Planinitiativ. Reguleringsplan for Kvartal 8 og Torvet. Kartutsnitt av varslingsområde

Transkript

1 Planinitiativ Reguleringsplan for Kvartal 8 og Torvet Kartutsnitt av varslingsområde 1. Bakgrunn 1.1 Bakgrunn Oppstartsmøte for planarbeidet har allerede vært gjennomført. Rammeforutsetningene for planprosessen er nå noe endret ved at kvartal 12 ikke inngår som en del av planområdet. For ordens skyld sendes derfor inn et separat planinitiativ. Det legges ikke opp til nytt oppstartsmøte, men man har etablert god dialog mellom forslagstiller og planadministrasjon om det videre planarbeidet.

2 1.2 Kontaktinformasjon Forslagstiller: Kontaktperson: Fakturaadresse: Lillestrøm Eiendomsutvikling AS Einar S. Amundsen Mob: Epost: Lillestrøm Eiendomsutvikling AS C/O Lillestrøm Delta AS Postboks Lillestrøm Plankonsulent: Kontaktperson: LINK arkitektur AS Sivilarkitekt Ragnar Os Mob: Epost: 1.3 Formålet med planen Hensikten med planarbeidet er å få fastlagt reguleringsmessige rammer for utbygging av Kvartal 8 og Torvet i Lillestrøm sentrum. 1.4 Planområdet lokalisering og størrelse Planområdet har sentral beliggenhet med direkte henvendelse mot viktige gateløp i Lillestrøm sentrum. Kvartal 8 inngår i kvartalsstrukturen som utgjør den bymessige kjernen av Lillestrøm. Rett nord for Kvartal 8 ligger Torvet. Planområdet har noenlunde samme avgrensing som gjeldende reguleringsplan for området. 2. Planønske 2.1 Ønsket bebyggelse, anlegg og andre tiltak Kvartal 8 ønskes utbygget med nærings- og boligformål. Det kan være aktuelt med hotell eller utdanningsfunksjoner i deler av bebyggelsen. På gateplan skal det etableres utadvendte, offentlige funksjoner som bidrar til byliv og attraktivitet i sentrumskjernen. Det er en overordnet målsetning å utvikle et byggeprosjekt som bidrar til mangfold og kvalitet i Lillestrøm sentrum. På Torvet det er aktuelt med tiltak som gir økt bruk og aktivitet. Det skal vurderes å fjerne eksisterende oppkjøring fra p-anlegg syd på Torvet. 2.2 Utbyggingsvolum og byggehøyder Prosjektet har et utbyggingsvolum som i størrelse tilsvarer dagens regulering. Det legges opp til en differensiert høydeutnyttelse med høyest utnyttelse mot øst (Meierkvartalet) og lavets utnyttelse mot nordvest ( Torvet/Storgata). 2.3 Funksjonell og miljømessig kvalitet Foreslåtte tiltak vil kunne ha betydelig positiv virkning for opplevelsen av bymiljø i sentrumskjernen. Tiltaket vil bidra til å forbedre forbindelsen mellom Torvet og Storgata, og oppmuntre til økt aktivitet i form av opphold, servering og næring. Aktivitetene vil primært være forbeholdt myke trafikanter, men noe økt behov for varelevering, renovasjon ol. vil forekomme. En åpning mellom Storgata og Torvet vil forbedre flyten i området, og muliggjør en mer oversiktlig forbindelse mellom to sentrale oppholdsrom i bykjernen.

3 2.4 Virkninger Prosjektet skal utvikles på en måte som tar hensyn til omkringliggende volumer og solforhold. På gateplan vil bebyggelsen være preget av utadvendt næring og forretning som vil stimulere til økt aktivitet og bruk. Øvre etasjer vil bestå av kontorfunksjoner og bolig. Bygningsformen vil tilpasse seg omkringliggende typologier. Det opparbeides attraktive uteoppholdsarealer på gateplan og takterrasser med gode områder for lek og opphold. Det planlegges frodige, grønne takhager. Uteoppholdsarealene vil stimulere til variert bruk for ulike aldersgrupper, og det legges vekt på universell utforming. 2.5 Virkninger utenfor planområdet Ny bebyggelse vil være synlig på avstand utover planområdet, men vil oppleves som en integrert del av bykjernen, da bygningsmassen tilpasser seg omkringliggende byggehøyder. På sikt vil tiltaket bidra til å øke Lillestrøms attraktivitet som destinasjon både i lokal og regional sammenheng. 2.6 Ønsket fremdrift Varsling og annonsering av oppstart av planarbeid vil skje høsten Planforslag vil ferdigstilles i løpet våren Det er foreløpig vurdert som unødvendig med konsekvensutredning (KU). Dersom KU er nødvendig, vil dette gi noe lengre prosess. 3. Planstatus 3.1 Forholdet til kommuneplanen Kommuneplanen legger opp til byutvikling i sentrumsnære områder ved kollektivknutepunktene gjennom transformasjon og fortetting. Veksten skal primært skje i sentrum, ved å styrke næringslivet og befolkningsgrunnlaget her først. Denne strategien er delvis motivert av at transportgenererende virksomheter, som offentlig og privat tjenesteyting, kontor og detaljvarehandel, skal plasseres slik at kollektiv transport blir foretrukket mobilitetsform. Skedsmo kommuneplan legger en rekke føringer for utnyttelsen av sentrumskvartalene. Kvartal 8 ligger inne som fremtidig sentrumsformål, SF Forholdet til eventuelt gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer og pågående planarbeid Gjeldende regulering er «Detaljregulering Lillestrøm kvartal 8», planid 483, vedtatt Denne planen har vist seg vanskelig å realisere. Det legges derfor opp til ny reguleringsprosess. Området har, som helhet, nylig vært gjennom flere omfattende reguleringsprosesser, deriblant «Områderegulering Lillestrøm øst», planid Forholdet til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) Regional plan for areal og transport legger vekt på at fortetting i knutepunkter som Lillestrøm primært skal foregå i stasjonsnære områder. Utbygging skal være konsentrert og sentralt i byer og tettsteder. Kvartal 8 ligger svært sentralt i Lillestrøm. Tiltak med høy utnyttelse på denne tomten svarer således godt på disse retningslinjene. 3.4 Andre regionale eller statlige føringer Skedsmo kommune har utarbeidet en langsiktig byutviklingsstrategi, som er basert på rikspolitiske og regionale retningslinjer. Denne underbygger føringer om at fremtidig vekst skal håndteres i bykjernene.

4 I samarbeid med Aalborg kommune i Danmark, utarbeidet Skedsmo kommune STRAKKSprosjektet. STRAKKS er et nærings- og byutviklingsprosjekt som søker å bidra til byens attraktivitet og konkurranseevne. Sentrale trekk ved STRAKKS-prosjektet er en utvidelse av dagens gangforbindelser, byrom, møteplasser og kreative arenaer som skal bidra til en mer helhetlig bykvalitet. Kvartal 8 i Lillestrøm omfattes av prosjektet. 4. Interesser Samfunnssikkerhet Medvirkning Konsekvensutredning 4.1 Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Planarbeidet har stor betydning for utviklingen av Lillestrøm sentrum. Vesentlige interesser vil bli kartlagt gjennom reguleringsprosessen. 4.2 Samfunnssikkerhet Som del av reguleringsplanarbeidet vil det bli utarbeidet en ROS-analyse. 4.3 Berørte offentlige organer og andre interesserte Berørte offentlige instanser velges ut ifra Skedsmo kommune sin faste liste ved oppstart av reguleringsarbeid/offentlig ettersyn. Naboliste er bestilt fra Ambita Infoland. Kart over hjemmelshavere som varsles 4.4 Samarbeid og medvirkning Det er aktuelt med særskilte medvirkningstiltak i form av eksempelvis informasjonsmøter og workshops som vil bli avholdt etter behov. 4.5 Vurdering av behov for konsekvensutredninger (KU) Behovet for KU avklares som del av planprosessen, og vil inngå dersom det vurderes å være nødvendig. Behovet avklares i samsvar med Skedsmo kommune.

5 SKEDSMO KOMMUNE Teknisk sektor Planavdelingen SAKSNR/LØPENR: DATO: Møtereferat Oppstartsmøte Detaljreguleringsplan for Kvartal 8 og 12 Møtedato: Møtested: Skedsmo rådhus Til stede: Jan Helge Olsen, Profier, olsen@profier.no Odd Willoch, DNB Næringseiendom AS, odd.willoch@dnb.no Tonje Frydenlund, Snøhetta, tonje@snohetta.com. Peter French, Snøhetta, peterf@snohetta.com. Robert Oseland, Snøhetta. Robert.oseland@snohetta.com. (forfall, reguleringsarkitekt), Reidun Rimberg, Civitas, reidun.rimberg@civitas.no. Mona Holtmoen, sjefsarkitekt, Team Utvikling, Plan- og bygningsavdelingen. Anders Jørstad, Teamleder, Team Utvikling, Plan- og bygningsavdelingen. Lena Skjølås Bilic, Teamleder, Team Regulering, Plan- og bygningsavdelingen. LenaS@skedsmo.kommune.no Tore Syvert Haga, avdelingsarkitekt, saksbehandler, Team Regulering, Planog bygningsavdelingen toresyvert.haga@skedsmo.kommune.no. Kopi til: Referent: Plan- og bygningssjef Kristin Dale Selvig, alle inviterte til internt oppstartsmøte Tore Syvert Haga. 1.Bakgrunn for reguleringsarbeidet Det ble vedtatt en reguleringsplan for kvartal 8 i 2014, men forslagsstiller mener den er vanskelig å gjennomføre. De ønsker nå en ny reguleringsprosess, sammen med kvartal Planstatus og reguleringsprosess Planområdet ligger sør og vest for torvet i Lillestrøm. Viktige føringer for planarbeidet: Regional plan for areal og transport legger vekt på at Lillestrøm skal utvikle mye nærings- og kontorarealer, og at boligandelen ikke bør være for høy. Samtidig legger planforslaget vekt på høy utnyttelse. Kommuneplanen legger en rekke føringer for sentrumskvartalene, som også gjelder for disse kvartalene. Kvartal 12 ligger i kommuneplanen som nåværende sentrumsformål. Kvartal 8 ligger som framtidig sentrumsformål, SF11. Utover de kravene som stilles til alle slike kvartal, gjelder det for SF11 et krav om at minst 20% av feltarealet skal være et sammenhengende byrom i form av torg eller park, tilgjengelig for allmennheten. I SF11 er forretning/kontor/tjenesteyting, bevertning og bolig. Kvartalet er ikke blant de som er listet opp som kvartaler som kan ha en høyere andel bolig enn andre.

6 Gjeldende reguleringsplan for kvartal 8 gir føringer for hvordan kommunen ser for seg framtidig utvikling i området. Denne inneholder store volumer og byggehøyder, men også en del kvalitetskrav og godt innhold som i sin tid gjorde at kommunen godtok høydene/volumene. Man kan ikke uten videre legge volumene til grunn, uten å sikre at viktige kvaliteter som næringsandel, forholdet til byen og gågata, opprustning av torget og så videre ivaretas. Områdereguleringsplanen for Lillestrøm Øst dekker planområdet. Denne sier forholdsvis lite om kvartal 8, ettersom dette var nyregulert da planen ble vedtatt. Den omtaler imidlertid kvartal omtaler hvilke formål som er tillatt (forretning, bevertning og tjenesteyting, inkludert kontor). Maks byggehøyde er satt til kote Presentasjon av prosjektet Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Utvide kjøpesenteret Lillestrøm Torv, bygge en forbindelse mellom næringslokaler i kvartal 8 og Øke boligandelen sammenlignet med gjeldende plan for kvartal 8 - Holde planforslaget åpent for etablering av høyskole i bygget. - Ha utkjøring i Vollgata, som i gjeldende plan. 4. Kommunens tilbakemelding - hensyn som skal ivaretas i planarbeidet Aktuelle tema kan være: Sosial infrastruktur - Undervisning (skole og barnehage) Litt avhengig av hvor mange og hvilken type boliger som etableres, vil prosjektet øke presset på skoler og barnehager. Det er mangel på barnehageplasser i Lillestrøm. Kommunen arbeider med dette. De aktuelle kvartalene framstår lite egnede for barnehager, ellers kunne det ha vært aktuelt å regulert inn barnehage. Kommunen er i ferd med å bygge ut kapasiteten for skoleplasser i Lillestrøm. - Helse og omsorg Flere innbyggere gir økt press på institusjoner for helse og omsorg. Dette er noe kommunen må løse gjennom egne tiltak. Teknisk infrastruktur Opprydning av det private ledningsnettet må utføres. Avstandskravet til kommunale ledninger gjelder. Kvalitetskravene i Lillestrøm Øst gjelder også her. Se sak PS 17/90 i kommunestyret på kommunens hjemmesider. Kommunen skiller ikke på kvalitet på kommunale anlegg og private anlegg. Vann Vannledning som ligger mellom kvartalene fra kum til kum må skiftes ut da denne er av grått støpejern. Vannledningen som ligger i Nittedalsgata, her må funksjonene til ledningen mot torvet kartlegges. Spillvann: Spillvannsledninger fra nybygg skal kobles til spillvann 2

7 Overvann: Overvann skal tas hånd om på egen tomt i henhold til vedtatt veileder for overvannshåndtering. Det tillates maks 1,5 l/s per dekar tilført kommunalt ledningsnett. Veg: Planen grenser til Solheimsgata i øst. Ved regulering av kvartal 9 ble det regulert inn kollektivfelt i Solheimsgata. Det er naturlig at den delen av reguleringsplanen for K8 + K12 som grenser til Solheimsgata også setter av tilstrekkelig areal til kollektivfelt. Planavgrensningen må derfor gå til midten av Solheimsgata slik at denne blir en del av reguleringsplanen. Det forutsettes også at dagens sykkeltilrettelegging av gata blir opprettholdt med ny regulering. Grønnstruktur og lekeplasser (uteoppholdsarealer) Kommuneplanen stiller som nevnt krav om at minst 20 % av kvartal 8 skal være et allmennt tilgjengelig. Når det gjelder uteoppholdsarealer til privat bruk har ikke kommuneplanen tallfestede krav til felles eller private uteareal i sentrum, men reguleringsplanen må sikre en akseptabel størrelse og kvalitet på disse. Naturmangfold Naturmangfoldloven 8 12 skal svares ut i planforslaget. Man må sikre at det blir mulig å etablere god og stor nok vegetasjon til at det kan være leveområde for en del innsekter, fugler med mer. Eiendomsforhold Dette avklares etter at planen er vedtatt. Boligtypologi og -størrelse Det er ikke aktuelt å godta en større andel små leiligheter enn det kommuneplanens bestemmelser legger opp til. Barn og unge Uteområder og trafikksikkerhet er de mest sentralene forholdene for barn og unges interesser i plansaken. Folkehelse Gode støyforhold og gode og varierte uteområder som passer for ulike grupper er viktig for folkehelseperspektivet i planen. Støy Støy er absolutt et tema som må belyses i planprosessen, både for boliger, uteområder og i selve anleggsfasen. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Det vil komme rekkefølgekrav knyttet il opparbeiding av torget og annen infrastruktur. I tillegg: Gjennomført og godkjent driftsklarbefaring på tekniske anlegg før IG på bygg over bakken gis. Innlevert og godkjent dokumentasjon på alle teknsike anlegg før bygg tas i bruk. Før ferdigattest: Godkjent overtakelsesbefaring på tekniske anlegg. Estetikk, volum og funksjonsanalyse, illustrasjoner Planforslaget må illustreres omfattende. Sentrale forhold vil blant annet være torget, sammenhengen mellom gågata og torget og hvordan bebyggelsen passer inn i omgivelsene. Det gjennomføres egne møter med volum- og funksjonsanalyse. 5. Konsekvensutredning Kommunen er usikker på om det er krav til konsekvensutredning i denne saken. Volumene i saken tilsier i utgangspunktet at det kan være nødvendig. At det ble utredet konsekvenser av forrige plan, 3

8 taler imot at en ny utredning er nødvendig. Samtidig snakkes det jo nå om langt større arealer for tjenesteyting/ høgskole, som ikke lå inne i forrige plan. Vi ber derfor forslagsstiller redegjøre for hvorfor de mener at det ikke er krav om KU. 6. Oppstart, formål, planavgrensning (konklusjon) I møtet ble særlig byggehøyder og næringsandel diskutert. Kommunen er opptatt av at de samlede volumene ikke blir for store, og av at næringsandelen blir høy. Kommunen varslet ellers en forståelse for ønsket om å utvide kjøpesenteret noe, men var opptatt av at utforminga ikke måtte skade bylivet på gateplan. Planavgrensingen ble også diskutert. Solheimsgata inkluderes langs hele kvartal 13. Nittedalsgata tas med. Det ble diskutert om det var relevant å ta med kvartal 13, som ligger på andre sida av torget, men ettersom dette er nokså nyutbygd, er det ikke behov for å gjøre dette. Mal for annonsetekst og varslingsbrev som skal benyttes finnes på Skedsmo kommunes hjemmeside. Forsalg til annonse skal sendes til Lena Skjølås Bilic for godkjenning. Plan- og bygningsavdelingen anbefaler oppstart av planarbeid 7. Generell informasjon På kommunens hjemmeside finnes materiale for utarbeidelse av reguleringsplaner. Her ligger blant annet nødvendige og oppdaterte maler for varsling, planbeskrivelse og bestemmelser. For at et planforslag skal være komplett, må følgende materiale innsendes kommunen: Planbeskrivelse Forslag til reguleringsbestemmelser Reguleringsplankart (pdf og SOSI 4.3, 1:1000 og A3) se for øvrig sjekkliste. Illustrasjonsplan og arealregnskap for full utnyttelse ROS-analyse Evt. andre rapporter i den grad kommunen finner det nødvendig (f. eks. geotekniske undersøkelser, grunnundersøkelser med tanke på forurensning etc). Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplankart. Godkjente vegtegninger og overordnet plan for VA. Eierliste. Gnr/bnr må ikke fjernes fra eierlisten som blir oversendt til kommunen. 4

9 Har du innspill til reguleringsplanarbeid for kvartal 8 på Lillestrøm? Kartutsnitt av varslingsområdet Kunngjøring om igangsetting av detaljregulering Det er igangsatt arbeid med detaljregulering for kvartal 8 på Lillestrøm. Planen vil også omfatte Torvet og deler av tilliggende gater. Området er på ca. 13,5 daa. og omfatter gnr/bnr 81/100, 82/8, 381/1 m. fl. I kommuneplanens arealdel er kvartal 8 disponert til fremtidig sentrumsformål. Området er regulert til kombinert bebyggelse og anlegg, torg og gatetun/gågate. Området ønskes omregulert for å legge til rette for et bærekraftig og realistisk byutviklingsprosjekt i tråd med kommunens målsettinger om å skape et levende og attraktivt bysentrum. Aktuelle funksjoner er butikker, serveringsteder, hotell, boliger, skole og kontorer. Det er ikke krav om konsekvensutredning i tilknytning til planforslaget. Naboer og grunneiere blir varslet direkte. I tillegg er varsel om oppstart av reguleringsplanarbeider, planinitiativet og referat fra oppstartsmøtet lagt ut på kommunens hjemmeside: Merknader og synspunkter som kan ha betydning for planarbeidet sendes til: LINK arkitektur v/ sivilarkitekt MNAL Ragnar Os, PB 383, sentrum N-0102 Oslo, eller ro@linkarkitektur.no med kopi til Skedsmo kommune, Plan- og bygningsavdelingen, PB 313, 2001 Lillestrøm, eller postmottak@skedsmo.kommune.no innen 22. oktober. Opplysninger om planarbeidet kan fås ved henvendelse til LINK arkitektur v / Ragnar Os. Reguleringsplanarbeider er hjemlet i plan- og bygningsloven.