BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /60 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STBE ÅSANE, GNR. 182, BNR. 679 MFL., SALHUSVEGEN 90. FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING), BOLIGFORMÅL. PLANNUMMER , 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Matremarken AS et planforslag for boligbygging ved Mjølkeråen på sørsiden av FV 564 Salhusvegen, ca. 4,6 km vest for Åsane senter og ca. 1 km fra Toppe lokalsenter. Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging, konsentrert lavblokkbebyggelse. Eksisterende eldre gårdstun i området planlegges bevart og foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, øvrige eksisterende bygninger innenfor planområdet forutsettes revet. Det reguleres areal til lekeplasser, uteoppholdsareal, parkering (under grunnen), grønnstruktur og nødvendig teknisk infrastruktur (kjøreveger, fortau og kollektivholdeplass mm). Planområdet er ca. 29 daa og det reguleres for maksimalt 86 nye boligenheter.

2 I gjeldende kommuneplan (KPA 2010) er planområdet vist som arealformål bebyggelse og anlegg. Et avgrenset areal nordvest i planområdet er foreslått regulert til landbruksformål (LL), i samsvar med vedtatt kommuneplan. I tillegg til gårdstunet er det flere verkstedbygninger og to bolighus innenfor planområdet. Det har vært et steinbrudd innenfor planområdet. Plassering av de nye boligene (lavblokkene) er vist i vedlagt illustrasjonsplan (vedlegg D). Eksisterende gårdstun foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, øvrige bygninger i planområdet forutsettes revet. Lekeplasser og uteoppholdsareal er foreslått regulert på sørsiden av ny bebyggelse, skjermet for trafikkstøy fra Salhusveien. I planforslaget er lavblokkene regulert i ulike byggehøyder (2, 3 og 4 etasjer). Maksimum byggehøyde for lavblokkene er angitt på reguleringskart, i illustrasjonsplan og presisert i reguleringsbestemmelsene All bil og sykkelparkering er foreslått lagt til garasjekjellere under grunnen, som gjør boligområdet mer tilgjengelig for gående og syklende. Planforslaget viser gjennomgående gangforbindelser til nærområder i sørvest og nordvest, og opprettholder eksisterende grønnstruktur i området. Det er planlagt 7 lavblokker innenfor planområdet. Eksisterende grønnstruktur i nordøst mot Salhusveien reguleres til naturområde. Skråningen sør i planområdet er foreslått regulert til friområde, med en hensynssone for ras- og skredfare. I forbindelse med planarbeidet er det utført egen skredfarerapport for planområdet. Denne rapporten er utarbeidet av Russenes rådgiver geologi (se vedlegg I). Dokumentasjon vedrørende tiltak mot skred og rasfare er medtatt i reguleringsbestemmelsene til planforslaget. Avkjørsel til planområdet er foreslått regulert fra fylkesveg 564 (Salhusvegen). Denne avkjørselen eksisterer og blir gjennom planforslaget oppgradert etter gjeldende krav fra vegmyndigheten (Statens vegvesen). Tilkomstveien inn til lavblokkene reguleres som en felles kjørevei med ensidig fortau. For utfyllende opplysninger om planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse sist oppdatert (vedlegg C), og til rapport vedrørende veitrafikkstøyberegninger datert (vedlegg G). Plandokumentene er gjennomgått av fagetaten og anses som tilfredsstillende. Foto viser planområdet og Salhusvegen med eksisterende avkjørsel. Side 2 av 10

3 Merknader til planforslaget etter varsel om oppstart og ved offentlig ettersyn. Oppstart på planarbeidet ble meldt i brev datert og kunngjort i BA og BT Til oppstartsmeldingen ble det mottatt 10 merknader, 9 fra offentlige etater og 1 privat. Merknadene gikk i hovedsak på utfordringer til trafikkstøy, sikring av gode utearealer, grønne korridorer, trafikksikkerhet og krav til VA-rammeplan. Ferdig planforslag lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det ble mottatt 4 merknader fra private og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i forslagsstillers planbeskrivelse og kommentarer til merknader (vedlegg C). I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende utfordringer: Utnyttelsesgrad (% BRA, % BYA) og byggehøyder. Uteoppholdsareal, størrelse, solforhold og differensiering mellom privat/felles areal. Hensynssoner i planområdet (bevaring kulturmiljø, ras- og skredfare og trafikkstøy). Forholdet til nabobebyggelse. Nærhet til daglige servicetilbud og kollektivtransport. Endringer av planforslaget etter 1.gangs behandling/offentlig ettersyn I forhold til forslag som lå ute til offentlig ettersyn kan endringene av planforslaget kort oppsummeres slik: - Byggehøyden for lavblokkene som grenser mot nabobebyggelse i sør-øst er redusert. - Største tillatte BRA for en samlet lavblokkbebyggelse er fastsatt til BRA= 67 %. - Maksimalt antall nye boligenheter for lavblokkbebyggelsen er fastsatt til 86 enheter. - Felles uteoppholdsareal og lekeplasser er foreslått lagt i områder skjermet for trafikkstøy. - Rekkefølgekravene til gjennomføring av planforslaget er konkretisert i bestemmelsene. Illustrasjonsplan. Plassering av lavblokker er vist med Blå farge, gårdstun som bevares er vist med grå farge. Side 3 av 10

4 Forslag til reguleringsplan (parkeringskjellere under grunnen er vist oppe til høyre i figuren). Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert planforslaget, og nedenfor følger kommentarer til de mest aktuelle hovedutfordringer i plansaken. For opplysninger om øvrige tema/utfordringer henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Forslagsstiller har i planforslaget valgt å fremstille planen i to vertikalnivå da garasjeanlegget under bakken går ut over formålsgrensene til boligene på bakkenivå. Under bakken, på vertikalnivå 1, er det foreslått regulert parkering for bil og sykkel samt boder for leilighetene. På grunnen (vertikalnivå 2) er småhusbebyggelsen og lavblokkbebyggelsen regulert. Videre er lekeareal og felles uteoppholdsareal fremstilt som egne formål. Øvrige hovedformål er samferdselsanlegg, grønnstruktur og hensynssoner. Utnyttelsesgrad (beregningsgrunnlag for beregning av % BRA) Forslagsstiller har valgt å uttrykke utnyttelsesgraden for lavblokkbebyggelsen i % BRA. Total m 2 BRA (bruksareal) for ny blokkbebyggelse (inkludert parkeringsarealet i nivå 1) er oppgitt til å være m 2 (jf. vedlegg C side 25). Arealgrunnlaget for å beregne % BRA inkluderer ikke offentlig vegareal, landbruksområdet og areal i de bratteste delene av friområdene. Forslagsstiller har derfor beregnet arealgrunnlaget for utregning av BRA til å være m 2. Dette gir en total % BRA = 66,5 % ( m 2 / m 2 *100). Største tillatte utnyttelsesgrad for en samlet blokkbebyggelse innenfor planområdet er fastsatt til % BRA= 67 %, jf i forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplanen. Side 4 av 10

5 Utnyttelsen (% BRA) innenfor delfeltene BBB01, BBB02 og BBB03 hver for seg er beregnet til henholdsvis 142 % for BBB01, 168 % for BBB02 og 164 % for BBB03. Dette utgjør volumet over bakkenivå. Tallene inkluderer ikke parkering og boder i parkeringskjellere. I området regulert til frittliggende småhusbebyggelse (BFS01) er maksimum tomteutnytting, inklusiv parkering, bestemt til % BYA=12 %, jf i reguleringsbestemmelsene. Maksimum mønehøyde i området BFS01 er satt til 9 meter, jf i bestemmelsene. Maksimalt antall boliger innenfor formålet bolig- blokkbebyggelse er bestemt til 86 enheter og det er fastsatt at kravene til gode uteoppholdsareal skal gå foran forslag til utnyttelsesgrad, jf og i reguleringsbestemmelsene. Den totale % BRA er noe høyere enn det KPA 2010 legger opp til i dette området, da KPA legger opp til en maks % BRA på 60 %. Forslagsstiller ønsker 67 % BRA som utgjør en økning i boligdelen i forhold til utnyttelsen som KPA åpner for. Forslaget medfører en økning på ca. 10 boligenheter og 14 parkeringsplasser. Dette er et relativt høyt tall og gir økt