Innstilling til Kommunestyret fra Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 71/18

Transkript

1 Arkiv: 2172 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Kristin Hamran Brattland Detaljregulering for Torggata 7 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 71/ Kommunestyret 8/ Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan-og bygningslovens vedtas «Detaljregulering for Torggata 7» med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse (datert ). Innstilling til Kommunestyret fra Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 71/18 Vedtak: Med hjemmel i plan-og bygningslovens vedtas «Detaljregulering for Torggata 7» med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse (datert ). Votering: Enstemmig vedtatt 10-0 Saksprotokoll - Kommunestyret sak 8/19 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas «Detaljregulering for Torggata 7» med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse (datert ). Behandling: Anita Sollie (H) deltok ikke under behandlingen av saken. Hun ble erklært inhabil etter fvl 6, 2. ledd da hennes bror er eier i firma saken omhandler. Mona Simonsen (AP) deltok ikke under behandlingen av saken. Hun ble erklært inhabil etter fvl 6, 2. ledd da hennes tidligere ektemann part i saken. Espen Haaland (H) deltok ikke under behandlingen av saken da hans selskap har eierinteresse i selskapet som saken omhandler.

2 Nils Notler (AP) deltok ikke under behandlingen av saken da han ble erklært inhabil på grunn av eierinteresser i selskapet. Votering: Innstillingen fra utvalg for miljø, plan og ressurs ble enstemmig vedtatt (33-0). Saksopplysninger 1. Bakgrunn Bakgrunn for saken er et privat reguleringsforslag for Torggata 7 i Mo sentrum. Planområdet er utarbeidet av Tanken arkitektur AS (fagkyndig), på vegne av Zar eiendom (oppdragsgiver/ tiltakshaver). Forslaget er datert Tiltakshaver ønsker å regulere Torggata 7 til «Boligbebyggelse blokkbebyggelse» med 6 leiligheter fordelt på 4 etasjer. Bare 1.etasje (garasjer/carporter) blir liggende omlag i byggelinja mot Torggata. 2. og 3. etasje blir trukket omlag 9,5 m fra byggelinja, og 4. etasje omlag 11,0 m fra byggelinja. Mottatt planmateriale består av - Plankart (se vedlegg) - Planbestemmelser (se vedlegg) - Planbeskrivelse (se vedlegg) Også utfyllende fotomontasje med skisse av mulig byggeløsning, situasjonsplan og sol- /skyggeforhold er mottatt. Disse er ikke vedlagt. Gjeldende situasjon og regulering Eksisterende bebyggelse er i dag et 2 etasjes hus (i tillegg loft og kjeller) med saltak. Planområdet/ eiendommen er på omlag 816 m 2. Området er i dag regulert under plan 2029 og har formålet «Boligbebyggelse». Dagens tillatte etasjehøyde er på 3 etasjer, med største tillatte gesimshøyde på 11 meter. For areal der det er tillatt med 3 etasjer, står det at bygningsrådet kan tillate en tilbaketrukket 4. etasje med maksimal etasjehøyde 3,5 m (total høyde da 14,5 m). Bebyggelsen skal plasseres i byggelinja, men avvik innenfor byggelinja kan tillates etter bygningsrådets skjønn. Behandling I henhold til krav i plan- og bygningsloven ble det avholdt oppstartsmøte den På møtet ble forholdet til konsekvensvurdering drøftet. Det er både tiltakshavers og kommunens oppfatning at endringa ikke vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn i en slik grad at det er aktuelt å stille krav om planprogram og konsekvensutredning. Kunngjøring om oppstart I følge forslagsstiller er det kunngjort igangsatt regulering gjennom annonse i Rana Blad og gjennom brev til berørte parter (datert ). Utlegging til offentlig ettersyn Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av miljø-, plan- og ressursutvalget i møte den Offentlig ettersyn ble kunngjort gjennom annonse i Rana Blad (den ) og Side 2 av 7

