SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato 17/42 Planutvalg

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkiv: 03/018 Dato: Saksnr Utvalg Møtedato 17/42 Planutvalg Saksbehandler: Petra Roodbol-Mekkes Kurt Haukaas - Søknad om dispensasjon, steinfylling på gnr. 3 bnr. 18 Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - steinfylling 03/018 2 Kart 3 Kommentar til nabovarsel. 4 Kommentar til nabovarsel fra Olav Haugen 5 Kommentar til merkand fra Kurt Haukaas 6 Merknad til nabovarsel om fylling i Skipparvike 7 Kommentar til Olav Haugen sin merknad i nabovarslet 8 Naustrekke k.haukaas, 03/018 Bjugn, nabovarsel 9 Merknad til nabovarsel naustrekke K. Haukaas 03/ Kommentar til Torbjørn Meier Eide sin merknad i nabovarslet 11 Tilsvar til Torbjørn M Eides merknad til vår nausttomt i Skipparvika i en epost datert Naustrekke K. Haukaas - 03/018 Bjugn, nabovarsel 13 Uttalelse - dispensasjon fra reguleringsplan - terrengarbeid 03/018-03/ Særutskrift Kurt Haukaas - Søknad om dispensasjon - for utfylling av naustområde 03/018 Sakens bakgrunn: Vesentlige terrengarbeider ble gjennomført i 2014 uten søknad eller tillatelse. Ulovlighetsoppfølging ble igangsatt, og det ble gitt forhåndsvarsel om ulovlighetsoppføling og bruk av tvangsmidler. Søknad om dispensasjon og søknad om tillatelse til tiltak ble første gang mottatt , og endelig avslått av Planutvalget , se vedlegg nr. 14. Avslaget var begrunnet slik: «søknaden [ ]viser [ikke] at tomta blir egent til naust der båter på en funksjonell måte kan tas inn og ut. Terrengarbeidene slik de er omsøkt er i strid med arealformålet naust.» Tiltaket og søknaden: Fyllingen Fyllingen har tilnærmet vertikal fyllingskant mot sjøside øst og vest, og med helning på cirka 2:3 mot sjøside i nord. Fyllingen er i søknaden tallfestet slik: cirka 625 m2 berørt areal 1

2 kote 3,0 frem til mur nord for nausttomt 3/147 kote 2,0 fra nausttomt 3/147, deretter avtakende i høyde Atkomst til naustområdet med båt Atkomst til naustområdet er i søknaden, se vedlegg nr. 1 beskrevet som «traktorvei med bredde for dette kjøretøyet, samt til fots.» I tillegg beskriver tiltakshaver i sin søknad at han vil montere kran for utsetting av fritidsbåt, og at «Fritidsbåt(er) kan også utsettes til sjøen i fjæra i samme område». Tiltakshaver korrigerer beskrivelsen i brev av 2. mai slik: «Det er ikke planlagt noen traktorvei på den nordøstlige den av tomta til Olav C. Haugen. Det er feil at adkomstveien ble navngitt som traktorvei. Det var kun snakk om bruk av en liten traktor eller annet motorisert redskap for bruk til foran båttilhenger for innsetting/utsetting av båt i fjæra ved siden av våre nausttomter i Skippervikfjæra- altså 2-4 ganger pr. år.» Fremtidige tiltak I søknaden, i nabovarslingen, i nabomerknader og i tiltakshavers vurdering av nabomerknader er flytebrygge med gangway, plate på mark, antall naust og fysiske mål på naust omtalt. Disse tiltakene er ikke omsøkt, og drøftes i denne omgang kun i den grad dette er nødvendig for vurderingen av steinfyllingen. Planstatus: Arealet som berøres av tiltaket er i all hovedsak satt av til naustområde, cirka 560 m2, i reguleringsplan for Valstad hytteområde fra En mindre del av fyllingen, cirka 65 m2, er plassert på areal i samme reguleringsplan satt av til arealformålet felles friområde sjø, og friluftsområde i sjø i den tilliggende reguleringsplanen for Valsneset fra Relevante reguleringsbestemmelser i reguleringsplanen for Valstad hytteområde er: «B1 - Fritidsbebyggelse - naust Tomtestørrelse på naustområde settes til ca. 50 kvm pr. naust. Naustene kan bygges på fylling og i rekke. Det kan sprenges i ca. 5-7 meters dybde inn i fjellet for plassering av naustene. Naustrekkene skal stå med gavlvegg mot sjøen. Naustene tillates sammenkjedet innenfor lovens rammer. Naustene tillates ikke inngjerdet eller innredet til rom for varig opphold. E3 - Friluftsområde-sjø Friluftsområde i sjø skal være åpen for fri ferdsel og fiske. Det tillates ikke etablering av flytebrygge eller andre innretninger i sjø med unntak av ved området for kai/naust nordøst i området (Naust 1) E4 - Friluftsområde-land. Området skal benyttes til adkomst, leik og rekreasjon. [ ] E6 - Bevaring av landskap og vegetasjon I disse områdene er det ikke tillatt med tiltak som ødelegger eller skader landskapet eller den naturlige, stedlige vegetasjonen. Relevant reguleringsbestemmelse i reguleringsplanen for Valsneset: «21. FRILUFTSOMRÅDER I SJØ 2

3 21.1 I friluftsområder i sjø tillates normalt ingen bebyggelse eller anlegg. Mindre flytebryggeanlegg, festeanordninger, slipper etc. kan anlegges der dette er naturlig knyttet til aktiviteten på land og hvor dette ikke skaper problemer for trafikk til havneområdet eller annen virksomhet i området. I området tillates fri tradisjonell aktivitet som ferdsel, fiske friluftsliv etc. [ ]». Juridisk utgangspunkt: Den omsøkte steinfyllingen er delvis plassert utenfor det areal som er satt av til naustområde, og den er således for et mindre areal avhengig av dispensasjon eller planendring. Dispensasjonshjemmelen i plan- og bygningsloven 19-2 slår i 1. ledd fast at kommune kan gi dispensasjon. Dette ligger innen kommunens frie skjønn så fremt vilkårene i bestemmelsens andre ledd er oppfylt. Vilkårsleddet i bestemmelsen lyder: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det sentrale tema i denne saken er en vurdering av steinfyllingens høyde og avslutning mot sjø, og om denne utformingen gjør nausttomtene egnet eller uegnet til naustbebyggelse. Dersom utformingen gjør området uegnet for naust, forutsetter steinfyllingen en omregulering eller søknad om dispensasjon som konkret beskriver tiltenkt bruk. Rådmannen har ikke opplysninger om sårbare arter eller naturtyper som blir berørt av tiltaket. Det er ikke registrert forekomster i naturbasen i eller ved tiltaket. Beslutningsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkelig. Nabovarsling: Søknaden og tiltaket er nabovarslet. Det er innkommet to nabomerknader, som tiltakshaver har vurdert, se vedlegg I tillegg er det levert en merknad fra anonym kilde, denne og kommentar fra tiltakshaver er unntatt offentlig og vil bli delt ut i møtet. Samordning og samarbeid: Søknaden er ikke sendt på høring til regionale myndigheter i denne omgang, da det kun er søknaden, ikke tiltaket, som er endret. Regionale myndigheters vurdering fra forrige omgang vurderes som tilstrekkelige også for denne søknaden, se vedlegg nr. 14. Fylkesmannen Fylkesmannen frarådet omsøkte fylling, og forutsetter at området opparbeides på en slik måte at det kan benyttes til det formålet som er avsatt i plan, vedlegg 9. Fylkeskommunen Fylkeskommunen har ingen merknad til tiltaket. Vurdering av søknaden og tiltaket: Terrengfylling fra 2004 Rådmannen har ikke kunnskap om terrengarbeider fra 2004, og legger til grunn at dette ikke ble omsøkt. Det vil si at tiltakshaver allerede i 2004 har gjennomført arbeider uten nødvendige tillatelser. Dette er av mindre betydning i dag, da det er et annet og betydelig mer massivt tiltak som nå omsøkes. Privatrettslige interesser 3

4 Rådmannen drøfter ikke privatrettslige avtaler mellom naboene eller kostnadsfordeling ved de valgte løsninger, plan- og bygningsloven Nabomerknader Nabomerknadene fra Haugen og Eide fremstår som en dialog med tiltakshaver, der argumentasjonen for og imot dette tiltaket delvis er sammenfallende og delvis endres noe over tid. Rådmannen vedlegger all dokumentasjon som er innkommet, men vil ikke gjennomgå denne i detalj. Rådmannen vil kun drøfte essensen i merknadene, som etter rådmannens vurdering er at fyllingen som nå er anlagt er skjemmende, for høy og at det blir vanskelig å sette ut båt. Begge naboer anfører i sine merknader at det ikke har eksistert noen tidligere fylling, og at sjø, vær og vind ikke er slik tiltakshaver beskriver. Haugen anfører at hans tomt er passe høy og at tiltakshaver kun har rett til atkomst over hans tomt til «ferdsel av simpleste sort så som gangvei og bruk av håndvogn eller trillebår.» Eide anfører at han ikke har mottatt nabovarsel, og han omtaler mulige utfordringer med å komme til med mørtelbil, han bemerker også at naustene blir høye og ruvende. Vurdering av nabomerknadene Rådmannen drøfter ikke om det tidligere faktisk har vært en fylling her, da dette ikke er relevant slik saken står. Rådmannen drøfter heller ikke merknader om annen ulovlighetsoppfølgingssak som omhandler deponering av masser i fjæra lenger bort da dette er en selvstendig sak, uten relevans for terrengfyllingen. Rådmannen er enige med naboene i at tiltakshaver burde søkt før igangsetting, men tiltaket skal i det vesentlige behandles som om den omsøkte fyllingen ikke var gjennomført. Begge naboer er tilstrekkelig varslet, ved rekommandert brev. Dette er dokumentert med kvittering fra Posten. Rådmannen legger til grunn at tiltakshaver planlegger å bygge fire naust i rekke, og at Haugan planlegger ett naust. Rådmannen drøfter ikke konkret plassering av fremtidige naust, eller størrelse/mønehøyde på disse. Dette må utstå til disse blir omsøkt. Rådmannen vil likevel på generelt grunnlag opplyst om at naust skal være enkle bygninger for oppbevaring av båter og fiskeutstyr og at ytre rammer for disse må vurderes når fullverdig byggesøknad foreligger. Rådmannen minner også om at det i gjeldende reguleringsplan er lagt føringer for plassering. Rådmannen registrerer Eides bekymring for at beskrivelsen i nabovarslingen kan minne om annen bebyggelse, som sjøboder/rorboder. Rådmannen vil legge seg dette på minne til søknadene om naust skal behandles. Rådmannen legger til grunn at nabovarsel må sendes også i byggesaken for naustene, og at naboene til den tid kan levere nabomerknad om dette tema. Rådmannen er enig med naboene i at fyllingens avslutning mot sjø er uvanlig bratt og høy og at det vil bli umulig å sette ut båt direkte fra fyllingen på tradisjonelt vis. Rådmannen er under tvil kommet til at en kran kanskje kan avbøte ulempen ved den bratte skjæringen, og at sti/veg langs naustrekka også kan bidra til tiltenkt bruk under forutsetning av at alle nausteiere får tilgang til kran og sti/veg. Rådmannen registrerer at Haugen er bekymret for kostnadene til kran og at veg/sti vil legge beslag på mer areal enn tiltakshaver har rett til. Rådmannen er enig i at dette er forhold som er egnet til bekymring, fordi naust, kran og sti/veg i liten grad er detaljprosjektert. 4

5 Anonym Anonym merknad uttrykker bekymring for at det planlegges sjøhus, alternativt at det ikke vil bli bygd noe på naustområdet. Tiltakshaver har vurdert denne merknaden. Rådmannen gjør oppmerksom på at et anonymt brev ikke vil gi partsrettigheter eller rettslig klageinteresse. Dersom anonyme brev inneholder nye opplysninger med relevans for saken må disse likevel drøftes. Rådmannen kan ikke se at dette er tilfelle. Interesseavveining Haukaas har i tidligere søknad anført at kommunen nå tilrår tre meters høyde på fyllinger. Det er delvis riktig. I kommuneplanens arealdel har vi en regel som lyder: «9-4 Havstigning Nybygg skal legge topp gulvnivå i laveste etasje på minimum høydekote NN ,0 meter. Dette gjelder ikke bygg som er spesielt utrustet for å kunne ligge under havnivå eller grunnvannsspeil.» Naust er tradisjonelt, og på grunn av sin funksjon, normalt plassert nærmere strandlinja enn annen bebyggelse, slik at båter lett kan dras opp. Naust kan også bygges slik at de er spesielt utrustet for slik plassering. Denne regelen er derfor ikke til hinder for at naust plasseres lavere enn kote 3,0. I reguleringsplanen for området er det ikke gitt konkrete bestemmelser om høydeplassering. Naustenes plassering i høyde og plan, samt utforming av terrenget, må derfor vurderes konkret, jamfør plan- og bygningsloven 29-4 og Det er ingen formelle hinder for at naust kan godkjennes plassert på kote 3, eller enda høyere, dersom naustene likevel får god funksjon, det vil si til oppbevaring av båt og fiskeutstyr samt funksjonell løsning for å ta båter inn og ut gjennom naustets porter. Rådmannen har under tvil kommet til at det er noe sannsynlighetsovervekt for at steinfyllingen slik den ligger i dag ikke vil bli til hinder for at naustområdet kan benyttes til bygeområde for naust i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dette er imidlertid så svakt dokumentert at det er betydelig risiko for at det i detaljprosjekteringen, og i de privatrettslige avklaringer, som er nødvendig før søknad kan leveres vil avdekkes uoverkommelige hindringer for nautsutbyggingen. Rådmannen har etter en konkret vurdering kommet til at inntil tiltakshaver har dokumentert de planlagte løsninger og omsøkt disse kan ikke rådmannen ta endelig standpunkt til terrengfyllingens høyde og dispensasjonssøknadene. Foreløpig vurdering av terrengfyllingens høyde og utforming: Terrengfyllingen slik den er omsøkt kan etter rådmannens vurdering godkjennes, men kun dersom fyllingen blir tatt i bruk for bygging av naust innen forholdsvis kort tid. Rådmannen legger til grunn at det er hensiktsmessig å gi en frist for igangsetting på 3 år, jf. også bestemmelse om bortfall av tillatelse i pbl Før første naust blir omsøkt, må det avklares hvordan naustet/naustene skal plasseres, og det må dokumenteres hvordan båtene skal tas inn og ut, og hvilke rettigheter den enkelte nausteier vil ha til nødvendig felles utstyr som for eksempel kran eller andre hjelpemidler som blir nødvendig for å overkomme den høye fyllingen. Sammen med søknad for naust må det søkes om tillatelse til tiltak for all nødvendig infrastruktur, for eksempel veg/sti, kran, gateway og flytebrygge. Rådmannen anbefaler at tiltakshaver ber om en forhåndskonferanse før slik søknad leveres, så det kan avklares hvilke tiltak som eventuelt fordrer dispensasjon og hvordan dokumentasjonen som skal følge søknaden skal utformes. 5

6 Dispensasjonsvurdering: Det er etter rådmannens vurdering klart at dispensasjonssøknaden ikke kan vurderes uavhengig av resten av fyllingen. Under forutsetning av at terrengfyllingen for øvrig ikke blir til hinder for fremtidig utbygging er rådmannen komme til at dispensasjon for terrengfylling i sjø på areal satt av til friluftsområde sjø, vil tilsidesette arealformålet, men ikke i vesentlig grad. Det er kun en liten del av terrengfyllingen ca. 65 m2, som er plassert på friluftsområdet og det er lett å få oversikt over mulige konsekvenser for tiltaket og omgivelsene. Etter en samlet vurdering fremstår det som klart at det er lite å tjene på å henvise denne saken til planendring, og tiltaket vil derfor ikke tilsidesette formålsparagrafen i plan- og bygningsloven. Dispensasjonen vil ha klart større fordeler enn ulemper. Folkehelsevurdering: Det er viktig å ivareta strandsona for bruk for allmenheten. Dette tiltaket er i det vesentlige plassert på utbyggingsområde, og en generell folkehelsevurdering er derfor av noe mindre interesse. Oppsummering: Fyllingen er meget høy og bratt mot sjøen, men rådmannen legger likevel til grunn at den ikke er i strid med arealformålet naust, jf. tiltakshavers beskrivelse av avbøtende tiltak som kran og sti/veg. Steinfyllingen må ses i nær sammenheng med etterfølgende utbygging og rådmannen forutsetter at brukbarheten konkret må avklares i etterfølgende byggesak for naust og tilhørende infrastruktur og at utbygging av naust må igangsettes innen 3 år. Rådmannens innstilling: Bjugn kommune ved planutvalget gir dispensasjon for steinfylling utenfor det området som er satt av til naustområde slik den er omsøkt, forutsatt at steinfyllingen for øvrig tas i bruk til sitt formål, dvs. bebygges med naust innen 3 år. Vedtaket er fattet på følgende vilkår: Ved byggesøknad for naust må det konkret dokumenteres: o hvordan naustet/naustene skal plasseres. o hvordan atkomst og ut/innsetting av båt konkret skal organiseres/gjennomføres. o hvilke rettigheter den enkelte nausteier vil ha til nødvendig felles utstyr som for eksempel kran eller andre hjelpemidler som eventuelt blir nødvendig for å overkomme den høye fyllingen. Søknad om tillatelse til tiltak for steinfylling må kompletteres med erklæringer om ansvarsrett og det må leveres gjennomføringsplan. Søknad om tillatelse til tiltak for steinfyllingen må vurderes konkret sammen med utbyggingen for øvrig og vil ikke bli behandlet før fullverdig byggesøknad for første naust jf. første kulepunkt er levert. Dersom vilkårene for vedtaket ikke er oppfylt innen 3 år, faller dispensasjonen og bort og ny ulovlighetsoppføling for tiltaket vil bli igangsatt. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 21-4, samt kommunens delegasjonsreglement. 6

7 Saksprotokoll i Planutvalg Behandling: Det ble foretatt befaring. Per-Odd Solberg foreslår at det ikke gis dispensasjon. Ved alternativ votering ble rådmannens forslag vedtatt med 6 mot 1 stemme, som ble avgitt for Solbergs forslag. Endelig vedtak: Bjugn kommune ved planutvalget gir dispensasjon for steinfylling utenfor det området som er satt av til naustområde slik den er omsøkt, forutsatt at steinfyllingen for øvrig tas i bruk til sitt formål, dvs. bebygges med naust innen 3 år. Vedtaket er fattet på følgende vilkår: Ved byggesøknad for naust må det konkret dokumenteres: o hvordan naustet/naustene skal plasseres. o hvordan atkomst og ut/innsetting av båt konkret skal organiseres/gjennomføres. o hvilke rettigheter den enkelte nausteier vil ha til nødvendig felles utstyr som for eksempel kran eller andre hjelpemidler som eventuelt blir nødvendig for å overkomme den høye fyllingen. Søknad om tillatelse til tiltak for steinfylling må kompletteres med erklæringer om ansvarsrett og det må leveres gjennomføringsplan. Søknad om tillatelse til tiltak for steinfyllingen må vurderes konkret sammen med utbyggingen for øvrig og vil ikke bli behandlet før fullverdig byggesøknad for første naust jf. første kulepunkt er levert. Dersom vilkårene for vedtaket ikke er oppfylt innen 3 år, faller dispensasjonen og bort og ny ulovlighetsoppføling for tiltaket vil bli igangsatt. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 21-4, samt kommunens delegasjonsreglement. 7