Detaljreguleringsplan for Navestad - Berg Søndre - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan for Navestad - Berg Søndre - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Magne Agnalt og Per- Erik Johansen Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Navestad Berg søndre utarbeidet i målestokk 1:1000, datert , med siste rev.dato og tilhørende reguleringsbestemmelser, datert med siste rev.dato De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert med siste revideringsdato Reguleringsbestemmelser, datert , med siste revideringsdato Planbeskrivelse, datert med siste revideringsdato Sammendrag av innkomne merknader med tiltakshavers og Sarpsborg kommunes kommentarer Øvrige dokumenter i saken 1) Arkeologisk undersøkelse 2) Geoteknisk rapport, områdestabilitet m/tredjeparts kontroll 3) Støyvurdering 4) Magnetfelt beregninger 5) KU-vurdering 6) Solstudie 7) Illustrasjon privat bebyggelse 8) Overvannshåndtering Sammendrag: På vegne av Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS og Sarpsborg kommune har WSP Norge AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Navestad Berg Søndre. Formålet med planen er å bygge varierte typer boliger. Det er planlagt til sammen ca. 145 boenheter, hvorav ca. 50 er tilrettelagt for eneboliger. Området er avsatt til fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel , og utgjør en del av et stort område, B-7.3 som er avsatt til fremtidig bebyggelse. Planen regulerer området nord for høyspentledningen. 1

2 Hovedgrepet i planen er et variert og godt bomiljø og gode løsninger for myke trafikanter. Botilbudet skal være mangfoldig. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse vil boligstørrelsen variere. Rådmannen foreslår at reguleringsplan for Navestad Berg søndre vedtas Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet WSP Norge AS har på vegne av Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for området Navestad - Berg søndre. Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS har inngått en opsjonsavtale for erverv av eiendommen 1045/3. Selskapet har samarbeidet med Sarpsborg kommune om en felles reguleringsplan. Beskrivelse av området Planområdet grenser mot eksisterende bebyggelse langs Navestadveien og Delåsveien mot øst, eksisterende høyspentlinje mot sør/vest, Piplund mot vest og Arnebergveien, Løkkebråtveien 27 og 22 og Navestad Idrettsplass mot nord. Området ligger i nærheten av Navestad skole, med lek og ballplass. Dagens arealbruk er i hovedsak dyrket mark og skog. Innenfor planområdet finnes det noen boliger (småhus). Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold: Planen ble vedtatt den Eiendommen ligger innenfor nåværende tettbebyggelse. Ivaretas i kommuneplan. Kommuneplan: I arealplan vedtatt er området avsatt til «fremtidig område for boligbebyggelse». Det utgjør en del av et stort framtidig boligområde, område B-7.3 som totalt utgjør 212 daa. Da området vil bli for stort til å reguleres under ett som en detaljreguleringsplan, er området delt i to, og grensen i sør følger eksisterende høyspentlinje. Planområdet utgjør ca. 157 daa. Reguleringsplaner: Området er i hovedsak regulert gjennom reguleringsplanen for Bede Navestad fra Arealformål har vært offentlige bygninger/undervisning og barnehage samt bolig. Offentlige bygninger/undervisning er ikke lenger et aktuelt formål og er derfor i den siste kommuneplanen endret til bolig. Reguleringsplanen angir adkomstveier til området som er relevante også for den kommende reguleringen. Plan for Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad: Planen ble vedtatt juni 2017 og er utarbeidet i samarbeid med partene i bypakke Nedre Glomma. Planen består av en strategidel og en handlingsdel. Rute 17.3 ligger rett i nærheten av planområdet. Denne vil også være en viktig skolevei for elever som fra 4. klasse skal gå på Hafslund-skolene. Beskrivelse av planforslaget Hovedgrepet i planen er et variert og godt bomiljø med gode løsninger for myke trafikanter. Dette gjøres gjennom et mangfoldig botilbud, gode interne stisystemer og gang- og sykkelveier. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse vil boligstørrelse variere. Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse på sitt areal. Sarpsborg kommune legger i hovedsak til rette for villabebyggelse på sine arealer. Planen legger opp til ca. 145 boenheter, hvorav 50 eneboliger og ca. 90 boenheter som konsentrert bebyggelse inklusive to stk. tre etasjes lavblokker. Dette er en økt fortetting i 2

3 forhold til kommuneplanens anbefalinger, men i tråd med regionale myndigheters råd om mer fortetting for å minske bruk av dyrket mark. Det skal være mulig å bevege seg gjennom området til fots og med sykkel. Nyttekjøretøy som renovasjons- og brøytebiler skal kunne kjøre gjennom området. Adkomst til planområdet skjer fra Navestadveien via Delåsveien. Dette er i samsvar med den gjeldende reguleringsplanen. Lavblokker BBB1 og BBB2 er planlagt i inntil tre etasjer. For å begrense høyden på bebyggelsen er blokkene planlagt med flatt tak. Total byggehøyde vil da være rundt 10 m, noe som ikke avviker vesentlig fra to etasjes bebyggelse med tradisjonelt saltak. Det legges også opp til selvbyggertomter som i hovedsak selges direkte til privatpersoner. Utforming og størrelse varierer, blant annet fordi terrengforholdene gir tomter av ulik karakter. Mange tomter er ganske flate mens andre ligger i skråninger, både i løsmasser og fjell i dagen. Miljø og energiforbruk Det er ikke konsesjon for levering av fjernvarme i området. Bygg prosjekteres for å tilfredsstille energikrav i gjeldende byggeforskrifter, TEK 17. Det planlegges foreløpig ikke lavenergi eller passiv-hus standard. Veiene som er uten fortau etableres uten kantstein mot sidearealer. En slik løsning gjør det enklere å få vannet til å renne bort fra veibanen i flate områder ved at det etableres et ensidig fall mot grøft. Veier med fortau får kantstein. Blå/grønn faktor: Inne i den konsentrerte bebyggelsen utgjør lekearealene BLK 3 og BLK 4 et sammenhengende område som sammen med tilliggende ikke bebygde område blir en større grønn struktur. I den konsentrerte bebyggelsen vil det være mulig å etablere regnbed eller lignende installasjoner for å kunne fordrøye overvann og integrere dette som en del av uteområdene som en parkmessig behandling. Det er i bestemmelsene oppfordret til bruk av slike tiltak. Endelig løsning skal vises ifm. byggemelding av ny bebyggelse. For mer informasjon, se planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og nytt varsel ved utvidelse av planområdet den Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev, samt kunngjort på kommunens nettsider. Det kom inn 12 merknader ved oppstart av planarbeidet. Disse ble kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4 til offentlig ettersyn. Planen har vært ute til offentlig ettersyn fra til Det kom inn 13 merknader, som er kommentert av forslagsstiller og Sarpsborg kommune i vedlegg fire. Det er ikke kommet noen innsigelser til planen. Merknader som er imøtekommet: Politiet i Østfold ved at: - Bestemmelsene ivaretar belysning på lekeplasser og etablering av gjerde mellom f_blk4 og f_sgt1. NVE ved at: - Det er gjennomført uavhengig kvalitetssikring av Pøyrys geotekniske vurdering. Statens vegvesen ved at: - Det tegnes inn kantstopp ved kollektivholdeplassen ved Navestad skole Rekkefølgebestemmelsene suppleres. - Plankartet rettes opp ihht. tekst på annen veggrunn grøntareal. - Plankartet rettes opp ihht. frisiktsoner. - Plankartet justeres slik at renovasjonsplasseringen BRE ikke er i konflikt med siktsoner. 3

4 Fylkesmannen i Østfold ved at: - Bestemmelsenes pkt 3.5 suppleres med krav til blå/grønn struktur. - Bestemmelsenes pkt. 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, og 4.11 endrer ordlyden i første setning fra kan til skal. Hafslund Nett ved at: - Plankartet tar inn to ekstra formål for nettstasjon ihht. Hafslund Nett`s ønskede plassering. Janusz Sendrowicz ved at: - Plankartet endrer plassering av telekiosken til motsatt side av Delåsveien. Merknader som ikke er imøtekommet: Statens vegvesen ved at: - Planen øker ikke tettheten i områdene for eneboligtomtene ihht høringsutkast. - Planen legger ikke opp til større felles parkeringsplass i områdene for blokk og konsentrert bebyggelse i hht. høringsutkast. - Planen legger ikke opp til mindre parkeringsdekning enn det kommuneplanen anbefaler. Fylkesmannen i Østfold ved at: - Planen øker ikke tettheten i områdene for eneboligtomtene ihht. høringsutkast. Tettheten er økt ihht. kommuneplanens boligregnskap. Bjørn Jacobsen ved at: - Fortau eller gang/sykkelvei langs forbi skolen, skal ivaretas via en evt. utbyggingsavtale. Veikant/skulder som gir etter ligger ved eiendom utenfor planområdet. Innspill er videresendt til enhet for kommunalteknikk. Østfold fylkeskommune ved at: - Planen øker ikke tettheten i hht. høringsutkast i områdene for eneboligtomtene. Beboere i Bede, Navestad - Delåsområdet ved at: - Planen endres ikke ihht: bygging på dyrkamark, eller gjennomført trafikkvurdering i hht. høringsutkast. Lars Gunnar Sælid Rosted ved at: - Avkjørsel og siktlinjer fra eiendom det henvises til ligger utenfor planområdet. Innspill er videresendt til enhet for kommunalteknikk. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har til innspillene, men viser til at det er utarbeidet egne rapporter for geotekniske og arkeologiske vurderinger, solstudier, samt et eget notat angående VA og overvann. Det tilsendte materialet var komplett Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Det foreligger barnetråkkregistreringer for området fra 2012, som sier at området med lekeplasser og ballplass på Navestad skole og en ballbinge ved Navestad idrettsplass ut mot Navestadveien, som har flomlys blir flittig brukt både sommer og vinter. Ellers er det registrert sommerlek vest i planområdet på ubebygd område. Planen legger opp til store oppholdsarealer, lekeplasser og gatetun. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Rådmannens vurdering: Planforslaget for Navestad Berg søndre er godt gjennomarbeidet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. 4

5 Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Sarpsborg kommune er en av utbyggerne i planområdet. Etter regulering opparbeides og selges eiendommene som boligtomter. Miljø: Planområdet har vært regulert til offentlig skole og boligbygging fra Planområdet er i dag i hovedsak delt i tre ulike arealbrukskategorier, bebygd områder, utmark og dyrket mark. Det har vært drevet jordbruk på deler av området frem til nå. Ca. 17 daa. dyrket mark vil bygges ned. Planområdet omfatter også områder som tidligere har vært dyrket men der bruken ble avsluttet for mange år siden. Planarbeidet vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kapittel 7.6 i planbeskrivelsen omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Vurdering i forhold til Naturmangfoldloven ( ) 8 til (kunnskapsgrunnlaget) Det er foretatt utsjekk mot DN sin naturbase. Det er ikke registrert forekomster av truede dyr eller planter i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. De nærmeste registreringene er ved bekken langs Haugeveien ca. 500 m øst for planområdet. Her er det registrert musvåk, sivhauk og åkerrikse mark). På arealene som er eller har vært dyrket er mangfoldet redusert. Det er tilført fremmede arter i form av beplantning. Det er ingen indikasjoner på at planområdet har særskilt verdi. 9. (føre-var-prinsippet) Virkninger av planlagte tiltak innenfor planområdet vurderes å være kjent. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Det ubebygde arealet er inneklemt mellom eksisterende bebyggelse og store høyspentlinjer. Naturtypen i området er hyppig forekommende og har derfor ingen særskilt biologisk verdi. Dersom en ser dette i en større sammenheng vil høy og effektiv utnyttelse av arealer som skal bebygges, redusere det totale behovet for utbyggingsarealer og derfor bidra til at andre arealer forblir urørte. Store sammenhengende grøntarealer har større verdi enn fragmenterte. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Det vurderes ikke som aktuelt å gjennomføre avbøtende tiltak. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Nåværende og fremtidig arealbruk innebærer at hele området blir bebygget og skjøttet som tettbygd område. Det vil ikke være mulig å opprettholde naturmangfoldet på slike arealer. På bakgrunn av ovenstående mener rådmannen at utbyggingen ikke er i strid med naturmangfoldloven. Folkehelse: Hovedgrepet i planen er et variert og godt bomiljø med gode løsninger for myke trafikanter. Botilbudet skal være mangfoldig. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse vil boligstørrelsen variere. Miljøhensyn og krav til universell utforming ivaretas. Planen legger opp til gode fritidsmuligheter med store oppholdsarealer og lekeplasser, samt at skogsområdene i området kan brukes både av beboere og av Navestad skole. Det er bl.a. etablert en gapahuk med bålplass på vestsiden av høyspentlinjen. 5