Saksfremlegg 83/142 - KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE TIL BLOCK WATNE AS, BOLIGBYGG PÅ VARDEFJELLET- BYGGETRINN 1

Transkript

1 Arkivsak: 11/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 83/142 - KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE TIL BLOCK WATNE AS, BOLIGBYGG PÅ VARDEFJELLET- BYGGETRINN 1 Sissel Andersen Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av administrativt vedtak av , sak 184/11 - rammetillatelse BK2-byggetrinn 1 (hus 1,2, 5 og 6). Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens (1985) 15. Saken gjelder klage fra beboere i området på kommunens vedtak i sak 184/11 om rammetillatelse for BK2, byggetrinn 1, hus 1, 2, 5 og 6, til sammen 57 leiligheter, på Vardefjellet. Klage gjelder hus 1 og 2 som er boligbygg på 3 etasjer med mønehøyde 10 meter. Klagen gjelder hovedsakelig forhold som er avklart i reguleringsprosessen. Reguleringsplanen ble godkjent Det kan i byggesak ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, hvor klagefristen er utløpt. Det innstilles på at klage ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Uttalelse fra Block Watne AS av Kommentar fra klager av til uttalelse fra Block Watne AS 3. Uttalelse av fra Block Watne AS på innkomne klager 4. Utdyping av klage, registrert , fra Britt Margrethe Elli på vegne av beboere 5. Klage datert fra Jan og Annalena Haug på vegne av beboere. 6. Sak 184/11 av , rammetillatelse BK2- byggetrinn 1 (hus 1,2,5 og 6) 7. Fasadetegninger og snitt, hus 1,2,5, Fotomontasje av planområdet. 9. Illustrasjonsplan som viser hus 1,2,5, Reguleringsplan for området. 11. Brev av fra Miljøverndepartementet om begrepet konsentrert småhusbebyggelse. Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken: Eiendommen gnr. 83, bnr. 142 inngår i reguleringsplan for Heksebergåsen Nord fra 2004, den er her regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Det var i denne planen krav om utarbeidelse av påfølgende bebyggelsesplan. Begrepet bebyggelsesplan forsvant fra lovverket i I reguleringsplanen for Heksebergåsen Nord er dette løst ved å stille krav om detaljreguleringsplan (privat reguleringsplan). Det ble i 2010 vedtatt slik plan for området. Området er her er regulert til bebyggelse og anlegg og boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse. Vedlegg10. Denne planen har detaljerte bestemmelser om arealbruken av området.

2 Block Watne Romerike søkte om rammetillatelse for byggetrinn 1 på BK2. Det ble gitt rammetillatelse for tiltakene, vedlegg 6. Det er fra før godkjent bygging av parkeringsanlegg under bakken på deler av området. Vedtaket ble først rettidig påklagd av Britt Margrethe Elli, medeier av gnr.84, bnr. 73, Trestakkvegen 23, på vegne av beboere på Vardefjellet i mail av Denne klagen ble avvist , sak 259/11. Klagen ble avvist fordi klager ikke er nabo eller gjenboer og derfor ikke har rettslig klageinteresse. Vedtaket om rammetillatelse ble så rettidig påklagd i brev av fra Jan og Annalena Haug, eiere av gnr. 84, bnr. 58, Trestakkvegen 38, på vegne av beboere på Vardefjellet Nord. Gnr. 84, bnr. 58 er gjenboere til tiltaket, og har rettslig klageinteresse. Klagen er underskrevet av eiere av til sammen 16 boligeiendommer i området, vedlegg 5. Av disse er det 9 eiendommer som er nabo eller gjenboere mens resterende 7 ikke er å anse som nabo eller gjenboere og har følgelig ikke rettslig klageinteresse. Denne klagen ble ytterligere begrunnet i udatert brev fra Britt Margrethe Elli på vegne av beboere; utfyllende kommentar til klage av 07.07, vedlegg 4. I brevet tilbakevises Elli avvisningen i sak 259/11,da avvisningsvedtaket er gjort på feilt grunnlag. Elli skriver at hun representerer flere beboere og derfor er klageberettiget. Block Watne har gitt sin uttalelse til disse brevene. Vedlegg 3. Britt Margrethe Elli har deretter gitt sin kommentar til denne uttalelsen, vedlegg 2, og innsendt fullmakt fra 