Planbeskrivelse for mindre endring av reguleringsplan for H25 Gaustatoppen Naturpark. PlanID 3180.

Transkript

1 Planbeskrivelse for mindre endring av reguleringsplan for H25 Gaustatoppen Naturpark. PlanID Sammendrag Det søkes om matrikkelsammenslåing av to tomter innenfor planområdet H25 Gaustatoppen Naturpark. PlanID Planforslaget gjelder en mindre endring av av planen med en justering av byggegrensen for tomtene som søkes sammenslått -32 og 33, Gnr/Bnr: 120 / 423 og 425. Byggegrensen foreslås lagt i samme avstand fra tomtegrensen som tidligere, men sammenføyd til én felles byggegrense slik at det kan bygges over dagens grense mellom de to tomtene. Reguleringsformål, utnyttelsesgrad og øvrige reguleringsbestemmelser beholdes uendret, men det foreslås at det i likhet med andre stortomter tillates å bygge to boenheter -uten at det foreligger planer om dette. Skisseforslaget viser én boenhet og anneks med to biloppstillingsplasser, med en størrelse som ligger tett opp mot maks utnyttelsesgrad. Atkomst legges i nordøstre hjørne av tomten for minst mulig stigning på innkjørselen. Gårdsplassen skjæres inn i terrenget på sørsiden av hytta, og terrenget fylles ut mot nord og skrås fra hytta og ned til veien. Hytta er utformet med oppbrutte flater for å unngå et massivt uttrykk, og har sammen med annekset tømmervegger og grønne tak. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen 1

2 Bakgrunnen for dette planinitiativet at tiltakshaver har kjøpt to hyttetomter i området H25 Gaustatoppen Naturpark i Tinn kommune, hvor han ønsker å oppføre en hytte sentrert på de to tomtene slik at den ligger tvers over dagens grense mellom dem. Det vil derfor bli søkt om sammenslåing av tomtene, og det foreslås en mindre endring av reguleringsplan for H25 Gaustatoppen Naturpark (PlanID 3180) for å trekke opp en ny byggegrense for den sammenslåtte tomten. Ny byggegrense skal følge dagens byggegrenser langs den sammenslåtte tomtens yttergrense. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Eiendomsopplysninger Gårdsnr: 120 / Bruksnummer: 423 og 425. Adresse/Stedsnavn: Løkjestaulkilsvegen 78 og 80. Tomt 32 og 33 felt H25, 3660 Rjukan. Eier: Anders og Lisbeth Aas Plankonsulent WSP Norge AS (Org.nr ) Postboks 185, Sentrum 0102 Oslo Kontaktperson: Anne Sundqvist anne.sundqvist@wsp.com Tel Forslagsstiller/ tiltakshaver Anders og Lisbeth Aas Skipperveien Tolvsrød 2.5 Krav om konsekvensutredning? Planarbeid som krever konsekvensutredning er etter plan- og bygningslovens kapittel 14 tiltak og planer med vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Dette planinitiativet gjelder en mindre reguleringsendring, med kun en endring av byggegrense for to eiendommer. Det konkluderes derfor med at dette ikke utløser krav om konsekvensutredning. 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Det sendes varsel om oppstart planarbeid til representanter for grunneierne i H25, samt Gaustatoppen Naturpark Velforening og Gaustatoppen Skisenter. I tillegg vil det bli kunngjort på Tinn kommunes hjemmesider. Dersom det viser seg at det er mange spørsmål og reaksjoner på reguleringsendringen så vil vi ta et møte med berørte parter. 2

3 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Kommuneplanen legger vekt på at området skal utvikles helhetlig med stor vekt på god funksjonalitet i fellesområder og infrastruktur. Kommunedelplanen for Gausta-Rjukan (2002) følger opp kommunale og regionale mål om å utvikle Gaustaområdet til et av de ledende områder for alpinturisme i Norge, og legger opp til en stor utbygging mellom Kvitåvatn og foten av Gaustatoppen. Gaustaområdet er pekt ut av kommunen som prioritert helårs reiselivsområde. Kommuneplanen legger vekt på at området skal utvikles helhetlig med stor vekt på god funksjonalitet i fellesområder og infrastruktur. 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er Reguleringsplan for H25 Gaustatoppen Naturpark (PlanID 3180) vedtatt Planområdet er på 95 daa, og er regulert til hhv frittliggende og konsentrert Fritidsbebyggelse, med 38 hyttetomter og 3 større tomter for konsentrert bebyggelse. Det er regulert inn tilkomstvei til tomtene, og skiløyper som knytter planområdet til alpintanlegg og skiløyper rundt. 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Gaustatoppen Naturpark er et alpin- og hytteområde på nordøstsiden av Gaustatoppen mot Gaustablikk og Kvitåvatn. Hyttefeltene har ski-inn/ski-ut som prinsipp, og ligger i bratt terreng mellom apintraséene Avgrensning og størrelse på planområdet Planområdet er reguleringsplan for H25 Gaustatoppen Naturpark (PlanID 3180). Det er det foreløpig siste hyttefeltet i området som legges ut for salg, og det er ennå ikke utbygd. Endringsforslaget berører bare eiendommene 32 og 33 Gnr/Bnr: 120 / 423 og 425 med et samlet areal på 2030,3m2. Ved en sammenslåing blir dette blandt de større tomtene for frittliggende bebyggelse i planen. Eiendommene ligger i den høyeste delen av planområdet ca 1005moh -lengst sør og i utkanten av planområdet. (Se markering på vedlagte reguleringskart.) 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk og Stedets karakter Området H25 ligger lengst øst av flere hyttefelter i Gaustatoppen Naturpark, og områdene i øst for feltet er regulert til LNF-område. H25 vil bli bygd ut etter samme utbyggingsmønster som nabofeltene og framstå tilsvarende i landskapet. Sammenslåing av to hyttetomter av gjennomsnittlig størrelse til en som vil være blant de større innenfor hyttefeltet, vil gi mulighet til å bygge en større hytte enn på nabotomtene. Tomtesammenslåingen vil ellers ha liten konsekvens for området. 5.4 Landskap Planområdet ligger i et bratt terreng med en helning som stort sett ligger mellom 1:3 og 1:6. All bebyggelse vil ligge innenfor skoggrensa, og vegetasjonen består av eldre fjellgranskog med noe spredt furu i de lavereliggende delene, og fjellbjørkeskog i de øvre delene. 3

4 Figur 1 H25 vist i Kommunedelplanen 6 Beskrivelse av planforslaget I H25 Gaustatoppen Naturpark i Tinn kommune (PlanID 3180) søkes det om matrikkelsammenslåing for tomtene 32 og 33 gnr/bnr 120/423 og 425, og forslag til betegnelse på den «nye» eiendommen er gnr/bnr 120/423. I den forbindelse søkes det om en mindre endring av reguleringsplanen for å trekke opp en ny felles byggegrense for den sammenslåtte tomten. Ny byggegrense skal følge dagens byggegrenser langs den sammenslåtte tomtens yttergrense ca 4m fra eiendomsgrensene. Endringen vil ikke påvirke verken vei eller skiløyper. Med unntak av noen større tomter lengst ned i hyttefeltet hvor det er regulert til konsentrert fritidsbebyggelse, er området regulert til frittliggende fritidsbebyggelse. For de fleste av disse tomtene tillates det én boenhet med evt et anneks og uthus per tomt. Enkelte stortomter kan ha to boenheter. Som for de andre tomtene av denne størrelsen (23, 25, 36 og 38) søkes det om lov til å bygge to boenheter -uten at det foreligger planer om dette. Ut over dette foreslås det ikke endring av reguleringsbestemmelsene. 4

5 Figur 2 Utsnitt av plankart med aktuelle tomter avmerket med svart stiplet linje 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål er uendret i hele planområdet og for tomtene 32 og 33 som har formål Fritidsbebyggelse -frittliggende. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Skisseprosjektet viser hytta som et større volum plassert midt på den sammenslåtte eiendommen, og dette erstatter da det som opprinnelig var tenkt som to hytter plassert på hver sin tomt. Den planlagte bebyggelsen plasseres innenfor dagens byggegrenser langs tomtenes ytterkanter. I skisseprosjektet er det inntegnet et anneks med to biloppstillingsplasser på sørvestsiden av hytta. Figur 3 Snitt gjennom tomten i nord-sør-retning (stipling viser dagens terreng) 5

6 Innkjøring i nordøst og gårdsplass langs hyttas sørside graves inn i terrenget. Gårdsplassen strekker seg ca. 10m forbi hytta fram til annekset med to biloppstillingsplasser. Det blir et lite uteoppholdsareal langs hyttas vest- og nordside. Terrenget fylles ut for å gi plass til hytta og lage en helning ned mot veien Bebyggelsens høyde Det foreslås ingen endring av reguleringsbestemmelsene for byggehøyder. Både hytte og anneks i skisseprosjektet holder seg innenfor 6m høyde fra toppen av grunnmur/sokkel. Figur 4 Perspektiv sett vestfra -av hytte med tilhørende anneks/garasje Grad av utnytting I området er det variasjon i tomtestørrelsene. Det er noen større tomter lengst nede, for tettere bebyggelse. Ellers består området hovedsakelig av tomter på rundt 1000m2. Med en utnyttelsesgrad på 15% BRA gir det mulighet for inntil ca m2 bebyggelse på hver tomt. Det foreslås ingen endring av reguleringsbestemmelsenes utnyttelsesgrad. En tomtesammenslåing gir da mulighet for et større utbyggingsvolum for eiendommene gnr/bnr 120/423 og 425. Skisseprosjektet viser en hytte med en størrelse på T-BRA 253m2, og et anneks på T-BRA 48m2. Med et tomteareal på 2030,3m2, så holder samlet BRA seg innenfor 15% BRA Antall boliger, leilighetsfordeling Sammenslåingen av tomtene 32 og 33, gjøres for å kunne plassere en større hytte på tomten. Dette gir en reduksjon i antall hytter i felt H25. På stortomtene 23, 25, 36 og 38 er det tillatt å bygge inntil to separate boenheter og ett uthus/carport forutsatt at parkeringskravet oppfylles, (jf punkt c i reguleringsbestemmelsene). Vi foreslår at den sammenslåtte tomten føyes til listen over tomter på ca samme størrelse hvor det er lov til å bygge to boenheter. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Det vil føre til et endret bomiljø for hytteområdet dersom det blir mange tomtesammenslåinger og flere større hytter i området. Denne enkeltstående endringen har liten effekt. 6

7 6.5 Parkering Det gjøres ingen endring i parkeringsbestemmelsene som sier at det skal være minst 2 biloppstillingsplasser per boenhet. Med bygging av en hytte istedenfor to, så vil derfor minste antall parkeringsplasser her bli halvert til to plasser. Figur 5 Plassering av bebyggelse og innkjørsel på de sammenslåtte tomtene 32 og Tilknytning til infrastruktur Planforslaget innebærer et færre tilknytningspunkt for infrastruktur som vann og elektrisitet. 6.7 Trafikkløsning/Kjøreatkomst En tomtesammenslåing gir en atkomst istedenfor to. Det foreslås å legge atkomsten i det nordøstre hjørnet av den sammenslåtte eiendommen. Dette er det høyeste punktet på veien langs tomten, og plasseringen sørger for at innkjøringen får så liten stigning som mulig. Innkjøringen føres til gårdsplassen på sørsiden av hytta. 7 Konsekvensutredning Utgår. Se punkt Virkninger/konsekvenser av planforslaget 8.3 Stedets karakter 7

8 En tomtesammenslåing gir mulighet for inntil ca 300m2 bygningsmasse på tomten. For hyttefeltet som helhet betyr det en reduksjon av antall hytter, og samtidig erstattes to hytter av gjennomsnittlig størrelse (ca 140m2) med en stor hytte. Dette vil dersom det gjøres flere steder, endre hytteområdets preg. 8.4 Byform og estetikk En tomtesammenslåing med bare en boenhet, vil gjøre terrengbearbeidingen enklere og mer helhetlig. Dette vil kunne gi mindre terrenginngrep enn to hytter med to tilkomstveier. Sammenslåingen gjør det mulig å bygge et volum som er dobbelt så stort som på nabotomtene. Det finnes imidlertid andre større tomter innenfor feltet som det vil ha skalamessig samhørighet med. Selve hytta er i skisseprosjektet gitt en form hvor volumet er brutt ned med sprang og utstikk i fasaden. Slik oppleves det som mindre dominerende for omgivelsene Interessemotsetninger Å slå sammen to tomter å føre opp en større hytte istedenfor to, vil påvirke de øvrige beboerne i hyttefeltet. At det blir færre beboere innebærer færre å dele på felleskapets oppgaver og utgifter. Det påvirker feks medlemskap i velforeningen hvor alle tomteeiere betaler lik medlemsavgift, og påvirker på samme måte avtaler om bidrag til løypenettet. 8