Saksnummer 2/14 Hokksund, 26. mars Vedrørende klage på egengodkjenning av endring i reguleringsplan - Nøsteområdet

Transkript

1 Per Drange Hansen Tangengate Hokksund Øvre Eiker kommune Saksbeh: Anders Stenshorne Saksnummer 2/14 Hokksund, 26. mars 2014 Vedrørende klage på egengodkjenning av endring i reguleringsplan - Nøsteområdet Vi ber om at endringene i reguleringsplanen for Nøsteområdet ikke godkjennes. I vedtaket fra egengodkjenningen, saksnr. 2/14 Kommunestyret fokuseres det på at endringen er en presisering av planen fra 2. april Vi påstår subsidiært at endringene er vesentlige, og at de ikke kan anses som en presisering. I overskriften i mottatt informasjon står det: Reguleringsendring Nøsteområdet egengodkjenning. Ingen har vært i tvil om at det er en endring man forsøker å få til. Men, når man leser teksten i egengodkjenningen nøyere, så leser man at det forsøkes å gjøre endringene til en presisering. Dette mener vi er en gjennomført og lenge planlagt tilsnikelse for å kunne la eget eiendomsselskap kunne fortsette et byggeprosjekt som ble stoppet av Fylkesmannen fordi det var i strid med reguleringsplanen: Fjerner kravet til bebyggelsesplan for området som gjelder kommunens eget eiendomsselskap. Endrer kravet til nedtrapping til å gjelde 15 meter fra Vestre Nøste gate, noe som aldri har vært nevnt i arbeidet med reguleringsplanen. Endrer fra mønehøyde til gesims/mønehøyde hvilket ikke er en presisering. Lar teksten som man ønsker å presisere for akkurat det byggeområdet som EEU skal bygge bli endret fordi den er uklar. Samtidig lar man den samme uklare teksten stå for de andre områdene 2. 1

2 Våre påstander er primært: 1. Det foreligger inhabilitet i denne saken. Dette fordi det er tette relasjoner mellom politikere, kommunens administrasjon og EEU, og ikke minst at det foreligger sterke økonomiske interesser for ØEK siden det er eget eiendomsselskap som venter på å få fortsette et prosjekt de startet på for egen risiko. Vi legger til at prosjektet har medført tap for underleverandører til ØEKs eiendomsselskap. Underleverandørene har blitt forledet til å tro at prosjektet var endelig godkjent. I tillegg til dette var tidligere rådmann svoger til kontoransatt hos en annen av utbyggerne i Byggeområde Dette er aldeles ikke en presisering. Det er en vesentlig endring 3. Saksopplysningene inneholder det vi vil påstå består av mange faktafeil eller for å si det med de rette ordene: Usannheter. De er så mange at det er vanskelig å kommentere dem alle sammen. 4. Kartet som ble presentert i forbindelse med annonseringen og høringsrunden inneholdt svært mange feil, og var til og med for de har bodd her i 70 år, ikke forståelig. (Vedlegg, der en del feil er beskrevet. Vi trodde at man skal informere med noenlunde oppdaterte kart når en reguleringsplan endres?) 5. ØEK har ved juletider sendt endring av kartet for området til Statens kartverk. Vi vet ikke hvorfor, men antar at man ønsker at kartet skal stemme med de byggeprosjektene man ønsker å gjennomføre. Vi er litt usikre her, men noe tyder på at man har forkortet Vestre Nøste gate, slik at den stopper tidligere enn det som er vært alminnelig oppfatning i over hundre år. Innledning Vi forbeholder oss retten til å komme med ytterligere informasjon i forbindelse med denne klagen. Vår største utfordring er at det har vært snakk om en endring av reguleringsplanen, hvilket ble annonsert. I egengodkjenningen virker det som det er en presisering? Det finnes mye skriftlig dokumentasjon fra prosessen vedrørende tiden fra annonsering til egengodkjenning, som tyder på at det er en endring som er annonsert og egengodkjent. Vi velger å bruke ordet kommentarer som en fellesbetegnelse på merknader, innsigelser, klager slik at begrep ikke skal gjøre våre kommentarer som ugyldige. Vi viser til våre tidligere innsendte dokumenter i saken. Først ved annonseringen om endring av reguleringsplan, og deretter våre kommentarer i forbindelse med høringsrunden, der fristen for uttalelse var lørdag 21. desember Vi viser også til alle kommentarer fra naboer, Fylkesmann med flere. Vi vil poengtere på det sterkeste at vi ikke er i mot fortetting eller sentrumsutvikling. 2

3 Vi vil med rette hevde at utvikling på skje i henhold til vedtatte planer og med en helhetlig plan. For oss er det derfor usedvanlig skuffende at ØEK forsøker å argumentere overfor kommunens politikere på en måte som vi mener er så upresis at vi i mangel av motargumenter som vi har bedt om skriftlig - blir nødt til å kalle for løgn. Det er sterke ord, men med den kunnskap vi har om faktum og med den mangel på tilbakemeldinger fra ØEK som vi har ventet på, så blir det for oss ganske ukomplisert å beskrive situasjonen slik vi og mange med oss opplever den. Vi velger å legge ved våre merknader til Hobbelstad og Rønnings nye dispensasjonssøknad for 5 etasjer i Tangegate 6. Vi registrerer også at man i saksdokumentene viser til kommunestyret. Dersom alle i kommunestyret har lest de dokumentene som foreligger i saken, så: sier ikke vi mer om det. Viktig Det som har gjort våre kommentarer spesielt vanskelige, er at vi har lest gjennom alle dokumenter i forbindelse med arbeidet med reguleringsplanen som ble egengodkjent 2. april Vår påstand er og vil alltid være at saksopplysninger/vurderinger og administrasjonens saksutredning i forkant av egengodkjenningen inneholder mange faktafeil. Vi har tidligere bedt ØEK om å få dokumentasjon på påstander i saksutredningen, men vi har aldri mottatt verken svar eller dokumentasjon. Det finnes ikke skriftlig dokumentasjon på ØEKs påstander om hva Kommunestyret mente da planen ble egengodkjent. Påstandene i saksutredningen er en oppfatning som man i ØEK har dannet seg etter at planen ble laget. Da planen ble laget, var tanken at man skulle beholde hele Nøsteområdet som et område med småhusbebyggelse. Man tenkte miljø, stier og grøntarealer. Miljøbyen Hokksund. Vedlagte kart viser ganske nøyaktig hva man tenkte, både i ØEK og i nabolaget, i En reguleringsplans intensjon er ikke at man skal finne ut etter at den ble laget, hvordan den skal være. Teksten skal være selvforklarende og ved uklarheter forståelig i de dokumentene som ligger til grunn for planen. Da planen ble laget, var det meste ganske klart. Det var tre høringsrunder og stort engasjement. Nedtrappingen var en presisering! Det skulle kun være 4 etasjer ut mot Stasjonsgate. Uttalt skriftlig av en i ØEKs administrasjon i saksdokumentene. Derfor er vår påstand om hva Kommunestyret tenkte godt forankret i sakens dokumenter. 3

4 Generelt om saksopplysninger/vurderinger Vi går ikke nå i detalj inn på alt vi kunne ønske, men tar opp noen sentrale punkter. Teksten i sakens bakgrunn kan virke bra når man leser den uten å ha innsikt i sakens fakta. Vi hevder at teksten i saksutredningen er så langt fra den virkeligheten som var da planen ble laget, at det er utfordrende å kommentere den. Vi velger å si at mye av det som står i saksopplysningene er usant. Vi hevder også at ØEK ikke kan dokumentere mange av de påstandene de skriver i saksutredningen. Vi påpeker at ØEK må legge fram dokumentasjon på sine uttalelser i denne sammenheng. Vi har som nevnt bedt om det, men aldri mottatt verken dokumentasjon eller svar. Skal en reguleringsplan, endring i reguleringsplan eller en såkalt presisering, kunne gjennomføres med bakgrunn i feilinformasjon fra en kommunes administrasjon? Presisering/endring Den nye teksten er ikke bare en endring, men en vesentlig endring. Vi vil i neste runde komme tilbake til en presis dokumentasjon på hva som er skrevet om endring av reguleringsplan i sakens anledning. Noen momenter, kommentert i rekkefølgen i saksutredningen: Sakens bakgrunn Oss: Det at planen gav muligheten til nye boliger, kombinert med utvikling av handelstilbudet. Saken dreier seg om høyde og detaljplan. Ingen er uenig i fortetting. Argumentasjonen er irrelevant i forhold til reguleringsplanen. Oss: Veien er derfor ikke dimensjonert for større trafikkøkninger, blant annet pga manglende grøftesystem/snøopplag som gir driftsmessige utfordringer. Vedlegg Bilde. Det skal bygges minst 90 leiligheter i et område på ca 4 mål. I et boligstrøk. ØEK skriver selv i teksten ovenfor at veien ikke er dimensjonert for større trafikkøkning. 4

5 Vi legger med bilde fra Tangengate i vinter: der gata har vært stengt siden i august utbygger skulle rive et hus. Snøen er plassert rett utenfor dør og postkasse til naboen. Huset som skulle rives er fortsatt ikke revet. Hvordan ser man for seg 90 leiligheter i tillegg? Eller arbeidene med byggeprosjektene? Buskerudbyen og regionalt samarbeid Oss: I tiden etter egengodkjenningen. Når man lager en plan som kommunens innbyggere skal forholde seg til, så er det ikke tiden etter godkjenningen som skal styre tolkningen av en for de fleste en klar tekst. Byggesøknader/klager Per i dag er det to byggemeldte prosjekter som er avhengige av en løsning før videre behandling. Vi påstår at det er tre. De to nevnte byggeprosjektene er stoppet av Fylkesmannen. Det tredje, der ØEK har tillatt Svein R. Andersen fra Nedre Eiker å bygge 12,5 meter der reguleringsplanen både den fra 2003 og den egengodkjente fra 2014 sier at høyden kun skal være 7,5 meter inntil minst 15 meter fra Vestre Nøste Gate. Vi og flere naboer - ba om dokumentasjon på at det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen, men fikk tilbakemelding etter vedtak i Fagutvalg 1: Vi og to andre naboeiendommer har ikke klagerett. Saken er nå hos Fylkesmannen etter klage fra Velforeningen her på Nøste. Velforeningens klage ble sendt 30. desember 2013, meitt IG2 ble ikke oversendt Fylkesmannen før i begynnelsen av mars. I mellomtiden har ØEK gitt IG2 til utbygger. Men de har ikke svart på naboers forespørsel om dokumentasjon på at prosjektet er lovlig. Begge de to andre byggeprosjektene brøt både med høyde- og planbestemmelsene. ØEK påberoper hele tiden egen oppfatning, som er i strid med alminnelig oppfatning og Fylkesmannens vedtak. Vi kan akseptere at ØEK har en annen oppfatning enn det som ble lagt til grunn da planen ble laget, men vi kan ikke akseptere at dette benyttes som argumentasjon for å få gjennomført vesentlige endringer i den planen som har fungert for området og som 5

6 alminnelige innbyggere med fast eiendom har forholdt seg til i god tro om at de bor i en by med småhusbebyggelse. Nedtrapping. Dette er beskrevet mange ganger tidligere. Vi viser til kart som er vedlagt, der man har tegnet/skrevet på hvor høyt man den gang tenkte å bygge på de ulike plassene der nye hus kunne plasseres. Ingen tenkte på at noen skulle kjøpe opp eiendommer, rive hus, og sette i gang med 100 prosent utnyttelse, og 4 eller 5 etasjer. Tanken den gang var så fjern at verken ØEK eller innbyggere streifet den en gang. Det er ikke riktig at som det skrives i saksopplysningene: Grunnen til vedtaket om nedtrapping i 2003, var at kommunestyret ønsket å unngå høy bebyggelse vis avis området bolig/spesialområde. Denne påstanden kan umulig være riktig. Eller var det slik at kommunestyret ga administrasjonen instrukser? Da er det bare å hente fram referater fra møtene, men enn så lenge betviles det at dette medfører riktighet. Plankrav Det var ikke tenkt å kreve utarbeidelse av plan ved enkelttomter der adkomst kunne knyttes til regulert infrastruktur med nødvendig kapasitet. Vårt argument, som Fylkesmannen støttet oss på, er at når mange eiendommer i et lite område bygges ut, så kreves det en plan. Og når dette står skrevet i reguleringsplanen, så skal det ikke være mulig etterpå å si at man tenkte noe annet. Særlig ikke når dette ikke framkommer noe sted i bakgrunnsmateriellet. Ref. over: Veien er derfor ikke dimensjonert for større trafikkøkninger, blant annet pga manglende grøftesystem/snøopplag som gir driftsmessige utfordringer. Vedlegg Bilde. Kommunen har vært tydelig på at behandlingen av byggemeldte prosjekter som har forholdet seg til reguleringsplanens bestemmelser har stoppet opp. Vår påstand blir da at kommunen har tillatt prosjekter som ikke har vært i henhold til planen. Prosjektene er startet for utbyggers egen risiko. Dette kan ikke brukes som argument for å endre en plan for et lite område. 6

7 ØEK skriver Dersom ny infrastruktur må bygges, ser en klart behov for å utarbeide en plan for å få avklart mulige løsninger. Dersom prosjektene på enkelttomter forholder seg til dagens regulerte infrastruktur, og denne er tilstrekkelig dimensjonert, er det egengodkjent etter kommunens syn ikke behov for ytterligere regulering. Det er dette Fylkesmannen ikke godkjente. Det er et endelig vedtak som ikke kan påklages. ØEK påstår fortsatt det som Fylkesmannen sa nei til. Dette kan ikke benyttes som argumentasjon for å endre planen og det er uansett ikke grunnlag for en presisering. dette må suppleres med kommunens opprinnelige syn om at behovet for infrastruktur ut over den som er regulert, vil utløse krav om detaljplan. Begrunnelsen for å angi byggeområdene nord for Tangengata spesielt, er fordi det er der de største mulighetene for fortetting er. I området sør for Tangengata er det både bygget og søkt om flere nye prosjekter. I sin vurdering av disse søknadene har kommunen ikke funnet grunn til å kreve ny dokumentasjon gjennom utarbeidelse av egen bebyggelsesplan. En bebyggelsesplan har blitt vurdert til ikke å belyse mer enn det som er dokumentert i byggesaken. Ved å stille krav til å opparbeide infrastrukturen i samsvar med planen, vil prosjektene kunne la seg gjennomføre på en god måte. Vi påpeker igjen at kommunens vurderinger her er tilsidesatt av Fylkesmannen. Og til slutt: ØEK Rådmannen vurderer at med de presiseringer som nå foreligger, kan ny ordlyd i reguleringsbestemmelsene vedtas. På ovennevnte grunnlag innstiller Rådmannen over for Øvre Eiker kommunestyre på at presiseringene kunne godtas. Konklusjon: Vi mener den nye reguleringsplanen ikke kan godtas. (Om det er en ny, endret eller presisert reguleringsplan så mener vi at: 1. ØEK er inhabil i saken 2. At formål og bakgrunnsinformasjon er mangelfull og feilaktig 3. At kart vedrørende området er så feil at selv de som bor her ikke skjønner det (og det samme gjelder deler av teksten i den nye planen: les presiserte ) 7

8 4. Dersom formålet med presiseringen var å presisere teksten i planen: hvorfor gjør man ikke det samme for de andre områdene i samme reguleringsplan? Oppsummert 1. Man hadde en reguleringsplan for 4 områder. 2. To av områdene hadde en lik tekst, og med den noe upresise teksten: større del av arealet. 3. Nå foretar man en presisering, ved å la den upresise teksten stå for Byggeområde 2, og fjerner den for Byggeområde 3. Samtidig endrer man høydebestemmelsen til gesims-/mønehøyd, fra tidligere mønehøyde i byggeområde Deretter presiserer man 15 meter fra Vestre Nøste gate, noe som aldri har vært nevnt. Kun i Byggeområde Og til slutt presterer man å si at kravet til bebyggelsesplan kun gjelder nord for Tangengate, dvs ca midt i et planområde som ikke er veldig stort, kanskje kun ca 27mål? Avslutningsvis Det er ikke objektivt mulig å kalle dette for en presisering. Ved å fjerne kravet til Bebyggelsesplan, er det i seg selv en vesentlig endring. Ved å endre kravet til nedtrapping til 15 meter fra bunnen av trappa, er det enda vanskeligere å forstå at det er en presisering. Å gjøre om møne til gesims: Hvordan kan ØEK selv tro at dette er en presisering? Hvem vet forskjellen på gesims og møne? Forskjellen er vesentlig. Og hvor mange i Kommunestyret vet hva som menes med Langs den del av Vestre Nøste gate som er regulert til felles avkjørsel? Fylkesmannen lurte på det. Det kan man forstå. Men når folk som har vokst opp i Vestre Nøste gate og som nærmer seg pensjonsalder, ikke skjønner teksten? Hvordan kan da et samlet kommunestyre skjønne den? Vi mener det ikke er en presisering av reguleringsplanen som foreligger. Vi mener bestemt at det er en vesentlig endring av reguleringsplanen som er vedtatt i Kommunestyret i ØEK. Vi mener primært at endringen i reguleringsplanen må trekkes tilbake Kommunestyret tror de har gjort et vedtak på presisering. De er villedet av administrasjon og rådmann. 8

9 Vedlegg: Viktig Kart 1 og Kart 2 Kart 1 og 2 viser mulige ny utbygging i forbindelse med fortetting. Kartene er utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen fra Her ser man tydelig at fortetting er planlagt gjennom alle de ledige tomtene som finnes i området. Høyde var ikke et begrep. Det skulle tilpasse eksisterende bebyggelse. De gule byggene er mulige nye bygg. Høyde er beskrevet for hvert bygg. Det er vanskelig å finne bygg som er tenkt på 4 etasjer. Endringer i byggeområde 3 og 4 Her påviser vi de fleste endringene som ikke stemmer med kartet som ble med i forbindelse med annonseringen av ny/endringer i reguleringsplanen. Det er vanskelig å forstå at man ikke kunne legge med et oppdatert situasjonskart. Vi ser på det som at man hadde så dårlig tid at man ikke tok seg til det å legge med det. Grunnen til man for en gangs skyld hadde dårlig tid? Må vel ha vært relasjonen mellom ØEK og EEU. Tangengate 6. Dette huset er planlagt revet og omsøkt erstattet med 5 etasjer. 4 meter fra gjerdet til venstre i bildet, og 11 meter fra vinduet til en enebolig. Bilde fra Tangengate 10. Bildet viser Nøstetangens eneste gate der to biler kan møtes. Gaten er stengt fordi utbygger ønsker å rive huset som står bak hekken til venstre. Det huset skal erstattes med 5 etasjer. Prosjektet ble stoppet av Fylkesmannen, så dermed beholdt man sperringen i gata og lot huset stå åpent. Det skjedde i september i fjor. Gata utenfor utbyggers lokal, til høyre i benyttes som firmaets private parkering. Bilde mot Tangengate 10. Siden gata er sperret, så er det enklest å lagre snøen når man måker foran inngangen til naboen. Det er utbygger som har gjort dette gjennom hele vinteren. Moral: I en snørik vinter er ikke dette området dimensjonert for økt trafikk og langt mindre utbygging. Roy Drange Hansen For Chong Kim og Per Drange Hansen 9