BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling,klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /34 Emnekode BBY 5121 : Saksbeh.: MAKO Fana, gnr. 13, bnr. 101, Montessoriskolen. PlanID Forslag til mindre reguleringsendring Kort om planforslaget Norconsult AS fremmer på vegne av Montessoriskolen på Paradis og grunneier Nydal Eiendom AS forslag til mindre endring av reguleringsplan «Reguleringsplan for Ny- Paradis og deler av Paradis». Bakgrunnen for planarbeidet er et behov for økt elevkapasitet gjennom et nytt tilbygg. Skoleutbyggingen legger til rette for flere elever i de høyeste årstrinnene. Samlet har skolen i dag et elevtall på ca 113, og ønsker å øke antallet til mellom elever, fordelt på elever pr.årstrinn fra 1-10 klasse. Planområdet er på ca. 5,5 daa.

2 De ønskede endringer går i hovedsak ut på følgende punkter: Økt utnyttelse: Utvide dagens skolebygninger med et nytt tilbygg. Justering av formålsgrense mellom Almennyttig formål og Felles lekeareal for bedre tilpassing av nybygg i terrenget. Endring av innkjørsel fra Jacob Kjødes veg. Dette krever også flytting av eksisterende trafo kiosk, som er foreslått lagt inn på skolens område. I gjeldende reguleringsplan (PlanID ) er planområdet vist som Allmennyttig formål og Felles lekeareal. Med bestemmelse som kun åpner for mindre byggetiltak dersom disse ivaretar hensynet til bygningens og eiendommens preg, og tiltak skal framlegges for byantikvaren. Helt nord i planområdet er det regulert for Kommunalteknisk virksomhet. Det har gjennom planprosessen vært et spørsmål om hvordan tilpasse et nybygg til en eksisterende verneverdig villa og stall, og ivareta det parkmessige uteområdet med gamle trær. For å ivareta disse hensynene har det vært behov for å gjøre en mindre justering av formålsgrensen mellom Allmennyttig formål og Felles lekeareal. Dette for å kunne tilpasse nybygget best mulig i forhold til eksisterende situasjon; både når det gjelder terreng, vegetasjon og hensynet til dagens tunstruktur med hovedbygning og stall. Den ønskede justeringen endrer ikke arealstørrelsen på reguleringsformålene. Det er foreslått endret navn på de to hovedformålene i henhold til ny planlov; fra Almennyttig formål og Felles Lekeareal til Undervisning og Lekeplass, f_lek. PlanID : Hovedformål vist som Allmennyttig formål og Felles lekeareal Hovedformål vist som Undervisning og Felles Lekeareal Formålet miljøstasjon er tatt ut da det fra BIRs side ikke er ønskelig med en miljøstasjon her, men de vil gjerne sikre at eksisterende Returpunkt oppe ved Paradis krysset (Christian Michelsens vei) blir regulert inn i den pågående områdeplan for Paradis: Fana. Gnr 13 m.fl., Paradis planid: Side 2 av 8

3 Trafo stasjon merket med rødt på PlanID er i forslaget flyttet inn på skolens område og plassert i sørvestre hjørne av parkeringsområdet. Flyttingen skal bekostes av forslagstiller. Et viktig moment i planprosessen har vært å løse tilkomsten via Jacob Kjødes veg/paradisalleen på best mulig måte. Gjeldende planid viser krysset Jacob Kjødes veg/paradisalleen som et tilnærmet nitti graders T-kryss. Dette har vist seg å være vanskelig å oppnå i praksis da Jacob Kjødes veg i dag faller ganske kraftig sør for eksisterende kryss, noe som igjen ville gjort det vanskelig å oppnå riktig stigningstall for gangvei opp Paradisalleen dersom krysset skal flyttes lenger ned som vist i plan for Ny-Paradis Dagens situasjon Gjennom en lengre vurderingsprosess har fagetaten i samarbeid med konsulent kommet frem til en mellomløsning mellom dagens forhold og det som er vist i reguleringsplan Det er også vurdert og tatt høyde for at fremtidig fortau i forslag til områdereguleringsplan for Paradis på sikt skal etableres på nordsiden av Paradisalleen. Planløsningen som er tatt inn i denne mindre endringen gir fleksibilitet ved at det etableres midlertidig fortau langs sørsiden av Paradisalleen. Svingbevegelse for lastebil ivaretas gjennom kryss og inne på skolens område og man oppnår krav til universell utforming på fortau med et stigningsforhold på 1:20. (se i øvrig vedlegg E - om adkomst og parkering) Gjennom dialog med Byantikvaren er man kommet frem til at plasseringen av nybygget blir i bakkant av eksisterende stallbygning, slik at tunet mellom eksisterende hovedbygg og stall blir bevart. Tunet skal opparbeides i henhold til Illustrasjonplanen og gis gode kvaliteter for barns lek og opphold i likhet med resten av skolens utearealer. En bom skal hindre bilkjøring inn på tunet mellom bygningene. Det er foreslått Hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) over hele skolens område for å sikre at resten av skoleanlegget med bygninger og hageanlegg blir bevart som et samlet område. Utearealer vil bli opparbeidet i henhold til illustrasjonsplan. Denne ivaretar også det store eiketreet som står rett utenfor skolebygget på vestsiden. I henhold til Grønn Etats merknad Side 3 av 8

4 faller denne inn under den utvalgte naturtypen «hul eik» som det ifølge Naturmangfoldsloven skal tas spesielt hensyn til. Ill. forslagstiller: Illustrasjonsplan Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart Planprosessen ble startet i Planforslaget ble varslet til berørte grunneiere og sendt til uttalelse den med frist til å komme med merknad eller uttale den Det kom inn 1 private\ merknad og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg L. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det er i tillegg foretatt en begrenset høring for endring av foreslått bygg og medførende endring av formålsgrensene mellom Allmennyttig formål/felles lekeareal. Den ble varslet til berørte parter og sendt til uttalelse den med frist til å komme med merknad eller uttale den Merknader og uttalelser er av forslagstiller svart på samlet etter begrenset høring. I tilbakemeldingene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Nabo peker på viktigheten av å bevare skolens uteområde som felles lekeareal for barn i området utenfor skoletid, samt problemer knyttet til Side 4 av 8

5 parkering. - BKK kommenterer at trafo evnt må flyttes ved omlegging av avkjørsel til Paradisalleen. - Grønn Etat ønsker hensynssone rundt det store eiketreet vest for eksisterende skolebygg. Treet er over 2 m. i omkrets og faller inn under den utvalgte naturtypen «hul eik». - Samferdseletaten viser til rekkefølgekrav i gjeldende regulering (PlanID ) som setter krav til at nye boenheter som tilknyttes Paradisalléen ikke skal gis igangsettingstillatelse over grunnmur før før Paradisalléen og Jacob Kjødes vei (fra Paradisalléen til Statsminister Michelsens vei) er utført i samsvar Med reguleringsplanen. Samferdselsetaten mener at dette kravet også gjelder en eventuell utvidelse av Montesorriskolen. De påpeker trafikksikkerheten. Denne skal beskrives i eget punkt. Samferdselsetaten mener at planarbeidet for Paradis sentrum (R ) bør avsluttes før utvidelse av Montesorriskolen tillates. I eventuelt videre planarbeid skal det dokumenteres at trafikksikkerhet for barn fra skole til buss/ bane blir ivaretatt uten at planområdet utvides. Samferdselsetaten vil stille rekkefølgekrav for oppgradering av Paradisalléen, til og med vegkryss med Jacob Kjødesvei, før det kan gis byggetillatelse for utvidelse av Montesorriskolen. - Byantikvaren viser til kulturminnegrunnlaget som er utarbeidet for Paradisområdet, og bemerker at også Paradisalléen 20 er en naturlig del av den verdifulle villabebyggelsen frå århundreskiftet ( ). Området har høye arkitektoniske kvaliteter, hva gjelder både bygninger og hageanlegg. Veiløpene med hekker og steinmurer er viktige elementer. Byantikvaren stiller seg ikke negativ til varslet formålsendring, men er fortsatt skeptiske til nybyggets størrelse, volum og plassering. Det er av vesentlig betydning at nybygget tar tilstrekkelig hensyn i forhold til bebyggelse og omgivelser. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Formål Fagetaten har ingen spesielle merknader til hovedformålene Undervisning og Felles lekeplass. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Da eksisterende skolebygg har en arkitektonisk og historisk verdi i seg selv og den konteksten det står i har det vært spesielt viktig å forsøke å ivareta dette i planprosessen. Byantikvaren har vært skeptisk til utforming og størrelse på volum. Forholdet til terrenget og skolens uteareal har også vært viktige i utformingen av nybygget. Man har kommet frem til et nybygg som legger seg på en rett linje i bakkant av eksisterende løe bygning, med en mer fraksjonert avslutning mot Paradisalleen bakkant. Side 5 av 8

6 Bygget er foreslått med kjeller og to fulle etasjer og tekniske rom på takplanet. De tekniske rommene legger seg et stykke inn på takflaten for å dempe uttrykket. Det bør tilstrebes å legge max.byggehøyde på samme nivå som eksisterende skolebygg. Da dette er et arkitektonisk krevende område å bygge nytt i, mener vi at man i byggesaksprosessen bør kunne stille ekstra strenge krav til utforming og utførelse av nybygg. Fagetaten anbefaler at det blir brukt materialer av høy kvalitet, i fasaden fortrinnsvis naturmaterialer som harmoniserer med eksisterende bygninger. Trafikkforhold Forslagstiller har utarbeidet et eget skriv som viser prosessen med ny utforming av vegkryss Jacob Kjødes veg/paradisalleen. Ifølge forslagstiller vil skoleutvidelsen hovedsakelig medføre en økt elevmengde på de høyere trinnene. Disse elevene vil hovedsakelig komme med buss/bybane og vil dermed ikke medføre økt biltrafikk. Det er lagt opp til snuplass, 3 parkeringsplasser og en handicap p-plass på skolens område, samt at snuplassen fungerer som snuhammer for lastebil (varelevering). Universell tilgjengelighet Nybygg/uteområder utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Grønnstruktur/ barns interresser Fagetaten ser det som positivt at det gjennom forslaget viser en opparbeiding av skolens uteområde og at innkjørselen vil bli stengt med bom for å hindre bilkjøring inn på skolen uteareal. Opparbeidelse av midlertidig fortau langs skoletomten vil bidra til bedre sikkerhet for barns ferdsel på snarveg mot bybanestoppet på Paradis. Skolens utearealer vil fortsatt være tilgjengelig for barn ellers i området utenfor skolens åpningstider. Side 6 av 8

7 Rekkefølgekrav Etter nøye overveielser har fagetaten kommet fram til at det ikke vil være hensiktsmessig at en utvidelse av skolen og tilhørende opparbeidelse av adkomstvei skal måtte vente på en ferdigstillelse av pågående områdeplan for Paradis, planid: Man har derfor søkt å finne en løsning som vil fungere i dagens situasjon, samtidig som den ikke utelukker det områdeplanen foreslår. Rekkefølgekravene går derfor på opparbeidelse av vegkryss med tilhørende flytting av trafo kiosk samt opparbeidelse av midlertidig fortau på sørsiden av Paradisalleen i påvente av at PlanID blir vedtatt og utført. Det har ikke vært ønskelig å regulere inn fortau som vist i områdeplanen da dette vil medføre å gå inn på private tomter nord for Paradisalleen. Skolen løser derfor dette på egen tomt. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til det planfaglige grepet i forslaget til reguleringsendring. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende endring av reguleringsplan: 1. Fana, gnr. 13, bnr. 101, Montessoriskolen, Mindre reguleringsendring. PlanID , vist på plankart datert/revidert Tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt / revidert med følgende endringer: a) Ny første og andre bestemmelse pkt under Utbyggingsrekkefølge: «Utvidelse av skole som tilknyttes Paradisalléen skal ikke gis igangsettingstillatelse over grunnmur før kryss Jacob Kjødesvei - Paradisalléen er opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen. Flytting av trafo kiosk skal bekostes av skolen. ««Før brukstillatelse for ny del av skole gis skal det opparbeides et midlertidig fortau langs Paradisalléen i en bredde på 1,5 m. Fortauet skal opparbeides og holdes ved like av grunneier. Når fortau på nordsiden av Paradisalléen etableres i henhold til områdeplan for Paradis sentrum, skal fortau fjernes, og arealet opparbeides parkmessig. «b) Ny bestemmelse under Felles bestemmelser pkt 2.4.3; Kulturhistoriske- og landskapsmessige kvaliteter: «Eksisterende tre som skal bevares: Det skal ikke gjøres inngrep i treets rotsone, Markert på plankart med sirkel rundt eiken. Nødvendig skjøtsel av eiken, f.eks. fjerning av døde greiner som kan være en fare for omgivelsene, skal gjøres av sertifisert trepleier. Side 7 av 8

8 c) Nye bestemmelser pkt 7.1, 7.2 og 7.3 under Område for Undervisning: 7.1 Område for undervisningsformål skal benyttes til barne- og ungdomsskole. 7.2 Det kan tillates byggetiltak på området, som ivaretar hensynet til eksisterende bygningsmasse og eiendommens preg. Alle bygge- og anleggstiltak på eiendommen skal framlegges for Byantikvaren før tillatelse kan gis. Små byggetiltak for å ivareta tunet og eksisterende bygningsmasses særpreg og verdi, kan tillates utenfor byggegrense forutsatt godkjennelse hos antikvariske myndigheter. 7.3 Innenfor formålet tillates opparbeidet midlertidig fortau langs Paradisalléen i en bredde på 1,5 meter, som vist på illustrasjonsplan datert Fortauet skal opparbeides og holdes ved like av grunneier. Når fortau på nordsiden av Paradisalléen etableres i henhold til områdeplan for Paradis sentrum, skal fortau fjernes, og arealet opparbeides parkmessig. d) Tilføyelse i bestemmelse 16.4 under Fellesområder: 16.4 Område avsatt til lekeplass f_lek innenfor plankart , skal benyttes av eiendommen gbnr. 13/101 og av eiendommer regulert til ene-, to og firemannsboliger beliggende innenfor planområdet og sørøst for felt KB4. Eksisterende terreng og vegetasjon skal ivaretas i størst mulig grad. Det kan gjennomføres tiltak som er ledd i tilrettelegging for lek, rekreasjon og utendørs undervisning innenfor formålet. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert Dok nr 36, filnr 2 (42/2) B. Bestemmelser, datert (dok 35) C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert (33/4) D. Illustrasjonsplan, datert (dok 37) E. Notat om adkomst og parkering, datert (33/6) F. Situasjonsplan - terrengsnitt, datert (33/7) G. Nordfasade, datert (33/8) H. Sørfasade, datert (33/9) I. Vestfasade, datert (33/10) J. Østfasade, datert (33/11) K. Tverrsnitt B-B, datert (33/12) L. Merknadsoppsummering, datert (33/13) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8