GAUSTATOPPEN INVEST AS. Reguleringsplan for Gaustatoppen Naturpark Områdene H36b og H27 PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 GAUSTATOPPEN INVEST AS Reguleringsplan for Gaustatoppen Naturpark Områdene H36b og H27 PLANBESKRIVELSE

2 Reguleringsplan H36b og H27 I DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Oppdrag: Reguleringsplan for Gaustatoppen Naturpark felt H36b og H27 Oppdrag nummer: Rapportnavn: Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser Versjon: 1 Nøkkelord: Arkiv (filnavn): Oppdragsansvarlig: Oppdrags-medarbeidere: O:\512588\Reguleringsplan\Planbeskrivelse Sissel Mjølsnes Vebjørn Ruud, Vidar Diseth Arendal - Bergen - Karasjok - Kolbotn - Kongsberg - Kristiansand - Leikanger - Leknes - Lillehammer - Lyngdal - Molde - Risør - Sandvika - Ski - Skien - Stavanger - Tromsø - Trondheim - Tønsberg - Ål

3 Reguleringsplan H36b og H27 II FORORD er engasjert av ved Hallvard Flatland og Anders Buchardt for å utarbeide reguleringsplan for byggeområdene H36b og H27 innenfor kommunedelplanen for Gausta Rjukan i Tinn kommune. Planområdet inngår som et delområde i en større utbygging av nye hytte- og alpinområder øst for Svineroivegen. For å ivareta helheten og de overordnede sammenhengene utover planområdet, startet planarbeidet med en vurdering av et større område. En arbeidsgruppe bestående av Gaustatoppen Invest, Tinn kommune, Rjukan Skisenter, grunneierne, rådgivende entreprenør og Asplan Viak har diskutert premisser og løsninger underveis i planarbeidet. Ill 1: Planområdets beliggenhet

4 Reguleringsplan H36b og H27 III INNHOLDSFORTEGNELSE Side 1 BAKGRUNN OG PROSESS FOR REGULERINGSPLANARBEIDET Overordnede forutsetninger og vurderinger Omlegging av vegtrasè og etablering av alpinanlegg Avgrensing av planområdet Prosess BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Eiendomsforhold Terreng og vegetasjon Skred PLANFORSLAGET Prinsipper Atkomst Langrennsløype... 11

5 Reguleringsplan H36b og H BAKGRUNN OG PROSESS FOR REGULERINGSPLANARBEIDET 1.1 Overordnede forutsetninger og vurderinger Reguleringsplanen tar utgangspunkt i kommunedelplanen for Gausta Rjukan i Tinn kommune fra juni Ill 2: Utsnitt fra kommunedelplanen Gausta-Rjukan (Tinn kommune) Reguleringsplan for hytteområdet H28 ble vedtatt i februar 2004 med revisjon juni I forbindelse med denne reguleringsplanen ble det også laget en illustrasjonsskisse / disposisjonsplan for å vise sammenhengen mellom reguleringsområdet H28 og området for øvrig, spesielt med hensyn til bilatkomst, alpinanlegg og langrennsløype. I kommunedelplanen er atkomsten til hvert enkelt hytteområde ikke vist, og dette må derfor løses i det etterfølgende detaljplanarbeidet. Illustrasjonsskissen utdypet kommunedelplanen blant annet ved å vise atkomst til de enkelte hytteområdene, men detaljerte løsninger og vurdering av alternative vegtraseèr lå heller ikke inne i dette arbeidet. Illustrasjonsskissen har ingen formell planstatus,

6 Reguleringsplan H36b og H27 2 men ga et samlet bilde over området og ble brukt som et utgangspunkt for vurderingene når planarbeidet for området H27 og H36b startet opp. D Ill 3: Utsnitt av illustrasjonsplan fra 2003 (Asplan Viak) 1.2 Omlegging av vegtrasè og etablering av alpinanlegg Bygging av heis D og barneheisen E som ligger like vest for byggeområde H28 er under oppstart, og det er planlagt å ferdigstille disse og de tilhørende alpin-nedfartene til sesongstart 2007 / For å muliggjøre dette før det blir anlagt ny hovedveg inn til området fra Svineroivegen, er det utarbeidet plan for en midlertidig omlegging av vegen i dette området. På denne måten frigjøres det areal til heiser, nedfarter, baseområde og parkering på området hvor eksisterende hovedveg inn i området går i dag. Omlagt vegtrasè kobler seg på den planlagte hovedvegtrasèen som ligger i kommuneplanen. Dette vil også bli atkomsten inn til områdene H36b og H27. Heisene D og E med tilhørende baseområde er første ledd i utviklingen av alpinanlegget innenfor denne delen av kommuneplanområdet.

7 Reguleringsplan H36b og H27 3 Ill 4: Reguleringsplanen for midlertidig omlegging av vegtrasè. 1.3 Avgrensing av planområdet Avgrensingen av planområdet for reguleringsplanen og arronderingen av byggeområder og alpinområder har framkommet gjennom vurderinger og drøftinger gjennom planarbeidet. Kommuneplanens avgrensing har vært retningsgivende, men som det framgår av illustrasjonen under er det gjort enkelte endringer i planforslaget. Dette har først og fremst sammenheng med at planene for skisenteret har blitt konkretisert og at reguleringsplanen bygger inn de forutsetningene som skisenteret nå bygger på. Heis C som ligger i kommuneplanen mellom områdene H27 og H25 er tatt ut, jf forslag også på illustrasjonsskissen fra Nedfarten i samme område er imidlertid opprettholdt, og vurderes som en svært viktig trasè fordi den vil bli en spesielt lang nedfart som strekker seg fra toppen av området helt i sør og til bunn av planlagt heis B. Det er derfor vektlagt å få god bredde og flyt på løypetrasène både rett øst og vest for H27. Avgrensingen av byggeområdet H27 har følgelig også fått en annen form, først og fremst som resultat av ønsket om å tydeliggjøre trasèenes retninger / valgmuligheter. Avgrensingen av planområdet for øvrig er lagt i grense til reguleringsplanen for H28 i vest, delvis mot reguleringsplanen for omlegging av vegtrasè i nordvest, mot anbefalt avgrensing av byggeområde H36a i nord, langs ytterkant av vegtrasè i nordøst og langs anbefalt avgrensing av byggeområde H25 i øst.

8 Reguleringsplan H36b og H27 4 Ill 5: Planområdet sett i sammenheng med avgrensingene i kommunedelplanen for Gausta Rjukan.

9 Reguleringsplan H36b og H Prosess Underveis i planarbeidet har det vært flere arbeidsmøter for å diskutere premisser og løsninger. Arbeidsgruppen har bestått av: (Flatland og Buchardt) Tinn kommune (Lien) Rjukan Skisenter (Haugen) Grunneierne (Aasland m fl) Rådgivende entreprenør (Alseth) Asplan Viak (Mjølsnes og Ruud) Planarbeidet ble varslet igangsatt gjennom kunngjøring i Rjukan Arbeiderblad og Varden, samt brev til myndigheter, grunneiere, naboer og andre berørte den Det kom inn to brev på bakgrunn av varslingen, fra henholdsvis Telemark fylkeskommune og Statens vegvesen. Telemark fylkeskommune foretok registreringer i forhold til automatisk fredede kulturminner i området i sommer, og har i rapport av konkludert med at det ikke er funnet slike kulturminner i området.

10 Reguleringsplan H36b og H BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Eiendomsforhold Planforslaget omfatter eiendommene gnr 120 bnr 2 og 4 som er organisert som et sameie. Det er opprettet eget avtaleverk mellom grunneierne i området og utbyggerne i Gaustatoppen Invest AS. 2.2 Terreng og vegetasjon Planområdet er en del av utviklingen av et alpin- og hytteområde hvor ski-inn / ski-ut er valgt som prinsipp. Følgelig er også utbyggingsområdene i det vesentligste lagt i relativt bratt terreng mellom alpintrasèene. Dette gjelder i stor grad for område H27. Område H36b ligger i et noe slakere og mer småkupert terreng med noen flatere partier. I de laveste partiene i området er det noen myrpartier (alpintraseèn øst for H36b). Ellers består området i de laveste områdene av fjellskog hvor gran dominerer, men med innslag av furu og bjørk. I de høyereliggende områdene går vegetasjonen over i mer dominans av bjørk. All utbygging vil ligge innenfor vegetasjonsbeltet. Ill 6: Oversiktsbilde som viser ca avgrensing av områdene H25 og H27 tatt fra kolle bak eksisterende hytter.

11 Reguleringsplan H36b og H Skred NGI har vært engasjert for å gjøre en detaljert kartlegging av skredfaren i området. Bakgrunnen for dette var at NGI i en tidligere rapport for hele Destinasjon Rjukan hadde avmerket skredfarlige området innenfor planområdet. Endelige skredgrenser gitt av NGI er inntegnet på plankartet, og tatt hensyn til i reguleringsplanarbeidet, slik at ingen tomter nå er berørt av skredfare.

12 Reguleringsplan H36b og H PLANFORSLAGET Hele planområdet er på 216 daa, hvorav 86 daa er byggegrunn. 3.1 Prinsipper Det er for det meste lagt opp til hyttebebyggelse på enkelttomter med vegadkomst fram til hver enkelt hytte. I H36b og på den nederste delen av H27 åpnes det imidlertid for utbygging av hytter i kjede og på stortomtene i H27 også for leiligheter i inntil 2 etasjer. Dette vil gi variasjon i bebyggelsen og et differensiert tilbud til markedet. Innenfor H 36b er det flatere partier som egner seg for mer tunmessig utbygging. Dette er tatt inn i forslaget til plassering av bygninger som er vist på plankartet. I H36b er det 6 stortomter og 5 tomter for enkelthytter. I H27 er det 3 stortomter og 52 tomter for enkelthytter. Bestemmelsene sikrer en minimum utnyttelse på de største tuntomtene, dvs nr 2 og 3 i felt H36b og nr 1-3 i felt H27. Det er lagt opp til en relativt høy utnyttelse av området. Det vil si at byggegrunn og effektive vegløsninger er prioritert. Tomtene er imidlertid romslige og det skal ikke tillates gjerder i området. I praksis vil det være rom for å lage interne lekearealer for aking og mulighet for å krysse tomtene for å komme ut til alpinbakkene. Dette er også tatt inn som forutsetninger i bestemmelsene. Enkelttomtene er på ca 1 1,5 daa. Av hensyn til terrenget anbefales ikke mindre tomter fordi det vil gi ytterligere behov for terrengbearbeidelser og gi lite naturlig terreng og vegetasjon tilbake hvis det bygges for tett. Anbefalt hytteplassering er vist på plankartet med en avgrensing som tilsvarer en hytte på ca 120 kvm. Anbefalt hytteplassering er grovt angitt, og det er ikke lagt inn detaljerte vurderinger av hver enkelt tomt i reguleringsplanen. Kravene til byggesøknaden i planbestemmelsene er ment å bevisstgjøre og sikre en hensiktsmessig utnyttelse av hver enkelt tomt, og vurdering av egen tomt sett i sammenheng med de omkringliggende arealene. Tomtene vil bli markert i terrenget ved utsikking med GPS-mottaker. Reguleringsbestemmelsene forsøker å følge opp kommunedelplanens intensjoner vedrørende krav til utforming, material- og fargebruk. På grunn av at stort sett hele utbyggingsområdet (ikke bare dette planområdet) vil ligge relativt eksponert, er det viktig at bebyggelsen får et visst helhetlig preg og ikke dominerer landskapet, spesielt sett fra langt hold. Derfor er det satt krav i reguleringsbestemmelsene om diskret fargebruk og at det primært skal benyttes torv, tre eller skifer på takene. Når det gjelder den mer detaljerte utforming er det lagt opp til at bebyggelsen tar utgangspunkt i tradisjonell byggeskikk og en videreføring av denne. Det er ønskelig med variasjon, men

13 Reguleringsplan H36b og H27 9 innenfor en ramme slik at området får et helhetlig preg. Det viktig at det enkelte bygg, biloppstillingsplass, m.m. utformes og gis en plassering slik at terrenginngrepene blir minst mulig og at eksisterende vegetasjon og skogbunn bevares. Videre at plasseringen av bebyggelsen gjøres på en slik måte at det ene byggeprosjektet ikke ødelegger for det andre, og at bebyggelsen samlet sett blir tiltalende.

14 Reguleringsplan H36b og H27 10 Ill 7: Snitt gjennom området H27

15 Reguleringsplan H36b og H Atkomst Området får som tidligere nevnt atkomst fra ny / omlagt hovedvegtrasè i nord. Dette vil også bli opparbeidet som permanent atkomst til H28. Fra denne hovedatkomsten går det stikkveger inn til området H36b. Veien legges i en kulvert på ca 40 meter der den krysser alpintrasèen. Vegen er regulert inn med 4 m kjøreareal, samt skulder, grøft og sideareal i totalt 8 m bredde. Hovedvegen inne i området har en gjennomsnittlig stigning på ca 1:10. I starten og gjennom kulverten er stigningen ca 1:8 og ellers varier den noe over strekningen, men med få strekk som er brattere enn 1:10. Horisontalkurvene har radier på min 13 m og skal derfor ikke ha behov for breddeutvidelse. Stigningsforholdene i kurvene er maks 1:13. Vegen er delprosjektert og skråningsutslagene ligger inne på plankartet. Skjæringer og fyllinger er lagt inn med forutsetning om jordskjæring (1:2) for å vise maks utslag. I området er det imidlertid et tynt løsdekke over fjell, så helningsgrad og utslag i terrenget vil kunne bli noe mindre enn vist. (Fjellskjæringer kan legges brattere.) Innenfor planen er det også tatt med framtidig vegatkomst fram mot H25, og illustrasjon av hvordan den vil fortsette et stykke inn i dette feltet. Dette er gjort for å sikre at det vil være mulig å gi H25 egen atkomst som vist her. Hensikten med å legge atkomsten til H25 her er at den østligste alpintrasèen som må krysses her er av underordnet karakter, og derfor kan krysses i kun ca 10 m bredde. Terrenget ligger til rette for at denne kryssingen vil skje med løypa i kulvert og vegen over. Det er regulert inn to parkeringsplasser til hver av de eksisterende hyttene øst for vegtraseen (mot Kvitåvatn) i tråd med avtale mellom utbygger og grunneierne i området. 3.3 Langrennsløype Langrennsløypa gjennom området fra vest er ført videre sammen med alpintrasèen og ut mot eksisterende løypenett. I dette området er alpintrasèen relativt snill og lar seg derfor kombinere med en langrennsløype. Den gjennomgående løypa som strekker seg gjennom hele utbyggingsområdet vurderes imidlertid som lite attraktiv for skiløpere som ikke har tilknytning til området. Det er derfor befart en alternativ trasè og illustrasjonen nedenfor viser forslag til en langrennstrasè som går i overkant av utviklingsområdet. Denne trasèen vil trolig være et bedre alternativ for langrennsløpere som ikke skal til eller fra hytteområdene. Det anbefales at trasèen legges inn i kommunens sti- og løypeplan. Langrennsløypa gjennom området vil fortsatt opprettholdes og være et viktig tilbud til å knytte seg på eksisterende løypenett først og fremst for de som har hytte innenfor de nye områdene, og for bruk i dårlig vær når en løypetrasè lavere i terrenget er bedre enn en høyfjellstrasè.

16 Reguleringsplan H36b og H27 12 Ill 8: Forslag til ny trasè for langrennsløype i overkant av utbyggingsområdene.