Gjennomføring av minnelige forhandlinger ved grunnerverv

Transkript

1 Samling Smartkommune 2018 Gjennomføring av minnelige forhandlinger ved grunnerverv Trym Johannessen, Statens vegvesen Region øst 11. September 2018

2 Innhold Vegvesenets fullmakt til å forhandle Håndbøker/interne retningslinjer ved forhandlinger Opplegg og gjennomføring av forhandlinger - Stripe erverv - Bolig innløsing Verdsettelse praktisk tilnærming Materiale nyttig til skjønnsbehandling

3 Vegvesenets fullmakt ved grunnerverv Regionvegkontorenes fullmakt til grunn- og rettighetserverv gjelder alle tiltak som omfattes av ekspropriasjonshjemmelen i vegloven 50 Videre gjelder fullmakten rett til å inngå avtale om kjøp, eventuelt å begjære skjønn, for boligeiendommer der eier har innløsningsrett i henhold til Retningslinjer for innløsning av boliger i framtidige veglinjer Langsiktige eiendomskjøp for sikring av framtidige veglinjer, på visse vilkår Eiendomskjøp med sikte på riving av bygninger som ligger nær inntil vegen når dette vil utløse umiddelbare fordeler for vedlikehold og drift av vegen, trafikkavvikling, trafikksikkerhet og miljøforholdene langs vegen

4 Veglova 50 ekspropriasjonshjemmelen

5 Etiske retningslinjer ved grunnerverv Håndbok R Grunnerverv skal skje på et faglig grunnlag 1. Grunnerverv skal utføres i henhold til gjeldende regelverk og på verdsettingsfaglig basis. 2. Rettferdighet og likhet skal tilstrebes. Vi skal gi erstatning for det økonomiske tap som grunneieren lider i henhold til regel verket. Vi skal tilstrebe at like tilfeller gis lik erstatning. Av hensyn til likhetsprinsippet skal vi søke å unngå at Vegvesenet yter vederlag ut over de lovbestemte økonomiske tapet.

6 Etiske retningslinjer ved grunnerverv Håndbok R Det skal vises respekt for enkeltmennesket. Herunder må det legges vekt på: 1. Ærlighet. Informasjon fra Vegvesenet skal være korrekt. 2. Åpenhet. Den enkelte skal gjøres kjent med sine rettigheter. Vi skal tilstrebe at alle fakta som har betydning for grunnervervet legges på bordet. Disposisjoner ut fra taktiske hensyn må ikke forekomme. 3. Toleranse. Den enkeltes holdninger, meninger og verdier skal respekteres. Det er viktig at vi tar oss tid til å lytte og sette oss inn i situasjonen til den enkelte. 4. God kommunikasjon. Vi skal gi tilstrekkelig informasjon og sørge for at denne blir forstått. Informasjon fra Vegvesenet skal være entydig. Personlig kontakt med den enkelte må tilstrebes, og det skal settes av tilstrekkelig tid og ressurser til dette. Det skal være enkelt å komme i kontakt med rette vedkommende i Vegvesenet.

7 Etiske retningslinjer ved grunnerverv Håndbok R Vi skal legge vekt på å være hjelpsomme og positive overfor berørte grunneiere. Vi skal være spesielt oppmerksomme på å veilede de svakeste parter, slik at de kan ivareta sine interesser. Vi må være imøtekommende overfor den enkelte. Vi må sette av tid og ressurser til å gjøre inngrepet forståelig for den enkelte.

8 Grunnerverv til vegformål - Forhandlinger 1. Om håndboka Håndbok V742 Veilederen er i det alt vesentlige en enkel gjennomgang av de privatrettslige reglene, men framstillingen er preget av at den ene parten i avtaleforholdet er et offentlig organ. Veilederen henvender seg til de som arbeider med og fører forhandlinger om erverv av grunn og rettigheter til vegformål. Veilederen har et praktisk siktemål, og representerer ikke noen detaljert juridisk gjennomgang av de emner som blir behandlet. 2. Avtale eller ekspropriasjon Skal søke å komme fram til en minnelig løsning før det eventuelt må fattes ekspropriasjonsvedtak, jf forskrift til veglova 50. Unntak: en ser det som nytteløst å komme fram til enighet. en finner at saken er av en slik karakter eller et slikt omfang at det ikke ligger til rette for minnelige forhandliger.