3 gjennom brev til berørte parter datert Perioden for offentlig ettersyn var i tidsrommet Følgende merknader ble mottatt: Nordland fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen har ingen planfaglige eller kulturminnefaglige innspill. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert I deres uttalelse til planoppstart anbefalte de at forholdet til geoteknikk og grunnforhold primært ble utredet i forbindelse med ROS-analysen, sekundert at det ble tatt inn reguleringsbestemmelser med krav om at forholdet til geoteknikk skal være utredet før tiltaksrealisering. De noterer at en her har valgt siste alternativ. Dette er akseptabelt for dem og ved god oppfylling av bestemmelsene anser de derved at skredfaren vil bli ivaretatt i prosjektet. NVE har dermed ingen innvendinger til planforslaget slik det foreligger. Helgeland Kraft, mail mottatt De har sendt over et kartutsnitt for Torggata 7 som viser Helgelands Krafts installasjoner i området. De skriver at plassering er veiledende. De skriver at HK ønsker at arkitekt sammen med el-installatør eller annen konsulent legger til rette for el-inntak og målerplassering i henhold til NEK og RENblad De skriver at det her vil være naturlig å bruke «Blokkprinsippet». Størrelsen på anleggsbidrag for strømtilknytning av boligene vil kunne si noe om når effektbehov og løsning for tilknytning er valgt. Dersom det er behov for flytting av eksisterende installasjoner gjøres dette for kundens regning. Vår kommentar: Merknaden er videresendt Tanken arkitektur. De hadde ingen kommentar til innspillet. Advokathuset Helgeland, på vegne av Wulfsberg Eiendom AS, brev datert De skriver at det i og for seg ikke har innvendinger til detaljregulering for Torggata 7, men de har imidlertid merket seg at bebyggelsen i Torggata 7 trekkes nedover fra Torggata og nærmere tomtegrensen for Ranheimgata 6 (deres eiendom). For Wulfsberg eiendom AS er det viktig å få presisert at denne plasseringen av bebyggelsen ikke må komme i veien for eller legge begrensinger for en fremtidig full utnyttelse av tomta i Ranheimgata 6 innenfor reguleringsplanen. Bebyggelsen i Ranheimgata 6 er av eldre dato og i bakkant av tomta er det oppført et lagerbygg i 1. etasjesom i dag benyttes av innendørs parkering. Det er nærliggende å tro at tomta i en ikke for fjern framtid vil bli bebygget med full utnyttelse innenfor den nåværende reguleringsplanen. For å anskueliggjøre hvordan dette vil fortone seg har de lagt ved tomtekart samt skisser fra Norconsult for en mulig bebyggelse av Ranheimgata 6 innenfor nåværende reguleringsplan. Norconsult har for ordens skyld også utarbeidet en skisse for å anskueliggjøre situasjonen dersom byutviklingen skulle tilsi at byggehøyden endres i dette tilfellet med en økning til 7 etasjer. Side 3 av 7

4 Vår kommentar: Merknaden med skisser er oversendt til Tanken arkitektur. De hadde ingen kommentar til innspillet. Bebyggelsen i Torggata 7 vil ikke innskrenke gjeldende regulering for Ranheimgata 6. I gjeldende regulering står det blant annet at det for Ranheimgata 6 tillates «Kontor- og forretningsbebyggelse». Boliger kan tillates etter bygningsrådets skjønn. Det er i tilsvarende saker avklart at denne formuleringen åpner for at bygningsrådet kan tillate for eksempel en «vaktmesterbolig» i næringsbebyggelsen, mens hele boligetasjer eller flere boliger vil kreve omregulering (ny reguleringsplan). Tillatt høyde er 3 etasjer, men bygningsrådet kan tillate en tilbaketrukket 4. etasje med maksimal etasjehøyde på 3,5 m. Framtidig bebyggelse i Torggata 7 vil dermed miste mer sol og utsikt enn dersom bebyggelsen i Torggata 7 hadde blitt lagt langs gjeldende byggelinje mot Torggata. I likhet med andre reguleringsplaner som grenser til/ ligger i nærheten av Ranheimgata 6 vil også en ny reguleringsplan for Torggata 7 påvirke en eventuell ny reguleringsplan for Ranheimgata 6 der ønsket er økt byggehøyde. 2. Beskrivelse av planforslaget Mottatt søknad er oversiktlig og greit oppsatt. I planbeskrivelsen tar søker blant annet for seg - Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold. - Føringer for planarbeidet og konsekvensutredning - Gjeldende planverk - Planoppstart - Beskrivelse av planforslaget - ROS-analyse (Risiko- og sårbarhetsanalyse) For saksopplysninger viser vi derfor til forslagsstillers planbeskrivelse (se vedlegg). 3. Vurdering av planforslaget Geoteknisk vurdering Foreslåtte planbestemmelser stiller blant annet krav om at før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk vurdering av de aktuelle tiltak. Vi har ingen merknader på det. Reguleringsformål Reguleringsbestemmelsene legger til rette for boligformål med blokkbebyggelse med inntil 6 leiligheter. Det er ingen endring i reguleringsformål ut fra gjeldene plan og vi har ingen merknader til at formålet beholdes som i gjeldene plan. Utnyttelsesgrad Prosent bebygd areal er foreslått satt til 45 % BYA (bebygd areal) inklusiv overflateparkering/ garasje. Dette er en høyere u-grad enn ny, tett bebyggelse utenom sentrum, men en lavere u-grad enn boligbebyggelse i sentrumskjernen. Uteoppholdsareal Side 4 av 7

5 Angående uteoppholdsareal er det i bestemmelsene blant annet satt krav om at minimums uteoppholdsareal (MUA) skal være 20 % av boligens bruksplan, hvorav minst 200 m 2 skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan. Dette er i tråd med kommunedelplan for Mo og omegn. Det meste av uteoppholdsarealet ligger mot vest. Byggehøyde Total høyde ønskes regulert til kote 29. Ut fra tegninger i forslagsstillers planbeskrivelse tilsvarer dette en høyde på ca 13 m fra 1. etasje på gateplan til topp (tak) av 4. etasje. I forslagsstillers planbeskrivelse er det i tegningene lagt inn illustrasjoner som viser byggehøyde opp til kote 28. Dvs at bygget kan bli bygd 1 meter høyere enn det tegningene viser. Forslagstiller har begrunnet dette med at de ønsker å ha noe slingringsmonn for mulig høyde. Gjeldende reguleringsplan 2029 sier at tillatt etasjehøyde er på 3 etasjer, med største tillatte gesimshøyde på 11 meter. Planen sier ingenting om mønehøyde eller takform, og man må dermed forvente at saltak kan være aktuell takløsning. For areal der det er tillatt med 3 etasjer, står det at bygningsrådet kan tillate en tilbaketrukket 4. etasje med maksimal etasjehøyde 3,5 m. Dette gir til sammen en byggehøyde på 14,5 m. Reguleringsplan 2029 ble vedtatt i Byggeforskriften sier da at «i skrått terreng skal bygninghøyden måles fra terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen.». Tegninger i forslagsstillers planbeskrivelse viser at dersom gjennomsnittlig terrengnivå ligger på kote 14,5 vil gjeldene bestemmelser (med bygningsrådets samtykke) gi tillatt byggehøyde opp til kote 29 (14,5 + 11,0 + 3,5). Nabobygg i Torggata 9 har en innmålt kotehøyde på 28,35. I nyere nabobebyggelse, Lars Meyers gate 14 (i krysset Lars Meyers gate og Torggata), sier bestemmelsene i reg.plan 2118 bla at bebyggelsens høyde ikke skal overstige kote 29,5. Praksis de senere år har vært at en 4. etasje tillates i sentrum. Vi mener foreslått høyde ikke vil være avvikende mot gjeldende plan og nabobebyggelse, og noe man bør forvente i sentrum av Mo, også ut fra gjeldende plan. Byggegrense I gjeldende plan 2029 står det bla følgende bestemmelse «Bebyggelsen skal plasseres i byggegrensen, men avvik innenfor byggegrensen kan tillates etter bygningsrådets skjønn.» I foreslåtte plan er byggegrensa mot Torggata lagt inn som i gjeldende plan. I foreslåtte bestemmelser stilles det imidlertid ingen krav til at bebyggelsen skal legges i byggegrensa mot Torggata. Snitt og skisser i planbeskrivelsen viser derimot at 2. og 3. etasje er trukket ca 9,5 m fra byggegrensen. 4. etasje er trukket ca 11,0 m tilbake. Kun garasjer/carporter i 1. etasje er lagt tilnærmet i byggegrensa. Dette samsvarer ikke med det som har vært vanlig praksis i reguleringer innenfor sentrum der det stilles krav om at bebyggelsen skal legges i byggegrensen. Dette for at bebyggelsen skal danne et urbant formspråk og at det kan legges til rette for et større felles gårdsrom i sentrum av kvartalet bebyggelsen danner. Side 5 av 7

6 Vi har gitt tilbakemeldinger om at byggets tilbaketrekning gir en forming som virker uheldig for helheten i Torggata og kvartalet. I følge forslagsstillers planbeskrivelse har det vært jobbet med å prøve å finne løsninger for dette, uten resultat. Det har vært vurdert heisløsning og nedkjøringsrampe for å få bilparkering i sokkelen på bygget. Det har også vært vurdert parkeringskjeller med adkomst vest via adkomstveg over annen privat eiendom. Sol-/skygge Et 4. etasjes bygg vil nok kaste ugunstig skygge mot naboer i nord (Torggata 9) på formiddagen. For naboer i øst (Torggata 6) vil det kastes skygge fra bygget ettermiddags- og kveldstid. Her vil en tilbaketrekning av etasje fra Torggata virke positivt inn. Vi mener skyggekastingen er noe man må kunne forvente, både ut fra gjeldende regulering og som en konsekvens av å bo i sentrum. I merknad fra Advokathuset Helgeland påpekes det, som tidligere skrevet, at fordi framtidig bebyggelse i Torggata 7 vi bli trukket tilbake fra Torggata, vil de miste mer sol og utsikt på ettermiddagstid enn dersom bebyggelsen i Torggata 7 hadde blitt lagt langs gjeldende byggelinje mot Torggata. Dette er forslagsstiller blitt gjort oppmerksom på. Barn og unge Planforslagets beliggenhet ligger godt til rette for barn og unge med Talvikparken som nabo. Det er også grei og sikker gangavstand til barneskole og ungdomsskole. I planbeskrivelsens utomhusplan legges det opp til lekeplass inne på selve planområdet. I følge bestemmelsene skal denne være felles for alle leilighetene. Trafikkforhold Årlig døgntrafikk (ÅDT) er målt til 600 kjøretøy. Pr i dag anses ikke dette som problematisk. Mulig trafikkøkning vil nok forekomme som følge av at Nordlandsveien er stengt for gjennomkjøring, f.eks. via trafikk fra Lars Meyers gate til biblioteket, rådhuset eller Mo kirke. Samfunnssikkerhet. Risiko og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at plane medfører liten risiko og sårbarhet. Kulturminner Etter hva vi kjenner til rører planforslaget ingen kulturminner, men planbestemmelsene har et eget punkt som sier at arbeidet skal stanses omgående og kulturminnemyndighet skal underrettes dersom eldre gjenstander, konstruksjoner eller andre funn etter eldre aktiviteter blir oppdaget i forbindelse med gravearbeider. 4. Konklusjon Fortetting er i tråd med overordna planer. Den største endringen fra gjeldene plan er at det bare stilles krav om at kun 1. etasje (carportene) skal ligge i byggelinja og at etasje blir trukket inn på tomta (2. og 3. etasje blir trukket om lag 9,5 m fra byggelinja og 4. etasje om lag 11,0 m fra byggelinja). For fremtidig beboere i bygget vil dette virke uheldig med tanke på sol og utsikt, da gjeldende reguleringer som grenser inntil planområdet allerede i dag tillater høyere bygg, Forslagsstiller sier det er prøvd å legge alle etasjene i byggelinja. Dette har de sett som vanskelig å imøtekomme, da de mener parkering i kjeller/sokkel vil være vanskelig fordi terrenget på tomta er for bratt. Også bilheis har vært vurdert, men ble forkastet. De har heller ingen Side 6 av 7

7 adkomstmulighet til sokkel med bil fordi det ikke er regulert inn en felles adkomst til bakgården for noen av tomtene i kvartalet. Ut fra en samlet vurdering og under sterkt tvil anbefales at forslaget vedtas. Avdeling for areal og miljø, Jan Erik Furunes kommunaldir. for tekniske tjenester Inger Blikra seksjonsleder for kart og areal Trykte vedlegg - Plankart - Planbestemmelser - Planbeskrivelse Vedlegg: Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Side 7 av 7