SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato 16/64 Planutvalg Kurt Haukaas - Dispensasjon for terrengarbeider på/ved naustområde 03/018

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkiv: 03/018 Dato: Saksnr Utvalg Møtedato 16/64 Planutvalg Saksbehandler: Kjell Vingen Kurt Haukaas - Dispensasjon for terrengarbeider på/ved naustområde 03/018 Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon fra Kystplan AS 2 Situasjonsplan 3 Terrengsnitt 4 Tversnitt med skisse av naust 5 Situasjonsplan 6 Kurt Haukaas - foreløpig svar nr. 2 på søknad om dispensasjon for utfylling av naustområde 03/018 7 Tilsvar på foreløpig svar nr. 2 på søknad om dispensasjon for utfylling av naustområde 03/018 8 Innsigelser 9 Uttalelse - dispensasjon fra reguleringsplan - terrengarbeid 03/018-03/147 Sakens bakgrunn: Vesentlige terrengarbeider er gjennomført uten søknad eller tillatelse. Saken tok til som en ulovlighetsoppfølgingssak i Søknaden: Søknad om dispensasjon mottatt , vedlegg 1-3, og etterspurt dokumentasjon mottatt , vedlegg 4 og 5, var mangelfull og ytterligere dokumentasjon ble etterspurt i foreløpig svar nr. 2, vedlegg mars 2016 mottok vi brev fra tiltakshaver, der han søker å besvare kommunens spørsmål om tiltaket og søknaden. Tiltaket: Søknaden gjelder utfylling og oppfylling av terreng. Fyllingen er delvis plassert på land og delvis i sjø. I følge søknaden gjelder tiltaket oppfylling av naustområde. Båtopptrekk skal ikke etableres. Naustene som planlegges er ikke omsøkt, men skal i følge søknaden «[ ]bygges i rekke, ikke med peler forankret i sjøbunn i front, men på fylling [ ]» Det skal i følge søknaden ikke bygges veg til naustene. Det er av tiltakshaver anført at «Atkomst skal være i hht. Reguleringsplan», se side 3 i vedlegg 8. Mens det på side 4 i samme brev er tatt inn et tidligere tilsvar til Olav Haugen som lyder: «Jeg har ingen problemer med ankomsten til fyllingen/nausttomtene. Jeg lager adkomst innenfor fyllingen/naustområdene(på sørvest/vestsiden)».

2 Den omsøkte fyllingen er gjennomført og omsøkt med tilnærmet vertikal fyllingskant mot sjøside øst og sør, og med helning på ca. 2:3 mot sjøside i nord. Fyllingen er i søknaden tallfestet slik: Ca 625 m 2 kote 3,0 frem til mur nord for nausttomt 3/147. kote 2,0 fra nausttomt 3/147, deretter avtakende i høyde. Juridisk utgangspunkt: Arealet som berøres av tiltaket er i all hovedsak satt av til naustområde, ca. 560 m 2, i reguleringsplanen for «Valstad hytteområde» (2008). En mindre del av fyllingen, ca. 65 m 2, er plassert på areal i samme reguleringsplan satt av til arealformålet felles friområde sjø, og friluftsområde i sjø i den tilliggende reguleringsplanen for Valsneset (2003). Relevante reguleringsbestemmelser i reguleringsplanen for Valstad hytteområde: «B2 [ ] Naustene skal bygges i rekke og med peler forankret i sjøbunn i front.[ ] E1 Friområder skal benyttes til adkomst, leik og rekreasjon.[ ] Friluftsområder i sjø skal være åpen for fri ferdsel og fiske. Det tillates ikke etablering av flytebrygge eller andre innretninger i sjø med unntak av ved området for kai/naust nordøst i området. [ ] Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt.[ )» Relevant reguleringsbestemmelse i reguleringsplanen for Valsneset: 21. FRILUFTSOMRÅDER I SJØ 21.1 I friluftsområder i sjø tillates normalt ingen bebyggelse eller anlegg. Mindre flytebryggeanlegg, festeanordninger, slipper etc. kan anlegges der dette er naturlig knyttet til aktiviteten på land og hvor dette ikke skaper problemer for trafikk til havneområdet eller annen virksomhet i området. I området tillates fri tradisjonell aktivitet som ferdsel, fiske friluftsliv etc. [ ]» Nabovarsling: Søknaden og tiltaket er nabovarslet. Det er innkommet 2 nabomerknader, se vedlegg 8: Fra Olav Haugen: «Jeg har mottatt deres nabovarsel vedrørende fylling i Skippervika, og har kun en innsigelse og det gjelder høyden på fyllingen. Den er unødig høy og burde være senket til det nivå den hadde før. Sånn som der er nå lager den et problem for adkomst til Haukaas sin nausttomt. I de skisser som er vedlagt er ikke problemet med adkomst forbi min nausttomt ikke løst. Det er noe som også Bjugn kommune har etterspurt i et tidligere brev. Som oppmerkingen av tomten viser så går min nausttomt helt ut på kanten av fyllingen og det gjør at det er ingen passasje forbi min tomt. Høyden burde være senket, og den overskytende masse kunne vært lagt i forkant av nausttomtene for å bedre ankomsten til alle tomtene som skal være på denne fyllingen. I deres brev skriver dere at det tidligere har vært lagt en fylling der i forhold til reguleringsplan somble skylt bort under en storm. Dette er fullstendig feil. Det har aldri vært noen fylling der som er skyltbort av sjøen. Jeg vil for ordens skyld påpeke at dette område ikke er Stadlandet med Stadhavetstående direkte på, men en godt skjermet vik på Trøndelagskysten.»

3 Fra Torbjørn Eide: 1. Haukaas burde søkt Bjugn kommune om tillatelse til å sette i gang med denne utfyllingen FØR han satte i gang i strandsonen i Skipparvika. 2. Synes nivået på fyllingen er for høyt. Det må bli vanskelig å sette ut båt. 3. Ingen fylling er blitt skylt bort under storm der i den langgrunne fjæra. 4. Grunneier bør også rydde i den østlige delen av Skipparvika(fri-område) slik han har lovet for over 1 år siden. Tiltakshavers vurdering av nabomerknader: «Det ble laget en fylling i ca. tilsv størrelse i areal i 2004/2005. Høyden var da ca. 1.5 m Det viste seg at under orkanene "BERIT", "DAGMAR",samt "IVAR"som også førte til en springflo i området,og som viste at høyden på fyllingen var alt for lav fyllingsområdet ble oversvømt med ca. 1.meter- hadde det vært oppsatt naust eller lignende bygningsmasse på fyllingsområdet det tidspkt, ville det ha blitt skyllt på havet. Dt er et faktum og slike orkaner er forventet at de vil komme igjen i framtiden. Det kan opplyses at ca.300kvm av jordarealet vårt ovenfor fjæra (normalvannstand) forsvant på havet under BERITorkanen. Bjugn kommune aksepterer og tilrår nå 3 meters høyde på slike fyllinger. Jeg har ingen problemer med ankomsten til fyllingen /nausttomtene. Jeg lager adkomst innenfor fyllingen/nausttomtene(på sørvest/vestsiden) Vi eier selv alt areal innenfor fyllingen/nausttomtene» Fylkesmannens uttalelse Fylkesmannen frarådet omsøkte fylling, og forutsetter at området opparbeides på en slik måte at det kan benyttes til formålet avsatt i plan, se vedlegg 9. Fylkeskommunens uttalelse Fylkeskommunen har ingen merknad til tiltaket. Vurdering av søknaden og tiltaket: Den omsøkte steinfyllingen er delvis plassert utenfor det areal som er satt av til naustområde, og således for et mindre areal avhengig av dispensasjon eller planendring. Dette er etter rådmannens vurdering ikke sentralt i denne saken. Det sentrale tema er en vurdering av steinfyllingens høyde og avslutning mot sjø. Steinfyllingens høyde Rådmannen drøfter ikke hvilke privatrettslige avtaler som foreligger mellom Haugen og Haukaas, jevnfør plan- og bygningsloven Haukaas har i følge oppslag i matrikkelen hjemmel til hele det berørte området, men har valgt å nabovarsle Haugen. Rådmannen legger derfor til grunn at Haugens nabomerknad skal drøftes i saken. Både Haugen og Eide anfører i sine nabomerknader at det ikke har eksistert noen tidligere fylling, og at den fyllingen som nå er anlagt er for høy. Eide mener det må bli vanskelig å sette ut båt. Haugen mener det må bli vanskelig for Haukaas å komme til sin nausttomt, og at fyllingen bør senkes og overskytende masse legges i forkant av tomtene for å bedre atkomsten. Haukås beskriver tre ulike stormer og anfører at været begrunner fyllingens høyde. Han skriver at tidligere fylling fra 2004 var på ca. 1,5 meter, og at kommunen nå tilrår 3 meters høyde på slike fyllinger. Han skriver at atkomst ikke er noe problem, at han vil lage atkomst innen fyllingen/naustområdet og at han eier hele området.

4 Det er ikke riktig at kommunen tilrår en spesiell høyde på fyllinger og plassering av naust, slik Haukaas skriver. I kommuneplanens arealdel har vi imidlertid en regel som lyder: «9-4 Havstigning Nybygg skal legge topp gulvnivå i laveste etasje på minimum høydekote NN ,0 meter. Dette gjelder ikke bygg som er spesielt utrustet for å kunne ligge under havnivå eller grunnvannsspeil.» Naust er tradisjonelt, og på grunn av sin funksjon, normalt plassert nærmere strandlinja enn annen bebyggelse, slik at båter lett kan dras opp på flo sjø. Naust kan også bygges slik at de er spesielt utrustet for slik plassering. Denne regelen er derfor ikke til hinder for at naust legges lavere enn 3,0 meter. I denne planen er det ikke gitt konkret bestemmelser om høydeplassering. Naustenes plassering i høyde må derfor vurderes konkret, jevnfør plan- og bygningsloven 29-4 og Naust bør ikke bygges på høydekote 3, dersom dette vanskeliggjør båtopptrekk. Rådmannen legger til grunn at de omsøkte terrengarbeider fører til at arealet blir uegnet for tradisjonelle naust og at tiltaket derfor er i strid med arealformålet i gjeldende reguleringsplan. Planlagte naust Naustene som planlegges er ikke omsøkt, men skal i følge søknaden «bygges i rekke, ikke med peler forankret i sjøbunn i front, men på fylling. Dette er i strid med reguleringsplanens bestemmelse om at «Naustene skal bygges i rekke og med peler forankret i sjøbunn i front.» Planlagt utforming er derfor i strid med reguleringsplanen og fordrer eventuelt planendring eller dispensasjon. Terrengfylling fra 2004, vær og springflo Rådmannen har ikke kunnskap om terrengarbeider fra 2004, og legger til grunn at dette ikke ble omsøkt, dette betyr at tiltakshaver allerede på dette tidspunkt har gjennomført arbeider uten nødvendige tillatelser. Dette er av mindre betydning i dag, da det er et annet og betydelig mer massivt tiltak som nå omsøkes. Tiltakshavers opplysninger om springflo, vannstand og 300 m 2 med dyrkajord som er tatt av orkan er ikke dokumentert i søknaden. Dispensasjonsvurdering En mindre del av fyllingen, ca. 65 m 2, er plassert på areal i samme reguleringsplan satt av til arealformålet felles friområde sjø, og friluftsområde i sjø i den tilliggende reguleringsplanen for Valsneset (2003). Denne delen av fyllingen vil etter rådmannens vurdering tilsidesette hensynet bak arealformålet og plan- og bygningslovens formålsparagraf, men ikke i vesentlig grad. Det er etter rådmannens vurdering likevel klart at denne delen av søknaden ikke kan vurderes uavhengig av resten av fyllingen, og at dispensasjon som omsøkt ikke vil ha noen fordeler i seg selv, men betydelige ulemper. Dispensasjonen kan derfor ikke innvilges. Folkehelsevurdering: Ikke relevant Oppsummering: Fyllingen er unødig høy og bratt og synes å være til hinder for realisering av arealformålet. Denne vurderingen er vesentlig for rådmannens håndtering av saken, men ikke nødvendig for det vedtak som skal fattes i dag. Tiltakshaver planlegger naust som klart avviker fra

5 beskrivelsen av disse i reguleringsplanen, uten at disse er omsøkt som dispensasjon. Søknaden for fyllingen kan derfor ikke godkjennes. Tiltakshaver/ansvarlig søker er gjentatte ganger gitt mulighet til å dokumentere, komplettere og/eller endre sin søknad. Vi har ikke mottatt dokumentasjon som belyser at tiltaket er i tråd med reguleringen, eller som har ført til søknad om dispensasjon som viser avvik og begrunnet søknad om dispensasjon. Rådmannens innstilling: Bjugn kommune ved planutvalget avslår søknad om tillatelse til tiltak for steinfylling fordi denne utelukker bygging av naust slik de er beskrevet i reguleringsplanen. Bjugn kommune ved planutvalget gir ikke dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 for terrengarbeider som omsøkt. Det er lagt avgjørende vekt på at dispensasjonssøknaden ikke har fordeler når terrengfyllingen før øvrig ikke er godkjent. Saksprotokoll i Planutvalg Behandling: Det ble foretatt befaring på eiendommen. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Endelig vedtak: Bjugn kommune ved planutvalget avslår søknad om tillatelse til tiltak for steinfylling fordi denne utelukker bygging av naust slik de er beskrevet i reguleringsplanen. Bjugn kommune ved planutvalget gir ikke dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 for terrengarbeider som omsøkt. Det er lagt avgjørende vekt på at dispensasjonssøknaden ikke har fordeler når terrengfyllingen før øvrig ikke er godkjent.