Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET /19

Transkript

1 RINGSAKER KOMMUNE Jessnesstranda 54 - detaljregulering - sluttbehandling Sluttbehandles i: Kommunestyret ArkivsakID: JournalpostID: Arkiv: Saksbehandler: 18/ /21991 K2-L12, PlanID- Andrea Mist Björnsdóttir , PlanNavn- Jessnesstranda 54, Plantype- DETREG, GNBN-755/17 DokumentNR: 22 Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET /19 Dokumenter: Oversiktskart Vedlegg 1 Plankart, datert Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3 Planbeskrivelse, datert Vedlegg 4 Gjeldende plankart Vedlegg 5 ROS-analyse Utrykt vedlegg Uttalelser fra høring og offentlig ettersyn Utrykt vedlegg Jessnes strandområde planfaglig vurdering, datert Utrykt vedlegg Fakta: Formålet med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for bygging av en ny enebolig på Jessnesstranda 54, gnr/bnr 755/17. Det skal i tillegg bygges frittliggende garasje med bod nord for eneboligen. Eksisterende enebolig og annen bebyggelse på eiendommen, herunder garasje og uthus, forutsettes revet. Planforslaget tar med seg deler av vegen Jessnesstranda og vannarealene utenfor eiendommen, og til sammen reguleres et område på 3,1 daa. Planforslaget fremmes av StudioNSW på vegne av Monica Haugan. Hovedgrep i planforslaget Eiendommen, som er på 2,3 daa, er i dag regulert til kombinert formål bolig/fritidsbebyggelse, men foreslås omregulert til frittliggende boligbebyggelse. Planforslaget legger opp til en økning av byggehøyder, herunder gesimshøyde fra 4,2 m til 6 m og mønehøyde fra 6,5 m til 7,5 m. For garasje og tilbygg til boligen tillates mønehøyde 4,5 m. 1

2 Det er foreslått en reguleringsbestemmelse som sier at bebyggelse over en etasje skal ha møneretningen vendt mot Mjøsa, og at kun deler av bebygd areal,140 m2 tillates bygd i to etasjer. Hensikten med regulert møneretning er å begrense byggehøyde og volum med hensyn til sikt for bakenforliggende bebyggelse. Det settes i tillegg krav til saltak med takvinkel mellom 15 og 35 grader som er en videreføring fra gjeldende plan. Planforslaget viderefører også gjeldene utnyttelsesgrad på %-BYA = 20% på tomtas nettoareal eksklusive parkeringsareal, men øvre grense for samlet bruksareal (BRA) foreslås økt fra 125 m2 (gjeldende plan) til 360 m2. Eksisterende bebyggelse har i følge matrikkelen til sammen 234 m2 BRA. Gjeldende byggegrense mot adkomstvegen Jessnesstranda opprettholdes (5 m fra vegkant og 3 m fra regulert formålsgrense), mens byggegrensen mot Mjøsa får mindre justeringer i planforslaget. Gjeldende byggegrense har en avstand på mellom 26 m og 18 m fra strandlinja målt i nabogrenser i sør og nord (bryggeanlegget som skjærer inn på eiendommen er ikke medregnet). Gjeldende bestemmelser sier at det skal være byggeforbud i 20-meters beltet langs Mjøsa. Foreslått ny byggegrense er justert til 16 m mot nord og er uendret i sør. Terrenget må tilpasses for å få eneboligen utenfor nivå for beregnet 200-års flom med 50 cm sikkerhetsnivå (= kote +127,3) og det tillates oppført en bølgebryter over flomgrense inntil 3 m utenfor byggegrensen mot Mjøsa med høyde inntil +127,65. Hensynssone flomfare er lagt inn på plankartet. Eksisterende avkjørsel skal opprettholdes. Det tillates to båtfester på eiendommen, det vil si en mer enn hva gjeldende bestemmelser åpner for. Vegetasjon skal i størst mulig grad bevares, dette gjelder særlig eksisterende furutrær og kantvegetasjon mot Mjøsa. Ettersom eiendommen ligger i gul støysone er det lagt inn hensynssone for støy i plankartet. Planprosess Naboer og gjenboere ble orientert om utbyggingsplanene ved befaring på stedet Det ble på generelt grunnlag reist innvendinger vedrørende høyder og skjerming mot Mjøsa med hensyn til utsikt for naboeiendommer. Varsel