Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 1 av 6

Transkript

1 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 1 av 6 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Deler av Nedre Malmø Plan nr. Dato: Bakgrunn PTL Kristiansand fremmer på vegne av Halse Eiendom AS forslag til ny reguleringsplan for deler av Nedre Malmø i Mandal. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av dette området til et byområde med blandet arealbruk og gode urbane kvaliteter i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Planen er en justering av reguleringsplan vedtatt av Mandal bystyre 21. juni Denne planen bygger på vinnerforslaget fra 3xn arkitekter som ledet et team sammen med Rambøll og Sinus i parallelloppdraget for Nedre Malmø. I tillegg til å ivareta en helhetlig utvikling av planområdet er det lagt særlig vekt på å konkretisere forslaget når det gjelder kulturhuset og gang- og sykkelbroen. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Det vises her til eksisterende plan som fortsatt gir en god beskrivelse av dagens situasjon i planområdet. Planforslaget Forslaget bygger på gjeldende plan Det er lagt stor vekt på å følge opp de rammer og føringer som følger av vedtatt reguleringsplan for området. Det gjelder for eksempel: Totalt utbyggingsvolum for området ( m2 BTA) Boligandelen i området (15 %). Det er i bestemmelsene fastsatt maksimalt boligvolum i hvert av delområdene. Fotavtrykket på bebyggelsen (50 %) Maksimalt tillatt høyde (16 m) og krav om at bebyggelsen reduseres mot elva og mot bakenforliggende boligområde Kravet til utformingen av elvepromenaden med minimum 6 meters bredde og minimum 16 meters avstand fra elvekant til bebyggelsen Rekkefølgekravene er opprettholdt dvs at det stilles bestemte krav til hva som må opparbeides før det gis byggetillatelse for kulturhuset og øvrige utbyggingsprosjekter i området Forslaget er en konkretisering og detaljering av gjeldende plan. Området er delt opp i delområder, ett område for kulturhuset, ett for hotell og tre områder for bolig/kontor/forretning. Det er gjort følgende presiseringer og justeringer som avviker fra gjeldende plan: Det er funnet plass til et småbåtanlegg som gir mulighet for noen flere båtplasser enn det som er i det aktuelle området i dag. I tillegg legges det opp til at båter kan legge til langs resten av promenaden. Totalt sett blir det derfor betydelig flere plasser for båter enn i dag. Broen er flyttet noe lenger mot sør for å få en best mulig forbindelse til kulturhuset. For å sikre kortest mulig broforbindelse er også broen flyttet noe lenger mot sør på bysiden. Det er åpnet for at deler av parkeringskravet kan løses i planlagt parkeringsanlegg i Stangheia. Dersom et slikt anlegg ikke blir godkjent, må parkeringsbehovet løses i området som tidligere. Det er lagt opp til at uteanleggene kan løftes opp til kote 1,90 meter slik at de kommer på samme høyde som bebyggelsen. Dermed unngås ramper mellom ute- og inneområdene og hele området vil ha en helhetlig universell utforming. Friområdet er flyttet fra elvekanten til et mer sentralt område mellom kulturhuset og kulturfabrikken. Vi mener dette er et mer attraktivt og trygt område for barn og unge. Friarealet er noe redusert. Som erstatning skal det etableres fellesareal på deler av taket av kulturhuset slik at områder som er tilrettelagt for lek og opphold ikke blir redusert fra gjeldende plan. Taket er definert som fellesområde og ikke friområde for å tydeliggjøre at det er byggeier som har ansvaret for drift og vedlikehold av anlegget, mens kommunen vil få ansvaret for drift og vedlikehold av friområdet. I praksis vil hele området framstå som ett samlet område tilrettelagt for bruk for alle.

