Detaljreguleringsplan for Navestad - Berg Søndre - Offentlig ettersyn

Transkript

1 Se mottakerliste Melding om administrativt vedtak. Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/ Detaljreguleringsplan for Navestad - Berg Søndre - Offentlig ettersyn Medsaksbehandlere: Per- Erik Johansen, enhet byggesak, landbruk og kart Vedtak: - Forslag til detaljreguleringsplan for Navestad Berg søndre, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen foreslås opphevet. Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne merknader etter varsel om oppstart, med forslagsstillers kommentarer Saksopplysninger/utredning: Sammendrag: På vegne av Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS og Sarpsborg kommune har WSP Norge AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Navestad - Berg søndre. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling til boligformål. Det er planlagt til sammen ca. 145 boliger/enheter. Området er avsatt til fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel , og utgjør en del av et stort område, B-7.3 som er avsatt til fremtidig bebyggelse. Planen regulerer området nord for høyspentledningen. Hovedgrepet i planen er å legge til rette for et variert og godt bomiljø og gode løsninger for myke trafikanter. Det legges til rette for et mangfoldig botilbud. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse legges det opp til variasjon i boligstørrelse. Rådmannen foreslår at reguleringsplan for Navestad Berg søndre legges ut til offentlig ettersyn

2 Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet WSP Norge AS har på vegne av Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for området Navestad - Berg søndre. Formålet med planen er å legge til rette for variert boligbygging med gode løsninger for myke trafikanter. Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS har inngått en opsjonsavtale for erverv av eiendommen 1045/3. Sarpsborg kommune eier arealer som grenser inntil denne eiendommen. Det er inngått et samarbeid mellom Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling AS og Sarpsborg kommune om å utarbeide en felles reguleringsplan. Sarpsborg Bygg og Eiendomsutvikling legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse på sitt areal. Sarpsborg kommune legger i hovedsak til rette for villabebyggelse på sine arealer. Beskrivelse av området Planområdet grenser mot eksisterende bebyggelse langs Navestadveien og Delåsveien mot øst, eksisterende høyspentlinje mot sør/vest, Piplund mot vest og Arnebergveien, Løkkebråtveien 27 og 22 og Navestad Idrettsplass mot nord. Området ligger i nærheten av Navestad skole, med lek og ballplass. Dagens arealbruk er i hovedsak dyrket mark og skog. Innenfor planområdet finnes det noen boliger (småhus). Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold: Planen ble vedtatt den Eiendommen ligger innenfor nåværende tettbebyggelse. Ivaretas i kommuneplan. Kommuneplan: I arealplan vedtatt er området avsatt til «fremtidig område for boligbebyggelse». Det utgjør en del av et stort framtidig boligområde, område B-7.3 som totalt utgjør 212 daa. Da området vil bli for stort til å reguleres under ett som en detaljreguleringsplan, er det enighet i kommunen om å dele området i to, og at grensen i sør følger eksisterende høyspentlinje. Planområdet utgjør ca. 157 daa. Reguleringsplaner: Området er i hovedsak regulert gjennom reguleringsplanen for Bede Navestad fra Arealformål har vært offentlige bygninger/undervisning og barnehage samt bolig. Offentlige bygninger/undervisning er ikke lenger et aktuelt formål og er derfor i den siste kommuneplanen endret til bolig. Reguleringsplanen angir adkomstveier til området som er relevante også for den kommende reguleringen. Plan for Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad Planen ble vedtatt juni 2017 og er utarbeidet i samarbeid med partene i bypakke Nedre Glomma. Planen består av en strategidel og en handlingsdel. Rute 17.3 ligger rett i nærheten av planområdet. Denne vil også være en viktig skolevei for elever som fra 4. klasse skal gå på Hafslund skole Beskrivelse av planforslaget Hovedgrepet i planen er å legge til rette for et variert og godt bomiljø med gode løsninger for myke trafikanter. Dette gjøres gjennom å legge til rette for et mangfoldig botilbud. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse legges det opp til variasjon i boligstørrelse. I planen legges det til rette for ca. 145 boenheter, hvorav 50 eneboliger og ca 90 boliger som konsentrert bebyggelse inklusive to stk. tre etasjes lavblokker. 2

3 Det legges opp til at det skal være mulig å bevege seg gjennom området til fots og med sykkel, samt at nyttekjøretøy som renovasjons- og brøytebiler kan kjøre gjennom området. Adkomst til planområdet skjer fra Navestadveien via Delåsveien. Dette er i samsvar med den gjeldende reguleringsplanen. Lavblokker BBB1 og BBB2 er planlagt i inntil tre etasjer. For å begrense høyden på bebyggelsen er blokkene planlagt med flatt tak. Total byggehøyde vil da være rundt 10 m, noe som ikke avviker vesentlig fra to etasjes bebyggelse med tradisjonelt saltak. Det legges også opp til selvbyggertomter som i hovedsak selges direkte til privatpersoner. Utforming og størrelse varierer, blant annet fordi terrengforholdene gir tomter av varierende karakter. Mange tomter er ganske flate mens andre ligger i skråninger, både i løsmasser og fjell i dagen. Gang- og sykkelvei o_sgs3 i nord er flyttet lengre mot vest etter ønske fra grunneier Navestad idrettslag. De mener det er best om den følger eksisterende gang- og sykkelvei rundt idrettsbanen. Den vil da kommer noe utenfor oppstarts varslet plangrense. Da flyttingen ikke berører andre grunneiere enn Navestad Idrettslags vil ikke kommunen kreve en ny oppstartsvarsel av planen. Miljø og energiforbruk Det er ikke konsesjon for levering av fjernvarme i området. Bygg prosjekteres for å tilfredsstille energikrav i gjeldende byggeforskrifter, TEK. Det planlegges foreløpig ikke lavenergi eller passiv hus standard. Det foreslås at veiene som er uten fortau i området etableres uten kantstein mot sidearealer. En slik løsning gjør det dessuten enklere å få vannet til å renne bort fra veibanen i flate områder ved at det etableres et ensidig fall mot grøft. Veier med fortau får kantstein. Blå/grønn faktor: Inne i den konsentrerte bebyggelsen utgjør lekearealene BLK3 og BLK 4 et sammenhengende område som sammen med tilliggende ikke bebygde område blir en større grønn struktur. I den konsentrerte bebyggelsen vil det være mulig å etablere regnbed eller lignende installasjoner for å kunne fordrøye overvann og integrere dette som en del av uteområdene som en parkmessig behandling. Det er i bestemmelsene oppfordret til bruk av slike tiltak. Endelig løsning skal vises ifm byggemelding av ny bebyggelsen. For mer informasjon, se planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og nytt varsel ved utvidelse av planområdet den Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble også kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Det er kommet inn til sammen 12 merknader ved oppstart av planarbeidet. Disse er nærmere kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4 som følger saken som en del av plandokumentene. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har til innspillene, men viser til at det er utarbeidet egne rapporter for geotekniske og arkeologiske vurderinger, solstudier, samt et eget notat angående VA og overvann. 3

4 Det tilsendte materialet var komplett Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det foreligger barnetråkkregistreringer for området fra 2012, som sier at området med lekeplasser og ballplass på Navestad skole. En ballbinge ved Navestad idrettsplass ut mot Navestadveien, som har flomlys blir flittig brukt. Ellers er det registrert sommerlek vest i planområdet på ubebygd område. Planen legger opp til store oppholdsarealer, lekeplasser og gatetun. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Forholdet til naturmangfoldloven Området har vært avsatt som utbyggingsområde siden 70-tallet og det er også tidligere regulert. Vurdering i forhold til Naturmangfoldloven ( ) 8 til 12 Det er foretatt utsjekk mot DN sin naturbase. 8 (kunnskapsgrunnlaget): Det er ikke registrert forekomster av truede dyr eller planter i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. De nærmeste registreringene er ved bekken langs Haugeveien ca. 500 m øst for planområdet. Her er det registrert musvåk, sivhauk og åkerrikse mark). På arealene som er eller har vært dyrket er mangfoldet redusert. Det er tilført fremmede arter i form av beplantning. Det er ingen indikasjoner på at planområdet har særskilt verdi. 9 (føre-var-prinsippet):virkninger av planlagte tiltak innenfor planområdet vurderes å være kjent. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning): Det ubebygde arealet er inneklemt mellom eksisterende bebyggelse og store høyspentlinjer. Naturtypen i området er hyppig forekommende og har derfor ingen særskilt biologisk verdi. Dersom en ser dette i en større sammenheng vil høy og effektiv utnyttelse av arealer som skal bebygges, redusere det totale behovet for utbyggingsarealer og derfor bidra til at andre arealer forblir urørte. Store sammenhengende grøntarealer har større verdi enn fragmenterte. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver): Det vurderes ikke som aktuelt å gjennomføre avbøtende tiltak. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder): Nåværende og fremtidig arealbruk innebærer at hele området blir bebygget og skjøttet som tettbygd område. Det vil ikke være mulig å opprettholde naturmangfoldet på slike arealer. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående mener kommunen at utbyggingen ikke er i strid med naturmangfoldloven. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Sarpsborg kommune er en av utbyggerne i planområdet. Etter regulering opparbeides og selges eiendommene som boligtomter. 4

5 Miljø: Planarbeidet vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Folkehelse: Hovedgrepet i planen er å legge til rette for et variert og godt bomiljø med gode løsninger for myke trafikanter. Dette gjøres gjennom å legge til rette for et mangfoldig botilbud. Både for villabebyggelse og konsentrert bebyggelse legges det opp til variasjon i boligstørrelse. Miljøhensyn og krav til universell utforming ivaretas. Planen legger opp til gode fritids muligheter med store oppholdsarealer og lekeplasser, samt at skogsområdene i området kan brukes både av beboere og av Navestad skole. Det er bl.a. etablert en gapahuk med bålplass på vestsiden av høyspentlinjen. Rådmannens vurdering: Planforslaget for Navestad Berg søndre anses å være godt gjennomarbeidet, og kan legges ut til offentlig ettersyn. Med hilsen Jon Myrli Fungerende teamleder May Edith Huru Rådgiver Dette brevet er signert elektronisk Saksbehandler: May Edith Huru, Enhet plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne merknader etter varsel om oppstart, med forslagsstillers 5. kommentarer Utrykte vedlegg: 1. Geoteknisk rapport ROS-analyse, områdestabilitet 2. Arkeologisk undersøkelsesrapport 3. Trafikknotat 4. Overvannshåndtering 5. Solstudie 6. Høyspent-strålning, beregninger 5

6 6