28 beboere. Kart som viser hvor disse beboerne bor og avklaring om hvor mange som etter rådmannens skjønn har rettslig klageinteresse vil bli framlagt på møtet Block Watne (heretter kalt BW) har deretter gitt sin uttalelse til denne kommentaren, vedlegg 1. BK2 skal bygges ut i tre trinn. Det er gitt rammetillatelse for trinn 1. Sørum kommune har mottatt rammesøknad for trinn 2. Denne søknaden er ikke behandlet ferdig og vedtak er ikke fattet. Det er ikke sendt inn søknad for trinn 3. I klagen opplyses at den også vil gjelde for byggetrinn 2 og senere byggetrinn. Klager er pr. brev gjort oppmerksom på at det ikke er klageadgang på vedtak som ikke er fattet. Mottatt klage kan derfor ikke gjelde andre tiltak enn byggetrinn 1. Klagen gjelder følgelig hus 1 og 2 som er boligbygg på 3 etasjer med pulttak, og derved både møneog gesimshøyde på 9,995 meter. Det er ikke klagd på bygg 5 og 6, som har en mønehøyde på 8,320 meter, og er på 2 etasjer. Saksopplysninger: Mottatte klage, fordelt på tre dokumenter, er lang, med mange vedlegg. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig å referere klagen fullstendig, dokumentene vedlegges, vedlegg 5, 4 og 2. På vedlegg nr.2 har klager valgt å føye sine kommentarer direkte inn i uttalelsen fra BW, (vedlegg 3) med hovedsakelig rød skrift. Det gjøres oppmerksom på at klager her ikke har markert alle feltene de har lagt kommentarer til med rødt. Særlig gjelder dette avsnittet om nabovarsling. Følgende hovedmomenter framkommer i de tre dokumentene: Vedtaket er i strid med reguleringsplan. Området er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Klager viser til Miljøverndepartementets nyhetsbrev fra 2002 der det står at når det gjelder uttrykket konsentrert småhusbebyggelse vil en med dette forstå småhus, sammenbygd i kjeder og rekker, og med en etasjehøyde ikke over 2 etasjer. Bygninger med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan ikke anses som konsentrert småhusbebyggelse.

3 De mener at hus 1-2 (og for framtiden 3-4 og 11) ikke er innenfor departementets retningslinje for konsentrert småhusbebyggelse da de har 3 etasjer er over 8/9 meter høye og ikke sammenbygd i kjeder eller rekker. Klager mener de framstår som lavblokker. Rådmannens vurdering: Rådmannen finner at vedtaket ikke er i strid med reguleringsplanen. Punktet drøftes under vurdering. I saksframlegget av blir utrykkene konsentrert bebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse brukt om hverandre på en tilsynelatende tilfeldig måte. Den manglende konsekvensen og presiseringen i ordlyden er misvisende og åpner for risiko for mangelfull saksbehandling. Rådmannens kommentar: Oppgitt årstall på saksframlegget er feil. Saksframlegget er dokument 07/ fra , 2. gangs/sluttbehandling av reguleringsplanen. Link til sakspapirer på kommunens internettside: ocfd0be.eom.html Punktet drøftes under vurdering. Klager mener at forvirring i forhold til begrepene i dokumentene har konsekvenser for Fylkesmannens avgjørelse. Saken må behandles på nytt. Fylkesmannens uttalelse i byggesaken er foretatt på sviktende grunnlag. Rådmannens kommentar: Byggesaken er ikke oversendt fylkesmannen for uttalelse. Klager viser til oversendelse i reguleringsprosessen, og Fylkesmannens svar fra Punktet drøftes under vurdering. Kommunen har ikke fulgt prosessen for endring av reguleringsplan. Hvis det er gjort noe for å endre opprinnelige reguleringsplanen fra konsentrert småhusbebyggelse til konsentrert bebyggelse er i så fall ikke pbl om endring og oppheving av reguleringsplan fulgt. Rådmannens kommentar: Reguleringsplanen er ikke endret etter vedtak av Samtlige eiendommer i Trestakkvegen skulle vært varslet i reguleringsprosessen. Rådmannens kommentar: Punktet gjelder reguleringsprosessen, ikke byggesaken. Det drøftes under vurdering. De fleste tomtene på Vardefjellet er solgt som utsiktstomter. Dersom hus 1 og 2 blir bygd mister mange beboere