Lunner Kommune. Lunner omsorgssenter. Tilstandsrapport. Foreløpig versjon! Oppdragsnr.:

Transkript

1 Lunner Kommune Lunner omsorgssenter Tilstandsrapport Foreløpig versjon! Oppdragsnr.:

2 Tilstandsrapport G.T H.S H.S Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Merkantilveien 2, NO-2815 Gjøvik n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 2 av 17

3 Innhold 1 Sammendrag 4 2 Innledning 5 3 Tilstand 6 4 Arealoppstilling 11 5 Bilder 12 n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 3 av 17

4 1 Sammendrag Norconsult AS har på oppdrag fra Lunner kommune gjort en vurdering av Lunner omsorgssenter i forhold til en eventuell oppgradering av standarden og fortsatt bruk som sykehjem. Omsorgssenteret består av en hoveddel ferdigstilt i 1978 samt et tilbygg fra Hovedutfordringene i forhold til å bruke dette bygget videre som sykehjem er slik vi ser det utformingen av bygningskroppen. Boenheter og bad i sykehjem krever med dagens arbeidsmetoder innen pleie og omsorg større og mer hensiktsmessige arealer. De tekniske anleggene er også av varierende kvalitet, og etasjehøyden gjør oppgradering til dagens standard utfordrende. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 4 av 17

5 2 Innledning Tilstandsregistreringen er utført iht. NS 3424 registreringsnivå 1. Dette tilsier en tilstandsvurdering av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. For utdypende forklaring av terminologi henvises det til NS Det er forutsatt at mottaker av rapporten er godt kjent med systematikk som ligger til grunn for vurdering og angivelse av tilstand. Registrert objekt: Lunner Omsorgssenter, Kalvsjøhagen 23, 2730 Lunner Gnr: 58 Bnr: 12 Registreringsdato: uke 32 og Registreringen er utført av: Norconsult AS v/ Geir Thune, Gisle Miljeteig Hveem, Willy Sand og Atle Bilit Sveen Oppdragsgiver: Lunner kommune Verktøy: Elektronisk avstandsmåler, lommelykt samt digitalkamera. Beskrivelsene under er sortert etter bygningsdelstabellen iht. NS utgave. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 5 av 17

6 3 Tilstand 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Fundamentert med ringmurer og pilastere ned på faste masser\fjell. Gulv på grunn har generelt lite eller ingen isolasjon, noe som kan gi et betydelig varmetap ned i grunnen. I kjøkken (rom nr. 8) i U. etg. rapporteres det om varierende fallforhold på gulvet i de forskjellige årstidene. 22 Bæresystem Bæresystemet består av plasstøpte dekker, bjelker, vegger og søyler. Konstruksjonsprinsippet er ugunstig med hensyn til kuldebroer. Den tekniske tilstanden til bæresystemet er generelt god. Betongkvaliteten som er benyttet er B20 (C25). 23 Yttervegger Øst og vest-fasaden: Over vindu er det en eksponert betongdrager som er innvendig isolert. Under vinduer en blanding av isolert bindingsverk og teglfasade med lettklinker innvendig. Syd og nordfasaden har lettklinker og tegl i underetasje og isolert bindingsverk i 1. og 2. etasje. Vinduer er fra byggeår og de har vindusbrett som vi antar at inneholder asbest. Dette må i tilfelle håndteres iht. gjeldende regelverk ved en oppussing. Terrassedører er av nyere dato. 24 Innervegger Innerveggene består hovedsakelig av plasstøpte malte vegger med eller uten strietapet og bindingsverksvegger med malt gips. Veggene i det opprinnelige byggets vestre fløy ble rehabilitert ca mens veggene i tilbygget er fra byggeåret (1999). Resterende vegger i det opprinnelige bygget er i stor grad fra byggeåret (1978). 25 Dekker Det er benyttet plasstøpte dekker som etasjeskiller. Fri høyde er ca. 270 cm i alle etasjer noe som gir plassproblemer ift. tekniske føringer over himling. Gulvene har gulvbelegg og vaskelist. Noen baderom har nyere antiskli-belegg. T-profilhimling i alle etasjer, malt betonghimling i beboerrom. 26 Yttertak Plasstøpt dekke med isolasjon og oppbygd fall mot taknedløp. Taket på omsorgssenterets opprinnelige del er sannsynligvis tekket samtidig med tilbygget, rundt Det er tegn på slitasje i n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 6 av 17

7 belegget og begynnende krakeleringer i skjøtene, men ingen rapportering om lekkasjer. Utskifting må påregnes. Yttertak er beregnet for 2kN/m2 snølast. En totalrehabilitering vil utløse krav om bæreevne tilsvarende dagens krav (3,6kN/m2) noe som kan vise seg å bli utfordrende. 27 Fast inventar Det faste inventaret er av varierende dato og tilstand. Rapportert om problemer med lekkasjer i vegghengte toaletter (innfestingen ikke er tilpasset institusjonsbruk). 28 Trapper, balkonger m.m Innvendige trapper i plasstøpt betong med gulvbelegg, vaskelister og trappeneser. Håndløpere i stål og plast. Svalganger i plasstøpt betong krager ut fra innvendig dekke. 3 VVS Luftbehandlingsanleggene er hovedsakelig fra 1977 og har store avvik fra akseptabel standard. Anleggene har ikke kapasitet til å dekke dagens bruk og behov for sykehjem, omsorgsboliger eller som arbeidsplass. Fullstendig gjennomgang og rehabilitering av inneklimaanleggene anbefales. Dette vil kreve nedtaking av alle ventilasjonskanaler, etablering sjakter og dellokaliserte anlegg. Himlingshøyde (brutto 270cm) gir utfordringer mht. eventuelt nytt og større kanalnett og luftfordelingsutstyr. Unntak for ventilasjon kan være fløyen ved Hjemmetjenester som er rehabilitert i Enkelte aggregater var skiftet ut, men er tilknyttet gammelt kanalnett som har begrenset kapasitet. FDV-instruks forelå ikke ved befaringen, men rapporter fra vedlikehold finnes elektronisk. Eksempler: - Manglende brannventilasjon i rømningsvei (trapperom over 3 plan) - Lave luftmengder i pasientrom og stellerom gir forringet hygienestandard (sårstell, bleieskift etc.) - Avtrekk på kjøkken forårsaker undertrykk slik at dette ikke kan defineres som ren sone. - Vaskeri har avtrekk direkte til friluft og tilluft blir kompensert med vindusåpning. Manglende varmegjenvinning gir dårlig driftsøkonomi. - Enkelte rom mangler ventilasjon (eks.: dagligstuer syd i plan 1 og plan 2). - Høy personbelastning på rom med lite ventilasjonsluft (eks.: møterom, vaktrom, kapell): - Pakkerom for mat ved kjøkken er hermetisk tett og uten ventilasjon, bruker klager på hodepine - Enkelte avfallsrom mangler undertrykk - Avtrekk i grovkjøkken har ingen tilbakeslagssikring mot overluft fra avfallsrom ved viftestans - Kanalnettets og ventilenes små dimensjoner tillater ikke nødvendig øking av luftmengden for å tilfredsstillenødvending ventilasjonsluftmengde. - Byggets mange avtrekk er ikke kompensert med tilluft, dette gir netto undertrykk i bygget. Undertrykk gir høyere driftskostnader til oppvarming pga kald trekk fra ventiler, dør- og n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 7 av 17

8 vindusåpninger etc. Undertrykk kan også forårsake uønskede strømningsveier for luft, lukt og smitte gjennom bygget samt luktuttrekk fra tørre sluk og andre utettheter. - Mye åpen isolasjon rundt kanaler og rør over himling (svevestøv gir irritasjon på slimhinner) - Punktkjøling i korridorer bygger mer enn himling - Kjøkkenventilasjon fryser igjen på vinterstid. Synlig korrosjon / fukt ved varmegjenvinner pga kondensproblemer. Luftinntak nær takflaten risikerer å ta opp forurenset luft fra en del lufterør spillvann. - Kjølerør henger i nylontau og rørene har mangelfull isolasjon. - Anleggenes ventilasjonsaggregater og automatikk er av forskjellig fabrikater og årstall. Dette fordyrer vedlikehold og en eventuell oppkobling til fremtidig SD-anlegg. - Mulighet for økonomisk drift via automasjonsanleggene er begrenset. Røranleggene ble ikke vurdert spesielt under befaringen. Varmeanlegget og varmestyringsautomatikk er av nyere dato. Elektrokjel er imidlertid underdimensjonert og vil ikke tjene som back-up dersom hoved varmekilde har driftsstans. 4 Elkraft 41 Generelle elkraftanlegg. Hovedsakelig består elkraftanlegget av de opprinnelige anleggene fra 1977 og Det er gjort en del endringer i løpet av årene for 1977 delen. Opprinnelig var det etablert føringsveier over nedforede himlinger i korridor disse er i store deler av bygget fulle og har for liten kapasitet ved en eventuell rehabilitering eller ombygging. Anlegget bærer preg av at føringsveiene er fulle, ved at det ved utvidelser og omgjøringer av det elektriske anlegget er benyttet åpne rørføringer over himling. 43 Fordelingsanlegg. Fordelinger er fra bygget var nytt. Fordelingene er ikke i henhold til dagens krav til fordelingstavler, og ved en rehabilitering eller ombygging vil det være behov for å bytte ut tavlene i sin helhet. Videre er fordelingstavlene dårlig merket og kursfortegnelser er i stor grad fraværende eller ikke ajourholdt. Flere av underfordelingen er plassert i korridorer/rømningsveier. Dette er ikke tillatt i henhold til TEK10. Ved en ombygging/rehabilitering vil dette kreve at fordelingene flyttes som igjen fører til omfattende omlegging av stigekabler. Stigekablene er i dag til dels forlagt over systemhimlinger uten brannkrav. Dette igjen medfører kra om at det sprinkles over systemhimlingene. Kursopplegg er i hovedsak fra bygget var nytt. Anlegget er til dels dårlig vedlikeholdt. Det er benyttet materiell i anlegget som det i dag ikke finnes reservedeler for, og utbedringer ved skader på utstyr må til dels utføres med ukurante løsninger, som igjen fører til at det ved en rehabilitering vil være påkrevd med en omfattende oppgradering av anlegget. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 8 av 17

9 På det tidspunkt anleggene ble bygd var det tillatt med ujordede stikkontakter i store deler av bygget. På nye anlegg i dag er dette, av sikkerhets hensyn, ikke tillat. Forholdene i bygget er i denne sammenheng også vesentlig endret da det i den senere tid er blitt installert vannbårent varmeanlegg. Dette har ført til en økt risiko for samtidig berøring av andre ledende deler og utsatte ledende deler. Et varmeanlegg som det som er installert nå ville også ha utløst krav om jordede installasjoner den gang anlegget var nytt. Belysningsanlegget er delvis byttet ut, sannsynligvis i forbindelse med PCB sanering. Belysning på pasient/beboer rom er i liten grad skiftet. Belysning på beboer rommene er ikke tilfredsstillende i henhold til dagens krav til belysning. Belysningen i denne typen rom bør tilpasses både oppholdsog pleie/behandlings situasjoner. Dagens belysning er lite egnet i pleie/behandlings situasjoner. Det er i den senere tid installert nytt lede- og markeringslysanlegg i den eldste delen av bygningsmassen. Anlegget består av ledelysarmaturer i tak og markeringslys over dører, ved retningsendringer o.l. Dersom bygget ved en ombygging eller rehabilitering blir plassert i risikoklasse 5 eller 6 er dette ikke en pre akseptert løsning i henhold til TEK 10. Dagens regler (TEK 10) sier at bygninger i risikoklasse 5 og 6 skal ha et lavt montert ledesystem i henhold til NS Tele og Automatisering 51 Generelle tele og automatiseringsanlegg. Tele- og automatiseringsanleggene er delvis oppgraderte i løpet av byggets levetid. I midlertid fremstår installasjonene som lite ryddige og uoversiktlige. Dette skyldes i noen grad manglende og overfylte føringsveier. Ved en ombygging eller oppgradering av bygget vil det være nødvendig å foreta større endringer i tele og automatiseringsinstallasjonene. 52 Spredenett for IKT. Spredenett for IKT består av nye gamle og til dels nyere installasjoner. Installasjoner som ikke er i bruk er ikke fjernet. Ved en ombygging/ rehabilitering antas dette at dagens anlegg må saneres og at det etableres et nytt og oppdatert spredenett. 542 Brannalarmanlegg Brannalarmanlegget er oppdatert med sentral av nyere type og detektorer. Sentral kan ved om ombygging / rehabilitering sannsynligvis gjenbrukes, For å bringe anlegget opp til dagens krav må en anta at dette vil kreve en fullstendig omlegging og at det må utvides med et større antall detektorer. 543 Adgangskontroll Bygget har i dag ikke noe adgangskontroll anlegg. Ved en modernisering vil det være naturlig å installere et adgangskontrollanlegg for å bl.a. å lette administrasjon i av hvem som til en hver tid har adgang til bygget. Dette bør også ses i sammenheng med behovet for å oppgradere dørmiljøer med automatiske døråpnere. Automatiske døråpnere er et behov som fremkommer i forbindelse med kravet til universell utforming. Det kreves at dører i flukt og rømningsveier skal kunne åpnes med en kraft mindre enn 20 kn. Dette utløser et krav om automatiske døråpnere på alle dører i flukt og rømningsveier hvor det er krav til automatisk lukking av dørene. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 9 av 17

10 56 Automatisering. Som det fremgår av Kap. 36 har de forskjellige tekniske anleggene automatikk fra forskjellige leverandører. Utstyret er til dels av eldre årgang og en må anta at fremtidig vedlikehold av disse anleggene vil vanskeliggjøres på grunn av manglende reservedeler etc. Ved en oppgradering av ventilasjonsanleggene vil det være behov for å bytte automatikken, og det bør tilstrebes å få et anlegg hvor automatikk anleggene leveres fra en og samme leverandør. Anlegget har i dag ikke noe sentralt driftskontroll anlegg. Ved en oppgradering av bygget vil det være naturlig å installere et sentralt driftskontroll anlegg for å lette det daglige arbeidet med oppfølging av de tekniske installasjonene. 971 Utendørsareal, bolig Arealene utomhus som binder omsorgssenteret sammen med lokalmiljøet har generelt for stor helning til at de egner seg til bruk av beboerne. Dette kan hindre deltagelse i lokalmiljøet. I bakgården er det et forholdsvis stort flatt område med plen og betongheller. Mellom betonghellene har det vokst opp ugress noe som har gitt en ujevn overflate. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 10 av 17

11 4 Arealoppstilling Arealer (oppgitt i brannteknisk tilstandsrapport fra Roar Jørgensen as, ): U.etg.: 1750 m² 1. etg.: 2197 m² 2. etg.: 1336 m² Tak (teknisk rom): 32 m² Totalt areal: 5315 m² n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 11 av 17

12 5 Bilder Hovedinngang Bakgården n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 12 av 17

13 Tak opprinnelig del Bad 2.etg. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 13 av 17

14 Kjøkkeninnredning 2. etg. Ikke nok plass over himling 2.etg. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 14 av 17

15 Utgang til svalgang fra fellesrom 2.etg. Behov for maling og universell utforming, 2.etg. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 15 av 17

16 Sklisikkert belegg og lavt montert WC, bad 1.etg. Korridor U.etg. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 16 av 17

17 Kuldebro, U.etg. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\tilstandsrapport lunner omsorg.docx Side 17 av 17