Longum park forslag til regulering 2. gangs behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Barbro Olsen, tlf Referanse: 2010/1339 / 11 Ordningsverdi: 2019pua2 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Planutvalget Bystyret Longum park forslag til regulering 2. gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Ved 2. gangs behandling: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Del av Longum Park med plankart datert sist revidert og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: Planbeskrivelse Forslag til plankart Forslag til reguleringsbestemmelser Merknader Bakgrunn for saken: Det er mottatt forslag til reguleringsplan for del av Longum Park, området er fra før av regulert til forretning/kontor og friområde. Deler av området ble, ifbm forrige rullering av kommuneplanens arealdel, avsatt til bolig/næringsformål. Område B4 i planforslaget er imidlertid ikke avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, men avsatt til næringsformål. Det ble meldt oppstart av planarbeid ved brev av På vegne av AS Eiendomsvekst fremmer Asplan Viak AS forslag til omregulering for deler av Longum Park med hensikt å legge til rette for en miljøprofilert boligutbygging. Skisserte antall boliger i følge illustrasjonsplan er 210, hvorav 2010/1339/11 Side 1 av 6

2 ca 164 i blokkbebyggelse ca. 46 i kjede En mindre del av planområdet er avsatt til kontorformål, og i tillegg er vist en tomt for barnehage Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for en utbygging av boliger med høy utnyttelsesgrad, det ønskes å legge til rette for ulike boligtyper og boligstørrelser. I tillegg inneholder planforslaget områder avsatt til næringsformål, barnehage og friområder. Forslaget er utarbeidet etter den tidligere PBL (av ) og ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn før någjeldende planlov trådde i kraft. Planen behandles etter PBL av Forslaget lå ute til høring med frist for uttalelse den I forbindelse med reguleringsplan ble det funnet nødvendig med en registrering av automatiske fredete kulturminne. Det er kulturminnelovens 9 som hjemler undersøkelsesplikt i forhold til om offentlige eller private tiltak kan komme i konflikt med hensynet til automatisk fredede fornminner. Planområdet ble undersøkt Det ble ikke påvist fredede kulturminner og behandlingen av reguleringsplanen kan fullføres. Eksisterende forhold: Med unntak av barnehage, er planområdet i dag ubebygd. Området består av kupert terreng med fjell i dagen og skog med fall ned mot Longumvannet. Gjeldende reguleringsforhold: Planområdet utgjør nordre del av gjeldende reguleringsplan for Longum park, vedtatt , planid 2019r2. Området som omfattes av forslaget til omregulering utgjør til sammen ca. 175 daa, og er i gjeldende reguleringsplan avsatt til: Byggeområder for forretning, kontor, m.v. felt A5 og A6 til sammen ca.86,1 daa Friområder i strandsonen deler av felt C1 og C2 til sammen ca.70 daa. Trafikkområder Kommuneplan av Gjeldende kommuneplan ble vedtatt i bystyret I kommuneplanens arealdel er området som omfattes av forslaget avsatt til : Kombinert formål bolig/næring i felt A5 Næring i felt A6 Øvrig areal er avsatt til landbruk -, natur- og friluftsområder (LNF). 2010/1339/11 Side 2 av 6

3 Innkomne merknader: Fylkesmannen i Aust Agder, brev av Miljøvernavdelingen fremmer følgende innsigelser: Blokkbebyggelsen i B4 må fjernes. For at miljøvernavdelingen skal kunne vurdere å trekke sin innsigelse må landskapsvirkningen av utbyggingen dokumenteres sett fra vannet og det må vises at allmennhetens bruk av området kan ivaretas Problematikken rundt støy fra E18 må belyses bedre, enten gjennom beregninger eller gjennom mer konkrete bestemmelser. Miljøvernavdelingen har følgende merknader: Landskapsvirkningen av utbyggingen bør vises fra nord gjennom fotomontasjer/skisser. Disse bør sees fra vannet og i fra ulike retninger Rådmannens kommentar: Endringer ble gjort for å ivareta innsigelsespunkter og merknader. Det ble oversendt en e- post av med anmodning fra Arendal Kommune og frafall av innsigelse. Miljøvernavdelingen ville ikke frafalle sine innsigelser i sitt brev av og viste til at for støy måtte tas inn bestemmelser som sikrer hver boenhet tilgang til stille side, og for byggeområde må det utarbeides et friluftskart der planområdet har hovedfokus Nye endringer ble så gjort for å følge opp innsigelsespunktene. I brev av gjør fylkesmannen følgende vurdering. bestemmelsene er nå endret slik at det er krav om stille side for alle boliger. Det er ikke utarbeidet nytt kart over friluftsinteressene i området, men plasseringen av stien mellom boligene i felt B4 og vannet er endret slik at stien kommer nærmere vannet. Etter miljøvernavdelingens vurdering er dette en positiv fora avstanden mellom stilen og den private soen rundt boligen vil øke. Det er også en høydeforskjell mellom stien og planlagte boliger, slik at opplevelsen av å ferdes i området ikke i like stor grad vil bli negativt påvirket av boligene som ved tidligere plassering av stilen. Pga de endringene som er gjort ved bestemmelser og plankart trekker fylkesmannen sine innsigelser. Aust Agder Fylkeskommune, brev av Mener at kommunen bør vurdere å se på gang og sykkelvei nettet ettersom det bare er gang og sykkelsti på deler av strekning til nærmeste skole som er Moltemyr. Området ligger nær E 18 og er støy utsatt. Planavdelingene påpeker at det er uheldig at det ikke er foretatt støyutredninger. Anbefaler at man redegjør for støyproblematikken og hvordan man skal forholde seg til støy i området Viser til at en funskjonsblanding med næring/bolig setter krav til type næring som kan tillate. En mulig positiv effekt av funskjonsblandingen kan være kortere reise vei. Gir kommunen faglig råd om å fjerne/redusere område B4 med hensyn til avstand til vann og byggehøyder Mener man bør gjøre en analyse/illustrasjon for å synliggjøre hvordan bygningene vil forholde seg til landskapet. 2010/1339/11 Side 3 av 6

4 Rådmannens kommentar: Se merknader til fylkesmannen. Ved revisjoner er støyberegninger foretatt og støykoter tegnet inn på plankartet. Bestemmelsene stiller krav om at det for boliger som ligger innenfor støysonen dba skal foreligge nøyaktige beregning av støy ved uteplass i forbindelse med gjennomføring (rammesøknad). Alle boliger skal være sikret uteopphold ved fasade som er avskjermet mot støy over 50 dba. Ved revisjon er stien gjennom friområdet vest for B4 flyttet nærmere Longumvann etter innspill fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Dermed unngås en mulig konflikt i forhold til plasseringen av stien for nær bebyggelsen i B4. Det henvises også til reguleringsbestemmelsenes punkt 5.1 som stiller krav om særskilt plan for friområdene i forbindelse med gjennomføring/utbygging. Ved revisjon er formuleringen av punkt 5.1 justert for å gi mulighet for oppføring av gapahuk, grillhytte mv. i friområdene. Dersom det ikke er etablert gang-/sykkelvei langs fv. 420 ( Molandsveien ) fra Longum mot Arendal før første bolig tas i bruk, skal Vestlandske Hovedveg mellom Hans Thornes vei og fv. 420 være klargjort for gående og syklende. Dette innebærer nødvendig opprusting, sikring av rettigheter og forpliktende vintervedlikehold. Videre skal det etableres kryssingspunkt for fotgjengere over Molandsveien og fortau fram til eksisterende gangvei mot Sprøkilen. Plikten til vintervedlikehold bortfaller dersom det etableres gang-/sykkelvei langs Molandsveien. Statens Vegvesen, brev av Fremmer innsigelse på følgende punkt: Feilaktig byggegrense Byggeområde innenfor byggegrensa Redegjørelse for trygg skolevei Støyanalyse og oppfølging av en slik Rådmannens kommentar: Endringer ble oversendt Statens Vegvesen anser innspill som innarbeidet og sikret etter endringene og trekker i sitt brev av sine innsigelser til planen. Ved revisjon er det i nytt punkt 9.7 stilt krav om opprustning av Vestlandske Hovedveg mellom Hans Thornes v og Molandsveien, dersom det ikke er anlagt gang og sykkelvei langs fv 420 når første bolig tas i bruk. Videre skal det etableres i kryssingspunkt for fotgjengere over fv 420 og fortau frem mot eksisterende gangvei mot Sprøkiltunet. Rekkefølgekrav er drøftet og klarert med vegvesen. Ved revisjon er formålsgrensene for områdene K1 og K2 flytte til 50 m fra senter kjørebane i rundkjøringen til vestre avkjøringsrampe fra e 18 etter krav fra Statens vegvesen. Byggegrensen følger formålsgrensen. Beregninger av trafikkstøy fra E18 er utført av veiingeniør Kristine Engel. Følgende kriterier ligger til grunn for beregningene: 2010/1339/11 Side 4 av 6

5 Dim. hastighet 80 km/t ÅDT ÅDT generert av nytt boligområde 0 ÅDT generert av nytt næringsområde 0 Trafikkvekst pr. år 1,5 % Dim ÅDT Andel tunge kjøretøyer 15 % Støykartet viser støynivåer under 55 dba (grønn sone), dba (gul sone) og over 65 dba (rød sone). Støykoteberegninger angir støynivået 4 meter over eksisterende terreng. Rød sone berører en liten del av næringsområdet K2. Yttre del av gul sone berører næringsområdene K1 og K2, boligområdet B2.3 og deler av boligområdene B3.1 og B3.2. Iflg. støyveilederen bør det i gul sone vises varsomhet med etablering eller utvidelse av støyfølsom bebyggelse.bygninger med støyfølsomme bruksformål bør som hovedregel ikke tillates oppført i rød sone. Støykotene 55 dba og 65 dba er markert på reguleringskartet. Bestemmelsene stiller krav om at det ved søknad om byggetillatelse innenfor støysone 55-65, skal det vedlegges en nøyaktig beregning av støy ved uteplass. Evt. støyavskjerming skal vises på situasjonsplanen. Alle boliger skal være sikret uteopphold ved fasade som er avskjermet mot støy over 50 dba. Støynivåer over 55 dba er ikke tillatt. Kystverket SørØst, brev av Berører ikke deres ansvarsområder og har derfor ingen merknader til forslaget Rådmannens kommentar: tatt til orientering Politiet, brev av : Påpeker viktigheten av trygg skolevei og støtter Aust Agder fylkeskommune sine uttalelser i saken Rådmannens kommentar: Tatt til orientering. Se kommentar til Aust Agder Fylkeskommune og Statens Vegvesen. Rådmannens vurdering: Vurdering: En av intensjonene i kommuneplanen 2007 er å stimulere til tilrettelegging for boligområder med tett utnyttelse, spesielt i områder som har eller kan ha potensiale for en god kollektivtransportdekning. Longum Park er i dag et veletablert næringsområde som hovedsakelig består av kontorbygg for teknologibedrifter, men også med innslag av barnehage samt annen næring og industri i nærheten. Området har en attraktiv beliggenhet med tanke på næringsrettet virksomhet, med nærhet til E18 og etablert toplanskryss. I tillegg har deler av området kvaliteter som kan være attraktivt for boligbebyggelse, med nærhet og utsikt til Longumvannet, samt at store deler av området er vestvendt og solrikt. I 2010/1339/11 Side 5 av 6

6 reguleringsbestemmelsene er det spesifisert at det for hvert delområde skal utarbeides utomhusplan som viser bebyggelsens plassering, sammenhengende forstøtningsmurer, avkjørsler, parkering mv., og hvordan den øvrige del av tomten skal opparbeides og tilrettelegges for lek og uteopphold. Utstyr, beplantning, belysning, belegg mv. skal vises/beskrives. Det skal i tillegg redegjøres for stigningsforhold/tilgjengelighet og tilknytning til omkringliggende friområder. Videre er det er krav at det skal redegjøres for veitrafikkstøy fra E18 og eventuelle støyavskjermingstiltak ved søknad om rammetillatelse. Næringsområdet K2 vil kunne fungere som en effektiv buffer mot E18, det er gjort et nøye arbeid for å visualisere en tenkt næringsbebyggelse som kan forsterke fjellknausens funksjon som buffer og skjerm mot E18, i tillegg vil næringsbebyggelsen i K2 og K1 få verdifull eksponering mot E18. Bebyggelsen i K2 vil rage 4 meter høyere enn høyeste punkt i planområdet, men det anses at dette er akseptabelt da en del av vegetasjonen vil rage høyere og dermed bidra til en redusert silhuetteffekt. Det er imidlertid ikke tvil om at en ny bolig-og næringsbebyggelse innenfor planområdet vil bli eksponert ut mot Longumvannet, og at dette vil få konsekvenser for opplevelsen av områdets totale landskapsbilde. I reguleringsbestemmelsene er det spesifisert at det skal utarbeides bebyggelsesplan for områdene K1 og K2 som grunnlag for gjennomføring. I forbindelse med behandling av bebyggelsesplan for K1 og K2 skal det utarbeides støyutredning, støykonsekvenser for ny og eksisterende boligbebyggelse skal spesielt utredes. Forslagsstiller vil med foreliggende planforslag gi muligheter for en funksjonsblanding i området, i form av at man får kombinert næringsområdene med områder for boliger. Dermed kan det oppnås at enkelte velger å bo og jobbe på samme sted, noe som sekundært kan bidra til et lavere transportbehov. Dersom boligområdet kan bidra til at kollektivtransporten i området vil øke, vil man også kunne få en positiv effekt av dette. Som nevnt så samsvarer arealbruken i kommuneplanens 2007 arealdel delvis med arealbruken som er foreslått i den nye reguleringsplanen. Næringsområdet som går bort som følge av forslag om boligetablering i B4, erstattes av at det foreslås muligheter for etablering av ca 21000m2 kontorbebyggelse i K1 og K2. Denne arronderingen anses som en praktisk løsning, slik at næringsbebyggelsen får eksponering mot E18 og annen næringsvirksomhet og slik at boligbebyggelsen kan vende seg mot vannet og mot vest. Rådmannen anser dette som et fornuftig overordnet grep. Konklusjon Rådmannen anbefaler bystyret å vedta forslag til regulering for del av Longum Park Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det vil bli utarbeidet utbyggingsavtale som vil ta for seg kostnadsfordelinger og overtakelser mht. etablering av infrastruktur. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 9. August /1339/11 Side 6 av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Representanten Jan Kløvstad, V, satte frem følgende forslag: Følge saken: Bystyret gjør oppmerksom på at utbyggingsområdet Longum Park ligger i Nesheim skolekrets. Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Forslaget fra representanten Jan Kløvstad falt med 23 mot 16 stemmer. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Del av Longum Park med plankart datert sist revidert og bestemmelser datert , sist revidert Rådmannen bes arbeide videre med å få sikret et visst antall boliger for personer med spesielle behov i det innregulerte boligvolum.