Forfall meldes til Ida Odsæter på mobil eller e-post Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale.

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg for plansaker Dato: kl. 13:00 Sted: Formannskapssalen Forfall meldes til Ida Odsæter på mobil eller e-post Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Gruppemøter: Posisjonen har gruppemøte i Formannskapssalen fra kl Opposisjonen har gruppemøte i Robert Normann fra kl Gi beskjed til møtesekretær dersom det er behov for booking av flere møterom. Orienteringer: Nye planinitiativ SAKSKART Side Saker til behandling 1/19 14/ /19 19/ /19 19/ /19 19/ Referatsaker Detaljreguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25 - Sluttbehandling Detaljregulering - Kalnes, administrasjon og servicebygg - Sluttbehandling Søknad om dispensasjon - Oppføring av nytt veksthus som tilbygg til eksisterende veksthus - Gnr 2033 bnr 11 - Isebakkeveien Rino Berntsen Søknad om dispensasjon - påbygg på næringsbygg - gnr 1 bnr Sandesundsveien 3 - Hemfosa Samfunnsbygg AS /19 16/ Protokoll Utvalg for plan, miljø og teknikk Sarpsborg 18.oktober 2019 Tor Egil Brusevold Leder Ida Odsæter Sekretær 1

2 Saker til behandling 1/19 Detaljreguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25 - Sluttbehandling Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Maria Benedikte Gærtner Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plansaker /19 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Benedikte Gärtner Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer. 5. Skredfarevurdering 6. Støyutredning Sammendrag: På vegne av Sarpsborg kommune har konsulentfirma SG arkitekter og HS arealplan AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25 til behandling. Formålet med planen er å etablere døgnbemannede boliger i bofellesskap. Totalt planlegges 6 boenheter og en egen bemanningsbase. Planområdet ligger ca. 1,7 km nordvest for Sarpsborg sentrum (torget). Arealet ligger i et etablert boligområde i nærheten av Valaskjold omsorgssenter og bygningene som tidligere ble benyttet av Høyskolen i Østfold (kjent som Tuneteknikeren). Området er i kommuneplanens arealdel disponert til nåværende bebyggelse og anlegg. Andre planer som kan ha betydning for planarbeidet er Fylkesplan «Østfold mot 2050». Planlagte tiltak er i tråd med formålet «Tettsted» i fylkesplanen. I «Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad», vedtatt juni 2017 har planområdet sentral beliggenhet i forhold til eksisterende hovedsykkelnett. Området er uregulert. 2

3 Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25 vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirma SG arkitekter har på vegne av Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til reguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25. Reguleringen tilrettelegger for døgnbemannet bofellesskap i Kirkeveien 23 og 25. Totalt planlegges 6 boenheter med en egen bemanningsbase. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet er avgrenset mot syd og vest i eiendomsgrensene. Mot nord er planområdet avgrenset av senterlinjen i Kirkeveien og mot øst er hele veiarealet til Trompetveien tatt med. Planområdet ligger ca. 1,7 km nordvest for Sarpsborg sentrum (torget). Arealet ligger i et etablert boligområde i nærheten av Valaskjold omsorgssenter og bygningene som tidligere ble benyttet av Høyskolen i Østfold, kjent som Tuneteknikeren og nå nyåpnet internasjonal skole. Områdets areal er ca. 3 daa. Eiendommene er i dag ubebygget. Innenfor planområdet er det til dels bevokst med trær, villnis, kratt o.l. Området er ikke vedlikeholdt de siste årene. Planområdet berører ikke dyrkbar mark. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til nåværende bebyggelse og anlegg. Andre planer som kan ha betydning for planarbeidet er Fylkesplan «Østfold mot 2050». Planlagte tiltak er i tråd med formålet «Tettsted» i fylkesplanen. I «Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad», vedtatt juni 2017 har planområdet sentral beliggenhet ut fra eksisterende hovedsykkelnett. Området er uregulert. Tilstøtende/nærliggende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Valaskjold sykehjem og omsorgsboliger, plan ID: med hovedformål offentlig institusjon, med off. friområde. Vedtaksdato Valaskjold-Trompeten, plan ID: med hovedformål boligbebyggelse og bevaring av et stort skogsområde. Vedtaksdato

4 Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til hovedformål «Helse/omsorgsinstitusjon», med parkering og tilliggende eksisterende veiareal. Planforslaget skal legge til rette for et botilbud for innbyggere med ulik form for psykiske plager. Det skal etableres bofellesskap med boenheter, bemanningsbase og fellesarealer. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 22/19, forslag til reguleringsplan for Kirkeveien 23 og 25, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 6 uttalelser. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Alle merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Statens vegvesen; Ordlyden i 5.2 i) er endret fra «bør vise» til «skal vise». I 4.4 og 7.3 er navnet endret fra Miljødepartementet til Klima- og miljødepartementet. Østfold fylkeskommune; 5.2 f) om at det tillates etablert sykkelparkeringsplasser er fjernet fra bestemmelsene pga. gjentakelse med 5.2 a). Tidligere 5.2 g) endrer derfor benevnelse til 5.2 f). Tidligere 5.2 h) har fått benevnelsen 5.2 g) og er endret til riktig retningsangivelse. Det er tatt inn egen bestemmelse om MUA i ny 5.2 h) for å sikre minimum 50 m2 MUA per boenhet. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget, som ikke endrer planens intensjoner og hovedformål. 4

5 Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Området er ikke registrert som lekeareal e.l. gjennom barnetråkk i Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Planen faller ikke inn under kriteriene som framgår i forskriftens 6 og 8. Konklusjonen er at verken planen eller tiltaket innenfor planområdet vil kunne få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, jf. Pbl Kommunedirektøren har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Grunnerverv er ikke nødvendig for å gjennomføre planen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Sarpsborg kommune er grunneier, og det er satt av midler for å sikre gjennomføring av planlagte prosjekt. Miljø: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Planområdet legger til rette for helse/omsorgsinstitusjon med bofelleskap og døgnbemanning for mennesker med ulike former for psykiske lidelser. Det vil være moderne og velfungerende fasiliteter, noe som vil bidra til å skape et godt bomiljø for brukeren. Moderne og gode fasiliteter bidrar også til å skape en god arbeidssituasjon for de ansatte. Helse/omsorgsinstitusjonen vil bli universelt utformet ihht. krav i Tek 17. Boligene planlegges med privat uteareal/balkong og med noen felles grøntområder rundt bebyggelsen. Planområdet ligger i nærheten av store rekreasjonsområder ved Tunevannet. 5

6 2/19 Detaljregulering - Kalnes, administrasjon og servicebygg - Sluttbehandling Arkivsak-dok. 19/ Saksbehandler Terje Gjelten Bakken Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plansaker /19 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein M. Agnalt, May E. Huru og Onajda Buric Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, utarbeidet i målestokk 1:1500 og datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer Øvrige dokumenter i saken: Skisser og illustrasjoner ROS-analyse Geoteknisk rapport, datert Geoteknisk vurdering av områdestabilitet, datert KU-vurdering Sammendrag: På vegne av Kalnes Samfunnsbygg AS har konsulentfirma Stenseth Grimsrud arkitekter AS oversendt forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg til behandling. Planen legger til rette for oppføring av bygningsmasse for sykehusrelatert offentlig og privat tjenesteyting. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Kalnes sykehus, og vil kunne dekke funksjoner som ikke løses inne på selve sykehusområdet. Planområdet er avgrenset av enkelte boliger langs Isnesveien i vest, et mindre verksted i øst og grønn buffer (LNFR) i sør mot E6. Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. 6

7 Området er i kommuneplanens arealdel i hovedsak disponert til offentlig eller privat tjenesteyting. Andre overordnede planer av betydning er Fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050», Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, vedtatt 2017 og Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Området er delvis regulert gjennom reguleringsplan for Østfoldsykehus. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, vedtas. Planen legges frem som parallellbehandling for plan- og byggesak. Utredning: Bakgrunn for saken Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Kalnes samfunnsbygg AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg. Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for et nytt bygg for sykehusrelatert offentlig eller privat tjenesteyting. Dette kan være ulike bedrifter som leverer støttefunksjoner til sykehuset eller produserer og/eller leverer varer/tjenester innenfor helseområdet; for eksempel røntgen, fysioterapi, produksjon av ergoterapeutiske hjelpemidler, hospits, forskningsinstitusjon, sykehushotell og lignende. Planen er vurdert etter plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planen utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Kalnes sykehus. Planområdet er avgrenset i nord av regulert veiformål i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus. I sør ligger E6 med et skogsområde imellom, som er regulert til LNFR - areal for spredt bolig-, fritids-, eller næringsbebyggelse i samme reguleringsplan og kommuneplanens arealdel. I øst og i vest grenser planen mot eiendommene 2068/8 og 2068/1/1, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til formål offentlig eller privat tjenesteyting. Avstanden til Sarpsborg sentrum er ca. 7 km. Planområdet er i dag ubebygd og kledt med furu- og grantrær. Planområdet inneholder ikke dyrket mark. Tiltaksområdet er i følge NIBIO-kilden dekket med dyrkbar jord. Det varslede planområdet består ellers av vei og parkeringsplass. Planavgrensningen er innsnevret i forhold til varslet oppstart da det ikke er behov for å sikre midlertidig riggplass. Et areal med formål landbruksområde regulert i detaljreguleringsplan for Nytt Østfold sykehus er tatt ut og omreguleres dermed ikke. Områdets areal er ca. 5,5 daa, hvorav offentlig eller privat tjenesteyting utgjør ca. 3,1 daa og vei, fortau og annen veggrunn ca. 2,4 daa. 7

8 Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050» Området ligger innenfor byggeområder, men utenfor tettstedsområde. Sykehusområdet på Kalnes er etablert langs E6 utenfor byene i Nedre Glomma. Dette har medført stor bilavhengighet, noe som poengteres i fylkesplanen. Kommuneplanens arealdel , vedtatt Området er i gjeldende kommuneplan disponert til offentlig eller privat tjenesteyting og LNFR (viltpassasje). Planområdets veiareal vil overlappe noe av LNFR-området. Reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus, planid 31012, vedtatt Planområdets veiformål i nord overlapper tilsvarende veiformål. Andre planer av betydning for planarbeidet: Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, vedtatt 2017 Sykkelrute 15.2 viser en sammenhengende sykkelvei fra Tunejordet mot Kalnes, med tilknytninger mot Grålum. Planområdet er i hovedsak uregulert, men en del av veiarealet nord i planen er regulert i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus, planid 31012, vedtatt Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til formål offentlig eller privat tjenesteyting og veiareal med fortau. Hovedformålet i planen er offentlig eller privat tjenesteyting. Arealet dekker ca. 3,1 daa og vil med en BYA på 70 % åpne for en utnyttelse i BYA på ca m 2 inklusiv parkering, boder m.m. Det planlagte kontorbygget har et fotavtrykk på ca m 2 og vil med 5 etasjer utgjøre ca m 2 BRA, samt noe parkering, sykkelparkering, avfallshåndtering og ev. trafo. Den planlagte bebyggelsen omfatter et kontorbygg som vil kunne romme opp mot 340 arbeidsplasser. Det er utarbeidet en situasjonsplan som viser en mulig arealbruk. Denne vedlegges også rammesøknad. Planbestemmelsene setter begrensning på maks BYA og gesimshøyde på maks 21 meter fra planert terreng. Det tillates i tillegg takkonstruksjoner for tekniske installasjoner opp til 24 meter, som skal være trukket inn min. 3 meter fra maks gesimshøyde. Det aktuelle bygget vil bli godt synlig fra E6. Det er derfor gitt bestemmelser om at «Bygninger innenfor planområdet skal ha fasade som gjennom materialvalg viser slektskap til sykehuset. Fasaden skal brytes opp gjennom ulikt materialvalg». Planbeskrivelsen påpeker at fasadene skal utformes i materialer av høy kvalitet. Parkeringsbehovene utover planområdet løses i samarbeid og i privatrettslige avtaler med Østfold sykehus. Planen legges frem som parallellbehandling for plan- og byggesak. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Etter varsel om oppstart har planen blitt innskrenket noe ved at midlertidig riggplass og området som er regulert som LNF i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus er tatt ut. Kommunedirektøren vedtok den å legge reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i 8

9 perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 3 uttalelser. Offentlig ettersyn innkomne merknader og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken i vedlegg 4. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Viken: - Endret planbeskrivelsen og bestemmelsene ved å tydeliggjøre og stramme inn på vilkårene for parkeringsdekning. - Endret bestemmelsen til å bli mer entydig om arkitektonisk kvalitet. - Endret plankart, bestemmelser og beskrivelsen ved å tydeliggjøre arealet og de ytre rammene for planlagt bebyggelse mer presist. Østfold fylkeskommune: - Endret bestemmelsen til å bli mer entydig om arkitektonisk kvalitet. - Endret plankart, bestemmelser og beskrivelsen ved å tydeliggjøre arealet for planlagt bebyggelse mer presist. - Endret planbeskrivelsen og bestemmelsene ved å tydeliggjøre og stramme inn på vilkårene for parkeringsdekning. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Viken: Mer begrensning av parkeringsmuligheter. o Kommunedirektørens vurdering er at planen allerede legger opp til et begrenset antall parkeringsplasser for bil innenfor planområdet, og samlet sett et relativt lavt antall nye parkeringsplasser innenfor Kalnesområdet. Østfold fylkeskommune: Rekkefølgebestemmelser om flere sykkelparkeringsplasser. Bestemmelser som sikrer vegetasjon mot E6 på annen manns eiendom. o Kommunedirektørens vurdering er at planen ivaretar behovet for sykkelparkering nå og i fremtiden på en god måte. Det er ikke ønskelig med bestemmelser som båndlegger andres eiendom i denne planen. Vegetasjon mot E6 er allerede sikret i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus. De anbefalte endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Planen regulerer ny sykehusrelatert kontorbebyggelse med administrasjon- og servicevirksomhet, og tilrettelegger ikke spesielt for barn og unge. 9

