Detaljreguleringsplan for Yvenholen - Offentlig ettersyn

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 11/ Saksbehandler May Edith Huru Detaljreguleringsplan for Yvenholen - Offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 Utvalg for plan, miljø og teknikk har behandlet saken i møte sak 7/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Følgende hadde ordet i saken: Per Ludvig Spydevold (Krf), Grete Moræus Stray (H), Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for Yvenholen utarbeidet i målestokk 1:500 og datert legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av denne reguleringsplanen, foreslås opphevet Detaljreguleringsplan for Yvenholen - Offentlig ettersyn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Jon Myrli, Enhet plan og samfunnsutvikling Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Yvenholen utarbeidet i målestokk 1:500 og datert legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av denne reguleringsplanen, foreslås opphevet. side 1 av 5

2 Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne merknader ved varsel om oppstart, med tiltakshavers kommentarer Utrykte vedlegg: 1) ROS-analyse 2) ROS-analyse geoteknikk 3) Geoteknisk vurdering, Løvlien georåd m/sidemannskontroll 4) Støyutredning 5) Vurdering av lokal luftforurensning 6) Miljøtekniske jordprøver 7) KU-vurdering 8) Illustrasjoner Sammendrag: Rambøll Norge AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Yvenholen på vegne av Gunnar Høvik AS. Planarbeidet har pågått over en lengre periode med oppstart i 2011 frem til en brå stans i mars 2016 grunnet planleggingen av nye Fv Som følge av dårlig områdestabilitet forbi planområdet valgte Statens vegvesen å utrede mulighet for tunnel gjennom Yvenåsen og Hannestadåsen. Dette alternativet ville innebære 4-felts kjørevei gjennom planområdet. Tunnelalternativene ble senere lagt bort og reguleringsarbeidet kunne gjenopptas. Det er gjort geotekniske vurderinger for bl.a. områdestabiliteten med sidemannskontroll. Formålet med planen er å legge til rette for konsentrert bebyggelse i rekker. Det er planlagt ca. 60 boenheter i syv rekker med vertikal- og horisontaldelte boenheter. Eksisterende frittliggende bolig 2083/301 tas med i planområdet. I kommuneplanens arealdel er dette planområdet avsatt til fremtidig boligbebyggelse BA med beregnet ca. 20 boenheter. Utbygging av området vil medføre en større fortetting. Dette er i tråd med regionale føringer. Stedets karakter, som består av småhusbebyggelse, vil endres noe ved at det tillates høyere bebyggelse i planområdet. Planområdet ligger lavere i terrenget i forhold til omkringliggende bebyggelse, slik at effekten av tillatte høyder vil dempes noe. Det legges opp til store og varierte lekearealer, gode uteoppholdsplasser og parkeringsforhold, turveier m.m. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Yvenholen legges ut til offentlig ettersyn. Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet Rambøll Norge AS har på vegne av Gunnar Høvik AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for området Yvenholen. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av konsentrert boligbebyggelse i syv rekker med til sammen ca. 60 boenheter. Planarbeidet har pågått over en lengre periode fra 2011 og frem til det stoppet opp i mars 2016 i forbindelse med planlegging av nye Fv 109. side 2 av 5

3 Pga. dårlige og leirholdige grunnforhold i opprinnelig planlagt trase for ny Fv 109 la Statens vegvesen inn et forslag om en alternativ veitrase over dette planområdet. De så blant annet da på muligheten for å legge vegen i tunneler gjennom Yvenåsen og Hannestadåsen. Disse alternativene ville berøre eksisterende eiendommer og denne reguleringsplanen sterkt. Planområdet ble imidlertid frigitt av Statens vegvesen i mars 2017, da dette alternativet ble forkastet. Statens vegvesen mente også i den forbindelse at deres utbygging av nye Fv. 109 vil medføre rivning av mange bolighus, så en utbygging av nye boliger i dette området ville være positivt. Beskrivelse av området Yvenholen ligger i dalrommet mellom Yvenåsen og Hannestadåsen. Ordfører Karlsens vei går forbi området. Området ligger lavere i terrenget enn øvrig eneboligbebyggelse og vurderes som lite eksponert mot omgivelsene. Terrenget heller svakt mot sør og det er gode solforhold på eiendommen. Forholdet til andre planer Fylkesplan: Fylkesplanen Østfold mot 2050, vedtatt av fylkestinget 26. februar Planområdet ligger innenfor grense for tettbebyggelse. Reguleringen er ikke i konflikt med fylkesplanens retningslinjer for energi- og arealbruk. Eksisterende infrastruktur benyttes. Kommuneplan: Arealplan , vedtatt Hoveddelen av planområdet er avsatt til boligbebyggelse (framtidig AB-11.1). Det gis bestemmelser og retningslinjer om bl.a. parkering, minste uteoppholdsareal og områder til lek. Kommunedelplan for klima og energi "For å bidra til bedre bymiljø og bedre folks helse, skal sarpsborgsamfunnet redusere de direkte utslippene av klimagasser med 50 prosent innen 2020". Lokaliseringen til prosjektet Yvenholen vil kunne bidra til målsetningene om å redusere transportbehovet ved å redusere arealforbruket pr. innbygger, redusere klimagassutslipp fra vegtrafikken og bidra til målet om at all trafikkvekst skal tas med kollektiv, gange og sykkel. Reguleringsplaner: Området er uregulert. Planområdet grenser til: - Reguleringsplan for Fjellhøyveien 2 og 4, (gnr. 2079, bnr. 521, gnr. 2082, bnr.90 (nå 319) - - del av gnr. 2079, bnr. 23), vedtatt (sør for planområdet ID 22047) - Reguleringsplan for Haraholen, vedtatt (nord for planområdet ID 22051) - Pågående planarbeid for fv. 109 Råbekken Alvim Det pågår detaljregulering av fv. 109 forbi planområdet. Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad (2017): Arbeidet med revideringen er gjort i samarbeid mellom partene i Bypakke Nedre Glomma; Fredrikstad kommune, Sarpsborg kommune, Østfold fylkeskommune og Statens vegvesen region Øst. Sykkelrute 24.2 og 25.7 går forbi området og er en blanding av sykkel- og fotgjengerfelt. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til konsentrert boligbebyggelse (BKS). Minste uteoppholdsarealer (MUA) inngår i BKS, med krav til størrelser i bestemmelsene. I tillegg inneholder forslaget formål for lekeplass (f_ BLK), parkering (f_ SPA), avkjørsel (f_skv) og renovasjon (f_bre). Hensynssone for støy (gul sone) og frisiktsone er markert i plankartet. Boligene vil ligge vest- og sørvestvendt med gode solforhold. Bebyggelsen skal ha form som syv rekker med vertikal- og horisontaldelte boenheter. Det er avsatt store, sammenhengende arealer til varierende lekeforhold. side 3 av 5

4 Planområdet ligger sentralt med gangavstand til skole, barnehage, butikk og gode kollektivforbindelser, og tilrettelagte gange- og sykkelveger. Det stilles krav til minste uteoppholdsareal (MUA) og utomhusplan i regulerings-bestemmelsene. Miljø og energiforbruk Det er ikke vurdert miljø- og energitiltak utenom TEK 17, som setter klare rammer for energiløsninger for byggematerialer og ventilasjonssystemer. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og ny varsel om igangsatt planarbeid med utvidelse av planområdet den Fagmyndigheter, naboer, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble også kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside. Det kom inn åtte merknader ved første varsel om oppstart av planarbeidet i Videre kom 10 merknader ved varsel om utvidelse av planområdet i oktober Disse er nærmere kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4, som følger saken som en del av plandokumentene. Rådmannen har ingen merknader utover de kommentarer tiltakshaver har til innspillene, men viser til at det i etterkant av innspillene er utarbeidet notater og rapporter for konsekvensutredning, støy, miljøtekniske jordanalyser, geotekniske vurderinger av områdestabilitet, luftkvalitet, samt egen ROS-analyse for alle forhold i hele området. Det tilsendte materialet var komplett Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det foreligger barnetråkkregistreringer for Hannestad-området fra 2012, som sier at arealer i planområdet nærmest Lekeveien er viktig for barn, og at kvartalslekeplassen i Lekeveien er særlig viktig for barn. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og lekeplasser. Det er barnehager og skoler i nærområdet. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Rådmannens vurdering: Planforslaget for Yvenholen anses å være godt gjennomarbeidet. Rådmannen anbefaler planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Utbyggingen vil skje i privat regi. Reguleringen får ingen vesentlige direkte økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune, utenom at kommunen skal dekke deler av etableringskostnaden for ny Ø250SPV (spillvannsledning). side 4 av 5

5 Miljø: Planarbeidet vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planområdet ligger gunstig til for sykkel og kollektivtrafikk. Kapittel 7.4 i planbeskrivelsen omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Planområdet er ubebygd og består i hovedsak av spredt vegetasjon og fyllmasser. Etter søk i Naturbasen.no og Artsdatabanken.no er det ikke funnet at det er registrert viktige biologiske mangfold, truede eller rød listede arter innenfor planområdet. I kommuneplanen er området avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg BA Folkehelse: Planen skal sikre en bedre arealutnyttelse med trygge boforhold. Ny boligbebyggelse plasseres med god avstand fra Ordfører Karlsens vei. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og varierte lekeplasser. I nærområdet er det lekeplass, barnehager og skoler. For å redusere kontrasten til omkringliggende boligbebyggelse skal bebyggelsen ha variasjon i materialbruk og fasadeutforming. Miljøhensyn og krav til universell utforming ivaretas. RETT UTSKRIFT Gunn K. Evensen side 5 av 5