9 Grunnerverv til vegformål - Forhandlinger Håndbok V Partene i forhandlingene Gir veiledning til hvordan håndtere forskjellige partssituasjoner: Eieren er umyndig Eieren er død Eieren er gift Sameie Eierseksjonert eiendom. Allmenninger Ansvarlig selskap ANS Aksjeselskap AS Borettslag Eieren er under gjeldsforhandling eller konkurs Rettighetshavere i eiendommen Tomtefeste, Husleieforhold, Jordleie / forpaktning mv, Jakt, Ledningseiere o.l., Vegforeninger o.l., Kommune eller fylkeskommune, Kirker og gravlunder

10 Grunnerverv til vegformål - Forhandlinger 4. Hva som kan erverves Håndbok V742 Grunnarealer Bygninger Midlertidig erverv Permanenter erverv av rettigheter Rådighetsinnskrenkninger 5. Erstatning Erstatning i penge verderlag (lovens hovedregel). Erstatning i form av arealer eller bygning. Erstatning i form av tiltak

11 Grunnerverv til vegformål - Forhandlinger 6. Oppgjør Håndbok V742 Utgangspunkt Ytelse-motytelse Ved tiltredelse på avtaletidspunkt løper renteplikten - avsavnsrente/morarente Pantsatt areal ved minnelig avtale pantefrafall jf. panteloven 1-11 sikkerhet i erstatningsbeløpet. Ta kontakt med panthaver. Uenighet mellom eier og panthaver må avklares mellom dem før utbetaling kan skje. Må deponere erstatningen til partene har avklart spørsmål om fordeling. 7. Andre forhold Gjerde Ledninger/Stikkrenner Atkomstforhold Omdisponering av veggrunn Støytiltak Påstående skog Tiltredelse Melding til kommunen (matrikkeloven 48), tinglysing, Dekning av juridisk bistand, forvaltningsloven, offentlighets loven

12 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet) Modell for verdsettelse av stripeavståelse fra bolig eiendommer. Bygger på en svensk modell utviklet av det svenske Lantmäteriverket. Modellen er basert på forskning som viser sammenhengen mellom verdi på eiendom og reduksjon av areal og tap av elementer på eiendommen. Bygger på differanseprinsippet Differansen mellom eiendommens verdi før inngrepet og etter inngrepet Modell utviklet med utgangspunkt i Sandefjordkjennelsen Rt :..ved ekspropriasjon av deler av en bebygget tomt vanligvis må legges til grunn en differansebetraktning, hvor erstatningen settes til forskjellen mellom eiendommens verdi med og uten det areal som avståes... En modell som sikrer likebehandling og som gir en praktisk måte å komme frem til erstatningen for en eiendom som avstår en stripe basert på differanseprinsippet. Ingen «fasit» løsning, men kanskje det beste vi har.

13 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet) Metoden går i hovedsak ut på verdsette tre enkelt elementer og summere disse tre elementene. Det blir erstatningen: Tap av areal: Det som skal verdsettes er verdinedgangen på en eiendom ved at en større eller mindre stripe avstås. Det er snakk om en marginalverdi for arealet som avstås, som somregel ligger under full gjennomsnittlig tomteverdi (strøkspris). På arealet kan det være med tomteobjekter som er av vesentlig, mindre vesentlig og uvesentlig verdi for verdien til eiendommen. Inngrepsulemper eller særulemper, som kommer av selve arealavståelsen utgjør en del av verdsettingen av av areal og tomteobjekt. Summen av verdsettelsen av de tre hovedelementene utgjør den samlede erstatningen.

