Havneparken S1. alternativer for kombinert nærings- og parkeringsbygg i Havneparken i Sandnes mai 2018

Transkript

1 Havneparken S1 alternativer for kombinert nærings- og parkeringsbygg i Havneparken i Sandnes mai

2 Innhold Presentasjonen er delt i tre kapitler: 1 - Situasjonsanalyse. Gjennomgang og analyse av kontekst. Vesentlige føringer for utviklingen av delfeltet. 2 - Alternativer. Konkrete grep for utnyttelse av delfeltet. Vurderinger av alternativene opp mot effektmål. 3 -Referanser. Liten samling av referanser og ideer som er aktuelle for de ulike grepene. Oppdragsansvarlig for Pir II har vært Camilla Åseng og Petter Paus. Pir II kan kontaktes på firmapost@pir2.no og telefon

3 1 / Situasjon beskrivelse og analyse av kontekst. vesentlige føringer for utviklingen av delfeltet. 3

4 o_s o_h1 2.5 da NYE HAVNEPARKEN FORELØPIG 19,8 m.o.h. 22,8 m.o.h. De ulike alternativere tar utgangspunkt i de foreløpige planene for områdereguleringen og undersøker ulike grep for hvordan delfeltet S1 (A8), kan utvikles til et kombinert nærings- og parkeringsbygg. o_g6 maks.16,3 m.o.h. min.78 m.o.h. B/F/K_5 1.9 daa 27.8 o_sa1 S4 0.7 daa 24,3 m.o.h. o_p2b 12 o_p2a 1.3 daa o_p2c 24,3 m.o.h x60 6x60 6x60 R14 6x60 6x ,3 m.o.h S1 3.8 daa o_tj1 24,3 m.o.h. F/K_1 1.1 daa o_p1 o_t1 0.9 daa 2.0 daa o_g2 S3 1.9 daa o_t3a H410_1 o_t3b o_g7 o_t2b 24,3 m.o.h. 24,3 m.o.h. 24,3 m.o.h. 24,3 m.o.h. S1/A ,3 m.o.h ,3 m.o.h. 20,8 m.o.h. 16,8 m.o.h. 17,3 m.o.h. o_t2a 16,8 m.o.h. 7,3 m.o.h. o_r1 o_t2d B/F/K_2 3.1 daa 7,3 m.o.h. 16,8 m.o.h. 16,8 m.o.h 19,8 m.o.h. o_t2c 19,8 m.o.h. 7,3 m.o.h. 16,8 m.o.h 7,3 m.o.h. B/F/K_4 1.8 daa o_g4a o_g4b B/F/K_3 0.6 daa o_g3a o_g3b 24,3 m.o.h 19,8 m.o.h. 19,8 m.o.h. 25,8 m.o.h. 22,8 m.o.h. 22,8 m.o.h. 19,8 m.o.h. 24,3 m.o.h o_g5 o_hs daa R10 6x60 3 6x x60 24,3 m.o.h. 24,3 m.o.h. o_g1 o_ok1 o_p3 2.6 daa N= o_f2 o_f1 o_s2 o_kv1 S1/A8 R14 6x36 R10 6x36 o_f3 Utsnitt fra foreløpig illustrasjonsplan for revidert områderegulering. Utsnitt fra foreløpig plankart for revidert områderegulering. N=

5 SITUASJON/KONTEKST Den reviderte områdeplanen er ikke vedtatt enda, men føringene herfra legges til grunn: Formål: Sentrumsformål ( og parkering) Areal: 3,8 DAA Maks utnyttelse: m2 (inkludert areal under terreng) Minimum næringsareal: m2 Fra situasjon og kontekst er det også noen føringen som bør hensynsstas i utviklingen av delfeltet. Det er også en rekke kvaliteter i planen som en kan dra nytte av. 1) Trafikk og adkomst: Sør og vest for tomta ligger bil - og bussvei. Det gjør at feltet er lett tilgjengelig for motoriserte kjøretøy. Eventuelle parkeringarealer på bakkeplan kan med fordel plasseres i tilknytning til disse veiene. 2) : Tomten har en attraktiv beliggenhet helt ved inngangsportalen til nye Havneparken. Rett sør for den planlagte nye bydelen ligger rådhus, tinghus og kulturhus/ bibliotek. Ved felt S1 starter den nye gågaten gjennom bydelen. Forretninger, bevertning og tjenesteytende næring bør henvendes mot gågaten og de tilknyttede byrommene. 3) og byrom: Det bør fokuseres på hvilke sol og skyggevirkninger tiltaket har på parkområdet og byrommet nord for feltet. ( Sjøengen og Sportsplassen ). Nærheten til parken kan gi muligheter for henvendelse og tilknytning mot det offentlige rommet. Trafikk/ Bussveien Adkomst P-anlegg nord Sjøengen Sportsplassen 4) Adkomst parkering for felt nord for S1: Tiltaket skal gi adkomst til p-anlegg nord for delfeltet. Adkomsten må være på terreng. 5) Konstruksjon av kjelleretasje: Delfeltet ligger på kotehøyde 2 m.o.h. Ved bygging av P-kjellere er det derfor spesielle hensyn som må tas. Det kreves vanntett støp og oppdriftskreftene må utlignes. Hovedregelen er derfor at man ikke kan bygge bare kjeller, men må ha et bygningsvolum oppå. Ved bygging av to eller flere kjelleretasjer antas kompleksitet og kostnader å øke vesentlig. Adkomst parkering Havnepromenaden Rådhus - Tinghus - Kulturhus 5

6 Noen vurderinger rundt utforming og plassering av parkeringsarealet på tomten, med fokus på situasjonen og gitte rammebetingelser: 1) Plassering på tomta: Sør og vest for tomta er det bil- og bussvei. Adkomst til parkering for bil skal være fra sør. Mot nord og vest er det hhv. park og gågate som kan dra nytte av å knytte seg opp mot fasader med næringslokaler. ering som legges på eller over bakkeplan, bør derfor plasseres sør/vest på tomta. Langs bussveien strekker det seg en akse for myke trafikkanter, det kan derfor også være hensiktsmessig og samtidig godt bygrep å legge aktive fasader ut mot denne. TRAFIKK ADKOMST UNDER BAKKEN GÅGATE NÆRING PARK 2) Transformasjon: Det er sagt at parkering som legges på eller over bakkeplan, skal kunne konverteres til andre formål. Etasjehøyden i P-huset må i så fall være tilstrekkelig til at slike formål (næring) kan innpasses i lokalene. Effektive parkeringsanlegg har gjerne lave etasjehøyde ettersom ramper er såpass plasskrevende. Vi ser det som et bedre alternativ å vurdere hvorvidt parkeringshuset kan rives og erstattes med et attraktivt og arealeffektivt næringsbygg, fremfor å konvertere det. 3) Effektivitet og utforming: Fasadene bør gjøres attraktive når parkeringshuset strekker seg over flere plan. Det bør fokuseres på å synliggjøre adkomsten til parkeringsanlegget, for å gjøre det enkelt å orientere seg. Eventuell parkering i flere etasjer Plassering på tomta ering mot trafikkert vei og under bakken. i tilknytning til gågate og park, og så mye som mulig på bakkeplan. minimum 3,5 m minimum 4,2 m minimum 3,0 m Konvertering fra parkering til næring: Brutto etasjehøyde for næringsbygg er normalt ca 3,8 meter. Høyden for parkeringsanlegg er gjerne ca én meter lavere. For å oppfylle konverteringskravet, må etasjehøyden i p-anlegget må settes unødvendig høy, og rampelengdene stiger. 6

7 2 / Alternativer Tre hovedalternativer for utvikling av delfeltet; alt. 0, alt. 1, alt 2 med vurdering av disse. Varianter/ utviklingsmuligheter for alt. 1 og alt. 2 er vist i tillegg. 7

8 OVERSIKT OVER ALTERNATIVENE NAVN PÅ ALTERNATIV Sett fra sør VOLUMSKISSER Sett fra nordøst AREAL OG S- PLASSER ALTERNATIV 0 TOTAL BTA m² P-PLASSER 288 stk ALTERNATIV 1 TOTAL BTA m² P-PLASSER 278 stk ALTERNATIV 2 TOTAL BTA m² P-PLASSER 265 stk 8

9 ALTERNATIV 0 SOL- OG SKYGGEVIRKNINGER 21. mars kl juni kl juni kl. 18 9

10 ALTERNATIV 0 Gjennomføring av planen ihht rammebetingelser-overordnede føringer, «Minste felles multiplum» Bussvei stk Adkomst P-anlegg NORD Byrom ("Sportsplassen") 3 separate bygg: Offentlig parkeringshus, privat næringsdel JB25 (Jernbaneveien 25 AS), resterende næringsdel (Sandnes kommune). P-kjeller kun under næringsdelene. Disse deler nedkjøringsrampe. Offentlig parkeringshus inneholder en næringsdel på gatenivå. Brutto etasjehøyde på gateplan er derfor satt til 4,2 m.øvrige parkeringsetasjer har bruttohøyde 2,7 m. 775,3 m 2 Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering slokaler SK slokalerl JB25as Annet næringsareal (butikk) 775 SUM Sum ering Sum slokaler Adkomst P-anlegg 579,2 m 2 Adkomst P-kjeller næring 915,7 m 2 (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei 1. ETASJE 1: eringshus (offentlig) Rampe Intern vei Bussvei Ikke utgravd (parkering) 10 SNITT 1:500

11 ALTERNATIV 0 PLANER 1:1000 Ikke utgravd m stk 844 m 2 Adkomst P-anlegg NORD 44 stk m (evt offentlig parkering her også: 44 stk) ering næring (29 stk) 916 m m m m ering næring (19 stk) Adkomst P-anlegg 579 m 2 Adkomst P-kjeller næring 579 m 2 5 Kjeller 1. etasje 2. etasje stk m stk m stk m stk m m m m m m 2 3. etasje 4. etasje 5. etasje 6. etasje N 11

12 ALTERNATIV 0 EFFEKTMÅL - VURDERINGER Meget god måloppnåelse God måloppnåelse Middels måloppnåelse Svak måloppnåelse Dårlig måloppnåelse 1) Gjennomførbarhet 2) God trafikkavvikling 3) Effektiv arealutnyttelse 4) Attraktivt bygg i bybildet Er det gode grunnforhold? Komplisert og krevende med p-kjeller halve tomta. Ikke anbefalt løsning. Kan det gjennomføres uavhengige byggetrinn? Komplisert og krevende med p-kjeller halve tomta. Ikke anbefalt løsning. Er det oversiktlige privatrettslige forhold? Tomt 3-delt, enkle grensesnitt Er det komplisert byggeri? Nei Er det oversiktlig og effektiv adkomst til de offentlige parkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? Kronglete på plan 1 og mange små plan oppover. Er det oversiktlig og effektiv adkomst til næringsparkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? Litt kronglete på plan 1 Er det oversiktlig og effektiv adkomst til øvrige felt (FK1+S3+S4)? Effektiv adkomst på bakkeplan Er måltallet for p-plasser nådd (265 pl.)? Ja, 288 Er måltallet for næringsareal nådd (11000m2)? Nei, 7334m2 (maks vil være ca 8500m2) Er det en arealeffektiv planløsning i p-huset? 37,25 m2/plass Er det arealeffektiv planløsning i næringsdelen(e)? til dels dårlig dagslys Er etasjehøydene optimalisert? Er det aktive/ attraktive fasader mot gateplan? Mye aktiv fasade mot gateplan er positivt, men p-huset er svært eksponert mot byen. Interne gater/ smug blir trange, mørke og primært for biltrafikk. Gode solforhold for idrettsparken? Vist 4 etasjer mot parken, kan evt trappes ned Gir senere riving/ konvertering av p-hus mulighet for attraktivt bygg? Ja, ved erstatning. Interngatestrukturen vil dog antakelig bestå. Ja, unntatt plan 1 i p-hus Kan parkeringsareal erstattes av (eller konverteres til) arealeffektivt næringsareal senere? Ja, kan erstattes SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: God måloppnåelse Middels måloppnåelse Svak måloppnåelse Svak måloppnåelse 12

13 ALTERNATIV 1 SOL- OG SKYGGEVIRKNINGER 21. mars kl juni kl juni kl

14 ALTERNATIV 1 Bussvei Adkomst P-anlegg NORD Byrom ("Sportsplassen") Sammenhengende byggeri dekker hele felt S1 som underdeles i tre parseller. Ca halve S1 (mot vest) er satt av til offentlig parkeringshus. Mot øst etableres to parseller for næring, for hhv Jernbaneveien 25 AS og Sandnes kommune. P-kjeller kun under næringsdelene. Adkomst til disse via offentlig parkeringshus. Offentlig parkeringshus etableres fra gatenivå og oppover. Brutto etasje høyde i p-hus er satt til 2,7 m stk 2 062,2 m Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering slokaler SK slokalerl JB25as Annet næringsareal SUM Sum ering Sum slokaler Adkomst P-anlegg 587,7 m ,8 m 2 (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei 1. ETASJE 1:500 Bussvei 2,7 2,7 2,7 2,7 eringshus (offentlig) Ikke utgravd Rampe 4,2 3,8 3,8 3,8 4,1 (parkering) 19,7 14 SNITT 1:500

15 ALTERNATIV Adkomst P-anlegg NORD PLANER 1:1000 Ikke utgravd 52 stk stk evt. passasje m m 2 (evt offentlig parkering her også: 58 stk) m ering næring (52 stk) m (atrium) 395 m m Adkomst P-anlegg 588 m m 2 5 Kjeller 1. etasje 2. etasje stk m 2 58 stk m Atrium 395 m m 2 Atrium 395 m m 2 Atrium 395 m m m m m 2 3. etasje 4. etasje 5. etasje N alt-1 15

16 Bussvei ALTERNATIV 1b Adkomst P-anlegg NORD BussveiByrom ("Sportsplassen") Adkomst P-anlegg NORD 5 6 Byrom ("Sportsplassen") Avvik fra alt.1: 52 stk 2 062,2 m Grensen mellom parkering og 2 næring er flyttet vestover slik at fotavtrykket til næring øker, fotavtrykket til parkering minker sarealet øker ca 15% Det er lagt på ett ekstra plan på parkeringa som kompensasjon lavere areal per etasje ,8 m stk m m 2 Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering slokaler SK slokalerl Adkomst JB25as 587,7 m Annet næringsareal P-anlegg (atrium) 481 Adkomst P-anlegg 626 m 2 SUM Sum ering Sum slokaler (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei ussvei 2,7 2,7 2,7 2,7 eringshus (offentlig) Ikke utgravd Rampe 4,2 3,8 3,8 3,8 4,1 (parkering) 19,7 Bussvei 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 eringshus (offentlig) Rampe 4,2 3,8 3,8 3,8 4,1 Atrium (parkering) 19,7 16 (ALT 1) ALT 1b

17 ALTERNATIV 1b PLANER 1: Adkomst P-anlegg NORD m stk 40 stk 46 stk 46 stk m m m m m 2 ering m 2 (atrium) næring 481 m 2 (63 stk) (atrium) 963 m Adkomst P-anlegg 626 m m m 2 Kjeller 1. etasje 2. etasje - sdel Plan 2 - P-hus etasje - sdel Plan P-hus N 17

18 ALTERNATIV 1 EFFEKTMÅL - VURDERINGER Meget god måloppnåelse God måloppnåelse Middels måloppnåelse Svak måloppnåelse Dårlig måloppnåelse 1) Gjennomførbarhet 2) God trafikkavvikling 3) Effektiv arealutnyttelse 4) Attraktivt bygg i bybildet Er det gode grunnforhold? Ugunstig med halv p-kjeller, løsbart med støttemur, men ikke anbefalt løsning. Kan det gjennomføres uavhengige byggetrinn? Ja. Støttemur i grense må etableres og planlegge fundament byggetrinn 2. Er det oversiktlige privatrettslige forhold? Atkomst til næring i nord gjennom p-hus. Rampe til næring i p-hus. Er det komplisert byggeri? Kun sammenkobling p-kjeller har noen kompliserte forhold Er det oversiktlig og effektiv adkomst til de offentlige parkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? Ja Er det oversiktlig og effektiv adkomst til næringsparkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? Middels Er det oversiktlig og effektiv adkomst til øvrige felt (FK1+S3+S4)? Middels Er måltallet for p-plasser nådd (265 pl.)? 278 pl Lite aktiv fasade mot gateplan. P-huset er svært eksponert mot Er måltallet for næringsareal nådd (11000m2)? byen 7691m2 Gode solforhold for idrettsparken? Vist 5 etasjer Er det en arealeffektiv planløsning i p-huset? 36,50 m2/plass Er det arealeffektiv planløsning i næringsdelen(e)? indre hjørner gir litt dårlig dagslys Er etasjehøydene optimalisert? Ja Er det aktive/ attraktive fasader mot gateplan? Gir senere riving/ konvertering av p-hus mulighet for attraktivt bygg? Ja, ved erstatning Kan parkeringsareal erstattes av (eller konverteres til) arealeffektivt næringsareal senere? Ja, kan erstattes ALTERNATIV 1b - tilleggsvurderinger P-kjeller på hele tomta gir beste løsning i forhold til grunnforholdene. Ett ekstra plan i p-hus -> noe mindre effektiv avvikling, noe mindre brukervennlig. Større fotavtrykk næring -> mer areal, mer effektiv utnyttelse. Flere plan i p-hus -> Svært eksponert (svært lite attraktivt) mot byen. Flere plan i p-hus -> flere parkeringsplasser. SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: Middels måloppnåelse God måloppnåelse Middels måloppnåelse Svak måloppnåelse 18

19 ALTERNATIV 2 SOL- OG SKYGGEVIRKNINGER 21. mars kl juni kl juni kl

20 ALTERNATIV 2 Bussvei Adkomst P-anlegg NORD Byrom ("Sportsplassen") Sammenhengende byggeri dekker hele felt S1 som underdeles i tre parseller. Midtre del av tomta er satt av til offentlig parkeringshus med næringsareal på hver side mot øst og vest. Jernbaneveien 25 AS vil eie/ disponere ca 2500 m2 næring med ca 640m2 grunnflate på tomta. P-kjeller under hele byggeriet. Adkomst til næringsparkering via offentlig parkeringshus. Offentlig parkeringshus etableres fra kjellernivå og oppover. Brutto etasje høyde i p-hus er satt til 2,7 m. 759,2 m 2 48 stk 1 973,6 m Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering slokaler SK slokaler JB25as Annet næringsareal SUM Sum ering Sum slokaler Adkomst P-anlegg ,9 m 2 (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei 1. ETASJE 1:500 Bussvei 19,8 (park.) 2,7 4,3 3,8 3,8 3,8 4,1 Takhage eringshus (offentlig) 2,7 2,7 2,7 2,7 (parkering) 15,7 20 SNITT 1:500

21 ALTERNATIV Adkomst P-anlegg NORD PLANER 1: ering næring 789 m m m 2 54 stk 48 stk m m m ering næring m stk m 2 P-HUS plan 2 og m 2 (31 stk) Adkomst P-anlegg 464 m m 2 Kjeller P-plasser stk 1. etasje 2. etasje (P-HUS: plan 2 og 3) 777 m m m m m 2 41 m 2 41 m 2 41 m 2 3. etasje 4. etasje 5. etasje N 21 alt-2

22 ALTERNATIV Bussvei Avvik fra alt.2: 2b 759,2 m 2 Nederste næringsetasje mot gågata 48 stker høyere (5,4 m) for å korrespondere med to parkeringsetasjer ,6 m 2 En større andel mot vest på nedre plan avsettes til offentlig parkeringshus. eringshuset begrenses da til tre plan inklusive kjeller Vestre del kan eventuelt konverteres til næring senere. 5 6 Adkomst P-anlegg NORD 5 6 Alt. 2b er illustrert med et lukket atrium (jfr alt. 2 vist som en åpen U ). Vestfløy er vist med større bygningsbredde. Dette gir ekstra næringsareal ift. alt. 2. Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering slokaler Adkomst SK ,9 m 2 slokaler P-anlegg JB25as Annet næringsareal (atrium) 644 Byrom Bussvei ("Sportsplassen") (ering P-hus) 2 751,4 m 2 5,0 7,5 5,0 5,0 7,5 5, Adkomst P-anlegg ,6 76 stk 7, ,3 m 2 Adkomst P-anlegg NORD Byrom ("Sportsplassen") SUM Sum ering Sum slokaler (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei ssvei 19,8 (park.) 2,7 4,3 3,8 3,8 3,8 4,1 Takhage eringshus (offentlig) 2,7 2,7 2,7 2,7 (parkering) 15,7 Bussvei 20,9 Evt. konvertering til næring (forretn.) 2,7 5,4 3,8 3,8 3,8 4,1 Atrium 2,7 2,7 2,7 (parkering) 17,1 22 (ALT 2) ALT 2b SNITT 1:500

23 ALTERNATIV 2b PLANER 1: m stk (ering P-hus) (ering næring) m stk stk (ering P-hus) m m stk (ering P-hus) m m 644 m Åpent ned 516 m 2 Atrium Åpent opp 520 m m m m 2 Kjeller P-plasser stk 1. etasje PLAN 2 - P-HUS 2. etasje MULIG KONVERTERING AV TIL NÆRING m 2 41 stk m Åpent ned stk m 2 Atrium 520 m 2 Åpent ned 641 m (ering P-hus) 445 m m (ering P-hus) m Åpent ned m 2 Glasstak over atrium Takhage 516 m 2 1. etasje konvertert PLAN 2 - P-HUS konvertert 885 m m 2 3. og 4. etasje 5. etasje 23

24 ALTERNATIV Bussvei 2c Adkomst P-anlegg NORD Byrom Bussvei ("Sportsplassen") Adkomst P-anlegg NORD Byrom ("Sportsplassen") Avvik fra alt.2: 759,2 m 2 Nederste næringsetasje mot gågata 48 stker høyere (5,4 m) for å korrespondere med to parkeringsetasjer ,6 m 2 Øverste plan i p-huset utvides til å omfatte hele etasjeplanet Høyden i dette planet settes lik 3,8m slik at det eventuelt kan konverteres til næring senere. 3 3 Alt. 2c er illustrert med et lukket atrium (jfr. alt. 2 vist som en åpen U ). Vestfløy er vist med større bygningsbredde. Dette kompenserer for tapt næringsareal i 2.etasje. 5 6 Areal Antall p plasser Offentlig parkeringshus sparkering ,9 m 31 Adkomst 2 slokaler SK P-anlegg slokaler JB25as Annet næringsareal (atrium) 644 SUM Sum ering Sum slokaler ,5 m (ering P-hus) ,9 m ,5 15,0 6,0 Adkomst P-anlegg 40 stk , ,3 m 2 (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei (utenfor områdeplan) Trafikk/Bilvei ssvei 19,8 (park.) 2,7 4,3 3,8 3,8 3,8 4,1 Takhage eringshus (offentlig) 2,7 2,7 2,7 2,7 (parkering) 15,7 Bussvei 20,9 Evt. konvertering til næring 2,7 5,4 3,8 3,8 3,8 4,1 2,7 2,7 2,7 3,8 Atrium Evt. konvertering til 1. plan i atrium eringshus (offentlig) Evt. konvertering til næring (parkering) 17,1 24 (ALT 2) ALT 2c SNITT 1:500

25 ALTERNATIV 2c PLANER 1: stk (ering P-hus) m 2 31 stk m 2 (ering P-hus) m m m stk Åpent ned (ering P-hus) stk Åpent ned 114 stk (ering P-hus) (ering næring) m m2 Kjeller P-plasser stk 1. etasje PLAN 2 - P-HUS 2. etasje MULIG KONVERTERING AV TIL NÆRING m m m 2 Atrium 644 m m m 2 Åpent opp Atrium 520 m 2 Åpent ned m 2 Glasstak over atrium Takhage 516 m 2 Atrium 644 m m m m m m m 2 2. etasje konvertert 3. etasje 4. etasje 5. etasje 25

26 ALTERNATIV 2 EFFEKTMÅL - VURDERINGER Meget god måloppnåelse God måloppnåelse Middels måloppnåelse Svak måloppnåelse Dårlig måloppnåelse 1) Gjennomførbarhet 2) God trafikkavvikling 3) Effektiv arealutnyttelse 4) Attraktivt bygg i bybildet Er det gode grunnforhold? P-kjeller på hele tomta beste løsning i forhold til grunnforholdene. Kan det gjennomføres uavhengige byggetrinn? Delvis, anbefalt å bygge p-kjeller næring samtidig med offentlig p-hus Er det oversiktlige privatrettslige forhold? sareal bygges på p-anlegg. Flere grensesnitt som må løses. Er det komplisert byggeri? Delvis. Sammenkobling parkering og fremtidig næring, samt ulike etasjehøyder. Er det oversiktlig og effektiv adkomst til de offentlige parkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? God Er det oversiktlig og effektiv adkomst til de næringsparkeringsplassene, fra gata og internt i p-huset? Middels Er det oversiktlig og effektiv adkomst til øvrige felt (FK1+S3+S4)? God Er måltallet for p-plasser nådd (265 pl.)? 265 Lang aktiv fasade mot gateplan. P-huset er lite eksponert mot byen. Er måltallet for næringsareal nådd (11000m2)? 11124m2 Er det en arealeffektiv planløsning i p-huset? 37,3m2/ plass Er det arealeffektiv planløsning i næringsdelen(e)? Noen mørke arealer inn mot parkeringshus Er etasjehøydene optimalisert? Ja Er det aktive/ attraktive fasader mot gateplan? Gode solforhold for idrettsparken? Viser 4 etasjer her Gir senere riving/ konvertering av p-hus mulighet for attraktivt bygg? Ja, ved erstatning Kan parkeringsareal erstattes av (eller konverteres til) arealeffektivt næringsareal senere? Ja, men noe mer krevende ALTERNATIV 2b - tilleggsvurderinger Færre plan i p-hus -> bedre avvikling. Noen flere p-plasser. Meget god arealutnyttelse til næring (økt næringsareal). eringshuset eksponeres i fasade mot vest (mot bussveien) -> mindre attraktivt, men ikke avgjørende da jernbaneviadukten demper fjernvirkning. ALTERNATIV 2c - tilleggsvurderinger på gateplan må etableres (eller forberedes) som del av parkeringshus. Mer komplisert byggeri. Flere privatrettslige grensesnitt/ eierforhold. Flere parkeringsplasser. Svakere vertikal sammenheng i næringsbygg (ikke avgjørende da bruken sannsynligvis vil være ulik på gateplan og oppver) eringshuset eksponeres i fasader mot vest og øst -> mindre attraktivt, men ikke avgjørende da dette kun gjelder én etasje. SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: SAMLET VURDERING: Middels måloppnåelse God måloppnåelse God måloppnåelse God måloppnåelse 26

27 SAMMENLIGNING AV ALTERNATIVENE Samlet oversikt over arealer og antall parkeringsplasser i de ulike alternativene. NAVN PÅ ALTERNATIV VOLUMSKISSE AREAL P-PLASSER ALTERNATIV 0 TOTAL BTA m² NÆRING m² m² 288 stk ALTERNATIV 1 TOTAL BTA m² NÆRING m² m² 278 stk ALTERNATIV 2 TOTAL BTA m² NÆRING m² m² 265 stk 27

28 3 / Referanser samling av referanser og ideer 28

29 : LYS- OG FARGEBRUK Adkomsten til det offentlge P-anlegget kan synliggjøres med farger eller utforming, noe som kan gjøre det lett å orientere seg. generell fargebruk kan gjøre det lett å orientere seg på tvers av etasjene også. Bruk av naturlig belysning der det er mulig, gjerne gjennom tak. Belysning kan også benyttes som orienteringselement. 29

30 FASADER I P-HUS / NEDTRAPPING SOM FASADE Dersom det skal være parkering i flere etasjer kan det være fint med en litt spennende fasadeløsning. Bildene til venstre og høyre viser hvordan parkeringsvolumet evt kan trappe seg ned mot parken (særlig aktuelt i Alternativ 2) 30