GRÜNERLØKKA. Næringsseksjon på gateplan. Oppusningsobjekt

Transkript

1 GRÜNERLØKKA Næringsseksjon på gateplan. Oppusningsobjekt ADRESSE: Sannergata 24, 0557 Oslo Gnr.225, bnr.268, snr.1. BTA/ BRA(PRIMÆR-ROM): 140/127 m 2 TAKSTVERDIER: VT: ,- PRISANTYDNING: Gi bud! MEGLER: Advokat Erik Furre tlf KONTAKTPERSON: Eiendomsmeglerfullmektig MNEF Sissel Styrmoe Dølplads Tlf: VÅR REF: E ES

2 HJEMMELSHAVERE: BELIGGENHET: BYGGEÅR: FERDIGATTEST: TOMTEN: KONSESJON: ODEL: Norsk Boligselskap AS. Næringsseksjon sentralt beliggende på Grünerløkka med adkomst fra Sannergata via egen inngang. Kort vei til de fleste sørvistilbud og offentlig kommunikasjon. Buss 30 til sentrum tar ca. 7 minutter jfr. Norges Eiendommer. Foreligger. Tomtetype: Eiet Tomtens areal: 269m 2 Det er konsesjon på eiendommen. Egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom (eiendommen er utskilt før 1930). Det er ikke odel på eiendommen. SAMEIETS NAVN: Sameiet Sannergata 24 Kopi av årsberetning 2008, innkalling til årsmøte 2009 m/ regnskap, vedtekter og husordensregler finnes på meglers kontor og kan fås ved henvendelse hit. Sameiet består av 25 seksjoner hvorav 24 boligseksjoner og 1 næringsseksjon. FORRETNINGSFØRER: Nordkanten Eiendomsforvaltning AS Saksbehandler: Eli Stræte, tlf: FELLESKOSTNADER: 7.339,- per måned. Sameiet praktiserer tilleggsutbetalinger når det oppstår ekstra kostnader.

3 HEFTELSER: Leiligheten overdras fri for pengeheftelser. Grunnboksutskrift forefinnes på meglers kontor. LIGNINGS- OPPLYSNINGER: Andel fellesgjeld/formue er hhv ,-/3.202,- (2008). Ligningsverdi pr er ikke beregnet. SELSKAPETS LÅN/ LÅNEBETINGELSER: Lånegiver: DnBNOR BANK ASA Restlån per kr ,- Renter per ,15% Serielån. Lånet skal være innfridd i FORSIKRING: IF Skadeforsikring. Avtalenummer: PARKERING: LOKALET: Gateparkering i området i henhold til gjeldene bestemmelser. Lokalene er i svært dårlig forfatning og må oppgraderes. Vinduene er rettet ut mot gaten. De er i enkelt glass med karm i rammet tre. Det er registrert en sprekk i et av vindusglassene. Gulvet er belagt med vinyl. Overflater er henholdsvis malte plater og mur. WC inneholder et klosett og skyllekum. OPPVARMING: Elektrisk oppvarming. * * * TVANGSSALG: Salget av gnr. 225, bnr. 268, snr. 1, er et tvangssalg ved hjelp av medhjelper. Det vises til "Orientering om tvangssalg ved medhjelper". Eventuelle spørsmål vedrørende dette kan fremsettes til Advokatfirmaet Furre DA. Det

4 vises forøvrig til tvangsfullbyrdelseslovens kap. 11. OMKOSTNINGER: GOTDTGJØRELSE TIL MEDHJELPER: MANGELS- BEFØYELSER: VASK AV LEILIGHET, NØKLER ETC.: Dokumentavgift til staten utgjør 2,5 % av kjøpesummen. Rettsgebyr for tinglysing av skjøte er kr.1.548,-og for tinglysing pr. pantobligasjon kr ,-. Dette betales utenom kjøpesummen. I tillegg kommer eierskiftegebyr til forretningsfører og eventuelt andre omkostninger vedrørende eierskiftet. Medhjelper godtgjøres i h t forskrift av om tvangssalg ved medhjelpere. I hht forskriften 3-3 har medhjelper ved gjennomført salg krav på godtgjørelse etter følgende satser: 3% av kjøpesum til og med kr ,- 2% av det overskytende til og med kr ,- 1% av det overskytende til og med kr ,- Ekstragodtgjørelse kan innvilges, jf forskriftens 3-6. Kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelsbeføyelser. Da salget er et tvangssalg kan kjøpet ikke heves. Er opplysninger imidlertid holdt tilbake, eller boligens tilstand er vesentlig redusert i forhold til på visningstidspunktet, kan den ansvarlige holdes erstatningsansvarlig, eller prisavslag kreves, jfr Da salget er et tvangssalg, kan det forekomme at boligen overleveres uten at normal rydding og rengjøring har funnet sted. Det kan også forekomme at enkelte nøkkelsett ikke er komplette. Dette er forhold som ligger utenfor medhjelperoppdraget. Omkostninger i slike tilfeller må dekkes av kjøper.

5 FINANSIERING: Det tas forbehold om at finansieringsplan med lånetilsagn presenteres, og at eventuell sikkerhet for budet kreves. Er det behov for salg av egen bolig, bistår vi gjerne med dette. Kontakt megler for avtale om befaring/prisoverslag. BUDFRIST: Bud bes fremsatt til: Advokatfirmaet Furre DA, Stranden 3A, 0250 Oslo, gjerne pr. telefaks Budet må være bindende for budgiver i minst 6 - seks - uker. Dette fordi et bud må antas og stadfestes før et salg kommer i gang. Vennligst benytt vedlagte budskjema. * * * SALGSOPPGAVEN ANTAS KORREKT, MEN MEGLER ER UTEN ANSVAR FOR MULIGE FEIL.

6 Verditakst Sannergata OSLO Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 128/790 OSLO KOMMUNE Utført av: Ing. Tom Gunnar Olsen Pb 127, 1411 Kolbotn, Tlf: , Faks: , e-post: firmapost@bntakst.no Oppdrag Befaringsdato:

7 Verditakst Sannergata OSLO Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 128/790 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Vurderingen forutsetter at lokalet er ledig for kjøper uten at det foreligger boretter, leieavtaler eller andre avtaler om beboelse, bruk og utleie som er begrensende og hemmende i forbindelse med salg. Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Intresenter oppfordres i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Takstobjektet/bygningen vil kunne ha mangler og skader som takstrapporten ikke omtaler pga. presisjonsnivået i en ordinær takstrapport, men dette er likevel hensyntatt i selve vurderingen. Det vises til sameiets vedtekter, husordensregler samt årsberetning med regnskap og protokoll. Dokumentene inneholder relevante opplysninger for eventuell kjøper. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

8 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO Mandat Rekvirenten har bedt om å få vurdert næringslokalets markedsverdi. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: Næringsseksjon sentralt beliggende på Grunerløkka/Torshov med adkomst fra Sannergata via egen inngang. Kort vei til mangeartede forretninger, cafèer, restauranter, butikker, skoler, offentlig kommunikasjon, post, bank, mm i Vogts gate og Grunerløkka. Parkering i offentlig gate etter gjeldende bestemmelser. Lokalene har vinduer ut mot gate. Lokalet har tidligere vært benyttet som elektrisk forretning og banklokale. Ledige kontoreiendommer i Oslo/Akershus ligger for tiden på ca. 5-7%. Forventes å øke opp til 8-9% i løpet av Betyr at det pr. i dag er ca m2 ledige lokaler i Oslo / Akershus. Mange av de store aktørene vurderer for tiden sitt arealbehov og flere har allerede sendt ledige arealer ut i leiemarkedet. Nedbemanningen skaper mye ledige lokaler. Annet: Det forventes et ytterligere fall i leieprisene fremover, spesielt i prestisje segmentet. Forretningsfører har opplyst at sentralfyren er frakoblet og at det vil komme faktura på oppgradering av gårdens elektriske anlegg. Markedsverdi Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Konklusjon markedsverdi: Kr Kolbotn, Ing. Tom Gunnar Olsen Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

9 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre v/birgitte Formo Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: Ing. Tom Gunnar Olsen Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Brukstillat./ferdigatt. Dato EDR Hjemmelsinnehaver, tomteareal og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Forretningsfører Dato Opplysninger vedrørende fellesutgifter m.m er opplyst av forretningsfører pr tlf. Kildehenvisninger Egne observasjoner: Forretningsfører: EDR: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Bruksnr., månd. fellesutgifter, konsesjonsforhold, regulering, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp Adresse, kommentar festeforhold, sameiets navn, sameiets forr.fører, forsikringsopplysn. Hjemmelshaver, tomteareal, kommentar tomt, gårdsnr., seksjonsnr., eierbrøk Eiendomsdata Sameiets navn: Sameiet Sannergata 24 Forretn.fører: Hjemmelshaver: Tomt: Formue/fellesgjeld: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Festeforhold Nordkanten Eiendomsforvaltning AS Norsk Boligselskap As Festet tomt. Areal 269 m² I følge opplysninger hentet fra Norges Eiendommer Andel formue Andel fellesgjeld: Ligningsopplysninger pr i følge opplysninger gitt av forretningsfører Nei Offentlig Offentlig Offentlig Regulert Kommentar: Bortfester:Sameiet Sandergata 24 For øvrige opplysninger se festekontrakten. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: if skadeforsikring. Avtalenummer: Kommentar: Fellesforsikring Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

10 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO Andre opplysninger Tomt: Beliggenhet: Parkering: Miljø/forurensning: Spesielle forhold: Opparbeidet bakgård. Forretningslokale sentralt beliggende på Grunerløkka i trafikert gate med kort vei til buss, trikk, servicetilbud, forretninger og servicetjenester. Adkomst fra gate til lokalet. Parkering i gate i henhold til gjeldende bestemmelser. Det er ikke gitt opplysninger om spesielle forhold vedrørende miljø og forurensning i området. Det vises til sameiets vedtekter, husordensregler samt årsberetning med regnskap og protokoll. Dokumentene inneholder relevante opplysninger for eventuell kjøper. Bygninger på eiendommen Næringseksjon - Boligblokk på 5 etasj. el. mer Byggeår: Anvendelse: Arealer og anvendelse I følge Norges Eiendommer. Sameiet betår av 25 eierseksjoner hvor av 24 boligseksjoner og 1 næringsseksjon Næringseksjon - Boligblokk på 5 etasj. el. mer - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje Næringslokale Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Næringseksjon - Boligblokk på 5 etasj. el. mer Lokalisering Næringseksjon - Boligblokk på 5 etasj. el. mer Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt På grunn av bygningens alder må det påregnes gjevnlig behov for vedlikehold/utbedringer. For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad Eier opplyste at det har vært brann i lokalet 210 Grunn og fundamenter Såle på ukjent grunn for takstmannen. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

11 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO 230 Yttervegger Grunnmur antatt i støpt betong. Bærende konstruksjon antatt i betong innfelt med bindingsverk, isolert med mineralull, utvendig flislagt i 1 etasje og kledd med spekket tegl mot gate i øvrige etasjer 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer med enkle glass med karm og ramme i tre. Inngangsdør av eldre dato Vedlikehold ol: Det ble registrert 1 sprekt vindusglass. 245 Kledning/overflater innervegger Malte plater/mur 250 Dekker Støpte dekker. Vedlikehold ol: Det ble registrert saltutslag i himling ved avløpsrør 254 Gulv og overflate Vinylbelegg 255 Himling og overflate Malt 260 Yttertak Antatt trekonstruksjon - ikke besiktiget av takstmannen. 315 Sanitærutstyr Klosett og skyllekum i WC 360 Luftbehandling Demontert ventilasjonsanlegg 400 Elkraft Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Vedlikehold ol: Generelt anbefales det utført periodisk el. sjekk - det er ikke gitt opplysninger om at el.sjekk er utført i den senere tid. 450 Elvarme Elektrisk oppvarming. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

12 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Næringseksjon - Boligblokk på 5 etasj. el. mer - Butikklokaler u/innredning Ledig lokale Sum: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Lokalene er for tiden i bruk av eier som lagerlokale. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

13 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO TOMTEVERDI Andel fellesareal: Andel fellesareal: Tomteverdi: Tomteverdi: Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Næringseksjon Boligblokk på 5 etasj. el. mer Kr Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi (uten hensyn til festeforh.): Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 3,70 % - Inflasjon: -2,50 % Brutto leieinntekter Realrente: kalkulert 1,17 %, avrundet: 1,20 % Forretningsmessig risiko mm 8,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 9,70 % Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Butikklokaler u/innredning Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: Fellesutgifter pr. år: Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 9,7 % gir (avrundet) Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

14 Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 268 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO Adresse: Sannergata 24, 0557 OSLO KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Tomteverdi: Kr Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 9,6 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 9

15 ORIENTERING OM TVANGSSALG VED MEDHJELPER Vår ref. E & ES Salg ved hjelp av medhjelper er blitt den vanligste av de to tvangssalgsformene. I motsetning til tvangsauksjon, vil salg ved hjelp av medhjelper foregå mest mulig likt frivillige salg gjennom advokat eller eiendomsmeglere. På en del viktige punkter er det imidlertid forskjell. Følgende vil således gi en orientering om kjøpsinteressertes rettigheter og plikter i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Feil og mangler En eiendom kjøpt på tvangssalg selges som den er. Lov om avhending av fast eiendom kommer ikke til anvendelse. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men prisavslag kan kreves. Dette skjer ved søksmål mot den som har fått en del av kjøpesummen som kreves redusert, eller mot impliserte som har utvist skyld. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men det kan kreves at den del av summen som rammes av krav om prisavslag ikke utbetales til de berettigede inntil saken er avgjort. Bud Bud inngis i hovedsak som ved ordinær eiendomsmegling. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 uker. Med Oslo byfogdembetes samtykke kan det likevel tas hensyn til bud med kortere bindingstid, jfr. tvfbl Anbefaling av bud Medhjelper eller eier er ikke bemyndiget til å akseptere et innkommet bud. Dette må forelegges saksøkeren med anbefaling om stadfestelse. Saksøkeren kan unnlate å gjøre dette, og be medhjelper foreta ytterligere salgsframstøt. Det utstedes ikke kjøpekontrakt. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at kjøp er kommet i stand. Saken kan frem til namsrettens stadfestelse av budet har skjedd trekkes tilbake, med den konsekvens at salget ikke blir gjennomført. Slik tilbaketrekking av saken kan ikke gi budgiver grunnlag for å kreve erstatning. Oppgjør og overtagelse Oppgjørsdagen er 3 måneder etter at medhjelperen forelegger budet for Oslo byfogdembete i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven Skjer oppgjør etter oppgjørsdagen, påløper morarenter. Er kjøpesummen betalt kan medhjelper, etter anmodning fra kjøperen, tillate at overtagelse skjer forut for oppgjørsdagen dersom leiligheten er fraveket, eller man får aksept fra hjemmelshaver. Etter at kjøperen er blitt eier overtar han risiko for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc. Anke Stadfestelseskjennelsen kan påankes. Ankefristen er 1 måned fra kjennelsens avsigelse. En anke vil som hovedregel ikke føre frem dersom innvendingene ikke har vært fremsatt overfor byfogdembetet før kjennelsen avsies. Saksøktes fraflytting Når kjøperen er blitt eier av eiendommen, plikter saksøkte og hans husstand å fraflytte den. Dersom dette ikke skjer, kan kjøperen uten gebyr kreve fravikelse. Skjøte Når kjøperen er blitt eier vil byfogdembetet på begjæring fra kjøperen, alternativt medhjelper, utstede tvangssalgskjøte som kan tinglyses på eiendommen. Dette medfører at samtlige heftelser som ikke skal overtas av kjøperen blir slettet. Ovenstående er kun en forenklet fremstilling, ytterligere informasjon følger av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11.

16 BUDSKJEMA Vår ref.:e / ES 5-6 / Til saksbehandler: Sissel Styrmoe Dølplads Sak nr: E ES Jeg/vi gir herved følgende bud på eiendommen: Adresse: Sannergata 24, 0557 Oslo Gnr.: 225 Bnr.: 268 Snr.: 1 Pris kr.: skriver kr.: I tillegg kommer avgifter og gebyrer for denne type eiendom, herunder eventuelle eierskiftegebyr. Det offentlige kan endre satsene, og det påligger budgiver å betale de til enhver tid gjeldende beløp. Så fremt budet slik det er avgitt, eller ved senere eventuelle forhøyelser, blir stadfestet i Oslo byfogdembete, gis herved Advokatfirmaet Furre DA ugjenkallelig fullmakt til å begjære skjøtet utstedt og gjennomføre tinglysningen jfr. tvangsfullbyrdelseslovens Finansiering Sikkerhet for budet (ca 10% av kjøpesummen) Lån i Saksbehandler: kr Egenkapital Sum Budet er avgitt (dato): Budet er bindende for budgiver i minst seks uker, jfr. tvfbl til kr kr kr Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Adresse: Telefaks: Telefon: Mobil: Tlf. arbeid: Forhøyelser av bud skjer muntlig pr telefon. Følgende forhøyelser er gjort: Beløp: Dato: Klokkeslett: Mottatt av: Annet: