BDO innsikt. Mai 2010

Transkript

1 BDO innsikt Mai 2010

2 LEDER Kjære leser, BDO INNSIKT ble lansert som vår nye publikasjon med fokus på kompetanse tidligere i år. Responsen fra både kunder, samarbeidspartnere og ikke minst ansatte har vært svært god. Det gir meg økt tro på BDOs fremtid som et av Norges ledende og mest moderne kompetansehus. Fokuset i denne utgaven er et speilbilde av vårt tjenestemessige nedslagfelt. For å spisse dette ytterligere knytter vi hvert enkelt tema i så stor grad som mulig mot eiendomsbransjen, en bransje hvor BDO både nasjonalt og internasjonalt har betydelig markedsandeler og kompetanse. Innledningsvis fokuserer vi på internprisingsregelverket. Forskriften ble gjort gjeldende fra 2008, men vi opplever at mange fortsatt er i tilpasningsprosesser av ulike årsaker. Dessuten registrerer vi at det alt for sjelden er på toppleders agenda. Endringer er også utgangspunktet for redegjørelsen for nyttigheten av finansiell due diligence. Endringer materialisert gjennom transaksjoner skjer i økende takt og omfang, og eiendomsbransjen er intet unntak kanskje snarere tvert imot. Vi redegjør for ulike aspekter knyttet til gjennomføring av finansiell due diligence i transaksjonssammenheng. Credit crunch ble første gang benyttet som begrep av America s Federal Reserve i Begrepet har den siste tiden vært hyppig benyttet, og som revisor og rådgiver for flere store eiendomsaktører har vi kjent det tett på kroppen ved en rekke anledninger. Vi redegjør for hvordan dagens kredittmarked fungerer, med fokus på finansiering av næringseiendom. Jeg kan ikke få sagt ofte nok at skatte- og avgiftsområdet er utfordrende, ikke minst knyttet til eiendom. Vi gir en detaljert beskrivelse av gjeldende regelverk om tidfesting av skattefradrag i investeringssammenheng skal det klassifiseres som påkostning eller vedlikehold? Vi beskriver også avskrivningsreglene for faste tekniske installasjoner i bygg, som for 2009 ble endret fra 2 4 % til 10 % gjennom etablering av saldogruppe j. Utleie av fast eiendom fører med seg er rekke utfordringer avgiftsmessig. Vi redegjør for enkelte av disse, først og fremst gjennom justeringsreglene og tidligere Forskrift 117 om frivillig registrering i avgiftsmanntallet. Vi gir også en oppdatering i regelverket for formuesverdier av næringseiendom, særlig aktuelt i disse selvangivelsestider. Eiendom og regnskap er spennende, ikke minst i markedsmessige utfordrende tider. Vi gir en detaljert redegjørelse for forholdet mellom børsverdi og balanseført egenkapital i eiendomsselskaper. Vi håper du har nytte av hele eller deler av innholdet og ønsker deg en fortsatt fin og frisk vår. God lesing, TROND-MORTEN LINDBERG Administrerende direktør i BDO UTGIVER: BDO AS ADM DIR.: Trond-Morten Lindberg REDAKSJON/LAYOUT: Markedsavdelingen, BDO AS BIDRAGSYTERE Kari Elisabeth Christiansen Samran Haider Ingve Halvorsen Lisa Jensen Jan Kolbjørnsen Sigmund Olav Lie Trond-Morten Lindberg Børre Skisland Morten Thuve Anne Taran Tjølsen FOTO: Shutterstock.com Einar Aslaksen (Leder, side 2) TRYKK: Konsis Grafisk AS

3 BDO INNSIKT 3 INnhold LEDER 02 virksomhetsstyring 04 Internprising 05 Finansiell Due Diligence nyttig i flere sammenhenger 06 Dagens kredittmarked 08 SIDE 08 Dagens kredittmarked preges av bankenes innstramminger. Vi ser på historikk, situasjonen idag, samt hvordan sentrale aktører i bransjen har opplevd det. SKATT OG AVGIFT 11 Påkostninger eller vedlikehold 12 Saldogruppe J - Praktiske konsekvenser 15 Justeringsreglene - Utvalgte emner 17 Frivillig registrering iht MVAL. 2-3 (1) A-C - Utvalgte problemstillinger 20 Formuesverdsettelse næringseiendom 24 SIDE 12 Mange investerer jevnlig i nye driftsmidler. Vi vurderer grensedragningene mellom aktivering og direkte fradragsføring. REGNSKAP 30 Forholdet mellom børsverdi og balanseført egenkapital i eiendomsselskaper 31 SIDE 24 Regelverket for formuesverdsettelse av fast eiendom er endret. I denne artikkelen redegjør vi for nye verdsettelsesmetoder for utleid og ikke utleid næringseiendom SIDE 31 Pris/Bok i eiendomsselskaper er et hyppig diskutert tema. Vi har sett nærmere på utviklingen i noterte norske og svenske selskaper som anvender virkelig verdimodellen i IAS 40. Innholdet i denne publikasjonen er kun for generell informasjon og kan ikke erstatte profesjonell veiledning om de enkelte emner som omtales. Vennligst ta kontakt med ett av våre kontorer dersom du ønsker svar på dine spesifikke spørsmål vedrørende omtalte emner. Vi tar forbehold om skrivefeil. BDO, bedriftens partnere, ansatte eller samarbeidspartnere, er ikke å regne som ansvarlig for eventuelle tap som er resultat av handlinger eller beslutninger basert på innholdet.

4 VIRKSOMHETSSTYRING

5 VIRKSOMHETSSTYRING BDO INNSIKT 5 internprising Er din bedrift á jour i forhold til de nye kravene fra 2008? Forskrift om dokumentasjon av prisfastsettelse av kontrollerte transaksjoner og overføringer - Internprising, ble gjort gjeldende fra og med inntektsåret Førte dette til særlige aktiviteter hos de bedriftene som omfattes av forskriften? Vi opplever det ikke slik. Det synes som om arbeidet med å utvikle dokumentasjonen i mange bedrifter utsettes og ikke er på toppleders agenda. I mange tilfeller er det kun økonomisjefen som er klar over kravene. Vi vil anbefale at topplederne engasjerer seg, at styret setter dette på sin dagsorden, at det settes tidsfrister og prioriteres å få arbeidet gjennomført. De nye dokumentasjonskravene setter krav til at alle virksomheter med internhandel over en viss størrelse skal kunne fremskaffe fullstendig dokumentasjon senest innen 45 dager etter at dette etterspørres fra skattemyndigheten. De fleste bedriftene vi har vært i kontakt med om temaet er ikke à jour med sin dokumentasjon. Skatteetaten øker sin aktivitet Skatteetaten har fått kritikk av Riksrevisjonen for svak kontrollvirksomhet rettet mot næringslivet, og dette har ført til at Skatt øst har over 20 spesialiserte medarbeidere som særlig jobber med utenlandske selskap og selskap med transaksjoner over landegrensene. I tillegg skal en huske at EØS-reglene forbyr diskriminering. Norske skattemyndigheter kan derfor av denne grunn bli tvunget til øket kontrollaktivitet av innenlandske bedriftsgrupper. Er dette fordi ledelsen i selskapet ikke er kjent med problemstillingen, eller er det fordi ledelsen er ukjent med omfanget og kompleksiteten i kravet? Eller velger man rett og slett å ta en kalkulert risiko? Kostnadene kan være store; tap av klagerett, skjønnslikning og tilleggskatt kan nevnes som mulige reaksjoner. Norske virksomheter omfattes av reglene Norske virksomheter uten grenseoverskridende interne transaksjoner omfattes også av forskiftene, og har dermed i utgangspunktet de samme krav mot seg som virksomheter med internhandel over landegrensene. Ikke stol på at morselskapet gjør jobben Som datter av et større internasjonalt konsern setter du kanskje din lit til at dette er ivaretatt av mor - på konsernnivå? Så enkelt er det ikke. Mor kan sikkert bidra med en del dokumentasjon, men hvert enkelt datterselskap må likevel utarbeide egen dokumentasjon for lokale forhold i eget marked. Toppledelsen bør engasjere seg Dokumentasjon av internprising er en prosess som stiller tydelige krav til flere nivåer i organisasjonen. En slik prosess kan derfor ikke gjennomføres uten solid forankring i selskapets ledelse. I tillegg kreves det at det settes av både tid og ressurser hvis man skal komme i mål. Hverdagen til mange økonomiansvarlige er fylt av korte tidsfrister. Det som ikke blir etterspurt, blir ofte utsatt. Vi opplever at mange økonomisjefer sliter med å få internprisdokumentasjon opp som en prioritert oppgave i organisasjonen. Økonomisjefen ser ut til å bli alene om å bekymre seg for dette, og vi vil anbefale at topplederne engasjerer seg, at styret setter dette på sin dagsorden, at det settes tidsfrister og prioriteres å få arbeidet gjennomført. MORTEN THUVE morten.thuve@bdo.no

6 6 BDO INNSIKT VIRKSOMHETSSTYRING Finansiell due diligence nyttig i flere sammenhenger Gjennomføring av due diligence er standard markedspraksis i de aller fleste transaksjoner av betydning. En due diligence er en gjennomgåelse av virksomheten i forbindelse med en transaksjon, og gjennomføres for å underbygge og bekrefte de forutsetninger som legges til grunn for transaksjonen, samt avdekke mangler og risikoområder. Hva er en due diligence? En due diligence vil styrke kjøpers kunnskap om virksomheten, og samtidig øke sannsynligheten for at transaksjonen blir vellykket, også for selger. Due diligence omfatter mye mer enn bare en finansiell og juridisk gjennomgåelse. Det er i mange tilfeller også ønskelig å se på kommersielle, tekniske og miljømessige aspekter. En due diligence gjennomføres ved at de forskjellige teamene distribuerer en liste over ønsket dokumentasjon som skal gjennomgås, noe som oftest betyr en del jobb for det selgende selskap. Dokumenter skal fremskaffes, kopieres og organiseres, gjerne i et såkalt datarom hvor due diligence teamene får tilgang til det som er etterspurt. Ledelsen i selskapet må også belage seg på en del oppfølgingsspørsmål og avklaringer underveis. Gjennomgåelsen og analysene som gjøres resulterer i en skriftlig rapport som beskriver prosessen, hva som har vært tilgjengelig av informasjon og hvilke funn som er gjort. Varigheten på arbeidet varierer fra transaksjon til transaksjon, men det er ikke unormalt at det går 3-4 uker fra informasjonslistene er distribuert til endelig rapport foreligger. og kvaliteten på disse, avhengigheten til nøkkelpersoner, kunder og leverandører. Eventuelle forhold som ikke fremkommer direkte av balansen kan også være av betydning. For kjøper er det nødvendig å kvalitetssikre forutsetningene som legges til grunn for en transaksjon. Eventuelle avvik kan være verdifulle forhandlingskort. En kjøpers due diligence gjøres derfor i de aller fleste transaksjoner av betydning. Et erfarent due diligenceteam vet nøyaktig hva de skal se etter, og funn blir brukt bevisst av kjøper til å forhandle pris, betalingsmodell, og garantier i kjøpsavtalen. Det er imidlertid også i selgers interesse å gjennomføre en transaksjon så smertefritt som mulig ved å fremstå ryddig samt unngå at ubehagelige overraskelser avdekkes av kjøper. En effektiv måte å forberede bedriften på er å gjennomføre en såkalt selgers due diligence. Dette er en ekstern gjennomgåelse av selskapet på initiativ fra selskapet selv. På denne måten kan selger skaffe seg en totaloversikt over egne forhold og ha mulighet til å rydde opp i god tid før en salgsprosess innledes. Et ryddig salgsobjekt fremtrer også som et mer attraktivt kjøpsobjekt. En godt forberedt organisasjon gjør transaksjonen enklere, billigere og mindre smertefull. En vellykket due diligence er strukturert, men også fleksibel nok til å ta tak i problemstillinger som dukker opp underveis. Omfanget og fremgangsmåten er situasjonsbestemt og avhengig av oppdragsgivers målsetninger. Typiske områder som gjennomgås er blant annet formalia som selskapsstruktur, registrering og styreprotokoller. Andre sentrale områder av interesse er kontrakter, transaksjoner med nærstående, regnskaper

7 VIRKSOMHETSSTYRING BDO INNSIKT 7 Spesielle utfordringer ved kjøp og salg av eiendomsselskaper Ved kjøp og salg av eiendomsselskaper er due diligence viktig for å bekrefte de forutsetninger som ligger til grunn. Due diligence prosessen bør i tillegg til bygningsteknisk gjennomgåelse også omfatte finansielle og juridiske forhold rundt selskapet. I denne artikkelen vil vi i hovedsak fokusere på finansiell due diligence, hvor også skatte- og avgiftsmessige forhold dekkes. Ved due diligence av andre typer selskaper, som for eksempel et produksjonsselskap, er markedet, konkurrenter, ansatte med tilhørende forpliktelser, varelager og kundefordringer en vesentlig del av gjennomgåelsen. Når det gjelder eiendomsselskaper er derimot kvaliteten på avtalene med leietakere, eiendommens lokasjon, forventinger til fremtidig utvikling i leiepriser, vedlikeholdskostnader, samt tekniske forhold rundt eiendommen nøkkelfaktorer som gjennomgås nøye. Inntekter og kostnader Eiendomsselskapenes inntekter består som regel av forskuddsbetalt leie fra leietakere. Kostnadsbildet preges av blant annet eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, samt felleskostnader som strøm, vann, snømåking osv. Videre består balansen i all hovedsak av eiendommen(e) og finansiering i form av egenkapital eller langsiktig banklån. Ved gjennomgåelse av inntekter fokuseres det på å teste kvaliteten samt forventningene fremover. Dette gjøres ved å kartlegge avtalefestet leie mot bokførte inntekter, betalingsdyktigheten til hver enkelt leietaker, samt muligheten for å regulere leien i takt med prisutviklingen. Videre er det viktig å kartlegge inntekstrømmene fremover ved å se på varigheten på leiekontraktene, eventuelle rettigheter til forlengelse av leieforholdet og til hvilke vilkår dette kan gjøres. Dette bør sees opp mot markedsleien og forventet utvikling fremover. Vi har ved flere anledninger sett avtaleverk som sikrer leietaker en lav leie i mange år fremover i forhold til hva som forventes i markedet generelt. Dette reduserer inntektspotensialet og således selskapets verdi. Ledige lokaler er også viktig å kartlegge i en due diligence prosess, her må det klargjøres hvorfor eiendommen har ledig areal, hvorvidt det er mulig å leie ut dette og eventuelt hvilke investeringer som kreves for å sette lokalene i stand. For å sikre seg mot mislighold av leieinnbetalinger er det vanlig praksis å kreve et depositum eller bankgaranti av leietaker, her opplever vi ofte at det er svært varierende dokumentasjon, noe som øker usikkerheten hos kjøper. Leiekontraktene er også viktige kilder når kostnadssiden skal gjennomgås. Her gjelder det å synliggjøre hvilke kostnader som faktisk dekkes av utleier og hva som blir viderebelastet leietakerne. Her er ordlyden i kontraktene viktig å forstå slik at ikke utleier møter på eventuelle begrensinger i størrelsesbeløp og type kostnader som kan kreves av leietakerne. Eierkostnader består av kostnader som blant annet eiendomsskatt i de områder hvor dette er aktuelt, festeavgift, regnskap, revisjon, forsikringer, samt generelt vedlikehold. Eierkostnadene utgjør normalt 5 til 25 % av brutto leieinntekter. I noen tilfeller blir også en del av disse kostnadene belastet leietakerne. Felleskostnader relaterer seg til blant annet strøm, vann, vakthold, samt annet løpende vedlikehold som vask og snømåking. Hensikten med en finansiell due diligence er å kartlegge hvorvidt kostnadsfordelingen mellom utleier og leietaker er som selger hevder. Eventuelle avvik vil kunne gi direkte effekt på kontantstrømmen og således også selskapets verdi. Et annet viktig tema er eiendommens vedlikeholdsbehov og hvorvidt dette er blitt fulgt opp, eller om det eksisterer et etterslep. Forventet vedlikehold kan sees på som et selskaps investeringsbehov for fremtidig inntjening. Dette er en direkte eierkostnad og det er viktig å teste de forutsetninger som er lagt til grunn ved verdsettelsen av eiendommen/ eiendomsselskapet. Skatt og avgift Transaksjoner av eiendomsselskaper innebærer også et annet fokus på skatt og avgifter enn hva som er vanlig ved andre type selskaper. Skatteplanleggingen står sentralt, her kommer blant annet dokumentavgiften ved kjøp og salg av eiendom inn i bildet noe som er selve grunnen til at næringseiendom i stor grad legges i et aksjeselskap. Overdragelse av aksjer utløser ikke dokumentavgift. Overdragelse av en eiendom innebærer derimot en avgift på 2,5 % av verdien - noe som utgjør betydelige summer i større transaksjoner. En eiendom som eies av et aksjeselskap er gjerne nedskrevet over flere år samtidig som eiendomsprisene har steget. Dette kan skape store forskjeller i hvilke markedsverdi en eiendom antas å ha og hvilke verdi som er oppgitt i balansen. Ved overdragelse av et selskap i stedet for selve eiendommen vil man derfor ikke oppnå det samme avskrivningsgrunnlaget, noe som igjen påvirker selskapets skattekostnad. Det er derfor viktig å ha et bevisst forhold til skatt og benytte eksperter på området slik at transaksjonen og videre drift kan tilrettelegges så optimalt som mulig. Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet ikke mva-pliktig, men det er allikevel mulig for et selskap å registrere seg for dette. Utleie med mva innebærer et komplisert regelverk, og det er derfor svært viktig å benytte riktig kompetanse på området slik at man ikke trår feil. Hva kan vi tilby? BDOs rådgivningsavdeling tilbyr sammen med revisorer og skatteog avgiftseksperter integrerte team som innehar den nødvendige kompetansen for å gjennomføre en transaksjon så optimalt som mulig. Avdelingen for transaksjonsstøtte tilbyr blant annet disse tjenestene: Finansiell og skattemessig due diligence for kjøper / selger Organisering av datarom Carve-out Kontraktsbistand Transaksjonsstruktur og restrukturering INGVE HALVORSEN / SAMRAN HAIDER ingve.halvorsen@bdo.no / samran.haider@bdo.no

8 8 BDO INNSIKT VIRKSOMHETSSTYRING DAGENS KREDITTMARKED - HVORDAN FUNGERER DETTE I FORHOLD TIL FINANSIERING AV NÆRINGS- EIENDOM? Mange aktører i markedet har fått merke bankenes innstramming i kredittpraksisen bla. fordi tilgangen på kapital i fundingmarkedet for bankene stoppet opp som en følge av den mye omtalte finanskrisen. Dette har rammet norsk næringsliv på mange områder, men en av bransjene som har fått merket dette spesielt hardt er eiendomsbransjen. Bransjen omfatter flere typer eiendom, bl.a. utviklingsprosjekter, rene næringseiendomsprosjekter (salg/kjøp, renovering/ombygging, nybygg). Det er spesielt sistnevnte bransje som er tema her. Vi vil se litt på historikk, utfordringer underveis, status pr. i dag, hvordan sentrale aktører i bransjen selv har opplevd den siste tiden og hvordan utsiktene fremover vurderes. Norges Banks kvartalsvise utlånsundersøkelse Norges Bank gjennomfører hvert kvartal en utlånsundersøkelse i bankmarkedet, hvor de forespurte deltakerne blir bedt om å vurdere utviklingen i kredittpraksis og etterspørselen etter utlån. De skal uttale seg om utviklingen i siste kvartal sammenlignet med foregående kvartal, samt forventninger til utviklingen for kommende kvartal. Undersøkelsen er todelt og tar for seg utlån til husholdninger og utlån til ikke-finansielle foretak. Her er det utlån til ikke-finansielle foretak generelt og for næringseiendommer spesielt vi skal se på. Vi har tatt for oss den nylig publiserte utlånsundersøkelsen for 1. kvartal 2010, og sammenlignet med resultatene fra utlånsundersøkelsen et kvartal tilbake i tid, 4. kvartal Vi har også sett på om utviklingen i 1. kvartal 2010 er som forventet fra bankenes side. Utlånsundersøkelsen pr. 4. kvartal 2009 Undersøkelsen for 4. kvartal 2009 viste at kredittmarkedet generelt hadde begynt å fungere igjen og at optimismen rådet i forhold til makroøkonomiske utsikter fremover, samt at bankenes stilling er forbedret i forhold til egen finansieringssituasjon og kapitaldekning. Bankene opplevde en generell økning i låneforespørsler for utlån til ikke finansielle foretak, samtidig som en også kunne se tendenser til lettelser i bankenes kredittpraksis generelt. Utsiktene var likevel ikke like lyse for alle bransjer. Markedet for næringseiendom viste seg fortsatt å være strammere enn markedet for øvrig. Forventninger til 1. kvartal 2010 viste en fortsatt økning i etterspørsel etter utlån, men samtidig forventet ikke bankene flere lettelser i deres kredittpraksis.

9 VIRKSOMHETSSTYRING BDO INNSIKT 9 Utlånsundersøkelsen pr. 1. kvartal 2010 Undersøkelsen for 1. kvartal 2010 viser at trenden med økt etterspørsel etter utlån for ikke-finansielle foretak fortsetter. Økningen er mindre enn det bankene forventet. Når det gjelder bankenes kredittpraksis ser vi motsatte resultater. Til tross for en forventning om en uendret kredittpraksis viser undersøkelsen at bankene for 1. kvartal 2010 har lettet ytterligere på kredittpraksisen. Det som nok er mest overraskende er at lettelsene overfor markedet for næringseiendommer viser seg å være større enn overfor markedet for foretak generelt. Vi ser også at bankene forventer at trenden med lettelser i kredittpraksis vil fortsette i 2. kvartal for ikke finansielle foretak. Det er særlig mål for markedsandel, finansieringssituasjonen og kapitaldekning som er ventet å bidra til lettere kredittpraksis fremover. Det må likevel bemerkes at lettelsene for næringseiendommer ikke forventes å være like store som i 1. kvartal. På bakgrunn av dette kan vi oppsummere med at markedet de siste to kvartal har vist en gradvis utvikling med økende etterspørsel etterfulgt av lettelser i kredittpraksisen hos bankene. Dette tilsier at kredittmarkedet for ikke-finansielle foretak har begynt å fungere igjen. Samtidig ser vi at markedet for næringseiendom fortsatt har sine utfordringer. Bankenes kredittpraksis her forventes å være noe strammere enn markedet for øvrig, selv om etterspørselen etter utlån forventes å øke. På den annen side har lettelsene her vært større enn det som var forventet, noe som tilsier at markedet er på god vei til å fungere igjen. Kredittmarkedet for næringseiendommer sett fra en banks perspektiv Sparebanken Sør, som er en av de sentrale aktørene innen finansiering av næringseiendommer i sitt markedsområde, strammet inn sin kredittpraksis for utlån til næringslivet under finanskrisen på linje med andre banker. Direktør for bedriftsmarkedet, Øyvind Aasen, kjenner seg godt igjen i de resultatene Norges Bank kan presentere. Etterspørselen etter utlån har også i Sparebanken Sør de siste månedene vært økende. Flere saker behandles i bankens beslutningsorganer, og man har lettet noe på de innstramminger som ble innført under finanskrisen. Sparebanken Sør: Sparebanken Sør er den ledende selvstendige banken på Sørlandet, og driver sin virksomhet på 28 steder i Agder og Telemark. Bankens hovedkontor er lokalisert i Arendal. Forvaltningskapitalen pr var på kr 35.5 mrd. Et tilbakeblikk på hvilke utfordringer banken har stått overfor Sparebanken Sør har over tid hatt et internt rammemål hvor utlån til bedriftsmarked skal utgjøre maks 40 % av bankens samlede utlån. Gode tider i næringslivet i årene før finanskrisen medførte at bankens utlånsvolum til bedriftsmarkedet vokste utover bankens måltall. Under finanskrisen ble kredittpraksisen ovenfor næringslivet strammet inn, samtidig som det var viktig for banken å ivareta forholdet til eksisterende gode kunder. Bankens innstramminger rammet også eiendomsbransjen, hvor det fortsatt var stor etterspørsel. Lånesøknader innen eiendom dreier seg ofte om store beløp. Innstrammingene innen eiendom ga derfor umiddelbar effekt på bankens samlede lån til næringslivet. Eiendomsbransjen reagerte negativt på at bankene ble mer tilbakeholdne med finansieringen av nye eiendomsinvesteringer. På den annen side medførte usikkerheten i markedet generelt, og den negative utviklingen i eiendomsprisene spesielt, til at aktørene selv valgte å utsette enkelte prosjekter. Sparebanken Sør har i samme periode endret organiseringen av bedriftsmarkedet. Tidligere var banken delt inn i to regioner, ledet av to regiondirektører med ansvar for både bedrifts- og privatmarkedet. I den nye divisjonsorganiseringen er næring og privat skilt. Bedriftsmarkedsdivisjonen ledes av direktør Øyvind Aasen. Under seg har han tre banksjefer som er ledere for bedriftsmarkedet i henholdsvis Aust- Agder, Vest-Agder og Telemark. Aasen mener den nye organiseringen bedrer styringen av markedet, og gir en bedre utnyttelse av eksisterende kompetanse, samt bedre vilkår for ytterligere kompetansebygging. Status pr. 1. kvartal 2010 og utsiktene fremover Tiltakene banken innførte, samt bedre muligheter for funding har gitt resultater og situasjonen har stabilisert seg. Pr. 1. kvartal 2010 kan banken oppsummere med et samlet utlån til næringslivet på drøye NOK 10 mrd som gir en andel utlån til bedriftsmarkedet i bankens balanse på i underkant av 40 %.