trafikk i boligområdet. Fagetaten har anbefalt en utnyttelsesgrad på maks 60 % BRA helt fra oppstarten av planarbeidet. Byggehøyder Fastsettelse av juridiske byggehøyder innenfor reguleringsformålet bolig (blokkbebyggelse) er markert med maks byggehøyde på plankart og illustrasjonsplan. Foreslått Byggehøyde varierer fra kote + 63 til kote +72 i planforslaget, jfr. og kap 8.3 i forslagsstillers planbeskrivelse. Lavblokkbebyggelsen er planlagt terrassert og tilpasset terrenget som gir bedre solforhold på uteoppholdsarealene innenfor planområdet. I planforslaget er det også forsøkt tatt hensyn til sol og utsiktsforhold for nabobebyggelsen utenfor planområdet i sør øst. Privat og felles uteoppholdsareal I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det krav til gode private og felles utearealer i boligområder (Kap.10 i bestemmelsene til KPA 2010). Private uteoppholdsareal for lavblokkbebyggelsen i dette planforslaget er i form av balkonger på fasader. Kravet i KPA er minimum 7 m 2 pr boenhet, med støynivå under 55 db. Det er regulert to lekeplasser for lavblokkene i planområdet, f_blk01 (1642 m 2 ) og f_blk02 (718 m 2 ). Felles uteoppholdsareal i planforslaget f_but01, f_but02 og f_but03 utgjør til sammen 2355 m 2. Med 86 leiligheter i planforslaget er minstekravet til uteoppholdsareal beregnet til 30 m 2 x 86 = 2580 m 2. Summen av areal regulert til lekeplasser og uteopphold er tilfredsstillende i forhold til minimumskravene i KPA Side 5 av 10

6 Det er krav til utarbeidelse av utomhusplan i forbindelse med søknad om rammetillatelse for byggetiltak innenfor planområdet, jf. 2.1 i reguleringsbestemmelsene. Utomhusplanen skal vise planlagte veger, avkjørsler, renovasjonsanlegg med snuplass for lastebil, eksisterende og fremtidig terreng, vegetasjon, forholdet til nabobygg, eventuelle murer, trapper, gangveger og gjerder. Utomhusplanen skal vise differensiering av privat og felles uteoppholdsareal på en god måte slik at det private arealet gir et inntrykk og følelse av å være privat uteoppholdsareal, og ikke en del av fellesarealet. I forslagsstillers planbeskrivelse kap 8.5 er det nærmere beskrevet i detaljer for hvordan planforslaget vil tilrettelegge for differensiering mellom privat og felles uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal må planlegges og opparbeides med tanke på høydeforskjeller i terrenget, og tilstrebe god skjerming mot støy og innsyn. Solforhold er en sentral problemstilling i planforslaget. Planområdet ligger i en dal mellom to relativt høye og bratte dalsider, og bidrar til en god del skygge for bebyggelsen som ligger nærmest skrenten i sør. Området ellers har relativt gode solforhold til tross for de bratte og høye dalsidene. Solforhold innenfor planområdet er belyst i forslagsstillers planbeskrivelse kap 6.6 solforhold, og det er utarbeidet egen sol- og skyggeanalyse under punkt 9.5 i planbeskrivelsen. Lekeplassene og felles uteoppholdsareal er foreslått regulert til arealer der det er relativt gode solforhold innenfor planområdet. Nærhet til daglige servicetilbud og kollektivtransport Barnehagetilbudet i Åsane bydel er tilstrekkelig. Det ligger private barnehager i Toppe lokalsenter, og flere barnehager lenger øst i bydelen. Skoletilbudet i området er dekkende. Mjølkeråen barneskole og Marikollen ungdomsskole ligger i gangavstand under en kilometer sør for planområdet. I tilknytning til skolene er det bygget idrettsanlegg og nærmiljøanlegg. Det planlegges boss-sug i tilknytning til ny bebyggelse. Nærmeste gjenvinningsstasjon ligger ca. 3 km fra planområdet og nærmeste returpunkt ligger på Toppe 1 km fra planområdet. Det er bussholdeplass like ved planområdet i Salhusvegen. I tillegg er det busstilbud fra Toppe senter som ligger ca. 1 km fra planområdet. På Mjølkeråen/Toppe er det dagligvarebutikker. Planområdet er vurdert til å ligge langs med en hoved kollektivåre med gode bussforbindelser. Side 6 av 10