i Trestakkvegen hele utsikten, andre store deler av den. Rådmannens kommentar: Oppføring av bebyggelse på regulert område er en påregnelig utvikling, jfr. vedtatt reguleringsplan. Vedtaket er i strid med tidligere praksis og generelle hensyn til nabobyggelse. Det vises til sak 07/ , s 2, der klager mener det settes presidens for samtlige tilfeller av utsikt fra tomter i Fjellbovegen og Trestakkvegen som forringes i stor grad ved oppføring av hus 1-4 og 11. Rådmannens kommentar: Igjen vises til saksframlegg for reguleringsplanen, 2. gangs behandling. Punktet drøftes under vurdering. Flere naboer som grenser til utbyggingen har ikke mottatt varsel, verken i 2009, 2010 eller våren/sommeren 2011, sistnevnte for byggetrinn 2. Varslingen er utført feil da det ikke er vedlagt målsatt situasjonskart, snitt og fasadetegninger. Rådmannens kommentar: Punktet drøftes under vurdering. Dårlig estetisk utforming: Klager mener at hus 1-4 og 11 ikke harmonerer med det flotte uttrykket i de andre byggene. Byggene skiller seg totalt ut fra helheten og har preg av blokkmiljø. De oppfyller ikke departementets definisjon av småhusbebyggelse. Rådmannens kommentar: Punktet tilhører byggesaken, og drøftes under vurdering. Klager ber om at klagen gis utsettende virkning. Rådmannens kommentar: Punktet drøftes under vurdering. Dersom Sørum kommune vil forholde seg til reguleringsbestemmelsene om småhusprofil må hus 1-4 og 11 fjernes, og erstattes med flere av hustype 5,6 og 13. Rådmannens kommentar: Punktet gjelder byggesaken, og drøftes under vurdering. Annonse i Romerikes blad fra , varsel om igangsatt arbeid med detaljplan for del av Hexeberg Nord/Vardefjellet var ikke hensiktsmessig da mange ikke enda var flyttet inn i boligene. I annonsen står det først at området er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, så at det skal tilrettelegges for en konsentrert bebyggelse med hovedvekt på leiligheter av ulike størrelser. Dette er villedende og forvirrende.

4 Rådmannens kommentar: Igjen gjelder klagen reguleringsprosessen, ikke byggesaken. Punktet drøftes under vurdering. Lenge hadde BW et skilt som skulle illustrere hvordan området skulle se ut ferdig bygd. Det er nå fjernet. Klager mener dette er villedende informasjon fra BW. Rådmannens kommentar: Rådmannen kan ikke se at dette har noen relevans for behandlingen av byggesaken. Etablering av 140 boenheter påvirker infrastrukturen på Frogner. Barneskolen er allerede sprengt. Endring fra blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse vil redusere antall boliger og gi lettelse av trykket på oppvekst og skolekår. Rådmannens kommentar: Antall boenheter lå til grunn i reguleringssaken i 2010, og konsekvensene for skoler og barnehager blir ivaretatt. Momentet hører ikke hjemme i byggesaken. Det klages på støy fra utbyggingen, klager mener dagens støynivå er utenfor fastsatte verdier. Rådmannens kommentar: Klage på støy behandles for seg og har ikke noe med denne klagesaken å gjøre. Er reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad fulgt? Rådmannens kommentar: Punktet gjelder byggesaken, og drøftes under vurdering. Uttalelse fra søker, Block Watne Romerike AS: BW har i brev av og gitt sin uttalelse til klage, vedlegg 1 og 3. BW mener tiltakene er i tråd med gjeldene reguleringsplan og plan- og bygningslov. Det bes om at klagene ikke tas til følge og ikke gis oppsettende virkning. BW opplyser at det vil medføre store økonomiske og tidsmesse konsekvenser dersom klagen gis utsettende virkning. Kort utdrag av hovedmomentene i uttalelsene: Ut over klage på for dårlig estetisk utforming og at tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsene er øvrige innsigelser avgjort detaljreguleringsplan. Det kan etter planog bygningsloven i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan. BW ber om at klagene for disse forholdene avvises. Nabovarsling BW mener varslingen er korrekt utført. Hovedinnsigelsen er at ordet konsentrert småhusbebyggelse er benyttet feil i detaljreguleringsplanen og at dette har betydning. BW mener dette er feil. Det gjøres oppmerksom på at hus nr. 1 og 2, som det klages på, ligger i område regulert til bebyggelse og anlegg, og ikke i område for konsentrert småhusbebyggelse. BW peker på at arealbruken er fastsatt i reguleringsplan, det er beskrevet bl.a. tillatt møne og gesimshøyde. Det enkelte tiltak må sees i forhold til den enkelte vedtatte reguleringsplan. Uansett mener søker det er en vanlig forståelse av konsentrert småhusbebyggelse at den kan være på tre plan. BW mener tiltaket er i tråd med gjeldene reguleringsplan. Estetisk utforming: BW viser til at kommunen i sitt vedtak, punkt 1.6, ha vurdert estetikk og kommet fram til at kravene til visuelle kvaliteter er tilfredstilt. Fylkesmannen har hatt reguleringsplanen til uttalelse. Søker er undrende til at klager, slik søker ser det, påstår at fylkesmannen ikke har forstått planen. Klager påstår at kommunen ikke har fulgt prosessen for eventuell endring av reguleringsplanen. Søker tror det beror på en misforståelse. Det foreligger en vedtatt reguleringsplan og senere vedtatt detaljreguleringsplan BW mener kommunens behandling av plansakene er korrekt. Gjeldende bestemmelser vedrørende beregning av utnyttelsesgrad BYA er fulgt. Det er ikke feil i beregningene som er gjort. Miljøverndepartementets redegjørelse for begrepet konsentrert småhusbebyggelse:

5 Sørum kommune har i forbindelse med denne klagesaken kontaktet Miljøverndepartementet og spurt hvordan begrepet konsentrert småhusbebyggelse er å forstå. Miljøverndepartementet har svart med å sende oss kopi av brev av til Fredrikstad kommune vedrørende begrepet, vedlegg 11. Departementer skriver: Som nevnt i veilederen (T1459-Grad av utnytting) inneholder ikke forskriften (teknisk forskrift til plan- og bygningsloven) noen definisjon av boligtype. Det er således opp til det enkelte kommune å definere de begreper som benyttes i en konkret plan ut fra den ønskede arealbruken for området. Begrepene som angis i veilederen er eksempler på hvordan dette kan gjøres. Begrepene må imidlertid tilpasses den enkelte plansituasjon. Dersom kommunen har konkrete synspunktet på om for eksempel lavblokk, terrassert bebyggelse osv. skal falle innenfor begrepet konsentrert småhusbebyggelse bør dette gå klart fram av den aktuelle planen. Hvilke boligtyper som faller innefor vil for øvrig bero på en tolkning av planen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Vardefjellet, Felt BK 2, plan nr. 193 av Planen sier følgende om utforming av bebyggelsen under punkt 2. Fellesbestemmelse, estetikk: Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i feltet får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, takvinkel, materialvalg, mm. Den konsentrerte bebyggelsen skal tilpasses småhusområdet og gis et småhus preg. Med det menes f.eks. egnet fasademateriale, oppbrytning i fasader og valg av detaljer som gir bygningen et noe nettere preg enn store ensartede volumer. Planen har følgende bestemmelse under punkt 3 boligbebyggelse og anlegg, formål og utnyttelse: I områdene BA og BK tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse som flermannsboliger, kjedehus, atriumhus, rekkehus og tilsvarende. Det kan oppføres maksimalt 140 boenheter innenfor planområdet. Under boligbebyggelsen skal det oppføres parkeringsanlegg. I områdene GB skal det oppføres parkeringsanlegg Tillat utnyttelse beregnes som prosent bebygd areal (%-BYA) etter TEK 3-2. Maksimal BYA er satt til 40 % og beregnes som bebygd areal i % av arealet innenfor plangrensen. Maks. møne/gesimshøyde er 10,0 m. Med unntak av boliger mot Eventyrvegen og boliger Prinsessetunet, hvor maks. møne/gesimshøyde er 8,5 m. Høydene måles i forhold til gjennomsnittlig terrenglinje ved bygning. Forhold til gjeldende vedtak: Denne klagen gjelder klage på vedtak i sak 184/11, gnr.83, bnr. 142 rammetillatelse BK2 byggetrinn 1 (hus 1,2,5 og 6), saknr.11/ Økonomiske konsekvenser: Investeringer: ingen Drift, vedlikehold: ingen Bærekraftig utvikling: Reguleringsprosessen skal skape forutsigbarhet både for utbyggere og berørte parter. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i lovlig og bindene reguleringsplan hvor klagefristen er utgått. Denne bestemmelsen gjør at det ikke skal åpnes for omkamp. Bemanningskonsekvenser: Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til:

6 Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Vurdering: Delvis manglende rettslig klageinteresse pga. avstand til tiltaket: Etter forvaltningslovens 28 er det klageadgang for parter i saken og andre med rettslig klageinteresse. Flere av de som har underskrevet klage er ikke å anse som nabo eller gjenboer i saken, og bor til dels et godt stykke unna byggetiltaket. Rådmannen kan ikke se at disse har rettslig klageinteresse. Imidlertid er også flere av de som har underskrevet nabo eller gjenboer, og har rettslig klageinteresse. Oppsettende/utsettende virkning: Administrasjonen har i brev av besluttet å ikke gi klagen oppsettende/utsettende virkning. Dette er begrunnet med at det foreløpig hverken er søkt om eller gitt igangsettingstillatelse for byggearbeidene det er gitt rammetillatelse til i sak 184/11. Videre finner rådmannen at tiltaket er i samsvar med gjeldende plangrunnlag og ser det derfor det ikke som umiddelbart sannsynlig at klagen vil føre frem. Avgjørelsen er imidlertid ikke å anse som noen endelig behandling av klagen og spørsmålet om oppsettende virkning kan tas opp på nytt av Miljø- og utviklingsutvalget i forbindelse med sin behandling av klagen, samt av fylkesmannen om klagen går til han. Avgjørelse om oppsettende virkning er ikke et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningslovens regler, men spørsmålet kan bringes inn for Fylkesmannen på eget initiativ. Forhold til reguleringssaken og reguleringsprosessen: Reguleringsprosessen for Vardefjellet Felt BK 2,gnr. 83, bnr. 142: Reguleringsprosessen startet med oppstartssak hvor føringene for planarbeidet ble fastsatt politisk. Utgangspunktet var reguleringsplanen for Heksebergåsen nord, som regulerer feltet til konsentrert småhusbebyggelse. Det ble etter ønske fra utbygger gitt medhold til å øke utnyttelsen fra BYA 30 % til BYA 40 % og høyde fra maks 9,5 meter mønehøyde og 7 meter gesimshøyde til maks 10 meter møne/gesimshøyde for å muliggjøre hus i 3 etasjer. Høyder opp mot 10 meter og 3 etasjer ble tatt opp politisk med planutvalget, og vurdert ved befaring. Øvrige føringer var knyttet til parkering, lekeplasser- og uteoppholdsrom og estetikk med småhuspreg. Det har derfor fra starten av arbeidet med detaljreguleringsplanen vært kommunens intensjon å legge til rette for bebyggelse i inntil tre etasjer og opp til 10 meter nærmere bestemte steder, samt et estetisk uttrykk som gir småhuspreg. Boligtype, bebyggelsens høyde og tetthet har vært et viktig tema i reguleringsprosessen, og konseptet har vært at feltet skulle bebygges med tettere bebyggelse inne i området, og en avtrapping ut mot tilstøtende områder med eneboligbebyggelse. Det er derfor i planbestemmelsen krevd at boliger mot eksisterende bebyggelse, Eventyrvegen og boliger i Prinsessetunet, skal ha maks møne/ gesimshøyde på 8,5 meter, mens det for øvrige boliger er tillatt med møne/gesimshøyde på 10 meter. I praksis medfører det at boligene mot Eventyrvegen og Prinsessetunet må bygges i to etasjer, mens øvrige boliger kan være på tre etasjer. Rådmannen kan ikke se at dette punktet skaper presidens i forhold til bebyggelsen i Trestakkvegen slik klager hevder. Bebyggelsen i Trestakkvegen ligger ikke direkte mot planområde, men på motsatt side av hovedvegen. I tillegg ligger bebyggelsen i Trestakkvegen i stor grad høyere i terrenget enn bebyggelsen som grenser direkte mot planområdet.