10 10 BDO INNSIKT VIRKSOMHETSSTYRING Som vi ser er det sammensatte årsaker til at kredittmarkedet for næringseiendommer fortsatt vurderes som noe stramt. I tillegg til makroøkonomiske utsikter, så har også den enkelte bank interne utfordringer i forhold til egne rammer som skal overholdes. Det er likevel endringer å spore i markedet. I følge Aasen så merker også Sparebanken Sør en økende etterspørsel etter utlån, og banken har lettet på sin kredittpraksis. Banken finansierer næringseiendommer, men stiller som andre banker fortsatt høye krav. Det skal være et solid prosjekt, med solide aktører og langsiktige leiekontrakter i bunn for at finansiering blir innvilget. Kredittmarkedet for næringseiendommer sett fra en næringsmeglers perspektiv ABCenter-konsernet er en stor aktør på eiendomsmarkedet på de fleste områder. ABCenter Næring & Forvaltning er en egen avdeling i konsernet, og spesialiserer seg på salg, utleie, drift og lønnsom forvaltning av næringseiendommer. Administrerende direktør Gry Moen, og næringsmegler/daglig leder for næringsavdelingen Gisle Bø nikker også bekreftende når de får presentert resultatene fra Norges Banks utlånsundersøkelse Resultatene er helt i tråd med de erfaringer de selv har gjort seg som samarbeidspartnere til aktører i eiendomsbransjen. Finanskrisen har påvirket deres hverdag kraftig. Aktiviteten i deres bransje har hatt store svingninger fra tiden da for eksempel leilighetsprosjekter nærmest ble utsolgt på prospekt og bankene kuttet marginer for å vinne kampen om finansieringen, til at både kjøpere og bankene mer eller mindre har vært helt fraværende. I tillegg til finanskrise, og et vanskelig fundingsmarked, så underbygger deres erfaringer de årsaksforholdene som er nevnt ovenfor. Bankene har pga. gode tider i eiendomsbransjen hatt en for sterk vekst på lån til eiendomsmarkedet. Konsekvensen er skjev fordeling i henhold til besluttede interne rammer for markedsandeler og økt konsentrasjonsrisiko. Meglerne har i sitt virke kontakt med både små og store banker i sitt nedslagsfelt, og mener dette er utfordringer som de fleste banker nå jobber aktivt med å rette opp i. Dette igjen har vært en av årsakene til at det har vært vanskelig å få finansiert næringseiendommer. De mest solide prosjektene har likevel blitt finansiert i denne perioden, men da med høyere marginer, økte krav til egenkapital, og helst langsiktige statlige leiekontrakter å vise til. Deres erfaring er også at bankene prioriterer egne gode kunder. Mindre solide prosjekter kan fortsatt bli finansiert, men det merkes at bankene priser risikoen mer nå enn før. Et tilbakeblikk på hvilke utfordringer megleren har stått overfor Det har vært en utfordrende periode for ABCenter. Konsernet har også i denne fasen vært gjennom interne endringer og organisasjonen har blitt noe slanket. For næringsmeglerne har også aktiviteten endret seg ganske mye. Tidligere var kjernevirksomheten stort sett salg av eiendommer. I takt med nedgangen i markedet ble det satset mer på tjenester som forvaltning og utleie av eiendommer, slik at fordelingen nå er endret fra tilnærmet 100 % salg til 70 % utleie og 30 % salg. ABCenter ABCenter Holding AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er et holdingselskap for de lokale ABCenterselskapene. Alle strategiske beslutninger vedrørende virksomheten treffes i holdingselskapet og i styret. ABCenterkonsernet er det ledende meglerfirmaet på Sørlandet, med en markedsandel på 25 % og en omsetning på ca NOK 75 mill. Konsernet driver sin virksomhet på 11 steder i Aust- og Vest Agder. Hovedkontoret ligger i Kristiansand, samlokalisert med Sparebanken Sør. Status pr. 1.kvartal 2010 og utsiktene fremover De generelle lettelsene i kredittpraksisen hos bankene er også registrert hos ABCenter. Markedet for finansiering av næringseiendommer oppleves fortsatt som noe stramt. Moen og Bø er likevel enige om at det nå er større optimisme å spore. Flere av deres kunder har hatt prosjekter på vent i Årsakene er todelte, da enkelte prosjekter ikke har vært mulig å få finansiert, mens det i andre tilfeller er aktørene selv som har valgt å legge prosjekter på is i påvente av bedre tider. Aktørene er ikke lenger i ventemodus, men er kommet langt inn i beslutningsmodus. Bankene har så vidt begynt å bli med på laget i starten av Det er ikke lenger et spørsmål om prosjektene blir finansiert. Forventningene i 2010 er mer et tids- og prisspørsmål for når de blir finansiert. Det erfares også at det begynner å røre seg i markedet for syndikerte prosjekter, noe som tolkes som et tegn på at markedet begynner å fungere igjen. ABCentermeglerne har også notert seg at marginene er noe på vei ned. Det er likevel langt igjen fra dagens marginer for niborknyttede lån på 125 til 150 punkter for de aller mest solide og attraktive prosjektene, til tidligere tider hvor marginer på 35 punkter ikke var uvanlig. Det er altså en gryende men likevel nøktern optimisme å spore i meglerselskapet. Oppsummering fungerer kredittmarkedet for finansiering av næringseiendommer? Norges Banks utlånsundersøkelser for de to siste kvartal viser at kredittmarkedet for næringseiendommer er i en positiv utvikling. Det har endret seg fra et stramt marked frem til 4. kvartal 2009 og til økte låneetterspørseler og større lettelser i bankenes kredittpraksis enn forventet i 1. kvartal Utviklingen forventes å fortsette videre i 2. kvartal, selv om det for næringseiendommer også for neste kvartal forventes en noe strammere praksis enn for markedet for øvrig. Våre undersøkelser hos sentrale aktører i bransjen viser at deres erfaringer samsvarer med de resultater som Norges Bank fremlegger. Det er grunn til å tro at trenden vil fortsette da optimisme i forhold til mål for markedsandel, finansieringssituasjonen og kapitaldekningen medfører forventinger til ytterligere lettelser i kredittpraksisen, men dog i noe mindre omfang for næringseiendommer enn for markedet generelt. LISA JENSEN lisa.jensen@bdo.no

