Forslag til detaljreguleringsplan for Broneset 2, endelig behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/5152 / 22 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljreguleringsplan for Broneset 2, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11, forslag til detaljplan for Broneset 2 med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Situasjonskart 2 Forslag til plankart - revidert Forslag til bestemmelser - revidert Planbeskrivelse - datert Støyrapport Asplan Viak - datert Risiko- og sårbarhetsanalyse 7 Illustrasjonsplan - datert Snittegninger - datert Merknader til offentlig ettersyn 10 Saksprotokoll fra førstegangsbehandling - Broneset 2 Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Arkitekt Bengt G. Michalsen AS på vegne av Agderbygg AS. Hensikten med planen er å kunne foreta noen forandringer i det pågående utbyggingsprosjektet på Broneset. Gjeldende plan ble vedtatt Broneset ligger like vest for Tromøybrua. Broneset 2 omfatter den sydligste delen av feltet, som grenser mot riksveg 409 i øst, Nedre Tybakken i syd og eksisterende boligeiendommer i vest. Asplan Viak AS har utarbeidet gjeldende reguleringsplan. Det ble lagt stor vekt på å tilpasse bebyggelsen til landskapet. De høyeste toppene ble sikret mot utbygging, og høydedraget mot riksvegen ble bevart som en naturlig buffer mot støy og innsyn. For å hindre uheldige silhuettvirkninger ble byggeområdene lagt på sør- og nordsiden av fjellkollen slik at bebyggelsen ville bli liggende lavere enn terrenget. 2013/5152/-22 Side1av 6

2 I planen var det lagt til rette for totalt 100 boenheter, fordelt på 5 byggeområder. I byggeområde B1-B4 som nå foreslås omregulert var det tilrettelagt for rekkehus med til sammen 40 boenheter. Det nye planforslaget dreier seg i all hovedsak om å ta ut kravet om p-kjeller og legge opp til en mer konsentrert utnyttelse av byggeområdene B1-B2. Nedenfor er det redegjort ytterligere for hva planforslaget legger opp til. Planforslaget Planforslaget har til hensikt å oppheve og erstatte den sørlige delen av gjeldende reguleringsplan for Broneset. Det nye forslaget avviker fra gjeldende plan på følgende punkter: Bestemmelsen i 2.4 i gjeldende plan hvor det er stilt krav om parkering i kjeller er tatt ut Bebyggelsen lengst sør, regulert til område B1-B2 i gjeldende plan, er slått sammen til ett byggeområde; BB1, og er trukket lengre mot nord. Området er også blitt noe redusert og trukket bort fra atkomstvegen på vestsiden. Det er tilrettelagt for oppføring av én boligblokk med inntil 3 etasjer. Byggeområdet for eksisterende enebolig på gnr./bnr. 213/14 er utvidet. Eksisterende eneboliger i vest, gnr./bnr. 213/43 og 213/47, er tatt inn i reguleringsplanen. Det er avsatt et areal på 100 kvm til en nærlekeplass, vest for byggeområde BB1. Felles avkjørsel Fk2 utgår som kjøreveg, og er avsatt til Turveg i nytt planforslag. Det er nå planlagt bare én avkjørsel inn til byggeområdet. Det tillates oppført bygninger med maks kotehøyde 1m høyere enn det gjeldende reguleringsplan åpner opp for. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av Arendal kommuneplanutvalg i møte den , med følgende endringer: Det angis maks %BYA = 35% for område BF2-BF3 på plankartet. Innkomne merknader under offentlig ettersyn med Rådmannens kommentarer Planforslag lå til offentlig ettersyn og høring i perioden Det kom inn 3 merknader som er referert og kommentert nedenfor. Fylkesmannen i Aust-Agder, miljøvernavdelingen: Fylkesmannens avdelinger har ikke merknader til saken. Rådmannens kommentar: Ingen 2013/5152/-22 Side2av 6

3 Aust-Agder fylkeskommune, fylkesrådmannen: Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert planforslaget og har ingen vesentlige merknader. Seksjon for kulturminnevern vil påpeke at det automatisk fredede kulturminnet som er ivaretatt ved hensynssone i gjeldende reguleringsplan allerede i utgangspunktet hadde en marginal avskjerming. Denne blir ytterligere begrenset i nytt planforslag. Rådmannens kommentar: Rådmannen ser også at vernet av steinalderlokaliteten svekkes ved at kjørevei legges helt inn mot hensynssonen. Svekkelsen er likevel marginal sett på bakgrunn av at eksisterende plan legger avkjørsel til boligområdene langs kulturminnet og rundt grøntområdet som omslutter det. Nytt forslag endrer avkjørselen til bare å være en turvei som inngår i grønnstrukturområdet, og møter hensynssonen bare i en endevei, se under: Fig. 1 Gjeldende plan Fig. 2 Nytt planforslag I bestemmelsene er fornminnet ivaretatt slik: Område avsatt til bevaring av kulturmiljø innenfor felles uteoppholdsareal f_g3 er påvist aktivitetsområde fra steinbrukende tid (steinalderlokalitet) som er automatisk fredet kulturminne. Det er ikke tillatt å foreta inngrep eller oppfylling eller bruke området på en måte som kan skade fornminnet. Rådmannen mener hensynet til fornminnet med dette er ivaretatt. Statens vegvesen, vegavdelingen Aust-Agder, seksjon for plan og forvaltning: Statens vegvesen har kommentert at byggegrensen i byggeområde BF1 mot rundkjøringen på fylkesveien reduseres i forslaget fra 50 til 36 m. Dersom byggegrensen i stedet settes i veggliv på garasjen mot sørvest vil man kunne akseptere løsningen. I tillegg mener vegvesenet at formålsgrensen på denne siden må trekkes nærmere bygningene, fordi en anser det for sannsynlig at gang-/ sykkelvegen vil ha større behov for sideareal enn det som er angitt. I forslaget reduseres avstanden fra min 42 m ned til 27 m. Man mener formålet grønnstruktur bedre synliggjør at det ikke kan iverksettes byggetiltak mellom vegmidte og byggegrensen. Rådmannens kommentar: Byggegrensen: Byggegrensen i BF1 (gnr 213, bnr 52) er lagt inn mot veggliv. Vegvesenets krav anses for besvart. Formålsgrensen: 2013/5152/-22 Side3av 6

4 Regulanten skriver: Etter samtale med Wenche Klungland i SVV forstod vi det slik at vi ble bedt om å sjekke ut om hovedveien inn til området og rundkjøring vil ha skjæring/fylling som overlapper boligformålet. Vi har lagt over fil fra Aprova AS, som har utarbeidet vegplanene, og funnet at det ikke er konflikt mellom det som nå er tegnet boligformål, og fylling/skjæring i hht vegplan. Rådmannen legger regulantens opplysninger til grunn, og er enig i at konflikten er avverget. Rådmannens vurdering Følgende endring er utført etter førstegangsbehandling i kommuneplanutvalget: Reguleringskartet er oppdatert ihht vedtaket om maks %BYA = 35% for område BF2-BF3 på plankartet. Forholdet til overordnede planer Kommuneplanen , arealdelen og samfunnsdelen I arealdelen til kommuneplanen for perioden er området angitt med hensynssone for gyldig reguleringsplan, dvs at reguleringsplanen styrer arealbruken. Boligeiendommene som innlemmes i planen er avsatt til eksisterende byggeområde; boligformål. Forslaget er med det i tråd med arealdelen. Planforslaget følger opp store deler av arealpolitikken til kommunen som er beskrevet i samfunnsdelen til kommuneplanen. Den overordnede reguleringsplanen har sikret store arealer til grønnstruktur, og utbyggingen er konsentrert innenfor 2 sider av fjellkollen. Det mest attraktive område er avsatt til lek og grønnstruktur, som ivaretar planprinsippet LIV-ROM-HUS som kommunen har beskrevet som sin planstrategi. Det nye planforslaget legger opp til en ytterligere fortetting av området, som er i tråd med samfunnsdelen. Videre er boligområdet planlagt i nær tilknytning til kollektiv, det er gang og sykkelavstand til både butikk, skole og fritidsaktiviteter. Det er med på å stimulere til økt bruk av sykkel/gange, og vil medføre en bedre helse for beboerne i området. Gjeldende reguleringsplan Planforslaget er i store hovedtrekk i samsvar med den gjeldende reguleringsplanen for Broneset. Tidligere i dette saksfremlegget er det gitt en oppsummering av de endringene som planforslaget legger opp til. Endringene er vurdert til den størrelse at det utløser behov for en ny reguleringsplan. Barn og unge I den vedtatte reguleringsplanen for Broneset er det avsatt arealer til både en nærlekeplass samt balløkke like nord for området som nå tas opp for ny regulering. Disse lekearealene vil fremdeles være felles for boligområdet selv om det ikke er tatt med i den nye reguleringsplanen. I gjeldende plan er det avsatt store naturområder rundt planområdet som gir gode muligheter for fri lek og fysisk aktivitet for barn og unge. For å ivareta avstandskravene til nærlekeplasser som er stilt i bestemmelsene til kommuneplanen er det avsatt areal til en nærlekeplass på vestsiden av byggeområde BB1 (F_L1) i det nye planforslaget. Det er stilt krav til at lekeområdet skal opparbeides med minst tre lekeapparater og benk, og er da i tråd med kommuneplanens bestemmelser. For å ivareta trafikksikker skoleveg er det er etablert gang- og sykkelveg fra atkomstvegen ut til rundkjøringen langs fv.409. Dette ble ferdig opparbeidet i forbindelse med utbyggingen av område B5 i gjeldende reguleringsplan. Videre fra rundkjøringen er det tilrettelagt gang- og sykkelveg til barne- og 2013/5152/-22 Side4av 6

5 ungdomsskole og idrettshall på Roligheten som ligger 5km unna. Trafikksikker skoleveg er med det tilstrekkelig ivaretatt. Støy I forbindelse med den gjeldende reguleringsplanen for Broneset ble det utført en støyutredning i 2007 for å avdekke eventuell konflikt med støy i planområdet. Støyrapporten viser at den østligste delen av byggeområdet vil ligge i gul støysone, 55-60dBA. På balkonger i 2. etasje vil støynivået ligge noe høyere på grunn av mindre grad av naturlig skjerming i terrenget. I hht. Støyretningslinjene utløser dette krav til støyreduserende tiltak for uteområdene til de leilighetene som er planlagt lengst øst på byggeområdet. I bestemmelsene 2.5 er det satt krav til dokumentasjon på tilfredsstillende støyforhold for boligbebyggelsen før igangsetting av tiltak. Kravet til innendørs støynivå på 30Dba eller lavere vil være oppfylt uten nødvendige tiltak på fasaden. Universell utforming og tilgjengelighet Krav til universell utforming av felles utearealer som adkomstveier, parkeringsareal og uteoppholdsareal vil gjøre seg gjeldende ved at det er planlagt boliger med 3 etasjer. Boenhetene skal utformes etter prinsippet «tilgjengelig boenhet». Teknisk- og sosial infrastruktur Renovasjon: For boligene i område BK1 og BK2 er det planlagt renovasjonsdunker plasser ved hver boenhet. For område BB1 hvor det er planlagt en boligblokk med inntil 16 boenheter er det avsatt et fellesområde for renovasjon. Dette er i tråd med renovasjonsforskriften til kommunen. Fellesområdet for renovasjon er plassert slik at det er god tilgang for renovasjonsbilen med snumuligheter i vegkrysset. Parkering: En av hensiktene med planforslaget er å gå bort fra kravet om parkering i kjeller og tilrettelegge for at all parkering skal skje på terrengnivå. Parkeringskravet på 1,5p-plasser per boenhet er videreført fra gjeldende plan i område BB1, mens det for områdene BK1 og BK2 er økt til 2-plasser per boenhet, som er iht bestemmelsene i kommuneplanen. For område BB1 er det planlagt 1 biloppstillingsplass for hver boenhet intern på byggeområdet, og avsatt 0,5 p-plasser per boenhet for gjesteparkering i område f_p3. Parkeringsdekning på 1,5 er under kravet i bestemmelsene til kommuneplanen på 2,0p-plasser per boenhet. Imidlertid er det spesifisert i bestemmelsene at det for boligkomplekser med høy tetthet kan vurderes lavere p-dekning, særlig for områder nær kollektiv. Med den begrunnelse mener Rådmannen det kan aksepteres en lavere p- dekning for område BB1. Vei: Atkomstveg med tilhørende gang- og sykkelveg er avklart i overordnet reguleringsplan. I forbindelse med utbyggingen av område B5 ble både gang- og sykkelvegen og første strekning av atkomstvegen (strekning f_v1 i ny plan) inn til boligområdet ferdig opparbeidet. Resterende vegstrekning intern til boligområdet er i dag ferdig planert i henhold til den gjeldende reguleringsplanen. Atkomstvegene er i all hovedsak videreført i det nye planforslaget, med noen justeringer. Bland annet legger det nye planforslaget opp til å stenge Fk2 for biltrafikk, og omregulere deler av strekningen til turveg. Dette medfører at det kun vil bli en avkjørsel fra f_v1 inn til det nye boligområdet. Kulturminner Midt i planområdet er det påvist et aktivitetsområde fra steinbrukende tid (steinalder lokalitet) som er et automatisk fredet kulturminne. I gjeldende reguleringsplan er dette området avsatt til «Spesialområde; Bevaring av anlegg», og satt krav til at det ikke er lov til å foreta inngrep som kan skade fornminnet. Dette er videreført i det nye planforslaget hvor området er sikret med «Hensynssone; Bevaring kulturmiljø». I 7-3 i forslag til planbestemmelser er det angitt en bestemmelse som sikrer fornminnet mot inngrep eller annen skade. 2013/5152/-22 Side5av 6

6 Bygningsstruktur og landskapsvirkninger Planforslaget består primært av to byggeområder. Det ene er området består av formålene BK1 og BK2 lengst mot nord, og det andre er område BB1 lengst sør. BK1, BK2: Områdene BK1 og BK2 er regulert til byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse. Her er det planlagt boliger i kjede, slik som gjeldende reguleringsplan også legger opp til. Boligene er planlagt med 3 etasjer med integrert garasje og takterrasse. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvordan utbyggingen av området er planlagt. Her er det vist til sammen 5 boenheter på hvert av byggeområdene. Agderbygg AS som står for planleggingen samt utbyggingen av området, viser til det pågående byggeprosjektet i Mandal, «Nye Vestnes», for type boliger som er tiltenkt i området. Dette er moderne og funksjonelle boliger, med flate tak, takterrasse og store vindusflater. Dette er en type bebyggelse som vil passe godt inn på Broneset, og som tar opp formspråket fra terrasseblokkene som alt er bygd på nordsiden mot Tromøysund. I området BK1 vil bebyggelsen bli avtrappet fra kote 29moh til kote 31moh mot vest for å tilpasse bebyggelsen mest mulig terrenget. Område BK2 er planlagt planert på kote 31. Planforslaget hjemler tillat byggehøyde på 11m. Det er angitt at det tillates et avvik på +/- 0,75m, noe som tilsier at maks byggekote kan bli inntil 41,75moh. Dette er 1,75m høyere enn det gjeldende reguleringsplan åpner opp for i området. Dette er en økning, men terrenget og omgivelsene rundt tilsier at det ikke vil medføre vesentlige negative konsekvenser for landskapet. BB1: For byggeområde lengst sør har en gått bort ifra prinsippet om utbygging av boliger i kjede og ønsker nå å oppføre en boligblokk på 3 etasjer. Det er tenkt til sammen 16 leiligheter på ca.75kvm. I planbeskrivelsen er det vist fasadetegninger på det planlagte bygget, som viser en moderne blokk, med flatt tak og utkragede terrasser. Dette er en type bebyggelse som vil passe godt inn på Broneset, og som tar opp formspråket fra terrasseblokkene som alt er bygd på nordsiden mot Tromøysund og rekkehusene som er planlagt i område BK1-BK2. Konklusjon Planforslaget er i all hovedsak avklart i vedtatt reguleringsplan for Broneset. Rådmannen kan etter vurderingene gjort over anbefale at Bystyret vedtar planforslaget Broneset 2. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen i forhold til allerede vedtatte plan. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 11. november /5152/-22 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11, forslag til detaljplan for Broneset 2 med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser datert , sist revidert