Grunnerverv og grunnervervsforhandlinger. Per Kåre Sky, Institutt for landskapsplanlegging

Transkript

1 Grunnerverv og grunnervervsforhandlinger Per Kåre Sky, Institutt for landskapsplanlegging Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1

2 Tidligere presentasjoner av grunnerverv på Eiendomskonferansen Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 2

3 Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 3

4 Grunnerverv forklares slik: Prosessen som skal sørge for at A får rettigheter til arealer som kreves for bygging eller utvidelse av X anlegg, kaller vi grunnerverv. Prosessen skal sikre at du som er grunneier får den erstatningen du har krav på.. og at du blir ivaretatt gjennom både planleggingsfase og anleggsfase. Planfase grunnervervsfase anleggsfase (lang tidshorisont) Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 4

5 Tema jeg vil fokusere på - Hvorfor er grunnervervsforhandlinger interessant å forske på? - Grunnerverv sett fra grunneiers side - Litt om grunnerverv og naboforhold - Grunnlagsinformasjon - Forhandlingen og avtalen Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 5

6 Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 6

7 Forskningsgruppe plan, grunnerverv og ekspropriasjon - Ph.D stipendiat Grunnervervsforhandlinger Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 7

8 Min nyttigste erfaring kommer her! Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 8

9 Juni 2007 August 2015 Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 9

10 Utgangspunktet for grunnerverv - Vi vet at det forhandles - I all hovedsak inngås det minnelige avtaler - Silkoset-utvalget (1996) reiste kritikk mot grunnervervet i Gardermoprosjektet - Etiske retningslinjer for grunnerverv (1999) - Det skal tilbys «riktig pris» - Skjønnspraksis spriker - Vi har lite kunnskaper om forhandlingsprosessen - Vi ønsker å vite mer om hvordan grunneierne oppfatter prosessen og forhold til de etiske retningslinjene Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 10

11 Resultatet av forhandlingene Hele 95 % av alle grunnerverv ender nå med en minnelig løsning! Hvorfor? Gode forhandlere? Har tiltakshaverne mer å tilby?. eller er tiltakshaverne mer pragmatiske?. eller har det skjedd noe med grunneierne? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 11

12 En krevende forhandlingssituasjon Påtvunget Komplisert Ofte ulik styrkeforskjell i forhandlingssituasjonen Følsomt du må gi fra deg noe av eiendommen Ofte må naboforhold avklares Utfallet er gitt trussel om ekspropriasjon Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 12

13 Tiltakets art kan ha betydning for grunnervervet Er det et ønsket eller et uønsket tiltak? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 13 Foto av veg: Foto fra Hardanger: Arne Hofset, Bergens Tidende og Harald Midtbø

14 De mange aktørene grunneier skal forholde seg til Planen og planleggeren Grunnerververen Byggeleder / prosjektleder Sakkyndige (konsulenter) Advokatene Naboene Anleggsarbeiderne Media Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 14

15 En erkjennelse grunnerverv foregår i et landskap av.. Eiendoms- og bruksrettsgrenser Et «usynlig» nabonettverk Uklarheter og tvister mellom naboer Skriftlige og muntlige avtaler Skylddelinger, jordskifter, målebrev Grunneierlag.. Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 15

16 Grunnerverv og forholdet til naboer - Er det tilstrekkelig fokus på at etablert eiendoms- og rettighetsstruktur brytes opp? - Naboforhold må avklares, «sovende» eller nye nabokonflikter kan blusse opp - Hvor godt er det grunnlagsmaterialet som benyttes? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 16

17 Utsnitt av grunnervervskart Matrikkelen viser dette Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 17

18 Høyspent grunnerverv i Hardanger Utsagn fra partene om kartgrunnlaget: «Kartene har vel vært noenlunde riktige» Feil i kartgrunnlaget førte til at «Statnett ikke visste hvem som ble berørt» Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 18

19 Kilde: Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 19

20 Kilde: Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 20

21 Høyspent grunnerverv i Hardanger Problemstilling og metode Delproblemstillinger: Metode: Intervju av 10 grunneiere (og 1 grunnerverver) Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 21

22 Høyspent grunnerverv i Hardanger Vanskelig å skille mellom; Planleggingsfasen Grunnerverv Anleggsfasen Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 22

23 Høyspent grunnerverv i Hardanger Språk for folk flest? (hentet fra forhåndstiltredelsen) Første setning - 34 ord! Andre setning - 42 ord!! Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 23

24 Tenk over ordbruken! «W-tegning» «M60 planter» «venteverdi» «heftelsesfritt» «matrikkelføring» «byggeplan profil» «sikringshogst» «kontrasignatur» «erstatning etter prinsippene i denne avtale» Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 24

25 Tenk over kartbruken! Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 25

26 Kart som viser grunnervervet (w-tegning) Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 26

27 Ortofoto («flyfoto») Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 27

28 Høyspent grunnerverv i Hardanger Noen utsagn om informasjon Informasjonsmøtene var «gode», «informative», Skriftlig informasjon var «mangelfull og lite konkret» «Alt for mye informasjon og overveldende» «Hva står det egentlig her?» Fra Generell informasjon Til individuelt tilpasset informasjon Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 28

29 Høyspent grunnerverv i Hardanger Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 29

30 Høyspent grunnerverv i Hardanger Grunneierne var generelt fornøyd med advokatene, men. de hadde for mange klienter, det ble upersonlig, de kjente ikke rollen sin, var de «kjøpt og betalt» Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 30

31 Høyspent grunnerverv i Hardanger Konklusjoner + - Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 31 31

32 Høyspent grunnerverv i Hardanger Noen konklusjoner Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 32

33 Om informasjon Faglig riktig, men uforståelig informasjon.. eller forståelig, men faglig upresis informasjon? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 33

34 Hva gjør domstolene? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 34

35 Opplegg for undersøkelsene om minnelige avtaler ved grunnerverv Del I - Spørreundersøkelse (50 spørsmål) - Grunneiere i Hordaland og Sogn og Fjordane - Minnelig avtale, mer enn kr Inngått i perioden mottok undersøkelsen, svarprosent 39,5 (114 grunneiere) Del II - Intervjuundersøkelse et utvalg på 18 av de 114 Del III og IV ( ) - Det samme for to fylker på Østlandet Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 35

36 Påminnelse Utdrag fra de etiske retningslinjene til Statens vegvesen?? Jeg skal tilby «riktig pris», men hva skal vi da forhandle om?? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 36

37 Jeg skulle jo tilby «riktig pris»..??? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 37

38 Kunnskap om det som skal erverves Informasjon er helt grunnleggende i en forhandling Grunnervervskart + en beskrivelse Hvis saken blir behandlet av skjønnsretten Ender bla. opp i omforente skjønnsforutsetninger Hvor godt har partene gjort leksa før de går i forhandlinger med mål om en minnelig løsning? Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 38

39 Årsaker til økning Anlegget tok mer areal enn planen viste. SVV var sent ute og presset godtok «alle» krav. «advokaten la opp en plan «for at vegvesenet skulle få dårlig tid på seg», så vi kunne «presse prisen opp». Lot SVV komme med tilbud, kom så med motbud og dokumenterte avtale med utbygger. SVV overså mange detaljer i det første tilbudet og det var villige til å øke erstatningen. Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 39

40 Hvordan oppfattet grunneierne forhandlingene? Nå er utvalget de som har takket nei til det første tilbudet og fått høyere erstatning etter forhandlinger. - Mer enn halvparten var opptatt av gode tekniske løsninger fremfor høy erstatning - 7 av 18 hadde en positiv opplevelse av forhandlingene God dialog, godt samarbeid, SVV var løsningsorienterte, Enkelt å komme i kontakt med de rette folkene, helt fantastiske grunnerververe, Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 40

41 Hvordan oppfattet grunneierne forhandlingene? - 10 av 18 hadde en blandet opplevelse - Følte seg liten og ubetydelig i møtet med SVV, det var ovenfra og ned holdning. - Problemet var at SVV ikke skrev referat fra møtene. Svaret var at det kunne bli brukt mot dem senere! - Vanskelig å forhandle når man ikke visste hvilke rettigheter man hadde. - Kommunikasjonen mellom SVV, entreprenøren og kommunen var fraværende. Det ble et strev å få til avtalen Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 41

42 Dette må vi respektere «Mange opplever grunnervervet som en belastning både fordi de helst ikke ønsker å avstå grunn, og fordi selve prosessen rundt grunnervervet er komplisert og ukjent.» Hentet fra side 3 i de Etiske retningslinjer for grunnerverv utgitt av Statens vegvesen Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 42

43 Hva kan vi lære? Nødvendig med gode riktige kart og kunnskap om rettighetsforholdene Tilrettelagt / tilpasset informasjon Tilgjengelig fra plan til ferdig anlegg Likebehandling (naboer snakker sammen) Det er høy grunneierkompetanse Eiendomskonferansen i Hordaland, november 2016 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 43

44