11 SKATT OG AVGIFT

12 12 BDO INNSIKT SKATT OG AVGIFT Påkostning eller vedlikehold - vurderinger med stor skattemessig betydning De fleste næringsdrivende vil med jevne mellomrom ha behov for å oppgradere driftsmidlene sine. I den forbindelse støter de fort på spørsmålet om utgiftene til slik oppgradering kan fradragsføres direkte, eller om de må aktiveres sammen med driftsmidlet og først fradragsføres gjennom avskrivninger eller senere realisasjon. Svaret på det er helt avhengig av om det er utgifter i forbindelse med et vedlikehold eller en påkostning det dreier seg om. Vi skal i det følgende se litt nærmere på denne grensen. Skatteloven gir fradrag for utgifter pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt, herunder vedlikeholdsutgifter og avskrivninger for verdiforringelse ved slit eller elde. Selve skillet vedlikehold påkostninger er ikke klart definert i skatteloven. Det er et dynamisk skille som utvikler seg gjennom retts- og ligningspraksis, for hva som skal anses som vedlikehold og hva som skal anses som påkostning. Vedlikehold Vedlikehold er som kjent arbeider som utføres for å holde en gjenstand i samme stand som da den var ny. Utgifter til slikt vedlikehold er direkte fradragsberettiget for den næringsdrivende. Et minimum av vedlikehold er nødvendig for å opprettholde verdi og funksjonalitet ved objektet. Over tid vil det likevel ikke være nok med vanlig vedlikehold; slit og elde medfører verdiforringelse, og det må gjøres påkostninger og investeringer for å opprettholde gjenstandens funksjonalitet. Vedlikehold er mer enn reparering av fysisk slitasje. Også arbeider som utføres som følge av motesvingninger/utidsmessighet kan anses som vedlikeholdsarbeider, men her kan grensen til hva som er påkostning fort passeres. Merk at det er utbedringen av slitasjen som evt. gir fradragsrett, ikke selve slitasjen i seg selv. Den næringsdrivende må ha pådratt seg utgiften for at den skal kunne fradragsføres. Spart fremtidig vedlikehold gir dermed ikke fradragsrett. Heller ikke avsetninger til fremtidig vedlikehold, typisk gjennom opparbeidelse av vedlikeholdsfond, gir fradragsrett. Derimot er det ikke krav om at vedlikeholdet er nødvendig, så lenge utgiften er egnet til å sikre inntektskilden. Myndighetene vil kun nekte fradragsføring (eller aktivering) dersom det overhodet ikke er noe vedlikeholdsbehov, f eks at man angrer på fargen man malte bygget med året før, og maler på nytt året etter. Man nektes heller ikke fradrag for utgifter til vedlikehold selv om en nyanskaffelse ville vært billigere. Her kan det imidlertid gå en grense mot nyanskaffelser dersom arbeidet er omfattende, f eks en gjenoppbygging av objekt som er gått tapt, herunder en totalrenovering av bygning. For bygg har denne grensen stor betydning pga de lave avskrivningssatsene, selv om tekniske installasjoner skal føres på egen saldogruppe j med 10 % avskrivninger. Fysiske kriterier vil her som utgangspunkt være avgjørende for vurderingen. Dette kommer vi litt tilbake til. Påkostning Utgifter til arbeider som ikke er vedlikehold, kan ikke fradragsføres direkte, men må aktiveres som en påkostning. Aktivering som påkostning innebærer at utgiftene legges til objektets inngangsverdi, og kommer først til fradrag gjennom evt. avskrivninger, uttak eller realisasjon. Dette gjelder selv om arbeidene ikke fører til verdiøkning på objektet. Påkostninger vil dermed omfatte arbeider som fører objektet til en annen eller en bedre stand enn det var som nytt. Eksempler er endringsarbeider, tilbygg, moderniseringer og lignende. For påkostninger er det selve verdireduksjonen ved slit og elde som gir fradragsrett gjennom evt. avskrivninger, ikke den aktuelle utgiften og tidspunktet den er pådratt. Selv om man får utgifter som følge av offentlige påbud eller forbud, er det ikke uten videre fradrag for disse. En pålagt miljøinvestering i selskapet vil fort bli ansett som en påkostning eller en ny investering som må aktiveres. Som eksempel nevnes selskap som er nektet fradrag for utgifter i forbindelse med påbudt tilkobling til kommunalt kloakkanlegg, installering av brannvarslingsanlegg og lignende. Begrunnelsen er at det er en nødvendig utgift, men ikke et reelt vedlikeholdsbehov. I praksis er det ofte i forbindelse med endringsarbeider at spørsmålene melder seg. Dette er gjerne endringsarbeider på deler som er integrert i bygget, og som ikke øker gjenstandens verdi, men som likevel gir gjenstanden en annen form enn den hadde tidligere. Typiske eksempler er leietakertilpasninger og ombygginger med flytting av vegger, rom osv. Slike endringsarbeider er ansett å være påkostninger som skal aktiveres og avskrives. Problemet er at dersom det ofte gjøres slike endringsarbeider, typisk i utleide næringsbygg, vil disse påkostningene øke byggets bokførte verdi, uten at man har en tilsvarende reell verdiøkning på bygget. Det er derfor noe uenighet om en aktivering av slike endringsarbeider er riktig i og med at endringsarbeidene ikke gir en varig verdi ut over det å sikre nye løpende inntekter. Hvis man kan argumentere for at endringsarbeidene ikke omfatter en integrert del av bygget, men omfatter arbeider som lett kan tas ned og flyttes, vil det være spørsmål om endringsarbeidet isteden skal kunne anses som vedlikehold eller som påkostning på objekter i andre saldogrupper, herunder inventar. Et eksempel på dette kan være flytting

13 SKATT OG AVGIFT BDO INNSIKT 13 av lettvegger. I så fall bør man redegjøre spesielt for behandlingen av utgiften i forbindelse med ligningen. Vedlikehold eller påkostning - standardforbedring? I vurderingen av om man står ovenfor et vedlikeholdsarbeid eller en påkostning, er det såkalte standardforbedringskriteriet sentralt. Dette innebærer at man ser hen til hvilken standard som objektet som oppgraderes har hatt tidligere, og legger samme standard til grunn ved vurderingen av oppgraderingsarbeidet. Standarden er inndelt i lav, middels og høy. Dersom man f eks benytter bedre og dyrere materialer enn det som opprinnelig er benyttet, står man overfor en høyere standard, en standardforbedring, som dermed medfører at oppgraderingen må anses som en påkostning for den delen som gir standardforbedringen. Det betyr selvfølgelig ikke at man ikke kan bruke andre materialer enn de opprinnelige, men man må bruke materialer innenfor det samme nivået som opprinnelig var brukt; lav, middels eller høy standard. Har man benyttet middels standard på materialene opprinnelig, forutsetter fradrag for vedlikeholdsutgifter at det benyttes middels standard på dagens materialer, ikke høyere. Anvender man høyere standard, må den delen som overstiger et normalt vedlikehold, aktiveres og avskrives. Et klassisk eksempel er utskifting av linoleum gulvbelegg med parkett. Dette er en standardforbedring som forutsetter aktivering av kostnaden (selv om det er lav standard på parketten som legges). Det er mao kun merutgiften til standardforbedringen som klassifiseres som påkostning. Resten kan fradragsføres som vedlikehold. I dette ligger at en standardforbedring må godkjennes som vedlikehold så lenge de totale utgiftene ikke overstiger hva et tradisjonelt vedlikehold ville kostet. Man er ikke bundet av standarden slik den var når man kjøpte gjenstanden selv. Standarden for tidligere eier kan legges til grunn. Vedlikehold eller påkostning fysiske, økonomiske eller funksjonelle kriterier? I sin vurdering av om man står ovenfor et vedlikeholdsarbeid, en påkostning eller en nyanskaffelse, vektlegger skattemyndighetene dessuten både fysiske/tekniske kriterier, så vel som økonomiske og funksjonelle. Særlig vektlegges de fysiske/tekniske kriteriene, dvs om vedlikeholdet tar sikte på å bevare objektets fysiske og tekniske tilstand inkludert senere påkostninger. Grensen mot nyanskaffelser trekkes da ut ifra om det fysisk dreier seg om et nytt objekt forskjellig fra det som er gjenstand for vedlikehold. Ved vektlegging av de økonomiske kriteriene, ser de hen til om vedlikeholdet har tatt sikte på å bevare gjenstandens økonomiske verdi, i motsetning til arbeider som øker den økonomiske verdien. At arbeidene tar sikte på å bevare objektet vil ikke nødvendigvis være avgjørende ut fra et slikt kriterium. For de funksjonelle kriteriene er det en vurdering av om objektets funksjonelle egenskaper er opprettholdt. Dette medfører at arbeider som tilfører objektet noe nytt i fysisk forstand, men som ikke er nødvendig for at objektet skal brukes til samme formål, blir fort å anse som en påkostning. I praksis er det de fysisk/tekniske kriteriene som tillegges størst vekt. Et spørsmål som gjerne reiser seg er om det er snakk om et eller flere objekter, og om et nytt objekt skal anses som del av /inkorporert i annet objekt, dermed om det er en påkostning eller et vedlikeholdsarbeid. Her er det ofte funksjonelle kriterier som vil kunne gi hjelp; opprettholder man en gjenstands funksjonelle egenskaper, eller tilføres det noe nytt? Grensen mot private utgifter Kravet om at utgiften som er pådratt må ha tilknytning til skattepliktig inntekt for å være fradragsberettiget avgrenser mot utbedringsarbeider knyttet til privatgjenstander. Ved avgjørelsen av hva som skal anses som privatgjenstander, må man se på hva som var formålet med anskaffelsen av gjenstanden, og hva den faktisk er brukt til. Dersom gjenstanden brukes både privat og i virksomheten, må man se på i hvilken sammenheng den i det vesentlige benyttes. Skattemyndighetene vurderer helt konkret; er gjenstanden hovedsakelig brukt i virksomheten, er gjenstanden å anse som et driftsmiddel, der utgifter til vedlikehold kan fradragsføres, evt påkostninger aktiveres og avskrives. Kun unntaksvis åpnes det for å dele opp, der det gis skjønnsmessig fradrag for vedlikehold på gjenstander som bare i mindre utstrekning brukes i virksomheten.

14 14 BDO INNSIKT SKATT OG AVGIFT Et greit spørsmål å stille seg er jo hvorfor man anskaffet gjenstanden: for å fremme virksomheten og inntektservervet, eller for å bruke den privat? Her gjelder det å være ærlig med seg selv, enten det gjelder kamerautstyr, TV, motorsykkel el. Leietakers vedlikehold eller påkostning Også en leietaker kan ha vedlikeholdsutgifter på leid objekt, typisk i lokalene han leier i virksomheten sin. Disse kan fradragsføres dersom de har en inntektstilknytning. Betaler leietaker påkostninger eller investeringer som utleier reelt sett blir eier av, skal disse utgiftene fradragsføres lineært på leietakers hånd, fordelt over kontraktsperioden. Hadde utleier påkostet utbedringen, ville han tatt igjen denne utgiften i form av en tilleggsleie, som for leietaker ville fordelt seg over kontraktsperioden. Utleier på sin side skal aktivere påkostningen og inntektsføre fordelen over leieperioden. Når skal utgiften fradragsføres eller aktiveres? Vedlikeholdsutgifter skal som hovedregel fradragsføres det året arbeidet utføres. Påkostninger/endringsarbeider aktiveres samme året som de utføres. Senere omgjøringer på eget initiativ er sjelden vellykket i forhold til skattemyndighetene. Benytt fagkyndig hjelp Skillet mellom vedlikehold og påkostninger omfatter komplekse og skjønnsmessige regler. Det er derfor vår anbefaling at man særlig ved større arbeider benytter seg at byggteknisk hjelp i denne vurderingen. Vær imidlertid oppmerksom på at byggebransjen kan ha noe annerledes avgrensning mellom vedlikehold og påkostninger enn skattemyndighetene. I forhold til en senere diskusjon med sistnevnte vil man likevel stå mye bedre rustet dersom man har en begrunnet vurdering av fordelingen å vise til, enn om man i ettertid skal prøve å forsvare en manglende vurdering av fordelingen. Legg dessuten ved beskrivelse av de vurderingene som er foretatt ved ligningen dersom de har større verdi. ANNE TARAN TJØLSEN anne.taran.tjolsen@bdo.no Er det påkostninger på leid formuesobjekt, skal utgiften fordeles over leieperioden. Dersom arbeidet pågår over flere år, er utgangspunktet at man må vurdere hvert år for seg. Endringer Har du først aktivert en utgift som en påkostning, er en senere endring vanskelig. Dersom man f eks har mottatt en byggteknisk rapport over utført arbeid som tilsier en høyere vedlikeholdskostnad enn tidligere anført, bør man isteden rette en henvendelse til skattemyndighetene og be om at ligningen for det aktuelle inntektsåret endres, forutsatt at det ikke er altfor gamle forhold det er snakk om.

15 SKATT OG AVGIFT BDO INNSIKT 15 Saldogruppe j praktiske konsekvenser Saldogruppe j omfatter faste tekniske installasjoner i bygg. Slike installasjoner har vi siden kunnet avskrive med inntil 10 % årlig, istedenfor å måtte avskrive dem sammen med bygget de er installert i til 2 eller 4 % årlig. Med bygg menes antakelig alle bygg som er omfattet av saldosystemets bokstav h og i, jfr ordlyden til skatteloven Dette selv om forarbeidene bruker betegnelsen næringsbygg. Dermed omfattes alle bygg som er driftsmidler som brukes i inntektsskapende aktivitet. Bakgrunnen for å legge inn slike installasjoner i egen saldogruppe knyttet opp mot den enkelte bygningen, var myndighetenes ønske om å gi næringslivet incentiver til å investere i nye, mer effektive og miljømessig løsninger, istedenfor å flikke på gamle løsninger. Det er imidlertid et spørsmål om dette formålet oppnås. Tidligere gikk skillet mellom aktivering og utgiftsføring mellom påkostninger eller vedlikehold. Det som ble ansett som påkostning, skulle aktiveres, mens det som ble ansett som vedlikehold som ikke innebar en standardforbedring kunne utgiftsføres direkte. Dette ga incentiver til å investere i gammel teknologi ved at man begrenset seg til ordinært vedlikehold og utskiftning av deler i installasjonen, istedenfor utskifting av hele installasjonen og installering av nye moderne løsninger. Med en egen saldogruppe skal nye investeringer i form av full utskiftning kunne aktiveres og avskrives med inntil 10 % istedenfor 2 % eller 4 %. Dermed mente myndighetene det ville bli skattemessig nøytralt om man investerte i gammel eller ny teknologi. Vi kan ikke helt se at dette formålet er oppnådd. Det er fortsatt slik at ordinært vedlikehold vil kunne fradragsføres direkte, mens full utskifting av en fast teknisk installasjon vil måtte aktiveres og avskrives med 10 %. Et vanlig eksempel: Man må skifte ut en heis i bygget, men heissjakten, kabler osv er fullt brukbart. Tidligere kunne kostnaden ved utskiftingen av selve heisen fradragsføres direkte, men nå må heisen aktiveres på saldogruppe j og avskrives med inntil 10 % årlig.

16 16 BDO INNSIKT SKATT OG AVGIFT Avgrensningen av faste tekniske installasjoner Et problem er hvordan vi skal fastslå hva som er faste tekniske installasjoner som omfatte av saldogruppe j, og hva som ikke er det. Det er liten tvil om at den nye saldogruppen gir sterke incentiver til å søke større deler av bygget klassifisert under gruppe j med 10 % avskrivninger, enn under gruppe h (bygg og anlegg) med 4 % eller gruppe i (forretningsbygg) med 2 %. Som eksempler på faste tekniske installasjoner som omfattes av saldogruppe j, oppgis varmeanlegg, heisanlegg, kjøleanlegg, sanitæranlegg med mer. Gruppen favner vidt, fra datarelatert utstyr til ventilasjonsanlegg. En konkret opplisting er vanskelig, og derfor overlater myndighetene det til næringsdrivende selv å definere hva som er innenfor eller utenfor denne gruppen. Det er en helhetsvurdering som skal foretas, ut fra lovens eksempler og tidligere praksis knyttet til grensedragningen mellom faste tekniske installasjoner og maskiner. Til hjelp for tanken kan være at installasjoner som tjener byggets brukelighet som bygg er omfattet, mens installasjoner som tjener virksomheten som drives i bygget ikke er det. Sistnevnte er evt. et eget selvstendig anlegg, eller er installasjoner som er integrert i anlegg. Det gjelder også f eks spesielle røropplegg, forsterkninger osv som er forbundet med slike. Fordelingen av ervervskostnaden eller tilvirkningskostnaden Saldogruppe j innebærer dessuten at man, når man nå skal kjøpe bygg, må skille mellom kostnaden til selve bygget, kostnader til tomten, og nå også til hva som utgjør faste tekniske installasjoner i bygget. Dersom man er så heldig at man allerede eide et bygg ved innføringen av saldogruppe j, slipper man billigere unna ved at man som en overgangsordning til innføringen av saldogruppe j kunne løfte ut 40 % av saldoverdien på bygget over i den nye saldogruppen j ved årsskiftet 2008/2009. Eneste ulempen man da opplevde var hvis man ikke hadde så mye tekniske installasjoner i bygget slik at man måtte la dette være fordi installasjonene var ubetydelige. Ved senere overdragelse av eldre bygg må samlet omsetningsverdi fordeles mellom de enkelte deler etter komponentenes virkelige verdi. Dette er vanlig praksis ved overdragelse av virksomhet og er derfor etter sigende ikke ukjent. Noen praksis for dette blant takstmenn er vi imidlertid ikke kjent med at foreligger. For nye bygg vil det gjerne foreligge kostnadsspesifikasjoner som gir veiledning for fordelingen. Evt. kostnader som er felles for bygget og de faste tekniske installasjonene, må fordeles skjønnsmessig. Den gamle saldoen Saldo på de gamle installasjonene som er byttet ut, vedblir på konto på vanlig måte inntil de er fullt nedskrevet. For de som har bygg der det i sin tid ble foretatt skattemessige oppskrivinger, med fastsetting av nedre grense for saldo, bør man være oppmerksom på at særlige regler kommer til anvendelse. Formuesverdsettelsen Faste tekniske installasjoner vil ligge innbakt i ligningsverdien på bygget. Ved innføring av en egen saldogruppe j, og overføring av 40 % av verdiene dit, kunne det se ut som formuesverdien av faste tekniske installasjoner kunne komme til beskatning to ganger. Myndighetene ble gjort oppmerksom på problemstilingen og har unntatt saldogruppe j fra formuesoppstillingen. ANNE TARAN TJØLSEN anne.taran.tjolsen@bdo.no

17 SKATT OG AVGIFT BDO INNSIKT 17 Justeringsreglene utvalgte emner Etter at justeringsreglene trådte i kraft har det dukket opp en rekke spørsmål som ikke er omtalt i lovforarbeidene noe som ikke er uvanlig. Imidlertid har justeringsreglene fått uventede og store konsekvenser for fisjonsfusjoner med hjelpeselskap som er en helt alminnelig metode for å omorganisere en virksomhet i et konsern. Før vi går inn på justeringsreglene ved fisjonsfusjoner og noen andre spørsmål vil vi kort gi en oversikt over justeringsreglene. Oversikten er imidlertid på ingen måte uttømmende og vi viser til justeringsreglene i kapittel 9 i merverdiavgiftsloven og mva-forskriften. Justeringsreglene er sentrale for utleiere som er frivillig registrert for utleie av fast eiendom og angående dette temaet viser vi til i artikkelen i dette bladet om frivillig registrering som i noen grad omtaler forholdet mellom de to regelsettene. Generelt om justeringsreglene Justeringsreglene som trådte i kraft 1. januar 2008, er et regelsett som gjelder inngående merverdiavgift, men regulerer i prinsippet ikke spørsmålet om rett til fradrag for inngående merverdiavgift. Etter merverdiavgiftslovens system skal fradragsretten for inngående merverdiavgift vurderes på anskaffelsestidspunktet. Dersom bruken av fast eiendom og andre store kapitalvarer endrer seg på et senere tidspunkt, kan avgiftssobjektet ha en rett eller plikt til å øke eller redusere fradraget for en tidligere pådratt inngående merverdiavgift (og evt. uttaksmerverdiavgift). Hensynet bak regelen er i større utstrekning å knytte retten til fradrag for inngående avgift opp mot kapitalvarers tilknytning til avgiftspliktig virksomhet over tid og ikke bare tilknytningen ved anskaffelsestidspunktet. Justeringsreglene gjelder også for kapitalvarer der den inngående merverdiavgift av kostpris utgjør minst kr , med unntak av personkjøretøy som har vært registrert i det norske motorvognregisteret. Tema for denne artikkelen er utelukkende justeringsreglene for fast eiendom. For fast eiendom gjelder justeringsreglene i 10 år fra bygget, nærmere bestemt det enkelte byggetiltaket, er fullført. Justeringsreglene gjelder bare dersom merverdiavgiftskostnaden pr byggetiltak utgjør minst kr

18 18 BDO INNSIKT SKATT OG AVGIFT Det er den inngående merverdiavgiften på ny-, på- eller ombyggingskostnadene som er gjenstand for slik justering i tillegg til påkostning ellers. Reglene om justering gjelder således ikke for kostnader til vedlikehold og drift. Skillet mellom påkostninger og vedlikehold skal, ifølge lovforarbeidene, etter de samme kriteriene som legges til grunn som ved vurdering mellom vedlikehold og påkostning etter avskrivningsreglene i skatteretten. Justeringen foretas i det år endringen skjer, og det er i utgangspunktet tale om en årlig justering. Dersom eieren av et nyoppført bygg delvis endrer bruken av bygget fra avgiftspliktig til avgiftsunntatt bruk eller omvendt, vil eieren i utgangspunktet ha en plikt eller rett til å justere den opprinnelige fradragsføringen av den inngående merverdiavgiften på oppføringskostnadene. Plikten til å justere skal imidlertid bare foretas dersom fradragsprosenten har endret seg med 10 prosentpoeng eller mer beregnet ut fra den opprinnelige fradragsprosenten. Dersom bruken utgjorde 60 % i avgiftspliktig virksomhet da bygget var ferdigstilt, og den avgiftspliktige bruken økes til 80 % i året etter, så kan virksomheten øke det årlige fradraget med 20 prosentpoeng av det årlige justeringsbeløpet. Det årlige justeringsbeløpet er 1/10 del av de samlede justeringsbeløpet da justeringsperioden er på 10 år. I noen tilfeller foreligger det imidlertid plikt til å foreta en samlet justering. Dette gjelder bl.a. ved salg. Salg av fast eiendom er unntatt merverdiavgift og bygget regnes derfor ikke lenger til bruk i den avgiftspliktige virksomheten. I slike tilfeller har eieren en plikt til å foreta en samlet justering, dvs. eieren må innberette og betale tilbake deler av den fradragsførte merverdiavgiften. Dersom bygget ble oppført i 2008 og selges med overtakelse 1. juli 2010, vil selger ha plikt til å innberette og betale tilbake 6 ½ /10 deler av den fradragsførte merverdiavgiften. Justeringsperioden starter i år 2008 og når det er 6 ½ år igjen av justeringsperioden, selges den faste eiendommen. Overføring av plikten og retten til justering Plikten og retten til justering kan etter nærmere regler overføres til den nye eieren. Med utgangspunkt i ovennevnte eksempel innebærer det å overføre en justeringsplikt, at selgeren ikke behøver å innberette og innbetale 6 ½ /10 deler av den fradragsførte merverdiavgiften. Det er et vilkår for å overføre justeringsplikten at mottakeren/kjøperen er registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Videre kan overdrageren/selgeren bare overta forpliktelsen så langt kjøperen har en tilsvarende fradragsrett som selgeren, jfr. Merverdiavgiftsforskriften Dersom selger har 100 % fradragsrett, men kjøper bare har 50 % fradragsrett, kan kjøper bare overta 50 % av justeringsforpliktelsen. Selger må foreta en samlet justering for de resterende 50 % av det aktuelle justeringsbeløpet. Kjøperen kan imidlertid overta retten til å justere de resterende 50 %, jfr. mval Tilsvarende kan en eier av et bygg han ikke hadde rett til å fradragsføre den inngående avgiften på oppføringskostnadene ha rett til å overføre en justeringsrett. Det er et vilkår for overføring av justeringsretten at mottakeren er næringsdrivende og at kapitalvaren anskaffes til bruk i næringsvirksomheten, jfr. Merverdiavgiftsforskriften Det er verdt å merke seg at det ikke er et vilkår at mottakeren av justeringsretten at var registrert i Merverdiavgiftsregisteret da eiendommen ble oppført. Det foreligger krav til dokumentasjon for å overføre rett og plikt til justering. Overføring av plikt til å justere skal dokumenteres med en skriftlig, underskrevet avtale. Skattedirektoratet har uttalt at en signert avtale må være inngått senest innen oppgavefristen for den terminen overdragelsen skjer. Dersom bygget overdras 1. juli 2010 må altså avtalen være inngått senest 10. oktober For øvrig er det krav til at avtalen skal inneholde en rekke opplysninger som følger av Merverdiavgiftsforskriften Ved overføring av justeringsrett er det tilstrekkelig med en skriftlig underskrevet oppstilling fra overdrageren, men det foreligger de samme kravene til opplysninger som ved overdragelse av justeringsforpliktelse. Det er ikke satt noe vilkår til når selger må ha overlevert en signert oppstilling til overdrageren. Vi anbefaler imidlertid at en slik oppstilling er utstedt senest innen oppgavefristen for den terminen overdragelsen skjer. Avtalen eller oppstillingen behøver ikke sendes inn til skattekontoret, men utgjør et dokument i regnskapet som må legges frem for skattemyndighetene på forespørsel. Nye mva-pliktige Idrettsanlegg kan fra 1. juli 2010 bli avgiftspliktige etter nærmere vilkår dersom de foreslåtte reglene blir vedtatt. Reglene er sendt ut på høring fra Finansdepartementet den 16. februar 2010 med en høringsfrist på fire uker. For idrettsanlegg som på grunn av de nye reglene vil bli benyttet i avgiftspliktig virksomhet fullt ut mot for eksempel 50 % tidligere (pga avgiftspliktig reklame) kan eieren imidlertid ikke benytte seg av reglene

19 SKATT OG AVGIFT BDO INNSIKT 19 om oppjustering av inngående merverdiavgift selv om bruken vil endre seg fra 50 % til 100 % til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Lovgiver har nemlig fastsatt en særskilt regel som forhindrer økt fradrag når den økte bruken av bygget følger av en lovendring, jfr. 9-2 første ledd annet punktum. Tilsvarende vil gjelde for treningssentre. Fisjonsfusjon ved hjelpeselskap De nye justeringsreglene har nå, i en rekke tilfeller, satt en effektiv stopper for en helt alminnelig metode for å omorganisere virksomhetene innen et konsern. Merverdiavgiftsreglene lever sitt eget liv stort sett uavhengig av de reglene som gjelder på skatte-, regnskaps- og selskapsrettens område. Dette er det mange som ikke er klar over ikke minst når det gjelder fisjoner og fusjoner. De særlige reglene som gjelder på merverdiavgiftsrettens område kommer da gjerne som en særdeles ubehagelig overraskelse. Ikke minst gjelder dette der den avgiftspliktige har oppført et bygg hvor all inngående merverdiavgift er rettmessig fradragsført ved oppføringen og senere beslutter å fisjonere ut bygget. Tatt i betraktning at merverdiavgiften som hovedregel utgjør en femtedel av oppføringskostnadene kan det å ha rett til fradrag utgjøre et være eller ikke være for selskapet. En helt vanlig måte å omorganisere innen et konsern er å overføre en del av virksomheten fra et morselskap til et datterselskap. For at en slik omorganisering skal kunne skje etter fisjons- og fusjonsreglene etter aksjelovens regler, må morselskapet her fisjonere ut virksomheten til et selskap (hjelpeselskap) som eies av morselskapets aksjeeiere. Deretter kan hjelpeselskapet og datterselskapet fusjoneres, og virksomhetsdelen er dermed flyttet fra mor- til datterselskapet. Dette er en selskapsrettslig akseptert og vanlig omorganiseringsmetode, og det er ikke krav til at hjelpeselskapet skal være registrert en viss tid. Det er selvfølgelig mulig å spørre seg om ikke det var på tide å endre fisjonsregelen i et slikt tilfelle når opprettelsen av hjelpeselskapet er en ren formalitet. Pr i dag er det imidlertid nødvendig å opprette hjelpeselskap for å kunne benytte seg av fisjonsinstituttet. Justeringsreglene har nå satt en effektiv stopper for slike omorganiseringer der fisjonsfusjonen innebærer at et nybygg fisjoneres ut av morselskapet. En fisjon sidestilles nemlig med salg og utgjør en justeringsutløsende hendelse med plikt til å foreta en samlet justering. Det vil si at morselskapet har plikt til å betale tilbake mesteparten av den inngående merverdiavgiften på oppføringskostnadene, selv om fradragsretten forelå under oppføringen og bygget fortsatt skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet etter omorganiseringen. Dersom bygget ble oppført i 2008 og fisjoneres ut i 2010 vil morselskapet ha plikt til å innberette og betale tilbake ca 7/10 deler av den fradragsførte merverdiavgiften. Hvor mye det endelige beløpet vil utgjøre avhenger av når på året fisjonen gjennomføres. Skjæringstidspunktet her er den datoen fisjonen er endelig registrert i foretaksregisteret etter aksjeloven 14-8, jfr , jfr. foretaksregisterloven 6-1. Når et hjelpeselskap benyttes innebærer det vanligvis at hjelpeselskapet eksisterer i svært kort tid og vil ikke drive næringsvirksomhet. Dette innebærer at morselskapet ikke kan overføre sin justeringsforpliktelse da vilkåret om at mottaker må ha en tilsvarende fradragsrett ikke foreligger. Mor må altså foreta en samlet justering i et slikt tilfelle. Hjelpeselskapet kan heller ikke overta justeringsretten da det er et vilkår at mottakeren her hjelpeselskapet - er næringsdrivende og at kapitalvaren anskaffes til bruk i næringsvirksomheten. Et selskap som er registrert kanskje bare en dag kan neppe sies å oppfylle kravene til næringsvirksomhet. I et svar til Stortinget 23. mars 2009 uttalte riktignok den tidligere finansministeren Kristin Halvorsen at datterselskapet som i realiteten eller til slutt overtar eiendommen, vil kunne oppjustere sitt fradrag for inngående avgift dersom bygget skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet innenfor justeringsperioden. Finansministeren anga i sitt svar ikke med hvilken lovhjemmel datterselskapet kunne oppjustere sitt fradrag, og standpunktet er ikke begrunnet nærmere. Ut fra de vilkårene som faktisk er angitt i Merverdiavgiftsforskriften kan vi ikke anbefale å ta den tidligere finansministerens påstand for god fisk i dette tilfellet. Tilsynelatende kurante fisjoner og fusjoner etter skatte-, regnskaps-, og selskapsreglene kan altså være alt annet enn kurante etter merverdiavgiftsreglene. Det hadde vært ønskelig om lovgiver i noe større grad hadde sett disse regelverkene i sammenheng ikke minst fordi merverdiavgiften i dag utgjør 1/5 del (når satsen er 25 %) av en bedrifts kostnader. For eiere av bygg kan et feiltrinn i forhold til merverdiavgiftsreglene utgjøre forskjellen mellom et være eller ikke være for virksomheten. Når det gjelder fisjonsfusjoner varslet riktignok den tidligere finansministeren Kristin Halvorsen at hun ville se nærmere på om det burde skje en endring av reglene på dette området. Vi har i ettertid fått en ny finansminister og vi har ikke kjennskap til om det arbeides med disse spørsmålene i Finansdepartementet. Etter vår erfaring vil det neppe skje noen endring om ikke det foreligger politisk vilje til å endre reglene slik som det for eksempel foreligger på idretts- og kulturområdet som nevnt ovenfor. Det foreligger så vidt vi kan se ikke en tilsvarende politisk vilje til endre regelverket slik at næringslivets igjen kan benytte seg av fisjonsinstituttet uten å måtte sitte igjen med en betydelig merverdiavgiftskostnad. Vi regner med andre ord ikke med en snarlig løsning på problemet. KARI ELISABETH CHRISTIANSEN kari.elisabeth.christiansen@bdo.no Morselskapet vil her ikke ha anledning til å overføre justeringsforpliktelsen til hjelpeselskapet og videre til datterselskapet fordi vilkårene ikke er oppfylt på hjelpeselskapets hånd.

20 20 BDO INNSIKT SKATT OG AVGIFT FRIVILLIG REGISTRERING IHT MVAL. 2-3 (1) A-C (TIDLIGERE FORSKRIFT NR 117) UTVALGTE PROBLEM- STILLINGER Regelverket ble introdusert i forbindelse med mva-reformen pr , og er videreført i ny formell drakt i form av ny mvalov og samleforskrift fra uten at dette innebærer vesentlig realitetsendring. Det er verd å merke seg at omfanget av fradragsretten fremgår av den nye samleforskriftens og registrerings- og dokumentasjonsplikten følger av samme forskrift Generelt om regelverket Regelverket tilknyttet frivillig registrerings- og avgiftsplikt for utleie av fast eiendom, er utvilsomt de aller viktigste særregler som eksisterer på avgiftsområdet. Den i prinsippet markante forskjellen avgiftsmessig mellom det å leie ut fast eiendom til bruk i avgiftspliktig virksomhet (fra 2004 også til kommuner og fylkeskommuner), og avgiftspliktiges egen oppføring, påkostning og drift av fast eiendom i egen avgiftspliktig næring, blir tilnærmet helt utlignet gjennom bruk av adgangen til frivillig registrering. I noen tilfelle vil også frivillig registrering vedrørende utleie av fast eiendom gi objektivt gunstigere avgiftsmessige resultater enn om brukeren (leietaker) selv lar oppføre bygget/anlegget. Dette bygger på at i visse tilfeller kan utleiers fradragsrett være større enn leietakers. Dette vil bli omtalt nedenfor. Adgangen til frivillig registrering fra og de provenymessige virkninger dette har, representerer antagelig den for staten dyreste endring i avgiftssystemet som noensinne er iverksatt i løpet av mvasystemets 40-årige historie. De betydelige økonomiske fordeler som følger av adgangen til frivillig registrering innebærer både for utleiere og leietakere at det fremstår som hodeløst ikke å nyttiggjøre seg de mulighetene som regelverket åpner for. Merverdiavgift tilknyttet fast eiendom/anlegg involverer ofte betydelig beløp. Dette medfører at feil, mangler, dokumentasjonssvikt, neglisjering av formelle krav mv, kan innebære betydelige økonomiske konsekvenser for den det rettes krav mot. Det foreligger tallrike eksempler på slike påviste feil hvor årsaken kan være ren kunnskapsmangel, kommunikasjonssvikt mellom vedkommende næringsdrivende og hans revisor, regnskapsfører eller advokat.