Sakspapir. SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) /17

Transkript

1 Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) /17 Arkiv: GBNR - 53/145, FA - L12, HistSak - 08/649, KOM Sakshandsamar: Øyvind Lunde Arkivsaknr: 16/ Reguleringsforslag Hjartøy PlanID Utgreiing: Det er framsett forslag om endring av reguleringsplanen for Hjartøy. Forslaget er framsett av forslagsstillar Alvheim Eigedom AS ved plankonsulent Ard arealplan as. Hovudføremålet i gjeldande plan vedteke av Øygarden kommunestyre er næringsområde (herberge/bevertning). Det er no søkt om endring til hovudføremål for frittliggjande fritidsbustadar. Det vert planlagt for oppføring av 4 fritidsbustadar. Dokument vedlagt saka: Dok.dato Tittel Dok.ID Gnr/bnr 53/145 Hjartøy - Detaljregulering reguleringsendring Overs. dok _2D illustrasjonsplan_hjartøy_02_ _a _Hjartøy_merknad_samla _Hjartøy_mindre_endring_gjeldande_planføresegn _Hjartøy_mindre_endring_planføresegn_markerte endringar_ _Hjartøy_mindre_endring_planføresegn_reint dokument_ _Plankart_Hjartøy_03_ _plankart_Hjartøy_03_ _A _Hjartøy_planomtale_ Gnr/bnr 53/145 Hjartøy - Detaljregulering - Referat frå oppstartsmøte Planforslaget Forslag til endring av detaljreguleringsplanen for Hjartøy er motteke frå Alvheim Eigedom 1

2 AS ved plankonsulent Ard arealplan as. Planforslaget som skal behandlast, består av plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert Formålet med reguleringa Formålet med reguleringsendringa er å leggje til rette for oppføring av 4 frittliggjande fritidsbustadar. Elles er planen i hovudsak i tråd med gjeldande reguleringsplan for området. Planområdet er likevel utvida i mindre grad ved regulering av hamneområde i sjø på 0.63 dekar. Det for å sikre tilkomst til sjø. Eigedomsforhold Heimelshavarar i området er Alvheim Eigedom as. Eigar av gnr/bnr 53/145 og 53/184. Mindre del av planen i nord ser ut til å liggje innanfor gnr/bnr 53/8 tilhøyrande Malvin Alvheim. Forhold til overordna planar Planforslaget er i tråd med arealføremålet i arealdelen til kommuneplanen. Området er sett av til bygging med arealformål for fritidsbustadar. Gjeldande reguleringsplan for Buena, Hjartøy er likevel med på kommuneplanen sin liste over reguleringsplanar som framleis skal gjelde. Denne reguleringsplanen vart vedteken av Øygarden kommunestyre Gjeldande kommuneplan for perioden vart vedteken av Øygarden kommunestyre Følgjande framgår av planskildringa til kommuneplanen under kapittelet om fritidsbustadar: «..Det er og eit område på Hjartøy som får planstatus «fritidsbustader». Dette gjeld «Buena» som har godkjent reguleringsplan med hovedføremål «næring». Her er planføremål endra frå "næring" til fritidsbustader. Det er krav til formell endring av gjeldande reguleringsplan før tiltak kan setjast i verk» Kommuneplanen viser reguleringsplanen sin byggegrense mot sjø med raud strek:

3 Gjeldande reguleringsplan Gjeldande reguleringsplanen viser området med hovudføremål herberge/bevertning. Planen vart vedteken av Øygarden kommunestyre Innkomne merknader til planoppstart Kunngjering om oppstart av reguleringsplanarbeid vart gjennomført i Vestnytt den og på nettsida til Ard arealplan as. Varslingsbrev vart sendt ut til partar, naboar og offentlege og private høyringsinstansar den Varslingsfristen vart sett til Det kom inn fem merknader i samband med varsling om planoppstart. Desse omhandla blant anna vilkår for at planen kan gå som ei mindre endring, strandsoneforhold og parkeringstilhøva. «Statens Vegvesen ( ) 1. Viser til at Hjartøy er utan fast vegsamband og Statens vegvesen har difor ikkje merknader i forhold til vegsystemet på Hjartøy. 2. Viser til våre tidlegare brev av og der en fokuserer på at det er viktig med ei sikring av naudsynt areal til parkering på Alvheim. Forslagsstillar sin kommentar: 1. Ok. 2. Teken til følgje: Føresegn 2.2 sikrar at det må visast til tilfredsstillande parkeringsløysing på fastlandet før det kan gjevast bruksløyve for fritidsbustader innanfor planområdet.