om planoppstart ble sendt til berørte parter, naboer og offentlige instanser , samt kunngjort i Hamar Arbeiderblad Planforslaget var ute på høring og offentlig ettersyn i perioden Det kom i alt 4 uttalelser som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen (vedlegg 4). NVE har kun gitt en generell uttalelse ettersom det ikke er bedt om bistand i saken. De viser til generell informasjon og veiledning knyttet til NVEs saksområder, og minner om at det er kommunen som har ansvaret for at det blir tatt nødvendig hensyn til flom- og skredfare, vassdrag og energianlegg i arealplan, byggetillatelser og dispensasjoner. Fylkesmannen i Innlandet mener det er uheldig at prinsippet om 20-meters beltet brytes ettersom dette kan gi presedens for fremtidige saker, og anbefaler at 20-metersbeltet opprettholdes. Videre anbefales det å legge inn følgende tillegg i planbestemmelse 5.1 (tilhørende feltet friluftsområde i sjø og vassdrag) for å unngå ytterligere privatisering og hinder for ferdsel langs strandkanten: Innenfor området tillates ikke..etc., eller andre tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel langs Mjøsa.». 2

3 Fylkesmannen mener forholdet til støy er ivaretatt gjennom planforslagets reguleringsbestemmelse 4.2. Til slutt bes kommunen vurdere om krav til bølgebryter skal tas med i planbestemmelsene. Hedmark fylkeskommune påpeker at gjeldende plan gir begrensninger knyttet til tomteutnyttelse og bygningers høyde og utforming i området mellom Mjøsa og Dovrebanen for å sikre god visuell kontakt til stranda og vannet fra veien Jessnesstranda. De mener at dersom dette likevel tillates gjennom omregulering av en enkelteiendom vil det være et signal fra Ringsaker kommune om en fremtidig nedprioritering av strandområdet på Jessnes som friluftsområde til fordel for privat utbygging på eiendommene. Signalet forsterkes ytterligere ved at planforslaget ikke viderefører gjeldende bestemmelse som gjelder for byggeområder generelt og som sier at strandsonen skal holdes fri for innretninger som hindrer fri ferdsel langs stranda (med stranda menes det 20 meter brede beltet med byggeforbud langs Mjøsa). Videre fremheves det at å ivareta og fremme allmenn bruk av strandsonen til friluftsliv og rekreasjon er et hensyn av nasjonal interesse, og at strandområdet på Jessnes er et viktig og statlig sikret friluftsområde som rammes negativt av planforslaget. Fylkesdirektøren anbefaler derfor at planforslaget omarbeides slik at ny bebyggelse i mindre grad vil danne en visuell barriere mot Mjøsa og at kravet om å holde strandsonen fri for innretninger som hindrer ferdsel videreføres i gjeldende plan. Grunneier av eiendommen sør for gnr/bnr 755/17 og tidligere eier av eiendommen, Kari Nerhus Cae, synes det planlagte huset er fint og vennlig. Hun påpeker at huset er stort, men at det skal bli familiens hjem, ikke et feriehus, og at det må vektlegges at Jessnesstranda 54 alltid har vært helårsbolig. Endringer etter høring av planforslaget Etter høring av planforslaget har følgende endringer blitt lagt inn: Plankart Byggegrensene i nord og sør er lagt i husveggen på den foreslåtte bygningsmassen for å sikre sikt mellom eiendomsgrensen i nord/sør og bygningsmassen. Det er lagt inn tre bestemmelsesområder i plankartet som skal sikre siktaksene mellom Jessnestranda og Mjøsa. Reguleringsbestemmelser Bestemmelse 6.1 om bestemmelsesområder er lagt inn for å sikre siktakser mellom Jessnesstranda og Mjøsa. Krav om bølgebryter er lagt inn i bestemmelse 4.1. Følgelig er to setninger om bølgebryter i bestemmelse tatt ut. Delsetningen eller andre tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel langs Mjøsa er lagt inn i bestemmelse 5.1 som omhandler friluftsområde i sjø og vassdrag. Annet I forbindelse med planprosessen har det blitt foretatt en oppmålingsforretning av den nordre eiendomsgrensa mellom gnr/bnr 755/17 (Jessnesstranda 54) og gnr/bnr 755/22 (Jessnesstranda 60). Konklusjonen fra oppmålingsforretningen er at grensa ble retningsjustert og at regulert eiendom ble redusert med ca. 120 m2. Som følge av dette er 3

4 garasjen gjort smalere slik at man opprettholder 4 meter mellom garasjevegg og eiendomsgrense. Alle tall om eiendomsstørrelsen er som følge av dette rettet i plandokumentene. Vurdering: Utvikling av Jessnes - områdeplan På bakgrunn av enkelte dispensasjonssaker og noen reguleringsprosesser på Jessnes de senere årene har det vokst frem et behov for å vurdere hvilken utvikling man skal tilrettelegge for på Jessnes. Det er noen motstridende interesser og det er mange hensyn å ivareta. Med bakgrunn i dette ønsker kommunen å utarbeide en områdereguleringsplan som skal se helhetlig på Jessnesområdet for å sikre friluftsinteressene, almennhetens bruk og private interesser på en omforent og framtidsrettet måte, samtidig som en ønsker mer fast bosetting på Jessnes. Arbeidet med områdereguleringsplanen vil ta noe tid, og rådmannen mener det derfor ikke er aktuelt å vente med enkeltsakene til områdeplanen er vedtatt. Like fullt vil en se disse sakene i sammenheng. Reguleringsformål og byggehøyder Ettersom eksisterende bolig på eiendommen har vært brukt som bolighus vil ikke omgjøringen fra kombinert formål bolig/fritidsbebyggelse til frittliggende boligbebyggelse medføre noen endring. Økningen av byggehøydene vil begrense sikten for bakenforliggende bebyggelse, men er likevel innenfor de anbefalinger som er satt i «Jessnes strandområde planfaglig vurdering» med maks mønehøyde 9 m jfr. PBL Utnyttelsesgrad og samlet bruksareal Eiendommen er stor, 2,3 daa, og derfor vil ikke %-BYA bli så høy med det foreslåtte tiltaket. Selv om bebygd areal (BRA) økes i planforslaget vil %-BYA bli mindre enn den eksisterende bygningsmassen på eiendommen, henholdsvis redusert fra 13% til 11,5%. Ved siste revisjon av kommuneplanens arealdel ble maksimalstørrelse på fritidsboliger økt til 150 m2 BRA. Det er ikke gitt en maksramme for boligbebyggelse, men retningslinjene tilsier maks 300 m2 BRA for spredt boligbebyggelse. I «Jessnes strandområde planfaglig vurdering» er dette tallet brukt generelt som en maksimal størrelse per eiendom. Utover dette vil man gjennom regulering kunne fastsette høyere utnyttelse av enkelttomter. Planforslaget med sine 360 m2 legger seg en god del over de 300 m2 som er foreslått i den planfaglige vurderingen, men ettersom eiendommen i seg selv er så stor, vurderes ikke økningen å gi ulemper av betydning for omgivelsene eller allmennheten. Byggegrenser og allmennhetens interesser i strandsonen I «Jessnes strandområde planfaglig vurdering» er det å holde 20-meters beltet langs Mjøsa fri for innretninger en av de viktige føringene for ikke å hindre fri ferdsel/allmennhetens interesser i strandsonen. Byggegrensen mot Mjøsa er foreslått justert ned fra 18 m til 16 m nord på eiendommen for innplassering av ny bebyggelse på en hensiktsmessig måte. Planforslaget utfordrer med dette 20-meters beltet, men i realiteten gir det ingen konsekvenser. For eiendommen Jessnesstranda 54 er strandsonen i utgangspunktet ujevn, og et eksisterende uthus er plassert kun 14 m fra strandlinja. Eier ønsker å rive dette. I tillegg skal ny garasje plasseres lenger unna strandsonen enn eksisterende garasje. Det innebærer at situasjon etter ny utbygging totalt sett faktisk vil bli bedre. Og uansett vil endringen i liten grad påvirke allmennhetens tilgang til strandsonen da det er unaturlig å bevege seg så langt 4

5 inn på eiendommen. En kan likevel si det er uheldig å bryte prinsippet om byggeforbud i 20- meters beltet og lempe på kravene. Rådmannen velger å legge til grunn at nytt byggeprosjekt totalt sett og for alle praktiske formål, bedrer forholdene i 20-meters beltet. Etter høring og offentlig ettersyn har bestemmelse 5.1 som omhandler friluftsområde i sjø og vassdrag blitt supplert med en delsetning om at tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel langs Mjøsa ikke tillates. Allmennhetens interesser i det statlige sikra friluftsområdet (Jessnesstranda) Det er et klart mål fra kommunens side å ivareta kontakt mellom Jessnesstranda og Mjøsa med en veksling mellom bygninger og ubebygde arealer langs vegen. Allmennhetens interesser knyttet til Jessnesstranda som tur- og friluftsområde anses å være viktigste begrunnelse for begrensning i arealbruk og utnyttelse av eiendommene i området. Det er derfor viktig å unngå lange sammenhengende fasader mot vegen og heller benytte høyden i stedet for å bygge ned store arealer. De føringer som gis i planforslaget hva gjelder møneretning på hovedhus og begrensning på 140 m2 som kan bygges i 2 etasjer, vil bidra til å opprettholde siktakser mellom Jessnesstranda og Mjøsa. Likevel strekker den foreslåtte nye eneboligen seg totalt 24 m langs Jessnesstranda, herav ca. 11 m i 2 etasjers høyde og ca. 13 m i 1 etasjes høyde. Mellom hovedhuset og garasjen er det en åpning på 2 m, og garasjen har en lengde på 6 m langs Jessnesstranda. For gående på Jessnesstranda vil ikke forskjellen mellom en og to etasjer ha noen betydning for sikt ut til Mjøsa, men det vil påvirke sikten positivt for bakenforliggende bebyggelse. Siktaksene på eiendommen er sikret gjennom bestemmelsesområdene som er lagt inn i plankartet etter høring og offentlig ettersyn. I tillegg er byggegrensen strammet inn i nord og sør ved at den er lagt i husveggen på det foreslåtte huset slik at man også sikrer størst mulig siktsektor i eiendommens yttergrenser. Slik det fremkommer i kapittel i planbeskrivelsen er flere forslag til hus og strukturering på eiendommen forkastet. Rådmannen mener at forslaget som legges frem til behandling ivaretar allmennhetens og naboers interesser på en tilfredsstillende måte. Flom og terrengtilpasninger Det foreslås terrengtilpasninger i form av mindre oppfylling innenfor byggeområdet. Dagens enebolig ligger på kote 127, mens terrenget må heves til kote 127,13 inkl. 50 cm sikkerhetshøyde for å komme innenfor nivå for beregnet 200-års flom. Den foreslåtte eneboligen vil derfor ikke ligge nevneverdig høyere i terrenget enn hva eksisterende hus gjør. Etter høring og offentlig ettersyn er det i tillegg lagt inn krav om bølgebryter i reguleringsbestemmelsene. Trafikk og adkomst Eiendommen har i dag adkomst fra Jessnesstranda og adkomsten skal videreføres. Ettersom det er en eksisterende enebolig som skal erstattes med en ny enebolig vil ikke planforslaget endre trafikkbelastningen i området. Støy Eiendommen ligger ca. 70 m fra jernbanelinja og ligger innenfor gul støysone med krav om 5

6 støyisolering av fasade mot Jessnesstranda, samt at stille side ivaretas. Slik foreslått enebolig er tegnet i planforslaget vil uteoppholdsområde mot Mjøsa bli skjermet av boligmassen med støynivå under 58 db som er grenseverdi for utendørs opphold. Det er ikke gjennomført støyberegning i forbindelse med planforslaget, men dette forutsettes gjort i byggesaken. Tilpasning til omkringliggende bebyggelse Den foreslåtte eneboligen vil bryte noe med omkringliggende bebyggelse ettersom både BRA og høyder justeres opp i forhold til gjeldende plan. Boligen vil være større enn de andre enhetene i umiddelbar nærhet, men samtidig finnes det eksempler på andre større boenheter langs Mjøsa på Jessnes. Boligen vil likevel harmonere arkitektonisk med tilgrensende bebyggelse ettersom den skal ha saltak og variasjon i bygningsvolum. Forholdet til sosial og teknisk infrastruktur Jessnes beliggenhet gjør at de fleste daglige reiser er avhengig av bilbruk. Kollektivtilbudet er svært begrenset og det finnes ingen gang- og sykkelveger som knytter Jessnes til andre større tettsteder. Det finnes ingen nærbutikker innenfor tettstedet, og de nærmeste skolene er Kirkenær og Stavsberg skole. På grunn av avstand til skole har barna rett på skoleskyss. Nærmeste barnehagetilbud er på Stavsberg. Planforslaget legger ikke opp til noen økning av antall boenheter og medfører slik sett ingen endringer eller andre behov for sosial eller teknisk infrastruktur. Barn og unges representant har fått varsel om oppstart av planarbeidet med Jessnesstranda 54, men ettersom barn og unges interesser ikke blir berørt av planforslaget er ikke temaet videre omtalt i plandokumentene. Jessnes er godt tilrettelagt for barn og unge med mange opparbeidede friområder. I tillegg er det lite trafikk på Jessnesstranda, som gjør at barn kan ferdes relativt trygt. Eiendommen som reguleres har store utearealer. Vegetasjon Den foreslåtte eneboligen plasseres i stor grad der eksisterende enebolig ligger, nordøst på eiendommen. Selve tiltaket med å bygge huset vil føre til begrenset fjerning av vegetasjon. Den viktigste vegetasjonen på eiendommen er kantvegetasjonen ut mot Mjøsa og dette er fulgt opp ved at det er innarbeidet bestemmelser om bevaring av eksisterende vegetasjon, herunder spesifikt nevnt kantvegetasjonen langs Mjøsa. Samlet vurdering av planen Planforslaget innebærer noen endringer ifht. både gjeldende reguleringsbestemmelser og den planfaglige vurderingen av Jessnes strandområde som ble utarbeidet i 2018, og som vil være et grunnlag i arbeidet med områdeplanen. Løsningen ifht. 20 meters beltet vil ha liten betydning for allmenhetens interesser og ferdsel i strandsonen, og heller bety en forbedring ifht. dagens situasjon. Bebyggelsen vil også være godt innenfor tillatt bebygd areal (BYA) fordi tomta er stor, men overskride anbefalt tillatt bruksareal (BRA) fordi boligen har et stort volum. I tillegg vil fasaden langs Jessnesstranda være sammenhengende (24 m) fordi flomhensyn tilsier at bebyggelsen må legges opp mot vegen som er høyeste nivå på tomta. Utbygger ønsker ikke å redusere bruksarealet for å komme innenfor 300 m2, da planlagte størrelse og funksjoner i ny bebyggelse er sterkt ønskelig. Rådmannen legger til grunn av arealgrensen er veiledende og at den kan fravikes ved regulering. Planforslaget har mange positive elementer. Det foreslåtte huset har gode arkitektoniske grep som vurderes å passe godt inn på Jessnes. Huset skal ha saltak og vil dermed opprettholde takformen til 6

7 omkringliggende bebyggelse. Krav til møneretning på hovedhus og begrensning på bygg som kan bygges i 2 etasjer er positivt for de som ferdes på veien og for bakenforliggene bebyggelse, selv om ny situasjon i noe grad vil endre siktmulighetene til Mjøsa. Planforslaget sett i en større sammenheng vil innebære begrensede konsekvenser for naboer, friluftslivet og allmenhetens bruk av Jessnes. Eiendommen vil fortsatt bestå av en boenhet. Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas forslag til reguleringsplan for Jessnesstranda 54 med plankart og reguleringsbestemmelser sist revidert , samt tilhørende planbeskrivelse. Rådmannen i Ringsaker, Jørn Strand Anne Gunn Kittelsrud plansjef PLANUTVALGET Votering: Rådmannens innstilling ble vedtatt med 7 mot 4 stemmer. PU - 049/19: Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas forslag til reguleringsplan for Jessnesstranda 54 med plankart og reguleringsbestemmelser sist revidert , samt tilhørende planbeskrivelse. 7