Saksframlegg. Trondheim kommune. OMRÅDEREGULERING AV SLUPPENVEGEN 5-25 OFFENTLIG ETTERSYN Arkivsaksnr.: 05/ (188042/10)

Transkript

1 Saksframlegg OMRÅDEREGULERING AV SLUPPENVEGEN 5-25 OFFENTLIG ETTERSYN Arkivsaksnr.: 05/ (188042/10) Saksbehandler: Nils Jørgen Moltubakk ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til områderegulering av Sluppenvegen 5-25 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket ARC arkitekter AS, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven ::: Sett inn innstillingen over denne linja 1

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Reguleringsplan for Sluppenvegen 5-25 fremmes med bakgrunn i at grunneier, Kjeldsberg Sluppen ANS, ønsker å bygge ut og omforme vestre deler av Sluppen fra industripark til en kompakt kontorby. Planen fremmes av rådmannen som områdeplan fordi en forventer en lang utbyggingshorisont og det er ønskelig med et samlet grep om utviklingen. Kjernen i reguleringsspørsmålet er omfanget av kontorutbygging i forhold til hvilke virkemidler planen skal inneholde for å sikre en god reisemiddelfordeling og tilgjengeliglighet for alle trafikantgrupper. Rådmannen mener planen legger til rette for en god langsiktig byutvikling som vil bidra til å styrke arbeidsplasslokalisering i korridoren fra Sluppen og inn mot Elgeseter. Dette er et viktig område for teknologibedrifter, og er del av en langsiktig strategi for Teknologibuen fra St. Olav, via Gløshaugen og Sintef-områdene sør for NTNU. Utbyggingen ligger imidlertid i ytterkant av korridoren med høykvalitets kollektivtilgjengelighet og med lang avstand mellom busstoppene. På den andre siden har området god tilgjengelighet for gående og syklende. I samband med planleggingen av ny Sluppen bru har det vært diskutert ulike alternativ som kunne gitt en attraktiv tilgjengelighet med buss. Disse alternativene er ikke aktuelle pga. kostnadene. Denne saken forutsetter at det arbeides videre med et nytt busstopp nord for planområdet i samband med brureguleringen, Dette er også satt som rekkefølgekrav for deler av bebyggelsen. Videre mener rådmannen at det allerede i tidlig fase legges til rette for bedre tilgjengelighet for myke trafikanter, ved at gang- og sykkelvegnettet oppgraderes. Parkeringsrestriksjonene er et sentralt virkemiddel for å styre reisemiddelfordelingen. Rådmannen foreslår at man legger parkeringsnorm for indre sone til grunn for utbyggingen. Det tillates en høyere utbygging i området enn arealdelen legger til grunn, men forutsetningen er da at antall parkeringsplasser ikke økes ved økt tetthet. Planen legger til grunn at kommunen arbeider videre med å realisere gjenåpning av Fredlybekken, og foreslår et sammenhengende grøntdrag langs denne, hvor man også plasserer hovedsykkelruten. Arbeidet med hovedsykkelruten og bekkeåpning forutsetter at man i nær framtid igangsetter videre regulering av området for å sikre disse arealene. Grunneier er uenig med rådmannen om parkeringsbestemmelsene i områdeplanen og foreslår et alternativ til dette. Grunneier er også uenig i deler av rekkefølgebestemmelsene som foreslås. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn Planarbeidet ble startet opp i juni 2005 som en privat reguleringsplan. Planen er et utviklingsarbeid som naturlig tar tid, samtidig har framdriften vært påvirket av behovet for geotekniske utredninger, skiftninger i eiendomsmarkedet og tilgrensende prosjekt, bl.a. Fredlybekken og E6-Sluppen bru. Ved overgang til ny plan- og bygningslov ble plantypen tatt opp til vurdering, tiltakshaver/grunneier og administrasjonen ble enige om at det var mest hensiktsmessig å fremme saken som en områdeplan i lys av at utbyggingshorisonten var lenger enn gyldighetstiden for en privat reguleringsplan. Dette innebærer at rådmannen fremmer planen på vegne av kommunen. Samtidig ble det avtalt at den private utbyggeren skulle stå for utarbeidelsen av planen, og at man skulle komme fram til en enighet om utformingen og innholdet i planen. 2

3 Formålet med planen er å legge til rette for en stegvis utbygging av inntil m² kontor- og næringsareal. Planen ivaretar også mulighet for opparbeidelse av infrastruktur knyttet til fremtidig vegsystem og gjenåpning av Fredlybekken. Planens hovedgrep er en kompakt kontor- og næringsbebyggelse organisert i en tradisjonell kvartalsstruktur i sentrale og søndre deler av planområdet. Planforslag ble levert av tiltakshavers konsulent , kompletteringer er foretatt fram til slutten av november. Planforslaget er utarbeidet av ARC Arkitekter AS i samråd med Trondheim kommune og tiltakshaver Kjeldsberg Sluppen ANS. Igangsatt planarbeid ble kunngjort Planområdet omfatter disse eiendommene: gnr. 73/1 eid av Trondheim kommune gnr. 73/77 eid av Statsbygg gnr. 73/79,90,114,120 eid av Sluppen Eiendom AS gnr. 73/91 eid av Sluppenveien 3 Hjemmel AS gnr. 73/92,93,118 eid av Kjeldsberg Sluppen ANS gnr. 73/209 eid av Statens vegvesen Sør-Trøndelag Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse for planen, og den består av følgende temaer: 1. Økte avfallsmengder 2. Brann og brannrelaterte ulykker 3. Eksplosjonsfare og langtidseksponering av giftig gass fra avfallsdeponi 4. Forurenset grunn 5. Forurensing av drikkevann 6. Kvikkleireras 7. Stein- og løsmasseras som følge av ekstrem nedbør 8. Flom og oversvømmelser ved kraftig nedbør 9. Støy 10. Luftforurensing 11. Svekket jordvern 12. Nedbygging og oppsplitting av grønne områder 13. Transport av farlig gods på E6 Planprogram Planprogram for Sluppen kunnskapspark ble vedtatt i bygningsrådet Utredning av konsekvenser skulle omfatte: grunnforhold, trafikk, støy- og luftforurensing, friluftsliv og tilgang til uteområder, dyre- og planteliv/biologisk mangfold, bylandskap og hovedgrep, klima/ lokalklima, arbeidsplasser og næringsliv, befolkning og servicetilbud, beredskap og ulykkesrisiko, vannressurser/fredlybekken, gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden. Beskrivelse og vurdering av alternativer Ved siden av 0-alternativet er det utredet to hovedalternativ med hhv BRA=140 % og 180 %. I planprogrammet var det stilt krav om utredning av alternativ med åpen/lukket Fredlybekk, og med/uten høyhus. 0-alternativet, som ikke medfører videre utvikling i planområdet, er kun referansealternativ. 3

4 Spørsmålet om åpning av Fredlybekken er utredet separat av kommunen, hvor en har konkludert med å arbeide videre med åpning av bekken. Begge de to hovedalternativene er gjennomførbare uavhengig av om bekken åpnes eller ikke. Alternativene med eller uten høyhus er utredet på lokalt nivå, men ikke på områdenivå. Av hensyn til framdriften i saken velger man nå å legge fram saken til offentlig ettersyn uten høyhus, og forutsetter at delfelt N/K1 reguleres i detaljplan senere, hvor spørsmålet om høyhus avklares. Ut fra økt kunnskap gjennom utredningene ble alternativene som skulle konsekvensutredes endret til å være basert på utbyggingsvolum. Konsekvensutredningen viser at det ikke er kritiske forskjeller mellom de to utbyggingsalternativene og at man ut fra hensyn til overordnete målsettinger om god arealeffektivitet og grunneiernes preferanser har valgt å fremme alternativet med BRA=180 %. Avvik fra overordnete planer og vedtak Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt som ervervsområde. I ervervsområder inngår alle typer næringsvirksomhet. Planforslaget vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel med følgende unntak: Tomteutnytting: - Retningslinjene 2.4.8: I rene virksomhetsområder legges til grunn at utbyggingstettheten bør være mellom 120 %-140 % avhengig av avstand til hovedkollektivårer. Lokalisering: - Retningslinje 2.4.9: Arbeids- og/eller besøkintensive virksomheter skal lokaliseres i områder med god tilgjengelighet (..) primært innenfor "kollektivbuen", definert som områdene innenfor en avstand på 400 meter fra busskorridorene fra Midtbyen og ut til henholdsvis Leangen, Sluppen og Ila, samt Marienborg. I Miljøpakke for transport, vedtatt av bystyret , er målsettingen ytterligere konkretisert ved at 60 % av tilveksten i arbeidsplasser skal komme innenfor kollektivbuen, mens avgrensningen er definert som områder innenfor 600 meter fra hovedkollektivårers holdeplasser med innbyrdes avstand kortere enn 500 meter. I avtale om belønningstilskudd mellom Samferdselsdepartementet og Trondheimsregionen er målsettingen fastsatt som ett av tiltakene for Trondheim kommune. Parkeringsrestriksjoner: - Bestemmelse 7.1 Parkeringskrav, legger føringer for maks 1 p-plass per 100 m² kontorareal. Planforslaget innebærer en stegvis nedbygging av parkeringsdekningen fra 2,1 til maksimalt 0,6. Parkeringsdekningen vil dermed ikke til enhver være i henhold til gjeldende parkeringsnorm. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger på Sluppen, ved krysset hvor E6 deles opp i hovedinnfartsåren til Trondheim by og omkjøringsvegen. Planområdet avgrenses av omkjøringsveien i nord og vest, Sluppenveien i syd og tomtegrensene til tilstøtende næringsområde i øst. Planområdet omfatter tilsammen 84 dekar. Dagens arealbruk og bygninger Planområdet brukes i dag til kontor- og industriformål. Eksisterende bebyggelse omfatter forretnings-, lager og kontorlokaler. Bebyggelsesstrukturen i området er preget av lav bebyggelse i 2-3 etasjer. I dag har området en bygningsmasse på anslagsvis m² BRA, med omlag ca 600 arbeidsplasser. Det er oppført 3 nye bygg for lager/kontor på eiendommene etter søknad om dispensasjon fra gjeldende bebyggelsesplan. Ved siste søknad om dispensasjon ble det stilt krav om at det skulle utarbeides ny reguleringsplan som omfattet alle de tre eiendommene. 4

5 Gjeldende reguleringsplan for området er R0053AE Sluppenveien 11 og Bratsbergvegen 5 med bestemmelser datert Planen ble revidert i 1993 for å øke utnyttelsen, maks utnyttelse etter endring er TU=55 %. For del av området til Trondheim Energi gjelder R0053N vedtatt Tilstøtende arealers arealbruk I nord ligger næringsområdet til Siemens på Tempe, som omfatter kontor og næringsbebyggelse. I øst ligger et næringsområde som blant annet inneholder Din Bil as og Shell bensinstasjon. I sør ligger et større næringsområde som inneholder hovedkontor for Trondheim Energi og kontor-/ lagerbebyggelse, deriblant Postens hovedsentral i Trondheim. Områdestabilitet og kvikkleiresoner Planområdet ligger nedstrøms kvikkleiresone 194 Hoeggen og rett ved og delvis rett innenfor kvikkleiresone 228 Nidarvoll. Gjennomførte utredninger viser at det ikke er fare for at området vil bli berørt av kvikkleireskred. (se vedlegg 4) Grunnforholdene innenfor planområdet består av vekslende lag av leiravsetninger, det er ikke påvist sammenhengende og/eller betydelige lag av kvikkleire som har vesentlige konsekvenser for grunnstabiliteten. Søppelfylling Deler av planområdet ligger på en nedlagt kommunal søppelfylling som strekker seg fra planområdets vestre avgrensning og østover til området under Nidarvoll skole. Det er utført fysiske grunnundersøkelser for å avklare eksakt avgrensning av søppelfyllingen innenfor planområdet. Det ble verken funnet tungmetaller eller annen forurensing i konsentrasjoner som overskrider Trondheim kommunes grenseverdier for ren jord eller statens normverdier for mest følsom arealbruk i massene over eller under deponiet. I selve deponiet er massene forurenset av tungmetaller, polyklorerte bifenyler (PCB), polyaromatiske hydrokarboner (PAH) og olje. Forurensingsgraden varierer fra sted til sted avhengig av fraksjonene som er deponert der. Deponiet vil anslagsvis ha et samlet volum under planlagt bebyggelse på m³. Det ble påvist svake overskridelser av Trondheim kommunes grenseverdier for ren jord av arsen og PCB i et punkt, samt krom i et annet punkt utenfor selve deponiet. Ut over dette ble det ikke funnet forurensinger utenfor deponiet som overskrider kommunens grenseverdier for ren jord eller SFTs normverdier for mest følsom arealbruk. Gjennomsnittsverdiene for masser utenfor deponiet holder seg godt innenfor grenseverdiene. Massene i deponiet inneholder miljøgifter i konsentrasjoner over SFTs normverdier. I forskrift stilles det krav om tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før utbygging kan iverksettes. Tiltaksplanen følger rapporten. Naturverdier Den delen av planområdet som ikke har fast dekke er parkmessig opparbeidet. Det er ingen verneverdige naturområder i selve planområdet. Planområdet ligger nær Nidelvkorridoren og Smidalen som er viktige naturområder for flora og vilt. Det ligger et grønt belte rundt planområdet som buffer mellom riksvegsystem og bebyggelse. Barn og unges bruk av området til aktivitet Det er utført en barnetråkksregistrering i området Nidarvoll og Sunnland. Planområdet er ikke registrert brukt av barn og unge i dag. Topografi, sol- og vindforhold Det flate terrenget i planområdet, og det at landskapet i større sammenheng faller mot vest og sør gir området gode solforhold. Høydedraget i sør (Smidalen) begrenser solforholdene noe i vintertiden. 5

6 Den fremherskende vindretningen i området er fra sør-sørvest i høst-, vinter- og vårmånedene. I sommermånedene er fremherskende vindretning fra vest. Høydedraget mot Byåsen i vest og Smidalen i sør gir planområdet noe le for vind. Bebyggelsens struktur og form Bebyggelsesstrukturen i Sluppenområdet bærer preg av mangel på sammenheng. Bebyggelsen ligger i hovedsak fritt innenfor den enkelte eiendom og forholder seg i liten grad til byggelinjer og struktur forøvrig. Eksisterende bebyggelse i planområdet er organisert i en antydning til kvartalsstruktur og følger samme retning (nord-nordvest) som bebyggelsen videre nordover langs Holtermanns veg. Området inneholder ingen bevaringsverdig bebyggelse. Adkomst og parkering Planområdet ligger inntil E6 og har svært god tilgjengelighet fra overordnet vegsystem. Det er i dag en avkjørsel til hver av tomtene i planområdet fra Sluppenvegen, totalt 3 avkjørsler. Området er også tilknyttet Siemens-Nord med en intern vegforbindelse gjennom kulvert/undergang under E6. Planområdet har i dag samlet sett en parkeringsdekning på 2,1 biler pr. 100 m² kontor- og næringsbebyggelse. Det er totalt 763 parkeringsplasser i planområdet. Vegsystem, trafikkmengde og kapasitet Sluppenvegen hadde en trafikkmengde på ca 6300 ÅDT i Kapasitetsberegning viser at det ikke er vesentlige problemer med trafikkavvikling i Sluppenvegen eller ved trafikk fra avkjørsel i de to aktuelle kryssene til planområdet. Gang- og sykkeltilbud Vegnettet for myke trafikanter er mangelfullt både i og utenfor planområdet. De interne vegene mangler sammenhengende gangsoner. Det mangler fortau på deler av Sluppenvegens nordside. Kollektivtilbud Planområdet grenser til E6 som er en hovedkollektivåre med mer enn 12 avganger i timen. Det er noe lang gangavstand til holdeplassene langs E6. Med gjennomsnittlig ganghastiget på 5 km/t tar det opptil 10 minutter å nå planområdet fra holdeplassene på vestsiden av E6. Det er holdeplasser langs Sluppenvegen med nær tilknytning til planområdet, men frekvens og rutetilbud er svært begrenset. I Bratsbergvegen er det et noe bedre rutetilbud fra holdeplass som ligger ca meter fra planområdet. Støy- og luftforurensning fra trafikk Området er svært utsatt for støy og luftforurensning fra trafikk på E6 og Sluppenvegen. Trafikksikkerhet Avkjørslene fra Sluppenvegen er utformet som usystematiske T-, og X-kryss og gir et uoversiktlig trafikkbilde spesielt ved avkjørslene til Trondheim Energi. Usystematiske kryss og avkjørsler gir uoversiktlige krysningsforhold for myke trafikanter. Energiforsyning, el- og fjernvarmenett Det er i dag begrensede eller ingen muligheter for uttak av strøm i området. Det er tre trafoer i gnr./bnr. 73/118 som betjener bebyggelsen på denne tomten. Bebyggelsen i gnr./bnr. 73/114 er tilknyttet trafo i Sluppenvegen 2. 6

7 Hovedledning for fjernvarme går gjennom planområdet. Bebyggelsen i planområdet er tilkoblet fjernvarme. Fjernvarmenettet har kapasitet i forhold til fremtidig utbygging, men tilførselsrør mellom hovedledning og ny bebyggelse må vurderes oppgradert i forhold til utbyggingens størrelse. Kapasitet for vannforsyning, overvann og avløp Sluppenområdet forsynes fra kommunal vannledning i Sluppenvegen. Vannforsyningen til planområdet er ikke tilstrekkelig mht. brannslukking. Det ligger avløps- og overvannskulvert under fyllingen i bunnen av Fredlydalen. Kulvertens løp varierer i dybde, men ligger ned mot 20 meter under overflaten. Kulverten leder overvann og spillvann til pumpestasjonen ved Nidelven og videre til Høvringen renseanlegg. Ved mye nedbør eller snøsmelting klarer ikke pumpestasjonen å ta unna de store vannmengdene og ufortynnet kloakk sendes ut i Nidelven. Avløpssystemet har derfor ikke mer kapasitet og det er ønskelig å avlaste avløpssystemet gjennom å skille det rene overvannet fra spillvann ved Nardo. Samråds- og medvirkningsprosess Det har vært avholdt to samrådsmøter i løpet av planprosessen hvor berørte statlige, regionale og kommunale myndigheter, samt berørte grunneiere var invitert, 25. januar 2006 og 15. januar Det ble avholdt et offentlig informasjonsmøte den 26. januar 2010 hvor alle grunneiere i Sluppenområdet sammen med næringsforeningen var spesielt inviterte. Det har vært avholdt møter med tilstøtende grunneiere utenfor planområdet, FG Eiendom og Trondos. Foreløpig planmateriale har vært publisert på forslagsstillers nettsider, siden 08. januar Innspill til planforslaget FG Eiendom. Andreas Sakshaug, Eiendomssjef I møtet ble det lagt frem et forslag som innebærer flytting av innkjøring til Sluppenvegen 3 for å redusere antall avkjørsler. Vårt utgangspunkt er at dagens situasjon er tilfredsstillende og at dagens avkjøring fungerer godt. På Sluppenvegen 3 er det knapphet på areal og vi kan ikke se mulighet for noe tomteavståelse i forbindelse med en eventuell flytting av innkjørsel til eiendommen. (...) Kommentar: I forhold til trafikksikkerhet og kapasitet mht. fremtidig utbygging er dagens utforming av Sluppenvegen ikke tilfredsstillende. Det er for mange usystematisk plasserte avkjørsler direkte fra Sluppenvegen, noe som gir et uoversiktlig kjøremønster og reduserer vegens kapasitet. Sluppenvegen mangler også fortau på nordsiden. Selve spørsmålet om avkjørsler er utelatt fra planforslaget, da dette forutsettes ivaretatt i framtidige reguleringer av eiendommene. Det må imidlertid forventes en sanering av avkjørsler i framtiden for å bedre trafikksikkerheten. Trøndelag brann- og redningstjeneste ( ) Vi vil gjøre oppmerksom på at vannforsyningen i området er for svak og vil ikke dekke brannvesenets behov for slokkevann. Det vises til bestemmelsene i REN 7-28: Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap, og Forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn. Kommentar: Tilstrekkelig vannforsyning til planområdet sikres gjennom kommunens planlagte etablering av ny 7

8 hovedvannsledning langs Sluppenvegen. Bebyggelse som oppføres før ny hovedvannsledning er på plass dimensjoneres etter tilgjengelig slokkevann. Politiet, Vi anbefaler at det etableres en løsning med god separering, for å unngå konflikter mellom ulike trafikantgrupper. Et sammenhengende gang- og sykkelvegnett er viktig, også sett hen til at området er en attraktiv gjennomfartsåre for myke trafikanter. Gang- og sykkelvegnettet bør anlegges på en slik måte at det ikke frembyr til uønsket kjøring. Parkering, varelevering og renovasjon bør ikke komme i konflikt med dette. 2. Med hensyn til adkomst fra offentlig veg, synes det å være viktig at man velger en løsning som sanerer flest mulig avkjørsler fra området. (...). 3. Slik vi oppfatter det, vil dagens gjennomkjøringsmulighet til Siemens Nord bli stengt for kjøring. Dette er en god løsning for å unngå uønsket trafikk gjennom området. Denne gjennomkjøringen erstattes slik vi forstår det av en gang- og sykkelveg. I denne forbindelse er det viktig å etablere et vegsystem som vanskeligjør uønsket ferdsel med kjøretøy. Vi vet av erfaring at slik gjennomkjøring foregår på gang- og sykkelvegnettet der det er mulig, og der det oppfattes som en snarveg av bilførere. Bruk av trafikkregulerende skilt for å unngå uønsket ferdsel har erfaringsmessig liten virkning, ( ). Kommentar: 1. Innspillet er fulgt opp. Hovedtraséene for gang-/sykkelveger gjennom området er adskilt fra kjørevegene med planfrie kryssinger under Omkjøringsvegen og Sluppenvegen. Det forutsettes også at kryssingen av Bratsbergvegen er planfri. Gangsonene internt i planområdet er adskilt fra kjøreveg med parkering og vegetasjon langs alle vegstrekningene i planområdet. 2. Intensjonen i planen er å samle flest mulig avkjørsler. I avkjørselen til tomten gnr./bnr. 73/118 er det imidlertid ikke mulig å etablere et felles kryss/rundkjøring uten at nedre del av Sluppenvegen mot E6 heves pga. stigningsforhold. 3. Innspillet er fulgt opp. Indre servicegate stopper i en snuplass og går ikke direkte over i sykkelvegen som fører under omkjøringsvegen. Hovedsykkelvegen er adskilt fra kjøreveg jf. pkt. 1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Støyproblematikken (må) ivaretas ved at det gjennomføres støyberegninger for planlagt bebyggelse og nødvendige støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold tas inn i ( ) bestemmelsene. Fylkesmannen minner om at støyberegninger og støysonekart skal følge med planen når denne sendes til offentlig ettersyn. Som omtalt på samrådsmøtet den må det utarbeides en tiltaksplan for området, jf. Forskrift om begrensning av forurensning. Tiltaksplanen skal gi en beskrivelse av hva forurensningen består av og hvordan den skal håndteres. Fylkesmannen forutsetter at tiltaksplanen blir forelagt oss før sluttbehandling av planen, og fortrinnsvis samtidig med at saken sendes ut til offentlig ettersyn. Kommentar: Vedr. støy: Innspillet følges opp. Støyberegning på fasader for ny bebyggelse tas i forbindelse med byggesak. I plansaken er det gjort utredninger iht. planprogram for å avgrense søppelfylling og avklare byggbare områder over fylling, samt tiltak for å sikre ny bebyggelse mot gassinnsig. En foreløpig tiltaksplan følger reguleringssaken. Endelig plan skal utarbeides i samband med byggesaken. Statens vegvesen,

9 ( ) Byggegrensen forbi felt B må holdes til 50 meter etter veglovens 29. Når det gjelder byggegrensen i felt A er det ønskelig fra Kjeldsbergs side med en byggegrense på 25 meter. Statens vegvesen kan akseptere en byggegrense på 25 meter, men må ta forbehold om endringer av denne byggegrensen da fremtidig vegituasjon for området fremdeles er uavklart. ( ) Vi forutsetter også at vi blir med i den videre diskusjonen rundt plasseringen av bygningen i felt A. Kommentar: Vi har vært i dialog med Statens vegvesen vedr. byggegrense og plassering av høyhuset. Byggegrensen i felt NK1 skal fastsettes i egen detaljplan for feltet. Norges vassdrags- og energidirektorat, Når reguleringsplanen sendes på høring, er det viktig at det er dokumentert tilstrekkelig sikkerhet mot skred., jfr rådene fra geoteknisk sakkyndig og NVEs retningslinjer 1/2008. Det må i den forbindelse også dokumenteres at det planlagte tiltaket ikke vil forverre flom-, erosjons- og skredforholdene for omgivelsene. 9

10 2. Nødvendige sikrings- og stabiliseringstiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet, må inn som rekkefølgebestemmelse. Slike sikrings- og stabiliseringstiltak må være gjennomført før utbygging med tilhørende masseforflytning starter opp. 3. Arealbruksendringer som fører til flere tette flater som tak og asfalterte arealer vil ofte endre avrenningen til vassdrag. Dette vil igjen påvirke flomtoppene og erosjonsforholdene i vassdraget. I reguleringsplanen er det viktig at dette er vurdert, og at eventuelle avbøtende tiltak er nevnt. 4. Det er viktig at reguleringsplanen ikke medfører hindringer for eventuelle eksisterende eller planlagte høyspentkabler, fjernvarmeanlegg etc. I den forbindelse ber vi om at Trondheim Energi og Statnett kontaktes. 5. Ny utbygging har betydning for energibehovet både til transport og til oppvarming. Rådene fra den lokale energiutredningen bør synliggjøres i det videre planarbeidet. Kommentar: Punkt 1-3: Sikkerhet i forhold til skred og områdestabilitet er utredet (se vedlegg 3 og 4). Utfordringer i forhold til flom- og erosjonsforhold er knyttet til åpning av Fredlybekken (se vedlegg 18). Planområdet berøres ikke av eventuelle skred fra kvikkleiresonene Nidarvoll eller Hoeggen. Sikrings- og stabiliseringstiltak er derfor ikke tatt med i planen. Overvannsavrenning til vassdrag økes ikke som følge av utbyggingen (se vedlegg 17). 4. Arbeidsmøte med Trondheim Energi avholdt og problemstilling drøftet. 5. Aktuelle tiltak som vurderes i forhold til plansak er å stille krav om tilknytning til fjernvarme. Statens vegvesen. Referat arbeidsmøte sykkelveg, byggegrense m.m. på Kjeldsbergtomta N/K1 må detaljreguleres etter at reguleringsplan for veganlegg er vedtatt. Det er først da byggegrensen fastsettes endelig. Ved utbygging av Sluppenvegen 17B og C kan det oppstå en situasjon der ytre serviceveg først bygges av Kjeldsberg, og at den deretter må bygges om med støttemurer når Sluppenkrysset skal ombygges. Hvordan dette skal ordnes praktisk og økonomisk reguleres gjennom en utbyggingsavtale. Kommentar: Byggegrensen i felt N/K1 skal fastsettes i detaljplan. Vedr utbyggingsavtale: Vi forutsetter dette avklart når valg av ny løsning for Sluppenkrysset foreligger. Offentlig informasjonsmøte. Referat John Magne Elshaug, Trondos: 1. Ønskelig med avkjørselsmønster i planområdet hvor også Din Bil-tomten kan nås. 2. Det bør ikke legges opp til et bredere grøntdrag med bekk utenfor planområdet enn innenfor. 3. Ser det som uheldig at slagskygge fra høyhus slår innover tomt, ber om at byggehøyden halveres. Kommentar: 1. Avkjørsel til Din Bil-tomten vil komme i konflikt med sykkelveg i grøntdrag og mulig åpen bekk. Utbyggingsvolumet på Din Bil-tomten sammen med utbygging på begge sider av Sluppenvegen som skal benytte samme avkjørsel kan medføre underkapasitet. 2. Planforslaget for Sluppen næringspark åpner for et opptil 40 m bredt grøntdrag med åpen bekk. 3. Spørsmålet om eventuelt høyhus skal avklares i senere detaljplan for N/K1. Samrådmøte. Referat Sykkelveg i nord-sørgående retning bør tilknyttes Leirfossvegen via interne vegforbindelser i planområdet til Trondheim Energi- og miljøpark. 10

11 2. Alternativ 2 bør støysimuleres for kartlegging av behov for ytterligere støyskjerming av E6. Det bør belyses støynivå for friområder og ytterligere behov for støyskjermer også uten ny bebyggelse på nabotomt for begge alternativer. 3. Tiltaksplan bør inn i reguleringsbestemmelser siden denne skal gi føringer i byggesak. 4. Ønskelig med bestemmelser for universell utforming. 5. Foreslår avfallshåndtering med nedsenkede søppelcontainere og god tilgjengelighet uten kanter. 6. Kjeldsberg og Trondheim Energi bør gå i dialog om hvordan opparbeiding av grøntarealer fordeles mellom utbyggere og fastsette grøntstruktur og fordeling innen eget område. 7. Bygninger som rives må fotodokumenteres. Kommentar: 1. Dette må ivaretas utenfor planområdet Innspill ivaretatt. 5. Bestemmelsene stiller krav om at avfallshåndtering skal skje innendørs eller i nedgravde anlegg. 6. Avklares på et senere tidspunkt. 7. Ivaretatt i bestemmelsene. Beskrivelse av planforslaget Krav til detaljregulering Bestemmelser og plankart åpner for direkte byggesaksbehandling i feltene N/K2, N/K3, N/K4 og N/K5 fra områdeplanen. For feltene N/K1 og N/K6 kreves det detaljreguleringsplan før ramme- eller deletillatelse kan gis. Planlagt arealbruk Området foreslås regulert til byggeformålene næring/kontor. Ubebygde arealer foreslås regulert til offentlig kjøreveg, gang- og sykkelveg og grønnstruktur, samt private veier og områder for andre samferdselstiltak. Plandata Arealbruksformål i planen Næring/Kontor Sum alle byggeformål Samferdselsanlegg og infrastruktur Grønnstruktur Sum grunnareal m m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse m 2 BRA m 2 BRA Utnytting planlagt bebyggelse under terreng Areal på eksisterende bebyggelse - over terreng - under terreng Ikke fastsatt m 2 BRA m 2 BRA Ikke fastsatt m 2 BRA m 2 BRA Arbeidsplasser 4100 Området vil hovedsakelig inneholde kontorvirksomhet samt noe lokal service og handel. Det tillates en maksimal andel på 3000 m 2 forretning i felt N/K1-N/K6. Planlagte byggeområder Maksimal tillatt utbyggingsvolum til kontor- og næringsformål i planområdet settes til m 2. Det gir 357 %-BRA om en kun beregner utnyttelse innenfor delfeltene for bebyggelse og utnyttelse på 180 %- BRA for planområdet som helhet med unntak av offentlig veganlegg. 11

12 Av totalt er ca m 2 lokalisert i gnr./bnr. 73/118 og ca m 2 i gnr./bnr. 73/114 og 120. Eksakt fordeling av areal i feltene NK1 og NK6 skal fastsettes i detaljplan. Bruksareal skal beregnes etter gjeldende byggteknisk forskrift. Parkeringsareal på bakkeplan unntas fra beregningsgrunnlaget. Type næringsvirksomhet og antall ansatte Området vil hovedsakelig inneholde kontorvirksomhet hvor hovedfokus er å tilby fasiliteter til teknologi- og kunnskapsbaserte bedrifter. Det åpnes også for næringsvirksomhet som for eksempel servering, treningssenter, frisør, trykkeri, forretning etc ment til å betjene planområdet og bydelen forøvrig. Det tillates en maksimal andel på m² forretning i felt NK1-NK6 for å ivareta eksisterende forretninger i tilknytning til lagervirksomhet, samt for å åpne for nærhandel og forretningsvirksomhet som naturlig hører til i en kontorby og dekker internt behov. Estimert antall arbeidsplasser ved full utbygging vil maksimalt være Bebyggelsens struktur og plassering Planområdets form sammen med eksisterende bebyggelse og vegsystem danner antydning til en kvartalsstruktur i planområdet. Planforslaget tar utgangspunkt i denne strukturen og legger opp til 6 byggeområder som vist på plankartet. Søppelfylling og kulvert med frigravingssone gjør at store deler av planområdet ikke kan bebygges. Disse områdene brukes til brede offentlige grøntdrag, gang-/sykkelveger og uterom som løper mellom flere av kvartalene. Ny bebyggelse er lokalisert og strukturert slik at den underbygger kvartalsstrukturen og feltinndelingen. Bebyggelsen er organisert slik at inngangsforhold i hovedsak vender inn mot indre servicegate mens kontorfløyer vender ut mot grøntdrag og overordnet vegsystem. Bebyggelsens etasjer og funksjoner forholder seg også tydelig til de ulike platåene som planområdet består av. Ny bebyggelse i N/K6 er lagt frittliggende i planområdet slik at denne skal oppleves som mer synlig og selvstendig. Bebyggelsen henvender seg mot Sluppenvegen og har hovedinngang fra Sluppenvegen eller egen adkomstveg. Arkitektoniske intensjoner, krav til fasadeoppbygging Eksakt utforming av bebyggelse er ikke bestemt i planen. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om at det skal legges vekt på høy kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. I områder med et enhetlig bebyggelsesmønster skal det legges vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske kvaliteter. Tekniske rom og trappesjakter etc. på tak skal integreres i bygningens volum. Universell utforming Alle tiltak i planområdet skal planlegges og gjennomføres i samsvar med prinsippene om universell utforming. I planforslaget er det lagt vekt på orienterbarhet gjennom tydelig markering av de ulike soner og funksjoner. I tillegg skal nye tiltak i planområdet tilrettelegges for orienteringshemmede gjennom bruk av blant annet farger, tekstur, materialvariasjoner, ledelinjer og tydelig skilting. Ivaretakelse av eksisterende vegetasjon og etablering av ny vegetasjon Det tilstrebes å ivareta eksisterende vegetasjon og grøntområder både i og rundt planområdet. Trerekken (alléen) langs østsiden av indre servicegate, i tomtegrensen mellom gnr./bnr. 73/118 og 73/120, bevares med unntak av enkelte trær som må fjernes på grunn av nye traséer for g/s-veger. 12

13 Eksisterende vegetasjon langs indre servicegate ved Sluppenvegen 23 og 25 bevares. Eksisterende vegetasjon langs Sluppenvegen bevares med unntak av mindre treklynger som kommer i konflikt med ny gangveg/undergang langs Sluppenvegens nordside. Gjennom krav til utomhusplan skal det sikres at det blir plantet ny vegetasjon i områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, særlig langs indre servicegate og i tilknytning til åpne plassdannelser. Støytiltak Ny bebyggelse er sammen med eksisterende bebyggelse organisert slik at de danner en støyskjerm mot omliggende vegsystem. Denne skjermingen gir gode forhold for uteopphold i de sentrale uteområdene i planområdet. Det legges også opp til en aktiv bruk av brede vegetasjonsbelter for demping av støy- og luftforurensning. Grønnstruktur i planområdet skal ytterligere skjermes mot støy fra E6 Omkjøringsvegen og Sluppenvegen med støyvoller og -skjermer etter prinsipp som vist i støykart utarbeidet av MultiConsult. Støyskjermingstiltak i planområdet innebærer en støyskjerm/voll +3,5 m høy og 250 m lang mot E6/Omkjøringsvegen og en støyskjerm/voll +2,0 m høy og 120 m lang mot Sluppenvegen. I tillegg forutsettes det at ny E6 omfatter støyskjermer på sørgående rampe langs Omkjøringsvegen som vist på støysonekart. Lydnivå innendørs skal tilfredsstille NS 8175 klasse B. Støynivået skal ikke overstige L den =55 dba på grøntområder tilrettelagt for lengre opphold. Tiltak mot luftforurensning Uterom ment for opphold er lagt sentralt i planområdet og er skjermet mot luftforurensning fra omliggende veger med bebyggelse. I tillegg beplantes områder for grøntstruktur med vegetasjon i flere sjikt som vil påvirke luftkvaliteten positivt. Private gater, kjøre- og gangtrafikk Det dannes et kontinuerlig ringvegsystem i gnr./bnr. 73/118, og dette er felles adkomst for alle gående og kjørende til byggeområdene på denne tomten. Intensjonen for gatebruken i gnr./bnr. 73/118 er at den indre servicegate skal være en miljøgate for gående, syklende, besøkende og bevegelseshemmede, med begrenset biltrafikk. Det skal være kort avstand fra indre servicegate til bebyggelsens hovedinnganger. Ytre servicegate skal sammen med søndre tverrforbindelse være hovedadkomst for kjørende til gnr./bnr. 73/118. Indre servicegate vil fungere som hovedadkomst for kjørende til gnr./bnr. 73/118 frem til ytre servicegate og søndre tverrforbindelse er etablert. Det dannes en felles adkomst for både gående og kjørende til gnr./bnr. 73/114 og 120, samt naboeiendommen 73/91. Ny bebyggelse i felt N/K2-N/K4 skal i hovedsak ha varelevering fra ytre servicegate. Varemottak forutsettes løst internt i ny bebyggelse i disse byggeområdene. N/K1 vil ha varelevering fra en større plassdannelse i enden av indre servicegate. Både ny og eksisterende bebyggelse i N/K5, samt deler av eksisterende bebyggelse i N/K2 og N/K3 vil ha varelevering fra indre servicegate. Varelevering fra indre servicegate tenkes løst med egne langsgående vareleveringslommer langs vestsiden av gaten. Ny bebyggelse i felt N/K6 vil ha varelevering fra enden av egen adkomstveg. Varemottak bygges inn i bebyggelsen dersom det er behov for et større mottak. 13

14 Figur 1. Kjøretrafikk/varelevering Figur 2. Gang-/sykkelveger Parkering Det har vært vurdert ulike løsninger for å fastsette parkeringsrestriksjoner. Fortløpende begrensninger i forhold til utbygd areal, et fast maksimalt antall parkeringsplasser og en modell med stegvis utbygging av parkeringsplasser. Utfordringen i området er at det pr. i dag er en stor andel overflateparkering. Denne vil gradvis nedbygges av nye kontorlokaler, men samtidig er bebyggelsen planlagt å inneholde parkeringskjellere. Det er i dag 760 parkeringsplasser i området, noe som gir en parkeringsdekning på 2,1 p-plasser pr. 100 m² kontor. De første byggetrinnene er planlagt på eksisterende parkeringsarealer, slik at parkeringsdekningen raskt vil reduseres ned mot 1,5. Tidspunkt for opparbeidelse av grøntdragene vil også ha betydning for omfanget av overflateparkering. Parkeringsdekningen blir foreslått fastsatt som et gitt antall parkeringsplasser for henholdsvis feltene N/K1-5 og N/K6. Dette gir entydighet i forhold til trafikkproduksjon og forutsigbarhet i framtidig utbygging. I utredningen om reisemiddelfordeling antas det å være mulig å oppnå en andel av bilbruk på mellom %. Ut fra planområdets lokalisering og gode tilgjengelighet bør det være fullt mulig å være i nedre del av dette spennet. Dette forutsetter en restriktiv parkeringspolitikk. Forslaget er derfor basert på en maksimal parkeringsdekning på 0,75 p-plasser pr. 100 m², tilsvarende indre sone, men basert på utbygging etter lavalternativet, dvs. 140 %. Dette tilsvarer et maksimalt antall parkeringsplasser på 730 innenfor planområdet. En har valgt å avrunde dette til dagens antall som er 760 p-plasser, fordelt med 570 plasser for N/K1-5 og 190 plasser for N/K6. Parkeringsdekningen vil da tilsvare om lag 0,6 p-plasser pr. 100 m² kontor. For å medvirke til en gradvis reduksjon av p-plasser i utbyggingsperioden foreslås det rekkefølgebestemmelser for når grøntdrag skal være opparbeidet. Konkret innebærer det at grøntdrag mellom N/K1 og N/K2 skal være opparbeidet ved ferdigstillelse av sistnevnte felt. Det stilles krav om at minimum 5 % av biloppstillingsplasser i planområdet skal være tilrettelagt for forflytningshemmede. Fordi man legger opp til en restriktiv parkeringspolitikk, er det naturlig å legge kravet for indre sone til 14

15 grunn for sykkelparkering, dvs. 1 sykkeloppstillingsplass pr. 100 m² kontor. Samlet gir dette et krav om 1240 plasser ved ferdigstillelse av utbyggingen. Utforming og lokalisering av parkeringsanlegg Biloppstillingsplasser lokaliseres hovedsakelig i parkeringskjellere i ny bebyggelse og langs ytre servicegate. Det legges opp til HC-parkering og noe gjesteparkering (korttidsparkering) langs indre servicegate. Biloppstillingsplasser for bevegelseshemmede i indre servicegate ligger i nær tilknytning til de fleste hovedinngangene. Det legges også opp til biloppstillingsplasser for bevegelseshemmede i alle parkeringskjellere. Sykkeloppstillingsplasser tenkes hovedsakelig plassert gruppevis i tilknytning til indre servicegate eller i tilknytning til bebyggelsens hovedinnganger og i veggsonen til bebyggelsen. Energiløsning, el, fjernvarme Ny bebyggelse skal tilkobles både el- og fjernvarmenett. Trafoer som plasseres utvendig skal graves ned. Trafoene må være tilgjengelig for vedlikehold. Plassering av nye trafoer skal være godkjent av nettselskapet før igangsetting. Avløps- og overvannshåndtering Trondheim kommune arbeider med forprosjekt for åpning av Fredlybekken. Formålet er å redusere overløp av forurenset vann fra eksisterende kulvert ved å skille rent overvann fra spillvann som i dag løper i felles kulvert i bunnen av søppelfyllingen i Fredlydalen. Overvannet planlegges ført i en åpen bekk gjennom planområdet. Spillvann planlegges ført i en ny avløpsledning langs Sluppenvegen. Planforslaget er fleksibelt i forhold til å slippe lokalt overvann ut i både bekk og via overvannsledning i Sluppenvegen. Der fallforhold tillater dette skal overvann føres til ny Fredlybekk. Overvann som ikke kan dreneres til Fredlybekken kan føres til overvannsledning langs Sluppenvegen. Kapasitet på eksisterende overvannsledning i Sluppenvegen er usikker og må avklares. Det kan bli behov for bygging av ny ledning. Både eksisterende kulvert og en realisering av bekk og tursti i grøntdrag er i planforslaget sikret gjennom regulering av et ca 40 meter bredt grøntdrag som hovedsakelig overlapper med en 40 meter bred hensynssone med særlige krav til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Vannforsyning Trondheim kommune har planer om ny overføringsledning på 400 mm som vil følge Sluppenvegens trase. Ny bebyggelse skal ha tilstrekkelig vannforsyning mht. slokkevann før igangsettingstillatelse kan gis. Bebyggelse som oppføres før hovedvannsledning er lagt, må omfatte tiltak som er akseptable i forhold til tilgjengelig brannvann. Dette kan løses enten gjennom utforming av sprinkleranlegg eller med lokale vannvolum. Avfallsløsning Kildesortering og oppbevaring av avfall skal i hovedsak løses innvendig i ny bebyggelse eller innenfor byggegrense. Eventuelle oppsamlingssteder for avfall utendørs skal være nedsenket. Offentlig veganlegg - Sluppenvegen Planforslaget regulerer nytt tverrsnitt på Sluppenvegen fra dagens rundkjøring mot Bratsbergvegen og ned mot undergangen under E6. Dagens avkjørsler reduseres i antall og det etableres tosidig fortau, på deler av strekningen erstattet av gang-/sykkelveg. På sørsiden av vegen skilles gående og syklende fra bilvegen med grøntrabatt. Ved eksisterende avkjørsel for Statkraft (tidl. TEV) og Biltilsynet reguleres areal for rundkjøring. Det er ikke tatt endelig stilling til om dette skal bygges ut slik det er regulert eller som ordinære 15

16 avkjørsler. Innreguleringen åpner for at nordre arm kan reguleres som framtidig adkomst for eiendommene nordøst for avkjørslene. Sanering av resterende avkjørsler langs østre del av Sluppenvegen forutsettes regulert i framtidige planer. Gang- og sykkelvegnett Planforslaget sikrer sammenhengende fortau langs hele Sluppenvegen, samt en planfri undergang i tilknytning til grøntdraget. Hovedsykkelveg (ring 4) fra vest foreslås å gå langs Sluppenvegens sørside, krysse vegen planfritt og fortsette gjennom planområdet i grøntdragene. Den forutsettes ført videre utenfor planområdet mot øst med planfri kryssing av Bratsbergvegen og nordover under Omkjøringsvegen. Hovedsykkelvegen skal være 5,5 meter bred. Bussholdeplasser Dagens busslommer flyttes nordover i Sluppenvegen av trafikksikkerhetsmessige årsaker. Planforslaget forutsetter også at det etableres nye bussholdeplasser langs Holtermannsvegen sør for Siemens, for å betjene nordre del av utbyggingsprosjektet. Dette ligger utenfor planområdet og forutsettes regulert i samband med ny Sluppen bru. Figur 3. Illustrasjon av mulig holdeplass nord for Omkjøringsvegen Friområder og parker Planområdet har to gjennomgående grøntdrag som krysser hverandre, de varierer i bredde på meter. Grøntdraget som går i øst-vest-retning ligger i frigravingssonen over kulvert, mens grøntdraget som går i nord-sør ligger i tomtegrensen mellom gnr./bnr. 73/118 og 73/120. I sør fortsetter grøntdraget inn i Smidalen. Intensjonen er at grøntdragene også skal kunne videreutvikles nordover, vestover og østover ved utbygging i tilgrensende områder. Grøntdragene gis en parkmessig opparbeidelse og skal inneholde gang/sykkelveger (hovedsykkelruter), vegetasjon og sitteplasser. Planen er utformet under forutsetning av at Fredlybekken skal åpnes. Dette forutsetter at terrenget på uteområdene opparbeides slik at de er tilpasset en framtidig situasjon med bekkedrag sentralt i det øst-vestorienterte grøntdraget. Det stilles krav i bestemmelsene om at utomhusplanen har dette som forutsetning. Uteområdene er støyutsatt, og det er derfor satt krav om skjerming for trafikkstøy. Planlagt gjennomføring Det er ikke stilt krav til utbyggingsrekkefølge i planen, men feltene N/K1 og N/K6 krever detaljregulering før byggesaksbehandling. Felt N/K3 er planlagt utbygd først. 16

17 Nedenfor er en matrise for når de foreslåtte rekkefølgebestemmelsene inntreffer. Feltnavn er knyttet til plankartet. En innvending er at nesten alt i felt NK2, NK3, NK4 og NK5 (til sammen m² BRA) kan utbygges før de store tiltakene må gjennomføres (inntil m² BRA). Rekkefølgebestemmelser: NK1 NK2 NK3 NK4 NK5 NK6 Før brukstillatelse for bebygg m 2 BRA Stenging av veg til Siemens X Gangsone i indre servicegate X Avkjørsel i Sluppenveien N/K1-5 X X X Avkjørsel i Sluppenveien N/K6 X Sluppenveien med tilhørende g/sveger X (x) X og busstopp. Gangfelt i Sluppenveien X Gangfelt i Bratsbergvegen X Gang/sykkelveg GS2 X X X X Veier og områder for samferdselsanlegg X X X X X X og tekn. infrastruktur Ytre sevicegate X Utomhusanlegg og grønnstruktur X X X X Støyskjerming X X Nye bussholdeplasser med planfri X X X kryssing av Holtermannsvegen 600 m til bussholdeplass X Fotgjengerundergang Bratsbergveien m 2 BRA X Virkninger av planforslaget (Konsekvensutredning) Grunnforhold Områdestabilitet og kvikkleire Gjennom konsekvensutredningen er det avklart at framtidig bebyggelse ikke ligger i flomsone for kvikkleireskred utenfor planområdet. Det er leire i grunnen også innenfor planområdet, men denne er ikke til hinder for bebyggelse. Fundamentering må vurderes ut fra størrelse/høyde på de enkelte bygg. Det stilles krav om geoteknisk prosjektering ved utbygging. Grunnforurensning og søppelfylling Tomteområdet krysses av 2 søppelfylte raviner. Det er vurdert som mulig å overbygge den sørligste ravinen ved at konstruksjonen spenner over denne, pæles gjennom fyllmassene eller som friksjonspæler. Uansett forutsetter en bebyggelse over fyllingene at bunnkonstruksjonen utføres gass-sikker. Tiltak for å motvirke eventuell inntrengning av deponigass i bygg kan gjøres på flere måter. Prinsipp for valgt metode må være å lede eventuell gass, fra de områdene av bygningen som blir stående over fyllingen/randsonen til fyllingen, bort fra innflytelsessonen. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav om at det skal foreligge godkjent tiltaksplan for forurensning i grunnen under søppelfyllingen før igangsetting av tiltak i byggeområder som berøres av fyllingen. Konsekvenser for åpen Fredlybekk Det er ikke umiddelbart gunstig å legge et bekkeløp over fyllingen, fordi dette kan føre til økt infiltrasjon av vann i avfallet og dermed utlekking av forurenset vann. Det antas at det også i dag skjer en inn- og utlekking som følge av overvann fra terreng og rundt betongkulverten, selv om denne ligger under fyllingen. 17

18 Ved en åpning av Fredlybekken kan man forhindre vanninfiltrasjon ved å benytte tette membraner under bekkeløpet. Den konkrete løsningen på dette må vurderes i den videre prosjekteringen. Avgass i friområder Opparbeidelse av lekeareal på overflaten av deponi kan medføre risiko for gasseksponering. Barn leker tett på grunnen og er spesielt følsomme for miljøgifter. Den reelle risikoen knyttet til dette er vurdert som marginal, siden fortynningen av eventuelle helseskadelige komponenter, fra poreluft til åpent areal, tross alt er betydelig. Dersom det skal etableres leke- og oppholdsareal vil det i første omgang være naturlig å avklare om disse ligger over eller i nærheten av deponerte masser, og om det er nødvendig med avbøtende tiltak. Etablering av store tette flater kan være til hinder for fri gassflukt ut av deponiet. Slike tiltak vil medføre behov for sikringstiltak som eksempelvis grunnventilasjon med kontrollerte utslipp. Trafikk Transportproduksjon I utredningene er det foretatt beregninger både for alternativ med 140 % og 180 % utbygging, men parkeringsdekningen er beregnet med hhv. 1,0 og 0,75 p-plasser pr. 100 m² kontor. I begge tilfeller kommer man da fram til et maksimalt antall på om lag 950. Dette gir ikke et optimalt grunnlag for en alternativsvurdering. Antall reiser inn til planområdet forventes å øke fra dagens 1400 til 5200 i alternativ 1 (140 %-BRA) og 7500 i alternativ 2 (180 %-BRA). Det er beregnet at bilandelen vil synke fra nær 80 % i dagens situasjon til 54 % i alternativ 1 og 47 % i alternativ 2 som en følge av parkeringsrestriksjonene. Med bakgrunn i kapasitetsberegninger samt vurdering av tilgjengelighet til området for gående, syklende og med buss anbefales det at det tilstrebes et maksimalt antall kjøretøy i rushtimen på 600 i søndre avkjørsel til Sluppen næringspark. Forutsatt en parkeringsdekning på 1,0 gir dette en tomteutnyttelse på 160 %. Utnyttelsen kan økes noe ved å fordele trafikken i to avkjørsler. I planforslaget ledes trafikken fra m² av totalt m² ut i separat avkjørsel. Dette gir en kapasitetsforbedring slik at en utnyttelse på 180 %-BRA er akseptabel. Konsekvenser av parkeringsunderdekning Ved å fastsette maksimalt antall parkeringsplasser for området til 760 p-plasser reduseres parkeringsdekningen fra 1,0 til 0,6. En for restriktiv parkeringsnorm kan medføre fare for fremmedparkering utenfor planområdet. Annen tilgjengelig parkering finnes i dag hovedsakelig i næringsområdet sør for Sluppenvegen, særlig i tilknytning til postterminalen på Sluppen. All parkering i nærområdet ligger på privat grunn, fremmedparkering kan derfor kun skje om eierne ikke håndhever og kontrollerer parkering innenfor sine tomter. Nærmeste offentlige gategrunn med fri parkering ligger i Klæbuvegen. En anslår at avstanden er så stor at det ikke vil medføre vesentlig fremmedparkering her. Begrensning i antall parkeringsplasser kan påvirke konkurranseforholdet mot andre kontorlokaliteter i byen. Tilgjengelighet til planområdet ved bruk av kollektivtrafikk og gang-/sykkelveger Frekvensen med busser forbi planområdet er høy, men tilgjengeligheten til området med buss er mindre god fordi avstandene til bussholdeplassene er mer enn 400 meter (5 minutters gangavstand) fra planområdet. Innenfor området som nås på 30 minutter til fots kan en anta at det er i overkant av 3000 boliger. Det vurderes at planområdet har god tilgjengelighet for syklende og gående. Planområdet ligger også nært overordnet sykkelvegnett. 18

19 Samlet vurdering av reisemiddelfordeling Med bakgrunn i tilgjengelighet med kollektivtrafikk til planområdet vurderes det realistisk å forvente en kollektivandel på 20 % av alle turer. Kollektivandelen for Midtbyen er 30 %, og det vil være urealistisk å forvente at den skal være større enn dette på Sluppen. Med en bilandel på 47 % av alle turer vil 53 % fordele seg på kollektiv og gang/sykkel. Det forutsettes dermed at over 25 % vil benytte buss og over 25 % vil gå eller sykle. Avbøtende/forbedrende tiltak som inngår i reguleringsplanen Opparbeiding av gang/sykkelveg langs Sluppenvegen. Opparbeiding av gang/sykkelvegnett gjennom planområdet. Opparbeiding av forbedret gangadkomst til bussholdeplasser ved Kroppan bru. Etablering av nye bussholdeplasser nord for Omkjøringsvegen med planfri kryssing. Etablering av minst 1 sykkeloppstillingsplass pr. 100 m² kontor. Restriksjoner på bilparkering. Figur 4. Avstand i minutt fra utvalgte punkt til aktuelle holdeplasser for buss Trafikksikkerhet Planforslaget omfatter flere tiltak som gir en betydelig forbedring av trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det etableres et hovedgang- og sykkelvegnett adskilt fra kjøreveg med planfrie krysningspunkt under Sluppenvegen og omkjøringsvegen. Det etableres brede gangsoner langs internt vegsystem i planområdet. Kjøremønster på internt vegsystem legges om slik at antall kjørende i indre servicegate reduseres betydelig ved full utbygging. 19

20 I begynnelsen av utbyggingen iverksettes det strakstiltak for forbedring av trafikksikkerheten, blant annet stenging av intern vegforbindelse for kjørende mellom Siemens nord og Siemens syd og etablering av sammenhengende gangsone på sørsiden av Sluppenvegen med opphøyde og godt merkede gangfelt. Det skal også etableres en sikker kryssing av Bratsbergvegen før brukstillatelse for ny bebyggelse kan gis. Framkommelighet på lokalt vegnett Kapasitetsberegninger er utført for ettermiddagsrush, og resultatet viser at det ved avkjørsel til Sluppenvegen ikke er kapasitetsproblemer på grunn av trafikk fra Sluppenvegen og nyskapt trafikk som følge av tiltaket. Kø i Sluppenvegen i dag oppstår i korte perioder som følge av oppstuving av trafikk fra Sluppen bru og rundkjøring ved Nidarvoll hvor det er problemer med kapasiteten. Etter bygging av Sluppen bru forutsettes det at det overordnede vegsystemet håndterer trafikkmengdene slik at ikke kø på Sluppen bru fortsatt blir et hinder for god trafikkavvikling i Sluppenområdet. Internt kjøremønster Indre servicegate er i dag hovedadkomst til planområdet og vil fortsette å være hovedadkomst gjennom primær utbyggingsfase, dvs. utbygging på de delene av planområdet som ikke er utbygd eller fortsatt har et betydelig utbyggingspotensial. I sekundær utbyggingsfase, dvs. riving og nybygging i felter som allerede er utbygd, vil søndre tverrforbindelse og ytre servicegate bli ny hovedadkomst for kjørende til planområdet. Dette medfører økt trafikk i indre servicegate i første fase av utbyggingen, mens det i utgangspunktet ønskes redusert trafikk. Avkjørsler fra planområdet til Sluppenvegen Det er vurdert at bygging av rundkjøring ved søndre avkjørsel til Sluppenvegen ville gitt god avvikling og trafikksikkerhet, men dette er avhengig av at vestre del av Sluppenvegen heves betydelig slik det er lagt til grunn i alternativ 3 for nytt Sluppenkryss. Denne løsningen er ikke realistisk. Det er derfor valgt ordinær avkjørsel, samtidig som denne flyttes nordover fra dagens plassering for å skille den fra avkjørsel mot postterminalen. Dette bedrer trafikksikkerheten i forhold til dagens løsning. Støy og luftforurensing Beregningene viser at området er støyutsatt, og med et komplisert og omfattende vegsystem i området er det vanskelig å skjerme for støy. Beregningene viser at det er mulig å skjerme et område med hensynssone for støy slik at en oppnår et støynivå her mellom L den = db, men det er i praksis vanskelig å nå kommunens anbefaling om Lden < 50 db i områder for lengre opphold. Hovedstøykilden er det sørgående feltet på Omkjøringsvegen. Denne rampen ligger så høyt i forhold til omkringliggende terreng at støyen går over en støyskjerm på 3,5 m. For å skjerme for støy fra Omkjøringsvegen må skjermen være minimum 5,0 m høy. En støyskjerm på mer enn 5 meter vil oppleves som dominerende og anbefa1es ikke av estetiske årsaker. Alternativt kan det oppføres en støyskjerm nært inntil det sørgående feltet over brua/rampen. I planforslaget er det foreslått et område hvor stilles krav om å oppnå L den < 55 db når bebyggelsen som utgjør en vesentlig del av skjermingen oppføres. Skjermingstiltakene i planområdet vil bestå av støyskjermer eller voller på maks 3,5 m ut mot Omkjøringsvegens nordgående felt. I tillegg anbefales det å vurdere egen støyskjerm på sørgående felt ved senere oppgradering av Sluppenkrysset. En vil da få redusert støynivået i de sentrale uteområdene. Det vurderes også som en fordel å skjerme indre plassdannelser i planområdet for støy fra Sluppenvegen. Beregninger viser at en støyskjerm på 2,0 m vil være tilstrekkelig, men dersom ny bebyggelse med 20

21 utomhusanlegg i N/K6 formes slik at de skjermer for støy, vil støyskjermene være 21

22 overflødige. Det stilles derfor krav om at støytiltak som skal skjerme for støy fra Sluppenvegen etableres når bebyggelsen som utgjør en vesentlig del av skjermingen oppføres. Beregnede konsentrasjoner av PM10 og NO2 i planområdet ligger under både forskriftskrav og nasjonalt mål. Anbefalte grenseverdier både for svevestøv og nitrogendioksid vil sannsynligvis overskrides i perioder vinterstid. I sommerperioden når uteoppholdsområdene brukes mest, er luftkvaliteten god. De beregnede konsentrasjonene vinterstid er ikke på et nivå som vil medføre noen vesentlig helsemessig belastning for framtidige brukere. Det er heller ikke en vesensforskjellig situasjon sammenlignet med mer sentrale bydeler. Forurensingsnivået bør ikke være til hinder for etablering av uteoppholdsarealer som foreslått i planområdet, alternativet ville være at pauseareal legges innendørs. Siden bebyggelsen er kontorer, antas det at uteområdet i hovedsak vil brukes i korte til middels lange tidsrom, og at det ikke er aktuelt som lekeområde for barn. Etablering av grøntområder med variert beplantning i flere sjikt kan også påvirke luftkvaliteten positivt, og er i samsvar med anbefalinger i lokalklimaanalyse for området. Friluftsliv og tilgang til uteområder Området er i dag ikke i bruk i friluftssammenheng. En positiv konsekvens av prosjektet er at tilgjengeligheten til Smidalen friluftsområde blir bedre med et gjennomgående grøntdrag for sykkel- og gangstier. Dyre- og planteliv/biologisk mangfold Den planlagte utbyggingen vil ikke ha direkte konsekvens for kjente områder med naturverdier. Det er heller ikke antatt at den økte aktiviteten i området vil ha direkte konsekvenser for naturområdene omkring. Grøntdrag kan innby til at storvilt trekker inn i området og utgjør problemer for trafikk og annen virksomhet i området. En slik negativ konsekvens vurderes som liten. Området ligger utenfor etablerte trekkruter for storvilt. Bylandskap og hovedgrep Planforslaget medfører en opprydding og strukturering av bebyggelsen i området som gir tydelige kvartalsdannelser, gaterom, plassdannelser og avgrensning mot omgivelsene. Høyden er begrenset til 6 etasjer i de fleste feltene, i tillegg kommer sokkeletasje og eventuelle kjelleretasjer. Utnyttelsesgraden i feltene er gjennomsnittlig svært høy. Dette vurderes som forsvarlig da ny bebyggelse skal fungere som kontorareal. Volumet er heller ikke høyt dersom en tar i betraktning at flere av kontorbygningene blir sammenbygd med glassgårder. Glassgårder er ikke medregnet i volumstudiene som følger planforslaget. Illustrasjonene og utredningene som følger saken viser utbyggingen med høyhus. Spørsmålet om det skal åpnes for høyhus og i tilfelle under hvilke forutsetninger, er skjøvet ut i tid ved at planforslaget stiller krav om detaljplan for felt N/K1. Utbyggingsvolumet for N/K1 og N/K3-4 er felles, og en ivaretar dermed muligheten for et slikt alternativ. Konsekvensene ved en slik omfordeling er ikke illustrert, men antas å være akseptabel. Det er derfor stilt krav om detaljplan for disse områdene dersom utbyggingen går utover de rammene som er illustrert. I prosessen har det også vært vurdert å omfordele arealet med felt N/K6, som ligger opp mot Sluppenvegen og høydedraget Smidalen. Klima/lokalklima Sol-/skyggeforhold Sol-/skyggestudier viser at plassdannelser i planområdet har gode solforhold i sommerhalvåret mellom 22

23 11.00 og 16.00, og mindre gode solforhold utenom disse tidspunktene. Da området i hovedsak inneholder kontorlokaler vurderes det som tilstrekkelig at plassdannelsene har gode solforhold i tiden rundt lunsj og tidlig ettermiddag i sommerhalvåret. For å bedre solforholdene om ettermiddagen stiller planforslaget krav til at bebyggelsen skal begrenses til maksimalt 5 etasjer ut mot indre servicegate. De gjennomgående grøntdragene i planområdet vil ha gode solforhold stort sett hele dagen i sommerhalvåret. Vindforhold Beregninger viser at uteområder, plassdannelser og hovedinnganger til ny bebyggelse i planområdet vil være godt skjermet ved vind fra fremherskende vindretninger hele året. Arbeidsplasser og næringsliv/befolkning og servicetilbud Planforslaget innebærer en videre omforming av Sluppen fra et næringsområde med verksted- og distribusjonsbedrifter med innslag av handel og kontorbedrifter, til et område med primært kontorfunksjoner. Antallet arbeidsplasser er i dag anslått til om lag 2400, innenfor planområdet vil det alene legges til rette for 4100 arbeidsplasser. I tillegg til kontorformål og et økt antall arbeidsplasser, vil det utvikles en etterspørsel etter service for bedriftene og de ansattes daglige behov. Med tanke på at antall arbeidstagere i bydelen vil kunne bli anslagsvis tre ganger så mange som følge av utbyggingene som er under planlegging, vil dette gi netto ringvirkninger for kommunen og regionen. En tidshorisont på år, vil gi en helhetlig utvikling av Sluppen som bydel. Nærheten til stamvegnett og spesielt NTNU, vil naturlig gi en utvikling av bydelen i sammenheng med øvrige utviklingsplaner i byen. Med tanke på områdets gode beliggenhet, vil bydelen naturlig utvikle seg i forlengelsen av kunnskapsbuen i tilknytning til NTNU og Sintef, og i sammenheng med blant annet Tempe bydel. Figur 5. Teknologibuen Vannressurser/Fredlybekken Overvannsberegninger viser at den totale avrenningen ikke vil øke som følge av den endrede arealbruken, og planforslaget vil dermed ikke føre til økt overløpsutslipp til Nidelva. Planforslaget legger til rette for senere gjenåpning av Fredlybekken gjennom båndlegging av en 23