Plan 2160 Detaljregulering for Kaialundveien øst- studentboliger Utlegging til offentlig ettersyn

Transkript

1 Arkiv: 2160 Arkivsaksnr: 2016/842-6 Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2160 Detaljregulering for Kaialundveien øst- studentboliger Utlegging til offentlig ettersyn Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 62/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 62/16 Vedtak: Plan 2160 Detaljregulering for Kaialundveien øst (studentboliger), legges ut til offentlig ettersyn, jf. Plan og bygningsloven Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens innstilling Plan 2160 Detaljregulering for Kaialundveien øst (studentboliger), legges ut til offentlig ettersyn, jf. Plan og bygningsloven Saksopplysninger Sammendrag (hensikten med saken) Hensikten med planen er å legge til rette for studentboliger i Kaialundveien, gnr/ bnr 20/88. Reguleringsplanen åpner for en bebyggelse på fem etasjer. NORD universitet, studiested Mo i Rana, har behov for studentboliger. Det er essensielt at studenter har tilstrekkelig tilgang på hybel/ bolig, og dette har betydning for studiestedets attraktivitet. Det er politisk vedtatt at Rana kommune stiller parkeringsplassen ved Furuholmgården til fri disposisjon med tanke på bygging av studentboliger. NORD studentsamskipnad er veldig tilfreds med en så sentral og bynær tomt, bare 350 meter fra Campus. Parter NORD studentsamskipnad og Rana kommune er forslagsstillere. Rana kommune, plankontoret, har utarbeidet plankart, bestemmelser og planbeskrivelse.

2 Dagens situasjon Dagens bruk av tomta er parkeringsplass (mange av kommunens ansatt på Rådhuset parkerer her i arbeidstiden). Tomta ligger i randsonen av den tette bybebyggelsen. Studentboligene blir liggende mellom Furuholmgården og Polarsirkelen videregående, som er på henholdsvis fem og fire etasjer. Området vil således kunne tåle en studentblokk med fem etasjer. Kjøreatkomst Kjøreatkomsten til studentboligene blir enten via Nordlandveien eller Lars Meyers gate, videre via Skolegata, og med innkjøring fra Kaialundveien. Parkering Det er ikke lagt opp til at studentene kan parkere bilen utenfor studentboligene. Det er kun planlagt to p-plasser for driftspersonale og to p-plasser for bevegelseshemmede. Med den sentrumsnære beliggenheten og (svært) kort avstand til Campus, anser ikke studentsamskipnaden (og kommunen) det som nødvendig å legge opp til parkering for studentene. Trafikkmengde I dag er det 37 kommunale p-plasser på tomta (inkl. to HC-plasser). Disse blir følgelig borte når tomta skal nyttes til studentboliger, hvor det ikke legges opp til parkering for studentene. Det er derfor grunn til å tro at trafikkmengden blir mindre i fremtiden. Trafikksikkerhet for myke trafikanter Det blir fortau forbi/ ved studentboligene. Trafikksikkerheten anses å være bra. Kollektivtilbud Buss passerer like forbi planområdet. Det er ca. 550 meter ned til buss-stasjonen hvor alle lokalog regionbussene går fra. Gjeldende planer Kommunedelplan for Mo- og omegn, vedtatt Arealet er avsatt til parkering. Gjeldende reguleringsplan er Plan 2029 Mo sentrum, ikr Regulert til parkering. Eiendomsforhold Rana kommune eier tomta pr. i dag. På sikt skal hjemmelen overføres til NORD studentsamskipnad. Forskrift om konsekvensutredning Planforslaget faller inn under 3 i Forskrift om konsekvensutredning, og skal dermed vurderes etter vedlegg III; Vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn, i samme forskrift. Planforslaget anses ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn, jf. punktene a)-q) i vedlegg III. Varsel om planoppstart Rana kommune varslet oppstart i Rana Blad den 4. mars Det ble også varslet på kommunens hjemmesider. Innkomne merknader ved planoppstart 1. Brev fra Helgeland Kraft, datert Side 2 av 8

3 Helgeland Kraft opplyser at det ligger en 22 kv jordkabel sørøst i planområdet (i veiskulder) som må ivaretas ved bygging av studentboligene. HK minner for øvrig om byggherreforskriftens regelverk som pålegger HMS-vurderinger i forbindelse med arbeid nært deres installasjoner. Plankontorets kommentar: Merknaden er tatt til etterretning. 2. Brev fra Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen innspill så langt, og ser fram til å motta en mer konkret plan for videre behandling. Plankontorets kommentar: Statens vegvesen vil få planen når den sendes ut til offentlig ettersyn. Brev fra Sameiet Furuholmgården, datert Når studentboliger skal planlegges ber styret i Sameiet Furuholmgården om at det blir tatt hensyn til beboere som har leilighet og altan mot øst i Furuolmgården slik at de ikke får forringet boforhold med dårligere lysforhold og utsikt. Vi vil også nevne at de som driver utleie av lokaler til næringsvirksomhet får det vanskeligere og leie ut da alle parkeringsplasser forsvinner. De fleste studenter har kanskje bil i dag og da det ikke planlegges parkeringsplasser er vi redd for kaos i område da alle skal finne parkering. Styret er innforstått med at vi ikke kan stoppe planen men vi ber om at bygget blir plassert langs Skolegata som vist på deres skisse3d illustrasjon østlig plassering. Med den plasseringen vill beboere i Furuholmgården føle seg minst innestengt. Plankontorets kommentar: Sameiet Furuholmgårdens ønske om plassering av studentboliger er imøtekommet. Når det gjelder parkering for studentene, mener NORD studentsamskipnad å ha gjort seg erfaringer som tilsier at studenter stort sett ikke har bil. Når det gjelder parkeringsplasser for de næringsdrivende, er det forståelig at dette kan bli en utfordring. I dag er det ca 15 p-plasser i bakgården (mot Kaialundveien) som kanskje må åpnes for besøkende/ publikum. Vurdering Bebyggelsens utforming og tetthet NORD studentsamskipnad (ved Norconsult) lanserte tre alternative plasseringer av bebyggelsen. Side 3 av 8

4 Alternativ 1; plassering langs Kaialundveien Alternativ 2; plassering langs Skolegata Alternativ 3; plassering langs Nordlandsveien Side 4 av 8

5 Alternativ 1 falt raskt ut som et alternativ. Det bidro ikke til et godt gateløp, og det ga mye skygge for eksisterende bebyggelse i Kaialundveien. Alternativ 2 og 3 var begge reelle alternativ ved varsel om planoppstart. På bakgrunn av innspill fra Sameiet Furuholmgården ved varsel om planoppstart om at de ikke ønsket blokka så tett inn mot deres blokk, går man nå for alternativ 2; plassering langs Skolegata. Furuholmgården har blant annet balkonger mot øst/ p-plassen som ville fått betydelig dårligere solforhold dersom man valgte alternativ 3; plassering langs Nordlandsveien. Alternativ 2 gir også gode lys og solforhold på uteoppholdsarealet. Landskap Landskapet blir ikke endret som følge av dette prosjektet. Stedets karakter Dette er en byfortettingsprosjekt, og den opplagte virkningen er at området går fra å være en åpen (parkerings-)plass, til å bli et område med relativt høy bebyggelse. Den totale utnyttelsen (ca 40 %) av tomta er dog ikke så høy med tanke på at dette er ei tomt i randsonen av den tette bybebyggelsen. Furuholmgården og Polarsirkelen videregående er begge store, bymessige bygninger, så her vil det være passende å «fylle inn» en «urban» boligblokk (for studenter). Byggegrenser/ bebyggelsens plassering Det stilles krav til at bebyggelsen skal ligge i samme byggelinje som bebyggelsen i Sameiet Furuholmgården for å danne et stramt gateløp. Dette er nedfelt i planen for å sikre at det blir gjennomført etter intensjonen. Bebyggelsens høyde, sol/ skygge Ved varsel om oppstart var det angitt studentboliger i fem etasjer. Ingen hadde noen kommentarer til etasjehøyden. Side 5 av 8

6 NORD studentsamskipnad (ved Norconsult) har utført solstudier for valgte plassering. Denne viser at skyggevirkningen for eksisterende bebyggelse i Kaialundveien ikke blir vesentlig større enn dagens situasjon (se bilder under). For øvrig er det ingen bebyggelse som får nevneverdige negative konsekvenser av de nye studentboligene. Estetikk Bestemmelsene har utfyllende bestemmelser som omhandler arkitektonisk kvalitet på bygning(er). Dette bygget vil være svært synlig langs en innfartsvei til byen, dog ikke hovedinnfarten. Men bygget blir relativt høyt og ruvende, - og derfor er det spesielt viktig å lage et bygg med høy arkitektonisk kvalitet. Side 6 av 8

7 Tilgjengelighet (UU) Bebyggelsen må tilfredsstille kravene i TEK10 hva gjelder universell tilgjengelighet. Adkomst- og uteoppholdsareal er flate, så det skal også legges til rette for universell tilgjengelighet her. Uteoppholdsarealer Det stilles krav til opparbeidelse av et felles uteoppholdsareal. Krav til utforming, materialbruk og størrelse er angitt i bestemmelsene. Det er viktig med et uformelt møtested for studentene, - både sommer som vinter. Parkering Det er ikke lagt opp til at studentene kan parkere bilen utenfor studentboligene. Det er kun planlagt to p-plasser for driftspersonale og to p-plasser for bevegelseshemmede. Den sentrumsnære beliggenheten og (svært) kort avstand til Campus, gjør at studentsamskipnaden/ kommunen vurderer som tilfredsstillende kun å legge opp til sykkel/ mopedplasser for studentene. Kollektivdekning Buss passerer like forbi planområdet. Det er ca. 550 meter ned til buss-stasjonen hvor alle lokalog regionbussene går fra. Fjernvarme Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Bygningsmassen blir > 1000 m2, og det stilles derfor krav til tilknytning av fjernvarme. Rekkefølgekrav Det stilles en del rekkefølgekrav som skal innfris før det gis ferdigattest for bygg innenfor planområdet: - fortau langs Kaialundveien, Skolegata og deler av Nordlandsveien - uteoppholdsareal i henhold til bestemmelsene ( 5)/ utomhusplan. - fire p-plasser, sykkelparkering (fortrinnsvis under tak), bod(er) og adkomst- /inngangsareal - Skjerm mot Nordlandsveien (dersom skjermen skal bestå av vegetasjon, må denne være plantet senest 8 mnd etter at bygget er tatt i bruk/ ferdigattest er gitt). - Etablering av friområde (GF) i henhold til bestemmelsene ( 7) Kommunen anser det som viktig å opparbeide og ferdigstille det som er angitt over, både med tanke på prosjektets totale kvalitet, men også med tanke på bokvaliteten for studentene. Naturmangfoldloven Per i dag er området en «asfaltørken» med to stk. eksisterende lønnetrær. Det anses derfor ikke relevant å vurdere området opp mot naturmangfoldlovens I den grad man kan snakke om «naturmangfold» her, vil dette prosjektet føre til noe mer naturmangfold, da det stilles krav til planting av (en del) vegetasjon både langs Skolegata (to stk trær), samt beplantning i forbindelse med uteoppholdsarealet for boligene. Risiko og sårbarhet/ støy Ingen risiko for flom, ras, vind o.l. Side 7 av 8

8 Området kan imidlertid være støyutsatt (trafikk fra Nordlandsveien). Dette må utredes, og evt avbøtende tiltak må gjennomføres. Dette er nedfelt i plan og bestemmelser. Økonomiske konsekvenser (for kommunen) Kommunen vil få tapt inntekt på de 37 p-plassene som forsvinner. Samlet vurdering/ konklusjon NORD universitet, studiested Mo i Rana, har stort behov for studentboliger. Det er essensielt at studenter har tilstrekkelig tilgang på hybel/ bolig, og dette har betydning for studiestedets attraktivitet. Det er politisk vedtatt at Rana kommune stiller parkeringsplassen ved Furuholmgården til fri disposisjon med tanke på bygging av studentboliger. NORD studentsamskipnad er veldig tilfreds med en så sentral og bynær tomt, bare 350 meter fra Campus. På bakgrunn av dette anbefaler plankontoret at plan 2160; detaljregulerings for Kaialundveien øst legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Plankart 1:500, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Side 8 av 8