Oppdragsbestemmelser. Parallelloppdrag. Utvikling Nedre Malmø Mandal kommune

Transkript

1 Oppdragsbestemmelser Parallelloppdrag Utvikling Nedre Malmø Mandal kommune Side 1 av 13

2 1. INNLEDNING Mandal kommune har drøye innbyggere. Kommunen er regionsenter for kommunene Mandal, Lindesnes, Audnedal og Marnardal med til sammen ca innbyggere. Nåværende sentrum i kommunen ligger på vestsiden av Mandalselva. På motsatt side av elva ligger Nedre Malmø. Det har tradisjonelt vært et meget viktig industriområde. Viktige deler av industrien er eller er i ferd med å bli lagt ned eller flyttet ut av området. Gjennom arbeidet med ny reguleringsplan for Nedre Malmø har kommunen ønsket å bidra til at området kan utvikles til en vital bydel som blir en del av det samlede sentrum i kommunen. Kommunen har kjøpt den mest sentrale tomta på Nedre Malmø for å ha styring med utviklingen (Fundia-tomta). De har etablert Halse Eiendom AS som har fått ansvaret for å forvalte og utvikle eiendommen slik at en kan realisere kommunale målsettinger og bidra til verdiskaping og inntekter til kommunen. Planområdet omfatter eiendommen til Halse Eiendom og gang-sykkelbroen med naturlig tilknytning på bysiden. Kartet viser planavgrensningen for oppdraget. Side 2 av 13

3 2. RAMMER OG MÅLSETTINGER FOR OPPDRAGET Kommunen har gjennomført regulering av området, basert på grundige analyser og systematisk dialog med grunneiere og andre interessenter i området. Planen gir fleksibilitet og gode rammer for utviklingen. Planen ble sluttbehandlet i bystyret i juni 2007, og mindre endringer av planen behandles av bystyret på møtet 6. september. Vedtatt reguleringsplan med kart og bestemmelser, basert på forslaget som skal behandles av bystyret 6. september, følger vedlagt. Halse Eiendom har, parallelt med reguleringsarbeidet, arbeidet med planer for utvikling av området. For å oppnå reguleringsplanens målsettinger er det et hovedgrep å søke og få etablert kulturhus, hotell, offentlige kontorer, noen typer forretninger og boliger i området. Halse Eiendom har utarbeidet rapporten Regionalt kulturbygg i Mandal. Rapporten følger som trykt vedlegg. Den gir konkrete føringer og rammer for kulturhuset og mer overordnete føringer for utviklingen av resten av eiendommen. Rapporten ble behandlet i Mandal bystyre i mars Planen forutsetter at gevinsten som oppnås med utviklingen av eiendommen, skal brukes til kommunal delfinansiering av kulturhuset. Reguleringsplanen og rapporten om Regionalt kulturbygg i Mandal er de to viktigste føringene for dette arbeidet. Målsettingene for parallelloppdraget er: Vise alternative muligheter og hovedgrep for utvikling av hele Fundia-tomta slik at Nedre Malmø kan utvikles som en del av sentrum i Mandal. Vise en overordnet løsning for et regionalt kulturhus som kan integreres med et konferansehotel Vise løsninger for gang-sykkelbroen som binder Nedre Malmø mest mulig sammen med nåværende sentrum og som gjør at kulturhuset oppleves så tett som mulig på nåværende sentrum Skape en plan som gjør området attraktivt. Området skal kunne utvikles over tid etter som behovene tilsier det Bystyret har ved behandlingen av Rapporten om regionalt kulturhus presisert at hele området og byggene skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Området skal kunne profileres som tilgjengelig for alle. Det kan være et konkurransefortrinn i den videre utvikling av området. Parallelloppdraget vil danne grunnlaget for en aktiv prosess mot aktuelle leietakere og investorer. Målsettingen er at en skal selge eiendommen samlet til en optimal verdi, men at kommunen beholder eierskapet over kulturhuset. Det må legges til at flere investorer har ønsket å kunne kjøpe deler av eiendommen. Side 3 av 13

4 3. REGULERINGSPLANEN FOR NEDRE MALMØ Målsettingen for reguleringsplanen for Nedre Malmø er å gi rammer for en vital bydel med blandede og urbane kvaliteter slik at området kan utvikles som en del av - og naturlig bindes sammen med - nåværende sentrum. Det skal: Legges til rette for utvikling av et attraktivt område hvor det er mulighet for en gradvis utvikling Legges til rette for at grunneierne kan utvikle området videre sammen Prioritere felles infrastruktur og gi klare rammer for gode offentlige rom med god tilgjengelighet for alle brukere Ivareta bygninger, strukturer og landskap som en del av områdets kulturhistoriske identitet. Halse Eiendom eier områdene A/H/KBe/B/F og store deler av B/F/K/1, FO5 og PL 1. Eiendomsgrensene er vist i kartet. Det er relativt detaljerte bestemmelser knyttet til planen: Det skal utarbeides en felles bebyggelsesplan for områdene A/H/K/Be/B/F, Pl 1 og FO5. I bebyggelsesplanen kan en gjøre justeringer av formålsgrensen mellom disse områdene. Side 4 av 13

5 Område A/H/K/Be/B/F skal nyttes til kombinert formål allmennyttig, kultur, hotell, kontor, bevertning, bolig og forretning. Det kan bygges bolig på inntil 15 % av arealet. Kulturhuset skal ha inngang mot Pl 1 og gang-sykkelbroen over elva, mens hotellet skal ha hovedinngang mot Sandskarsgata. Det tillates maksimum 50 % BYA og maksimal byggehøyde på kote 16 moh. Det tillates høyere bygg for mindre deler av kulturhuset Parkering for områdene skal løses i innendørs parkeringsanlegg. Ut- og innkjøringen skal ligge i Sandskarsgata. For forretning, kontor, kultur, hotell og bevertning er parkeringskravet 1 plass pr 100 m2 BRA. Områder som ligger under kote 1,90 moh er flomutsatte. Ved nybygg og større ombygginger tillates derfor ikke bo- og oppholdsarealer eller sårbare installasjoner under denne kotehøyden. Topp grunnmur skal ligge på minimum kote 1,90 moh. Under kote 1,90 moh kan det for eksempel plasseres parkeringsanlegg og kjellerrom. Plass Pl 1 skal opparbeides som en offentlig plass. Elvepromenaden skal være på minimum 6 meter Gang- og sykkelbroen skal ha en innvendig bredde på 5 m. Det skal være en fri seilingshøyde på minimum 3,5 m i en seilingsled med minimum 20 meters bredde. I tillegg skal det være en åpning med bredde minst 7,5 m for større båter. I denne åpningen skal det være fri seilingshøyde. For område B/F/K 1 tillates maksimum 50 % BYA og maksimalt 3 etasjer med kote 13 moh. Det er stilt detaljerte rekkefølgebestemmelser for felles infrastruktur, jfr i reguleringsbestemmelsene. Kommunen har satt i gang arbeidet med utbyggingsavtaler for å sikre bidrag til finansiering av felles infrastruktur. Kommunen er innstilt på å ta byggherrerollen. Det er meget viktig at gang-sykkelbroen på en god og trafikksikker måte knyttes sammen med nåværende gang- og sykkelvegnett. Det må tas hensyn til vær- og vindforholdene ved bruk av broen. Deltakerne oppfordres til å skissere løsninger som stimulerer til at gang- og sykkelbroen i seg selv blir et aktivum for byen. Side 5 av 13

6 4. REGIONALT KULTURBYGG MV I MANDAL Det har vært en omfattende prosess med ulike interessenter og potensielle kulturhusbrukere. Det er dokumentert i vedlagte rapport fra Halse Eiendom. Følgende elementer er særlig sentrale: Det skal være et kulturhus for alle, dvs for alle aldersgrupper, folk med ulik bakgrunn og interesser. Kulturhuset skal være møtestedet for alle. Kulturhuset skal ha følgende hovedfunksjoner i. Bibliotek ii. Felles øvings- og produksjonsarena for frivillig kulturliv og kulturskolen iii. Utstilling/galleri iv. Kultursal og kinosal v. Fellesarealer med informasjons- og servicefunksjoner for hele bygget Kulturadministrasjonen i kommunen skal være i huset og være integrert med kulturhusadministrasjonen Det legges opp til betydelig fellesbruk av arealene, slik at en sikrer arealeffektivitet og driftsrasjonelle løsninger. I forbindelse med fellesfunksjonene skal det planlegges et felles kultur- og servicetorg som både betjener kulturhuset og andre funksjoner som kommer i området. Konkret er det planer om å flytte kommunens servicetorg til eiendommen og at kommunen leier i størrelsesorden m2 til ulike kontorformål. Det er videre tatt initiativ for å få etablert NAV kontoret for Mandal på eiendommen. Det er meget sentralt at det legges til rette for et konferansehotell i så nær tilknytning til kulturhuset at hotellet i stor grad kan bruke fasilitetene i kulturhuset, ikke minst i konferansesammenheng. Det må finnes gode fellesløsninger og klare grensesnitt mellom hotell og kulturhuset. Det har vært dialog med flere interessenter, og det antydes et minimum på 100 rom. I planene som nå skal utvikles må det være betydelig fleksibilitet slik at hotellet kan endres i samsvar med de behov som framtidig eier vil definere. Det er meget sentralt at kulturhuset oppleves å være tettest mulig på byen. Deltakerne utfordres derfor til kreative løsninger hvor gang- sykkelbroen på ulike måter kan integreres i kulturhuset. Utearealene skal være en viktig del av kulturhuset. Det er aktuelt med en utescene i eller i tilknytning til elva. Det er utarbeidet en kravspesifikasjon med viktige krav til kulturhuset. Rapporten følger vedlagt. Det gjøres oppmerksom på at det er foretatt en presisering i endelig rapport om regionalt kulturbygg. I rapporten s. 33 er presisert at det i tillegg til nærlageret på netto 20 m2 skal være et felleslager ved innlasting/scene som også dekker behovet for galleriet. Side 6 av 13

7 5. OPPDRAGSBESTEMMELSER 5.1 Honorar Hver oppdragsdeltaker vil få utbetalt samlet honorar på NOK eks mva. Halse Eiendom AS vil i tillegg dekke direkte reisekostnader for inntil tre personer pr møte. Honoraret og reisebidraget skal dekke deltakernes utgifter til kostnader ved oppstartsmøtet, kontaktmøter og utarbeiding av oppdragsforslaget. Forutsetning for utbetaling av honoraret er at oppdragsforslaget ikke blir avvist, at innholdet minimum er i samsvar med krav gitt i kap. 7 og at det er levert iht. kravene gitt i kap Tilleggsoppdrag. Halse Eiendom har som intensjon at ett eller flere av teamene som deltar i parallelloppdragene vil få tilbud om tileggsoppdrag. Tilleggsoppdraget kan omfatte delelementer og løsninger fra de andre parallelloppdragene. 5.3 Forsikring Oppdragsgiveren vil ikke forsikre innlevert materiale. Deltakerne oppfordres til å ta kopi av innsendt dokumentasjon. 5.4 Avvisning Oppdragsforslag vil bli avvist og utelukkes fra bedømmelsen dersom det: ikke er innlevert innen oppdragets innleveringsfrist er gjort vesentlige brudd på bestemmelsene om innlevert materiale inneholder forbehold som vanskelig kan evalueres, eller er så mangelfullt at det ikke er mulig å bedømme uten omfattende avklaringer avviker vesentlig fra programmet Oppdragsdeltagerne skal straks ha beskjed dersom prosjektene blir avvist / forkastet 5.5 Eiendomsrett, opphavsrett og nytterett Oppdragsgiver får den materielle eiendomsretten. Deltakere beholder opphavsretten til sine utkast. Oppdragsgiver, i samarbeid med den av oppdragsdeltakerne som blir utførende for prosjektet, har rett til å benytte momenter og ideer fra øvrige oppdragsutkast i videre planlegging av prosjektet uten å betale tilleggskostnader ut over det fastsatte honoraret. 5.6 Utstilling av utkastene De mottatte oppdragsforslag vil bli utstilt offentlig i en periode mens bedømmelsen foregår. Oppdragsgiveren har rett til å kunne publisere alle oppdragsforslag og bedømmelseskomiteens vurderinger. Side 7 av 13

8 6 OPPDRAGSGRUNNLAG 6.1 Oppdragsdokumenter Følgende dokumenter utgjør oppdragsgrunnlaget: Dette dokumentet Reguleringsplan for Nedre Malmø med bestemmelser rev Rapport om regionalt kulturbygg, endelig rapport datert , med en mindre revisjon datert Notat fra Rune Håndlykken datert Regionalt kulturhus Mandal: Kravspesifikasjon med hovedvekt på overordna krav og kvaliteter for scener mv. 6.2 Utlevering av oppdragsdokumenter Oppdragsprogrammet - med bilag - utleveres ved oppdragets oppstart til deltakere som er invitert. 6.3 Kontroll av mottatte oppdragsdokumenter Alle prosjektdokumentene utgjør hver for seg og samlet forutsetningene for oppdraget. Inviterte deltagere må kontrollere at mottatt oppdragsprogram inneholder alle tekstsider, bilag og andre dokumenter som er angitt. Dersom dokumenter mangler eller er uklare, vennligst send epost til jan.willy.foreland@ptl.no 6.4 Tilleggsopplysninger Eventuelle spørsmål i oppdragsperioden rettes til: PTL v/ Jan Willy Føreland e- postadresse: jan.willy.foreland@ptl.no Det vil bli gitt likelydende skriftlige svar til alle maksimum 4 arbeidsdager etter at spørsmålet er stilt. Side 8 av 13

9 7 FORSLAG 7.1 Innhold og organisering Alt materiale som inngår skal være påført forslagets motto. 7.2 Krav til innlevert materiale Følgende materiale skal leveres: 1 sett plansjer A1-format Plansjene skal gjøre rede for prosjektet i tegninger og beskrivelse. Det skal medfølge en montasjeplan, evt. at plansjene er nummerert. Materialet skal ikke overskride 6 A1-plansjer. Hefte i A3-format Tegninger og beskrivelse (evt. kopi av plansjene) bindes inn i et hefte. Heftet skal leveres i 3 eksemplar CD med all dokumentasjon elektronisk i word eller pdf format. 7.3 Innhold i oppdragsmaterialet Det innleverte materiale skal på best mulig måte gjøre rede for prosjektet gjennom tegninger og beskrivelse. Det stilles krav om følgende materiale: En helhetsplan for utviklingen av eiendommen til Halse Eiendom AS og gang- og sykkelbroa, og med tilknytning til gang- og sykkelvegnett. Målestokk 1:1000. Planen skal vise bebyggelsen med antall etasjer, utomhusanlegg, kjøreveger, gangveger, adkomst- og parkeringsarealer, terrengbearbeiding, og eventuelt spesielle elementer. Etasjeplaner, snitt og fasader i målestokk 1:200 for kulturhuset og for grensesnittet mot hotellet. Etasjeplanene skal vise rominndelinger og illustrere møblerbarhet. Nettoarealer skal være påført. Nødvendige og representative snitt for den nye bebyggelsen. Perspektivskisser for de foreslåtte anleggene Minst to perspektivskisser, der ett er av eksteriøret og ett av interiørene. Kortfattet, illustrert beskrivelse Beskrivelsen skal redegjøre for intensjoner med forslaget i henhold til oppdragsgiverens intensjoner og krav, slik det er framkommet i oppdragsprogrammet. Det skal dessuten redegjøres kort for eventuelle avvik fra programmet, samt begrunnelse for avvikene. Det skal gjøres rede for intensjoner i materialbruk og konstruksjonssystem. Beskrivelsen skal inneholde en arealoppstilling av både netto bruksareal og bruttoareal BTA. Kalkyle av kostnader til kulturhuset og til gang- sykkelbroen. Oppgis i 2007 kr eks mva. Det skal i separat konvolutt gis tilbud for tilleggsoppdrag. Tilbudet skal angi timepris eks mva sammen med CV for tilbudt personell. Reisekostnader skal presiseres. Side 9 av 13

10 8. MØTER MED OPPDRAGSGIVER I OPPDRAGSPERIODEN I tillegg til oppstartsmøtet legges det opp til dialog med hvert team undervegs i perioden. Møtene er separate for hvert team. Det er planlagt i alt 2 slike møter hvor deltakerne får mulighet til å presentere sine forslag og få synspunkter fra representanter for bedømmelseskomiteen. Det første møtet gjennomføres september og det andre møtet oktober. Tidspunkt for hver deltaker avtales separat. Side 10 av 13

11 9 INNLEVERING OG PRESENTASJON AV FORSLAGET 9.1 Leveringsadresse Oppdragsforslaget skal leveres til: Leveringsadresse: Halse Eiendom Mandal kommune Servicetorget 9.2 Merking Pakken/ forsendelsen med oppdragsforslaget skal leveres i lukket forsendelse og merkes med: Parallelloppdrag Nedre Malmø, Mandal 9.3 Innleveringsfrist Innleveringsfrist for oppdragsforslaget er: kl. 13:00 Ansvaret for å sikre at oppdragsforslag er Halse Eiendom i hende før innleveringsfristens utløp, tillegges oppdragsdeltaker. Minimum to representanter for oppdragsgiver, vil gjennomføre åpningen av oppdragsforslagene. Oppdragsdeltakere vil ikke ha adgang. 9.4 Deltakerne bes presentere forslaget for bedømmelseskomiteen på et møte i Mandal samme kveld som innleveringen. Møtet er åpent for publikum og pressen. Side 11 av 13

12 10 EVALUERING AV OPPDRAGSFORSLAG 7.1 Evaluering og innstilling Oppdragsforslag som er rettidig innlevert, vil bli bedømt av en bedømmelseskomité som leverer en innstilling til Halse Eiendom om videre arbeid med det/de beste forslag/ene. 7.2 Bedømmelseskomité Medlemmer i bedømmelseskomité. Arkitekt Knut Feldberg Arkitekt Frøydis Esmann Ordfører Åse Lill Kimestad Styreleder Peter Klemsdal, Halse Eiendom Kulturhusplanlegger Rune Håndlykken Bjørn Helseth, tidligere hotelldriver I tillegg er en representant for det største partiet i Mandal invitert inn i komiteen. Jan Willy Føreland, PTL er sekretær for komiteen. Komiteen vil innhente uttalelser fra aktuelle aktører i prosessen, bla fra ulike brukergrupper og spesialkompetanse bla i forhold til kostnadsvurderinger. 7.3 Kriterier for bedømmelseskomitéens vurderinger I vurderingen av forslagene vil det bli lagt vekt på følgende forhold: Hovedgrep og konsept for utviklingen av en attraktiv og urban bydel på Nedre Malmø som også inkluderer gang-sykkelbroen Forslag som gir tilstrekkelig fleksibilitet og kan gjennomføres i klart avgrensede etapper Forslag som best ivaretar kravene i programmet for kulturhuset Forslag som ivaretar målsettingene for gang- sykkelbroen Forslag som er kostnadseffektive å gjennomføre og som danner et godt grunnlag for en videre dialog med investorer om kjøp og utvikling av området. 7.4 Bedømmelseskomité rapport og offentliggjøring Bedømmelseskomité sine vurderinger, konklusjoner og anbefalinger skal nedtegnes i protokoll som overleveres til oppdragsgiver. Av protokollen skal fremgå: Fortegnelse over innkomne oppdragsutkast Begrunnet vedtak om eventuell utelukkelse fra bedømmelse Generell kritikk som redegjør for bedømmelseskomiteens konklusjoner Spesiell kritikk av samtlige oppdragsutkast Anbefaling av løsninger Bedømmelseskomiteens innstilling vil bli offentliggjort på et åpent møte i Mandal mandag 3. desember kl. 18:00. Side 12 av 13

13 8 OPPDRAGSGIVERS EVALUERING / VALG OG VIDERE PROSJEKTERING Hovedintensjonen er å inngå kontraktsforhandlinger med en - eventuelt flere - av deltagerne i parallelloppdraget. Oppdragsgiver kan fravike bedømmelseskomité sin innstilling dersom prosjektet ikke lar seg gjennomføre innenfor prosjektets økonomiske ramme. Dette gjelder også dersom det oppstår uenigheter om vesentlige forhold ved engasjement og samarbeid. Side 13 av 13