norge (Block Watne AS og Hetlandhus AS) Bygg under utførelse BWG Homes AB Bygg under utførelse Kärnhem AB Sum bokført verdi pågående prosjekter Verdi av bygg under utførelse basert på løpende avregning (egenregi): Block Watne AS Kärnhem AB NOTE 5. Valutakurseffekter Konsernet er eksponert i svenske kroner som følge av sine investeringer i Sverige. De svenske virksomhetene er finansiert i svenske kroner (SEK). Lånefinansieringen er dels fra morselskapet og dels i bank. I april 2013 ble SEK 500 millioner av konserninternt lån fra BWG Homes ASA til BWG Homes AB konvertert til egenkapital i BWG Homes AB. Lånet som gir grunnlag for kurseffekter i resultatregnskapet, reduseres dermed tilsvarende. I henhold til IAS 21 føres effekter av valutakursendringer på konsernmellomværende over resultatet. Netto valutagevinst i 3. kvartal er NOK 20,7 millioner. Ved utgangen av kvartalet har SEK styrket seg mot NOK, og dette har gitt en valutagevinst på NOK 63,5 millioner. NOTE 6. Transaksjoner med nærstående Waterguard International AS selger vannsikringssystemer til datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS. Dette salget går via grossist, og prisingen er basert på markedsmessige vilkår. Ved utgangen av 3. kvartal 2013 var det kjøpt vannsikringssystemer for NOK 4,9 millioner. Waterguard International leverer også regnskapstjenester til BWG Homes ASA. Ved utgangen av 3. kvartal 2013 utgjorde dette NOK Waterguard International AS er et selskap kontrollert av Lars Nilsen, nåværende styremedlem og tidligere konsernsjef i BWG Homes ASA. Lani Development AS, et selskap 100 % kontrollert av Lars Nilsen, inngikk i desember 2011 kontrakt om kjøp av to hus fra Hetlandhus AS. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Ved utgangen av 3. kvartal 2013 er det fakturert NOK 3,9 millioner. Datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS har kjøpt advokattjenester av advokat Martin Kr. Feet AS for NOK 2 millioner ved utgangen av perioden. Martin Kr. Feet er bror til konsernsjefen i BWG Homes ASA. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Block Watne AS har i 2013 ferdigstilt avtale med konsernsjef Ole Feet om kjøp av et tomteområde for boligutvikling. Avtalt kjøpesum er minimum NOK 17,5 millioner. Kjøpesummen skal endelig fastsettes basert på faktisk bygget areal. Avtalen er en opsjonsavtale frem til endelig regulering foreligger. Avtalen er inngått på markedsmessige vilkår, og det er innhentet en uavhengig verdivurdering. Avtalen er behandlet i styret i BWG Homes ASA. Kärnhem AB har lånt SEK 20 millioner av selskaper kontrollert av tidligere eiere av Kärnhem. Lånet har en løpetid på tre år og fast rente i låneperioden. Låneforholdet ble etablert i forbindelse med oppkjøpet av Kärnhem. Långiverne er Anders Öman, styremedlem i Kärnhem samt administrerende direktør Johan Karlsson og prosjektsjef Peter Carlsson som begge er ansatt i selskapet. 17

19 NOTE 7. Spesifikasjon langsiktig gjeld Tall i NOK Obligasjonslån, forfall i Obligasjonslån, forfall i Langsiktig gjeld til Nordea, forfall i Langsiktig gjeld til Nordea, forfall i Annen gjeld Kärnhem AB Amortiserte lånekostnader Sum langsiktig gjeld NOTE 8. Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Tall i NOK års avdrag på lang gjeld Tomtelån Byggelån Annet lån Trekk på kassekreditt Sum kortsiktig gjeld NOTE 9. Kjøpet av Kärnhem AB Kjøpet av 100 % av aksjene i Kärnhem AB ble gjennomført den 25. april 2013, og kjøpesummen var SEK 60 millioner. Det er avtalt en ytterligere betaling ved earn-out basert på resultat de kommende tre år. Selgerne har rett til å få utbetalt 50 prosent av selskapets resultat før renter og skatt (EBIT) for årene Selgerne yter SEK 20 millioner av vederlaget for aksjene som lån til Kärnhem AB i tre år fra tiltredelse. Kärnhem AB er et aksjeselskap med hovedkontor i Växjö, Sverige. Kärnhem AB er en rendyrket prosjektutviklingsorganisasjon med en egen prosjektportefølje på ca. 250 boenheter. Selskapet kontrollerer også en utviklingsportefølje med kapasitet på i overkant av boenheter, i hovedsak innen borettslagssegmentet. Kärnhem har, etter flere år med gode resultater, sett en redusert lønnsomhet i 2011 og Årsakene til dette er den generelle markedssituasjonen i Sverige kombinert med intern restrukturering for å optimalisere selskapets operasjon. Kjøpet medførte en goodwill på SEK 12,2 millioner. Kärnhem har bidratt med TNOK til konsernets driftsinntekter og minus TNOK til konsernets ordinære resultat før skatt i perioden mellom oppkjøp og til utgangen av 3. kvartal

20 Allokering av merverdiene knyttet til oppkjøpet av Kärnhem AB fordeler seg som følger: VIRKELIG VERDI INNREGNET OPPKJØP Tall i SEK Eiendeler Varemerker Andre immaterielle eiendeler Andre anleggsmidler Prosjekter, bygg under utførelse Andre omløpsmidler Gjeld Avsetninger (11 104) Rentebærende langsiktig gjeld (44 711) Andre kortsiktige forpliktelser (40 993) Netto identifiserbare eiendeler til virkelig verdi Kjøpesum Earn-out Samlet kostpris Goodwill ved oppkjøp Betalt i kontanter Kontanter i oppkjøpt selskap Netto kontantstrøm ved oppkjøp

21 Selskapsinformasjon BWG Homes skal drive og utvikle ledende boligbyggere med sterke merkevarer. Gjennom merkevarene Block Watne og Hetlandhus i Norge og Kärnhem, Myresjöhus og SmålandsVillan i Sverige utvikler, selger og produserer vi boliger for det nordiske markedet. BWG Homes leverer ca nye boliger i året gjennom egne boligprosjekter og til kunder med egen tomt. Selskapet har ca ansatte og hadde en omsetning på NOK 3,5 milliarder i BWG Homes ASA er notert på Oslo Børs med handelssymbolet BWG. Selskapets aksjekapital er NOK fordelt på aksjer hver pålydende NOK 1. SELSKAPETS STYRE: Roar Engeland, styreleder Daniel Kjørberg Siraj, nestleder Charlotte Axelsson, styremedlem Hege Bømark, styremedlem Lars Nilsen, styremedlem Tore Morten Randen, ansattevalgt styremedlem Örjan Reinholdsson, ansattevalgt styremedlem Magne Staalstrøm, ansattevalgt styremedlem FINANSIELL KALENDER: Resultat 4. kvartal 2013: 13. februar 2014 Resultat 1. kvartal 2014: 7. mai 2014 Resultat 2. kvartal 2014: 21. august 2014 Resultat 3. kvartal 2014: 12. november 2014 Resultat 4. kvartal 2014: 12. februar 2015 Ordinær generalforsamling: 22. mai 2014 IR-KONTAKTER: Ole Feet, CEO, T: , Arnt Eriksen, CFO, T: , KONTAKTINFORMASJON: BWG Homes ASA Postboks 1817 Vika 0123 Oslo post@bwghomes.no T: F: Foretaksnr.: Besøksadresse: Vika Atrium Munkedamsveien 45 Oppgang D, 5. etg Oslo 20

22 BWG HOMES ASA Postboks 1817 Vika 0123 OSLO bwghomes.no