2 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 2 av 6 Hovedgrep Kulturhuset er lagt sentralt langs elva og i direkte tilknytning til hotellet. Gang- og sykkelbroen er knyttet direkte til kulturhuset slik at det skal være enklest mulig å komme fram og tilbake til nåværende sentrum. Gang- og sykkelbroen har en vakker og trafikksikker utforming. På Nedre Malmø deler broen seg i to; rett videre i retning Gismerøya og sørover på elvepromenaden. Denne løsningen sikrer også god tilgjengelighet til Kulturfabrikken og øvrige områder på Nedre Malmø. Broen er flyttet noe mot sør i forhold til gjeldende plan. I nordre del av planområdet er det et kombinert boligog kontorområde, med hovedvekt på kontor. Dette begrunnes med den sentrale lokaliseringen ved broen og nærheten til publikumsorienterte funksjoner i kulturhuset. Det kan bla være aktuelt med offentlige kontorer i dette området (delområde 05 og 06). På bysiden er broen foreslått flyttet noe mot sør i forhold til gjeldende reguleringsplan. Slik kulturhuset nå ligger gir dette kortest mulig broforbindelse og det gir god tilknytning mot nåværende sentrum. Alternative plasseringer av broen er vurdert, jfr bla trafikknotat fra Rambøll datert På bysiden er lagt til rette for arealer som gir god trafikksikkerhet og samtidig mulighet for opphold. Det er lagt stor vekt på å ivareta kravene til universell utforming både i utearealer og i overgangen til det enkelte bygg. Dette vises bla ved at uteareal og foreslått bebyggelse er løftet til samme nivå (kote 1,90 m) og i utformingen av gang- og sykkelbroen. Også taket på kulturhuset er sikret tilgjengelighet for alle. Det er videre lagt vekt på å sikre gode uterom og offentlig tilgjengelighet til alle områdene. Særlig har en prioritert elvepromenaden. Promenaden er minimum 6 meter bred og det er minimum 16 m fra elvekant til bebyggelsen. Det er foreslått at det etableres en småbåthavn som gir minimum samme antall båtplasser som vil gå tapt i området foran kulturhuset og hotellet. Det gis mulighet for å legge båter fra og med hotellet og videre nordover (men ikke faste båtplasser). Til sammen blir det derfor en betydelig økning i antall plasser for båter i området. Arealbruk Tomteområdene har følgende størrelser i m2: 01 Allmennyttig formål: Hotell: Bolig/forretning/kontor: Friområde: Bolig/forretning/kontor: Bolig/forretning/kontor: T1- T3 Gang- og sykkelbro/gang- og sykkelvei/elvepromenade T4 Felles parkeringsplass 417 T5 Gate med fortau 689 T6 Felles avkjørsel 230 T7 Av- og påstigning 333 Privat småbåtanlegg Havneområde i sjø Annet trafikkområde i sjø Parkering i kjeller Utbyggingsvolum og boligandel Det er i bestemmelsene satt et maksimalt fotavtrykk og et maksimalt volum for boligbebyggelsen i de delfeltene hvor boligbygging er tillatt. Dette sikrer at den totale utnyttelsen ikke blir høyere enn i gjeldende plan og tilsvarende at boligandelen ikke blir høyere enn totalt akseptert for hele området. I tabellen er boligandelen avrundet noe oppover totalt sett fordi det ikke er sikker at hvert delområde vil få en boligandel som foreslås tillatt. Byggeområde Grunnflate Høyde Maks antall etasjer Totalt utbyggingsvolum (BTA) Maksimal boligandel (BTA) B/FK Hotell Kulturhus B/F/K B/F/K SUM

