Særutskrift Reguleringsplan for H13 og H14 i kommunedelplan Gausta-Rjukan - behandling etter offentlig ettersyn

Transkript

1 TINN KOMMUNE Arkiv: 3190 Saksnr.: 2019/69-5 Saksbeh.: Hege Søstrand Bu Dato: SAKSFRAMLEGG Særutskrift Reguleringsplan for H13 og H14 i kommunedelplan Gausta-Rjukan - behandling etter offentlig ettersyn Utvalg Utvalgssak Møtedato Samfunns- og miljøutvalget 19/ Kommunestyret 29/ Saksprotokoll i Tinn kommunestyre : Behandling: Leder for samfunn og miljøutvalg (SMU) Flemming Gilhauge SP orienterte om bakgrunnen for utvalgets avgjørelse. Rådmann Rune Engehult ønsket en omformulering av SMU sitt vedtak, for at det skulle være korrekt for ettertid. Vedtaket fattet i SMU, med rådmannens omformulering, ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Tinn kommunestyre egengodkjenner reguleringsplan for H13 og H14 i kommunedelplan Gausta- Rjukan i medhold av plan- og bygningslovens og bygningsloven Behandling i Samfunn- og miljøutvalget : Rådmannens innstilling ble satt opp mot tiltakshavers utbyggingssøknad. Tiltakshavers plan ble anbefalt med 4 mot 1 stemme. Mindretallet stemte for rådmannens innstilling. Vedtak i Samfunn- og miljøutvalget Samfunns- og miljøutvalget har i medhold av plan- og bygningslovens og behandlet detaljreguleringsplan for H13 og H14 i kommunedelplan Gausta-Rjukan for andre gang. Detaljreguleringsplanen vil bli lagt fram for kommunestyret for egengodkjenning.

2 Rådmannens innstilling: Samfunns- og miljøutvalget har i medhold av plan- og bygningslovens og behandlet detaljreguleringsplan for H13 og H14 i kommunedelplan Gausta-Rjukan for andre gang. Detaljreguleringsplanen vil bli lagt fram for kommunestyret for egengodkjenning etter at følgende byggefelt er tatt ut av planforslaget og plankartet er rettet opp. Områdene er markert på vedlagte kart: Frittliggende fritidsbebyggelse: Felt BFF2 (hele feltet) Konsentrert fritidsbebyggelse: Felt BFK1 (de 4 østligste boenhetene vist på illustrasjonskart) Felt BFK2 (hele feltet) Felt BFK3 (hele feltet) Felt BFK8 (de to østligste boenhetene vist på illustrasjonskart) Felt BFK9 (de to østligste boenhetene vist på illustrasjonskart) Videre må reguleringsbestemmelsene for følgende byggefelt være rettet opp i tråd med rådmannens innstilling: Frittliggende fritidsbebyggelse: Felt BFF1 Konsentrert fritidsbebyggelse: Felt BFK8 Felt BFK9 Følgende endringer må innarbeides i reguleringsbestemmelsene: 3.1.2: Særskilte bestemmelser for felt BFF1, fritidsbebyggelse frittliggende c) Høyde på bygninger: For bygg med underetasje eller avtrapping i terreng er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå 6,0m. For bygg med plate på mark er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen 5,0m. e) Utforming, farge og materialbruk: Bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Taktekking skal være torv eller skifer : Særskilte bestemmelser for felt BFK1-BFK9, fritidsbebyggelse konsentrert For felt BFK8-BFK9 gjelder: c) Høyde på bygninger: For bygg med underetasje eller avtrapping i terreng er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå 6,0m. For bygg med plate på mark er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen 5,0m. e) Utforming, farge og materialbruk: Bygninger skal ha skråtak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Taktekking skal være torv eller skifer.

3 Innledning: Samfunnsutvalget skal behandle forslag til reguleringsplan for H13 og H14 etter at planforslaget har vært til offentlig ettersyn. Utvalget skal oversende planforslaget med sin anbefaling til kommunestyret for behandling i henhold til plan og bygningslovens Saksgang: Milepæl Fra / Dato Til Oppstartsmøte Vedtatt planprogram Planforslag mottatt gangs behandling Offentlig høring 1. gang - fra - til gangs behandling Fakta: Tiltakshaver Gaustatoppen Laft AS har fått utarbeidet et forslag til detaljreguleringsplan for delområde H13 og H14 i kommunedelplan Gausta Rjukan for å legge til rette for bygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg. Planområdet ligger på østsiden av Kvitåvatnvegen, mellom sentrumsområde S1 og Brendstaulnuten. Det er flere grunneiere i planområdet, der hovedeiendommen er eid av Brennstaul Sameige. Planen berører også sameiet Hestegrøene. Tiltakshaver har inngått en avtale med grunneierne. Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS. Forslaget til detaljreguleringsplan fremmes som en privat detaljregulering jf. Plan- og bygningsloven 12-3 og behandles etter Planbeskrivelsen gjør rede for omfang, konsept og plangrep. Tidligere saksgang: Da Samfunns- og miljøutvalget behandlet planforslag til offentlig ettersyn vedtok utvalget å beholde planforslaget uforandret, men med følgende tillegg: - Samfunn og miljøutvalget fraråder inngrep som gir negativ virkning for natur og friareal, og vil vurdere landskapsanalyser og andre utredninger nøye ved behandling av planforslag. Etter at planforslaget har vært på offentlig høring har plandokumentene blitt noe bearbeidet som følge av innkomne merknader og planavdelingens anbefalinger. Justert planforslag ble mottatt Sist ettersendte dokumenter ble mottatt Dagens situasjon: Arealplaner: Planområdet tar utgangspunkt i områdene H13 og H14; to områder som i Kommunedelplan for Gausta-Rjukan er vist som utbyggingsområder for fritidsboliger. Planområdet omfatter også den delen av H12 som ikke inngår i reguleringsplan for Brendstaultunet fra I planforslaget er alle disse tre byggeområdene utvidet opp mot høyereliggende områder i sørøst (mot Kvitåvatn) i forhold til den avgrensningen som er vist i kommunedelplanen. I tillegg inkluderer planforslaget en smal randsone av område N1 som blir liggende som restareal og foreslås regulert til LNFområde.

4 Figur 1: Kommunedelplan for Gausta-Rjukan der planområdet (H13 og H14) er avmerket med svart sirkel. Figur 2: Kartutsnitt av kommunedelplanen som viser avgrensning av områdene H13 og H14, sammen med N1 og H12. Delområdene som omfattes av planen er understreket med rødt

5 Planområdet: Planområdet utgjør den nordvestre delen av en høy kolle som er lokalisert mellom Kvitåvatn, det nye sentrumsområdet og Kvitåvatnvegen. Mot toppen av kollen flater de bratte bergsidene av i et nærmest vegetasjonsfritt platå, der små vann og myrdrag ligger på små hyller mellom lave fjellknauser. Her vokser det fjellbjørkeskog inn mot snaufjellet, mens vegetasjonen i de bratte, lavereliggende områdene består av eldre fjellgranskog med noe spredt furu. Det er ingen bekker i området. Fra planområdet er det godt utsyn til mange omkringliggende områder, avhengig av ståsted - med Gaustatoppen godt synlig fra det aller meste av området. Det er utarbeidet et helningskart som viser hvor bratt terrenget skråner i de ulike delene av området. Figur 3: Helningskart med planforslaget inntegnet. Kvitåvatn nederst til høyre. Kartet viser hvordan terrenget på toppen av kollen danner et platå med flatere partier og små vann. Herfra skråner terrenget bratt ned på alle sider, Figur 4: Landskapet på toppen av kollen preges av små vann mellom fjellknauser og myrdrag

6 Figur 5: En høyspentlinje deler planområdet i to Planforslaget Begrunnelse for avgrensning av planområdet: I planbeskrivelsen er det redegjort for hvorfor det ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan for områdene H13 og H14 er vurdert hensiktsmessig å avvike fra kommunedelplanen. Dette sies primært å ha vært for å løse adkomsten til delområdene og for å tilpasse seg det bratte terrenget i området. Ved oppstart av planarbeidet fant tiltakshaver ut at svært mye av de avsatte byggeområdene i felt H12, H13 og H14 var for bratte å bygge ut med tanke på tradisjonell byggeskikk, samtidig som det ble oppdaget at området rundt høyspentmastene var underlagt byggeforbud. Man søkte derfor arealer utover kommuneplanen for potensielle, nye byggeområder. Etter å ha funnet slake arealer i tilgrensende, høyereliggende områder utenfor kommuneplanens avgrensning, er mye av de opprinnelige utbyggingsområdene avsatt til kjørevei som gir adkomst til frittliggende hytter øverst i området. Det henvises ellers til vedlagt planbeskrivelse. Planbeskrivelsen redegjør for de temaene som kommunedelplanen stiller krav om og inneholder et kapittel om konsekvensutredning. Byggeområder: Det er lagt opp til relativt høy utnyttelse av området, med vekt på å tilrettelegge arealer til byggegrunn og utvikle effektive vegløsninger. Siden terrenget er bratt vil det stedvis bli betraktelige skråningsutslag. Mye fjell på stedet, gjør at man forventer mye fjellskjæringer. Det vil også være nødvendig å omforme dagens terreng i vesentlig grad. Størstedelen av byggeområdene foreslås regulert til stortomter/felt for konsentrert bebyggelse. Her vil utplasseringen av hytter innenfor områdene gjøres på et senere tidspunkt, som regel sammen med plassering av adkomstvei (felt BFK1, BFK2, BFK3, BFK4, BFK5, BFK8 og BFK 9, samt NFB1 og BFB). Illustrasjoner viser foreløpige forslag til internveier i disse områdene. Hvert av disse feltene skal planlegges samlet ved rammesøknad. I utgangspunktet skal området bebygges med enkeltbygg, men det åpnes også for rekke- og kjedebebyggelse. Anbefalt hytteplassering er vist på illustrasjonskart med avgrensning som en hytte med ca 75 m2 grunnflate. Mange av tomtene ligger i svært bratt terreng, der reguleringsbestemmelsene legger opp til bruk av løsninger med underetasje eller avtrapping i terrenget. Planen legger også til rette for 8 tomter for frittliggende fritidsbebyggelse. Tomtestørrelsen på 0,65 daa til i overkant av 1,0 daa legger til rette for små hytter. De frittliggende tomtene er plassert på de høyeste og flateste arealene rundt toppen av fjellplatået.

7 Området nærmest alpinbakken er avsatt til fritidsboliger i form av private leiligheter tilrettelagt for utleie. Leilighetsområdet har ikke et eget arealformål, hensikten med benevnelsen er at området skal ha en karakter som gjør dem attraktive å leie ut gjennom tilrettelegging av fellesløsninger som parkering, utearealer osv. Bebyggelsens form og størrelse er veiledende og har tatt utgangspunkt i tilsvarende prosjekter i Gaustaområdet. Ved prosjektering kan det bli vesentlige endringer i forhold til dette. Utnyttelse: Det er vist byggeområder for frittliggende fritidsboliger med 15% utnytting og områder for blokkbebyggelse med 50% utnytting. Planen legger opp til at det kan bygges ca m2 + parkering, mens kommunedelplanens utnytting tilsvarer ca m2, inkludert parkering. Veger og adkomst: Planområdet får adkomst fra Toreskyrkjavegen, en tilførselsveg som er regulert og etablert i forbindelse med andre utbyggingsområder. For å få tilgang til den lavereliggende delen av byggeområde for leilighetsbygg (BFB2) helt sør i planområdet, har utbygger hatt ønske om å anlegge ytterligere en adkomstvei fra Toreskyrkjavegen. Tidligere i planprosessen har en slik supplerende avskjørselsvei (SKV11) vært tegnet inn på plankart og vært omtalt i reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, blant annet omtalt som «sommeråpen vei». Toreskyrkjavegen har imidlertid en utforming som gjør det nødvendig å utføre betydelige anleggsarbeider for å kunne etablere nye, tilfredsstillende avkjøringer. På grunn av usikkerhetene knyttet til adkomstveien er denne tatt ut av det planforslaget som nå tas til behandling. Parkering: I planforslaget er det lagt som en premiss at leilighetsbyggene skal ha hovedparkering i kjeller. Foruten parkering på de enkelte tomtene er det avsatt 11 parkeringsområder rundt om i planområdet. Disse er ment som gjesteparkering, og skal også gi plass til søppelhåndtering, trafoer og pumpestasjoner, samt fungere som massedeponier under utbyggingen. Friluftsinteresser: En ny skiløype er anlagt gjennom landbruk-, natur- og friluftsområdet (LNF-området) øst for planområdet og binder det nye senterområdet sammen med Gaustablikkområdet. Ifølge Planbeskrivelsen har det har vært en målsetting å ikke bygge over planlagt skiløype, samt å holde en anstendig buffer til denne. Samtidig legges det vekt på at det skal være god tilgang fra de nye fritidsboligene til skiløypa og andre friområder. Selv om deler av planområdet ligger tett inntil alpinområdet, gjør topografien i planområdet og lokaliseringen av nedfarter og heisanlegg at det ikke er mulig å få til en ski inn/ski ut-forbindelse mellom alpinanlegg og planområde. En skibru som i andre arealplaner er regulert inn over Toreskyrkjavegen er opprettholdt i planforslaget, selv om dette stedet i framtiden vil være mindre aktuelt som krysningspunktet for langrenn. Konsekvenser av planforslaget: Planforslaget er vurdert å gi liten konsekvens i forhold til samlede verdier i saker som berører naturmangfoldloven, vassdragsområder, kulturminner og reiseliv. Fareområdene for skred fra kommuneplanen er overført til plankartet med byggeforbud. Landskap og fjernvirkninger: Det er utarbeidet en 3D-modell for å illustrere den planlagte utbyggingen, der planområdet er innpasset i eksisterende omgivelser og kontekst. Det er også laget terrengsnitt som viser veiføringer og bebyggelse i terrenget. I beskrivelsen bekreftes det at områdene H13 og H14 vil bli synlig fra flere hold, men forutsatt at begrenset byggehøyde på hyttene og krav til farger og materialbruk overholdes, forventes det at fritidsbebyggelsen vil kunne gli godt inn i landskapet. Enkelte grønne lunger innad i planområdet

8 antas å dempe nærvirkninger og høy skog rundt den store kollen vil bidra til dempe fjernvirkninger. De store leilighetsbyggene BFK1 og BFK2 vil ifølge planbeskrivelsen bryte med øvrig bebyggelse i området, men deres plassering i forkant av et høyt fjellparti vil dempe virkningen. Hvis de angitte byggehøydene følges vil bygningene ikke danne silhuettvirkning, samtidig som store parkeringsflater skal brytes opp. Friluftsliv: Planbeskrivelsen slår fast at nye byggeområder som er planlagt utenfor kommunedelplanens grense for utbyggingsområder vil berøre dagens friluftsområder. Utbyggingen vurderes ikke å være til hinder for videre bruk av området som frilufts- og rekreasjonsområde, men området vil endre karakter fra ubebygd område til et område som visuelt er påvirket av hyttebygging. Ny bebyggelse i H13 og H14 vil få god tilkomst til løyper og friluftsområder, samtidig som området ligger sentralt plassert i forhold til alpinanlegg. Totalt sett vurderes planforslaget å gi positiv konsekvens med hensyn til friluftsliv for de nye utbyggingsområdene, og noe negativ konsekvens for eksisterende friluftsinteresser. Trafikksikkerhet: Utbedring av Toreskyrkjavegen for å bedre stigningsforholdene og lette framkommeligheten vinterstid ansees å være et viktig tiltak. Utbedringen av adkomstvegen til nedre del av utbyggingsområdet er likevel ikke lagt inn som en forutsetning for utbyggingen, men sies å måtte vurderes ut ifra et helhetsbilde som omfatter hensynet til eksisterende VA-nett og etablering av skibru med krav til høyder. I utbyggingsområdene er vegbredden tilpasset sambruk av ulike trafikanter, med forventet gangtrafikk i vegen av folk som skal til og fra alpinbakken. Der veiene bukter seg, antas dette å holde hastigheten på biltrafikken nede. Høyspentmaster: Planforslaget angir en hensynssone i 19 meters avstand fra senter av hver ledningstrase, i henhold til krav fra netteier. Det er ikke krav til avstand til høyspentmast for fritidsbebyggelse, kun for boliger. Av hensyn til både stråling og støy er all bebyggelse likevel lagt minimum 70 meter fra senter høyspenttrase.

9 Vurderinger ved 1. gangs behandling av planforslaget: Avgrensing av planområdet: N1 og H12: Det ble vurdert som hensiktsmessig å supplere planområdet med en smal stripe av N1 og den ikke-regulerte delen av H12. Utvidelse av H12, H13 og H14 til høyereliggende områder: Rådmannen mente at de byggeområdene som er plassert utenfor kommuneplanens avgrensning er i strid med intensjonene i kommunedelplanen, da detaljplanforslaget ikke viser at disse arealene kan bygges ut på en måte som ivaretar de almene friluftsinteressene i området. Planforslaget redegjorde heller ikke for at landskapsmessige, visuelle og opplevelsesmessige kvaliteter i området var ivaretatt. I rådmannens vurdering ble det understreket at forutsetningene for avgrensningen av H12, H13 og H14-feltene i kommunedelplanen har hele tiden vært tydelige. Hensynet til uberørte naturområder, friluftsliv og fjernvirkninger har vært premissgivende for hvor høyt opp områdene strekker seg i kommunedelplanen. På samme måte har høyspentlinja fra begynnelsen av satt rammer for utbyggingsområdenes størrelse. I arbeidet med kommuneplanen, var man godt kjent med at disse delområdene var svært bratte og derfor ville bli krevende å utvikle. Utgangspunktet for at områdene fikk arealformålet «fritidsbebyggelse» var at de var lite egnet til andre formål, samtidig som utbyggere på denne måten ble utfordret til å søke alternative løsninger for innpassing av bebyggelse i de bratte skråningene. Planforslaget: Rådmannen stilte seg positiv til prinsippet om å utforme deler av bebyggelsen som leilighetsbygg i større bygningsvolumer med fellesskapsløsninger, noe som er en direkte videreføring av anbefalingene gitt til planprogrammet. På samme måte ble det ansett som fordelaktig å utforme mindre fritidsbebyggelse som stortomter med konsentrert fritidsbebyggelse. I tillegg til at en slik utbyggingsform bidrar til å samle inngrepene og gi en helhetlig utforming av bebyggelsen, gir det bedre forutsetninger for å tilgodese både gode fellesskapsløsninger og individuelle behov. Rådmannen uttrykte skepsis mot å utforme bebyggelsen på de høyeste og mest eksponerte områdene som private fritidsboliger. I tillegg til at tomtenes plassering i det treløse og åpne naturlandskapet lett fører til at større naturområder rundt hyttene oppleves private, vil en enkeltvis utbygging av tomter erfaringsmessig føre til at det bygges hytter med et varierende stiluttrykk og et lite ensartet preg. Utnyttelse: Rådmannen aksepterte at utnyttelsesgraden i planen blir noe større enn det som kommunedelplanen legger opp til der det planlegges for tyngre utbygging med leilighetsbygg. Den totale utnyttingsgraden i planforslaget ble likevel vurdert å være noe for høy. Landskap og fjernvirkning: Rådmannen påpekte at illustrasjonene i planbeskrivelsen viser hvordan flere av de frittliggende fritidsboligene ligger helt oppe på høydedraget og både vil påvirke opplevelsen av naturområdet og være godt synlige fra store deler av omkringliggende områder. Samtidig var de viste terrengsnittene lagt utenfor de høyest beliggende hyttene, og ga ikke et reelt inntrykk av hvordan bebyggelsen vil forholde seg til høydedraget og naturområdene her. Før kommunen kan ta endelig stilling til planforslaget må det stilt krav om utarbeidelse av dokumentasjon som langt mer inngående viser disse viktige sammenhengene. Friluftsliv: Rådmannen var bekymret for konsekvensene ved at planforslaget går inn i et av de få gjenværende nær-naturområdene i Gaustaområdet som framstår uten bygningsmessige inngrep. I tillegg til å ha viktige natur- og landskapsmessige kvaliteter, har høydedraget øst i planområdet en naturlig avgrensning som lukker den omkringliggende bebyggelsen ute og en plassering som

10 gjør at det har stor verdi som frilufts- og naturområde for en stor del av Gaustaområdet. Selv om skiløypa gjennom området ikke vil bli direkte påvirket av de nye byggeområdene, mente rådmannen at turopplevelsen vil bli forringet ved at naturkvalitetene blir redusert. I stedet for å gå gjennom en lomme av uberørt natur mellom de to sentrumsområdene, vil man ved den planlagte utbyggingen nesten uavbrutt bevege seg langs bebygde områder. Ved at det ligger igjen et tilnærmet uberørt naturområde midt i et generelt tungt utbyggingsområde som Gaustaområdet, opplever mange at de har kort vei fra fritidsboligen sin og ut i naturen. Dette mente rådmannen at er en overordnet kvalitet ved område som det er viktig å opprettholde. Bestemmelsene til planen: Planvdelingen hadde merknader til bestemmelsene og ga uttrykk for at det kan være aktuelt å gjøre mindre endringer i bestemmelsene etter at planforslaget har vært til offentlig ettersyn. Siden rådmannen hadde merknader til temaer og løsninger i planforslaget som skal avklares etter at planen har vært til ettersyn, ble høringspartene bedt om å gi innspill til forhold som knytter seg til planområdets avgrensning, omfang, plassering og utforming av bebyggelsen og trafikale løsninger, samt forholdet til landskap, fjernvirkninger og friluftsliv. Som konklusjon på rådmannens merknader til planforslaget, ble det varslet at kommunens holdning er at planforslaget bør reduseres i omfang før annen gangs behandling. Politisk behandling: Samfunns- og miljøutvalget valgte å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn uten å endre den planavgrensningen som utbygger hadde foreslått, samtidig som de vedtok å «fraråde inngrep som gir negativ virkning for natur og friareal, og vil vurdere landskapsanalyser og andre utredninger nøye ved behandling av planforslag». Rådmannen oppfatter at samfunns- og miljøutvalget gjennom sin behandling av saken ønsker å få belyst de kriteriene som ligger til grunn for kommunedelplanens avgrensning av byggeområder og få vurdert hvorvidt det innenfor intensjonen i kommunedelplanen er rom for å utvide byggeområdene til høyereliggende deler av eiendommene. Innkomne merknader: Alle innspillene som er kommet inn til planforslaget i løpet av høringsperioden er av forslagsstiller oppsummert og kommentert i et eget vedlegg. Merknadene er gitt av Gaustablikk høyfjellshotell, Gausta Skisenter, Gausta Turistservice, Bjørn Petersson, Jostein Thomassen, Kjell Aasland, Fylkesmannen i Telemark, Telemark fylkeskommune og Statens vegvesen. De fleste innspillene omhandler avgrensningen av utbyggingsområdet med tanke på fjernvirkninger, skiløyper og bevaring av naturområder, samt og veg/trafikksituasjonen inn til utbyggingsområdet. Flere er bekymret for trafikksikkerheten hvis den eksisterende Toreskyrkjavegen skal belastes med ytterligere trafikk, særlig dersom det skal etableres ny avkjøring til de nederste leilighetsblokkene, og det stilles spørsmål til mulighetene for å ankomme planområdet fra nordsiden. Det er også spørsmål til vegområdet foran skisenterets garasje, steinsetting av skjæringer og utforming av skibru. Merknadene er grundig gjennomgått av forslagsstiller, og rådmannen har ingen kommentarer til de innkomne merknadene utover det forslagsstiller har redegjort for i sin framstilling og det som framkommer av kommunens egen vurdering av planforslaget. Rådmannens vurdering av planforslaget: Bevaring av naturområder, fjernvirkninger og friluftsliv Det er vanskelig på et teoretisk grunnlag å se for seg alle konsekvensene av at det plasseres hytter oppe på snaufjellet eller i randsonene rundt høyfjellsplatået, slik planforslaget legger opp til. Denne usikkerheten er årsaken til at byggeområdenes utstrekning i kommunedelplanen avsluttes lenger ned i skråningen. De strekene som ble satt på kommunedelplanen var ikke tilfeldige, men hadde som hensikt å sikre at ny bebyggelse ikke skulle være synlig fra snaufjellsområdene på toppen, i tillegg til at utbygging ikke skulle gi uheldige fjernvirkninger.

11 I arbeidet med å avklare hvilke tomter innenfor den utvidede planavgrensningen som ivaretar betingelsen om å være «uten negativ virkning for natur og friareal», er det nødvendig å definere både hvilke kvaliteter ved dagens naturområder og friareal som er viktige å ta vare på, og hva som eventuelt er akseptable nivåer for påvirkninger og endringer. Planprosessen har så langt vist at det her er rom for mange standpunkter og ulike vurderinger. Rådmannen ser det fortsatt som viktig å sikre at skiløypa går gjennom mest mulig uberørt natur og unngå uheldige fjernvirkninger - spesielt fra omkringliggende utsiktspunkter. I forhold til disse kriteriene er det de nordøstre delene av planområdet som er mest utfordrende å bebygge. Videre mener rådmannen at det fremdeles er viktig å kunne benytte platået utenom det tilrettelagte sti- og veinettet til friluftsliv uten at hytter ødelegger naturkvalitetene, forstyrrer naturopplevelsen eller gjør at områdene oppleves som private. Det er i den sørvestre delen av planområdet at ny bebyggelse lettest kommer i konflikt med dette hensynet. Til slutt viser all erfaring at det er krevende å bebygge vegetasjonsfattige tomter som i stor grad består av berggrunn i dagen uten å ødelegge naturkvalitetene i området. Det er vanskelig å se for seg hvordan tomtene med dagens arbeidsmetoder og anleggsmaskiner kan bebygges uten å velte om på terrenget og forårsake store og skjemmende inngrep. Innspillene fra høringen viser at også offentlig instanser, private aktører og grunneiere i områder er opptatt av forholdet til fjernvirkninger og landskapsmessige inngrep, så vel som hensynet til friluftsliv og bevaring av naturområder. Her er blant annet LNF-områdets betydning som nærnaturområder påpekt, og det er uttrykt frykt for at utvidelse av byggeområder skal skape presedens for bygging i andre snaufjellsområder. Figur 6: De høyeste områdene består av mye nakent fjell der små bergnabber rager opp mellom småvann og myrer.

12 Figur 7: Ytterst på skrenten mot sørvest er det planlagt oppført en rekke med frititidsboliger som vil avslutte platået og endre dagens utsikt. Ved å bygge vei til helt fram til skrenten av platået mot sør, vil en stor del av snaufjellsplatået bli omringet av bilvei. Helhetlig sett vurderer rådmannen at det er få eller ingen av planområdets høyest beliggende områder som kan bygges ut uten å komme i konflikt med hensynene til landskap, natur og friluftsliv. Her må det også tas i betraktning at det aktuelle platået ikke er særlig stort. Med en utstrekning på ca 500 x 200 meter, er det naturområdet som ønskes bevart på toppen av kollen bare på 100 dekar eller 0,1 km2. Det er derfor et grunnleggende dilemma å innsnevre friområdet og akseptere økt utbygging uten at viktige kvaliteter i området blir forringet. Med utgangspunkt i Samfunns- og miljøutvalgets vedtak om at de foreslåtte områdene skal vurderes for utbygging, har rådmannen etter nøye gjennomgang av illustrasjoner og analysemateriell som følger planforslaget, konkludert med at to av utbyggingsfeltene som er lagt helt eller delvis utenfor kommunedelplanens avgrensing kan aksepteres bebygget, uten at dette ansees å gå på bekostning av intensjonene i kommunedelplanen. Forutsetningen for dette er at reguleringsbestemmelsene endres for å dempe virkningen av hyttene i terrenget.

13 Nedenfor er de utbyggingsområdene som rådmannen mener vil gi uakseptabel negativ virkning på natur og friareal markert på plankart, terrengsnitt og modellbilder. Bygninger som er markert med rød farge er i rådmannens innstilling tatt ut av reguleringsplanen, mens bygninger markert med blått er gitt reguleringsbestemmelser som skal dempe virkningen av hyttene i landskapet.

14

15 Figur 6: De høyeste områdene består av mye nakent fjell der små bergnabber rager opp mellom småvann og myrer. Gult område viser byggeområder i reguleringsplanen som ligger utenfor den avgrensningen som er vedtatt i kommunedelplanen. Røde bygninger forutsettes i rådmannens innstilling tatt ut av planforslaget, mens blå bygninger er gitt reguleringsbestemmelser som skal dempe hyttenes virkning i landskapet.

16 Figur 9: Terrengsnitt som viser hyttenes plassering i forhold til terrenget. Røde bygninger forutsettes i rådmannens innstilling tatt ut av planforslaget, mens blå bygninger er gitt reguleringsbestemmelser som skal dempe hyttenes virkning i landskapet. De neste figurene viser modellfoto av terrengmodeller som illustrer planforslaget med bebyggelse. Her er det tegnet rød ring rundt de hyttene som rådmannen anbefaler at tas ut av planforslaget. Den bebyggelsen som er foreslått gitt justerte bestemmelser er markert med blå strek.

17 Figur 10: Utsikt fra Hestegrøavegen 60 Figur 11: Planområdet med bebyggelse sett fra fugleperspektiv i sør. Reguleringsbestemmelsene skal motvirke at bebyggelsen på toppen av skrenten får uheldige silhuetteffekter. Figur 12: Planområdet sett fra nordvest. Skiløypa gjennom området er angitt med rød stipling.

18 Figur 13: Planområdet med bebyggelse sett fra fugleperspektiv i vest med Kvitåvatnvegen i forkant Figur 14: Planområdet med bebyggelse sett fra Brendstaultoppen.

19 Vurdering av byggefeltene som ligger utenfor kommunedelplanens avgrensing: BFF1 frittliggende fritidsbebyggelse Figur: Felt BFF1 ligger ut mot skrenten og avslutter høydeplatået mot sør. En liten høyde skjermer den planlagte bebyggelsen fra skiløypa og den sentrale delen av LNF-området. Standpunkt for modellbildet er oppe på høyden. Bygning merket med rød strek ligger i felt BFK1 som tas ut av planforslaget. Gaustatoppen i bakgrunnen. Vurdering: Feltet ligger ytterst på kanten av den bratte skrenten som avslutter platået mot sørvest. Tomtene i dette feltet er planlagt individuelt solgt og utbygget med frittliggende fritidsboliger. Den planlagte bebyggelsen ligger ikke i synsfeltet fra skiløypa og den vil ikke forstyrre utsikten mot Gaustatoppen sett fra nord. Feltet ligger noe lavere enn det sentrale snaufjellområdet med småvann. Fra det nye senterområdet og høyereliggende hytteområder i sør vil bebyggelsen ytterst på skrenten være godt synlig. Feltet kan aksepteres utbygget under tvil, og under forutsetning av at bebyggelsen dempes. Det er derfor stilt krav om redusert mønehøyde. Det er også en forutsetning at veien avgrenser byggeområdet mot nordøst, slik at det etableres en klar grense mellom byggeområde og friområde. BFF2 frittliggende fritidsbebyggelse Figur: De tre hyttene i felt BFF2. Standpunkt i skiløypa.

20 Vurdering: Feltet ligger oppe på snaufjellet, i den nordøstlige delen av platået. De 3 tomtene i feltet er planlagt individuelt solgt og utbygget med frittliggende fritidsboliger. Den planlagte bebyggelsen ligger nært skiløypa og vil ligge i synsfeltet til denne. Det er usikkert om den kan virke forstyrrende på utsikten mot Gaustatoppen fra nord. Feltet ligger på omtrent samme høyde som det omkringliggende snaufjellområdet, og bebyggelse her vil virke forstyrrende på naturområdet oppe på platået. Feltet kan ikke aksepteres utbygget. BFK1 konsentrert fritidsbebyggelse Figur. Hyttene i felt BFK1 vrir seg rundt platået og henvender seg til et annet landskapsrom enn utbyggingen for øvrig. Bildet er tatt fra skiløypa, i bakken rett vest for Kvitåvatn. Vurdering: Feltet som består av 5 bygninger ligger ytterst på kanten av den bratte skrenten som avslutter platået mot sørvest, samtidig som terrenget vrir seg mot sør og får en annen henvendelse enn planområdet for øvrig. Den planlagte bebyggelsen vil til dels være synlig fra skiløypa, både oppe på platået og i den bratte skråningen mot sør. Vegetasjonens omfang vil ha mye å si for hvordan bebyggelsen oppleves. Hyttene ligger eksponert til i forhold til det omkringliggende snaufjellområdet og vil endre opplevelsen av naturområdet på toppen av kollen. Fra utbyggingsområder rundt det nye senterområdet i sør vil bebyggelse ytterst på skrenten være godt synlig. Henvendelsen mot sør gjør det usikkert om bebyggelsen vil bli sett fra sørsiden av Kvitåvatn. Bebyggelsen vil ikke forstyrre utsikten mot Gaustatoppen sett fra nord. Feltet kan ikke aksepteres utbygget, med unntak av den lavest plasserte hytta lengst mot vest.

21 BFK2 konsentrert fritidsbebyggelse Figur: Hyttene i felt BFK 2 ligger tett på småvannene i den sørvestre delen av platået. Standpunkt i skiløypa. Foten på Gaustatoppen til høyre i bildet. Vurdering: Feltet med 7 bygninger ligger i ytterkanten av en skålformet lomme mot vest som visuelt henger sammen med naturområdet under høyspentmastene Den planlagte bebyggelsen ligger i synsfeltet for skiløypa. Hyttene ligger eksponert til i forhold til det sentrale snaufjellområdet med mange småvann, knauser og myrdrag, og vil være forstyrrende for naturopplevelsen i området. Feltet kan ikke aksepteres utbygget. BFK3 konsentrert fritidsbebyggelse Figur: Hyttene i felt BFK3 ligger i likhet med BFF2 på oversiden av veien, der de er plassert i utkanten av snaufjellsområdet. Skiløypa er markert med tynn strek i høyre del av bildet. Vurdering: De tre bygningene som er vist på sørsiden av veien vurderes på samme måte som felt BFF2. Feltet kan ikke aksepteres utbygget.

22 BFK8 konsentrert fritidsbebyggelse Figur: De to hyttene som ligger lengst fram i bildet (markert med rød strek) ligger utenfor kommunedelplanens avgrensning. Vurdering: Feltet er vist som 4 bygninger og på rekke ved inngangen til planområdet fra nord. Området ligger i relativt kort avstand fra Brennstaultunet. De to østligste hyttene ligger rett i synsfeltet fra skiløypa og vil også kunne forstyrre utsikten mot Gaustatoppen fra nord. Den delen av feltet som ligger utenfor kommunedelplanens avgrensning kan ikke aksepteres utbygget. BFK9 konsentrert fritidsbebyggelse Figur: Hyttene som ligger lengst fram i bildet og er markert med rød strek ligger i felt BFF2 og BFK3 er anbefalt tatt ut av planforslaget. Hyttene i bakre rekke, markert med blå piler, ligger innenfor felt BFK9. Standpunkt i skiløypa.

23 Figur: Hyttene som er markert med rød strek ligger innenfor felt BFK9. Gaustatoppen i bakgrunnen. Standpunkt ved skiløypa. Vurdering: Felt BFK9 ligger rundt en mindre skrent som avslutter hovedplatået mot sørvest. Herfra strekker feltet seg ned til en lavereliggende flate med små vann og myrdrag. En kjørevei ligger mellom byggefeltet og det åpne snaufjellområdet. Bebyggelsen er på illustrasjonsplanen delvis lagt i en rekke på oversiden av skrenten, delvis spredt på oversiden av småvannene på den lavereliggende flata. De 5 høyest beliggende hyttene ligger utenfor kommunedelplanens avgrensning. Resten av feltet er vist som byggeområde i kommunedelplanen. De to hyttene som på illustrasjonsplanen er plassert lengst mot nordøst i feltet er godt synlig når man ankommer planområdet fra det lavereliggende områder i nord. Disse hyttene antas også å være synlige fra det kjente fotopunktet ved.brennstaultjønna. I forhold til ligger snaufjellsområdet ligger feltet noe lavere enn skiløypa, men fra enkelte steder vil noen av hyttene likevel være synlige fra denne traseen. Forutsatt tilpassede byggehøyder og utforming forventes hyttene ikke å påvirke opplevelsen fra skiløypa eller naturområdet oppe på platået på en uakseptabel måte. For å unngå negative fjernvirkninger og ivareta hensynet til skiløype, naturområde og landskap må feltets avgrensing mot nordøst endres. Byggeområdet kan i denne delen av feltet ikke gå utover den områdeavgrensninga som er vist i kommunedelplanen. Resten av feltet aksepteres utbygget som forslaget viser under forutsetning av at bebyggelsen dempes. Det settes også som forutsetning at veien skal avgrense byggeområdet og danne en buffer mot friområdet. Endringer i bestemmelser: For å ivareta hensynet til landskapstilpasning og ivaretakelse av naturopplevelser anbefaler rådmannen følgende endringer: For feltene BFF1 og BFK8-BFK9 Byggehøyde: For bygg med underetasje eller avtrapping i terreng er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå 6,0m (tidligere 7,0). For bygg med plate på mark er maksimal tillatt mønehøyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen 5,0m (tidligere 6,0m).

24 For felt BFF1 - Takform: Hyttene skal ha saltak (tidligere skråtak). For felt BFK8-BFK9: Materialbruk: Taktekking skal være torv eller skifer (som for BFF1) Andre merknader til planforslaget: Utnyttelsesgrad BFF1 og BFF2 Rådmannen gjør oppmerksom på at en utnyttelsesgrad på 50% for disse områdene er svært høy. Fordi det legges opp til å bygge leilighetsbygg som er tilrettelagt for utleie, er rådmannen positiv til en høy utnytting under forutsetning av at de kvalitetskravene som er nedfelt i reguleringsbestemmelsene ivaretas. Veiløsninger: SKV11/adkomst til nedre del av BFB2; Rådmannen registrerer at adkomstvei nummer to til utbyggingsområdet, SKV11, er tatt ut av planforslaget. Som følge av denne endringen kan det bli vanskelig å bygge ut den nederste delen av byggeområde BFB2. Det presiseres at ingen leilighetsbygg kan oppføres uten at det foreligger godkjent, tilfredsstillende helårs kjørevei fram til bygget, samt tilgang til nærliggende parkeringsplasser. Siktlinjer: Inntegnede siktlinjer i vegkrysset mot Toreskyrkjavegen viser at eksisterende liten bygning nær avkjørselen vil være i konflikt med kravet til frisikt. Det forutsettes at det etableres tilfredsstillende frisikt fra avkjøringen før veien opparbeides. Konklusjon: Planforslaget anbefales endret slik det framgår av rådmannens innstilling, før det oversendes kommunestyret for vedtak. Vedlegg