Forslagsstillers planbeskrivelse Levanger Havn, Del 1 Gnr/bnr/fnr. 315/4/2, 315/104, 315/142 Forslag til reguleringsplan

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse Levanger Havn, Del 1 Gnr/bnr/fnr. 315/4/2, 315/104, 315/142 Forslag til reguleringsplan Forslagsstiller: Narud Stokke Wiig sivilarkitekter MNAL as for Levanger Fjordhotell Eiendom AS

2 Side Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon BAKGRUNN EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS MEDVIRKNING PLANFORSLAGET OG FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE KONSEKVENSER AV FORSLAGET... 12

3 Side FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon

4 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon Side

5 Side BAKGRUNN Igangsatt reguleringsplanarbeid for Levanger Havn (Indre og Ytre) tar utgangspunkt i foreliggende mulighetsanalyser og vurderinger, i hovedsak mulighetsvurderingen utarbeidet av Narud Stokke Wiig (NSW) dat I kommunedelplan Sundet Havna av mai 2003 ytres det et ønske om at næringslivsaktører i Levanger ser nærmere på etablering av et nytt hotell ved havna. Forslagsstiller begynte med forberedende planer allerede høsten Arkitekt Kjell Kosberg vurderte plasseringen og fant at beste plassering ville være tomta som i dag kalles Rieberkaia. Det har nå gått lang tid siden oppstart med regulering av hele havneområdet og hotellprosjektet har i mellomtiden blitt en større realitet. Derfor har utbygger av Hotelltomta, område K og L ønsket at behandling av dette området fremskyndes, før forslag til plan for hele Levanger Havn er ferdigstillet. Man har derfor anmodet kommunen om å fremme en Del 1 av den totale planen for Levanger Havn (Del2). Reguleringsplanen skal gi et tilstrekkelig plangrunnlag for rammesøknader til enkeltprosjekter. Ny plandel til plan- og bygningsloven trådte i kraft 1. juli For igangsetting av byggetiltak med bakgrunn i et privat forslag gjelder en fem års frist. Dersom et bygge- og anleggstiltak som hjemles i planen ikke er satt i gang innen fem år, kan det i utgangspunktet ikke gis byggetillatelse uten at det først fattes nytt planvedtak. For slikt vedtak kreves ny ordinær planprosess. Planen er utarbeidet av Narud Stokke Wiig sivilarkitekter MNAL AS for Levanger Fjordhotell Eiendom AS. I forbindelse med den totale planen (Del 2) er konsekvensutredning under utarbeidelse. I den forbindelse er det gjennomført en samfunnsanalyse Samfunnsvirkninger av utbygginger på Levanger Havn. Analysen, datert desember 2008, er utarbeidet av Trøndelag Forskning og Utvikling AS på oppdrag for RG-prosjekt AS. Analysen beskriver sysselsettings- og bosettingsvirkninger av omregulering og utbygging på Levanger Havn. Den tar for seg regional utvikling, boligbygging, samfunnsvirkninger og næringsareal. Fakta fra analysen benyttes i den grad de er relevante for planens Del 1. En omfattende markedsanalyse for hotell er gjennomført av Horwath Consulting, i forkant av hotellplanene. 3. EKSISTERENDE FORHOLD Området som reguleres ligger ved Albuen mellom indre og ytre havn og retter seg mot sjøen mot sørvest. 3.1 Lokalisering og bruk Planområdet omfatter gnr/bnr/fnr. 315/4/2, 315/104, 315/142 (se plankart) Planområdet er på totalt ca. 22,0 daa. Dagens bruksformål er lager/kontorer og kai. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Eksisterende bebyggelse i området er vanskelig å tilpasse til en ny bystruktur. Området har ingen bebyggelse som er viktig i utviklingen av havneområdet. Den nåværende bebyggelsen på Ytre Havn består av næringsarealer og lagerbygg. Det er stor avstand mellom bygningene som gjør det

6 Side vanskelig å tilpasse en tidsmessig bystruktur. Bygningene mangler dessuten i stor grad arkitektoniske og/eller andre kvaliteter. Bygninger som forutsettes fjernet er markert i plankartet. 4. PLANSTATUS Følgende planer er gjeldende for området (Del 1): Kommunedelplan: - Kommunedelplan Sundet -Havna , vedtatt Reguleringsplaner: - Kirkegata Havna 1, vedtatt Kirkegata Havna 2, vedtatt Levanger havn småbåthavn, vedtatt Følgende materiale er mottatt fra Levanger kommune: - Kartunderlag Levanger Havn - Mulighetsanalyse juli 2005 utarbeidet av Levanger kommune/lyngstad Arkitekter AS - Utviklingsprosjekter i Levangers nye bydel Kosbergs Arkitektkontor AS (udatert) - Nytt kartunderlag MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøringsinnspill Liste over kunngjøringsinnspill (relevante for område Del 1) 1. Persøy eiendom as Havna Småbåtforening BA Geir Tore Persøy Sammendrag av kunngjøringsinnspill 1. Persøy eiendom foretrekker NSWs plassering av småbåtanlegg i forslag A2 fremfor A1, og foreslår en kombinasjon av disse. Det fremheves at småbåtanlegg vil være viktig i forhold til bolyst på området Ytre Havn, bør ha anledning til å bygge en inntrukket 5.etg. Dette vil bli svært viktig da Persøy eiendom er fast bestemt på å bruke 1.etg til maritime næringsformål, og ekstra kvadratmetre vil utgjøre en total prisreduksjon per kvadratmeter. 2. Havna Småbåtforening har vurdert planforslaget som vil medføre at Havna må flyttes noen meter nærmere fergeleiet. Styret har i utgangspunktet ikke noen betenkeligheter med dette, men det betinger at: 1. Tide-Ytterøyferja ikke blir berørt eller kommer med innsigelser om lengden på Havna sin pir nærmest ferjeleiet. 2. Levanger Fjordhotell Eiendom sammen med Levanger kommune tar alle kostnader i forbindelse med flyttingen. 3. At Havna Småbåtforening ikke på noen måte blir skadelidende, når det gjelder volum (antall liggeplasser), økonomisk, visuelt eller med tanke på sikkerhet når det gjelder trygg havn. 3. Planforslaget ser greit ut, men bemerker at selskapet hans har bruksrett på deler av området som reguleres, der de løfter båter for service. Har tanker om å bygge utkjøringsrampe for

7 Side opptaksvogn i den eksisterende huken som er der i dag. Ser at det er tegnet inn en stor utkjøringsrampe på planområde Del 2, men den vil være svært dyr og unødvendig langt ute i sundet. Deres planer vil være enklere å gjennomføre, både med tanke på økonomi og ferjeselskapets ønske og ikke å få innretninger lengre ut i sundet enn i dag. Dette kan imidlertid ordnes i ettertid for ikke å forsinke reguleringsprosessen, skriver Persøy. Forslagsstillers kommentarer til kunngjøringsinnspill Nummerering refererer seg til overstående nummerering av innspillene 1. Nærheten til sjøen er et av områdets beste kvaliteter og gir mulighet for en tett forbindelse mellom småbåtanlegg og hotellet. Som vist i illustrasjonsplan er det mulighet for å legge opp til flere småbåtanlegg som er direkte knyttet til boligområdene i Ytre Havn. Bebyggelsen i kvartal K og L trekkes 5 meter fra Kaikanten. Småbåtanlegget har ikke direkte tilknytning til hotellet, men kan tenkes å være et aktivum i forbindelse med aktiviteter knyttet til hotell og kulturhus. 2. Kommentarer tas til etterretning. Partene må komme til enighet om detaljer rundt flytting av småbåthavna i forbindelse med byggesak 3. Reguleringsplanen legger ikke beslag på å bruke kaien til havnerettede funksjoner. Trasé i 3 meters bredde av den i alt 5 meter brede kaien skal til enhver tid være tilgjengelig for fri ferdsel.

8 Side PLANFORSLAGET OG FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Det er forslagsstillers intensjon å fremme en plan som tar vare på og viderefører Levangers identitet og kvaliteter, samtidig som den bør åpner for ny bebyggelse og arkitektur fra vår tid. Utvikling av havneområdet tar tak i et område som i dag står lite benyttet i forhold til areal og muligheter. Nye funksjoner i denne delen av sentrum, i form av hotell, rekreasjon, velvære (SPA) og forretninger/kontorer vil kunne være med å styrke det eksisterende sentrum. Et vesentlig antall nye arbeidsplasser vil være med på å gi økt aktivitet i havneområdet. Det er viktig at den nye arkitekturen vil fremstå i harmoni med sameksistens med den eksisterende bebyggelse, bystruktur og de naturgitte omgivelsene. Planforslaget er delt inn i kvartaler. Planen omfatter kvartal K og L og ligger innenfor området Albuen. Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg: Næring/tjenesteyting (Kvartal K) (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 5,2 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Torg 3,2 daa

9 Side Kombinerte formål for samferdselsanlegg (gang/sykkelveg) og/eller teknisk infrastruktur (kai) Annen veggrunn 0,7 daa 0,4 daa Angitte samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer (parkering) kombinert med andre gitte hovedformål (forretning, kontor, lager og servicebygg for hotell/spa) (Kvartal L) 3,6 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag: Havneområde i sjø 11,3 daa Grad av utnytting og høyder I kvartal K tillates maks. % BYA=70 %, maks BRA=12000 m² og gesimshøyde maks. 50 meter over gjennomsnittlig terreng. I kvartal L tillates maks. % BYA=50 %, maks BRA=3000 m² og gesimshøyde maks. 15 meter over gjennomsnittlig terreng. Forslagsstiller ønsker å oppføre et signalbygg i 12 etasjer bestående av hotell med ca 180 rom, kinoanlegg og kulturhus med forsamlingssal. Byggets volum blir størst i de to første etasjene, da disse etasjene vil romme fellesarealer til inngangsparti, kulturhus og hotellobby, samt store sal i kulturhuset, kinosaler, hotellets kjøkken, bar og spisesal. Etasjene videre oppover fra 3. til 12. etasje er rene hotellromsetasjer, som vil fremstå som et tilbaketrukket tårn og ha langt mindre grunnflate. Toppetasjen over 12. etasje skal inneholde heisrom og teknisk rom. Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer

10 Side Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer Hotell/SPA/kulturhus Ved å etablere hotell med SPA-anlegg til siden for Skald Ravns plass, vil det kunne etableres et plassrom med direkte tilknytning til vannet med gode solforhold. Hotellet vil kunne dra nytte av den unike beliggenheten mot en attraktiv plass og i tillegg bidra til å aktivisere stedet gjennom uteservering og arrangementer. Atkomst til hotell og kulturhus etableres i første omgang fra eksisterende gate. I fremtiden vil atkomst for gående kunne etableres fra Skald Ravns plass, når denne er ferdig opparbeidet. Forretning/kontor Ved å blande funksjoner av ulike formål i samme område vil man kunne oppnå at områdene brukes større deler av døgnet og man unngår livløse områder. Ved Albuen blir det tett bebyggelse. Dette blir et område for den urbane, der man har god kontakt til både sentrumsfunksjoner og forretninger og serveringssteder. Bebyggelsen utvikles i en form som forholder seg like mye til sjøen og kaia som til gatestrukturen

11 Side Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer Skald Ravns plass Navnet Skald Ravn har også sin inspirasjon fra historien, hvor Skald Ravn og Gunnlaug Ormtunge kjempet om Helga den Fagres gunst. Skald Ravns plass er byrommet i overgangen mellom Indre og Ytre Havn. I realisering av planens del 1 vil kun det som utgjør dagens sjøareal mellom felt K og eksisterende fastland, opparbeides. Fremtidige Skald Ravns plass er likevel medtatt i sin helhet i reguleringsplanen for Del 1, da dette er vurdert som en mer naturlig avgrensning. Plassen avgrenses av bygningens fasade i kvartal K. Arealer mot plassen skal ha en åpen karakter og være med på å aktivisere plassen på en positiv måte. Plassen skal ha en urban utforming med hardt dekke som trappes ned i møte med vannet. Sikkerhetstiltak skal vurderes etter regler som gjelder for universell utforming. Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer

12 Side Havnefronten Langs havnefronten er det satt av arealer til kai og havnepromenade i form av 3 meter bred trase som til enhver tid skal være fremkommelig for fotgjengere. Havnepromenaden vil være attraktiv også som en forbindelse til havnepiren for gående og syklende. Områdene skal ikke stenges for allmenn ferdsel. Fortøyningspullerter kan anlegges langs kaien for hver 5. meter. Kaien er kun tenkt for sporadisk korttidstillegging og skal ikke beslaglegges til fastfortøyning uten havnemyndighetenes godkjennelse. Dette for å unngå at det verken kommer i konflikt med funksjon som havnepromenade eller med havne- og farvannsmessige formål. Havnepromenade gir byens befolkning mulighet til å vandre langsetter vannkanten. Brygger, kaikanter og kaiflater bør i hovedsak få tredekke. Ulike system av trapper, skråflater, kaikant, etc. bør vurderes og detaljeres i utomhusplan. Overgangene mellom land og vann bør utformes spesielt med tanke på sikkerhet. Sikkerhetstiltak skal vurderes etter regler som gjelder for universell utforming. Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer Parkering Parkeringen løses i hovedsak på bakkeplan da det er vanskelig og kostbart å etablere kjellere i området. Forslagstiller har utarbeidet en plan for overflateparkering som dekker hele kvartal L. Et tenkt SPA-anlegg vil bygges på søyler slik at det kan parkeres under bygget. Kollektiv transport Byggeområdets utforming legger til rette for busslomme og fortau/gangfelt langs veien i skillet mellom kvartal K og L langs Havneveien. Estetikk og byggeskikk Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering, og materialbruk. Variasjon i funksjoner skal gjenspeiles i materialbruk. Bebyggelsen skal, når det gjelder volum, materialbruk og farger utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Ved utforming av bebyggelsen skal det gjøres landskapsmessige vurderinger i forbindelse med byggesøknad.

13 Side Sol-/skyggediagram Sol-/skyggediagram for bebyggelsen må fremstilles i forbindelse med byggesøknad i kvartal L og K. Strømforsyningssystem Fortetting i og utvidelse av eksisterende utbyggingsområder vil øke belastningen på dagens strømforsyningssystem. Det må utredes nærmere om eksisterende anlegg har tilstrekkelig kapasitet eventuelt om det er behov for ombygginger og utvidelser. NTE Nett AS har flere jordkabler (også høyspentkabler) i planområdet. Det ønskes forsøkt å finne løsninger slik at nye utbyggingsområder og ny infrastruktur i minst mulig grad kommer i konflikt med eksisterende anlegg. Eventuelt kan mindre omlegginger bli nødvendig Fjernvarme: Vedtekter gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven gjelder. Vannbåren varme bør vurderes i forbindelse med større bygningstiltak. Renovasjon Avfallshåndtering og kildesortering skal løses integrert i bebyggelsen og nær varelevering, eventuelt ved parkeringsatkomst. Valgt løsning som kommunen kan godkjenne skal fremgå av tegninger utarbeidet til rammesøknad. Rekkefølgebestemmelser Sjøareal på fremtidige Skald Ravns plass som ligger mellom felt K og eksisterende fastland skal utfylles samtidig med utfylling av kvartal K. Resterende areal for Skald Ravns plass blir ikke opparbeidet i Del 1, og eksisterende veinett blir ikke berørt, men blir gjenstand for omregulering i Del 2. Parkeringsplasser for nybygg skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Havnepromenade iht. reguleringsbestemmelsenes 5.2 skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for nybygg på tilliggende område. Kilde: Kosbergs Arkitektkontor. Bildet er kun et foreløpig illustrasjonsbilde og forslagsstiller tar forbehold om mulige endringer

14 Side KONSEKVENSER AV FORSLAGET Forskrift om konsekvensutredning Planforslaget har vært vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning, jfr. forskriftens 2 og 3. Vi finner ikke at planen i seg selv utløser krav om konsekvensutredning etter forskriftens 4, jfr. 2f. Dersom senere bygnings-/eller anleggstiltak får virkninger som nevnt i forskriftens 4 eller overskrider grenser i 2f, må det gjennomføres konsekvensutredning i forbindelse med rammesøknad. Overordnede planer og mål Planforslaget avviker fra kommunedelplan for Sundet Havna når det gjelder formål og havnefronten mot sjøen. Når planer for samme område avviker går den nyeste planen foran den eldre. Planen erstatter også deler av eksisterende reguleringsplaner, jfr. pkt. 4 planstatus. Planforslaget har som mål å være en tidsriktig og fremtidsrettet plan for hvordan sentrumskvartalene i Levanger kan utvikles. Konsekvens av forslaget er en fortetting og en høyere utnyttelse av området med variert bruk, samtidig som det gir allmennheten, beboerne og brukerne større tilgjengelighet på uteareal. Natur- og ressursgrunnlaget Det antas at planforslaget ikke kommer i konflikt med fiskeriinteresser. Kulturvern Det er ikke registrert kulturvernobjekter i området. Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. Lov om kulturminner. Forurensning I anleggsfasen kan det oppstå konsekvenser dersom massene i grunnen overskrider normverdier for forurensede masser. I anleggsfasen skal det undersøkes om det er forurensninger i massene som overskrider normverdier i SFTs veileder, gjeldende versjon. Ved overskridelse av disse skal det utarbeides en tiltaksplan for forurensede masser. Det skal videre foretas undersøkelser for å avdekke evt. radonavgivelse fra byggegrunn. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer. Det foreligger rapport etter grunnundersøkelser fra Multiconsult, av Ved overskridelse av maks verdier som fremkommer av rapporten skal det utarbeides en tiltaksplan for forurensede masser og avbøtende tiltak skal gjennomføres iht. denne rapporten. I forbindelse med prosjekter må det utføres geoteknisk detaljprosjektering. Forholdet er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Miljøfaglige forhold Fortetting og økt trafikk kan få konsekvenser, bl.a. mht. støyforhold, både i form av økt støy fra ny virksomhet og ulemper for hotellet og kulturhuset, som følge av støy fra havnerelatert virksomhet. Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442 eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy, skal tilfredsstilles. Trafikkforhold Parkering i forbindelse med bygningstiltak løses i utgangspunktet på egen grunn. 60% belegg på hotellet vil antakelig generere biler i døgnet. Når rundkjøring ved Levangerbrua som er under planlegging blir etablert vil den avlaste trafikk gjennom byen.

15 Side Risiko- og sårbarhet Området i havnen ligger jevnt over rundt kote +3. Det vil tilsi at det er en reell flomfare. Målinger viser at vannet har vært over 4.36m over sjønull i 1971, mens teoretisk grense for flo viser 3,60 over sjønull. Minste målte vannstand (fjære) ble i 1980 og 1994 målt til 0.38m under sjønull. Trondheim er primærhavn. Tallene er fra Verdal og Levanger havnedistrikt. Multiconsult har gjort en vurdering av nivå for bakkeplan, dette kommer frem i dokumentet: Notat 1, revisjon A fra Her foreslår de at alle områder utomhusarealer skal fylles opp til kote 3,6 og gulv i 1. etasje ikke legges lavere enn kote 3,8. Det foreligger rapport etter grunnundersøkelser fra Multiconsult, av Ved overskridelse av maks verdier som fremkommer av rapporten skal det utarbeides en tiltaksplan for forurensede masser og avbøtende tiltak skal gjennomføres iht. denne rapporten. Tiltak går ut på at det må legges ut stabiliserende motfyllinger ved fylling mot de dype partiene mot vest, inntil 30 meter utenfor fyllingsfoten. Over kote minus 3 m må fyllingen plastres mot bølgeerosjon. Videre må bygninger ut mot fyllingskanten fundamenteres på peler eller fast grunn. Setninger i grunnen bør være tilnærmet avsluttet før byggestart. I forbindelse med prosjekter må det utføres geoteknisk detaljprosjektering. Forholdet er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhet (ROS-analyse) følger vedlagt planbeskrivelsen. Sikkerhet sjøtomter Bygging nær sjøen kan føre til skader ved endrede strømningsforhold og/eller stormflo. Før byggetillatelse gis i område langs sjøen må det fremlegges nærmere vurdering av fare for påkjenninger knyttet til bølge- og strømningsforhold, samt evt. sikringstiltak knyttet til dette. Alle rapporter som utarbeides i denne forbindelse skal utarbeides av kvalifiserte aktører. Det må innhentes tillatelse fra havnemyndighetene før tiltak settes i gang. Konsekvenser og sikkerhetstiltak er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Teknisk infrastruktur Planforslaget kan føre til utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen Endret byggeskikk Planforslaget vil endre uttrykk på nybygg fra det som allerede er realisert langs havnefronten i Levanger. Det vil gi en mer variert bygningstopologi som kan formes etter behov og tilstøtende bebyggelse. Stedsutvikling Området vil få økt fortetting, noe høyere utnyttelse og en større variasjon som resultat av planforslaget. Mange nye arbeidsplasser vil kunne få konsekvenser for området. Ivaretas gjennom gode parkeringsløsninger. Universell utforming Det vil bli økt tilgjengelighet for funksjonshemmede til området som resultat av planforslaget Interessemotsetninger Det antas at fiskerinæring og nyttetrafikk i havnen mot turist- og private interesser på kaiområdet ikke vil være noe problem. Forhold til Norcem Norcem har i dag anløp av sementbåt ved kaien i kvartal K. Forslagstiller (LFE) og Norcem har etablert en positiv dialog om hvordan dette skal løses når prosjektet skal realiseres. Partene er enige om at Norcem flytter sin virksomhet til Verdal havn når de har fått på plass ny sementsilo der. Saken er ved flere anledninger drøftet med havnevesenet som har tilbudt Norcem tre tomtealternativer på Verdal havn.

16 Side Forhold til Havnevesenet Havnevesenet har sagt seg behjelpelig med tilretteleggelse av ny tomt for oppføring av ny sementsilo samt nevnte mulighet for anløp av Norcems sementbåt ved Verdal havn. Havnevesenet har også uttalt at de ser positivt på etablering av hotell og kulturhus på angitt tomt under forutsetning av avtale om flytting fra Norcem. Vedlegg: 1. Kunngjøring om igangsatt planarbeid Feb Innspill fra Levanger Maritime senter / Persøy Liftutleie Innspill fra Havna Småbåtforening BA Innspill fra Geir Tore Persøy Rapport over Samfunnsvirkninger av utbygging på Levanger Havn Utfylt sjekkliste for risiko og sårbarhet (ROS)