7 Varsling i reguleringsprosessen: I reguleringsprosessen ble naboer og gjenboere direkte varslet i h.h.t. pbl ledd. I tillegg ble aktuelle lag og foreninger i kommunen varslet og oppstart og høring ble annonsert i Romerikes Blad. Når en plan er vedtatt, skal registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavende i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt, underrettes særskilt ved brev. Underretningen skal inneholde opplysninger om klageadgangen og frist for klage. Planen med planbeskrivelse skal kunngjøres i minst en avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Vedtaket av om godkjenning av detaljreguleringsplan Vardefjellet, felt BK2 ble varslet i brevs form til naboer og gjenboere i tillegg til annonsering i Romerikes blad og på kommunens nettsider, i h.h.t. plan- og bygningslovens 12-12, 4 og 5 ledd. Det er klageadgang med frist tre uker fra mottatt informasjon. Det ble ikke mottatt klager. Reguleringsprosessen har etter rådmannens vurdering fulgt lovens krav til informasjon og medvirkning. Vardefjellet vel ble ikke varslet, noe som er beklagelig. Velforeningen ble stiftet i 2009 og burde vært varslet, men den står ikke på kommunens liste over lag og foreninger. Heksebergåsen Vel og Vestre Sørum Storvel ble varslet, både undervegs og om vedtaket. Det er ingen krav i loven om at velforeninger skal varsles. Kommunens praksis er imidlertid en slik bred varsling, så sant vi vet om foreningene. Rådmannen kan ikke se at mangelfull varsling av velforeningen påvirker lovligheten av reguleringsprosessen og den godkjente reguleringsplanen som foreligger. I prosessen ble det annonsert i h.h.t. plan- og bygningslovens krav. Det er ikke mulig for kommunen å varsle aviser som leses der framtidige innbyggere bor. Om bruk av begrepet konsentrert småhusbebyggelse: Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven inneholder ingen definisjoner av boligtyper. Kommunen har i hovedsak lagt Miljøverndepartementets veileder Grad av utnytting fra 2007 til grunn for sin bruk. s. 15: Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil 3 målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Denne veilederen er nyere enn den klager viser til. Det bemerkes at parkeringskjeller som ligger helt under bakken ikke skal regnes inn i etasjeantallet, og at pbl 70 angir at bygninger med mønehøyde over 9 meter kan føres opp med hjemmel i reguleringsplan, som er tilfellet her. I Miljøverndepartementets brev av , framgår at det er opp til den enkelte kommune å definere de begrepene som benyttes i den enkelte plan for den ønskede arealbruken for området. I dette tilfellet angir planens bestemmelser maksimal høyde på bygningene og en beskrivelse av hvordan den konsentrerte bebyggelsen skal tilpasses småhusområdet og gis et småhus preg. Rådmannen finner at reguleringsbestemmelsene med dette definerer hvilke bygg som tillates oppført i området. Rådmannen kan ikke se at klagers påstand om at bruken av begrepene konsentrert småhusbebyggelse og konsentrert bebyggelse i reguleringsprosessen har betydning for gyldigheten av planen, all den tid planen klart setter rammene for arealbruken, herunder størrelse og utforming. Det pekes for øvrig på at planbeskrivelsen gir en beskrivelse av hvordan bebyggelsen vil bli. Ved høring og sluttbehandling av planen fulgte også fotomontasjer med sakspapirene, slik at det anses

