HEGDEHAUGEN Attraktiv næringsseksjon, 205 m 2 på gateplan med god beliggenhet!

Transkript

1 HEGDEHAUGEN Attraktiv næringsseksjon, 205 m 2 på gateplan med god beliggenhet! ADRESSE: BTA/ BRA(PRIMÆR-ROM): Rosenborgata 1 B, 0356 Oslo Gnr.214 Bnr. 308 Snr.1 230/205 m2 TAKSTVERDIER: Teknisk verdi: Kr ,- /VT: Kr ,- PRISANTYDNING: Kr ,- + omkostninger MEGLER: Advokat Erik Furre tlf KONTAKTPERSON: VÅR REF: Eiendomsmeglerfullmektig MNEF Sissel Styrmoe Dølplads tlf E ES

2

3

4 HJEMMELSHAVER: Bar Invest AS org. nr BELIGGENHET: BYGGEÅR: Meget sentral beliggenhet på Hegdehaugen på hjørnet Rosenborggata/Hegdehaugsveien. Rosenborg trikkeholdeplass samt de fleste aktuelle forretninger og sørvistilbud i området (Eiendomsdata.no) FERDIGATTEST: Ferdigattest foreligger, nr 58/ TOMTEN: EIENDOMMEN: Tomtetype: Eiet. Tomtens areal: 1580,3 m 2. Seksjon nr. 1 er regulert til næringsformål og innehar 682/10000 av sameiebrøken. Eiendommen er oppdelt i 81 seksjoner. SAMEIETS NAVN: Sameiet Rosenborggaten 1. Org. nr Kopi av årsberetning 2008, innkalling til årsmøte 2009 m/ regnskap, vedtekter og husordensregler finnes på meglers kontor og kan fås ved henvendelse hit. FORRETNINGSFØRER: Advokatene Nakken, Rein, Hernæs, Øgland & Bråthen v/adv. Øgland. Tlf FELLESKOSTNADER: FELLESGJELD/ FORMUE: HEFTELSER: LEIEKONTRAKT: Kr ,- pr mnd. Felleskostnadene dekker sentralfyr, varmt vann samt digital TV og bredbånd fra Get. I tillegg dekkes utvendig byggforsikring, renter og avdrag på fellesgjeld, forretningsførsel. Forretningsfører opplyser at seksjonen hefter for andel felles gjeld med kr ,- og har felles formue med Kr ,-. Seksjonen overdras fri for pengeheftelser. Servitutter som medfølger fremgår av panteattesten og gjelder gamle servitutter om benyttelse, bebyggelse og kloakkledning. Seksjonen er i dag utleid, og brukes som legevaktkontor. Leiekontrakten har dårligere tinglyst prioritet i tvangssalget enn saksøkeres krav. Leiekontrakten blir således etter Tvbfl å sette til side (bortfaller) ved rettskraftig stadfestelse/ fordelingskjennelse.

5 Om leiekontrakten får noen beskyttelsesverdig interesse etter husleieloven tilligger det ikke medhjelper i tvangssalget å ta prejudisielt stilling til. Panterettslig overtas seksjonen uten påhefte av leiekontrakten. Grunnboksutskrift forefinnes på meglers kontor. LIGNINGS- OPPLYSNINGER: Linglingsverdi kr ,- (2008) FORSIKRING: PARKERING: LOKALENE: Sameiet er fullverdiforsikret i NEMI forsikring. Polisenr På gaten i området i h t gjeldende bestemmelser. Inngangspartiet har direkte inngang fra fortauet. God eksponering mot Rosenborggata. Korridor: Flislagt gulv, malte vegger og himling. Resepsjon: Laminat gulv, malte vegger og himling. Kjøkkenbenk og overskap. Venteværelse : Laminat på gulvet, malte vegger og himling. WC1: Fliser på gulv, malte vegger og himling, klossett, vask og overskap. WC2: Fliser på gulv, malte vegger og himling, klossett, vask og overskap. Behandlingsrom 1 : Laminat på gulv, malte vegger og himling. Behandlingsrom 2 : Laminat på gulv, malte vegger og himling. Gang: Flislagt gulv, malte vegger og himling. Kjøkken/spiserom: Laminat på gulv, malte vegger og himling. Over kjøkkenbenken er det mosaikkfliser. Kjøkkeninnredning i lekker og delikat oppsett. Oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr. Plass til stort spisebord. Rommet kan benyttes som møterom.

6 Kontor 1 : 2 vinduer, laminat gulv, malte vegger og himling. Kontor 2 : 2 vinduer, laminat gulv, malte vegger og himling. Mellomgang: Laminat gulv, malte vegger og himling. I dag er det plassert kontormaskiner på arealene. Kopimaskin, faks og lagring av mindre kontorrekvisita. OPPVARMING: DIVERSE: TVANGSSALG: OMKOSTNINGER: GOTDTGJØRELSE TIL MEDHJELPER: MANGELS- BEFØYELSER: Sentralfyr. Det er ikke tillatt å holde dyr i seksjonen. Det er heller ikke tillatt med undervisning i sang og musikk. * * * Salget av gnr. 214, bnr. 308, snr. 1, er et tvangssalg ved hjelp av medhjelper, oppnevnt av Oslo byfogdembete. Det vises til "Orientering om tvangssalg ved medhjelper". Eventuelle spørsmål vedrørende dette kan fremsettes til Advokatfirmaet Furre DA. Det vises forøvrig til tvangsfullbyrdelseslovens kap. 11. Dokumentavgift til staten utgjør 2,5 % av kjøpesummen. Rettsgebyr for tinglysing av skjøte er kr.1.548,- og for tinglysing pr. pantobligasjon kr ,-. Dette betales utenom kjøpesummen. I tillegg kommer eierskiftegebyr til forretningsfører kr 4.300,- og eventuelt andre omkostninger vedrørende eierskiftet. Medhjelper godtgjøres i h t forskrift av om tvangsalg ved medhjelpere. I hht forskriften 3-3 har medhjelper ved gjennomført salg krav på godtgjørelse etter følgende satser: 3% av kjøpesum til og med kr ,- 2% av det overskytende til og med kr ,- 1% av det overskytende til og med kr ,-. Godtgjørelse utover dette skal avtales særskilt med retten. Ekstragodtgjørelse kan innvilges, jf forskriftens 3-6. Kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelsbeføyelser. Da salget er et tvangssalg kan kjøpet ikke heves. Er opplysninger imidlertid holdt tilbake, eller seksjonens tilstand er vesentlig redusert i forhold til på visningstidspunktet, kan den ansvarlige holdes erstatningsansvarlig, eller prisavslag kreves,

7 jfr VASK / NØKLER ETC.: FINANSIERING: Da salget er et tvangssalg, kan det forekomme at seksjonen overleveres uten at normal rydding og rengjøring har funnet sted. Det kan også forekomme at enkelte nøkkelsett ikke er komplette. Dette er forhold som ligger utenfor medhjelperoppdraget. Omkostninger i slike tilfeller må dekkes av kjøper. Det tas forbehold om at finansieringsplan med lånetilsagn presenteres, og at eventuell sikkerhet for budet kreves. Er det behov for salg av egen bolig, bistår vi gjerne med dette. Kontakt megler for avtale om befaring/prisoverslag. BUDFRIST: Bud bes fremsatt til: Advokatfirmaet Furre DA, Stranden 3A, 0250 Oslo, gjerne pr. telefaks Budet må være bindende for budgiver i minst 6 - seks - uker. Dette fordi et bud må antas og stadfestes før et salg kommer i gang. Vennligst benytt vedlagte budskjema. * * * SALGSOPPGAVEN ANTAS KORREKT, MEN MEGLER FRASIER SEG ANSVAR FOR MULIGE FEIL.

8 Verditakst NÆRINGSSEKSJON NR. 1 ROSENBORGGATEN OSLO Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 682/10000 OSLO KOMMUNE Utført av: Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: E-post: pei@takstsenteret.no Befaringsdato:

9 Verditakst NÆRINGSSEKSJON NR. 1 ROSENBORGGATEN OSLO Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 682/10000 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Kommunens bygningsarkiv er ikke gjennomgått og taksten hensyntar således ikke forhold / opplysninger som forefinnes her som gjelder denne næringsseksjonen. Takstkonklusjonen er takstmannens vurdering av verdien av objektet, dvs. det beløp ( forsiktig vurdert) som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på befaringsdagen. Befaringen begrenser seg til næringsseksjonen og lett tilgjengelige deler av fellesarealer samt at utvendige fasader er sett. Mandat Undertegnende takstmann er gitt i oppdrag fra Advokatfirmaet Furre DA v/ megler Sissel Styrmoe Dølplads, om å avholde en takst over eiendommen / næringsseksjonene nr. 1 i Sameiet Rosenborg gaten 1 i Oslo kommune. Taksten skal reflektere markedsverdien for næringsseksjonen. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for næringsseksjonen / eiendommen solgt på det åpne marked på takseringsdagen. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Eiendommen / næringsseksjonen som er besiktiget og vurdert har alle arealer på ett plan med direkte inngang fra fortauet. I flg. sameiets vedtekter er eiendommen seksjonert og består av 80 boligseksjoner og en næringsseksjon. Eiendommen ligger på Fagerborg i Rosenborggaten tett ved Bogstadveien. Det er godt med offentlige kommunikasjoner med bytrikk og buss i alle retninger. Bogstadveien er handelsgaten i Oslo vest med alle typer forretninger og servicetilbud. Eiendommene i rådet har dels forretninger / kontorer i 1.etg. For øvrig er det stort sett beboelse i området. Rosenborggaten går fra Bogstadveien opp til Fagerborg kirke og Stensparken. Det er vanlig gateparkering i området. Eiendommen er del av kvartalsbebyggelse. Lokalene ligger i sokkeletasjen med direkte inngang fra fortauet med relativt god eksponering mot gaten. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: Sammenlignbare priser: Sameiet / bygningen består av 1 næringsseksjon og 80 boligseksjoner. Den besiktigete næringsseksjonen er for tiden i bruk som legekontorer. Lokalene er moderne og godt oppusset. Med bakgrunn i eiendommens beliggenhet i et godt bymessig strøk med næringslokaler og boliger, samt greie kommunikasjonsforhold, vurderes næringslokalene og være kurante i bruk. Lokalene benyttes i dag som legekontorer. Eiendommen / næringsseksjonen er vurdert mot tilsvarende objekter, og det vurderes å være et alminnelig godt marked for denne type lokaler i området. Næringsseksjonen kan benyttes til flere typer virksomhet. Lokalene har direkte atkomst fra gaten med alminnelige vinduer mot gatene med alminnelig god Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

10 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO eksponering. Det er tett med parkering i området og i gaten. Grei atkomst for publikum til legekontorene. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Bekkestua, Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: E-post: pei@takstsenteret.no Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

11 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/megler Sissel Styrmoe Dølplads Tlf.: / Besiktigelse, tilstede Dato: Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Tlf.: Megler Sissel Styrmoe Dølplads var tilstede ved befaringen. - Ansatt personale var tilstede ved befaringen. Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Brukstillat./ferdigatt. Ferdigattest for byggesak jnr. 58/3210 av Reguleringsplaner Reg.bestemmelser og retningslinjer S-2255 av Senere endret 7, S Årsberetning/regnskap Årsberetning og regnskap for Referat fra årsmøtet den Vedtekter for sameiet av Husordensregler av EDR Norsk Eiendomsinformasjon, EDR-GAB register, á jour pr , vedlagt. Gjeldende for sameiet og for seksjonen. Andre dok./kilder: Forsikringsavtale Oppgitt av forretningsfører pr. brev. Forretningsfører Div. opplysninger fra forretningsfører i brev av om sameiet og seksjonen. Firmaattest Firmaattest av for hjemmelsinnehaver til snr. 1, BAR INVEST AS. Eiendomsdata Sameiets navn: SAMEIET ROSENBORGGATEN 1. Org.nr Forretn.fører: Advokatene Nakken, Rein, Hernæs, Øgland & Bråthen v / adv. Nils A. Øgland. Tlf Kommentar: Fellesutgiften til Sameiet pr. mnd. er kr ,- inkl. sentraloppvarming tilknyttet fjernvarmeanlegg, varmt vann samt digital TV og bredbånd fra Get. Hjemmelshaver: BAR INVEST AS, Org nr v/ Scandia Næring Invest AS Tomt: Eiet tomt. Areal 1 580,3 m² Andel fellesareal: 108 m² Fellesareal i flg. eierbrøken. Tomteareal for sameiet i flg. EDR. Formue/fellesgjeld: Andel formue Andel fellesgjeld: Pr Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig. Regulering: Regulert område. S-2255 av Forsikringsforhold Forsikringsselskap: NEMI Forsikring ASA. Avtalenummer: Kommentar: Fellespolise ved Sameiet. Andre opplysninger Tomt: Beliggenhet: Tomten er skrånende og fullt utbygget i grunnplanet. Bygningen er tilpasset tomtens topografi. Bygningen er oppført i byggelinjen mot fortauet / gaten som er asfaltert. Vanlig godt opparbeidet bakgård. Eiendommen ligger på Fagerborg. Eiendommen er del av kvartalsbebyggelse. Sentralt beliggende sentralt i Oslo vest nær hjørnet av Bogstadveien og Rosenborggaten. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

12 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO Utbyggingspotensiale: Parkering: Miljø/forurensning: Spesielle forhold: Eiendommen / Sameiet vurderes som fullt utbygget. Næringsseksjonen vurderes som fullt utbygget med bakgrunn i oppdelingsbegjæringens avgrensninger. Det er vanlig gateparkering i strøket. Det er ingen forurensende virksomhet på eiendommen. Det er ingen forurensende virksomhet i næringsseksjonen. Det er ikke oppgitt noen spesielle forhold for sameiet eller næringsseksjonen. Bygninger på eiendommen NÆRINGSSEKSJON NR. 1. Byggeår: I flg. ferdigattest av Anvendelse: Bygård som er del av kvartalsbebyggelse. Bygningen er oppført med kjeller, underetasje og fem boligetasjer. Bygningen inneholder 1 næringsseksjon og 80 boligesksjoner. Arealer og anvendelse NÆRINGSSEKSJON NR arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1.-ETG./SOKKEL- ETG Vindfang, gang, resepsjon, venterom, fire kontorer, to ganger, møte / spiserom og to toaletter med forrom. Varierende takhøyder, ca. 2,15 og 2,42 meter. Arealene er oppmålt innvendig på stedet og er ca. i hht. NS og NTF`s regler. Bruttoarealet er beregnet med tillegg for tykkelse av yttervegger. Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Det er ingen spesielle gjenstående arbeider i næringsseksjonen. Påkostninger: Næringsseksjonen er pusset opp og fremstår i meget god stand med nye overflater og tekniske installasjoner. Ved befaringen ble det opplyst at lokalene ble pusset opp tidligere i Lokalene fremstår i god og moderne stand. Vedlikehold: Sameiet / bygningen fremstår i vanlig god stand med normalt godt vedlikehold. Det henvises til årsberetningen vedr. sameiets påkostninger og vedlikeholdsbehov. I flg. referat fra årsmøtet skal taket tekkes om og felles korridorer pusses opp. Næringsseksjonens lokaler fremstår i dag i god stand med lys overflatebehandling. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD NÆRINGSSEKSJON NR. 1. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse NÆRINGSSEKSJON NR Bygning generelt Bygningen er del av kvartalsbebyggelse. Bygningen er oppført med kjeller, sokkeletasje og fem boligetasjer. Næringsseksjonen har arealer i 1.etg. / sokkeletasjen med direkte inngang fra bakkeplan, fortau. Påkostninger: Vedr. Sameiets påkostninger og utførte vedlikehold vises til forretningsfører. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

13 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO Vedlikehold ol: Vedr. selskapets vedlikehold vises til forretningsfører. Taket skal tekkes om og felles korridorer skal pusses opp. 210 Grunn og fundamenter Betong på fast grunn, skiferfjell. 230 Yttervegger Kjellerveggene og bærende konstruksjoner er i betong. Ytterveggene / fasadene er i murkonstruksjoner, med rød spekkmurt teglstein. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduene har pulverlakkerte karmer og rammer i aluminium med isolerglass. Vindusfelt i spiserommet har glassbyggestein. Det er en hovedinngangsdører i pulverlakkert aluminium med isolerglass. Innvendige dører er plane og hvitmalte. Dørene til behandlingsrommene er lydklassifiserte. De bakre kontorene har glassfelt i vegg og dører til korridoren. Påkostninger: Vinduene og ytterdøren er fronyet samt enkelte innvendige dører. 240 Innervegger Innvendige veggflater har gipsplater og pussete betongflater som er sparklet og malt. Påkostninger: Flatene er godt pusset opp. 254 Gulv og overflate Etasjeskillerne er i armert betong. Gulvene i lokalene er belagt med høytrykkslaminat. Det er keramiske fliser i inngangspartiet og toalettene. Påkostninger: Gulvflatene er lagt nye. 255 Himling og overflate Himlingene er nedforet med sparklete og malte gipsplater og dels malt puss. Det er innfelte 12 volts lysarmaturer i flere rom, ca. 25 stk. Påkostninger: Himlingene er nedforet og behandlet. 260 Yttertak Flatt tak med oppforete trekonstruksjoner på betong med papptekking. Innvendig avløp for regnvann. Vedlikehold ol: Taket skal tekkes om i Fast inventar I spise / møterommet er det installert ny kjøkkeninnredning med hvitmalte plane fronter med stål bøylehåndtak, lakkerte heltres eik benkeplater med nedfelt rustfri oppvaskkum, keramisk komfyrtopp, stekeovn, microbølgeovn, oppvaskmaskin og ventilator i damphette. Det er montert en benk som står ut på gulvet. I behandlingsrommene og i resepsjonen er det montert div. benkeskap og overskap med hvitmalte plane fronter og laminat benkeplater med nedfelt rustfri kum. Overskap med frostet glass i dørene. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

14 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO Påkostninger: Innredningene er av relativt nyere dato. 281 Trapper Hovedinngangen er noe inntrukket. Direkte inngang fra fortauet. 310 Sanitæranlegg Det er to toaletter i lokalene med servant i skap og wc. Standard hvit porselen. Oppdriftsventilasjon som fra byggeåret. 320 Varme Sentralvarmeanlegg med radiatorer i rommene. Sentralvarmeanlegget er tilknyttet fjernvarmeanlegg. 400 Elkraft Det er fem tavleskap i en gang. Anlegget har 40 amp. hovedsikringer, 3 fas, 12 kurser med automatsikringer. Påkostninger: Tavleskapinstallasjonen og fordelingsnettet er fornyet. 540 Alarm- og signalanlegg Alarmanlegg tilknyttet vaktsentral. Digitalt kabel-tv med bredbånd og internettadgang fra Get. KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % NÆRINGSSEKSJON NR Helse/velvære Bogstadveien Legevakt 1.etg / Sum: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % NÆRINGSSEKSJON NR Helse/velvære Bogstadveien Legevakt 1.etg / Sum: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Kommentar arealavvik: Det er ikke fremlagt noen leiekontrakt for næringsseksjonen. Takstmannen har derfor ansatt dagens normale leie for lokalene som grunnlag for kapitalisering av verdien. Leieprisen er basert på dagens drift som er Bogstadveien Legevakt. Arealene er oppmålt på stedet i hht. NS 3940 og NTF`s regler, og beskrevet slik de fremstår i dag. Det kan forekomme avvik i forhold til de arealer som er oppgitt i leiekontraktene. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

15 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO TOMTEVERDI Andel fellesareal: Andel fellesareal: 108 m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Byggekostnadene er beregnet til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning (er) / næringsseksjon i dag. Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastning og reguleringsbestemmelsene. Det er foretatt en reduksjon pga. byggets / næringsseksjonens alder, tilstand, hensiktsmessighet (kurans) og tekniske anlegg. For kurante næringseiendommer fremkommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. NÆRINGSSEKSJON NR. 1. Kr Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og Renterisiko fordeles på rente og inflasjon (hhv. 2,0 % og 1,0 %), fast i hht. begrunnelse for valg instruks. Objektrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i investering i fast av eiendom generelt ( 1-2 %). Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som kapitaliseringsrente: ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen ( 0-2 %). Byggrisiko reflekterer forholdet ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0-4 %). Det totale risikotillegget skal fange opp elementer som eiendommens beliggenhet, leieforholdene (løpetid, godhet, spredning osv.) og eiendommens beskaffenhet (bygget). Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 4,11 % - Inflasjon: -2,50 % Realrente: kalkulert 1,57 %, avrundet: 1,61 % Realrente risiko 3,00 % Objekt risiko (fast eiendo) 1,25 % Byggrisiko (kurans) 1,20 % Markedsrisiko 1,25 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 8,31 % Forutsetninger nettokapitalisering Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens / næringsseksjonens inntektsoverskudd og det krav til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne type. Verdien ansettes som en samlet verdi for seksjonen slik den fremsto på befaringsdagen. Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for næringsseksjoner. Forskjellen mellom kapitalisert verdi og eiendommens markedsverdi forklares med at en seksjonseier vanligvis er villig til å betale mer for eiendomsretten til næringsseksjonen enn det investeringen gir i økonomisk avkastning. Kapitaliseringsrenten fastsettes for objektet etter Renteutvalget i Norges Takseringsforbund anbefalinger i hht. den enhver tid gjeldende markedssituasjon og objektets kurans. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

16 Eiendom: Gårdsnr. 214 Bruksnr. 308 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 1 - ROSENBORGGATEN 1, 0356 OSLO Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Helse/velvære Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: Forvaltningskostnader pr.år: Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: Eiers fellesutgifter for seksjonene.: Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 8,3 % gir (avrundet) Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for Tomteverdi: Kr verdifastsettelsen: Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 8,3 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: av 9

17 ORIENTERING OM TVANGSSALG VED MEDHJELPER Vår ref. E & ES Salg ved hjelp av medhjelper er blitt den vanligste av de to tvangssalgsformene. I motsetning til tvangsauksjon, vil salg ved hjelp av medhjelper foregå mest mulig likt frivillige salg gjennom advokat eller eiendomsmeglere. På en del viktige punkter er det imidlertid forskjell. Følgende vil således gi en orientering om kjøpsinteressertes rettigheter og plikter i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Feil og mangler En eiendom kjøpt på tvangssalg selges som den er. Lov om avhending av fast eiendom kommer ikke til anvendelse. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men prisavslag kan kreves. Dette skjer ved søksmål mot den som har fått en del av kjøpesummen som kreves redusert, eller mot impliserte som har utvist skyld. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men det kan kreves at den del av summen som rammes av krav om prisavslag ikke utbetales til de berettigede inntil saken er avgjort. Bud Bud inngis i hovedsak som ved ordinær eiendomsmegling. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 uker. Med Oslo byfogdembetes samtykke kan det likevel tas hensyn til bud med kortere bindingstid, jfr. tvfbl Anbefaling av bud Medhjelper eller eier er ikke bemyndiget til å akseptere et innkommet bud. Dette må forelegges saksøkeren med anbefaling om stadfestelse. Saksøkeren kan unnlate å gjøre dette, og be medhjelper foreta ytterligere salgsframstøt. Det utstedes ikke kjøpekontrakt. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at kjøp er kommet i stand. Saken kan frem til namsrettens stadfestelse av budet har skjedd trekkes tilbake, med den konsekvens at salget ikke blir gjennomført. Slik tilbaketrekking av saken kan ikke gi budgiver grunnlag for å kreve erstatning. Oppgjør og overtagelse Oppgjørsdagen er 3 måneder etter at medhjelperen forelegger budet for Oslo byfogdembete i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven Skjer oppgjør etter oppgjørsdagen, påløper morarenter. Er kjøpesummen betalt kan medhjelper, etter anmodning fra kjøperen, tillate at overtagelse skjer forut for oppgjørsdagen dersom leiligheten er fraveket, eller man får aksept fra hjemmelshaver. Etter at kjøperen er blitt eier overtar han risiko for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc. Anke Stadfestelseskjennelsen kan påankes. Ankefristen er 1 måned fra kjennelsens avsigelse. En anke vil som hovedregel ikke føre frem dersom innvendingene ikke har vært fremsatt overfor byfogdembetet før kjennelsen avsies. Saksøktes fraflytting Når kjøperen er blitt eier av eiendommen, plikter saksøkte og hans husstand å fraflytte den. Dersom dette ikke skjer, kan kjøperen uten gebyr kreve fravikelse. Skjøte Når kjøperen er blitt eier vil byfogdembetet på begjæring fra kjøperen, alternativt medhjelper, utstede tvangssalgskjøte som kan tinglyses på eiendommen. Dette medfører at samtlige heftelser som ikke skal overtas av kjøperen blir slettet. Ovenstående er kun en forenklet fremstilling, ytterligere informasjon følger av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11.

18 BUDSKJEMA Vår ref.:e / ES 5-6 / Til saksbehandler: Sak nr: E ES Jeg/vi gir herved følgende bud på eiendommen: Adresse: Rosenborggata 1 B, 0356 Oslo Gnr.: 214 Bnr.: 308 Snr.: 1 Pris kr.: skriver kr.: I tillegg kommer avgifter og gebyrer for denne type eiendom, herunder eventuelle eierskiftegebyr. Det offentlige kan endre satsene, og det påligger budgiver å betale de til enhver tid gjeldende beløp. Så fremt budet slik det er avgitt, eller ved senere eventuelle forhøyelser, blir stadfestet i Oslo byfogdembete, gis herved Advokatfirmaet Furre DA ugjenkallelig fullmakt til å begjære skjøtet utstedt og gjennomføre tinglysningen jfr. tvangsfullbyrdelseslovens Finansiering Sikkerhet for budet (ca 10% av kjøpesummen) Lån i Saksbehandler: kr Egenkapital Sum Budet er avgitt (dato): Budet er bindende for budgiver i minst seks uker, jfr. tvfbl til kr kr kr Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Adresse: Telefaks: Telefon: Mobil: Tlf. arbeid: Forhøyelser av bud skjer muntlig pr telefon. Følgende forhøyelser er gjort: Beløp: Dato: Klokkeslett: Mottatt av: Annet: