STRAND KOMMUNE Møtebok

Transkript

1 STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 078/13 Forvaltningsutvalget Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post 12-5, Fjordhagen Åge Eivind Aslaksen 13/662 13/24631 Plan 12-5 Detaljplan for Fjordhagen, Vervik Forslag til vedtak: Strand kommune legger forslag til detaljregulering for Fjordhagen, Vervik ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Det tilføres følgende rekkefølgekrav i bestemmelsene: Hovedutbyggingsområdet skal bygges ut i følgende rekkefølge: BT1 før BT2 og BT2 før BT3. Utbygging i BT2 og BT3 kan ikke igangsettes før det er utarbeidet detaljplan for områdene. Detaljplanen skal ivareta intensjonen i prosjektet og tilpasses etablert bebyggelse i BT1. Det skal etableres fortau til bussholdeplass i Kjølevik ved utbygging i BT1, BT2 og BT3. 2. Regulert fortau forlenges til enden av veien i område BT3. 3. Regulert offentlig kjøreveg skal ikke ha mindre indre radius enn 12 meter for å sikre tilstrekkelig tilkomst. Regulert kjøreveg justeres i henhold til dette kravet i bestemmelsene endres til følgende: Parkeringsplassene f_p1-f_p4 er felles for områdene B2, BT4, BT5 og H2. 5. Det tegnes inn adkomstpiler til alle friitidsboligene. 6. Flytebryggene i område S1 tegnes inn. 7. Område f_p4 og BT6 endres til grøntstruktur. 8. Byggegrense mot sjø vest for områdene N, N1 og N2 endres slik at de følger den eksisterende bygningskroppen til forsamlingslokalet. 9. Det tillates oppføring av naust, boder, brygger og moloer innenfor byggegrense mot sjø når disse tiltakene er i samsvar med avsatt byggeformål.

2 i bestemmelsene endres til følgende: I område N1 tillates i tillegg oppført ett nytt naust med bebygd areal på inntil 35 m² BYA (BYA = 35m2), gesimshøyde maks 3,0 m, mønehøyde maks 5,0 m og med saltak med takvinkel mellom 30 og 45 grader. Knevegger er ikke tillatt i takkonstruksjonen. Naustet skal tilpasses eksisterende bebyggelse i området med hensyn til materialbruk, takvinkel med mer. 11. Følgende bestemmelse tas med: Alle boenheter i områdene BT1, BT2 og BT3 skal ha god utsikt mot fjorden. 12. Høyden i område BT4 begrenses til maksimal gesimshøyde 8 meter og maksimal mønehøyde 9 meter over underliggende terreng. Maksimal kotehøyde beholdes i tillegg som vist i plankartet. Alle endringer innarbeides av forslagstiller. Forslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn når endringene er innarbeidet i plandokumentene FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Utvalget var på befaring før selve behandlingen. Asle Krogevoll, KRF fremmet følgende endringsforslag til punkt 1, tredje avsnitt: Det skal etableres bussholdeplass i umiddelbar nærhet av avkjørsel og det skal etableres fortau til bussholdeplassen på begge sider av vegen. Asle Krogevoll, KRF fremmet følgende endringsforslag til punkt 3: Regulert offentlig kjøreveg skal ikke ha mindre indre radius enn 7 meter.. Rådmannen endret innstillingen til punkt 4 med følgende tillegg: Parkeringsplass f_p2 gjelder også H2. Morten Næss, H fremmet følgende endringsforslag til punkt 10: I område N1 tillates i tillegg oppført et nytt naust med bebygd areal på inntil 50m2 Votering: Rådmannen sin innstilling sammen med endringsforslagene fra Krogevoll og Næss ble enstemmig vedtatt. FVA-078/13 VEDTAK: Strand kommune legger forslag til detaljregulering for Fjordhagen, Vervik ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Det tilføres følgende rekkefølgekrav i bestemmelsene: Hovedutbyggingsområdet skal bygges ut i følgende rekkefølge: BT1 før BT2 og BT2 før BT3. Utbygging i BT2 og BT3 kan ikke igangsettes før det er utarbeidet detaljplan for områdene. Detaljplanen skal ivareta intensjonen i prosjektet og tilpasses etablert bebyggelse i BT1. Det skal etableres fortau til bussholdeplass i umiddelbar nærhet av avkjørsel og det skal etableres fortau til bussholdeplassen på begges sider av vegen. 2. Regulert fortau forlenges til enden av veien i område BT3.

3 3. Regulert offentlig kjøreveg skal ikke ha mindre indre radius enn 7 meter for å sikre tilstrekkelig tilkomst. Regulert kjøreveg justeres i henhold til dette kravet i bestemmelsene endres til følgende: Parkeringsplassene f_p1-f_p4 er felles for områdene B2, BT4, BT5 og H2.. Parkeringsplass f_p2 gjelder også H2. 5. Det tegnes inn adkomstpiler til alle friitidsboligene. 6. Flytebryggene i område S1 tegnes inn. 7. Område f_p4 og BT6 endres til grøntstruktur. 8. Byggegrense mot sjø vest for områdene N, N1 og N2 endres slik at de følger den eksisterende bygningskroppen til forsamlingslokalet. 9. Det tillates oppføring av naust, boder, brygger og moloer innenfor byggegrense mot sjø når disse tiltakene er i samsvar med avsatt byggeformål i bestemmelsene endres til følgende: I område N1 tillates i tillegg oppført ett nytt naust med bebygd areal på inntil 50 m² BYA (BYA = 50m2), gesimshøyde maks 3,0 m, mønehøyde maks 5,0 m og med saltak med takvinkel mellom 30 og 45 grader. Knevegger er ikke tillatt i takkonstruksjonen. Naustet skal tilpasses eksisterende bebyggelse i området med hensyn til materialbruk, takvinkel med mer. 11. Følgende bestemmelse tas med: Alle boenheter i områdene BT1, BT2 og BT3 skal ha god utsikt mot fjorden. 12. Høyden i område BT4 begrenses til maksimal gesimshøyde 8 meter og maksimal mønehøyde 9 meter over underliggende terreng. Maksimal kotehøyde beholdes i tillegg som vist i plankartet. Alle endringer innarbeides av forslagstiller. Forslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn når endringene er innarbeidet i plandokumentene. Jørpeland, Jon Ola Syrstad rådmann

4 Vedlegg Dok.dato Tittel Planforslag pdf Reguleringsbestemmelser pdf Planbeskrivelse til detaljregulering for Fjordhagen_ pdf ROS-analyse_Fjordhagen_ pdf Vegplan (A3).pdf Kystverket_ pdf Statens vegvesen_ pdf Rogaland fylkeskommune_ pdf Rogaland fylkeskommune_ pdf Fylkesmannen i Rogaland_ pdf Lyse_ pdf Mail: Innkommet merknad Fiskeridirektoratet - Fjordhagen - fra Margrete Skålvik Steen Høring om reguleringsarbeid Fjordhagen Vervik Svend B Jacobsen_ pdf Carlsen_ pdf Espen Vervik_ pdf Nils Flage_ pdf Espen Vervik med fl_ pdf 1. Sammendrag Fjordhagen er et kurssted som tilbyr hjelp til vanskeligstilte og rusavhengige. De veileder og hjelper unge og vanskeligstilte til å være selvdrevne. Det innebærer at elevene får seg jobb, bolig og tar selv videre ansvar for egen tilfriskning ved å delta i selvhjelpsgrupper. Hovedsakelig er elevene mellom 20 og 40 år. Satsningsområdet til Fjordhagen er behandling, rehabilitering og botrening for elever med ulike utfordringer. Den langsiktige planen er å utvikle en bo- og utviklingspark hvor elevene skal kunne få mulighet til å forberede seg til å bli ansvarlige samfunnsnyttige borgere. Vest for dagens kurssted er det satt av et område på ca. 43 daa. Området planlegges benyttet til landbruksformål, kombinert bolig/tjenesteyting (BT1, BT2 og BT3) og rene boligformål (B1), men da med sosial profil for øyet. Reguleringsplanarbeidet for Fjordhagen ble første gang startet opp i 2006, men ble satt i bero i påvente av endring av kommuneplanen. I kommuneplanen for ble et større område i Vervik avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting. Ny varsel om planoppstart ble sendt ut i januar Planområdet innbefatter det nye arealet avsatt i kommuneplanen i tillegg til området rundt dagens kurssted, inkludert fritidsbebyggelse og landbruksområder. Prosjektil Areal AS har på vegne av Trond Skarpsno og Fjordhagen utarbeidet en reguleringsplan for dette området. 2. Fakta Planforslaget består av plankart og bestemmelser, planbeskrivelse, en veiplan og en ROSanalyse. I beskrivelsen er uttalelser til forhåndsvarselet medtatt og kommentert. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter Plan- og bygningslovens kapittel 12.

5 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Det nye store utbyggingsområdet i planen (BT1, BT2 og BT3) ble tatt inn i kommuneplanen for som privat eller offentlig tjenesteyting. Området der dagens aktivitet i Fjordhagen foregår er i kommuneplanen avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, samt LNF-område. I tillegg til dette er det et område for fritidsbebyggelse nær opp mot dagens Fjordhagen. Det foreligger en eldre reguleringsplan for dette området, Innkomne uttalelser Det foreligger uttalelser fra Kystverket, Kulturseksjonen i Rogaland Fylkeskommune, Lyse Elnett AS, Statens vegvesen, Svend B. Jakobsen, Aase Ravn Carlsen, Espen Vervik, Nils Flage, et felles brev fra flere naboer og Fylkesmannen i Rogaland. Disse uttalelsene er kommentert i planbeskrivelsen. I tillegg kom det inn en uttalelse fra Fiskeridirektoratet etter fristens utløp som søker ikke har noen kommentar til. 6. Barn og unge Det er registrert et område for barnelek vest for planområdet, men utbyggingen vil ikke påvirke dette området i stor grad. 7. Naturmangfaldlova 8-12 Det er ikke registrert trua arter og prioriterte naturtyper innenfor planområdet. 8. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget legges til offentlig ettersyn som omsøkt, eventuelt med endringer. Alt. 2: Planforslaget avvises. 9. Vurdering og konklusjon Det har vært en dialog mellom forslagsstiller og kommunen underveis. Planforslaget inneholder likevel noen forhold Rådmannen mener bør endres før offentlig ettersyn. Tikomst/trafikale forhold Adkomst skjer fra Fylkesveg 523, Fiskåvegen. Veien brukes i dag til adkomst for hytteeiere og for Fjordhagens beboere. Krysset som gir adkomst til området fra Fylkesvei 523 er i dag vanskelig ettersom det ligger i en sving med dårlig sikt. Det kan by på problemer å oppgradere dette krysset til en akseptabel standard. Det er inntegnet venstresvingfelt i reguleringsplanforslaget for å gjøre krysset sikrere. Adkomstveien som betjener de nye områdene BT1, BT2 og BT3 er offentlig. Denne strekningen er 1:10 på det bratteste. Fra og med P1 og P4 er veien felles. Denne delen av veien, som er en eksisterende vei, er stedvis brattere enn 1:8. Svingen vest for trafoen (T), er ikke dimensjonert for vogntog. Spesielt i anleggsfasen er det viktig at det er mulig for større kjøretøyer, eks et vogntog å kunne kjøre inn i området. Rådmannen foreslår at svingen blir dimensjonert til vogntog. Det foreslås at det tegnes inn adkomstpil til alle fritidseiendommer. Fortau I den opprinnelige planen stopper fortauet i område BT3 ca. 140 meter fra enden av veien. For å få et helhetlig område med best mulig trafikksikkerhet ønsker Rådmannen at fortauet forlenges helt til enden av veien. Parkeringsplasser For å sikre hyttene i område H2 parkering som i dag, foreslår Rådmannen at det kommer fram av bestemmelsene at område f_p2 også inneholder parkering for område H2.

6 Rådmannen foreslår at område f_p4 omgjøres til grøntstruktur. Grunnen er at dette blir en dårlig parkeringsplass på innsiden av fortauet. Byggegrense mot sjø Rådmannen foreslår å justere byggegrensa mot sjø vest for områdene N, N1 og N2. Byggegrensa bør følge bygningskroppen til det eksisterende forsamlingslokalet slik at den ikke kommer unødvendig nær sjølinja. Størrelse på naust Størrelse og utforming på nytt naust i område N1 foreslås å være begrenset av bestemmelsene i kommuneplanen. Område S1 Småbåthavn Rådmannen foreslår at småbåtanlegget i område S1 tegnes inn, inkludert flytebrygger. Forholdet til eksisterende bebyggelse For å bøte på ulempene en større utbygging i området vil ha for den eksisterende fritidsbebyggelsen, er det tegnet inn et omtrent 40 meter bredt parkområde mellom område H1 og BT3. Dette vil fungere som en buffer mellom hyttene og den store utbyggingen som vil komme. I tillegg foreslås byggehøyden i område BT4 som er nært opp mot fritidsbebyggelsen redusert til maksimal gesimshøyde 8 meter og maks mønehøyde 9 meter. Kotehøyden som er tegnet inn i opprinnelig plankart er ikke tilstrekkelig for å sikre en fornuftig høydebegrensning i området. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og bokvalitet Spørsmålet om utnyttelsesgrad i området er et av de vanskeligste spørsmål å vurdere ettersom det ikke er levert inn noen eksempler på bebyggelse. Det er heller ingen retningsliner for omfanget av utbyggingen i kommuneplanen utenom selve størrelsen på området som er regulert til offentlig eller privat tjenesteyting. Dette spørsmålet vil derfor først og fremst bli vurdert på grunnlag av om det er mulig å oppnå svært god bokvalitet innenfor rammene av reguleringsplanen. Svært god bokvalitet, eksempelvis utsikt og liten innsikt, anses som en viktig del av konseptet i Fjordhagen. Bokvaliteten kan bidra til en bedre rehabilitering, samtidig som det vil motvirke tendenser til stigmatisering av området og beboerne. Det tillates et bruksareal på m2 i bestemmelsene for hovedutbyggingsområdene BT1, BT2 og BT3. Dette gir en BYA på ca % ved tre etasjers utbygging. Noe som er en relativt moderat utnyttelsesgrad. Det åpnes imidlertid opp for flere enn tre etasjer. Byggehøyden begrenses av maksimal kotehøyde i de ulike områdene. Maksimal byggehøyde bestemt på denne måten er med på å sikre gode utsiktsforhold for alle boligene. I tillegg foreslås det å tilføre en bestemmelse om at alle boenheter i områdene BT1, BT2 og BT3 skal ha god utsikt mot fjorden. Det er mulig at maksimal byggehøyde i område BT2, er for høy. Dette kan ses nærmere på ved sluttbehandling i lys av bebygningseksempler. Det vurderes som mulig å oppnå gode lys- og utsiktsforhold for alle boligene innenfor rammene av denne reguleringsplanen. Det vil nok være vanskeligere å oppnå gode private solforhold, ettersom terrenget heller mot nord. Til gjengjeld vil beboerne ha tilgang til store områder med solrike park- og friluftsområder. Sikring av intensjonen i kommuneplanen Et av de vanskeligste spørsmålene i denne planen er hvordan man kan kombinere salg av boliger til personer som har et behov for tjenesteyting, og samtidig sikre videresalg til nye personer med de samme behovene.

7 Utbygger ønsker muligheten for å selge ut boliger med klausul som krever tilbakesalg til sin stiftelse. På denne måten ønsker Fjordhagen full kontroll over hvem som skal få adgang til å kjøpe boliger i området, samtidig som prosjektet finansieres med privat kapital. Eksempelvis er det ikke ønskelig at aktive rusmisbrukere bor i området. Bestemmelser om hvem som skal bo i et område er det ikke lov å ha med i en reguleringsplan, og må sikres på andre måter. Nøyaktig hvordan dette skal sikres på en realistisk og gjennomførbar måte har verken Rådmannen eller Fjorhagen en gjennomtenkt løsning på per nå. Dette er spørsmål som må ses nærmere på ved sluttbehandling. Rekkefølgekrav For å sikre en viss kontroll med utbyggingen av området ønsker Rådmannen et rekkefølgekrav om at områdene BT1, BT2, og BT3 bygges ut ett etter ett. Det vil si at område BT1 skal være ferdig utbygd før man kan begynne på BT2 osv. Rekkefølgekravet må inn i reguleringsbestemmelsene. I tillegg vil det bli krav om detaljplan før områdene BT2 og BT3 kan bygges ut. Det foreslås også krav om etablering av fortau til bussholdeplass i Kjølevik før utbygging av områdene BT1, BT2 og BT3. Opparbeidelse av teknisk infrastruktur I forbindelse med opparbeidelse av bebyggelsen må det utarbeides tekniske planer for veg, vann, overvann og avløp. Bebyggelsen må ha godkjent vannkilde og avløpsanlegg. I området er det ikke tilrettelagt for kommunalt vann og avløp. Det betyr at det kan være utfordringer med å få dette etablert i henhold til gjeldene regler og krav. Videre vil det være krav om at det etableres tilgang til tilstrekkelig slokkevann i og med at planen åpner opp for tett bebyggelse. Brannvesenet vil bli involvert i plansaken ved offentlig ettersyn.