14 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet) Verdsetting av areal:

15 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet) Elementer av betydning for marginalverdien. Modellen legger til grunn at en mindre avståelse på mellom 5-10 % av tomten i god avstand fra boligen og uten at det påvirker bygge muligheten er marginalverdien ca. 1/3 av gjennomsnittlig full tomtepris. Betydning av størrelsen på eiendomsinngrepet er av betydning: Større avståelse høyere marginalverdi Lav eiendomsverdi i utgangspunktet vil kunne gi lavere marginalverdi, mens høyere tomteverdi (mer eksklusive eiendommer) kan gi høyere marginalverdi. Størrelse på tomt før avståelse kan ha betydning. Avstanden til boligen er av betydning. Jo nærmere avståelsen kommer huset, jo høyere er marginalverdien. Tap av spesielle verdier Tomten mister areal så den ikke lengre kan deles. Eneste flate tomtedel til ballspill/lek blir berørt. Hvordan finne strøkspris Sjekke i boligtakster hva takstmenn har satt som tomtepris. Høre med eiendomsmegler i området om hva de har solgt tomter for Sjekke om det ligger tomter til salgs på Finn eller liknende Sjekke i andre avholdte skjønn hva retten har lagt til grunn

16 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet) Verdsetting av tomteobjekter Vesentlig objekt: Noe som er så vanlig eller har så viktig funksjon at det vil reetableres av en gjennomsnittlig boligkjøper. - Vesentlig tomteobjekt Verdsette ut fra anleggskostnaden for objektet, selv om det er verdinedgangen som skal verdsettes. * Vesentlig vegetasjon = anleggskostnad + funksjonstillegg (tillegg for godt utvokst vegetasjon) * Vesentlig tomteanlegg = anleggskostnad slitasjefradrag (nytt for gammelt) - Mindre vesentlig tomteobjekt * Mindre vesentlig vegetasjon = anleggskostnad * reduksjonsfaktor. * Mindre vesentlig tomteanlegg/bygg = anleggskostnad* relasjonstall * reduksjonsfaktor.

17 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet)

18 Modell for verdsetting ved inngrep i boligeiendom - Stripe erverv (epleheftet)

19 Gjennomføring av boliginnløsing 1) Finn frem til boligens salgsverdi jf. 4 og 5 2) Vurder boligens bruksverdi, og om den eventuelt gir høyere erstatning jf. 4 og 6 3) Avklare om boligen som skal innløses er bolig eigaren nyttar til bustad, for å avklare om vilkåret for å kunne kreve erstatning basert på gjenerverv er oppfylt. Jf. 7 4) Hvis vilkåret for å kunne kreve gjenerverv er oppfylt, må det foretas en konkret vurdering av om salgsverdien setter eier i stand til å kjøpe annan eigedom til tilsvarande bruk. Klarer eier å skaffe annen tilsvarende eiendom innenfor salgsverdien, er det ikke naudsynt med erstatning basert på gjenerverv for at eigaren skal haldast skadelaus.

20 Gjenerverv praktisk tilnærming ved forhandlinger Vilkår er at boligen brukes av eieren til bolig. Vilkår at gjenerverv er nødvendig for å holdes skadesløs Trenger erstatning utover salgsverdien for å settes i stand til å skaffe seg bolig som har en tilsvarende bofunksjon/ bruksmuligheten eller bokvalitet som den som blir innløst. Gjenervervsområde: Likeverdig strøk Samme distrikt På steder der det er et tilstrekkelig tilbud av boliger i markedet, kan gjenervervserstatningen baseres på kostnaden ved å kjøpe en brukt bolig.

21 Gjenerverv praktisk tilnærming ved forhandlinger På steder der det er lite omsetning av boliger, kan det være nødvendig å basere erstatningen på kostnaden ved å bygge en ny bolig. Må ta stilling til om gjenerverv kan skje ved kjøp av brukt bolig eller ved nybygg hvis mange skal innløses. Klarer bruktmarkedet å skaffe alle som innløses annan eigedom til tilsvarande bruk Rt s. 357 (Malmkvist) Når det gjelder eldre våningshus, vil den naturlige løsning være å søke å anskaffe et tilsvarende hus. Er det markedsmessig mulighet for dette, vil omsetningsverdien av den avståtte eiendom være utgangspunktet for erstatningen, eventuelt med tillegg for anskaffelsesomkostninger ved et kjøp, flytningsomkostninger etc. Først hvis man må se bort fra slikt erstatningskjøp som en realistisk mulighet, kommer gjenanskaffelsesverdien inn som det ytterste maksimum for erstatningen

22 Hvordan legge opp og gjennomføre forhandlinger om innløsing Ta kontakt med eier for oppstart av forhandlinger Første kontakt kan være lurt å ta pr. telefon Send brev med oppsummering av kontakten viktig å dokumentere at det startes forhandlinger Be eier ta kontakt med advokat Avhold første møte på eiendommen. Vi må se leiligheten som skal innløses Spør om lov til å ta bilder av leiligheten Skal det innløses mange boliger er det viktig med bilder for å skille boligene i ettertid, og for å huske/dokumentere standarden på boligen. Grunneier velger om advokat er til stede i første møte Gjøre rede for rettsreglene som gjelder ved innløsing av bolig. Viktig å bruke tid på å forklare hvordan statens vegvesen ser på forholdet salgsverdi - gjenervervsverdi. Klargjøre statens syn på gjenervervsområde Tilpasningsplikten hva innebærer det etter statens syn Ikke forhandle om erstatningsnivå i første møtet det skal gå gjennom advokat

23 Informasjon vi bør søke i første møtet Tilknytning til boligen, en eller flere eiere - Brukes eiendommen som egen bolig. Vilkår er at boligen brukes av eieren som egen bolig for å vurdere erstatning basert på gjenerverv, 7. Eies i sameie Sameie lovens bestemmelse om oppløsing kan få betydning 15 Bruk av boligen leies deler av boligen ut Kun den del av boligen som eier selv bruker «som egen bolig» aktuell for gjenerverv 7. Utleie del verdsettes ut fra bruksverdi 6 Familiesituasjonen størrelse på de som er tilknyttet boligen med aldersfordeling. Krav på gjenerverv omfatter bare eieren og hans nåværende husstand som bor i boligen. Familiemedlemmers fremtidige behov ikke krav på gjenerverv Rt s. 516 (Magnussen). Eier de andre boliger Opplysninger om nærområde, avstand til skoler/barnehage, offentlig transport, butikk det som karakteriserer «strøket» boligen ligger i. Dette er elementer som vil inngå når det skal tas stilling til det geografiske område for gjenerverv Finne frem til et likeverdig strøk Hvor stor er boligen Hvor stor tomt er det

24 Tillit Hvordan skape godt grunnlag for forhandlinger La grunneier prate ut prater sjelden mer enn i 20 minutter. Må ha nok tid Tydelighet Ikke kanskje, ja eller nei. Mange kanskje som blir til nei ødelegger tilliten Åpenhet - Grunneier er ofte skeptisk til Staten når han må avstå grunn Vær åpen om at verdsettelse ikke er en eksakt vitenskap. Gi uttrykk for usikkerhet (f.eks om gjenervervområde) Ikke vær bastant, men «tenk høyt» om alle forhold av betydning. Ikke proseder et standpunkt men lyttende Sett deg i grunneiers situasjon Prøv å tenk at det er din eiendom og hvordan du ville reagert. For mange er dette første og eneste gang staten truer med å ta eiendom Mange blir preget av redsel for det som skal skje gi uttrykk for at vi kan bruke tid på dette. Opplys om mulighet for bistand fra advokat. Bruk tid på å forklare rettsregler på en enkel og folkelig måte

25 Bruk av advokat Vi dekker utgifter til nødvendig juridisk bistand, analogisk til Skjl. 54 Kan sette ramme for advokatbistand Informere grunneier om at han bør undersøke om advokaten har erfaring fra ekspropriasjon. Grunneier velger fritt, men vegvesenet kan kreve at de samler seg om felles advokatbistand hvis vegvesenet skal dekke utgiftene. Advokat vil mange ganger bidra til «gode» forhandlinger Vær bevist på rollen til en advokat Skal ivareta grunneiers interesser Grunneier tar valg om hva han ønsker advokat skal ta opp. Advokaten trekker ofte bare opp muligheter og alternative standpunkt som grunneier kan ta. En advokats råd til klient kan bli påklaget fra grunneier. Ta opp spørsmål muntlig på telefon før det skrives e-post/brev E-poster og brev mellom vegvesenet og advokat er tiltenkt at andre skal lese, og vil derfor være preget av dette. Drøfting av synspunkter pr. telefon gir ofte bedre forløp av forhandlinger, og et bedre forhandlingsklima.

26 Forhandlingsrom Vi skal legge til grunn gjeldende rettsregler ved forhandlinger Stort skjønnsmessig utfallsrom Avgjørelsene i skjønnsretten kan sprike mye både oppover og nedover Sørg for å forankre tilbudet i rettsregler/avgjørelser og faktum Utnytt forhandlingsrommet la tvil/ usikkerhet komme grunneier til gode i forhandlinger. Fremsett tilbud ved å tenke at det er 80 % sannsynlig at skjønnsretten kommer til et lavere resultat. Husk at advokaten skal gi sin klient råd, og at heller ikke advokater ønsker å få på seg at de jevnt over gir dårlige råd. Vi har et ansvar på å bidra til ikke å belaste den enkelte grunneier og rettsvesenet med saker som burde løses i minnelighet. Sett frister for fremsatte tilbud Sett i gang formell prosess med ekspropriasjonsvedtak når en satt frist er passert.

27 Verdsettelse ved innløsing av bolig hvordan finne frem til salgsverdien i praksis Utgangspunktet er ekspropriasjonserstatningsloven 5. Erstatningsfastsettelse etter 5 skal skje etter en bred totalvurdering. Avklare at det er en bolig eiendom Kan eiendommen benyttes lovlig som boligeiendom. Søke opplysninger hos kommunen som plan- og bygnings myndighet byggesaksmappe Salgsverdi på eiendommen når vi ser bort fra veiplanen, jf. Rt s Finne faktiske salg i samme område de siste årene. (Eiendomsverdi) Rt s. 521 Når det ved verdsettelsen skal sees bort fra de rettsvirkninger den endelige veiplan har for grunnutnyttelsen, må utgangspunktet være at det også skal sees bort fra at den forutgående planprosess faktisk kan ha påvirket salgsverdien av de arealer som skal avståes i ekspropriatens disfavør. Ellers blir det ikke god sammenheng i reglene.

28 Verdsettelse ved innløsing av bolig hvordan finne frem til salgsverdien i praksis Innhente takst Gir beskrivelse av boligen Antall soverom Større på bolig P-rom/BRA OBS - Takstmenn kan vurdere disse størrelsene forskjellig Kommer frem til en salgsverdi OBS - Takster for samme eiendom kan sprike Takstmandat: Taksten skal gi en vurdering av salgsverdien for boligeiendommen gnr xx bnr xx. Det skal gjøres rede for hvilken metode som er brukt for å komme fram til salgsverdien. Videre skal det i taksten framgå om det i løpet av de siste xx månedene har vært omsatt tilsvarende boliger i nærområdet. Taksten skal inneholde opplysninger om eventuelle boligsalg som danner utgangspunkt for verdivurderingen. Dersom verdivurderingen ikke tar utgangspunkt i andre boligsalg skal det gis en særskilt begrunnelse for det. Vanlig boligtakst som viser en markedsverdi av boligen som om eiendommen skulle legges ut for ordinær salg gjennom en eiendomsmegler. I taksten skal det ikke tas hensyn til at det komme en ny vei og at eiendommen kommer til å bli berørt av denne veien. Det betyr at taksten skal vise til en markedsverdi som hadde vært påregnelig dersom den nye E18 ikke hadde blitt bygget.