8 som utvilsomt at høringsinstanser og beslutningstakere har hatt mulighet til å forstå hva planen innebar. Det er derfor rådmannens konklusjon at planen er gyldig. Ingen klageadgang på forhold som er avklart i reguleringssaken: Det er etter forvaltningsloven klagerett på enkeltvedtak, men plan- og bygningsloven innskrenker denne klageadgangen, Klagereglene i 1-9,om forhold til forvaltningslov og klage, annet ledd, som er slik: Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Dette innebærer at forhold som er avgjort i planen ikke kan brukes som grunnlag for klage i en byggesak. Av forarbeidene til plandelen til plan- og bygningsloven framgår følgende: Klageadgangen avskjæres selv om retten faktisk ikke er benyttet i plansaken eller dispensasjonssaken. Det er tilstrekkelig at parter og andre med rettslig klageinteresse har hatt anledning til å påklage vedtaket. ( ) Dette betyr at et vedtak ikke kan påklages på grunnlag av de rammene for en nærmere utnyttelse, plassering og utforming, eller tomtedeling, som framgår av en reguleringsplan. De bindende rammene som framgår av en endelig reguleringsplan, kan ikke prøves på nytt ved at det klages på et vedtak om å gi tillatelse eller avslå søknad om tillatelse. Er en grunneier misfornøyd med at det oppføres en innregulert boligblokk på naboeiendommen, kan han ikke påklage vedtaket på det grunnlag at et slikt bygg ikke skulle vært oppført i strøket, eller ikke skulle vært plassert eller utformet slik planen fastsetter. En utfyllende vurdering i forbindelse med at det gis tillatelse eller søknad om tillatelse avslås, vil alltid kunne påklages. Dette gjelder enten vurderingen gjelder plantolking eller et utfyllende forvaltningsskjønn, eller begge deler. Gjeldende reguleringsplan er utformet som en detaljreguleringsplan hvor høyder og plassering av bygningene er gitt. Rådmannen finner etter å ha gjennomgått reguleringsprosessen at gjeldene plan er gyldig. Forhold som er avgjort i planen kan følgelig ikke brukes som grunnlag for klage i en byggesak. De punktene i klagen som gjelder tap av utsikt henger sammen med fastsettelse av bygningenes plassering og høyder er allerede bestemt i detaljreguleringsplanen. Det foreligger etter dette ikke klageadgang på kommunens rammetillatelse på de forholdene som allerede er avklart i reguleringsprosessen, og denne delen av klagen avvises. Vurdering av den delen av klagene som gjelder byggesaken: Rådmannen finner at dette gjelder følgende forhold: Beregning av utnyttelsesgrad: Reguleringsbestemmelsen tillater maksimal BYA på 40 %, beregnes som bebygd areal i % av arealet innenfor plangrensen. I dette arealet skal ikke konstruksjoner eller anlegg som ligger lavere enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå medregnes. Parkeringskjeller inngår følgelig ikke i beregningen. Utvendige parkeringsplasser på bakkenivå er medtatt i beregningen, jfr. innsendt beregning. Bestemmelsene for dette framgår av teknisk forskrift og veileder Grad av utnytting. For byggetrinn 1 er grad av utnytting beregnet til 36,17 %, og ligger følgelig innenfor reguleringsplanens krav. Rådmannen kan ikke se at det er fortatt feil i beregningen som er utført.

9 Dårlig estetisk utforming: Klager mener at hus 1 og 2 ikke harmonerer med det flotte uttrykket i de andre byggene, og at disse byggene skiller seg totalt ut fra helheten, da de er preget av blokkmiljø, og ikke oppfyller Miljøverndepartementets definisjon av småhusbebyggelse. Reguleringsbestemmelsens krav er at den konsentrerte bebyggelsen skal tilpasses småhusområdet og gis et småhus preg. Med det menes f.eks. egnet fasademateriale, oppbrytning i fasader og valg av detaljer som gir bygningen et noe nettere preg enn store ensartede volumer. I reguleringsprosessen ble det sendt inn fotomontasje og fasadetegninger som viste byggene som var planlagt oppført. Prosjektet var uforandret da det ble søkt om byggetillatelse. Rådmannen finner at utformingen av prosjektet og den oppbrytningen av fasaden som er valgt, vedlegg 7 og 8, på en god måte oppfyller reguleringsbestemmelsens krav om å gi prosjektet småhuspreg. Det er i rammetillatelsen stilt vilkår om at det skal sendes inn redegjørelse for farge og materialvalg for fasadekledning til vurdering før igangsettingstillatelse kan gis. Valgt løsning vil da bli vurdert opp mot reguleringsbestemmelsens krav om småhuspreg. Det er enda ikke søkt om igangsettingstillatelse. Rådmannen er etter dette ikke enig i klagers påstand om at hus 1 og 2 har en dårlig estetisk utforming, og finner det ikke riktig å ta klagen til følge på dette punktet. Nabovarsling i byggesaken: Plan- og bygningslovens 21-3 krever at naboer og gjenboere skal varsles i byggesak. Mottatt gjenpart av nabovarsel er gjennomgått. Rådmannen finner at alle berørte naboer og gjenboere er varslet med rekommandert sending av Saksbehandlerforskriftens 5 2 har bestemmelse om hva nabovarselet skal inneholde. Varselet skal gi en dekkende beskrivelse av tiltaket, hva som skal oppføres og hvor det skal oppføres. I bestemmelsen står det at målsatt situasjonsplan, snitt og fasadetegninger skal vedlegges varslet, med mindre det ikke er relevant. I dette tilfellet er det i nabovarselet gitt følgende beskrivelse av hva varslet gjelder: Søknad om godkjenning av 4 bygninger på trinn 1 med totalt 57 boenheter. Søknaden omfatter bygninger, infrastruktur og nødvendige terrengarbeider slik dette framkommer i vedlagte illustrasjonsplan. Hus 1 og 2 blir på 3 etasjer mens hus 5 og 6 blir på 2 etasjer. Byggetrinn 1 er illustrert med grønn farge på vedlegg D. Søknaden er basert på tidligere godkjent detaljplan hvor utbyggingsområdet klargjøres for 13 bygg med en kapasitet på 140 boenheter inklusive inntil 241 parkeringsplasser i parkeringsanlegg under bakken. Komplett søknadsgrunnlag samt terreng/høydeprofiler i korrekt målestokk er tilgjengelig for gjennomsyn på vårt kontor på Olavsgård kontorsenter Hvamstubben 17, 2013 Skjetten samt på vår brakkerigg på Vardefjellet, da etter avtale med ansvarlig søker ( Øyvind Wiik) Varslet er vedlagt illustrasjonsplan, men ikke snitt- og fasadetegninger. Dette synes å være brudd på formalkravet om hvilken dokumentasjon som skal vedlegges varslet. BW opplyser at man valgte å varsle på denne måten fordi man så det som en god praktisk måte med tanke på omfanget av dokumenter som måtte sendes ut dersom alle snitt- og fasadetegninger skulle vedlegges. BW viser til at all dokumentasjonen var tilgjengelig på byggeplassen, altså svært nært de varslede naboene, og at informasjon om dette tydelig er gitt i varslet. BW opplyser at de ikke ble kontaktet av noen naboer/gjenboere i forbindelse med dette nabovarselet.

10 Videre opplyser BW at ved utsendelse av nabovarsel i september 2010, 6 måneder tidligere, ved søknad om utbygging av infrastruktur for hele BK2, ble det vedlagt plan for hele BK2 inndelt i de ulike byggetrinnene, illustrasjonsplan for hele BK 2, profiltegninger av hele BK2 hvor eksisterende og planert terreng all planlagt bebyggelse vist i etasjehøyder og omfang nabobebyggelse. Alle bygninger, både eksisterende og planlagt var påført høydeangivelser. (i disse profilene vises alle planlagte bygg med korrekt etasjetall og høyder). Til tross for at formalkravet om hva som skal vedlegges nabovarselet her synes brutt, er det rådmannens vurdering at den løsningen som er valgt på en alternativ måte gir berørte parter en tilstrekkelig dekkende beskrivelse av hva saken gjelder og også at de på en god måte er gitt mulighet til å sette seg nærmere inn i saken. Uansett finner rådmannen at en eventuell mangel i den formelle varslingen er rettet opp ved behandling av at denne klagen, da den delen av klagen som gjelder byggesaken, her estetisk utforming i forhold til reguleringsbestemmelsens krav og mulig feil i beregning av utnyttelsesgrad, er realitetsbehandlet. Konklusjon: Etter å ha gjennomgått og drøftet klagens momenter kan ikke rådmannen se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av administrativt vedtak i sak 184/11. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge, og oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Informasjons og kommunikasjonstiltak: Berørte parter vil bli tilskrevet, og vedtaket vil bli tilgjengelig på kommunens internettsider. Utskrift av saken til: Saksbehandler for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger