SAKSDOKUMENT. Utvalsaksnr Utval Møtedato 147/16 Komité for plan og utvikling /16 Kommunestyret

Transkript

1 Arkiv: 504 Saksmappe: 2013/ /2016 Sakshandsamar: Iselin D. Tingvatn Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 147/16 Komité for plan og utvikling /16 Kommunestyret Detaljregulering for Fagredalen sør på gnr. 15/221 m. fl. - Skålvika. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Sotra Plan & Utbygging AS Samandrag av saka: Asplan Viak AS har på vegne av Sotra Plan & Utbygging AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Fagredalen sør på gnr. 15/221 m. fl. Skålvika (planid: ). Planområdet er på om lag 27 dekar, og er lokalisert på Skålvika, vest for Fv 210. Formålet med planarbeidet er å fortetta i eit eksisterande bustadområde med konsentrert småhusbusetnad med variasjon i storleik og form. Planen legg til rette for oppføring av 41 nye bustadeiningar med tilhøyrande leikeplassar, grøntareal, stiar, vegar, parkering og forbetring av eksisterande veg. Planen låg ute til offentleg ettersyn i tida Det kom inn 5 merknader frå offentlege instansar. Med bakgrunn i merknadene er det innarbeida mindre endringar som i hovudsak gjeld sikring av fjellskrent like utanfor planområdet. Rådmannen tilrår at planen vert godkjend, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Endringane ligg etter rådmannen si vurdering innanfor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Fagredalen sør, gnr. 15, bnr. 221 m. fl. Skålvika, med plankart datert , føresegner datert , og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den

2 Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Iselin D Tingvatn presenterte planen og svara på spørsmål. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Fagredalen sør, gnr. 15, bnr. 221 m. fl. Skålvika, med plankart datert , føresegner datert , og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret : Tilråding frå møte i komite for plan og utbygging vart samrøystes vedteke. Desse hadde ordet i saka: Jon Inge Matre Vedtak i Kommunestyret : I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Fagredalen sør, gnr. 15, bnr. 221 m. fl. Skålvika, med plankart datert , føresegner datert , og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: Plankart datert Føresegner datert Planskildring datert Illustrasjonsplan datert Skredfarevurdering Merknader og kommentar frå tiltakshavar

3 Saksopplysningar: Asplan Viak AS har på vegne av Sotra Plan & Utbygging AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Fagredalen sør på gnr. 15/221 m. fl. Skålvika. Formålet med planarbeidet er å fortetta i eksisterande bustadområde Planen legg til rette for oppføring av 41 nye bustadeiningar, 2 leikeplassar, grøntareal, stiar, vegar, parkering og forbetring av eksisterande veg. Planprosess Oppstart av reguleringsplan vart kunngjort i Vestnytt og Bergens Tidende den Grunneigarar, naboar og offentlege instansar vart varsla i brev. Planframlegget vart lagt fram for komité for plan og utvikling i sak 4/16 den og planen vart vedteke lagt ut til offentleg ettersyn. Planen låg ute til offentleg ettersyn i perioden , og det kom inn 5 merknader frå offentlege instansar. Planstatus Den nordlege delen av planområdet er regulert i reguleringsplan Fagredalen II (planid: ) og bebyggelsesplan Fagredalen II, utviding (PlanID: ). I gjeldande reguleringsplan er det lagt til rette for frittliggjande einebustader, og i bebyggelsesplanen er det lagt til rette for barnehage, friluftsområde og bustad. I den sørlege delen av planområdet gjeld kommuneplanen sin arealdel (KPA ). Dette arealet er sett av til framtidig bustad med gjennomføringssone H810_44. Gjennomføringssona set krav om felles reguleringsplan for området. Det er sett rekkefølgjekrav for opparbeiding av snarveg frå bustadområdet og aust til skulen. Eksisterande situasjon Planområdet er på om lag 27,5 dekar og ligg på Skålvika, vest på Sotra. Planområdet består av skrinn fastmark, myr, sprengstein og fyllmasse. I vest grensar planområdet til einebustader. I nord, aust og sør grensar planområdet til natur som er ope skrinn fastmark og myr i aust. Planområdet og nærliggande omgjevnader er prega av store grå og flate areal, og er eit resultat av at dei opphavlege landskapsformane er sprengt bort eller dekka av fyllmasser ved tidlegare utbygging. Veg- og trafikktilhøve Tilkomst til planområdet er via Vestsidevegen (Fv 210), Fagredalvegen (Fv208) og vidare på den private vegen Fagrehaugvegen. Vegen inn til planområdet har ein skarp sving med ei vinkel på 90 grader. Delar av den eksisterande vegen ved planområdet er gruslagt, og ikkje opparbeidd etter gjeldande plan for området. Næraste busshaldeplass ligg om lag 400 meter nord for planområdet, og det er fortau fram til busshaldeplassen, og gangfelt over Fv210 til Skålevik skule. Ved skuleområdet er det fartsgrense 40 km/t og fartsdemparar. Teknisk infrastruktur Det er eksisterande offentleg vassleidning og trykkum i nærleiken av planområdet. Nettstasjon 5384 Fagrehaugvegen har kapasitet til å forsyna bustadane i planframlegget. Det går to kraftliner gjennom planområdet som det er planlagt å leggja i kablar. Sosial infrastruktur Næraste barneskule er Skålevik skule som er lokalisert om lag 900 meter unna planområdet. Det er fortau heile vegen til skulen, med gangfelt over fylkesvegen. Det går også ein tursti i terreng mellom planområdet og skulen. Næraste barnehage er Langøy friluftsbarnehage om lag 2 km vest for planområdet. Daglegvarebutikk er på Møvika om lag 4,5 km unna. Det tek om lag 15 minuttar med bil til regionsenteret Straume.

4 Klima Planområdet er utsett for vind frå vest og sørvest. Aust i planområdet er det ei myr som tek opp mykje vatn. Planframlegg Bustader Det leggjast til rette for oppføring av 41 nye bustadeiningar i form av konsentrerte småhus i rekkje med variert storleik. Innanfor BKS1-2 er det opna for at 20-25% av bustadeiningane skal vera under 65 m 2, dersom det er marknad for det i utbyggingsperioden. Utnyttinga av dei ulike BKS felta varierer frå 15 til 25 % BYA. Det er stilt krav om at det skal byggjast kjelleretasjar i bustadfeltane der desse kan ta opp høgdeskilnader i terrenget. Veg- og trafikktilhøve Det er stilt rekkefølgjekrav til forbetring av tilkomstveg og etablering av fortau. Planframlegget legg opp til vegar med ei bredde på 5 meter. Den skarpe svingen inn til planområdet er utvida og svingradiusen er forbetra. Det er stilt rekkefølgjekrav til asfaltering av eksisterande grusveg i gjeldande naboplan; reguleringsplan for Fagredalen II (planid ). Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal leggjast til grunn i heile planområdet. Brattaste stigning på veg er 1:10 mellom BKS5 og BKS6, og det vil dermed ikkje vera universell utforming langs dette strekket. I føresegnene er det stilt krav til at hovudtilkomstar for nye bygningar skal vera universelt utforma og at minst 40 % av leikeareala skal ha universell utforming. Leike- og uteopphaldsareal Det skal setjast av 29 m 2 leikeareal og minimum 100 m 2 uteopphaldsareal pr. bustadeining. Det skal opparbeidast to leikeplasser. Minimum 30% av leikeareala skal opparbeidast med vegetasjon. Leikeareala skal utstyrast med sittegruppe og minimum tre leikeapparat. Offentleg ettersyn Planframlegget har lagt ute til offentleg ettersyn i tida , og det kom inn 5 merknader frå offentlege instansar. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Statens vegvesen Vegvesenet har ikkje vesentlege merknader til planframlegget. Dei er nøgd med at det er innarbeida rekkjefølgjekrav i 4 i reguleringsføresegnene om opparbeiding/asfaltering av grusvegar innanfor planområdet. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) NVE har vurdert skredfare i området og viser til at skråningar med hellingsvinkel over 25º kan representere skredfare. NVE peikar på at det ikkje går fram av ROS analysen kva som ligg til grunn for plankonsulenten sine konklusjonar. Dersom hellingskartet syner at det er bratt nok til at skred kan losne i skråninga, tilrår NVE at det vert engasjert ein geolog som kan vurdere om skredfaren er reell dersom hellingskartet, og kva areal som i så fall ikkje tilfredstillar byggteknisk forskrift (TEK10) 7-3 sine akseptkriterium. Område utan tilstrekkeleg tryggleik må då merkast i plankartet med omsynssone Fareområde H310 ras- og skredfare. NVE opplyser om at høgspentlina gjennom planområdet bør merkast i plankartet, sjølv om den skal kablast før utbygging. Kommentar

5 Hellingskart syner at fjellhøgda like aust for bustadområde BKS6 har ei hellingsvinkel frå 19 º til 60º. For å avdekke skredfare har Norconsult AS utarbeida ei skredfarevurdering i og like utanfor planområdet, sjå vedlegg til saka. I skredfarevurdering er det registrert at det er potensiell fare for steinsprang frå fjellknausen aust for bustadområdet BKS6 og leikeområdet f_leik2. Med bakgrunn i vurderinga er det teikna inn ei faresone i plankartet og tillagt føresegner for denne sona. Det er mogleg å gjera sikringstiltak for å trekkja faresonegrensene lengre vekk frå bustadområdet. I føresegnene er det sikra at det ikkje er tillate å føre opp bygningar innanfor denne sona før området er tilstrekkeleg sikra mot steinsprang, jf. TEK Rådmannen meiner det ikkje er naudsynt å merke høgspentlina med sikkerhetssone i plankartet då det er sikra nedgraving av høgspentlina i rekkefølgjekrava. Høgspentlina er teikna i basiskartet, og er synleg i plankartet. Hordaland fylkeskommune (HFK) HFK har merknader til planforslaget når det gjeld trafikksikker skuleveg og areal og transport. Sjølv om planen legg opp til utbygging i tråd med kommuneplanen er HFK kritisk til at det leggjast til rette for ein høg utnytting utan at området er tilknytt senterområde eller kollektivtilbod med frekvent tilbod. Transport vil i hovudsak vera basert på bil. HFK viser til Regional Transportplan for Hordaland. Planforslaget legg opp til konsentrerte småhus i eit område som ligg nær barneskule men langt frå senterområde og andre servicefunksjonar. HFK rår kommunen til å redusere utnyttinga i område og vente med å byggje ut området med grunnlag i overordna målsettingar om satsing på senterområde. HFK er positiv til at det er lagt til rette for ein sti som koplar seg på eksisterande stisystem mot skulen, men gjer merksam på det det ikkje er trafikksikker kryssing frå stien over fylkesvegen. HFK minner om at trafikkfarleg skuleveg kan gje skyssansvar for kommunen. Delar av planområdet er i dag myr, og HFK minner om at myrområde er viktige område for mottak av vatn ved store nedbørsmenger. HFK meiner det hadde vore positivt dersom planarbeidet sikra opne løysingar for fordrøying av vatn. Planen legg opp til ei utbygging som dels fører at til store fyllingar i området. HFK ber om at omsynet til terreng og landskap vert sikra gjennomført i det vidare arbeidet. HFK har ikkje per i dag opplysningar om automatisk freda eller andre verneverdige kulturminne i det aktuelle planområdet. Kommentar Planområdet ligg i sone 3 i kommuneplanen med utgangspunkt i 25 % BYA ved regulering. Planforslaget har ei lågare utnytting enn det kommuneplanen legg opp til, og Rådmannen kan difor ikkje sjå at det er naudsynt med ytterlegare reduksjon av utnyttingsgraden. Planområdet ligg også innanfor ei buffersone på 500 meter som er ei prioritert kollektivakse i kommunen. Planen legg opp til eit variert bustad-tilbod med større og mindre husvære og vil dermed vera i tråd med Kommunedelplan (KDP) for bustadutvikling Jf. KDP for bustadutvikling er det trong for ei auka variasjon i bustadsamansettinga, slik at ulike typar hushald kan finna ein passande bustad i kommunen. Det er eit mål for kommunen å leggja til rette for variert og formålstenleg bustadsamansetting i heile kommunen, ikkje berre i dei sentrale områda. Rådmannen er samd med fylkeskommunen om at det er uheldig at planen ikkje ligg nært til servicefunksjoner og at det meste av transport vil bli med bil. Sjølv om planområdet ligg eit stykke frå servicefunksjoner, meiner Rådmannen at det er positivt med utbygging i dette området, då det ligg i så nær tilknyting til barneskule og idrettstilbod. Det er no etablert fotgjengarovergang over Fv210 frå bustadfeltet til skulen, og det er i tillegg fartsdemparar og låg fartsgrense ved skuleområdet.

6 I føresegnene er det stilt krav om at overvatn skal handterast lokalt og ope. Det er også stilt krav om at val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonshensyn og at komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Bygningar og anlegg skal utformast slik at naturlege flomvegar vert ivareteke, og at utbyggingsområdet eller tilgrensande og nærliggjande område ikkje flaumar over. Planen legg opp til ei utbygging med store fyllingar. Det er forsøkt å dempe verknaden av desse ved å stilla krav til at det skal etablerast kjeller-etasjar som kan ta opp høgdeskilnadene i terrenget. Det er også sikra ivaretaking av terreng og landskap i føresegnene, ved at det er stilt krav til at nye tiltak skal tilpassast eksisterande terreng så langt det lar seg gjera. Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen støttar dei vurderingane kommunen har gjort av planforslaget og har ingen merknader til planforslaget slik det ligg føre. FjellVAR og FjellVAR minner om at utbyggjar må ta kontakt før anleggsarbeidet starter opp og at arbeidet må koordinerast med FjellVAR AS. I VA- rammeplanen er det lagt opp til at overvatn skal førast til sjø i eksisterande bekkeløp utan fordrøyning. Ved ei slik løysing må det gå fram i detaljplanlegginga at det er tilstrekkelig kapasitet på elveløp/kulverter slik at det ikkje oppstår skade som følgje av tiltaket. FjellVAR ønskjer klarhet i om det er tenkt fellesløysningar for avfallshandtering eller bossbann knytt til kvar bustadeining. Val av løysing utgjer stor skilnad i utforming og storleik på dei renovasjonstekniske areala. Utbyggjar må gå i dialog med FjellVAR før eventuell bestilling av bunntømte containarar. Vidare ønskjer FjellVAR at bossbilen ikkje må rygga inn på parkeringsplass eller rygga tilbake over fortau, men at den må kunne køyra i ein sløyfe. Større fellescontainere blir øydelagd om dei må dragast over fortauskant, og FjellVAR tilrår difor nedsenka fortau ved henteplassane. FjellVAR meiner også at post bør vera avskilt frå renovasjonsteknisk område, då det kan bli vanskeleg å koma fram til eit bakanforliggande poststativ med bosspann framfor. Kommentar I føresegn er det lagt inn ei setning om at det ved detaljplanlegging av VA-system må dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet på elveløp/kulvert, slik at det ikkje oppstår skade som følgje av tiltaket. Tiltakshavar opplyser om at dei har vore i kontakt med FjellVAR og at det er einighet om at dersom ein ikkje finn ei anna løysing for avfallshandtering, så har planframlegget naudsynt areal til disposisjon til å videreføra dagens normalløysing. Vurdering: Detaljreguleringa har vore igjennom ei grundig prosess. Rådmannen er positiv til at planen har fokus på å skape eit godt bustadmiljø med god tilgjenge til natur og rekreasjonsmoglegheiter. Det er fleire grep i planen som mellom anna tek i vare på barn og unge sine interesser. Det er mellom anna god kopling til turområder, trafikksikker veg til skule og idrettsområde og det vert lagt opp til etablering av fleire leikeareal. Rådmannen er positiv til at planen legg opp til ei betring av dagens situasjon for bustadområdet, som ber preg av større gruslagte areal og veg som ikkje er ferdigstilt. Ved utbygging av planområdet vil tilkomstveg bli utbetra og bustadområde få ei betre heilskap.

7 Skredfare Rådmannen er nøgd med at det er utarbeida skredfarevurdering for fjellhøgda like aust for planområdet. Vurderinga avdekkar at det er fare for steinsprang ved bustadområdet BKS6 og leikearealet f_leik2. Det er tatt høgde for faren ved at det er teikna inn ei omsynssone for ras- og skredfare i plankartet. I omsynssona er det ikkje er tillate å føre opp bygningar før området er tilstrekkeleg sikra mot steinsprang, jf. TEK VA-rammeplan Planframlegget legg opp til utfylling i myr som tek opp i seg mykje vatn. Det er dermed svært viktig med god handtering av overvatnet i planområdet. Rådmannen meiner det er tilstrekkeleg teken omsyn til dette da det er stilt fleire krav til overvasshandtering i føresegnene. Det er stilt krav om at overvatn skal handterast lokalt og ope, og at komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Det er også stilt krav om at val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonshensyn. Bygningar og anlegg skal utformast slik at naturlege flomvegar vert ivareteke. VA-rammeplan viser til at avrenning før og etter utbygging vil verta svært lik, og at utbygginga difor ikkje vil få betyding for avrenning i høve til tilgrensande områder i nedslagsfeltet. Jf. tilbakemelding frå FjellVAR er det lagt inn ei føresegn som sikrar at det må dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet på elveløp/kulvert, slik at det ikkje oppstår skade som følgje av tiltaket. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Temaet vart derimot utfyllande omtalt ved 1. gangshandsaming av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering Dei føreslegne endringane er innarbeidd i reviderte plandokument: Føresegner datert , plankart datert og planskildring datert I føresegn for VA- rammeplan er det lagt inn ei setning: Ved detaljplanlegging av VA-system, må det dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet på elveløp/kulvert, slik at det ikkje oppstår skade som følgje av tiltaket. 2. Det er lagt til ei føresegn for rassikring: Før igangsettingsløyve kan gjevast skal det dokumenterast at ras-sikring er prosjektert og utført iht. fagkyndig rådgjeving og instruksjonar og at utført ras-sikring er gjennomført iht. sikkerhetskrav i TEK Jf. pkt Det er lagt inn rekkefølgjekrav for sikring mot steinsprang ved delfelt BKS6 og f_leik2 i føresegn 4.2.3: Før det kan gjevast løyve til igangsetting for nye tiltak iht. pbl 20-1 nr. a og d, innafor delfelt nemnd nedanfor, skal følgjande tiltak være opparbeida og godkjent: For BKS6 og f_leik2: Sikring mot steinsprang, jf. pkt Det er lagt inn ei faresone for skred i plankartet med tilhøyrande føresegn 9.2.1: I faresona samt tilhøyrande felt (BKS6 og f_leik2) kan det ikkje førast opp bygningar før området er tilstrekkeleg sikra mot steinsprang, jf. TEK Dersom området sikrast mot steinsprang, reduserast omfanget av faresona i henhold til dei berekningar / vurderingar som ligg til grunn for sikringa, jf. TEK Omsynssone for ras- og skredfare er teikna inn i plankartet. Endringane er utført i samråd med tiltakshavar og endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Endringane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av

8 endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova til stades.