Møtereferat Dato:

Transkript

1 Enhet arealforvaltning Møtereferat Dato: Referat fra oppstartsmøte Reguleringsplan Gevingåsen felt B4 Plan ID Møtetid: Møtested: Rådhuset Møtedato: Sak: 2018/597-5 Referent: Gry Holm Kvernrød Til stede: Firma / Forslagsstiller / Navn e-post Stjørdal kommune - SK Gevingåsen AS Håvard Skogstad Tommy Jakobsen Spark Sylwia Wiergowska sylwia@sparkstudio.no Geko bygg Kristina Kobberød SK-arealforvaltning Julie Bjugan julbju@stjordal.kommune.no SK-arealforvaltning Gry Holm Kvernrød grykve@stjordal.kommune.no SK-kommnalteknikk Geir Baustad Geir.baustad@stjordal.kommune.no Beskrivelse Formål med planen planens innhold Formålet er å klargjøre området for utbygging av selveierleiligheter, med tilhørende funksjoner som atkomst, parkering, lekeplass, grøntareal, renovasjon m.m. Det er planlagt 95 leiligheter fordelt på 4 blokker og rekkehus. Planstatus og plantype Planformålet samsvarer med formål i kommuneplanens arealdel og gjeldende områdeplan 2-048, vedtatt Områdeplanen krever bebyggelsesplan før utbygging av hvert delfelt. Denne planformen er erstattet med detaljert reguleringsplan, slik at dette blir den aktuelle plantypen for dette prosjektet. Planidentitet og plannavn blir Gevingåsen felt B4. NB - planid skal påføres først i tittelen på alle dokumenter og vedlegg som leveres inn på saken. Fordi planformålet er i tråd med gjeldende overordnete planer, stilles det ikke krav om KU, men det stilles krav til undersøkelser og vurderinger innenfor planbeskrivelsen. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bankgiro: Organisasjonsnr: Stjørdal kommune Enhet arealforvaltning (m/kid) NO MVA Postboks 133 Kjøpmannsgt 9 postmottak@stjordal.kommune.no (u/kid) 7501 Stjørdal 7500 Stjørdal

2 I områdeplanen er det planlagt 4 byggetrinn, hvert med boenheter, eller totalt boenheter (jf planbeskrivelsen). Når utbygger ønsker at første byggetrinn skal gi plass for 95 enheter, man må ta høyde for at det kan bli flere boenheter totalt enn forutsatt. Dette vil påvirke behov for kapasitet på veg, vann og avløp. Rikspolitiske retningslinjer må følges. Utbyggingsavtale: Det er inngått utbyggingsavtale for områdeplanen 2-048, men det vurderes behov for en ny avtale pga nye ting som har oppstått eller endret seg. Kommunen vil uansett stille rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene for å sikre tilfredsstillende forhold blant annet rundt atkomst, vannforsyning, avløp og overvannshåndtering, samt grøntareal/turdrag og lekeplass. Kommunens kontaktperson er Terje Gulbrandsen/ enhetsleder på Enhet kommunalteknikk Arild Moen. Samråd & medvirkning - Planoppstart skal annonseres i en lokalavis (Bladet eller Stjørdalsnytt), og på kommunens hjemmeside (innhold jfr PBL). - Parter/adresseliste over naboer, sendes til Spark av saksbehandler. - Liste over parter som skal tilskrives ligger her (varsles der interesse er berørt): ngsparter.pdf Sjekkliste planens innhold og konsekvenser: FUNKSJON OG UTFORMING Delfelt B4 er på 6,4 daa. Områdeplan har følgende bestemmelser for felt B4: boligformål med maks BYA 40%. Maks gesims 17 meter målt fra gjennomsnittlig terreng foran bygningene, inntil 5 etasjer med boliger i tillegg til inntil 2 etasjer med parkering. Detaljplanen legger opp til samme utnyttingsgrad som i områdeplanen. Parkeringsareal under bakken regnes ikke med i utnyttingsgraden. Terrenget i planområdet er svært bratt med helling mot nord/nordøst og har utsikt over fjorden. Terrenget vurderes egnet til terrasseblokk som utbyggingsform, men utbygger ønsker ikke dette. Utbygger vil bygge billige startboliger for unge og førstegangskjøpere på boligmarkedet. De vil bygge en blanding av 1-, 2- og 3-romsleiligheter i blokk, samt rekkehus, og mange av leilighetene er allerede solgt. Størrelsen på leilighetene er krympet, for å få ned prisen. De planlegger å bygge større boenheter etter hvert, i de andre feltene. Blokkene får parkering i kjeller i 2 plan under bakken, mens rekkehusene planlegges med carport. Fasaden på parkeringskjelleren der denne kommer over terrenget bør vurderes bygget som «grønn vegg», for å dempe inntrykket og skape et mer trivelig og grønt bomiljø. Byggegrenser i områdeplanen må overholdes. Områdeplanen stiller krav om at etasjetallet skal avtrappes, både sidevegs og i front. Prosjektet som ble presentert i oppstartsmøtet er planlagt omprosjektert slik at blokk C og D skal få svalgangsløsning, for å få bedre uteoppholdsareal. Side 2

3 Utbygger tok opp at de vurderer å søke om og regulere barnehage innenfor områdeplanen, ved felt B1, samt på noe av FG2. Dette må i så fall tas opp i en egen plan, som må vurdere både totalt antall boenheter og type boliger innenfor resten av områdeplanen, utforming av barnehagetomt, trafikkløsning osv, i tillegg til at det vurderes hvor og hvordan evt omregulert grøntareal fra FG2 skal erstattes (med annet areal som er like godt egnet til lek/uteopphold). TEKNISK INFRASTRUKTUR Trafikk, parkering, kollektivtilbud, veg og gateutforming, gang og sykkelveg, snarveger: Området har regulert atkomst fra fylkesveg 24 (Malvikvegen/gamle E6). Utbygger ønsker å starte med det innerste feltet i vegen, kalt B4, i stedet for felt B1 som ligger i starten av innkjøringen til området, slik det var planlagt i områdeplanen. Dette gjøres for at første byggetrinn ikke skal få ulempene med støy og trafikk fra de neste byggetrinnene. Atkomsten fra FV 24 må prosjekteres helt fram felt B4, for å avklare om vegen med skjæringer/fyllinger holder seg innenfor vegformålet i områdeplanen, eller om planområdet evt må utvides for å omfatte atkomstvegen. Evt endringer i vegutformingen vil også kunne kreve endringer for grøntarealene, og dette må fremgå av planmaterialet. Områdeplanen har regulert fortau langs atkomstvegen i området, helt fram til FV24. Det stilles krav om opparbeiding for å sikre trygg atkomst for myke trafikanter. Krav til parkeringsplasser for bil følger områdeplanen. Regulert felles parkering FP2 må vurderes innlemmet i detaljplanen for felt B4. I tillegg kreves det sykkelparkeringsplasser: minimum 1 plass pr boenhet under 45 m2, og minimum 2 plasser pr boenhet under 100 m2. Minst 50% av plassene skal være under tak, og alle bør plasseres i tilknytting til innganger og ha låsbare stativ. Beregning av parkeringsplasser med plassering og løsninger må fremkomme av planbeskrivelsen. Detaljplanen må vise mulige snarveger ned til Hell stasjon, og opp til gang- og sykkelveg langs FV24. Dette kan vises som illustrasjon vedlagt planforslaget, og det kan bli knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding av disse. Vann og avløp: Det er dårlig kapasitet på både vannforsyning, overvann og avløp. Det er stor fare for oversvømming lenger ned i åsen, og det kreves at det gjøres en styrt boring under E6 og jernbane, for avløp av overvann ut i sjøen. Kommunen har bygd ny avløpspumpestasjon ved gammel E6-avkjøring. Ledningen videre til SARA (renseanlegget) har begrenset kapasitet. Det er mye dårlige ledninger så må skiftes ut, spesielt på avløp. Ved ny stor utbygging er det nødvendig med ny pumpeledning, og det vil kreves anleggsbidrag fra utbyggere. Det må bygges ny (privat) pumpestasjon ved Hellsaga, for å pumpe videre til den nye kommunale pumpestasjonen. Det er små vannledninger i området. Det må gjøres beregninger for vannbehov til hele planområdet totalt, og delfeltet. Vannforsyningen til området dekkes av Lånke Vasslag (privat), og har begrenset vannkvalitet og kapasitet. VA-plan for prosjektet må følge kommunens VA-norm, og godkjennes av kommunen. Side 3

4 GRØNN INFRASTRUKTUR Friluftsområder (herunder turstier/grønne korridorer): FG1, FG2 og FG3 er i områdeplanen regulert til felles grønt- og lekeareal. En del av området er benyttet som turområde og som gjennomgang til turområder utenfor planområdet. Dette fremkommer av kartlegging i forbindelse med Grøntstrukturplanen, og det er gjort registreringer her våren Stiene/trasseene er stort de samme som er lagt inn i områdeplanen. Det vil bli stilt rekkefølgekrav om opparbeiding av turstiene ihht til grøntstrukturplanen og områdeplanen. Planbeskrivelsen må vise størrelser på og avstand til offentlige friområder, herunder parker, idretts- og badeområder. Det må reguleres og opparbeides en felles nærlekeplass ved boligene, i tillegg til en felles større lekeplass for feltet, henhold til kommuneplanens arealdel. Det må fremkomme hvordan krav til areal for lek og uteopphold tilfredsstilles i forhold til antall boenheter, og hvordan dette løses på privat areal, felles eller offentlig areal. SOSIAL INFRASTRUKTUR Det er regulert tomt for ny barnehage i Geving, på østsiden av fylkesvegen. Det er uklart om eller evt når denne skal bygges. Lånke barneskole har pr i dag noe ledig kapasitet. Skolen ligger i skolebuss-avstand fra planområdet. RISIKO OG SÅRBARHET Det må gjennomføres en ROS-analyse, med kvalifiserte vurderinger (ikke bare avkryssing i skjema). Stikkord: - Naturbasert sårbarhet (herunder rasfare, flomfare, havstigning og jordstråling) - Virksomhetsbasert sårbarhet (herunder trafikksikkerhet, brannfare, forurensing og stråling) - Infrastrukturell sårbarhet (herunder energiforsyning, VVA, telekommunikasjon og terminaler) Det må gjennomføres grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger, før innlevering til 1.gangsbehandling. VERN OG BEVARING Naturvern (herunder biologisk mangfold, kulturlandskap, vassdragsvern, viltlokaliteter) - må vurderes ihht Naturmangfoldloven. Kulturminner (herunder automatisk vernede kulturminner og nyere tids kulturminner) HELSE, KLIMA OG MILJØ Universell utforming: Felles uteoppholdsareal og lekeplasser, samt gangatkomster skal plasseres og utformes med tanke på universell utforming. Det anbefales at alle leiligheter blir tilgjengelige for alle, så langt dette er mulig se TEK10-krav. Vind: Sjekk herskende vindretning, spesielt med tanke på utforming av uteoppholdsaeal og lekeområder (Meterologisk institutt). Sol og skygge: Det må gjøres en sol- og skyggeanalyse, som må vektlegges ved plassering og utforming av uteoppholdsareal og lekeområder. Støy: Det kreves ny støyutredning for planen. Det blir mer støy i framtida enn det som er beregnet tidligere, bl.a pga økt fart på E6 og jernbane, i tillegg til flystøy. Side 4

5 Avfallshåndtering: Det kreves nedgravd containerløsning med 4 fraksjoner. Plassering av renovasjonen må vurderes med tanke på terrenget/hellingsgrad, renovasjonsbilens krav til plass, stigning og snuforhold, og avstand fra husstandene. Kontakt Innherred Renovasjon v/bjørn Heggelund for vurdering av plassering og størrelser. ENERGI Planområdet ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarmeanlegget. Framdrift (skisse til framdrift ikke forpliktende) Utbygger har allerede lagt ut leiligheter for salg. Det er solgt en del leiligheter i prosjektet, og det er planlagt byggestart i år. Dette gir en stram tidsramme for reguleringsprosessen. Gjennomføring av reguleringsprosessen på så kort tid er helt avhengig av at ikke noe uforutsett dukker opp under undersøkelser og utredninger, evt under høring, at alt planmaterialet som leveres til behandling er komplett og med rimelig frist før politiske møter, og at det er mulig å saksbehandle planen uten hindringer. Utbygger ønsker parallell behandling av reguleringsplan og byggesak for å spare tid. Dette er mulig, men det forutsetter at alle plandokumenter er tilfredsstillende utført og levert i rett tid, og at det ikke dukker opp noe uforutsett som gjør at premissene for byggesaken endres. Krav til levert materiell Plangrense/planomriss på sosi-format sendes til geodata, på epost: geodata@stjordal.kommune.no. Plangrensen skal være avklart før annonsering. Annonse ved planoppstart skal sendes postmottak@stjordal.kommune.no for utlegging på kommunens hjemmeside. Oversendt planforslag skal inneholde oversendelsesbrev, plankart, planbeskrivelse og planbestemmelser. I tillegg skal kopi av mottatte merknader samt varsel om oppstart følge med. Nødvendig materiell mtp grunnundersøkelser, støyberegninger, illustrasjoner med mer skal følge med. Planbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i MS Word. Digitalt plankart leveres ihht SOSI-standard (nasjonal norm). Forbehold Verken oppstartsmøte eller referat gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye momenter og krav vil kunne fremkomme som en del av planprosessen og politisk behandling og avklaringer i dette møtet må tas med forbehold. Med hilsen Gry Holm Kvernrød/sign Overarkitekt Dette brevet er signert elektronisk i Stjørdal kommune og har derfor ingen signatur. Kopi til: Julie Bjugan Arild Moen Geir Baustad Terje Gulbrandsen Ketil Fiskvik Side 5