Arkivsak: 18/1946 DETALJREGULERING FOR ARNEMO - 1. GANGSBEHANDLING. Saksnr. Utvalg Møtedato 117/19 Formannskapet

Transkript

1 Side 1 av 8 SÆRUTSKRIFT Tynset kommune Arkivsak: 18/1946 DETALJREGULERING FOR ARNEMO - 1. GANGSBEHANDLING Saksnr. Utvalg Møtedato 117/19 Formannskapet Kortversjon av saken: Planen er utarbeidet av Planråd AS og gjelder for del av Jon Martin Arnemo s eiendom. Planområdet er avsatt til bolig (del av BB2) i Kommunedelplanen for Tynset tettsted (KDP). Vedrørende høyder, takutforming og utnyttelse er planforslaget ikke i tråd med KDP. I planen reguleres det inn 8 nye boligtomter langs Aumliveien. Del av Aumliveien reguleres inn etter dagens situasjon og det reguleres inn gangveg langs denne. Rådmannen innstiller på å legge planen ut til offentlig ettersyn og sende den på høring, etter en justering av bestemmelsene angående høyder, takutforming og utnyttelse for bebyggelsen. Vedlegg 1. REGULERINGSBESTEMMELSER ARNEMO 2. PLANKART ARNEMO 3. PLANBESKRIVELSE ARNEMO R ROS-ANALYSE ARNEMO R OPPSTARTBREV TIL NABOER - ARNEMO FYLKESMANNEN I INNLANDET - MERKNADER.PDF 7. NVE INNSPILL 8. HEDMARK FYLKESKOMMUNE SVAR 9. STATENS VEGVESEN MERKNADER Melding om vedtak sendes til: Til saksbehandler for videre utsendelse Saksopplysninger Planforslaget Forslag til Detaljregulering for Arnemo er mottatt fra Planråd AS, på vegne av Jon Martin Arnemo. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:1500, datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse, datert

2 Side 2 av 8 Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for følgende: Nye sentrumsnære boliger i tråd med kommunedelplanen for Tynset tettsted. Eiendomsforhold Hjemmelshavere i området er Jon Martin Arnemo, Magnar Often og Tynset kommune. Forhold til overordnete planer Planforslaget er «delvis i tråd» med kommunedelplanen for Tynset tettsted. Planområdet ligger innenfor «ytre sentrumssone» (BO_3) og fremtidig boligbebyggelse (BB2). I tråd med KDP Arealbruken er i tråd med overordnet plan da området er avsatt til bygging av frittliggende boliger. Kommunedelplanen stiller krav om reguleringsplan. Ikke i tråd med KDP Planforslaget legger opp til en utnyttelse på 40%-BYA på 2 av 8 tomter og 30%-BYA på resterende, i motsetning til KDP som har en øvre grense på 30%-BYA. Planforslaget tillater saltak og valmtak med min. takvinkel på 22 grader, samt pulttak og flate tak, i motsetning til KDP som tillater saltak på 22 grader. Planforslaget tillater en gesimshøyde på 7 meter over gjennomsnittlig planert terreng, og 7,5 meter ved bruk av sokkeletasje. For BB2 i KDP tillates en gesimshøyde på 6 meter over planert terreng som gir mulighet for en full etasje og en loftetasje. I mer sentrale områder tillates det oppført 2 etasjer og to fulle etasjer er definert som 7 meter. Det er altså valgt å stramme inn ytterliggere for BB2 i overordnet plan enn for andre deler av sentrum. Dette er gjort for å ha en nedtrapping mot tilgrensende landbruksareal. Omdisponering av areal Planforslaget medfører en omdisponering av dyrket areal på om lag 5 dekar og dyrkbart areal på om lag 3,5 dekar. Innkomne merknader til planoppstart Planråd AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev og kunngjorde det i Arbeidets rett den Det kom inn totalt 4 uttalelser. Disse følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen (Svv) uttaler seg som forvalter av riksveg på vegne av staten, forvalter av fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport. Videre i sin ansvarsrolle for at føringer i Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske føringer blir ivaretatt i planleggingen ber dem om at følgende: Tilrettelegging gående/syklende: Ber om at det vurderes og tas hensyn til hvilke trafikale konsekvenser tiltaket vil ha på omkringliggende vegnett, reguleres inn gode og trafikksikre løsninger som tar hensyn til både personbiltransport og myke trafikanter. Planarbeidet må ha særlig fokus på gode løsninger for myke trafikanter, og ber om at

3 Side 3 av 8 sammenkoblingen mellom trafikksikker skolevei med eksisterende gang- og sykkelveg vises. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller tar merknaden til etterretning. De forholdene som kommenteres er vurdert og ivaretatt i forslag til plan. Rådmannens kommentar: Det er regulert inn areal for gangveg i planen og satt krav til trafikksikker skoleveg før utbygging. Det er eksisterende fortau bort til område, det er derfor internt i området dette må opparbeides. NVE, datert : NVE gir i forbindelse med planarbeid råd og veiledning i arbeidet med å vurdere flom- og skredfare, vassdragsinngrep, samt vassdrags- og energianlegg. Det viktigste virkemiddelet for å forebygge tap og skader fra naturfarer, er å ta tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplanleggingen. Plan- og bygningsloven (pbl) og byggteknisk forskrift (TEK 17 Kapittel 7) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging. NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar beskriver hvordan en kan ta hensyn til disse naturfarene. Kommunene må også tilpasse arealbruken til klimaendringer som blant annet innebærer mer nedbør og ekstremvær. Som et bidrag i vurderingen av hvordan tema innenfor NVEs forvaltningsområder kan ivaretas i planleggingen, har NVE laget en sjekkliste. Sjekklista gir en kortfattet oversikt over når og hvordan ulike tema skal innarbeides i reguleringsplaner, og inneholder linker til mer informasjon og veiledere for utredning av naturfare. NVE anbefaler at sjekklista benyttes aktivt i forbindelse med risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS) for planområdet. NVEs retningslinjer 2/2011 og sjekklista ligger også tilgjengelig på NVEs nettsider om arealplanlegging: Dersom planarbeidet berører noen av temaene i sjekklista skal NVE ha planen på høring. På grunn av store saksmengder har imidlertid NVE ikke alltid kapasitet til å svare ut alle saker på offentlig ettersyn, og viser til NVE`s brev til kommunene datert («NVEs bistand og verktøy i arealplanleggingen»). Manglende uttalelse fra NVE betyr derfor ikke nødvendigvis at våre ansvarsforhold er sjekket ut og planens innhold funnet tilfredsstillende. Manglende uttalelse fra NVE endrer ikke på tiltakshavers ansvar for sikker utbygging jf. pbl 29-5 og TEK 17, eller kommunens ansvar for å påse at dette er ivaretatt jf. pbl Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller tar merknaden til etterretning. Forutsatt at området løser eget overvann, synes det ikke å være utfordringer knyttet til NVEs ansvarsområde. Rådmannens kommentar: Det er ikke vannproblematikk i området i dag og det er satt krav til at håndtering av overvann på egen tomt skal gjøres greie for ved byggesøknad. Hedmark fylkeskommune, datert : Planfaglige forhold: Forutsetter planarbeidet skjer iht. overordnet plan og lovverk, god dialog med kommunen og berørte parter og en god medvirkningsprosess. Videre at det søkes helhetlige løsninger med god arkitektonisk kvalitet, tilpasning til landskapet og omkringliggende bebyggelse,

4 Side 4 av 8 tilstrekkelige og egnede uteoppholdsareal og universell utforming av inn- og uteområder. Forutsetter at retningslinjene for støy T-1442/2016 og for luftkvalitet i arealplanlegging T legges til grunn. Kulturvernfaglige forhold: Fylkesdirektøren har ingen merknader til planarbeidet ut fra hensynet til automatisk fredete kulturminner, men ber om at tas forbehold om eventuelle ikke-registrerte kulturminner og at det inntas en oppgitt bestemmelse om dette i reguleringsplanen fellesbestemmelser. For nyere tids kulturminner finnes det ingen SERFRAK-registrerte bygninger ifølge Fylkesdirektøren. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller tar merknaden til etterretning. De forholdene som er fremhevet er kommentert som egne punkt i planbeskrivelsen. Det er tatt med et tillegg til bestemmelsene som viser til meldeplikten i 8 i kulturminneloven i reguleringsbestemmelsene. Det er ikke registrert nyere tids kulturminner. Rådmannens kommentar: Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Fylkesmannen i Hedmark, datert : Fylkesmannen forutsetter at forslag til reguleringsplan blir utarbeidet i tråd med føringer om overordnet plan. Videre vises det til rundskriv T-2/2008, Om barn og planlegging, og det avsattes tilstrekkelig og egnede arealer for lek, utendørs opphold og møteplasser. Fylkesmannen mener også at planforslaget bør legge til rette for trafikksikre forhold for myke trafikanter innenfor området. Videre vises det til at samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller tar merknaden til etterretning. De forholdene som er relevante er kommentert som egne punkter i planbeskrivelsen. Rådmannens kommentar: Gangforbindelsen fra overordnet plan er tatt inn i planforslaget. Avvik fra føringer i overordnet plan fremkommer av tidligere punkt om forholdet til overordnete planer. Saksvurdering Byggeplanene Bebyggelsen i området fra før er frittliggende småhusbebyggelse. Valg av boligtype, en- og tomannsbolig, passer bra inn i området. Høyder: Planforslaget legger opp til en gesimshøyde på 7 meter (7,5 ved sokkel) målt etter gjennomsnittlig planert terreng og KDP til 6 meter målt til planert terreng. Dette vil si at KDP sier at gesimsen skal være maks. 6 meter på et hvert punkt, mens planforslaget sier at gesimsen skal være maks. 7 meter (7,5 ved sokkel) i gjennomsnitt. I praksis vil dette kunne utgjøre stor forskjell. Til sammenlikning er ønsket høyde fra forslagsstiller tilsvarende høyder satt for Lillebekkmoen. For Jørgensmoen, Ångardsmoen og kvartalet mellom Sjukehusveien, Arnemoveien og Skolegata er gesimshøyder satt for frittliggende småhusbebyggelse på 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

5 Side 5 av 8 Det er i overordnet plan gjort en vurdering på at det innenfor planområdet bør være lav høyde for å få en naturlig nedtrapping fra tett bebyggelse til landbruk. Høyden bør justeres ned. Takutforming: Krav til saltak med vinkel på minimum 22 grader er i overordnet plan for å ha en større estetisk sammenheng mellom bebyggelsen i området. Det finnes unntak fra dette i eksisterende bebyggelse, men det er definitivt en overvekt av saltak i området rundt. Det bør legges inn krav i henhold til overordnet plan, eventuelt med mulighet for annen takform dersom det kan vises til en arkitektonisk stedstilpasset utforming. Utnyttelse: Utnyttelsen på 30%-BYA i KDP er satt i området for å beholde områdets preg som «eneboligland» med frittliggende småhusbebyggelse med mye luft rundt bebyggelsen, og forhindre fortettingsprosjekter i denne sonen. Planområdet er et nytt område i utkanten av dette og er ikke et fortettingsområde. Bestemmelsene låser området til frittliggende småhusbebyggelse uavhengig av utnyttelsesgrad. Rådmannen synes allikevel at planforslaget skal forholde seg til overordnede føringer, og tomtene er store nok til at det er godt mulig å oppføre tomannsbolig med enheter på 200 kvm ved 30%-BYA og 2 etasjer. Forslagsstiller viser til andre planer med 40%-BYA i planbeskrivelsen, angående disse planene påpeker rådmannen at: - Plan-ID Sjukehusveien, Arnemoveien og Skolegata er et fortettingsområde mer sentrumsnært og i «indre sentrumssone» hvor KDP tillater opp til 60%-BYA. - Plan-ID R89 Ångardsmoen er vedtatt før gjeldende KDP og det er et område her som tillater konsentrert småhusbebyggelse (eks. rekkehus) som tillater 40%-BYA. For frittliggende småhusbebyggelse er det tillatt med 25%-BYA. På Jørgensmoen er det også et område med konsentrert småhusbebyggelse med 40%-BYA. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarer over. Lekeplasser Det er ikke satt krav til opparbeidelse av lekeplass i planområdet. Dette er i henhold til overordnet plan som setter krav til kvartalslekeplass ved mer enn 10 boliger. I planforslaget er det mulig med 10 boenheter. Nærlekeplass forutsettes ivaretatt i egen hage eller privat fellesareal og regulerte tomter er store nok til at dette ansees som ivaretatt. Området ligger også i kort avstand til lekeområde (ca m) og skogsområde (ca. 100 m) ved barnehage, samt ca. 600 m fra skoleområdet. Lysløype med videre turløyper i skogsområder er også nær til området. Infrastruktur Aumliveien reguleres som kommunal veg og med 5 meters bredde, og det reguleres inn tilgrensende gangveg. Adkomst for boliger er illustrert med avkjøringspiler og skal vises i situasjonsplan ved byggesøknad.

6 Side 6 av 8 Grønnstruktur Det er ikke lagt inn grønnstruktur i planen. Det har vært diskutert å legge inn en vegetasjonsskjerm mellom boligtomter og landbruksarealet for å skjerme og ta opp litt støv og støy, samt eventuelt forminske innsyn. Forslagsstiller har valgt å ikke gjøre dette. Dette valget er begrunnet med utsikt, da forslagsstiller har fått henvisninger fra naboer på motsatt side av Aumliveien som har ønske om at eksisterende trær langs veien skal tas ned. Arealet som ble diskutert er i overordnet plan avsatt til landbruk og er i bruk i dag, så det er ikke eksisterende vegetasjon i dag. Planforslaget legger dermed opp til at eventuell ønsket skjerming må gjøres på den enkelte boligtomt. Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Naturmangfoldsloven Som en del av planarbeidet har forslagstiller vurdert naturmangfoldloven 8-12 og kommenterer følgende: 8 (kunnskapsgrunnlaget) Kunnskapsgrunnlaget bygger på tidligere registreringer i området. Deler av planområdet er vist i arealressurskartet til Skog og Landskap som produktiv skog med middels bonitet samt at den er dyrkbar. Bonitet uttrykker jordtypens egnethet som vokseplass for planter og jo bedre egnet jorden er, jo høyere bonitet. Resterende av området er dyrket mark. Videre er registreringer i Artsdatabankens artskart1 og Naturbase2 undersøkt og det foreligger ingen registrerte viktige naturtyper innenfor planområdet. 9 (føre-var-prinsippet) Jf. 9 i naturmangfoldloven skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Føre-var-prinsippet kommer til anvendelse når man ikke har tilstrekkelig med kunnskap til å vite hvilke virkninger beslutningen vil ha for naturmangfoldet. Naturvurderinga er gjort med utgangspunkt i eksisterende data, som er henta fra nasjonale databaser. Føre-var-prinsippet vil derfor få mindre vekt, på bakgrunn av at den eksisterende kunnskapen om området vurderes som tilfredsstillende. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Jf. 10 i naturmangfoldloven skal den samlede belastningen på et økosystem vurderes. For å vurdere tiltakets konsekvens på naturmiljøet, skal samvirke mellom ulike påvirkninger og tiltakets kumulative karakter i forhold til andre gjennomførte og planlagte tiltak vurderes. Planområdet er avsatt til boligbebyggelse i gjeldende kommunedelplan for Tynset tettsted. Formålet med planforslaget er å etablere ny boligbebyggelse og planforslaget vil således videreføre arealformålet fra dagens situasjon. Konsekvensen av tiltaket vil trolig være liten negativ for naturmangfoldet.

7 Side 7 av 8 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Forslagstiller er klar over, jf. 11 i NML (2009), at kostnader ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder skal dekkes av tiltakshaver. Kostnader ved å hindre eller begrense skade innebefatter alle kostnader ved forebyggende eller gjenopprettende tiltak. I dette kan det også ligge kostnader med å fremskaffe kunnskap. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Tiltaket er av lite omfang og alternative lokaliseringer er ikke vurdert. Det er heller ikke aktuelt å vurdere ulike miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder jf. 12 for det aktuelle tiltaket. Vedtakets konsekvenser for klima og miljø Vedtaket har hovedsakelig positive, og noen negative, konsekvenser for klima og miljø. Boligbebyggelse i sentrale strøk fører til mindre kjøring, noe som er positivt for både klima og folkehelse. Eksisterende vegetasjon i området vil bygges ned. Råd og utvalg Saken sendes på høring til Eldrerådet, rådet for likestilling for funksjonshemmede, trafikksikkerhetsutvalget, internasjonalt råd og de unges råd samt barnerepresentanten for Tynset kommune. Rådmannens konklusjon Rådmannen innstiller på at planen kan legges ut på høring etter en justering av bestemmelsene angående høyde, takutforming og utnyttelse. Takutforming og utnyttelse endres i henhold til KDP. Høyde justeres ned til 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette er nærmere føringer i KDP, men gir mer rom enn dersom det er over planert terreng. Det samsvarer også med planer i nærheten av området. Innstilling: Formannskapet vedtar å legge planforslag for Detaljregulering for Arnemo, plan-id , ut på høring etter følgende endringer er gjort: 1. Bestemmelse angående utnyttelse endres til «Det tillates bebygd med inntil 30%- BYA i området». 2. Bestemmelse endres angående: a. Takform: endres til «Det tillates bygget boliger med saltak på minimum 22 grader. Kommunen kan godkjenne annen takform etter søknad dersom det kan vises til en arkitektonisk stedstilpasset utforming.» b. Høyde: endres til «Det tillates inntil 6 meter gesimshøyde målt over gjennomsnittlig planert terreng.» 3. Beskrivelsen endres for å samsvare med justerte bestemmelser. Formannskapet behandlet saken i møte : Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.

8 Side 8 av 8 Vedtak Formannskapet vedtar å legge planforslag for Detaljregulering for Arnemo, plan-id , ut på høring etter følgende endringer er gjort: 1. Bestemmelse angående utnyttelse endres til «Det tillates bebygd med inntil 30%- BYA i området». 2. Bestemmelse endres angående: a. Takform: endres til «Det tillates bygget boliger med saltak på minimum 22 grader. Kommunen kan godkjenne annen takform etter søknad dersom det kan vises til en arkitektonisk stedstilpasset utforming.» b. Høyde: endres til «Det tillates inntil 6 meter gesimshøyde målt over gjennomsnittlig planert terreng.» 3. Beskrivelsen endres for å samsvare med justerte bestemmelser.