10 Det er ikke registrert noen lekearealer i planområdet i forbindelse med barnetråkkregistreringer i Området framstår ikke som noe naturlig lekeområde i dag, pga. nærhet til E6 og andre nære trafikkerte veiområder til Kalnes sykehus. Skogen i planområdet har lite potensial som leke- og uteoppholdsareal. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt da planen tilrettelegger for kontorbebyggelse, som ikke vil være et naturlig oppholdsområde for barn og unge. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel 7.5 om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Forslagsstiller må sikre seg rettigheter til grunnen for opparbeidelse av vei/fortau/gang- og sykkelvei, samt parkering utover det som er avsatt i planområdet. Dette ivaretas med rekkefølgekrav i 3.1, b) i bestemmelsene. Det er sykehuset som er grunneier. Dyrket/dyrkbar mark Planområdet inneholder ikke dyrket mark. Tiltaksområdet er dekket med dyrkbar jord, som i dag er kledt med gammel plantet skog av furu- og grantrær. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Tiltaket knytter seg på eksisterende teknisk infrastruktur, og krever ingen sosial infrastruktur. Det forventes ikke at tiltaket påfører kommunen økonomiske utgifter. Miljø: Planområdet ligger i gangavstand til fullverdig kollektivtilbud og i nærheten av hovedruter for sykkel. Planen legger i liten grad til rette for bruk av bil som transportmiddel. Det er ikke registrert truede arter, eller viktig biologisk mangfold i planområdet. Området for bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Det er ingen områder med rekreasjonsverdier innen selve planområdet i dag. Om lag 200 meter vest for planområdet går pilegrimsleden/borgleden forbi (kartlagt friluftslivsområde FK ). Denne er registrert som et svært viktig friluftslivsområde. 10

11 Planområdet vil tilrettelegge for eksisterende og fremtidig økt bruk av sykkel. Det nye bygget tilrettelegges med sykkelparkering og garderobe/treningsrom med mulighet for dusj. Det legges opp til at det opparbeides støyfrie uteoppholdsarealer på takflaten som vender mot E6, i forbindelse med treningsrom og et sosialt minglerom. 11

12 3/19 Søknad om dispensasjon - Oppføring av nytt veksthus som tilbygg til eksisterende veksthus - Gnr 2033 bnr 11 - Isebakkeveien Rino Berntsen Arkivsak-dok. 19/ Saksbehandler Frode Hauge Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plansaker /19 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Kommunedirektørens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert fra kommuneplanens arealdel bokstav a) første ledd. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon og søknad om tillatelse i ett trinn, datert Situasjonsplan - 1: Tegninger 4. Bilder 5. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Viken, datert Uttalelse fra fylkeskonservatoren, datert Uttalelse fra Team miljø og landbruk, datert Sammendrag: Det er søkt om oppføring av nytt veksthus som knyttes sammen med eksisterende veksthus på eiendommen gnr bnr Isebakkeveien 103. Tiltaket har et bebygd areal på 3260 m², bruksareal på 3165 m² og mønehøyde på 8,0 meter. Etter omsøkt tilbygg vil bygningskroppen få et samlet bebygd areal på m² og et bruksareal på m². Eiendommen ligger i et LNFR-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Næringsvirksomheten på eiendommen faller ikke innenfor landbruksbegrepet. Tiltaket er i strid med bestemmelsene for området, og er derfor avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Kommunedirektøren mener eiendommens beliggenhet gjør den lite egnet for omfattende næringsvirksomhet, og anser at tiltaket vil ha en negativ påvirkning på landskapet. Kommunedirektøren mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede og innstiller på å avslå søknaden. Utredning: Bakgrunn: Eiendommen er en landbrukseiendom på m². Kjølelager/engrosvirksomhet ble etablert i I 2005 ble det gitt dispensasjon for fradeling av tilleggsareal for bygging av 12

13 veksthus. Tillatelse til oppføring av veksthus som tilbygg til eksisterende lagerbygning ble gitt (saksnr. 05/ ). Tilbygget ble ført opp på østsiden av eksisterende lagerbygning med et bebygd areal på 6528 m². I 2016 ble det gitt tillatelse til oppføring av tilbygg på vestsiden av eksisterende bygning (saksnr. 16/ ). Tiltaket omfattet kontorer/sosiale rom med bebygd areal 450 m², og et veksthus med bebygd areal på 3456 m². Samlet bebygd areal på eiendommen er oppgitt til m². Bygningen har i de senere år vært benyttet til annen næringsvirksomhet (vinterlagring av båter og lignende). Det søkes nå om å føre opp nytt veksthus som tilbygg til eksisterende bygning. Tilbygget er plassert mot vest og har et bebygd areal på 3260 m². Mønehøyden er på 8,0 meter, som er samme høyde som eksisterende bebyggelse på eiendommen. Samtidig med denne søknaden ble det også søkt om fasadeendring og endret takhøyde på veksthuset mot øst. Tillatelse til dette tiltaket ble gitt i administrativt vedtak datert (saksnr. 19/ ). Veksthusene får da samme fasadeelementer og mønehøyde. Kommunedirektøren gjør oppmerksom på at vedlegg 2 og 4 inneholder dokumentasjon som også gjelder fasadeendringen. Plangrunnlag: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (vedtatt av bystyret ) avsatt til LNFR-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Innenfor disse områdene tillates tiltak som er nødvendig i forbindelse med tradisjonell jord-, skog-, og utmarksnæring, jf. 5.4 bokstav a). Det drives i dag ikke landbruk på eiendommen, og arealet er i sin helhet omdisponert fra dyrkbar mark til fabrikkmessig veksthusproduksjon. Denne næringsvirksomheten faller ikke innenfor landbruksbegrepet. Kommuneplanens arealdel har unntaksbestemmelser for næringsvirksomhet i LNFområdene. Blant annet kan annen næringsvirksomhet tillates dersom virksomheten kan innpasses i eksisterende bygninger og/eller på egnede arealer utendørs. Ny virksomhet skal heller ikke tilføre vesentlig belastning på omgivelsene. Kommunedirektøren vurderer at det omsøkte tiltaket er i strid med kommuneplanens 5.4 bokstav a) og heller ikke faller innunder unntaksbestemmelsene i bokstav a) første ledd. Tiltaket vil derfor være avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Dispensasjon: Søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak er mottatt Søknaden gjelder oppføring av nytt veksthus som skal tilknyttes eksisterende veksthus på eiendommen gnr bnr Isebakkeveien 103. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bokstav a), jf. pbl

14 Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Nabovarsel: Det er sendt nabovarsel. Det har ikke kommet inn merknader til tiltaket. Søkers begrunnelse: Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelser om næringsvirksomhet i LNF-områder. Kommuneplanens bokstav a) første ledd angir at næringsvirksomhet som ikke faller inn under landbruksbegrepet tillates dersom virksomheten kan innpasses i eksisterende bygninger og/eller på egnede arealer utendørs. Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden med følgende: Det skjer en veldig omvelting i veksthusbransjen for tiden. Det går mot at de store kjedene bestiller ett slags planter fra hver leverandør og det betyr at de gartnere som vil overleve i framtiden må ha store anlegg for å klare å oppfylle krava til kjedene. Dette er som i landbruket forøvrig. Færre og større enheter. For å komme i betraktning hos de store kjedene når nye kontraktene skal inngås må en stå klar med store nok arealer. Rino Berntsen er villig til å satse på å få til lønnsom drift i Isebakkeveien. Det blir da å øke arealet og bygge flere drivhus på resterende plass på eiendommen. Situasjonen pr. i dag er at han har ledig kapasitet i allerede oppførte drivhus fra Han mistet storkontrakter da fordi byggetiden ble for lang og kontraktene gikk til andre. Nå sitter han med drivhus som han ikke har full utnyttelse av og ikke maksimal inntjening på. For å stå rustet til nye store kontrakter i framtiden ønsker han å bygge ut maksimalt på eiendommen. For noen år siden ble det hogd mye skog i området rundt veksthusa og de "veldig synlige" i landskapet. Det er nå plantet nye trær på hogstfeltet og de er pr. i dag ca 2,0m høye. Hele anlegget vil om relativt få år "forsvinne" bak trærne og de vil skjerme for innsyn fra naboer. Uttalelse fra andre myndigheter: Søknaden har blitt oversendt Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservatoren og Fylkesmannen i Oslo og Viken til uttalelse, jf pbl Fylkeskonservatoren Fylkeskonservatoren sier i brev datert at det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner innenfor tiltaksområdet. Fylkeskonservatoren minner om varslingsplikten ved eventuelle funn av kulturminner, men har ellers ingen merknader til tiltaket. Fylkesmannen i Oslo og Viken Fylkesmannen i Oslo og Viken uttaler i brev av at de ikke kan se at det omsøkte tiltaket vil medføre vesentlige ulemper med hensyn til de regionale- og nasjonale miljøinteresser som de skal ivareta. Fylkesmannen har ikke noen innvendinger til en eventuell dispensasjon, men ber kommunen vurdere om det bør utarbeides en reguleringsplan for området. Kommunedirektørens vurdering: Arealformålet LNF for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse tillater kun tiltak som er nødvendige i forbindelse med tradisjonell jord-, skog-, og utmarksnæring. Under visse forutsetninger åpner imidlertid kommuneplanen likevel for etablering av næringsvirksomhet i slike områder. 14

15 Hensikten med bestemmelsene for næringsvirksomhet er i utgangspunktet å åpne for tilleggsnæringer som kan bidra til å opprettholde tradisjonell landbruksdrift og aktivitet på landbrukseiendommene. Ved at næringsvirksomheten må innpasses i eksisterende bygninger er tanken å sikre fortsatt aktivitet/bruk av bygninger som ikke lenger brukes i landbruksdriften. Det søkes om nytt veksthus/tilbygg, og dette tiltaket er avhengig av dispensasjon. For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Næringsvirksomheten på eiendommen har utviklet seg over tid. Eiendommen er omdisponert fra dyrkbar mark til "fabrikkmessig" veksthusproduksjon. De siste årene har det ikke vært drevet gartneri på stedet, men bygningen har blitt brukt til annen næringsvirksomhet (vinterlagring av båter og lignende). Samlet bebygd areal på eiendommen er i søknaden oppgitt til m². Nytt veksthus/ tilbygg har et bebygd areal på 3260 m² og mønehøyde på 8,0 meter. Nytt veksthus har en fasadelengde mot Isebakkeveien på 105 meter. Samlet vil fasaden mot sør bli på godt over 200 meter. Dagens bygningskropp framstår i utgangspunktet som stor og lite tilpasset de stedlige forholdene. Et nytt tilbygg vil forsterke dette ytterligere. Beplantningsplan og gjerde rundt veksthusene er tidligere godkjent, og vil bidra til å redusere fjernvirkningen av den store bygningskroppen. Det nye veksthuset vil i likhet med de øvrige veksthusene bli kledd i fasadeelementer som bidrar til mindre lysutslipp. Fasadeelementene gir samtidig bygningskroppen et mer fremmedartet preg. Bygningen framstår som en lagerbygning i stedet for gartneri. Bygningskroppen skjules i dag i stor grad av skog, men tiltakshaver har ingen kontroll på hvordan skogarealene skjøttes. Eksisterende hogstrestriksjoner på en del av den omkringliggende skogen kan også bli endret. Eiendommen omfattes også av hensynssone H_550 for landskap og kulturmiljø i kommuneplanen og inngår i et nasjonalt viktig kulturlandskap (Solli/Ryen/Skinnerflo). Bygningsmassen ligger høyt i terrenget og vil være godt synlig fra store deler av det omkringliggende kulturlandskapet. Hvis hogstrestriksjonene fjernes og fasadeelementene skiftes ut vil bygningsmassen bli svært eksponert og på kveldstid framstå svært iøynefallende. Det anføres i dispensasjonssøknaden at store arealer er en forutsetning for å oppfylle kravene til leverandørene i veksthusbransjen, og at det derfor er nødvendig å føre opp det omsøkte veksthuset/tilbygget. Etter det kommunedirektøren kjenner til benyttes i dag ikke bygningen til gartnerivirksomhet, men det er i stedet etablert annen næringsvirksomhet. Kommunedirektøren ser at det kan være nødvendig å tilrettelegge for effektiv drift ved å etablere ytterligere et veksthus, men anser samtidig at det er en risiko for at også det nye veksthuset/tilbygget tas i bruk til noe annet enn forutsatt, dersom veksthusmarkedet endrer seg og/eller kontrakter uteblir. Fylkesmannen i Oslo og Viken ber i sin uttalelse kommunen å vurdere om det bør utarbeides reguleringsplan for området. Kommunedirektøren mener at området ikke bør åpnes for omfattende næringsvirksomhet. Næringsområder genererer trafikk, støy og stiller krav til infrastruktur. Kommunedirektøren ser det som ønskelig med færre og større næringsarealer, heller enn mange små spredt utover kommunen. 15

16 Kommunedirektøren mener at tiltaket og bygningskroppen som helhet har en potensielt betydelig landskapspåvirkning. Kommunen vil også ha begrensede muligheter til å påvirke senere bruk av lokalene. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Kommunedirektøren finner ikke at det er tilfellet her, og mener tiltaket setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Konklusjon: Kommunedirektøren finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for kommunen. Miljø: Tidligere tiltak på eiendommen har blitt vurdert i forhold til naturmangfoldloven. Det er ikke kjent biologiske forekomster fra tiltaksområdet som krever spesielle hensyn. Kommunedirektørens innstilling om å avslå søknaden har hjemmel i plan- og bygningsloven I denne saken er det derfor ikke nødvendig å ta stilling til de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven Folkehelse: Tiltaket og bygningskroppen som helhet har potensielt betydelig landskapspåvirkning i et nasjonalt viktig kulturlandskap. Området brukes til turgåing, og pilegrimsleden passer forbi stedet. 16

17 4/19 Søknad om dispensasjon - påbygg på næringsbygg - gnr 1 bnr Sandesundsveien 3 - Hemfosa Samfunnsbygg AS Arkivsak-dok. 19/ Saksbehandler Britt Alexandersen Kivedal Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plansaker /19 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Kommunedirektørens innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og under henvisning til grunner oppgitt i søknad datert og i brev datert gir kommunen dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelse 6.4 bokstav a pkt ii om maksimal tillatt gesimshøyde og 5.5 bokstav d om inntrukket takoppbygg. 2. Søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse behandles administrativt. Vedlegg: 1. Søknadsskjema og søknad om dispensasjon 2. Supplerende opplysninger til dispensasjon 3. Situasjonsplan med påbygg 4. Situasjonsplan dagens situasjon 5. Tegning ny fasade nord og syd 6. Tegning ny fasade øst og vest 7. Tegning eksisterende fasade nord og syd 8. Tegning eksisterende fasade øst og vest 9. Fotomontasje fasade nord 10. Plantegning 4. etasje 11. Takplan 12. Snittegning 13. Sol/skyggediagram Sammendrag: Hemfosa Samfunnsbygg AS (heretter utbygger) søker om rammetillatelse for oppføring av påbygg til næringsbygg. Påbygget innebærer at bygningsmassen i Sandesundsveien 3 blir høyere enn det sentrumsplanen tillater uten at kvartalet først reguleres. Rammetillatelsen er derfor avhengig av dispensasjon fra ny sentrumsplan. Det er etter kommunedirektørens syn dokumentert i søknaden at tiltaket ikke vil ha noen vesentlig uønsket effekt på sol- og skyggeforhold eller på annen måte påvirke byrommet negativt. Tiltaket kan bidra til å nå mål om flere arbeidsplasser i sentrum. Kommunedirektøren mener at vilkårene for å gi dispensasjonene er til stede, og anbefaler at søknaden innvilges. Søknad om rammetillatelse kan da behandles administrativt. Utredning: Tiltaket gjelder påbygging av en etasje til eksisterende næringsbygg. Påbygget får et bruksareal på 725 m 2. Det eksisterende bygget ble oppført i Tiltaket går ut på å legge til en ekstra kontoretasje på eksisterende byggverk. Det er i dag plassert et større ventilasjonsteknisk aggregat på deler av taket til bygget. Dette fjernes og det blir i stedet 17

18 bygget en ny kontoretasje i hele byggets utstrekning. Det blir et mindre aggregat samt trappeadkomst til tak plassert på tak i det sørvestre hjørnet av bygget. Påbygget blir utført i puss og med tilsvarende materialer og detaljering som etasjene under. Fargen er foreslått i en hvit/lys puss med en liten fuge mot etasjene under for å skille etasjen noe fra det eksisterende bygget. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er i sentrumsplan avsatt til sentrumsformål. Det er tidligere vedtatt en reguleringsplan for kvartal 256/posthuset (vedtatt ), og siden denne planen ikke er opphevet gjelder den fortsatt. I den gamle reguleringsplanen er eiendommen avsatt til trafikkareal på offentlig tomt. Det er motstrid mellom det regulerte formålet og sentrumsformålet i ny plan, og det nye planformålet skal derfor legges til grunn. Tiltaket er ikke i samsvar med ny sentrumsplan når det gjelder tillatt gesimshøyde på maksimalt 15 meter uten regulering og bestemmelse om inntrukket takoppbygg for tekniske anlegg. Det er tatt initiativ til en ny reguleringsplan for hele kvartal 256. Planinitiativet tar sikte på fremtidig utvikling i tråd med gjeldende sentrumsplan og vil i hovedsak tilrettelegge for næring og offentlig tjenesteyting, eventuelt også boliger. De foreslåtte høydene er innenfor sentrumsplanens mulighetsrom for området, men da forutsatt at området først reguleres. Søknad om dispensasjon: Det er i søknad datert den og i brev datert søkt om dispensasjon fra sentrumsplan når det gjelder maksimal gesimshøyde og fra bestemmelsen om at inntrukket takoppbygg for tekniske anlegg må være inntrukket minst 3 meter fra alle fasader ( 5.5 bokstav d), jf. pbl Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunedirektøren bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Søknaden begrunnes med følgende: I søknad datert skriver søker at påbygget skal oppføres på eksisterende bygg. I nylig vedtatt sentrumsplan er det i vedlegg til planen opplyst at gjeldende reguleringsplan bør oppheves. Det søkes om dispensasjon fra opprinnelig formål i reguleringsplanen og høyde i både reguleringsplan og sentrumsplan. Søker skriver videre at Dronningens gate i dag utelukkende er et trafikk- og serviceareal uten store oppholdsmessige kvaliteter. Det anføres også at den økte skyggevirkningen som følge av tiltaket vil være begrenset ettersom gaten er så smal at skyggen fra eksisterende byggverk allerede kastes over gaten. Mot bakgården vil det være en begrenset økning av skyggevirkning på grunn av at dagens tekniske rom som ligger på tak plassert vest på byggverket har en høyde tilsvarende påbygget. Søker har vurdert at den økte byggehøyden i nord ikke vil påvirke solforholdene i bakgården. Søker mener tiltaket er i tråd med intensjonene i sentrumsplanen som bl.a. er å utvikle en kompakt by med gangavstand til dagligdagse gjøremål, utvikling av sentrumstriangelet som 18

19 tyngdepunkt for handel, næring og kultur og at det tilrettelegges for urban bebyggelse. En økt etasje vil styrke eiendommens konkurransekraft for å tiltrekke seg store leietagere som kan være med å vitalisere sentrum av Sarpsborg. Ettersom eksisterende bygg har et bæresystem som er dimensjonert for en ekstra etasje så oppnår man en høy utnyttelse på eiendommen uten å måtte rive eksisterende bygg for så å bygge nytt. Dette er en miljøvennlig måte å øke utnyttelsen i sentrum på. Søkers oppfatning er at fordelene med en økt etasje overstiger ulempene med tanke på noe reduserte solforhold. I brev datert skriver søker at de mener intensjonene i Sentrumsplanen om økt aktivitet og attraktivitet i sentrum sammenfaller godt med et påbygg på Sandesundsveien 3 som er plassert helt i sentrum av Sarpsborg. Tomtens spesielle topografiske forhold med et svært stort høydesprang gjør at sentrumsplanens høydebegrensninger ville gi en utilsiktet lav utnyttelse på denne tomten. Søker skriver videre at plasseringen mot nordvest gjør at skyggevirkningen fra den økte høyden mot det indre av kvartalet er begrenset. Vurdering: Gjeldende sentrumsplan ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Planen legger opp til økt fortetting innenfor hele planområdet og løfter frem avgjørende bo- og brukskvaliteter som må ivaretas for å utvikle Sarpsborgs attraktivitet. Hensynet bak bestemmelsen om byggehøyde er å sikre kvalitet på byrom. Bestemmelsene skal sikre avstander mellom bygninger. Kvartals- og gaterommene skal ha gode proporsjoner og solforhold. Det skal være lys, luft og kvalitet for uteopphold mellom bygningene. Hensynene gjør seg sterkest gjeldende i områder med gågaten og viktige møteplasser. Den økte byggehøyden vil ikke ha noen innvirkning på næringsbygget i nord siden det er en stor parkeringsplass mellom bygningene, og siden bygningen i nord er betydelig høyere enn gjeldende bygning. Den nye etasjen vil heller ikke gi noen skyggevirkning for kirken siden både kirkeparken og Sandesundsveien ligger mellom. Mellom kirken og det omsøkte tiltaket er det ca. 140 meter (målt på kart). Mellom tiltaket og parken er det ca. 58 meter. Kirkeparken vil ikke skyggelegges noe mer enn dagens situasjon. Eksisterende bygning er relativt ny og er dimensjonert for en ekstra etasje. Som søker skriver i dispensasjonssøknaden så er det mer miljø- og klimavennlig å oppgradere eksisterende bygningsmasse enn å rive hele bygningen og bygge opp hele bygningen på nytt. Innenfor «urban høy bebyggelse» kategori C som er gjeldende høyde for dette kvartalet er det tillatt med 15 meter gesimshøyde og 18,5 meter mønehøyde. Det vil si at uten å regulere kan man når en bygning har flatt tak bygge 15 meter. Dette tilsvarer ca 4 etasjer. Med et påbygg vil næringsbygget ha en høyde på 15,75 meter på fasade mot nord og 20,65 meter på de andre fasadene. Dette tilsvarer ca. 4 etasjer mot nord og 5 etasjer for de øvrige fasadene. Fasade mot nord vil være den mest synlige fasaden og visuelt vil bygningen ikke virke mer enn 4 meter da den 5. etasjen er en kjelleretasje med bl.a. parkering. Høyden på 21 meter samsvarer med høydene utbygger kan få ved regulering av kvartalet etter sentrumsplanens bestemmelse 6.4 bokstav b pkt iv. Opp mot 30 % av kvartalet kan ha punktvis høyder opp mot 28,5 meter. I 5.5 bokstav d heter det at: «I tillegg til byggehøyden tillates det konstruksjoner/oppbygg som sikrer adkomst til eventuelle takterrasse/takflater gjennom trapp/heis eller tekniske installasjoner, i områder avsatt til urban-høy bebyggelse. Takoppbygg skal ikke være høyere enn 3,5 meter over takflate og skal være trukket minst 3 meter inn fra alle fasader. Arealene skal ikke overstige 10 % av underliggende etasjeplan.» Visuelt sett vil det at de ikke har trukket oppbygget 3 meter inn fra den ene fasaden ikke ha noe å si, da dette uansett blir inn mot nabobygningen og det tekniske takoppbygget som er der i dag allerede er plassert på samme sted. Dessuten er man låst med tanke på plassering og adkomst til 19

20 ventilasjonsaggregatet på grunn av dimensjonering av laster. Det er kun adkomsten til aggregatet som er plassert nærmere fasade enn 3 meter. Kommunedirektøren mener at høydene burde vært vurdert i den pågående reguleringsplanprosessen for kvartalet. Generelt sikrer reguleringsprosesser en bredere medvirkning og en grundigere og mer helhetlig vurdering enn en dispensasjonsvurdering. På den annen side er saken godt dokumentert av sol/skygge-diagram og det er ikke mottatt nabomerknader i saken. Kommunedirektøren mener det er positivt at det legges til rette for flere arbeidsplasser sentralt i sentrum. Kvartalet ligger svært sentralt og i umiddelbar nærhet til både busstasjon, bibliotek, Torget og rådhuset. Samfunnsplanen har en målsetting om at det skal etableres 2400 arbeidsplasser i sentrum innen Kommunedirektørens konklusjon: Kommunedirektøren kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Kommunedirektøren konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Tiltaket medfører ingen direkte konsekvenser for kommunens økonomi. Miljø: Det er positivt med kontorlokaler i sentrum og i tråd med kommunens intensjon om å redusere bilbruk. Folkehelse: Tiltaket medfører ingen direkte konsekvenser for folkehelse. 20

21 Saknr Arkivsak Tittel Dokumenter 1/19 16/ Protokoll Utvalg for plan, miljø og teknikk