Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/2917 /32229/18-PLNID Heidi Bjøru

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/2917 /32229/18-PLNID Heidi Bjøru L12 Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: Formannskapet PLAN OMRÅDEREGULERING NORDBYEN, TROMSØ SENTRUM UTLEGGING TIL HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: 1. Forslag til områderegulering plan 1846 Nordbyen, Tromsø sentrum, med plankart og bestemmelser datert , legges ut til høring og offentlig ettersyn i åtte uker. 2. Ved endelig behandling av planforslaget skal det foreligge en nærmere vurdering av hvilke virkemidler som kan tas i bruk for å sikre en tidlig realisering av Nordbybåndet, herunder om kommunen kan og bør ta en særlig rolle i forhold til realiseringen, f eks ved å forskuttere anlegget. 3. Følgende reguleringsplaner skal oppheves ved endelig vedtak av denne planen: Plan 8 d Otto Sverdrups gate Plan 8 a Verftsgata, Storgata, Elvegata (bebyggelsesplan) / Plan 8 n Området mellom Tromsøbrua og Verftsgata Plan 529 Skansen Plan 547 Området ved Fr. Nansens plass Plan 797 Seminarbakken 6, Fr. Nansens pl Plan 764 Skansenområdet Plan 1015 Storgata 95 (Perspektivet) Ingv. Jaklins plass Plan 1224 Pumpestasjon og renseanlegg Fr. Nansenspl./Skansegata Plan 1337 Paul Bjørviks gate Plan 1463 Seminartomta (bebyggelsesplan) Plan 1502 Søndre Tollbodgate

2 Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør for bymiljø Sammendrag Til venstre: Planområdet i dag. Til høyre: Forvarslet planavgrensing fra Kystens hus i sør til Agnforyninga i nord, og vest for Skippergata. Merk at Vervet og Kullkransvingen ikke er med i planforslaget, men med i analyseområdet. 2

3 Framtidsbilde - rammer i ny plan, Tromsø kommune Vervet er ikke med i planforslaget, men vises i illustrajonene. For oppdatert forslag for Vervet se plan Bakgrunn Kommunen er selv forslagsstiller for områderegulering Nordbyen i Tromsø sentrum. Ambisjonen er å skape grunnlag for en helhetlig utbygging og samordne offentlige og private interesser. Visjonen er at Nordbyen skal forsterke Tromsøs rolle som arktisk hovedstad Sentrum er byens viktigste knutepunkt. Utbygging av Nordbyen vil forsterke sentrum og dermed bidra til å nå målet om en klimavennlig byutvikling i tråd med ambisjonene i Tenk Tromsø. Dette vil igjen være et viktig bidrag til å nå målene i en mfremtidig byvekstavtale. Nordbyen bør derfor være et prioritert utbyggingsområde i Tromsø. Plan for Nordbyen har et ambisjonsnivå for funksjoner og utforming som styrker Tromsø sentrum som det viktigste utstillingsvinduet for arktisk hovedstad. Nordbyens identitet skal i lys av dettee styrkes og ivaretas gjennom vern og bruk av kulturminner, nye programmer og en byform som hensyntar klima og nærhet til sjøen. Planområdet består på land av ca 180 daa tett by, med både historisk bebygggelse og ny by. Nrod for brua er det teoretiske utbyggingspotensialet ca. 150 ooo kvm ny/transformert BRA, av dette ca 25` offentlig formål, og resten antatt fordelt likt mellom bolig og næring. Fordeling mellom funksjoner bestemmes endelig i detaljreguleringer. Det er satt en skranke på 1000 nye boliger nord for brua. Sør for brua vil det komme mindre infill-prosjekter som tilpasses og styrker bruk av historisk bebyggelse, samt et mulig større transformasjonsprosjekt ved bryggene i indre havn. Noen viktige planprinsipper mht arealbruk og utforming: Arealbruk og planregime.fra venstre: Plankartet vertikalnivå 2, prinsipp for type programmer, samt planregime med krav om detaljregulering. 3

4 Byformen. Fra venstre: Byformen med landskapskorridorer samt strukturerende elementer Nordbybåndet, sjøfronten og byrom med lek. Ny bebyggelse inkludert Vervet og Kullkransvingen. Verna bebyggelse og områder. Den flerfunksjonelle byens attraktivitet bygger på at det etableres et mangfold av programmer: Den produktive byen med næringsprogrammer er viktig for identitet og å unngå en ren boligbydel. Aktuelle programmer er forretning, kontor og hotell. Marine/maritime næringer i Bukta. «Arktisk hovedstad» viser egnede arealer for store eller symbolsk viktige prosjekter som erfaringsmessig mangler i Tromsø sentrum. Særlig tomt ytterst mot sundet er spektakulær. Boliger i sentrum vil skape liv i byen og byen er egnet for framtidsretta boliger. Det reguleres for en barnehage på Seminarneset. Skolevei til Gyllenborg barneskole sikres. Nordbyen skal altså være en utvidelse av sentrum, og man må unngå å bygge en en ren boligbydel. Det stilles krav om detaljreguleringer for flere større områder. Detaljreguleringer vil baseres på konkrete prosjekter, avklart rekkefølge og samarbeide mellom grunneiere. I området nord for brua formes ny by. Utforming tar utgangspunkt i attraktive, sammenhengende og klimatilpassede byrom. Nordbybåndet, sjøfronten og uterom styrer bebyggelsens struktur, og klimakvaliteter i uterom styrer høyder. Byrommene skaper sammenheng i byen, er bestemt på plannivå mtp gode klimakvaliteter (sol, skygge, vind). Disse skal utformes ihht plan for offentlige rom (POR-planen) som er Tromsø første plan for offentlige rom som bestemmer bruk og form av uterom i et område. Den gjøres juridisk bindende. Høyder i planen bygger på etablerte høyder i området. Høyder settes noe lavere sør for viktige byrom, og det tillates høyhus på ytterste del av Seminarneset mot sundet. Den offentlige attraksjonen ytterst mot sundet tillates som eneste element å bryte med brua og øyas profil. Disse prinsippene styrer denne planen, og senere detaljplaner og byggesaker. I området sør for brua finner vi en av Tromsøs største attraksjoner: den gamle byen rundt indre havn og skansenområdet. Planen peker også her på opprusting av sammenhengende byrom som byplanmessig strategi. Det viktigste plangrepet har vært å rydde i gamle planer og utarbeide et oppdatert sett av bestemmelser for fredning og vern av eksisterende bebyggelse, og regler for infillprosjekter i denne. Gjennomføring og merverdi av investeringer: Planforslaget er et resultat av et omfattende arbeid. Endelig vedtatt plan vil måtte følges tett opp gjennom dialog og samarbeide med private aktører også i en gjennomføringsfase. I 4

5 planbeskrivelsen drøftes kommunens mulige roller i etablering av Nordbybåndet. Dette er et sammenhengende offentlig gateløp mellom sentrum og Stakkevollveien, og en nødvendig infrastruktur med adkomst og VA som må være på plass før etablering av ny bebyggelse nord for brua. Det etableres prinsipper for bruk av offentlige byrom til lek og uteopphold som legger grunnlag for samordning og å gi merverdi av private og offentlige investeringer. Nye byggeprosjekter skal bidra til byrom med lek. Dette styres gjennom nye bymessige krav til uteopphold og lek for boligprosjekter, og en tilordning til offentlige byrom for alle prosjekter. Prinsippene kan danne presedens for sentrumsplanen. Oppsummert vurdering: Planforslaget fremmes av kommunen selv, men er resultat av et samarbeide mellom offentlige myndigheter, grunneiere og interessenter i området. Prosessen har bidratt til å gi planens innhold tyngde og legitimitet, og har igangsatt en bevisstgjøring rundt fremtidsmulighetene for området som i seg selv antas å stimulere til byutvikling. Planforslaget ivaretar etter kommunen vurdering de fleste vedtatte intensjonene. Man har oppnådd å lage en visjon for Nordbyen som del av sentrum. Dette er konkretisert i en robust arealplan som avklarer arealbruk, struktur og strategi for uterom, tetthet og høyder for ny bebyggelse, teknisk og grønn infrastruktur, samt rydder i forhold tilknytta vern og fredninger i historisk bebyggelse. Planen drøfter en del tema som er relevant for sentrumsplanen og kan ses som pilot for den, mht for eksempel sammenhengende sjøpromenade, og flerfunksjonell bruk av byrom med lek. Det gjort en opprydding i gjeldende eldre planer og en rekke av disse skal oppheves ved vedtak av områdeplanen. En områdeplan for del av et bysentrum er en meget kompleks og tidkrevende øvelse. Problemstillinger skal løses prinsipielt i et langsiktig perspektiv, samtidig krever reguleringsnivået konkrete løsninger og dialog med berørte. Nordbyen har også et stort spenn i problemstillinger nord og sør for brua, og er et stort område uten forutgående KDP for ny by. Administrasjonen skal gjøre en evaluering av prosessen for å gi læring til neste områderegulering som verktøy for styrt og samrodna byutvikling. 5

6 Øverst: Sett fra veien nedenfor Tinghuset, hhv østover mot Tromsdalen og nordover (Nordbybåndet). Over: det indre byrommet på Seminarneset, sett fra hhv søndre pir og innover mot vest og fra veien nedenfor Seminarparken sett stover mot Tromsdalen. Det er også et orienteringskart på hver tegning. Visualiseringer av søndre del av Seminarneset. Øyene er ikke bearbeidet. Visualiseringer, AART for Peab med flere utviklere innafor området. Bildene er ikke bindende men illustrerer en mulig utforming innafor planens rammer. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser med temakart og illustrasjonslan POR 03. POR - Plan for offentlige rom VAO rammeplan Planbeskrivelse Vedlegg til planbeskrivelse herunder planprogram vedtatt (samlet 25 vedlegg) 6

7 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Plan 0255 KDP sentrum Plan 1891 Vervet detaljregulering --- Plan 0229 (og 0253) KDP Stakkevollveien byutviklingsområde Plan 1821 Reguleringsplan for Stakkevollveien ---- KPA Planfakta Planområdet Arealer 03 Planprosessen Planområdet er 289,5 daa, fordelt slik før utbygging: - 133,3 daa på land og 156,2 daa i sjø Etter utbygging er fordelingen slik: - 179,6 daa på land, dvs 46,3 daa nytt land i sjø Ny bygningsmasse i transformasjonsområdet nord for brua utgjør som maks mulighet ca kvm med antatt slik fordeling (avklares i detaljregulering): - Næring på plan 1 ca kvm BRA - Kontor ca kvm BRA - Bolig ca kvm BRA begrenset til maks 1000 boliger - Attraksjoner / offentlige formål ca kvm BRA I søndre del er arealene betydelig mindre: - Det som tillates bygd vil være attraksjoner/private og offentlige formål. Dette gjelder Skippergata 13-15, kvartalet bak bryggene samt Havnegata 10 (del av kulturkvartalet med VT og Perspektivet). Dato: Annonsert oppstart av planarbeid og høring av forslag til planprogram, brev til berørte Vedtak av planprogram (Byrådet) Komplett forslag til reguleringsplan Utlegging til offentlig ettersyn (FSK, August 18 1.gangsbeh.) Offentlig ettersyn Aug-sept 18 7

8 Planprosessens spesielle sider Planforslaget for Nordbyen er en områderegulering utarbeidet av kommunen selv i nært samarbeide med grunneiere, utviklere og andre. Organisering av prosessen er vist i planprogrammet. Kommunens intensjon om å oppnevne en Ressursgruppe som skulle representere grunneiere og utviklere i prossessen var ikke ønsket blant grunneierne. Det er derfor ført direkte dialog med alle aktive parter, grunneiere og deres representanter/konsulenter samt Bydelsrådet og Bukta vel. Dette har vært tidkrevende, men både nødvendig og riktig. Det har vært en intensjon å jobbe bredt med medvirkning og innbyggerinvolvering generelt. Parallelloppdragene i 2016 hadde en åpen prosess. Nordbydagen 2016 hadde både historisk og kulturell byvandring. Landskapsarkitektstudiet hadde Nordbyen som studieområde i Byromsfestivalen KA NO? fant sted i Nordbyen i Kommunen er både forslagsstiller og planmyndighet. Fordelen er at kommunen er i førersetet mht planlegging av byutvikling. For å sikre kvalitet er konsekvens av planforslaget vurdert av andre enn saksbehandler enten internt (KPA, trafikk, landskap, ROS etc) eller av ekstern konsulent (støy, støv, GU etc). 04 Planforslaget 4.1 Presentasjon av planforslaget Mål for planen Visjon og mål for Nordbyen ble vedtatt som del av planprogrammet i Byrådet sak 124/16 i april 2016: Planen skal forsterke Tromsøs rolle som arktisk hovedstad og legge til rette for utvikling av Nordbyen som: en klimavennlig, smart og helhetlig utvidelse av sentrum et attraktivt område for nye investeringer i bygningsmasse og uterom et område med bymessig og riktig balansert funksjonsblanding med attraksjoner og møteplasser, framtidas næringer, urbane boliger, offentlig og privat service og gjennomgående folkehelseperspektiv Planen skal videre: ivareta Tromsøs urbane egenart og kulturminnenes store tidsdybde sikre sammenhengende byrom, gater, parker og sjøfront som er tilgjengelig for alle sikre en robust, energivennlig og klimatilpasset infrastruktur og bebyggelse ivareta landskap, klima i uterom, boligkvaliteter og folkehelse gjennom bebyggelsens plassering, struktur, tetthet og høyder Hovedinnhold Nordbyen styrker ønsket og vedtatt byutvikling Kommunen er selv initiativtaker til planarbeidet. Bakgrunnen for dette er behovet for å sikre en helhetlig utbygging av offentlig infrastruktur 8

9 Behov for å samordne offentlig og private investeringer Nordbyen er strategisk viktig for å styrke sentrum Sentrum er det viktigste knutepunktet og private byggeområder i dette strategisk viktige byutviklingsområdet. Området representerer en unik mulighet til å styrke Tromsø sentrum som Arktisk hovedstad. Nordbyen har historisk vært en viktig del av sentrum og sentrums identitet, og vil i fremtida kunne få tilbake denne rollen. Området representerer dessuten en viktig arealreserve for et på mange måter ferdig utbygd sentrum. Nordbyen vil binde sentrum til Stakkevollvegen, og være et viktig ledd i et fremtidig urbant byområde som strekker seg sammenhengende fra dagens sentrumskjerne til Breivika. Sentrum er byens viktigste knutepunkt. En fortetting her vil bidra til å nå målet om en klimavennlig byutvikling som hindrer byspredning, i tråd med ambisjonene i Tenk Tromsø, og som forutsetning for Byvekstavtalen. Nordbyen bør derfor være et prioritert utbyggingsområde. Dagens situasjon og illustrasjon som viser de planmessige rammene for ny bebyggelse og uterom. Området har potensiale for en vekst på over BRA kvm inkl ny plan for Vervet. Planforslaget er utarbeidet i nært samarbeide med offentlige myndigheter, grunneiere og andre interessenter. Prosessen har vært åpen i innledende fase , deretter rettet direkte mot berørte i , og åpnes nå igjen under offentlig ettersyn i Tromsøs identitet som basen i territoriet i fortid og fremtid Identitet Tromsø sentrum er Arktisk hovedstad sitt viktigste utstillingsvindu. Nordbyen representerer den dype historien som basen i territoriet porten til Ishavet i fortida, porten til Havrommet i fremtida. Denne identiteten gir et ståsted for fremtida og skal derfor ivaretas og dyrkes frem. Det betyr at planen må ivareta kultuminner og historier fra fortida. Men rollen er også viktig for sentrums posisjon og programmer for fremtida. Flerfunksjonell by Programmer og nytt land Fire scenario for arealbruk er drøftet. Parallelloppdragene ga også mange interessante innspill til tema. Svaret er å bygge by! Byen er 9

10 Sentrum - ikke Strandkanten på nytt Den produktive byen Havn og arealer i sjø flerfunksjonell, både bygninger og uterom brukes av flere brukergrupper og ulikt over døgn, uke og året. Dette gir mulighet for merverdi av alle investeringer, og inviterer til å se etter vinn-vinnmuligheter mellom offentlig og privat. Nordbyen skal igjen bli en del av sentrum med blanding av næring og bolig, og med arealer til offentlige formål og attraksjoner. I planutviklinga er «den produktive byen» tydeliggjort. Hansjordnesbukta er en av de beste havnene i Tromsø og legges til rette for fortsatt bruk, også på land. I Bukta nord prioriteres maritim næring, og på Seminarneset og i Otto Sverdrupskvartalet settes en skranke for boliger slik at kontor og annen produksjon også kan finne sted. Utfylling i sundet er gjort i mange omganger. Dette forslaget tar hensyn til havn i nord, og trekker sjøen inn mellom ny bebyggelse. Nytt land er planlagt som både utfylling, og som øyer på pæler (ytterst). Prinsipp for type funksjoner, der «arktisk hovedstad»-programmer viser særlig attraktive tomter for dette. Til høyre kart som viser historisk utfylling. Illustrasjon fra parallelloppdrag MDH / Transborder/ Steinsvik En arealplan legger rammer for framtidige prosjekter. Programmer som styrker bydelen for fremtida er de som: underbygger identiteten som porten til Ishavet og porten til Havrommet, altså den produktive byen bygger opp under den flerfunksjonelle tette byen og gir mulighet for merverdi To delområder med ulik karakter og utfordringer Planområdet består av to svært ulike områder: det historiske Skansenområdet sør for brua der bevaring står sentralt og de få nye tiltakene er infill i det etablerte, og 10

11 Planområdets to ulike karakterer: Sør og nord for brua transformasjonsområdet nord for brua som rommer store nye volumer og er en strategisk viktig reserve for næring, bolig og attraksjoner i sentrum. Planforslaget svarer på politisk ambisjon om boliger i sentrum med ramme for inntil 1000 boliger i området. Vern og ny bebyggelse Vern: opprydding i gamle planer og nytt vern av industrihistorien Høyhus, også ytterst mot sundet Ivaretar klima: uteromskvaliteter samt sol, skygge og vind. Temakart som viser vern og fredning til venstre, og forslag til ny bebyggelse til høyre. Vervet og Kullkransvingen reguleres i egne detaljplaner, men er med på illustrasjon til høyre. Temakartet over til venstre viser områder og objekter som er hhv fredet og vernet. De verneverdige omådene virker også strukturerende på den nye bebyggelsen som må finne sted enten utenfor disse områdene, eller som mindre infillprosjekter inne i områdene. Prinsippkartet til høyre viser dette, de store volumene etableres nord for brua, i tillegg til Vervet (egen plan). Planforslaget rydder opp i gamle reguleringsplaner: viderefører fredninger etter KML og samkjører vernebestemmelser. Det foreslås vern av en del nye objekter som hovedsakelig er knyttet til området moderne industrihistorie: Fiskernes Agnforsyning (1969, bildet) Paul Bjørvigs gt 3-5 (2002) Fr. Nansens plass 19 Skansegata 4 Tilbygg til Søndre Tollbodgt 3A (1998) Byggeområdene nord for brua har en stor reserve på inntil kvm BRA. Deler av dette er på nytt land i sundet. Høydene på ny bebyggelse tar utgangspunkt i eksisterende høyde på K1, med Tinghuset og Seminaret som referanser. Det åpnes for etablering av høye punkthus på øyene mot sundet, i tråd med etablerte forventninger («de store prosjekters sted» og OL-planene) og spesielt områdets tåleevne for skygge. Korridorer holdes åpne i landskapet for å sikre byens kontakt med sundet, og bebyggelsen er nøye vurdert ifht uteromskvaliteter og klimatiske forhold som sol, skygge og vind. I motsetning til andre områder i Tromsø der det bygges høyt mot sundet, er det ikke store områder med småhus/boliger som mister utsikten her. 11

12 Nordbybåndet er nøkkelen til å binde sentrum til Stakkevollveien Gatebruk og båt Den offentlige infrastrukturen må etableres og/eller oppgraderes Det viktigste grepet er etablering av Nordbybåndet fra Jaklins plass til Bukta. Dette er en offentlig gate som skaper intern sammenheng i Nordbyen, og binder sentrum til Stakkevollveien som fremtidig sammenhengende by, Etablering av VA-anleggene i Nordbybådnet er en forutsetning for utbygging. En tidlig etablering av Nordbybåndet vil synliggjøre og sikre ambisjonene om et helhetlig sentrumsområde med høy kvalitet. Nordbybåndet er en del av det fotgjengerprioriterte offentlige gate- og byromsnettet i sentrum. Byrommene har en flerfunksjonell bruk, og en rolle som uteopphold og møtesteder for alle Tromsøs første POR! Nye krav til uteopphold og lek i urban kontekst Mobilitet: prioriterer gange og sykkel Nordbybåndet må etableres før utbygging av nordre del Nordbybåndet bør etableres tidlig med høy kvalitet Temakartene viser de strukturerende elementene som ligger i landskap og byrom til venstre. Gatebruk som viser prioritering av gående og syklende til høyre. Byen og byrom har en flerfunksjonell bruk som gir muligheter for merverdi: Nordbybåndet, sjøfronten, parker, torg og plasser er møteplasser for alle, herunder lek og uteopphold for beboere og ansatte i området. Som en forløper til sentrumsplanen vektlegger planforslaget byrommenes betydning og kvalitet gjennom - utarbeidelsen av Tromsøs første POR: plan for offentlige rom. - et nytt sett av krav til uteopphold som er tilpasset en bymessig kontekst, der det er mulig å løse deler av krav uteopphold for private prosjekter i flerfunksjonelle offentlige byrom med lek 12

13 Som det fremgår av gatebruksplanen vil hele området være fotgjengerog sykkelprioritert med oppvarmete arealer som gir helårig god tilgjengelighet. All biladkomst til transformasjonsområdet i nord, Vervet og nordre del av Skansenområdet blir via ny adkomstvei til Bukta (del av Nordbybåndet). Vei, vann og avløp i Nordbybåndet må etableres før nordre del av planområdet kan realiseres. Både kommunen og aktuelle grunneiere/utbyggere har høye ambisjoner for området. Tidlig etablering og/eller oppgradering av offentlige gater og byrom med høy kvalitet vil sette standard for ny bebyggelse, og inspirere til å ivareta eksisisterende. Gata Nordbybåndet har førsteprioritet i så måte. Bukta nord Otto Sverdrups kvartal Seminarneset AART for Peab Illustrasjoner av rammer i områdeplanen. Vervet i forgrunnen, hotell er endret i ettertid. Områdevis planbeskrivelse, se beskrivelsen kap 5 Områdene er konkret beskrevet ut fra disse kriteriene: status i dag beskrivelse ut fra tematiske kriterier - alternative forslag anbefalt forslag. Områdene er: 1. Bukta nord og del av torget i Bukta Område for maritim/marin næring med aktiv havn, og torg som uterom. Felles adkomst fra Stakkevollveien. Denne skal utvides til fire felt i tråd med overordna prinsipper slik KST har vedtatt. Dette reduserer arealet på to næringseiendommer i aktiv bruk, og medfører riving av et næringsbygg i aktiv bruk. Resterende tomter får en høyere u-grad i tråd med områdene rundt. 2. Bukta sør, del av torg og gangbru Kommunal tomt. Uavklart bruk, herunder reservetomt for skole. Dersom skole etableres blir torget kombinert skolegård, og det skal etableres bru/undergang til Skriverplassen som uterom. 3. Otto Sverdrups kvartal med uterom med lek, og gatetun mot Seminaret og Skippergata Kvartalet fullfører transformasjonen til store strukturer i området og skaper attraktivt byrom med lek i gårdsrommet. 4. Seminarneset med sjøfront, uterom med lek og øyer med friområde i sjø Det største utbyggingsområdet som forutsetter bygging av nytt land ute i sundet. Her skal Tromsø som byen ved sundet manifestere seg. 13

14 Skansenområdet Skippergata Jaklins plass det viktigste byrommet Bryggene indre havn Illustrasjoner av mulig utforming av uterom og bebyggelse på Seminarneset, AART for Peab. 5. Tinghuset og Nansen plass Bilveien foran Tinghuset stenges på sikt og tinghuset får direkte adkomst til Nansen plass. Denne skal oppgraderes til en bypark og superlekeplass for ungdom. Støyskjerming med vegetasjon er da nødvendig. Tomt øst for Tinghuset kan bebygges. 6. Skansenområdet med Skansen, bakgårder og gatetun Dette er området som i stor grad bærer byens opprinnelige historie. Det sjarmerende 1800-talls trehuspreget skal styre også ny bebyggelse, men industrihistorien styrkes gjennom vern av bygninger fra 60- og 70-tallet. Infill Skippergata Kulturkvartalet og Jaklins plass Det viktigste byrommet og det viktigste offentlige programmet. Jaklins plass er det viktigste leddet til Nordbyen, og er et urbant byrom med stort potensiale. Et nybygg i Havnegata 10 kan komplettere de freda bygningene, og danne siste vegg i plassen. En viktig mulighet for Tromsø. 8. Bryggene mot indre havn og området bak De mest ikoniske byggene i Tromsø, med den ultimate solveggen mot indre havn. Planen åpner for at bakgården kan bygges ned, og for å bygge nye funksjoner til bryggene (ikke i som kan være i strid med vern av interiør / konstruksjon), slik at de kan bevares gjennom bruk. 9. Brygger mot Vervet - Søndre Tollbodgt 15 og 17 Næring på plan 1, bolig fra plan 2. Restriksjon på type næring, ønsker ikke biltrafikk inn Søndre Tollbodgt. 14

15 05 Planvurdering 5.1 Tematiske vurderinger iht planprogrammet Planregime Temakart krav til detaljregulering, og juridisk plankart vertikalnivå 2. Overlapper med KDP og inntil Vervet og Kullkransvingen Krav om KU Infrastruktur er avklart, forprosjekter under OE Byggeområder har plankrav Planavgrensing og forhold til andre planer: Områdeplanen overlapper med KDP sentrum og KDP Stakkevollvegen byutviklingsområde. Planen erstatter del av regplan Stakkevollvegen (veien), og fullfører regulering av firefelts vei frem til rundkjøring i Bukta. To detaljreguleringplaner ligger inntil planområdet: Plan 1498 Vervet revidert forslag til detaljregulering, til offetnlig ettersyn sommer 18 (frist merknader ) Plan 1755 Kullkransvingen ikke fremmet for behandling Detaljregulering for Vervet er avgrenset slik at gjennomgående infrastruktur på bynivå reguleres i 1846, unntatt SGG4 som overlapper i begge planer Krav om konsekvensutredning ihht planprogram, se pkt 5.2: Konsekvensutredning ny utfylling (endrer KPA) Konsekvensvurdering trafikk (ikke så omfattende som i planprogram) All offentlig infrastruktur er avklart reguleringsmessig og det er utarbeidet anslag for kostnader. Uterommene er langt på vei beskrevet i POR, og veiene langt på vei detaljregulert i planforslaget. For flere utbyggingsområder stilles krav om detaljreguleringer ihht temakart over. Årsaken til at det stilles plankrav er hovedsaklig behov for mer konkret avklaring av arealbruk/aktuelle prosjekter, samarbeidsavtaler internt blant eiere samt avklaring av rekkefølge i utbygging. 15

16 Forhold til KPA Programmer Den produktive byen er prioritert Publikumsretta funksjoner på plan 1 Inntil 1000 boliger Skole, barnehage Avklares i detaljregulering Overordna vurdering av tiltaket sett opp mot intensjonene i KPA er at Nordbyen styrker sentrum som knutepunkt i tråd med samordna bolig-, areal- og transportplanlegging og Tenk Tromsø Krav om konsekvensutredning ihht planprogrammet: se 5.2. Planen tillater en ganske åpen miks av formål, som i stor grad endelig avklares ved detaljreguleringer. Hvilke funksjoner som tillates innafor planområdet er utledet fra overordna drøfting av scenario og kap 2. Området skal ha en bymessig miks av funksjoner ut fra disse prinsippene: Det er ønskelig med en relativt stor andel næring for å ivareta sentrum som en produktiv by og arena for næringsvirksomhet også i fremtida. Bukta nord skal brukes som aktiv havn og for marin/maritim næring På plan 1 skal det være publikumsretta funksjoner som forretning, bevertning, publikumsdel av kontor etc for å skape interessante byrom. Fellesarealer for bolig tillates også. Unntak: På øyene på Seminarneset tillates ikke forretning utenom hotell og bevertning. I området sør for brua tillates bolig på plan 1 der det er etablert fra før. I etasjer over tillates en miks av kontor, bolig og annen næring. - Boliger i sentrum vil skape liv i byen og byen er egnet for framtidsretta boliger. Med bolig følger krav til lek og uteopphold (se gjennomføring og merverdi), parkering (0,5 p- plass pr bolig) samt barnehage og skole. Det reguleres for en barnehage på Seminarneset. Skole i sentrum ligger ikke inne i Tromsø kommunes skolebehovsplan. Skolevei til Gyllenborg barneskole sikres. Det tillates inntil 1000 boliger i området nord for brua. o I nordre del av Bukta settes skranker for bolig aht havnevirksomhet, støy og støv. Vest og sør for Bukta samt nord for brua tillates ikke ensidig vendte boliger mot støyutsatt side. o Barneskole er Gyllenborg. Mulig fremtidig barneskole på BOP1. o Det er regulert for barnehage på Seminarneset o Bestemmelsene stimulerer til eksperimentelle felles boformer. o Kommunen har rett til å kjøpe boliger til eget bruk. Forhold til landskap En særskilt utredning av konsekvenser for landskap sier at virkningene på landskapet dempes av at profilen på den nye bebyggelsen utenom den offentlige attraksjonen, ikke bryter med brua eller øya sett fra fastlandet. Det er også positivt at vannspeilet går inn mellom bebyggelsen. Krav om konsekvensutredning ihht planprogrammet: se

17 Byformen uterom og bebyggelse Byformen bygger på analyser Barn og unge Tromsø første POR for uterom Regulering av høyder Regulering av BRA Mobilitet Lav bilandel Veianlegg og gatebruk Folkehelseperspektivet Støy Støv Levekår Rammene for ny bebyggelse er satt ut fra overordna strukturerende elementer (styrer bebyggelsesstruktur), etablerte høyder og åpning for høyhus nord for brua ut i sundet (høyder), og forhold til uterom med vekt på klimatiske konsekvenser (sol, skygge, vind). Alle byrom er tenkt flerfunksjonelle, også som lekeplass for barn og ungdom (og eldre). I tillegg til byrommene sikres lekearealer/møteplasser tilknytta oppgang (små barn) og i bypark (ungdom). Byrommene skaper sammenheng i byen, er bestemt på plannivå mtp gode klimakvaliteter (sol, skygge, vind). Disse skal utformes ihht plan for offentlige rom (POR-planen) som er Tromsø første plan for offentlige rom for et større område. POR bestemmer bruk og prinsipper for utforming av uterom, og gjøres juridisk bindende. Regulering av ny bebyggelse er gjort med utgangspunkt i struktur og etablerte høyder i området, og det har vært et mål at planen har konkrete høydebegrensinger og rammer for BRA. Det er ønskelig med et variert taklandskap. Dette gir noen litt kompliserte høydebestemmelser, som luftes under offentlig ettersyn. Det er mulig de må forenkles. Det bemerkes at rammene for BRA er satt ut fra en full utbygging av dype arealer, som kun kjøpesenter og kontorbygg med glassgård kan oppnå. Det advares derfor mot å bruke BRA-tall uavhengig av funksjoner i området. Standard utbygging av kontor eller bolig, vil ikke kunne oppnå angitt maks utnyttelse. Nordbyen oppfyller målene i Tenk Tromsø gjennom prioritering av gange, sykkel og kollektiv. Lav bilandel styres gjennom maksimumskrav til parkeringsdekning for bil og minimumskrav til sykkel. Parkering tillates under bakken, og nye parkeringsanlegg skal gi plass til parkering for etablerte virksomheter også. Noe overflateparkering tillates i Bukta nord. Gatebruksplan viser god tilgjengelighet sommer og vinter med gatevarme i gang- og sykkelveier. Planen legger til rette for flere mulig kaiplasser for pendelbåt over sundet. Krav om konsekvensutredning ihht planprogrammet: se 4.2. Nordbyen er støyutsatt, men støyutredning viser at alle de nye uterommene avsatt til uteopphold for bolig er i stille sone, og at noen eksisterende uterom (ikke avsatt til uteopphold) kan oppnå stor forbedring dersom støyskjerming etableres. Luftkvalitet langs Skippergata er utfordrende pga svevestøv fra veiene, men de nye områdene lenger ut mot sundet er ikke utsatt. Levekår i sentrum antas å forbedres statistisk gjennom å bygge ny by. Beboerene i Bukta får bedre tilgang til sjøfronten, nye møteplasser og en vennligere adkomst til sentrum. 17

18 Tromsøs første MOP? Kulturminner vern og bruk Opprydding Tilpasning Nye verneobjekter Utfylling, havnivå og høyder Grunnforhold, strømning Høyder ihht KPA Universell utforming VAO, energistrategi Vann, avløp og overvann Energi Renovasjon Gjennomføringsstrategi Det er foreslått etablering av et miljøoppfølgingsprogram (MOP) for Nordbyen nord for brua og langs Skippergata sør med følgende tema: - Luftkvalitet, Støy, Energistrategi, Forurensing, massehåndtering og avfall, Skjøtsel av almelunden med nyetablering på Nansen plass MOP skal omfatte både offentlig infrastruktur og nye byggeområder. Det er knytta noe usikkerhet til hensiktsmessigheten av et MOP for et så lite område, se kap 5.3. Planforslaget rydder opp i gamle reguleringsplaner: samkjører vernebestemmelser og viderefører fredninger etter KML. Begrepet tilpasning drøftes, og det redegjøres for hvordan dette styrer bestemmelsene og infill-prosjekter. Bestemmelsene består av intensjons-baserte bestemmelser, prosesskrav og konkrete regler for uforming. Det foreslås vern av en del nye objekter som hovedsakelig er knyttet til området industrihistorie. Vern vil påvirke fremtidig bruk. Vurderinger av grunnforhold og strømning i sundet tilsier at tenkt utfylling er kurant. Bebyggelse over 4 etasjer må pæles. Nytt land kan delvis spuntes med kjeller mellom, og delvis bygges som øyer på pæler ytterst. Ny bebyggelse skal ihht KPA ligge på c+3,5 m og nye veier på c+2,7 m. Dette skaper utfordringer ifht etablert bebyggelse, som må løses med noe lavereliggende veier, og plass i frontarealer for å ta høydeforskjell når universell tilgjengelighet samtidig skal tilfredsstilles. Krav om konsekvensutredning utfylling ihht planprogrammet: se 5.2. Det er behov for et nytt VAO-anlegg i Nordbyen. Det må etableres et nytt system med pumping av avløp, forlengelse av overløp ut i sundet og heving av eksisterende pumpestasjoner. Dette påvirker også etablert bebyggelse som må tilknyttes. Trykkavløp, fjernvarme og elforsyning skal etableres under Nordbybåndet. Det må også legges til rette for nye måter å løse drenering og rensing av overvann. VAOplanen gjøres juridisk bindende. Som arktisk hovedstad er det viktig at Nordbyen viser fremtidsretta og klimavennlig løsning av energi gjennom å etablere en bydel som fortolker energiutfordringen, og gjerne selv produserer energi og viser til et nullutslippsregnskap. For nye områder forutsettes etablering av søppelsug. Gjennomføringsstrategier for transformasjon av tett by har vært et sentralt tema i planarbeidet. En hovedhensikt med områdeplaner er å utvikle områdemodeller for gjennomføring. Andre byer har jobbet tidlig og langsiktig med gjennomføring, og søkt omforente strategier for samarbeide mellom kommunen og private allerede under planarbeidet. 18

19 I arbeidet med denne planen er det påpekt at tidlig etablering av Nordbybåndet er avgjørende viktig forutsetning for å realisere området. Handlingsrommet for dette og referanser til andre byer og veileder fra KMD er utredet i planbeskrivelsen og utdypet noe under kap 5.3 her. 5.2 Konsekvensutredning ihht planprogrammet: Konsekvensutredning trafikk Konsekvensutredning ny utfylling (endrer KPA) ROS KV Trafikk Fire felt for Stakkevollveien sør Tap av tomt kompenseres Valg av trasè for ny adkomstvei Belastningsgrad rundkjøring Bukta Skolevei Konsekvensvurdering trafikk viser to mulige konfliktpunkter: Det ene er regulering av firefelts vei fra rundkjøring i Bukta og nordover til Agnforsyningas eiendom. Dette er ikke medtatt i inntil nylig gjeldende reguleringsplan for Stakkevollveien. Konsekvensen for Nordbyen eiendom as og Bukta bay as er tap av vel 400 kvm eiendom, og for Norbyen Eiendom riving av forretningsbygg i drift. Utnyttingsgraden for resterende eiendom økes betydelig i områdereguleringa. Det andre er valg av trasé for ny adkomstvei (kjørevei, gang og sykkelvei) fra Bukta: Det er valgt en trasè som frigjør torget for biltrafikk og gjør det til et byrom med stort trivselspotensiale for allmenheten og et godt uterom for BKB 3-4 og BOP1 med mulighet for støy- og støvskjerming. En alternativ trasè er å legge adkomstveien over torget. Det vil gi en bedre adkomst til BKB1-3, og mindre belastning på gateløpet langs BKB 6 og mellom BOP1 og BKB8, men man taper et bilfritt torg og muligheten for støyskjerming. I dagens situasjon har rundkjøring Hansjordnesbukta god trafikkavvikling med høyeste belastningsgrad 0,37 på vegen mot tunellsystemet. Etter utbygging av Vervet og Nordbyen vil belastningen øke til 0,61 på arm mot tunnelsystemet. Dette innebærer fortsatt god kapasitet i krysset og planlagt utbygging vurderes ikke å være utfordrende for trafikkavviklingen i Hansjordnesbukta. Illustrasjonen viser gatetrasèer som vil være naturlig gangmønster mot skole. Vegvalget vil i hovedsak inneholde god separering for gående i form av fortau og kombinerte løsninger for gående og syklende. KU Ny utfylling KPA intensjon Landskap Overordna vurdering av tiltaket sett opp mot intensjonene i KPA er at en tung utbygging av Nordbyen styrker sentrum som knutepunkt. Virkningene på landskapet dempes av at profilen ikke bryter med brua eller øya, utenom den offentlige attraksjonen ytterst mot sundet. 19

20 Samfunnsikkerhet, grunnforhold Samfunnsikkerhet, strømning langs sundet ROS-analyse Trafikk støy - støv Grunnstøting Vurdering av geotekniske forhold for utfylling avdekker ikke risiko. Bebyggelsen på utfylling skal pæles, og deler av området skal spuntes for å etablere nytt land. Ref rapport Multiconsult , og , vedlegg 5 til planbeskrivelsen. Det er gjort en vurdering av endringer av strømningsforhold langs sundet. Rapporten konkluderer med at strømningsforholdene ikke endres betydelig, og gir ikke strømstyrker som ikke forekommer i dag. Kommunen oppfordrer Kystverket, Tromsø havn og SVV til å lese rapporten og kommentere den under offentlig ettersyn mht respektive forvaltningsfelt. Det stilles krav om en oppdatert rapport til detaljregulering av Seminarneset. Ref rapport Akvaplan-Niva, vedlegg 5d til planbeskrivelsen. ROS-analysen viser at de mest utfordrende problemstillingene er knyttet til trafikk på brua og Skippergata som kilde til støy og støv. Et miljøoppfølgingsprogram (MOP) for Nordbyen vil kunne bidra til å finne og igangsette tiltak for å redusere belastning, se 5.3. I tillegg er det fokus på sikkerhet på de ytterste øyene: brann og redning, samt usikkerhet mht fare for grunnstøting av skip i drift mot ny bebyggelse i sundet. 5.3 Virkninger av planen for berørte parter og kommunen Først og fremst viser planen for Nordbyen en visjon og en mulighet for fornyelse av Tromsø sentrum som det viktigste utstillingsvinduet for Arktisk hovedstad. Nordbyen rommer nye programmer og sikrer Skansenområdets status som en vesentlig, historisk arv. De planfaglige virkningene anses utredet tidligere i saken med disse hovedfokus: - Forhold til KPA og landskap - Konsekvensvurdering trafikk - Risiko og sårbahetsanalyse Under her fokus på konsekvenser for grunneiere og for kommunen: Virkninger for private grunneiere Verdiøkning Bidra til infrastruktur Relokaliseringer For de fleste grunneierne nord for brua representerer planen en betydelig verdiøkning av eiendommene. De får høyere utnyttingsgrad og vil bli del av et attraktivt sentrumsområde. Ved utbygging pålegges rekkefølgekrav der utbyggere må bidra til å finanisere og opparbeide offentlig og privat infrastruktur ihht praksis. Transformasjon fra industriområde til sentrumsformål tilsier at noen sentralt plasserte virksomheter som følge av dette må flytte ut av området på noe sikt. De fleste har ønsket dette, og har funnet alternativ lokalisering. To virksomheter gjenstår: Bunker Oil og Circle K. Reloalisering av disse er forutsetninger for realisering av planen. Det er ønskelig at Bunker Oil forblir sentrumsnær som del av byens maritime næringsvirksomhet. 20

21 Firefelts vei rammer næringsarealer Vern Parkering Virkninger for kommunen Nødvendigheten av tidlig etablering av Nordbybåndet Kommunen bør ta en aktiv rolle i gjennomføring av planen Realisering av Nordbybåndet Utvidelse av Stakkevollveien til fire felt inn mot rundkjøring i Bukta hjemler ekspropriasjon/krav om innløsning av berørte eksisterende eiendommer 200/517 (Nordbyen eiendom as/ Ski og sykkel), 200/513 (Bukta bay as/ Comfort) og 200/519 (Agnforsyninga) i Bukta. For eiendommer som pålegges vern for første gang vil dette gi restriksjoner ifht ny bruk, men det representerer også en verdi. Det reguleres for kantparkering langs vei. Øvrig overflateparkering skal erstattes i kjellere. Unntak for Bukta nord der parkering ute fortsatt tillates. Utbygging nord for brua gir ønsket byutvikling som styrker sentrum. Planforslaget peker på tidlig etablering av Nordbybåndet som avgjørende premiss for å realisere området. Dette blir en offentlig gate i Tromsø sentrum som er spesielt tilrettelagt for gange og sykkel, og binder sentrum til Stakkevollveien. Det må etableres ny biladkomst fra Bukta, og et nytt VA-nett med trykkavløp nord for brua før utbygging kan starte. Det er fare for at området blir liggende urealisert, eller at en får en bit-for-bit-utbygging, dersom man ikke tilrettelegger for en tidlig etablering av Nordbybåndet. Tidlig etablering av offentlige uterom med kvalitet vil erfaringsmessig også fremme kvalitet for hele området. Gjennom selv å utarbeide planforslaget signaliserer kommunen en vilje til å fremme og styre god byutvikling. Planforslaget bør følges opp med vilje til å styre gjennomføring. Erfaring fra andre byer, jfr veileder fra KMD, tilsier at planarbeide etter PBL i komplekse byområder/tranformasjonsområder bør samkjøres med gjennomføringsstrategier allerede under planarbeidet. Ettersom Nordbybåndet fremheves som særlig viktig å realisere tidlig, foreslås at man under offentlig høring gjør en nærmere vurdering av hvilke virkemidler som kan tas i bruk for å sikre dette, herunder om kommunen kan ta en særlig rolle i forhold til realiseringen. Det kan være for eksempel skje ved at kommunen forskutterer anlegget, og utbyggerene betaler etter hvert som de bygger ut sine eiendommer. Se for øvrig brev fra utbyggere, vedlegg 13a til planbeskrivelsen. Varme i gang- og sykkelveier Gatebruksplan viser god tilgjengelighet sommer og vinter med gatevarme i gang- og sykkelveier. Det er gjort en totalvurdering av at dette er hensiktsmessig opp mot driftskostnader, bl.a. kostnader med brøyting, jfr prinsippvedtak om gatevarme i sentrum ihht kommunalteknisk norm. 21

22 Tromsøs første MOP? ROS-analysen viser at de mest utfordrende problemstillingene er knyttet til trafikk på brua og Skippergata som kilde til støy og støv. Et miljøoppfølgingsprogram (MOP) for Nordbyen nord for brua og langs Skippergata sør, vil kunne bidra til å finne og igangsette tiltak for å redusere belastning. Dette bør ideelt sett utarbeides på bynivå, men her foreslås en pilot for Nordbyen. Bestemmelsene sier at det skal etableres et miljøoppfølgingsprogram (MOP) for Nordbyen nord for brua og langs Skippergata sør med følgende tema: - Luftkvalitet, Støy, Energistrategi, Forurensing, massehåndtering og avfall, Skjøtsel av almelunden med nyetablering på Nansen plass - Det stilles imidertid ikke rekkefølgekrav til dette da det er knyttet usikkerhet til om det er hensiktsmessig å lage en MOP for et såpass avgrenset område som Nordbyen. Det bes om innspill på dette under offentlig ettersyn. Ansvarlig for et MOP vil være kommunen i samarbeide med TFK og SVV som veieiere samt TFK og Fylkesmannen som myndighet i miljøspørsmål. 06 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Se saksfremlegg til planprogrammet, Byrådet sak 124/16. Det er kjørt prosesser mot både offentlige myndigheter og private grunneier. Der det fortsatt er ulike syn og motsetninger er dette vist i planbeskrivelsen, og noen diskusjoner forventes videreført under offentlig ettersyn. Av de viktigste nevnes gjennomføringsstrategier og konsekvens av fire felt på Stakkevollveien. 07 Konklusjon Planforslaget anses modent for offentlig ettersyn og legges ut til høring i åtte uker. Det vil avholdes både åpne møter og separate møter med grunneiere og offentlige instanser i høringsperioden. 22