7 Planforslaget legger til rette for en konsentrert boligbygging langs med eksisterende kollektiv åre, der det også er nærhet til daglige servicetilbud, skoler og barnehager. I kommuneplanen er maksimal utnyttingsgrad for ny bebyggelse under formålet bebyggelse og anlegg fastsatt til BRA = 60 %. Maksimal utnyttingsgrad for en samlet blokkbebyggelse i dette planforslaget er foreslått til % BRA = 67 %. Fagetaten har anbefalt en utnyttelsesgrad på maks BRA = 60 %. Samferdselsanlegg og parkering Det eksisterer en avkjørsel til planområdet fra fylkesvei 564 (Salhusvegen) i dag. Avkjørselen er vist i planforslaget og oppgraderes (dimensjoneres) etter krav fra vegmyndigheten. Statens vegvesen har ikke vesentlige merknader til planforslaget jf. brev datert (dok 41), og aksepterer en byggegrense på 20 meter fra midten av fylkesvegen. Fylkesvegen og fortau langs med fylkesvegen er offentlige. Veger, fortau og gangveger ellers i planområdet er felles for boligene innenfor planområdet. Planforslaget har en samlevei inn i boligområdet (f SKV02). Fra denne er det kjøreveier til bebyggelsen der vegkryss foreslås benyttet som snuhammer. Planforslaget regulerer all parkering i tre parkeringskjellere under grunnen. Parkeringsplasser opparbeides etter gjeldende parkeringsnorm i Bergen kommune, For planområdet gjelder parkeringsnorm P4 (1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal). Parkeringsplasser i planforslaget er beregnet til 1,4/100*8850m 2 = 124. Det er avsatt tilstrekkelig areal til boder og sykkelparkering i planlagte parkeringskjellere, jfr. 5.5 i bestemmelsene. Bilparkering, boder og sykkelparkering er vist i illustrasjoner til planen (vedlegg H). Forhold til nabobebyggelse I merknader fra naboer fremkommer det bekymring for at etasjehøyden i ny bebyggelse skal ta utsikt. Det kreves at etasjehøyden for ny bebyggelse blir redusert mot eksisterende bolig (Salhusvegen 78) beliggende sør-øst for planområdet. Naboer mener og at foreslått bebyggelse ikke er forenlig/i harmoni med omkringliggende bebyggelse. Fagetaten ser at en utbygging som planlagt vil påvirke nærmiljøet. Det vil bli økt trafikk, men all parkering er regulert i parkeringskjellere. Lavblokkbebyggelsen er regulert med avtrappende høyder mot nabobebyggelse i øst for ikke å endre særlig på sol, utsikts- og lysforhold for boligene. Planforslaget legger til rette for ny utvikling av området og det er positivt for nabobebyggelsen. Nabomerknader er registrert i dokument 38, 43, 44, 52. Privatrettslige forhold i planforslaget Det er mottatt merknad til planforslaget fra FOG Racing v/sissel Olsen i brev datert , dokumentnummer 23 fil 13, vedrørende aktivitetstilbud for ungdom i eksisterende lokaler i planområdet. Det uttrykkes bekymring for tap av lokaler/tilbud til målgruppen dersom planforslaget godkjennes og lokalene rives til fordel for nye boliger. Merknaden er av privatrettslig karakter og planforslaget løser ikke utfordringen med å finne nye lokaliteter for ovennevnte ungdomsarbeid. Det vil i dette tilfelle være naturlig for FOG Racing å ta kontakt med Norsk Motorsportklubb Bergen(NMK Bergen), for å avklare om det er lokaliteter/areal til å fortsette tilbudet for målgruppen ved Eikås Motorsportsenter i Åsane bydel. Side 7 av 10

8 Det fremgår av planbeskrivelsen at tiltakshaver vil erstatte private vann og avløpsledninger som eventuelt må omlegges ved en utbygging i området. En utbygging skal gjennomføres etter godkjent VA rammeplan, jf. 3.1 i forslag til reguleringsbestemmelser. Andre forhold av privatrettslig karakter som vedlikehold av privat vei og private kloakkledninger i området er ikke løst i planforslaget. VA rammeplanen for planforslaget (vedlegg J) viser ikke løsninger for utbygging av arealet sør for planområdet som i kommuneplanen er vist til område for bebyggelse og anlegg. Hensynssoner (rassikring og kulturminner) Planforslaget er ikke i konflikt med nasjonale kulturminner. Gårdstunet ligger ikke lenger i sitt opprinnelige miljø, og den historiske verdien er vurdert til liten. Tunet har fremdeles verdi som et lokalt kulturminne. Planforslaget regulerer gårdstunet til frittliggende småhusbebyggelse, med bestemmelser til utnyttingsgrad og byggehøyde. Steinløen og steingarden sør vest i planområdet skal tas vare på, og er regulert til bevaring kulturmiljø. Byantikvaren sine merknader (dokument nr 50) er hensyntatt i planforslaget. I forbindelse med reguleringsplanarbeidet er det utarbeidet egen ROS analyse. Russenes rådgiver geologi RRG har undersøkt planområdet, jf. rapport datert , vedlegg I. Det anbefales i rapporten å gjennomføre en grundigere vurdering av behovet for sikringstiltak til stabiliteten i eksisterende skjæring og fylling sør i planområdet (tidligere masseuttak i området). Skjæringen har potensiale for sig og utrasing inn mot planlagt blokkbebyggelse (BBB02). Det vil derfor være tilrådelig med sikring av skjæringen. Sikring kan utføres ved hjelp av systematisk bolting og bruk av sikringsnett. Det er rekkefølgekrav til rassikring i planbestemmelsene 2.2, 3.1 og 3.5. Trafikkstøy Planområdet er utsatt for trafikkstøy. Det er utarbeidet trafikkstøyberegninger i egen rapport fra Sweco datert (vedlegg G). Støyrapporten, som er en teoretisk beregning av utendørs støy, illustrerer at ingen av de planlagte boligene vil ligge i rød støysone for veitrafikk. Boligene nærmest Salhusveien vil ligge i gul støysone. Gul støysone er en vurderingssone for boligbygging. Bygging i gul støysone krever at det må prosjekteres gjennomgående leiligheter der fasaden er støyutsatt. Minimum ett av soverommene skal plasseres mot stille side. Side 8 av 10

9 I forhold til bestemmelsene i kommuneplanen kan planområdet bebygges med boliger, men det må tas hensyn til veitrafikkstøy i detaljprosjekteringen (bygningsdetaljer, planløsning og behov for lydvinduer). I forslag til reguleringsbestemmelser er det krav til at nye boliger med støyutsatt fasade skal være gjennomgående for å oppnå støynivåer under gjeldende grenseverdier for innendørsstøy på minimum 1 soverom. Planområdet har store uteoppholdsareal og lekeplasser som får tilfredsstillende støynivå fra veitrafikk, dvs lavere enn 55 db. I forslag til reguleringsplan er planlagt utbygging vurdert til å kunne gjennomføres uten å bygge egen støyskjerm mot Salhusvegen. Det er presisert i reguleringsbestemmelsene at det likevel skal opparbeides gjerde mellom bygg på hver side av fellesvegen SV02 som konkret støytiltak for lekeplassen f_blk01. Bygningsmyndigheten kan kreve ny støyvurdering ved søknad om tiltak innenfor planområdet. Grønnstruktur, friluftsaktivitet og naturområder Det er ikke registrert noen regionale friluftsinteresser innenfor selve planområdet. Temakart overordnet grønnstruktur viser at det nord i planområdet er et naturområde. Dette naturområde blir foreslått bevart i planforslaget. Foreslåtte gangveger i planforslaget sikrer gode forbindelser til nære boligområder og friområder. Grønn etat viser til at planforslaget ivaretar LNF området og eksisterende bekk med kantvegetasjon i området. Grønn etat har ingen merknader til planforslaget jf. brev datert 6. februar 2013 (dok 40). Det er gode turmuligheter i området og kort vei til sjøen i vest, som Geitanuken, Toppenipa og Toppesanden friområde. Barn og unges interesser Det er ikke registrert at området er i særlig bruk til lek/aktiviteter av barn og unge. Eksisterende sti/gangveg sør vest i planområdet brukes som snarveg til skoler i området. Denne stien er i planforslaget regulert til felles gangveg og vil bli ivaretatt ved gjennomføring av planen. Det legges til rette for lek og aktivitet for små barn i planområdet. Det er gode aktivitetsmuligheter for både barn og unge på eksisterende anlegg for idrett og lek ved Mjølkeråen og Marikollen skoler som ligger i gangavstand fra planområdet. Universell