Til naboer, Berørte parter, Offentlige og private høringsinteresser Lier,

Transkript

1 Til naboer, Berørte parter, Offentlige og private høringsinteresser Lier, Varsel om oppstart av detaljreguleringsplan og evt. utbyggingsavtale for Linnesbakken 3, (gnr/bnr 112/162 m. fl.) Lier kommune. PlanID I medhold av Plan- og bygningslovens 12-1, 12-8 og 12-14, jfr. 4-1 varsles om oppstart av detaljreguleringsplan for Linnesbakken 3 (GBNR 112/16 m fl.). Forslag til planavgrensing er vist på kartutsnitt under. Ill 01: Forslag til planavgrensing. 1

2 Planområdet er på ca. 4,6 daa og grenser til boligbebyggelse i nord, felles grøntareal mot boligbebyggelse i øst, Linnesbakken og LNF-område i sør og LNF-område i vest. Planområdet framstår i dag som et ubebygd skogsområde. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av eiendommen med terrassert bebyggelse (ca 8 leiligheter), med tilhørende parkering, uteoppholdsarealer, lek- og grøntområde. Planinitiativets boligformål er ikke i tråd med kommuneplanen, der arealet er avsatt til LNFområde. I gjeldende reguleringsplan (Linneslia, datert ) er eiendommen regulert til offentlig bygning daginstitusjon for barn. Gjeldende reguleringsplan gjelder foran kommuneplanen. Tidligere er det blitt lagt fram reguleringsplanforslag for denne eiendommen med utbygging av to boligtomter. Planforslaget ble vedtatt av kommunestyret Vedtaket ble imidlertid påklaget av naboer og opphevet av fylkesmannen i brev Klagen gikk i hovedsak ut på at eksisterende gangvei skulle benyttes som adkomst til de to nye boligtomtene. Gjennom klagesaken framkom det signaler om at en løsning med innkjøring direkte fra Linnesbakken ville være å foretrekke. Det ble derfor fremmet en prinsippvurdering for igangsetting av omregulering fra daginstitusjon til terrasseboliger (med 8 boenheter), med atkomst fra Linnesbakken. Planutvalget fattet følgende vedtak i møte : Det anbefales at det arbeides videre med en omregulering til terrassert bebyggelse. Den videre planleggingen må blant annet sikre at atkomsten blir i tråd med kommunens vegnorm, og at støyforholdene til boligene blir tilfredsstillende. På bakgrunn av dette vedtaket ble det igangsatt reguleringsplanarbeide for området med terrassert bebyggelse (8 leiligheter) der oppstartsmøte og varsel om oppstart med annonsering ble gjort i Foreløpig planmateriale ble innsendt Kommunens tilbakemelding på mangler ved planmateriale gjorde at planarbeidet stoppet opp i Forslagstiller ønsker nå å fullføre planarbeidet. I og med at det har vært stillstand i planarbeidet over en lengre periode, varsles herved om at planarbeidet igangsettes igjen. Reguleringsplanen utløser ikke krav til planprogram og konsekvensutredning. Søknad om tiltak for byggeriet som omfattes av detaljreguleringsplanen vil bli omsøkt og nabovarslet parallelt med sluttføring av planarbeidet. Naboer og grunneiere blir varslet direkte. 2

3 Planarbeidet utføres av AD Arkitekter AS og Buskerud Byggrådgivning AS på vegne av Gumø AS. Informasjon om planarbeidet gis av sivilarkitekt MNAL/byplanlegger Terje Tollefsen, AD Arkitekter AS, mobil Evt. merknader/spørsmål til planarbeidet: Merknader som kan ha betydning for planarbeidet sendes seinest torsdag 20. desember 2018 til: AD Arkitekter AS, Industrigata 17, 3414 Lierstranda eller Bilder fra området: Ill 02: Fra Linnesbakken og inn i området. Gang- og turstien (til høyre) i bildet opprettholdes. 3

4 Ill 03 Midt i planområdet. Ill 04 Her planlegges rundkjøring ihht. Kommunikasjon med Lier kommune, trafikkavdelingen. 4

5 Ill 05 Fra oversiden av området, gangsystem som opprettholdes. Ill 06 Fra oversiden av området, her kommer ny gangsti på oversiden av prosjektet. 5

6 Ill 07 Fra midt i området, gangsystem som opprettholdes. Gang- og turstien midt i bildet opprettholdes. Beskrivelse av planskissen Det skal tilrettelegges for oppføring av 1 stk. terrassehus med innkjøring direkte fra Linnesbakken. Eiendommen er skrånende mot syd- vest, og det ligger godt til rette for foreslått bebyggelse, med plan innkjøring til felles garasjeanlegg i underetasjen. Bygget vil få heis opp til leilighetene. Det skal på eiendommen tilrettelegges for nærlekeplass og uteoppholdsareal i henhold til kommuneplanen. Se vedlegg tegninger. Arealformål Planforslaget omfatter følgende formål: BK 1: Boligbebyggelse- blokkbebyggelse / terrassert bebyggelse Boligbebyggelse- blokkbebyggelse: Formålet omfatter 1 stk blokk med terrassert bebyggelse, inneholdende ca. 8 leiligheter. Innenfor formålet skal det avsettes område til lek i henhold til kommuneplanens bestemmelser. 6

7 Det skal innenfor formålet avsettes areal til parkering, med 2 biloppstillingsplasser pr boenhet. Minst en av disse skal være innendørs. Virkninger av planen Trafikkforhold Da planområdet har direkte adkomst fra Linnesbakken, som er en samlevei, vil ikke trafikkøkningen som 8-10 nye leiligheter innebærer, være noen utfordring for veikapasiteten. Avkjøringsforholdene er også tilfredsstillende med hensyn til sikt i begge retninger. En utfordring er, som Vegvesenet påpeker i sin uttalelse, at Linnesbakken er relativt bratt der avkjøringen til rekkehuset vil komme. Stigningen på Linnesbakken er ca. 11%, mens maksimal anbefalt stigning på vei med avkjøring er 7%. Da Linnesbakken er rett (strak) i dette partiet, og er bred og oversiktlig - med fortau, ser en ingen store praktiske utfordring med stigningen på bar mark. Problemer kan imidlertid oppstå på glatt vinterføre. Hvis biler som kommer nedenfra- og skal svinge til venstre inn på tomta, får biler i mot og derfor må stoppe og vente, kan de få problemer med å komme i gang igjen. Løsningen på dette blir at det forutsettes en tilrettelegging, slik at man må kjøre helt opp til rundkjøring som etableres i krysset ved Kunterudveien for å snu å kjøre ned igjen til adkomstveien. Saken har tidligere vært diskutert med trafikkavdelingen i kommunen, og disse har ikke stilt seg negativ til en slik løsning. En mener løsningen er forsvarlig da det kun er noen få dager i året om ettermiddagen, når folk kommer kjørende opp bakken på vei hjem fra jobb, problemstillingen er særlig relevant. Ved øvrig trafikk opp bakken vil man i få tilfeller oppleve motgående biler- på vei ned bakken, slik at man må stoppe fullstendig før man svinger inn på eiendommen. Når man får svingt av fra veien vil adkomsten og gårdsplassen for øvrig gå naturlig plant inn i garasjeanlegg i sokkeletasjen under terrassehuset. Sosial infrastruktur Eksisterende sosial infrastruktur (skoler, førskole, sykehjem): - Nærmeste førskole: Gullaug barnehage - Nærmeste grunnskole (1.-7. trinn): Gullaug skole - Nærmeste sykehjem: Nøstehagen bo- og omsorgssenter. Kort vei til Lier stasjon, dagligvare på Gullaug og Lierkroa samt marka. Teknisk infrastruktur Vann: Tilkobling til kommunal vannledning kan i henhold til opplysninger fra kommunen skje umiddelbart utenfor planområdet, i eksisterende kummer enten i Kunterudveien eller i Linnesbakken. 7

8 Avløp: Kommunen opplyser videre at tilkobling av avløp bør skje i kum i gangveien mot Linnesbakken. Det ligger godt til rette for denne løsningen. Slukkevann: Slukkevannsforskriften sier at det skal være en brannkum med maks avstand 75m til inngang. Kravet tilfredsstilles ved tilkobling til nærmeste brannkum i Kunterudveien. Energi: E-verket har tidligere opplyst å ha tilstrekkelig med strømkapasitet i trafo ved Kunterudveien- i kort avstand fra tomta. Renovasjon: Renovasjonsbeholdere vil naturlig bli plassert i tilknytning til underetasjen og garasjeanlegget. Renovasjonsbil vil enkelt kunne komme til disse via adkomsten fra Linnesbakken. Det vil da være naturlig å svinge inn på eiendommen i retning på vei ned Linnesbakken. Vedlagt illustrasjon viser at det er gode snuforhold for renovasjonsbil på gårdsplassen. Veitrafikk: Tiltaket har veiatkomst direkte til Linnesbakken. Se ellers avsnitt Trafikkforhold foran i samme kapittel. Estetikk og byggeskikk: Planområdet ligger i randsonen mellom eksisterende bebyggelse og grøntområder. Tilgrensende bebyggelse er tidstypiske eneboliger, rekkehus og terrassehus hus fra tallet i tre, med nøkternt uttrykk og lav takvinkel mv. Planområdet ligger ikke i område som er spesielt krevende i forhold til byggeskikk. Vedlagte visualisering, som er et forslag i henhold til planen, mener man viser at de føringer som er lagt for bebyggelsen ivaretar aktuelle krav til estetikk og byggeskikk. Barns interesser: Planområdet vil gå tapt som leke- og oppholdsareal for barn. Dette mener man imidlertid ikke er av avgjørende betydning da det er betydelige tilgrensende vegetasjonsområder i Linneslia, blant annet nord for planområdet. En mye brukt sti gjennom planområdet, som først og fremst brukes av barn som skolevei, vil beholdes. Egen sandlekeplass blir etablert i henhold til kommuneplanens krav- innenfor reguleringsområdet. 8

9 Universell utforming: Reguleringen vil ikke ha konsekvenser for universell utforming i området. Det går gangvei inntil reguleringsområdet i øst (langs Kunterudveien), som er forbundet med øvrig gang- og sykkelveier samt fortau i området. Krav til universell utforming av byggetiltaket vil bli ivaretatt i byggesaken, jfr krav i Plan- og bygningsloven, med teknisk forskrift (TEK 10). Det er blant annet krav om heis i bygg som her. Med vennlig hilsen Tor Børrestad Daglig leder/arkitekt AD Arkitekter AS Terje Tollefsen Sivilarkitekt MNAL/byplanlegger AD Arkitekter AS Mobil Vedlegg: Skisseprosjekt; parkeringskjeller, utomhusplan og fasade vest. (Ill 08-10) 9

10 Ill 08 Skisseprosjekt; innkjøring og parkeringskjeller. (AD Arkitekter AS). 10

11 Ill 09 Skisseprosjekt; Utomhusplan. (AD Arkitekter AS). 11

12 Ill 10 Skisseprosjekt; Fasade mot vest. (AD Arkitekter AS). 12