4 Hordaland Fylkeskommune ( ) 1. Minner om at endring av føremål som hovudregel skal gjerast gjennom reguleringsplan. Sidan arealet er regulert til fritidsbustad i ny kommuneplan frå 2014, kan ein ikkje sjå at endringa av formål frå herberge/bevertning til fritidsmål vil ha verknader for dei regionale interessene. 2. Vurderer bevaringa av den sørlege Sefrak-registrerte bygninga som ei positiv endring for kulturminna i planområdet. 3. Viser til at det er registrert eit nyare tidas kulturminne, ein fortøyningsbolt, sør i planområdet. Ber om at det vert tatt omsyn til fortøyningsbolten i planen slik at denne ikkje vert skada eller øydelagt. Ber vidare om at ein under opparbeiding av feltet søkjer å unngå inngrep i/skade på eventuelle kulturlandskapstrekk som steingardar, eldre vegar/stiar, bakkemurar, tufter m.m. Forslagsstillar sin kommentar: 1. Ok. 2. Den gjeldande planen ville nytte eksisterande bygg i større grad og soleis ei tettare utnytting enn framlegget som no vert fremma. Intensjonen i reguleringsendringa er å ta vare på og vidareføre det sørlegaste bygget. 3. Teken til følgje: Fortøyningsbolta ligg innanfor formålet f_gf. Innanfor formålet er oppsetting av benkar og opparbeiding av stigar og liknande tillete. Føresegn sikrar at fortøyningsbolta ikkje vert skada eller øydelagt under opparbeiding av feltet. Fylkesmannen i Hordaland ( ) 1. Viser til omtale av mindre endringar i ot. Prp. Nr 32 ( ) s. 238 og forarbeida til pbl. Viser til at saka gjeld endring av planformål i strandsona som er definert som ei nasjonal oppgåve å ta vare på, endringa kan difor ikkje sjåast på som ei mindre endring. Fylkesmannen si vurdering er at planen skal vurderast gjennom ein ordinær planprosess. 2. Viser til at arealdelen av kommuneplanen viser området med formål fritidsbustader og at formålet er konsekvensutgreidd i KPA. Minner om at det likevel vart peika på at området måtte regulerast og at strandsone, kulturminne og teknisk infrastruktur er forhold som må vurderast nærare i det vidare planarbeidet. 3. Viser til statlege planretningsliner for differensiert forvaltning av strandsona. 4. Minner om krav om utarbeiding av ROS-analyse i alle plansaker, samt krav til handtering av risiko i plan. 5. Viser til at det i konsekvensutgreiinga til arealdel av kommuneplanen peiker på omsyn til havnivåstigning/stormflo, vass- og avlaupssystem og tilgjenge til brannslokking og naudhjelpsetatar. Det må også gjerast vidare utgreiingar av sikringssoner og byggegrenser i forhold til oljerøyr på staden. Forslagsstillars kommentar: 1. Teken til følgje: Planen går ikkje som ei mindre endring men som ei reguleringsendring. 2. Teken til følgje: Strandsone, kulturminne og teknisk infrastruktur vert skildra i planomtalen.

5 3. Ok: statleg planretningsline for differensiert forvaltning av strandsone er omtalt i planskildringa. 4. Teken til følgje: Det er utarbeida ROS-analyse. 5. Teken til følgje: Havnivåstigning/stormflo, vass- og avlaupssystem er skildra i planomtalen. Omsyn til havnivåstigning/stormflo er sikra i føresegn 3.1. I reguleringsplan «Oljeledning Hjartøy- Sture» (planid: ) er det sett ei faresone med ei radius på 100 meter rundt område med oljeleidning. Reguleringsendringa ligg om lag 150 meter frå denne faresona. Ein meiner difor at det ikkje vil vere naudsynt med sikringssone innanfor planområdet. Trond Vidar Fauskanger m.fl Viser til flytebryggeanlegg og innteikna bølgjedempar. Meiner at dei ligg for langt ut i sjø at ein vanskeleg kan manøvrere ein båt innanfor «midtlina». Meiner det er lagt slik til rette at all trafikk skal foregå innanfor bnr. 13 si side av «midtlina». Vil ikkje akseptere dette og meiner at tiltaket lyt reviderast. 2. Visar til talet på faste båtplassar innanfor flytebryggeanlegget. Visar til at det er lagt til rette for 8 plassar, og at det er omsøkt fire fritidsbustader. Vidare visar ein til at eventuelle gjesteparkering kan nytte fellesbrygge og bølgjedempar. Ber difor om at talet på båtplassar vert redusert. 3. Stillar spørsmål vedrørande trafikk til øya. Ynskjer opplysningar om kor mange plassar det her er snakk om, og om kva ordningar tiltakshavar ser for seg. Ynskjer å sjå plassering av parkering vist på kart/inngått avtale om parkering. 4. Viser til 2.2 og 2.3, meinar at punkta lyt endrast, ei slik avklaring lyt vere på plass før det vert gjeve løyve til eit slikt omfattande tiltak, og ikkje etter at bygga er ferdig. Forslagsstillar sin kommentar: 1. Planavgrensinga vert justert i samband med merknad frå Fauskanger ved oppstart av planarbeid i Kommentar frå reguleringsplan Hjartøy (PlanID ): «Planavgrensinga er etter oppstartsmelding lagt i eiendomsgrensen mellom gnr/bnr 53/13 og 53/184. Videre er midtlinjeprinsippet nå anvendt for avgrensing av planen i sjø. Med dette åpnes det for tilgjengelighet og muligheter for å søke nødhavn anses å bli forbedret.» Det er sikra at flytebrygger og bølgjedempar vert etablert innanfor midtlinja som deler 53/184 og 53/13, jf Ikkje teken til følgje: Beheld tal på båtplassar i småbåthamna. Slik ein ser det, vil ikkje ei redusering av båtplassar vere formålstenleg for planen. 3. Delvis teken til følgje: I kommuneplanens arealdel er det sett krav om 1 parkeringsplass til bil pr. brukseining. Det er såleis krav om fire parkeringsplassar. Det er sett rekkjefølgjekrav om tilfredsstillande tilkomst og parkeringsløysing før det kan gjevast bruksløyve for fritidsbustadene. 4. Ikkje teken til følgje: Beheld krav om tilkomst og parkering før det kan gjevast bruksløyve. Ann-Kristin A. Heggøy Stiller spørsmål om kvar båtane tilhøyrande småbåthamn skal ligge på Alvheimssida.

6 Forslagsstillar sin kommentar: 1. Føresegn 2.3 set krav om tilfredsstillande tilkomst til Hjartøy før det kan gjevast bruksløyve for fritidsbustader innanfor planområdet. Spesifisering av kvar båtane skal ligge vert handtert i byggesak.» Det er motteke få merknadar til varselet om oppstart av planarbeidet. Til dels er desse imøtekomne i det planforslaget som ligg føre. Administrasjonen har elles ingen særlege innvendingar mot forslagsstillar sine kommentarar til merknadane. Andre aktuelle saker i området: Det pågår ikkje anna planarbeid eller byggetiltak i området. Vurdering: Byggjeplanane Det er planlagt for oppføring av 4 frittliggjande fritidsbustadar. Endringsforslaget synes å vera i tråd med det føremålet som gjeldande kommuneplan opnar for. Arealføremålet i kommuneplanen er framtidig fritidsbusetnad. Det er planlagt for ei utbygging som er noko meir moderat enn det gjeldande reguleringsplan opnar for. Det er lagt opp til ei utbygging som tek omsyn til terrenget. Ein kan ikkje sjå at planlagt utbygging vil privatisere Hjartøy i særleg grad. Det er ikkje høve til å hindre ålmenn ferdsel i friområde i planen. I regulert friluftsområde kan ein ikkje hindre ålmenn bruk. Kai like nord for planområdet vil framleis vera open for ålmenta. Innkomne merknader Som det framgår av saksutgreiinga over er det motteke få merknadar ved varsel om oppstart av planarbeidet. Omfanget er ikkje stort, og merknadene er tildels innarbeidd i planforslaget. Infrastruktur Reguleringsendringa har krav om tilfredsstillande parkeringsløysing på fastlandet og tilkomst til Hjartøy før det kan gjevast bruksløyve for fritidsbustader innanfor planområdet. Tilfredsstillande løysing for VA må vere etablert før det kan gjevast bruksløyve. Grønstruktur Det er regulert for grønstruktur sør i planområdet. Konsekvensutgreiing Spørsmålet om konsekvensutgreiing er vurdert i planomtalen. Det er vurdert slik at i utgangspunktet utløyser ikkje planen krav til konsekvensutgreiing. Det vart utført konsekvensutgreiing med føremål fritidsbustadar i arbeidet med gjeldande kommuneplan I KU til kommuneplanen framgår følgjande: «Samla vurdering Arealet er sett av til næringsverksemd. Arealet ligg på Hjartøyna og er utan fastlandsforbinding. Ei utbygging her vil ikkje vere i tråd med kommunen si målsetting om å sikre areal til næringsverksemder. Lokaliseringa tilseier likevel at ei vidareutvikling av arealet for næringsverksemd kan vere ei utfordring.

7 Det er ikkje knytt registreringar til biologisk mangfald eller landbruksverksemd. Arealet ligg innanfor svært viktig regionalt friluftsområde. Planområde ligg i utkanten av friluftsområde. Området er utbygd av eksisterande verksemd og har avgrensa verdi for friluftsliv. Området er regulert til herberge/bevertning og småbåthamn. Ei arealbruksendring vil kunne privatisere området i noko større grad. Bygningar og anlegg innanfor området er SEFRAK registrert. Dette inneber at området kan ha verdi i kulturhistorisk samanheng. Risiko- og sårbarheitsanalysen avdekka at det må takast omsyn til havnivåstigning/stormflo, vass- og avlaupssystem og tilgjenge til brannslokking og naudhjelpsetatar. Det må også gjerast vidare utgreiingar på sikringssoner og byggegrenser i forhold til oljerøyr på staden. Tilrådinga er at arealbruksføremålet vert endra frå næring til fritidsbustader. Dette med bakgrunn i at området i stor grad er utbygd og regulert. Tilråding Området vert endra frå næring til fritidsbustader. Krav om detaljregulering. Tema som bør vektleggast i detaljreguleringa er strandsona, kulturminne og teknisk infrastruktur.» Nemnde tema er vurdert og teke omsyn til i planforslaget. Naturmangfaldslova I planomtalen er det gjort ei vurdering opp mot naturmangfaldslova: Det er gjort følgjande samla vurdering av naturmangfaldet: «Ut frå vurdering etter 8-12 naturmangfaldslova kan ein ikkje sjå at planforslaget vil ha vesentleg verknad for naturmangfaldet i området.» Administrasjonen har ingen innvendingar mot denne vurderinga. Samla vurdering: Med bakgrunn i utgreiinga ovanfor tilrår rådmannen å sende planforslaget på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Parkeringsløysning på fastlandet bør likevel vera avklart for planområdet samla før det vert gjeve byggjeløyve til fritidsbustadar. Det bør liggje føre dokumentert rett til parkeringsplass for 6 bilar, samt til minst 4 båtplassar på landsida før det vert gjeve byggjeløyve for fritidsbustadar. Rådmannen gjev følgjande Innstilling til vedtak: Utval for drift og samfunnsutvikling fremjar saka om reguleringsendring for 4 fritidsbustadar på Hjartøy og legg henne ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og Dette gjeld planforslag som består av - plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert

8 Parkeringsløysning på fastlandet må likevel vera avklart for planområdet samla før det vert gjeve byggjeløyve til fritidsbustadar. Det må liggje føre dokumentert rett til parkeringsplass for 6 bilar samt til minst 4 båtplassar på landsida like ved før det vert gjeve byggjeløyve for fritidsbustadar. Dette må innarbeidast som rekkefølgjekrav i føresegnene før planforslaget vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn. Behandling i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) : Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) - 107/17 Utval for drift og samfunnsutvikling fremjar saka om reguleringsendring for 4 fritidsbustadar på Hjartøy og legg henne ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og Dette gjeld planforslag som består av - plankart i målestokk 1:1000, datert reguleringsføresegner sist revidert planskildring datert Parkeringsløysning på fastlandet må likevel vera avklart for planområdet samla før det vert gjeve byggjeløyve til fritidsbustadar. Det må liggje føre dokumentert rett til parkeringsplass for 6 bilar samt til minst 4 båtplassar på landsida like ved før det vert gjeve byggjeløyve for fritidsbustadar. Dette må innarbeidast som rekkefølgjekrav i føresegnene før planforslaget vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn. Siri Fahlvik Pettersen Rådmann Øyvind Lunde Sakshandsamar Dokumentet er elektronisk godkjent, og krev difor ingen signatur.