3 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 3 av 6 Bebyggelse, struktur og tiltak Den nye bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet både med hensyn til utforming og materialvalg. Dette er søkt tatt hensyn til i forslaget til bestemmelser. Området vil få en eksponert beliggenhet og dermed stor betydning for bybildet. Bebyggelsen skal ta hensyn til viktige siktlinjer, solforhold og krav til gode uteoppholdsarealer. Det skal legges til rette for publikumsrettede funksjoner på gateplan som kan bidra til å skape liv og sosial kontroll. Det skal samtidig sikres variasjon i fasaden og sikt fra gaten inn i og gjennom områdenes bebyggelse. Der det er satt byggegrenser på plankart kan bebyggelsens utforming mot offentlig veg, strandpromenade, friområde eller annen bebyggelse være mer variert. Friområder/ areal for felles bruk Fokuset på gode oppholdsarealer for alle vises spesielt gjennom den brede elvepromenaden, men også ved oppholdssteder på broen på bysiden av broen og på taket på kulturhuset som skal være tilgjengelig for alle. Det er foreslått et stort og sammenhengende friareal på halen av kulturhuset. Baksiden av kulturhuset vil bli et attraktivt uterom, lagt til et trivelig område mot Kulturfabrikken og gang- og sykkelvegen. Det vil bli lagt vekt på å opparbeide arealer sik at det blir attraktivt for variert bruk. Fra friområdet kan en komme videre til oppholdsarealene på taket av kulturhuset. Trafikk Gang-/sykkelbroen og gang-/sykkelvegen er sentrale element i planen. Broen er koplet nær nåværende sentrum og gang- og sykkelvegen gir god forbindelse både til resten av området og til Gismerøya. Det foreslås at det etableres et offentlig parkeringsanlegg i Stangheia. Med inn- og utkjørsel direkte fra riksvegen blir trafikken på Nedre Malmø redusert. Det planlegges adkomst fra gående i Sandskargate, nærmest kulturhuset. Området er i sentrumsplanen regulert til parkering. Det må settes i gang arbeid med reguleringsplan, særlig for å sikre god adkomst til anlegget. Det gis mulighet for å etablere parkeringsanlegg under bakken i hele området, unntatt den delen av kulturhuset som skal bygges i kjeller. Samlet parkeringsareal kan bli inntil m2 som kan gi plass til biler avhengig av planløsning. Det legges derfor opp til å sikre tilstrekkelig parkeringsplass under bakken og/eller i fjell. For funksjonshemmede og andre som må kjøre nærmest mulig kulturhuset, er lagt opp til adkomst via Keiser Nicolausgate og parkering og av- og påstigning på område T4 (felles parkeringsplass). Det vil bli nærmere vurdert om det kan etableres plasser for funksjonshemmede i parkeringsanlegget for hotellet, som vil gi direkte adkomst til kulturhuset. Varetransport til kulturhuset og hotellet er foreslått til fellesområde mellom kulturhuset og hotellet. Ordinære lastebiler kan snu inne på dette området. Når det en sjelden gang kommer større biler (særlig ved større forestillinger) må de kunne rygge inn i området. Universell utforming Kravet om universell utforming har vært en sentral føring for hele planarbeidet; fra utformingen av uteområdene til overgangen mot det enkelte bygg. I prosjekteringsteamet som planlegger området og kulturhuset er det egen rådgiver innen universell utforming for å sikre at kravene blir ivaretatt. Det er også god og nær dialog med Rådet for funksjonshemmede. Barn og unges interesser En har fulgt opp de krav som ligger i gjeldende plan som skal sikre barn og unges interesser. Representanter for ungdommens kommunestyre har vært aktivt involvert i planprosessen, spesielt knyttet til planene for kulturhuset. Hele område skal bli et attraktivt område for barn og unge; fra kulturhuset, uteområdene og spennende aktiviteter i friområdet. Risiko og sårbarhetsanalyse Det vises til gjeldende plan. Særlig framheves at uteområdet er foreslått hevet til 1,90 moh for å tilfredsstille NVEs krav i forhold til 200 års flommen (inklusiv krav til sikkerhetsmargin). Det er ikke foreslått spesielle aktiviteter i området som medfører økt risiko eller økt sårbarhet. Miljøkonsekvenser Det vises til gjeldende reguleringsplan.

4 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 4 av 6 Det er satt i gang arbeid med miljøundersøkelser i grunnen i hele planområdet. Videre vil eksisterende bygningsmasse som skal rives vil bli kartlagt med hensyn til miljøforhold. Det er i bestemmelsene stilt krav i forhold til forurenset grunn, jfr Vurdering av krav om konsekvensutredning Forslagsstiller har vurdert om forslaget omfattes av kravet om konsekvensutredning. En er kommet til at det ikke er krav om slik utredning. Dette begrunnes med at dette gjelder endringer av område som nylig er regulert til nærings- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål. Det vises til veileder om konsekvensutredninger versjon mai 2006 s. 39. Plan for kulturhuset Det er utarbeidet et detaljert planforslag for kulturhuset som er vist i vedlegg (datert og ). Forslaget er en videreføring og konkretisering av vinnerutkastet fra parallelloppdraget. Forslaget er så konkret at det ikke vurderes som nødvendig å stille krav om bebyggelsesplan for bygget. Det foreslås at det stilles krav om at utomhusplan for området, som bla viser en detaljert løsning for taket og for felles gårdsplass, legges fram for kommunen til godkjenning før det gis igangsettingstillatelse for kulturhuset. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Det pågår arbeid med utbyggingsavtaler for å sikre finansiering av infrastrukturtiltak i området. Planprosess og medvirkning Varsel om oppstart av reguleringsarbeid; Utsendelsesdato for varslingsbrev og annonseringsdato var 8. februar 2008, og frist for innsigelser og innspill var 10. mars Innkomne merknader ved fristens utgang 10. mars 2008: Statens vegvesen Region sør, v/thor Stein Martinsen & Inger Egeland, Opplyser om at det startes planlegging av tosidig sykkelfelt i Bryggegata. Vegvesenet vil legge vekt på tilstrekkelig regulert bredde på fv 201 Bryggegata. Dette er søkt ivaretatt, og skal nå ha tilstrekkelig bredde. NVE, v/heidi Mathea Henriksen & Einar Beheim, Tilstrekkelig sikkerhet mot flom må ivaretas i det videre planarbeidet og innarbeides i plankartet og i bestemmelsene. Opplyser også om at laveste byggehøyde blir kote NVE ber om å bli holdt informert og bistår gjerne med informasjon og veiledning ved behov. Dette er ivaretatt ved at hele området kan løftes til 1,90 m og alle bygg minimum skal legges på dette nivået. Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen, v/arne Kjell Brunes & Pål Klevan, Generelt om barn og unges interesser, universell utforming, tilgjengelighet for alle, utfylling i sjø, inngrep i grunn må vurderes ifht. forurensingsforskriften, grenseverdier for støy må overholdes, risiko- og sårbarhetsanalyse må utføres, boliger må radonsikres. Reguleringsbestemmelsene må inneholde retningslinjer for de sikkerhets- og beredskapsmessige hensynene som evt. må tas. Kravene om universell utforming har vært førende for planarbeidet og vil bli det i fortsettelsen i forbindelsen med utbygging av kulturhuset og gang- og sykkelbroen. Støyforhold er vurdert i gjeldende plan, og det er ingen endringer i denne som har støymessige konsekvenser. Særlig i forbindelse med kulturhuset vil akustiske vurderinger bli et meget sentralt område.det er engasjert konsulent for å gjennomføre grundige analyser av grunnforhold og av de bygg som skal rives. VAF Regionalavdelingen, v/kristin Syvertsen & Janicke Nicolaisen, Generelt om sikring av høy bruks- og kvalitetsmessig utforming av det offentlige rom, barn og unges interesser, tilgjengelighet for alle og forholdet til kulturminneloven. Seksjon for kulturminnevern har ingen merknader til saken.

5 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 5 av 6 Det er i planen lagt stor vekt på universell utforming, gode uterom og barn- og unges interesser. I forhold til kulturminner er inntatt en særlig bestemmelse i forbindelse med større gravearbeider i området. Kystverket sørøst, v/trude Jakobsen, Kystverket kan ikke se at det fremgår i hvilken grad broen skal flyttes i fht. tillatelse gitt av Kystverket sørøst i enkeltvedtak av 7. juni Ved flytting av broen må dette godkjennes av Kystverket. Ellers ingen merknader. Søknad om flytting av bro forberedes i disse dager, og vil bli sendt Kystverket i løpet av sommeren. Mandal Havnevesen, v/stein Inge Dahn, Havnevesenet viser til merknader datert , og gir uttrykk for at disse merknadene opprettholdes i forhold til den forestående omreguleringen. Havnevesenet vil fraråde ilandføringspkt. på bysiden lenger ned enn Bryggegata Havnevesenet anmoder om at havneadministrasjonen blir involvert tett i den videre prosessen. Det har vært god dialog med havnevesenet i den senere tid og vi har kommet fram til løsninger for båtplasser og ilandføring av gang- og sykkelbroa som havnefogden har gitt sin tilslutning til. Mandal kommunale råd for funksjonshemmede, v/ Lillian Olsen, Generelt om avstander for hele området, både parkering for biler/ doninger, gangavstander og tilknytningsfunksjoner. Sykkelparkering et hinder for mange synshemmede og rullestolbrukere. Stigningsforhold universell utforming og tilgjengelighet for alle på egenhånd. Sol/Skygge bør sees på ifht. konsekvenser for mennesker med nedsatt kroppsvarmereguleringsevne. Det har vært god dialog med Rådet for funksjonshemmede i arbeidet. Det er sikret plasser for funksjonshemmede nær kulturhuset (område T4). I tillegg er de aktuelt å kunne disponere parkeringsplasser i parkeringsanlegg for hotellet som kan sikre direkte tilgang inn i kulturhuset. Stigningsforholdene er ivaretatt på gang- og sykkelbroa og ved at hele området er løftet til 1,90 m. Det vil bli gjort sol- skyggeanalyser i forbindelse med forslag til bebyggelsesplan og utomhusplan for de aktuelle delområdene. Mandal Motorbåtforening, v/lars Fjellgård, Foreningen er imot broen. Etterlyser konsekvenser for flytting av båtplasser. Antall faste båtplasser er ikke redusert i forhold til i dag. Ved etablering av småbåthavn gis båteierne bedre forhold enn i dag. I tillegg kommer båtplasser hvor en kan legge til. Vi mener derfor forholdene for båtbrukerne totalt sett blir bedre gjennom denne planen. Gjennom en vippeløsning på broa kan også store båter komme like langt opp i Mandalselva som i dag. Broa har en fri seilingshøyde på minimum 3,5 m som er tilstrekkelig for de fleste småbåter. Helge Taanevig, Taanevig er en av de mange med båtplasser i området. Han påpeker at ikke båtplasser kan fjernes uten erstatningsplasser. Det vises til at det etableres en ny småbåthavn med minst like mange nye båtplasser som det som forsvinner. Medvirkning Det har vært omfattende informasjon og medvirkning spesielt knyttet til lokalisering og innhold i kulturhuset. Forslagsstillers vurdering Etter vår vurdering legges her fram en plan som bidrar til å utvikle en meget attraktiv bydel som vil styrke hele Mandal og sentrum spesielt. Det er lagt opp til funksjoner som supplerer eksisterende sentrum slik at byen totalt sett blir mer attraktiv. Med den foreslåtte løsningen for båtplasser kan vi ikke lengre se at det er konflikter i forhold til de merknader som er kommet inn.

6 Planbeskrivelse Reguleringsplan for deler av Nedre Malmø Side 6 av 6 Vedlegg Vedlagt følger: 1. Kopi av varslingsbrev med varslingsliste 2. Kopi av annonse 3. Kopi av innkomne merknader 4. Reguleringsplankart datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert Trafikknotat datert Skisseprosjekt for gang- og sykkelbroen datert Plan og snitt for kulturhuset 10. Skisseprosjekt parkeringsanlegg Stangheia (oversendt tidligere)