Hurum kommune Arkiv: L12

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2018/946 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: A-sak. Førstegangsbehandling av forslag til detaljreguleringsendring for Hovtun II felt B2 -delfelt A Saksnr Utvalg Møtedato 63/18 Planutvalget Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag om endring av detaljreguleringsplan for Hovtun II felt B2 delfelt A med tilhørende bestemmelser, sist revidert Innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag om endring av detaljreguleringsplan for Hovtun II felt B2 delfelt A med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedlegg: Plankart, datert Bestemmelser, Sakens øvrige dokumenter ligger på linkadresse:

2 Sammendrag: Det er fremmet forslag til detaljreguleringsendring for Hovtun II felt B2. Arkitekt Helge Løkeland har på vegne av Dahl Eiendom AS utarbeidet planendringsforslaget. Endringsforslaget er en oppdatering av gjeldende bebyggelsesplan fra 2002, og legger til rette for etablering av 34 boenheter i form av eneboliger, 4-mannsboliger og en 6-mannsbolig. Planendringen anses å være innenfor rammen av kommuneplanens bestemmelser om bebygd areal, terrengbehandling, lekeplass og høyde på planlagt bebyggelse. Planutvalget tilrås å legge ut til offentlig ettersyn forslaget til planendringen slik det nå foreligger. Bakgrunn: Arkitekt Helge Løkeland har på vegne av Dahl Eiendom AS fremmet forslag til endring av detaljregulering for Hovtun II felt B2-delfelt A. Planområdet ligger landlig til, med umiddelbar tilgang til friluftsområder. Baneanlegget ligger i ganske så umiddelbar nærhet. Planområdet omfatter eiendommen gbnr 9/566 på Klokkarstua. Planområdet det søkes endring for, er omfattet av bebyggelsesplan Hovtun vest II-felt B2 fra Forslagstillers beskrivelse av planområdet: Restareal av felt B2 er på 16,4 mål, ca 225 m lang og bredde som varierer fra ca. 70 til 90 meter. Hele tomten er vestvendt og faller mot fjorden. Tomten ligger høyt med god utsikt og faller mot Drammensfjorden. Tomten stiger brått mot idrettsplass mot øst. Den har blandet vegetasjon, både furu, gran og løvtrær. Deler av planområdet som faller under bebyggelsesplanen (2002) er allerede bygget ut med tidstypisk bebyggelse som terrassehus med og uten underliggende garasje/parkering samt småhusbebyggelse. Naboområdet utenfor bebyggelsesplanen består for det meste av eneboliger og noen spredte gårdsbruk. Det er regulert kommunal vei, Hestehoven, med avkjørsel til planområdet. Interne adkomstveier er allerede godkjent iht gjeldende bebyggelsesplan. Forslagstillers beskrivelse av endringsforslaget: Eksisterende bebyggelsesplan legger til rette for bygging av terrassert blokkbebyggelse. Intensjonen bak planendringen er å oppdatere den gamle bebyggelsesplanen samt å legge til rette for utbygging av resterende byggeareal innenfor felt B2. Planendringen åpner for etablering av boliger fordelt på 34 boenheter; 8 eneboliger, en 6-mannsbolig og fem 4-mannsboliger. Eneboligene og flermannsboligene knyttes sammen med gangstier. En av dem passerer gjennom felles lekeområder, opp på tunet på øvre nivå og videre opp til tilstøtende idrettsanlegg høyt opp mot øst. Eksisterende skog vil kun snauhogges i veitraseer og i posisjonene til de enkelte bygninger. I resten av området tynnes skogen og det søkes å beholde trær/treklynger med spesielle kvaliteter.

3 Planlagt bebyggelse er tenkt oppført i tre og vil etter forslagstillers skjønn gi god utnytting av tomtens kvaliteter og liten sjenanse både for byggene innbyrdes og det umiddelbare nabolag. Mye av parkeringen organiseres gjennom felles parkering umiddelbart etter avkjøring fra Hestehoven. Eneboligene får 2 parkeringsplasser for biler, mens flermannsboligene får 1,5. Planforslaget ble varslet som planendring. Oppstart av reguleringsarbeidet er kunngjort i Røyken og Hurum avis , og med brev til naboer og berørte myndigheter Det framgår av planbeskrivelsen at det har innkommet innspill fra berørte parter. Uttalelsene er referert og kommentert av konsulenten i planbeskrivelsen. Forsalget ble revidert etter møter med forslagstiller, og nytt forslag ble mottatt av kommunen. Det er dette forslaget som nå legges fram for førstegangsbehandling. For øvrig vises til forslagstillers presentasjon av planen i sin helhet. Se planbeskrivelsen på linkadresse: Planbeskrivelse Rådmannens vurdering: Forslaget medfører at området reguleres til eneboliger og flermannsboliger med tilhørende felles adkomst, felles parkering, lekeareal og tun/oppholdsareal. Rådmannen finner det hensiktsmessig å vurdere framlagt planendringsforslag som følger: Forhold til overordnede planer: Kommuneplanen vektlegger at boligområdene skal ha en differensiert sammensetting og at boområdene er trygge og trivelige. Foreslått planendring er i utgangspunktet en oppdatering av bebyggelsesplanen (fra 2002) og er i stor grad tilpasset gjeldende kommuneplanens overordnede mål og intensjoner om boligområder med gode kvaliteter. Videre er planen innenfor kommuneplanens føringer om stedstilpassede boligområder som tar tilstrekkelig hensyn til miljøet rundt. Statlige retningslinjer: Etter retningslinjer for «barn og unges interesser i planlegging» stilles det krav til arealer i nærmiljøet hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette syns ivaretatt i endringsforslaget gjennom å

4 regulere inn 3 lekeplasser med til sammen 250m2 i areal. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av lekeplasser før boligene tas i bruk. For øvrig har forslagstiller redegjort for skolevei og lagt fram bilder som viser kontinuerlig fortau (langs Hestehoven og Knivsfjellveien) til bussholdeplass ved fylkesveien. Ungdomsrådet har fått planen til uttalelse, men har ikke sendt uttalelse til endringsforslaget. Forhold til tilliggende arealer: Rådmannen ser det som viktig at planlagt bebyggelse tar hensyn til eksisterende boligmiljø i området, særlig den bebygde delen av felt B2. I denne forbindelse vises til at høyder på planlagt bebyggelse stort sett følger kommuneplanens føringer om høyder, og vil medføre god tilpasning til eksisterende bebyggelse. Planlagt boliger er vesentlig lavere og mindre i volum enn terrassert bebyggelse med 5 etasjer som bebyggelsesplanen tillater. Dermed anses hensynet til eksisterende boligbebyggelse på felt B2 er tilfredsstillende ivaretatt. Det vurderes som positivt at planen legger opp til etablering av gangsti som knytter sammen planområdet og baneanlegget ved Hovenga på Klokkarstua. Utforming, høyder og plassering: Bebyggelsen vil hverken være stor i volum eller ruvende i terrenget da det er innarbeidet bestemmelser som begrenser både bebygd areal(bya) og høyde på bebyggelse. Videre er skjæringer og fyllinger begrenset til maks 1,5m, noe som vil gi skånsom behandling av terrenget. Planen er innenfor kommuneplanens og gjeldende reguleringsplanens bestemmelser om utnyttelsesgraden da det legges opp til henholdsvis 25 % BYA for eneboliger og 30 % BYA for fler-mannsboliger. Rådmannen bemerker at eiendommen ligger i skrånende terreng og enkelte partier er brattere enn 1:3, hvilket kan gi grunnlag for å ha kjelleretasje. Dette gjelder spesielt byggeområde Sb hvor det legges opp til en 6-mannsbolig. Det er framlagt ikke-juridiskbindende illustrasjoner som viser at planlagte boliger kan tilpasses terrenget på en tilfredsstillende måte. Det er positivt at planlagt bebyggelse følger terrenglinjer og trappes ned mot tilstøtende friluftsområder mot Drammensfjorden. Vann- og avløp Planområdet skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsledning. I oppstartsmøtet påpekte VIVA behov for nærmere avklaring av slokkevannsprosjektering slik at det skal være tilstrekkelig med slokkevann i området iht kravene i plan- og bygningsloven. På bakgrunn av dette har forslagstiller framlagt et faglig notat, utarbeidet av B-KS AS. I notatet vurderes de prosjekterte løsningene å være tilfredsstillende mht. brannsikkerhet og oppfyller funksjonskravene i forskriften TEK 10. Trafikk og adkomstforhold: Planendringen opprettholder to godkjente avkjørsler fra Hestehoven i henhold til bebyggelsesplanen. Det vil være en liten økning i trafikk i atkomstveien og avkjørslene til planområdet som følge av utbyggingen uten å ha negative belastninger på veikapasitet. Rådmannen kan ikke se at planen utløser behov for spesielle veitiltak i området. Universell utforming: Planlagte boliger er vurdert mht til universell utforming, og i følge forslagstiller er adkomst til først etasje i flermannsboligene kan utformes mht tilgjengelighet. Det er for øvrig tilrettelagt for 2 parkeringsplasser for bevegelseshemmede på øvre tun. Miljøforhold: Planlagt bebyggelse er vurdert mht til Energi og klimaplan ( ). I følge forslagstiller tilrettelegges for ladding av EL-biler i felles parkeringsanlegg. Videre er ekstraenergieffektivitet vurdert gjennom mulighet for å varme opp forbruksvann via solfangere.

5 For øvrig er det lagt inn bestemmelser som krever at vegetasjonen/trær i tilknytning til uteoppholdsareal og lekeplass i størst mulig grad bevares. Videre er det stilt krav om at overvann håndteres forsvarlig på egen grunn slik at omkringliggende arealer ikke blir belastet. ROS-analyse: Det er lagt ved planforslaget en analyserapport som viser at området Kan ha høy forekomst av radongass i grunnen, og at dette blir ivaretatt gjennom sikringstiltak under byggeprosessen. Deler av tomten blir berørt av høyspentlinjen og det er lagt inn faresone med tilhørende bestemmelser hvor det ikke tillates byggetiltak. Konklusjon og anbefaling På bakgrunn av ovennevnte konkluderer rådmannen at endringsforslaget ligger innenfor rammen av gjeldende kommunedelplan og reguleringsplan samt berørte statlige retningslinjer. Planutvalget tilrås dermed å vedta at planendringen legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Eneboligene ligger lavere enn resten av bebyggelsen. Gangveier knytter det hele sammen.

6