29 Takster - eksempler Resultat takstmann I Normal salgsverdi kr ,- 189 kvm P-rom/199 kvm BRA En totalt nylig oppgradert enebolig. Oppgradert til dagens standard og forskrifter. Beliggende i et særdeles ettertraktet og populært boligområde med nærhet til sjøen.(200 m). Eiendommen ligger innerst i en blindvei og er således meget barnevennlig. Dobbel garasje og uthus/verksted. Til sammenligning velger jeg Frøytunveien 22 på Bekkestua. En bolig oppført i 2007 med et tomteareal på 709 m2. Omsatt for kr i september m2-pris kr Videre kan nevnes boligen på Egne Hjems vei 6 C, Bekkestua. Byggeår 2006, tomtestørrelse på 721,3 m2, p-areal på 207 m2 gir en m2- pris på kr , Gjennomsnittspris på eneboliger i området segmentert for areal, ligger på ca kr Vår aktuelle enebolig er oppgradert til dagens standard og fremstår som ny. Jeg velger derfor å sette m2.prisen til ca.kr ,- Resultat takstmann II Normal salgsverdi kr ,- 189 kvm P-rom/197 kvm BRA Nyoppusset enebolig med mange gode løsninger. Boligen går over to etasjer samt full kjeller. Skoler og barnehager i området. Boligen ligger tett ved E-18 og har mye trafikkstøy i perioder. Eiendommen er beliggende på Stabekk i et område med eneboliger og tomannsboliger. Kort vei til Holtekilen med fine bademuligheter. Nærmest butikk er på Høvik. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Skoler og barnehager i området. Det er en del støy fra E-18. Boligen ble totalt pusset opp i med meget godt resultat.

30

31 Erstatning utover salgsverdi? Ta stilling til hva som legges til grunn som gjenervervsområde i minnelige forhandlinger (kan være et snevrere område i minnelighet enn det som statens anfører i et eventuelt skjønn) Sjekke eiendommer som ligger ute på Finn, kan grunneier skaffe seg annen tilsvarende bolig innenfor salgsverdien. Ta ut oversikt fra Eiendomsverdi innenfor gjenervervsområdet siste år. Finne eksempler på boliger som tilsvarende boligen som innløses og vurder om salgsverdien setter eier i stand til å skaffe seg annan eigedom til tilsvarande bruk. Hvordan er prisstigingen i markedet, og hva er prognosene fremover. Verdivurdering fra meglere

32

33 Kjøpekontrakt/avtale om avtaleskjønn Kjøpekontrakt Erstatning er avtalt, med tillegg av flytte- og tilpassingskostnader samt dokumentavgift. Brukslån av boligen eier kan fortsette å bo i boligen etter at boligen er innløst mot å dekke alle utgifter knyttet til boligen. Betaler ikke husleie, men bærer risikoen for skader og har ansvar for nødvendig vedlikehold. (1-2 år) Avklarer vilkår og tidspunkt for utbetaling av erstatning Avtale om erverv av eiendom med garantert erstatning og avtaleskjønn Fastsatt en garantert minsteerstatning, med tillegg av flytte- og tilpassingskostnader samt dokumentavgift Brukslån av boligen eier kan fortsette å bo i boligen etter at boligen er innløst mot å dekke alle utgifter knyttet til boligen. Betaler ikke husleie, men bærer risikoen for skader og har ansvar for nødvendig vedlikehold. (1-2 år) Avklarer vilkår og tidspunkt for utbetaling av erstatning Skjøte og Sikringsobligasjon

34

35

36 Materiale fremlagt for skjønnsretten

37

38

39

40 Håndbøker Diverse håndbøker ligger på Kontaktinfo: