Sakspapir. SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) /18

Transkript

1 Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) /18 Arkiv: GBNR - 36/164, FA - L12, HistSak - 09/514, KOM , PLANID Sakshandsamar: Øyvind Lunde Arkivsaknr: 16/ Detaljreguleringsplan for Nyheimstunet bustadområde, gnr/bnr 36/164 - Toftøy Utgreiing: Det er fremja privat forslag til detaljreguleringsplan for bustadområdet Nyheimstunet på Toftøy. Forslagsstillar er Kåre Toft og Ard arealplan as er plankonsulent. Det er planlagt for oppføring av bustadar i rekkje og leilegheitsbygg for totalt 54 bueiningar. Dokument vedlagt saka: Dok.dato Tittel Dok.ID Detaljreguleringsplan for Nyheimstunet gnr/bnr 36/164 fl Torsteinsvik Oppstartsmøte Gnr/bnr 36/164 m.fl. Nyheimstunet Torsvik - Regulering Referat frå oppstartsmøte _Plankart_Nyheimstunet_11_ _A _2D illustrasjonsplan_nyheimstunet_ _a _Nyheimstun_føresegn_ _Planskildring_Nyheimstunet_ Planforslaget Endeleg forslag til detaljreguleringsplan vart motteke frå Ard arealplan as Planforslaget som skal behandlast, består av plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert Formålet med reguleringa Formålet med reguleringa er å leggje til rette for bustadar i variert samansetjing i form av 1

2 bustadar i rekkje og leilegheitsbygg. Eigedomsforhold Heimelshavarar i området er: Kåre Toft gnr/bnr 36/164 Øygarden kommune gnr/bnr 36/151 Agnar Torsvik, Gunnar Terje Torsvik, Mary Fjeldheim og Olav Torsvik gnr/bnr 37/35 Forhold til overordna planar Planforslaget er i tråd med arealdelen i kommuneplanen der området er sett av til bustadføremål. Det er ein gjeldande reguleringsplan for området kalla Torsteinsvik med planid I denne reguleringsplanen er det aktuelle planområdet for Nyheimstunet bustadområde hovudsakleg regulert som industriområde og noko friområde. Planområde for Nyheimstunet omfattar også del av reguleringsplan for «Trafikksikring, skule og barnehage» med planid Dette gjeld del av fylkesveg 225. Planforslaget medfører ikkje omdisponering av dyrka areal. I følgje arealressurskart består området av open skrinn fastmark og myrområde. Innkomne merknader til planoppstart Ard arealplan as varsla oppstart av planarbeidet til naboar og høyringsinstansar i brev datert Varsel om oppstart av planarbeidet vart også kunngjort ved annonse i Vestnytt den Planområdet vart i etterkant utvida nordover til også å omfatte gnr/bnr 37/35 etter ønskje frå grunneigar til denne eigedomen. Det vart sendt ei avgrensa høyring på denne endringa i brev datert Det er kome uttalar frå følgjande: Statens vegvesen, , og Samt uttale av om ingen merknad til utvida planområde. Det er avklart med vegvesenet at byggjegrensa kan setjast til 15 meter frå fylkesveg 225. Vegen har haldningsklasse 4. Avkøyrsle/kryss til området er regulert i reguleringsplan for «Trafikksikring, skule og barnehage». Denne kan nyttast til Nyheimstunet bustadområde. Fylkesmannen i Hordland, datert Fylkesmannen minner om krav til ROS analyse. Det vert påminna om dei krav som gjeld for å ta omsyn til forhold som gjeld klima og energi. Fylkesmannen viser til krav til leikeområde og anna som gjeld barn og unge sine oppvekstvilkår. Det er vidare i uttalen påpeika dei krav og oppmodingar som gjeld av omsyn til folkehelse, trafikkstøy og busetjing av flyktningar. Fylkesmannen meiner at planforslag som legg opp til både tomannsbustadar, rekkjehus og leilegheitsbygg er positivt for utviklinga av området og vil kunne imøtekome bustadbehovet for mange ulike grupper.

3 Avslutningsvis vert det i uttalen vist til Stortingsmelding 18 ( ) som gjeld tiltak og føringar med omsyn på utvida aktivitet på friluftsliv. Det vert også påpeika dei krav som gjeld for å vurdere konsekvensane for naturmangfald i planarbeid. Forslagsstillar meiner at fylkesmannen sine merknadar er tekne til følgje i planforslaget. Det er utarbeidd ROS analyse. Det er planlagt stort utearel med leikeområde. Folkehelse er omtalt i planskildringa. Det er ikkje planlagt for oppføring av bustadar innanfor gul støysone. Det er sikra opparbeiding av støyvoll mellom bustadområdet og fylkesvegen. Det er lagt til rette for ulike bustadgrupper ved planlegging av rekkjehus og leilegheitsbygg. Likevel ikkje tomannsbustadar. Tilgang til friluftslivsaktivitetar er omtalt i planskildringa. Det er gjort vurdering etter naturmangfaldslova. Artsrikdom ved Kvernevatnet er omtalt. Det er lagt til grunn 30 meter byggegrense frå vatnet. BKK, datert Det må ikkje setjast i verk tiltak som medfører forverra tilkomst til BKK sine anlegg. Heller ikkje gjerast terrenginngrep som mefører endra overdekking av kablar eller reduserer høgde til luftleidningar. Det må takast omsyn til høgspentkabalar som ligg innafor planområdet. Det må setjast av plass til etablering av ny nettstasjon sentralt i området. BKK har forslag til formulering av føresegner for å sikre deira behov for plassering av ny nettstasjon. Generelt er det 5 meter byggegrense rundt nettstasjonar. Det må takast omsyn til eksisterande nettstasjon i området. Merknadane frå BKK er tekne til følgje av forslagsstillar. Det er bl.a ikkje planlagt for plassering av bustadar over kabelgrøfter. Område for nettstasjon er sikra i pkt i føresegnene. Der er også byggjegrensene sikra. NVE, datert NVE viser til sine nettsider for arealplanlegging der det ligg ei sjekkliste for vurdering av plantema innanfor NVE sitt forvaltningsområde. Elles ingen merknadar. Hordaland fylkeskommune, datert Fylkeskommunen har merknadar som gjeld: Areal og transport viktig med trafikksikker gang- og sykkeltilkomst Trafikktryggleik viktig å vera oppteken av trafikktryggleik knytt til fylkesveg 225. Naturmangfald, landskap, terreng ber om at myrområdet vert nytta som ein ressurs i bustadområdet. Myrområde viktig for mottak av overvatn og lagring av CO2. Kulturminne og kulturmiljø ber om at evt. kulturminneinteresser vert vurdert og teke omsyn til i planarbeidet. Ingen kjennskap til automatisk freda kulturminne. Prøv å unngå inngrep i /skade på evt. kulturlandskapstrekk Forslagsstillar viser til at det er opparbeida fortau/gang- og sykkelveg til skule og barnehage,

4 senterområde og kollektivhaldeplass. Men vil nytte allereie regulert tilkomst til området. Denne fylkesvegen har fortau. Forhold som gjeld handtering av overvatn er omtalt i planskildringa. Krav til VA-rammeplan er sikra i føresegnene 2.3. Kulturminne er omtalt i planskildringa. Uttalane er samanfatta og kommentert av forslagsstillar under pkt. 11 i planskildringa. Andre aktuelle saker i området: Det er ingen pågåande byggesaker innanfor planområdet. Vurdering: Byggjeplanane Det er planlagt for følgjande utbygging:

5 Utsnitt av reguleringskartet. Innkomne merknader Forslagsstillar har vurdert mottekne fråsegner til varsel om oppstart av planarbeidet. Vurderinga av dei einskilde fråsegnene kjem fram av kommentarane ovanfor. Omfanget er ikkje stort. Administrasjonen vurderer det slik at forslagstillar i det vesentlege imøtekome desse på ein god måte. Leikeplasser Leikeplassar skal etablerast i område f_but. Planen har følgjande rekkefølgjeføresegner som sikrar at leikeplassar vert opparbeidd. «250m2 sandleikeplass skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve til nye bueiningar innanfor planområdet. Før det kan gjevast bruksløyve til 20 bueiningar innanfor området skal det opparbeidast til saman 1500m2 nærleikeplass. Ytterlegare 250m2 sandleikeplass skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for 40 eller fleire bueiningar. Dei nemnde sandleikeplassane skal kvar for seg vere ferdig opparbeidd med minimum 2 leikeapparat for små barn, samt benk for 4 personar, før nye bygg kan takast i bruk.»

6 Føresegnene har i tillegg eigne krav til uteopphaldsareal og leikeområde som skal sikre gode kvalitetar ved desse. Infrastruktur Det er tilkomst til bustadområdet frå fylkesveg 225. Det er etablert fortau langs med fylkesvegen som også omfattar strekninga mellom planområdet og Toftøy skule. Veg internt i feltet er regulert som privat fellesveg. Det er planlagt for 2 biloppstillingsplassar pr. bueining i områda BKS2-6 for rekkjehus, medan det er planlagt for 1.5 biloppstillingsplassar i områda BKS1 og BKS7 for blokker. Kravet i kommuneplanen er 2 bustadar pr. bueining. Administrasjonen vurdere likevel forslaget til parkeringsdekning som tilfredsstillande. I reguleringsplan for «Trafikksikring, skule og barnehage» er det regulert eit 2.5 meter breitt fortau på sørsida av den kommunale sambindingsvegen mellom fylkesveg 225 og fylkesveg 561. Strekninga er om lag 265 meter. Denne planen er frå år Fortauet er også lagt inn i forslag til reguleringsplan for Kleppedalen bustadområde som er under arbeid. I denne planen er det gjort forslag om einsidig buss sløyfe i kryssområde mellom sambindingsvegen og fylkesveg 561. Dette fortauet bør opparbeidast før det vert bygt bustadar i Nyheimstunet. Dette som eit trafikksikringstiltak for mjuke trafikkantar som ferdast i området. Busstilbodet i området er i hovudsak knytt til fylkesveg 561. Det er 12-7 pkt. 10 i plan- og bygningslova som gjev heimel for evt. å kunne setje rekkefølgjekrav til etablering av fortau før utbygging av bustadområdet. Kravet må likevel vera naudsynt i forhold til planlagt utbygging, og ikkje vera uforholdsmessig tyngande i forhold til denne. Det bør også vurderast om det eigentleg er ei offentleg oppgåve å etablere det tiltaket som ein vurderer å stille rekkefølgjekrav til. Forslagsstillar har ved oppstart av planarbeidet blitt orientert om at det kan kome eit rekkefølgjekrav knytt til etablering av nemnde fortau. Dette er likevel ikkje noko vedkomande vil akseptere at han skal ta kostnadane med. Meiner dette må vera ei offentleg oppgåve.

7 Utsnitt av reguleringsplan for «Trafikksikring, skule og barnehage» 2000 Administrasjonen vurderer det slik at nemnde fortau bør opparbeidast med omsyn på trafikktryggleik. Dette er likevel eit trafikksikringstiltak som er retta mot langt fleire enn dei som evt. kjem til å etablere seg i Nyheimstunet. Administrasjonen tilrår å avvente eit evt. rekkefølgekrav til etablering av fortauet. Vert å vurdere ved andre gangs behandling av planforslaget. Det pågår også for tida arbeid med trafikksikringsplan der dette tiltaket vert konkret vurdert. Statens vegvesen er bl.a. involvert i dette planarbeidet. Grønstruktur Det er regulert inn eit friområde (GF) sør i planområdet med eit areal på 2.7 dekar. Dette vil bidra til å skape rom mellom nye bustadar i feltet og eksisterande busetnad sør for planområdet. Det er planlagt turdrag gjennom området. Konsekvensutgreiing Planforslaget er vurdert til å vera i samsvar med plan- og bygningslova kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhøyrande forskrift. Administrasjonen saknar likevel ei nærare vurdering på spørsmålet om konsekvensutgreiing i forhold til gjeldande forskifter. Naturmangfaldslova Forslagsstillar har vurdert planforslaget i forhold til 8-12 i naturmangfaldslova. Samanfatta vert det vurdert som følgjer: «Ut frå vurdering etter 8-12 naturmangfaldslova kan ein ikkje sjå at planforslaget vil ha

8 vesentleg verknad for naturmangfaldet i området.» Administrasjonen meiner det er gjort ei tilfredsstilande utgreiing. Folkehelse Planskildringa seier følgjande om planforslaget og forholdet til folkehelse: «Planframlegget er med på å fremje god helse ved at det ligg i omgjevnader utan særskilt forureining og støy. Området ligg like ved Torsteinsvik med nærleik til skule, barnehage og friluftsliv. I sør ligg Toftøy skule, barnehage og planlagt idrettsanlegg. Om lag 2,5 km nord finn ein friluftsareal mot sjø. Ormhilleren er friluftsområde med stor barnevenleg badefjøre, grassleter og fine svaberg. Badefjøra ligg mot ei stor dam med sjøvatn, som får friskt vatn når det flør. Langs svaberga på utsida, er det godt stongfiske. I aust ligg regionalt viktig friluftsområde Toftøy Ø. Området er middels tilrettelagt med blant anna ei merka rundtur som går like ved planområdet. Innanfor planområdet er det sett av areal til områder for felles uteopphald og felles leikeplass. Desse områda vil vere fine areal til sosialt samvær og aktivitetar for bebuarane i planområdet. Det er viktig med areal som legg opp til sosialt samvær så vel som areal for fysisk aktivitet då sosial omgang med andre og det å ikkje føle seg einsam er viktig for den mentale helsa på lik linje med betydninga av å vere i fysisk aktivitet.» Økonomiske konsekvensar for kommunen Ingen kjente direkte økonomisk konsekvensar for kommunen som følgje av planen. Samla vurdering: Som det framgår av planskildringa er det einskilde avvik i reguleringsforslaget i forhold til kommuneplanen sine krav. Dette gjeld i forhold til utnyttingsgrad, parkeringsdekning og uteopphaldsareal. Dette er likevel løysningar som er i tråd med reguleringsplan for Kleppedalen bustadområde like ved. Planforslag for Kleppedalen har lagt ute til offentleg ettersyn. Vurdering av uttalar er tilfredsstillande vurdert og tekne omsyn til av forslagsstillar. Det er likevel retta følgjande kommentarar/spørsmål til plankonsulent Ard ved behandling av planforslaget: «Til 5.2: Bør også nemne og kommentere i forhold til: -Regional areal- og transportplan Regional transportplan Føresegner synes ikkje å vera utforma i tråd med TEK siste setning. Fint om du vurderer. Har de vurdert etablering av ladestasjon for el-bilar tilknytt parkering BKS1? Hindre køyring direkte frå BKS1 til SPP ved køyring over gangveg. Dei fleste vil nok køyre inn på parkering nærast bygningane. Er det fullt der så kan ein ta snarvegen om dette ikkje vert hindra. (kjent problemstilling) Vurder evt. å setje min. krav til biloppstillingsplassar - 18 kvm. Og 25 kvm for forflytningshemma.

9 Det er skissert gode løysningar vedrørande solforhold. Vurder krav til sol-/skuggediagram for synleggjering. For ein del av tomtane kan ein ikkje snu på eigen eigedom, men må rygge ut i vegen. For bustadar i nord vest må ein rygge rundt svingen jfr. illustrasjonsplan. Er dette tilfredsstillande? Planskildring 8.3.2: her er det vel også rekna med areal brattare enn 1:3 som uteopphaldsareal? Pkt 6 i planskildringa: Bør gjerast ei vurdering i forhold til gjeldande forskrift om konsekvensutgreiing. Vurdering opp mot denne.» Det er sagt frå plankonsulenten at dei vil melde tilbake på dette. Dei rakk likevel ikkje dette i forhold til tidsfrist for ferdiggjering av sakene til UDS møte. Administrasjonen vurderer det likevel slik at saka kan leggjast fram for UDS med tanke på offentleg ettersyn. Forhold som det er stilt spørsmål ved under saksutgreiinga kan vurderast i prosessen vidare. Med bakgrunn i utgreiinga ovanfor tilrår rådmannen å sende forslaget til detaljreguleringsplan for Nyheimstunet bustadområde på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Innstilling til vedtak: Utval for drift og samfunnsutvikling fremjar saka og legg forslag til detaljreguleringsplan for Nyheimstunet bustadområde på Toftøy ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og Planforslaget består av: plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert Utvalet står fritt til å vurdere forslaget på nytt ved andre gangs behandling. Behandling i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) : Innstillinga vart samrøystes vedteke. Vedtak i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) - 038/18 Utval for drift og samfunnsutvikling fremjar saka og legg forslag til detaljreguleringsplan for Nyheimstunet bustadområde på Toftøy ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og Planforslaget består av: plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert

10 Utvalet står fritt til å vurdere forslaget på nytt ved andre gangs behandling. Siri Fahlvik Pettersen Rådmann Øyvind Lunde Sakshandsamar Dokumentet er elektronisk godkjent, og krev difor ingen signatur.