utforming Prinsippet om universell utforming legges til grunn i planområdet, jf. 1.5 i forslaget til reguleringsbestemmelser. Det skal utarbeides egen utomhusplan i forbindelse med søknad om rammetillatelse som illustrerer at kravet til universell utforming kan gjennomføres. Garasjeanlegg og boliger planlegges tilrettelagt med heis. Forholdet til Naturmangfoldloven Naturmangfoldlovens krav til saksbehandling er knyttet til eventuelle virkninger planen kan få for områdets økosystemer, naturtyper og arter (naturmangfoldet). Det er et nasjonalt mål at tap av biomangfold skal stoppes, og arealbruken skal støtte opp om dette målet. I planarbeidet er det benyttet viktige informasjonskilder som naturbase, artskartene til nasjonal rødliste og lokale observasjoner av naturmangfold. Det er ikke avdekket konflikter mellom foreslått arealbruk i planforslaget og naturmangfoldet i området, jf. planbeskrivelsen til forslagsstiller. Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet boligbebyggelse, konsentrert lavblokkbebyggelse, men har uttrykt skepsis til utnyttelsesgrad, solforhold, og veitrafikkstøy i planforslaget. Det åpnes i KPA 2010 for en differensiert utnyttelsesgrad (% BRA) på mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene. En forutsetning er at eksisterende grønnstruktur skal hensynstas og at det er tilrettelagt med gode gang og sykkelveger. En utbygging som vist i planforslaget vil gi området en betydelig estetisk oppgradering. I stedet for et område med bilvrak og åpne grus/asfaltflater vil en utbygging gi området ny infrastruktur og et nytt boligområde med arealer for lek og uteopphold. Side 9 av 10

10 Planforslaget ivaretar eksisterende verneverdige bygg og bygningsmiljøer innenfor planområdet. Lavblokkbebyggelsen er fordelt på 2 tun, adskilt av tilkomstveier til parkeringsarealet som er regulert under grunnen. De 2 tunene er koplet sammen via gangveger og det er god tilkomst til lek og uteoppholdsareal i planområdet. Bebyggelsen utenfor planområdet består av en blanding av frittliggende boliger, rekkehus og lavblokker. Lenger sør mot Toppe, består bebyggelsen av både lav og høyblokker. Samlet utnyttingsgrad som i planforslaget er bestemt til maks % BRA = 67 % kan aksepteres vurdert på bakgrunn av ovennevnte. Planforslaget er i tråd med regionale planer om fortetting langs kollektivårer. Fagetaten vurderer likevel at forslaget tilrettelegger for økt bruk av bil. Planområdet er utsatt for trafikkstøy. Det er utarbeidet egen støyrapport som konkluderer med at området i forhold til kommuneplanbestemmelsene kan bebygges med boliger, men at det må tas hensyn til veitrafikkstøy i forbindelse med detaljprosjekteringen av nye boliger. Reguleringsbestemmelsene 3.1 krever dokumentasjon på eventuelle tiltak som sikrer mot skred og rasfaren i forbindelse med gjennomføring av byggetiltak innenfor planområdet. Forslaget til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: - Åsane, gnr. 182, bnr. 679 mfl., Salhusvegen 90. Reguleringsplan boligformål. Plannummer ,vist på plankart sist revidert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert Avstand fra bygg BBB01 til vernet mur vest i planområdet, skal være minimum 6 meter som vist i illustrasjonsplan datert og i lengdesnitt datert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart siste revisjonsdato , dok nr 72 fil 5 B. Reguleringsbestemmelser, sist revidert , dok nr 76 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, sist oppdatert , dok nr 72 fil 14 D. Illustrasjonsplan datert , dok 72 fil 2 E. Tverrsnitt og oppriss datert (19), dok 72 fil 10, 11 og 16 F. Sol og skyggeanalyse, datert , dok nr. 23 fil 12 G. Revidert trafikkstøyrapport, datert , dok nr. 67 fil 12 H. Illustrasjoner garasjeanlegg, datert , dok nr 72 fil 12 og 13 I. Skredfarerapport, datert , dok nr. 23 fil 31 J. VA-Rammeplan, datert , dok nr. 31 fil 3 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10