Saknr. 23/17 Saksbeh. Helene S. Mellbye-Stølen Jour.nr 17/1504 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato

Transkript

1 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 23/17 Saksbeh. Helene S. Mellbye-Stølen Jour.nr 17/1504 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato SAK 23/17: LEIEAVTALER DPARK AS Innstilling til: Styret i DRAMMEN EIENDOM KF Forslag til vedtak: Det inngås leieavtaler med Dpark AS for Blichsgate parkeringshus, Waagårdsløkka p-plass, og Marienlyst p-plasser i samsvar med utkast som følger saken. Paul Røland daglig leder Helene S. Mellbye-Stølen saksbehandler

2 Saksutredning Bakgrunn: Ved etablering av Dpark AS forutsettes det at nye leieavtaler for parkeringshus og parkeringsplasser inngås mellom selskapet og Drammen Eiendom KF, Thamsgaten P-hus AS og Grev Wedel P-hus AS. En slik endring av dagens driftsstruktur gir også endringer av økonomiflyten i selskapene. Prisene i leieavtalene har blitt vurdert av DHT Corporate Services AS. Deres vurdering viser at prisene ligger innenfor markedsmessige betingelser. Det vises til vedlagt verdivurdering. Utarbeidete leieavtaler ble fremlagt for styret ved forrige styremøte. Det er i etterkant av styremøtet foretatt noen mindre korrigeringer i leieavtalene. Materielle endringer er gjort i pkt 3 Overtakelse/melding om mangler samt i pkt. 22 Tvistesaker. Øvrige endringer er rent språklige og kosmetiske. DPark AS avholdt styremøte der det ble fattet vedtak om at daglig leder for DPark AS kan lande avtalene uten videre styrebehandling, så fremt det ikke skjer vesentlige endringer som leiepris med mer. Styret i Drammen Eiendom KF behandlet saken i møte med følgende vedtak i sak 20/17: Endelig behandling utsettes til neste styremøte, men styret anmoder administrasjonen fakturere à-konto basert på utredningen. Administrasjonen har igangsatt à-kontofakturering basert på utredningen med virkning fra Avtalene legges med dette frem for endelig behandling. Oppsummering De fremforhandlede leieavtalene mellom Dpark AS og Drammen Eiendom KF totalt sett gir en tilfredsstillende løsning for Drammen Eiendom KF. Avtalene anses nå som balanserte mellom partene hensyntatt ansvar, kostnader og risiko, og er basert på markedsbaserte priser. Avtalene gir en tilstrekkelig grad av forutsigbarhet og kan reforhandles allerede etter 5 år til markedspris /hsms Vedlegg: Utkast til leieavtaler Verdivurdering

3 LEIEAVTALE 1 Parter UTLEIER Navn: Drammen Eiendom KF, Ilebergveien 21, 3011 Drammen Organisasjonsnummer LEIETAKER Navn: Dpark AS Organisasjonsnummer: Leieobjekt Leieforholdet omfatter Blichsgate Parkeringshus Strømsø, adr.: Bjørnstjerne Bjørnsonsgt. 17. Leieforholdet omfatter ikke forretningslokaler i 1. etg. Arealer til leietakers eksklusive bruk er vist på vedlagte tegninger, vedlegg 1. Arealsammenstilling for hele eiendommen er angitt i vedlegg 2. Alle arealer oppgitt etter NS Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtales øvrige bestemmelser. 3 Overtakelse/melding om mangler Leieobjektet overtas fra nåværende leietaker Drammen Parkering KF ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besiktigelse ved kontraktsinngåelsen ( as is ). Overtakelsen anses som skjedd I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas befaring av leieobjektet. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler m.v. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved befaringen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. 4 Leietid Leieperioden starter ved overtakelse av leieobjektet, jf. punkt 3.

4 Leiekontrakten løper i 5 år fra overtakelse. Dersom det under leieperioden oppstår vesentlige endringer i kostnads- eller inntektsnivå som følge av politiske vedtak har hver av partene anledning til å reforhandle vilkårene med virkning fra ikrafttredelse av det politiske vedtaket.. Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder. Leietaker har etter forhandlinger rett til fornyelse av leiekontrakten i ytterligere 5+5 år til markedmessige vilkår. 5 Leiesum Årsleien utgjør kr ,- + mva. Leien forfaller ukrevd til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med kr ,- + mva. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto. Direkte og for egen regning betaler leietaker rengjøring av eget leieobjekt, vask av vinduer og vaktmestertjenester for egen bruk. Energi til leieobjektet (oppvarming, belysning mv.) betales direkte av leietaker i den ustrekning det er egne målere til leieobjektet. Energibruk fra fellesmålere for bygget avregnes etter samme fordelingsnøkkel som for fellesutgiftene. Ved forsinket betaling av leie, andel felles- og energiutgifter eller andre tilleggstjenester, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 6 Merverdiavgift (1) Leietaker skal i leieobjektet drive virksomhet som per i dag er 100 % avgiftspliktig. (2) Dersom utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsmanntallet for de arealer, eller deler av arealer, leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie og eventuelle andre kostnader knyttet til den registrerte del av leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats. (3) Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av leieobjektet, i form av enten endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for utleier som følge av leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn. (4) Dersom utleier plikter å tilbakeføre/justere merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av leietakers bruksendring som nevnt over, eller lovendringer, skal leietaker fullt ut erstatte

5 tilbakeførings-/justeringsbeløpet samt eventuelle rentekrav, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med tilbakeføringen/justeringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet/justeringen skjer på grunn av formelle mangler eller forsømmelser, for eksempel manglende oversikt over leietakers/fremleietakers bruk eller manglende bekreftelse på at leietaker i fremleietilfellet er frivillig registrert. (5) Dersom leietaker ønsker å fremleie leieobjektet og utleier har samtykket til dette, plikter leietaker umiddelbart å søke om frivillig registrering for leieperioden. Eventuelle tap for utleier i form av redusert fradragsrett/justering av inngående avgift som følge av fremleien eller fremleietakers disposisjoner, pliktes erstattet av leietaker i henhold til avsnitt (4) over. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av leietaker. Leietaker er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til virksomhet som gir rett til frivillig registrering. (6) Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 6, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelsene i punkt 21 gjelder tilsvarende. (7) På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at han er frivillig registrert for fremleien, samt en tilsvarende skriftlig redegjørelse fra fremleietaker over dennes bruk av leieobjektet. (8) Leietaker skal alltid, uavhengig av om leieobjektet benyttes i avgiftspliktig aktivitet eller ikke, gi utleier en redegjørelse/spesifikasjon med hensyn til totale aktiveringspliktige påkostninger foretatt på leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler, og den skal gis på et tidspunkt som gjør at utleier kan overholde egne frister mv. i henhold til merverdiavgiftslovgivningen. Utleier kan gi nærmere instruks om utforming av dokumentasjonen og til hvilket tidspunkt den senest skal være inngitt. (9) Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker beholde sin egen justeringsforpliktelse på de bygningsmessige tiltak som han måtte ha foretatt på leieobjektet. Dette innebærer at det er leietaker som skal justere inngående avgift dersom fremtidige begivenheter utløser rett eller plikt til justering av inngående avgift knyttet til det/de aktuelle bygningsmessige tiltak. Utleier kan dog velge å overta leietakers justeringsforpliktelse(r), hvilket forutsetter at utleier skriftlig meddeler dette til leietaker. I så fall plikter leietaker å medvirke til at den dokumentasjon lovgivningen til enhver tid krever i forbindelse med overføringen, eller som ellers er nødvendig for at utleier skal kunne foreta korrekt avgiftsbehandling, utarbeides og/eller fremlegges.

6 7 Leieregulering Leien reguleres hver 1. januar i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for januar Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted. Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det. 8 Garanti og/eller depositum Leietaker plikter ikke å stille sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse av leietakers forpliktelser iht. leieavtalen. 9 Leietakers virksomhet og benyttelse av leieobjektet Leieobjektet skal kun benyttes til parkeringsformål. Dersom leietaker ønsker å endre bruken av lokalene, må det på forhånd innhentes skriftlig samtykke fra utleier. Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter, vedtekter, instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at benyttelsen av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, utøy, skadedyr, rystelse eller på annen måte sjenerer andre leietakere eller naboer. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er leietakers ansvar. Avfall må legges i eiendommens søppelkasser. Avfall av ekstraordinært omfang eller karakter må leietaker selv besørge fjernet for egen regning. I motsatt fall kan utleier la avfallet fjerne for leietakers regning. I lokaler hvor leietaker fremstiller og serverer mat skal leietaker besørge og bekoste tilfredsstillende ventilasjon, vedlikehold av fett- eller oljeutskiller samt oppbevaring/bortkjøring av søppel.

7 Leietaker kan ikke benytte eiendommens fellesarealer til eget formål (for eksempel salg, oppslag, lagring og lignende). 10 Utleiers adgang til leieobjektet Leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet i kontor-/forretningstid alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, forandringsarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet uten slikt varsel. Før utløpet av leietiden har utleier rett til å sette opp skilt på fasaden med informasjon om når leieobjektet blir ledig. Leietaker skal gi leiesøkende adgang til leieobjektet i kontor/forretningstid etter nærmere avtale med utleier. 11 Brann-, HMS- og øvrige sikringstiltak Utleier har som eier ansvar for at leieobjektet er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Leietaker er ansvarlig for å innrette seg slik at brann ikke lett kan oppstå og slik at sikringstiltak og sikringsinnretninger virker som forutsatt, samt at det innføres og utøves internkontroll i virksomheten og at dette gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter. Leietaker skal sikre at virksomheten har kvalifisert brannvernleder. 12 Drift og vedlikehold Utleier har ansvaret for generelle bygnings- og eiendomsrelaterte kostnader, og forsikringer knyttet til bygget, med mindre annet er avtalt. Vedlikehold som følge av slitasje og elde er utleiers ansvar. Leietaker dekker alle kostnader som følge av leietakers virksomhet, samt alle kostnader som ikke er av bygnings-/eiendomsrelatert art, med mindre annet avtales med utleier. Det inngås egen driftsavtale som regulerer detaljer i ansvarsfordeling. 13 Utleiers endring av leieobjektet/eiendommen Utleier er berettiget til i leieobjektet å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse. På eiendommen for øvrig kan utleier foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg m.v.). Leietaker plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av eiendommen kan føres gjennom leieobjektet uten hinder av leietakers innredning etc. Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien med mindre ulempene for leietaker er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist.

8 Utgifter i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard som måtte pålegges utleier i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode. 14 Leietakers endring av leieobjektet/eiendommen Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, som også kreves om leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp m.v. enn hva leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker må dekke alle utgifter som følge av slike tiltak. Virksomhetsskilt har leietaker, med utleiers skriftlige forhåndssamtykke, rett til å sette opp som sedvanlig etter virksomhetens og eiendommens art og karakter. Leietaker må selv bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med utleier. Solavskjerming må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke av utseende og plassering. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Radio- og TV-anlegg, automater o.l. må ikke settes opp utenfor leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser for eventuelle arbeider som utføres i henhold til dette punkt Forsikring Hver av partene holder sine interesser forsikret. Utleier forsikrer bygningen. Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet. Skade påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 15, er leietakers ansvar. Ved skade på leieobjektet skal leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleiers forsikring benyttes. Medfører endringer i leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke kostnaden. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.

9 Partene kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke. 16 Fraflytting Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet. Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet og rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 12 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. Hvor annet ikke er skriftlig avtalt i forbindelse med leietakers endringsarbeider (se punkt 14) skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l. ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle utleier uten godtgjørelse. Utleier kan kreve at leietaker ved fraflytting helt eller delvis fjerner leietakers endringsarbeider, herunder innredning og innretninger, ledninger o.a. han har montert i leieobjektet, og at skader og merker som følge av dette utbedres. Det samme gjelder installasjoner, brukerutstyr eller inventar iht. punkt 14. Oppfylles ikke disse plikter, kan utleier utføre arbeidet for leietakers regning. Mangler som leietaker ikke har utbedret kan utleier la utbedre for leietakers regning. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Eiendeler og søppel som leietaker ikke har fjernet på leieforholdets siste dag, kan umiddelbart kastes av utleier for leietakers regning. 17 Tinglysing/pantsettelse Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykker utleier, skal leietaker dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. Leieavtalen skal ikke ha opptrinnsrett og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Kostnader forbundet med slettingen dekkes av leietaker. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 18 Fremleie Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at

10 fremleietaker driver virksomhet som medfører endret avgiftsmessig belastning for utleier. Nektelse av fremleie gir ikke i noe tilfelle leietaker rett til å si opp leieavtalen. Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt anses ikke som samtykke. 19 Overdragelse/selskapsmessige endringer Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Manglende svar på søknad anses ikke som samtykke. Ved eventuell endring av selskapsform eller overdragelse inngås ny avtale. 20 Utleiers avtalebrudd Leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til husleieloven 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel, forutsatt at forsinkelsen/mangelen er vesentlig. Denne bestemmelse gjelder både forsinkelse/mangler pr. overtakelse og mangler i leietiden. Leietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leier har eller måtte få mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse. Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven 2-13, forutsatt at forsinkelsen/mangelen er vesentlig. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningens størrelse begrenses uansett til ett kvartals leie, med mindre utleier har handlet svikaktig eller grovt uaktsomt. Denne bestemmelse gjelder både forsinkelse/mangler pr. overtakelse og mangler i leietiden. Hva gjelder mangler, vises det for øvrig til denne avtales punkt 3. Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, se for øvrig kravene i husleieloven 2-12, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet om misligholdet ikke opphører. 21 Leietakers avtalebrudd/utkastelse Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgifter som måtte følge av utrydding av utøy og skadedyr. Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf ledd (a) i tvangsfullbyrdelsesloven. Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf ledd (b) i tvangsfullbyrdelsesloven. Utleier kan heve leieavtalen ved vesentlig mislighold fra leietakers side. Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet.

11 En leietaker som blir kastet ut eller flytter etter krav fra utleier pga. mislighold eller fraviker leieobjektet som følge av konkurs, plikter å betale leie og andel felleskostnader for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten suspenderes for den periode utleier får leid ut leieobjektet på ny, til samme eller høyere pris. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål, kontraktsmessig tilbakelevering og rydding/rengjøring av leieobjektet fører med seg, samt utgifter til ny utleie. Leietaker plikter dessuten å erstatte utleiers avgiftstap og avgiftskostnader som følge av misligholdet, herunder eventuelle krav på tilbakeføring av merverdiavgift på oppføring av/påkostninger på eiendommen. 22 Tvistesaker Alle forhold knyttet til denne leieavtale reguleres av norsk rett. Ved motstrid mellom bestemmelser i denne avtale og fravikelige bestemmelser i husleieloven, går avtalen foran. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen. 23 Vedlegg til kontrakten Vedlegg : 1. Tegninger 2. Utkast til driftsavtale pr. dato 24 Sted/dato Signatur Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker hver har fått sitt Utleier Leietaker Drammen Eiendom KF DPark AS

12 DRIFTSAVTALE MELLOM DRAMMEN EIENDOM KF OG DPARK AS 1. Bakgrunn Denne driftsavtale er et tillegg til leieavtale mellom partene datert xx.xx.xxxx. For ordens skyld gjengis leieavtalens pkt 11 og 12: Pkt. 11 Brann-, HMS- og øvrige sikringstiltak Utleier har som eier ansvar for at utleieobjektet er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Leietaker er ansvarlig for å innrette seg slik at brann ikke lett kan oppstå og slik at sikringstiltak og sikringsinnretninger virker som forutsatt, samt at det innføres og utøves internkontroll i virksomheten og at dette gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter. Leietager skal sikre at virksomheten har kvalifisert brannvernleder Pkt. 12 Drift og vedlikehold. Utleier har ansvaret for generelle bygnings- og eiendomsrelaterte kostnader, og for forsikringer knyttet til bygget, med mindre annet er avtalt. Vedlikehold som følge av slitasje og elde er utleiers ansvar. Leietaker dekker alle kostnader som følger av leietakers virksomhet, samt alle kostnader som ikke er av bygnings-/ eiendomsrelatert art, med mindre annet avtales med utleier. Det inngås særskilt avtale som dette nærmere. Driftsavtalen har som formål å sikre et samarbeid som begge parter er tjent med. Avtalen bygger på å utnytte partenes kompetanse optimalt. Det er kontinuerlig driftsbetjenter fra DPark tilstede i leieobjektet, og det vil totalt sett være hensiktsmessig at disse personene også utfører både tilsyns- og drifts- /vedlikeholdsoppgaver. 2. Bygningsmessig DE er som eier ansvarlig for bygningsmessig drift og vedlikehold og overordnet tilsyn. DPark er ansvarlig for det løpende tilsynet som er nødvendig av hensyn til egen drift og for å varsle eier om mangler samt mindre drifts- og vedlikeholdsoppgaver. 3. Utstyrsmessig DPark er ansvarlig for tilsyn, drift og vedlikehold av alt utstyr som er relatert til å drive parkeringsvirksomhet. For ovennevnte utstyr har DE ansvar for hovedstrøm frem til utstyr og vann frem til utstyr. DE er ansvarlig for drift og vedlikehold av bygningsdeler inkl teknisk utrustning som varme- og ventilasjonsanlegg, elektroinstallasjoner inkl fastmontert belysning, personheis, brannalarm og nødlysanlegg. 4. Uteområde. DPark har ansvar for all drift av uteområder. Dette gjelder både grøntskjøtsel og drift/vedlikehold av eventuell installasjoner. DPark har ansvar for maskinfeiing, snøbrøyting og strøing utvendig for adgang til P-huset. 5. Drift og enklere vedlikehold De ansatte i DPark må selv føre driftstilsyn og varsle eier ved feil slik at eier kan ordne bestilling av varer og tjenester. De ansatte i DPark skal selv gjøre mindre reparasjoner og vedlikeholdsoppgaver. Dette gjelder festing av løse gjenstander, dørpumper, lyspæreskifte,

13 staking av avløp, samt småreparasjoner og utbedringer av små skader inkl mindre maleoppgaver. DE vil etter avtale holde materiell. For mindre håndverkertjenester som haster slik som behov for reparasjoner fra rørlegger/elektriker o.l. vil DPark få anledning til å bestille på DEs vegne når det kan medføre problemer for den løpende drift.. 6. Oppgraderinger DPark må avtale med eier før det fortas endringer i bygget. Med mindre annet er avtalt er dette kostnader som DPark må dekke. 7. Generelt Der leietaker selv kan utføre oppgaver, må det allikevel presiseres at elektroarbeid og annet arbeid hvor det er forskriftskrav til spesialkompetanse skal gjøre med innleide ressurser som har nødvendig kompetanse. Leietaker skal ikke utføre arbeid som medfører risiko uten at nødvendige vernetiltak er gjort. DE står ikke ansvarlig for uhell som kan skje under utførelse av tiltak på byggene. 8. Endringer Det kan gjøres endringer i denne avtalen etter avtale mellom partene. Normalt i forbindelse med årlige oppfølgingsmøter. Ved vesentlige endringer skal DV-kostnadenes andel i husleieavtale endres. Denne driftsavtalen er utstedt i to eksemplarer, hvorav eier og leietaker har hver sin. Drammen,..... Drammen, Drammen Eiendom KF DPark AS Vedlegg : Utfyllende fordelingsliste av oppgaver.

14 Fordeling oppgaver HMS målsetting. Holde bygget og driften i så god stand at det ikke fører til skade på personer eller eiendom. Eier Leier Brann Ansvar for at bygget er utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende forskrifter om forebygging av brann samt ansvar for å ivareta HMS-forskriften. Dokumentere og kontrollere varslings- og slokkeutstyr, nød- og ledelys, brannseksjonering, teknisk utrusting ved rømningsveier m.m. Sikre at bygget har brannansvarlig og at vedkommende har nødvendig kompetanse. Sikre faglig internkontroll. Byggets brannvernleder (DPark-ansatt ) skal på vegne av eier gjennomføre internkontrollen. Ansvar for at brukere innretter seg slik at brann ikke lett kan oppstå. Påse at leietakers ansvar i samsvar med gjeldende forskrift om forbygging av brann og HMSforskriften er ivaretatt og dokumentert, herunder gjennomføring av øvelser, sikring av rømningsveier, opplæring av ansatte og utarbeiding av risikovurdering. Sikre at bygget har egen brannvernleder og at vedkommende har nødvendig kompetanse. Elektro Ansvar for å sikre at elektroanleggets faste installasjoner er forskriftsmessig og at HMSforskriften er ivaretatt. Foreta faglig internkontroll i.h.t eget internkontrollsystem. Ansvar for å ha egen internkontroll på løst utstyr, lamper, skjøteledninger etc. Varsle eier hvis skade på el-anlegg oppstår. Sikre at HMS-forskriften er ivaretatt. Uteoppgaver på bygg og eiendom Eier Leier Snømåking og strøing for adgang til eiendommen. Snømåking og strøing av gangveier, inneområde Snømåking av rømningsveier inneområde Plenklipping inneområde Skjøtsel av busker og trær inneområde Stell av blomsterbed, vanning og planting inneområde Vedlikehold av faste uteinstallasjoner Vedlikehold av gårdsplasser, fortau mv. Maskinfeiing - vår og høst Rydding etter forsøpling inngangsområde, parkeringsplasser m.m Rydding og renhold etter forsøpling. Inne på parkeringsanlegget og i inngangsområder samt langs bygg Utbedringer etter hærverk ute når skadeutøver er ukjent. Reparasjon og utbedring av asfalt og grusplasser (lapping og høvling) Fjerning av utvendig tagging Vedlikehold av utvendig fasader slik som vegger, tak, grunnmurer, vinduer Inneaktiviteter. Eier Leier Drift og vedlikehold av utstyr for parekringsvirksomhet Drift og vedlikehold av teknisk utstyr Reparasjon og rydding etter skade på bygningsdeler etter innbrudd Reparasjon og rydding inne etter skade/hærverk forvoldt av leietager eller «gjester» Vedlikehold adgangskontrollanlegg ansatte serviceavtaler ( utstedelse av kort DPark ) Teknisk drift av person og vareheis Teknisk drift av innbruddsalarmer inkl. serviceavtaler. Abonnementsavtaler og linjekostnader for tilknytting innbrudd og brannalarmsystemer Teknisk drift og vedlikehold av billetteringssytem Utrykninger fra vaktselskaper. (Avhengig av årsak til utrykning) Flagging på offentlige flaggdager? Lyskilde skift. DPark gjennomfører skiftet, DE leverer lyskilder.

15 Låsesystemer ordinære dører. Utskifting av låssystemer etter tap av nøkler og rekvirering av nøkler Teknisk drift av solavvarmesystem Teknisk drift av brannalarmer og slokkeutstyr inkl. serviceavtaler. Teknisk drift av ventilasjon og varmesystemer inkl. serviceavtaler og filterskift. Teknisk drift av nødlysanlegg inkl serviceavtaler Drift og vedlikehold av fastmonterte elektroinstallasjoner. Drift og vedlikehold av løse lamper og annet utstyr tilkoblet med støpsel eller "sukkerbiter" Telefon, radio/tv og mottagere, antenner og koblingsanlegg Vedlikehold av innvendige overflater slik som vegger, tak, gulv osv p.g.a. slitasje. Vedlikehold av bygningsdeler slik som dørpumper, hengsler ol (Mindre rep DPark, større DE ) Avløp vann og kloakk. Avhengig om det er tett grunnet leietagers bruk, eller rør i dårlig stand. Tilførsel vann *Listen anses som ikke uttømmende. Uteglemte punkter må diskuteres mellom partene. Omfang av tjenester og kvaliteter bør diskuteres og evalueres med partene.

16 LEIEAVTALE 1 Parter UTLEIER Navn: Drammen Eiendom KF, Ilebergveien 21, 3011 Drammen Organisasjonsnummer LEIETAKER Navn: Dpark AS Organisasjonsnummer: Leieobjekt Leieforholdet omfatter parkeringsplasser på Marienlyst. Arealer til leietakers eksklusive bruk er vist på vedlagte tegninger, vedlegg 1. Arealsammenstilling for hele eiendommen er angitt i vedlegg 2. Alle arealer oppgitt etter NS Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtales øvrige bestemmelser. 3 Overtakelse/melding om mangler Leieobjektet overtas fra nåværende leietaker Drammen Parkering KF ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besiktigelse ved kontraktsinngåelsen ( as is ). Overtakelsen anses som skjedd I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas befaring av leieobjektet. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler m.v. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved befaringen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. 4 Leietid Leieperioden starter ved overtakelse av leieobjektet, jf. punkt 3.

17 Leiekontrakten løper i 5 år fra overtakelse. Dersom det under leieperioden oppstår vesentlige endringer i kostnads- eller inntektsnivå som følge av politiske vedtak har hver av partene anledning til å reforhandle vilkårene med virkning fra ikrafttredelse av det politiske vedtaket.. Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder. Leietaker har etter forhandlinger rett til fornyelse av leiekontrakten i ytterligere 5+5 år til markedmessige vilkår. 5 Leiesum Årsleien utgjør kr ,- + mva. Leien forfaller ukrevd til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med kr ,- + mva. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto. Direkte og for egen regning betaler leietaker rengjøring av eget leieobjekt og vaktmestertjenester for egen bruk. Energi til leieobjektet (oppvarming, belysning mv.) betales direkte av leietaker i den ustrekning det er egne målere til leieobjektet. Energibruk fra fellesmålere avregnes etter samme fordelingsnøkkel som for fellesutgifter. Ved forsinket betaling av leie, andel felles- og energiutgifter eller andre tilleggstjenester, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 6 Merverdiavgift (1) Leietaker skal i leieobjektet drive virksomhet som per i dag er 100 % avgiftspliktig. (2) Dersom utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsmanntallet for de arealer, eller deler av arealer, leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie og eventuelle andre kostnader knyttet til den registrerte del av leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats. (3) Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av leieobjektet, i form av enten endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for utleier som følge av leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn.

18 (4) Dersom utleier plikter å tilbakeføre/justere merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av leietakers bruksendring som nevnt over, eller lovendringer, skal leietaker fullt ut erstatte tilbakeførings-/justeringsbeløpet samt eventuelle rentekrav, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med tilbakeføringen/justeringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet/justeringen skjer på grunn av formelle mangler eller forsømmelser, for eksempel manglende oversikt over leietakers/fremleietakers bruk eller manglende bekreftelse på at leietaker i fremleietilfellet er frivillig registrert. (5) Dersom leietaker ønsker å fremleie leieobjektet og utleier har samtykket til dette, plikter leietaker umiddelbart å søke om frivillig registrering for leieperioden. Eventuelle tap for utleier i form av redusert fradragsrett/justering av inngående avgift som følge av fremleien eller fremleietakers disposisjoner, pliktes erstattet av leietaker i henhold til avsnitt (4) over. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av leietaker. Leietaker er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til virksomhet som gir rett til frivillig registrering. (6) Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 6, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelsene i punkt 21 gjelder tilsvarende. (7) På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at han er frivillig registrert for fremleien, samt en tilsvarende skriftlig redegjørelse fra fremleietaker over dennes bruk av leieobjektet. (8) Leietaker skal alltid, uavhengig av om leieobjektet benyttes i avgiftspliktig aktivitet eller ikke, gi utleier en redegjørelse/spesifikasjon med hensyn til totale aktiveringspliktige påkostninger foretatt på leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler, og den skal gis på et tidspunkt som gjør at utleier kan overholde egne frister mv. i henhold til merverdiavgiftslovgivningen. Utleier kan gi nærmere instruks om utforming av dokumentasjonen og til hvilket tidspunkt den senest skal være inngitt. (9) Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker beholde sin egen justeringsforpliktelse på de bygningsmessige tiltak som han måtte ha foretatt på leieobjektet. Dette innebærer at det er leietaker som skal justere inngående avgift dersom fremtidige begivenheter utløser rett eller plikt til justering av inngående avgift knyttet til det/de aktuelle bygningsmessige tiltak. Utleier kan dog velge å overta leietakers justeringsforpliktelse(r), hvilket forutsetter at utleier skriftlig meddeler dette til leietaker. I så fall plikter leietaker å medvirke til at den dokumentasjon lovgivningen til enhver tid krever i forbindelse med overføringen, eller som ellers er nødvendig for at utleier skal kunne foreta korrekt avgiftsbehandling, utarbeides og/eller fremlegges.

19 7 Leieregulering Leien reguleres hver 1. januar i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for januar Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted. Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det. 8 Garanti og/eller depositum Leietaker plikter ikke å stille sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse av leietakers forpliktelser iht. leieavtalen. 9 Leietakers virksomhet og benyttelse av leieobjektet Leieobjektet skal kun benyttes til parkeringsformål. Dersom leietaker ønsker å endre bruken av leieobjektet, må det på forhånd innhentes skriftlig samtykke fra utleier. Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter, vedtekter, instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at benyttelsen av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, utøy, skadedyr, rystelse eller på annen måte sjenerer andre leietakere eller naboer. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er leietakers ansvar. Avfall må legges i eiendommens søppelkasser. Avfall av ekstraordinært omfang eller karakter må leietaker selv besørge fjernet for egen regning. I motsatt fall kan utleier la avfallet fjerne for leietakers regning. I lokaler hvor leietaker fremstiller og serverer mat skal leietaker besørge og bekoste tilfredsstillende ventilasjon, vedlikehold av fett- eller oljeutskiller samt oppbevaring/bortkjøring av søppel.

20 Leietaker kan ikke benytte eiendommens fellesarealer til eget formål (for eksempel salg, oppslag, lagring og lignende). 10 Utleiers adgang til leieobjektet Leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet i kontor-/forretningstid alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, forandringsarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet uten slikt varsel. Før utløpet av leietiden har utleier rett til å sette opp skilt med informasjon om når leieobjektet blir ledig. Leietaker skal gi leiesøkende adgang til leieobjektet i kontor/forretningstid etter nærmere avtale med utleier. 11 Brann-, HMS- og øvrige sikringstiltak Utleier har som eier ansvar for at leieobjektet er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Leietaker er ansvarlig for å innrette seg slik at brann ikke lett kan oppstå og slik at sikringstiltak og sikringsinnretninger virker som forutsatt, samt at det innføres og utøves internkontroll i virksomheten og at dette gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter. Leietaker skal sikre at virksomheten har kvalifisert brannvernleder. 12 Drift og vedlikehold Utleier har ansvaret for generelle bygnings- og eiendomsrelaterte kostnader, og forsikringer knyttet til bygget, med mindre annet er avtalt. Vedlikehold som følge av slitasje og elde er utleiers ansvar. Leietaker dekker alle kostnader som følge av leietakers virksomhet, samt alle kostnader som ikke er av bygnings-/eiendomsrelatert art, med mindre annet avtales med utleier. Det inngås egen driftsavtale som regulerer detaljer i ansvarsfordeling. 13 Utleiers endring av leieobjektet/eiendommen Utleier er berettiget til i leieobjektet å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse. På eiendommen for øvrig kan utleier foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg m.v.). Leietaker plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av eiendommen kan føres gjennom leieobjektet uten hinder av leietakers innredning etc. Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien med mindre ulempene for leietaker er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist.

21 Utgifter i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard som måtte pålegges utleier i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode. 14 Leietakers endring av leieobjektet/eiendommen Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, som også kreves om leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp m.v. enn hva leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker må dekke alle utgifter som følge av slike tiltak. Virksomhetsskilt har leietaker, med utleiers skriftlige forhåndssamtykke, rett til å sette opp som sedvanlig etter virksomhetens og eiendommens art og karakter. Leietaker må selv bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med utleier. Solavskjerming må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke av utseende og plassering. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Radio- og TV-anlegg, automater o.l. må ikke settes opp utenfor leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser for eventuelle arbeider som utføres i henhold til dette punkt Forsikring Hver av partene holder sine interesser forsikret. Utleier forsikrer bygninger. Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet. Skade påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 15, er leietakers ansvar. Ved skade på leieobjektet skal leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleiers forsikring benyttes. Medfører endringer i leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke kostnaden. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.

22 Partene kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke. 16 Fraflytting Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet. Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet og rengjort, i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 12 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. Hvor annet ikke er skriftlig avtalt i forbindelse med leietakers endringsarbeider (se punkt 14) skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l. ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle utleier uten godtgjørelse. Utleier kan kreve at leietaker ved fraflytting helt eller delvis fjerner leietakers endringsarbeider, herunder innredning og innretninger, ledninger o.a. han har montert i leieobjektet, og at skader og merker som følge av dette utbedres. Det samme gjelder installasjoner, brukerutstyr eller inventar iht. punkt 14. Oppfylles ikke disse plikter, kan utleier utføre arbeidet for leietakers regning. Mangler som leietaker ikke har utbedret kan utleier la utbedre for leietakers regning. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Eiendeler og søppel som leietaker ikke har fjernet på leieforholdets siste dag, kan umiddelbart kastes av utleier for leietakers regning. 17 Tinglysing/pantsettelse Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykker utleier, skal leietaker dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. Leieavtalen skal ikke ha opptrinnsrett og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Kostnader forbundet med slettingen dekkes av leietaker. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 18 Fremleie Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at

29 LEIEAVTALE 1 Parter UTLEIER Navn: Drammen Eiendom KF, Ilebergveien 21, 3011 Drammen Organisasjonsnummer LEIETAKER Navn: Dpark AS Organisasjonsnummer: Leieobjekt Leieforholdet omfatter Waagårdsløkka parkeringsplass ved Drammen Sykehus. Arealer til leietakers eksklusive bruk er vist på vedlagte tegninger, vedlegg 1. Arealsammenstilling for hele eiendommen er angitt i vedlegg 2. Alle arealer oppgitt etter NS Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtales øvrige bestemmelser. 3 Overtakelse/melding om mangler Leieobjektet overtas fra nåværende leietaker Drammen Parkering KF ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besiktigelse ved kontraktsinngåelsen ( as is ). Overtakelsen anses som skjedd I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas befaring av leieobjektet. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler m.v. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved befaringen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. 4 Leietid Leieperioden starter ved overtakelse av leieobjektet, jf. punkt 3.

30 Leiekontrakten løper i 5 år fra overtakelse. Dersom det under leieperioden oppstår vesentlige endringer i kostnads- eller inntektsnivå som følge av politiske vedtak har hver av partene anledning til å reforhandle vilkårene med virkning fra ikrafttredelse av det politiske vedtaket.. Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder. Leietaker har etter forhandlinger rett til fornyelse av leiekontrakten i ytterligere 5+5 år til markedmessige vilkår. 5 Leiesum Årsleien utgjør kr ,- + mva. Leien forfaller ukrevd til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med kr ,- + mva. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto. Direkte og for egen regning betaler leietaker rengjøring av eget leieobjekt og vaktmestertjenester for egen bruk. Energi til leieobjektet (oppvarming, belysning mv.) betales direkte av leietaker i den ustrekning det er egne målere til leieobjektet. Energibruk fra fellesmålere avregnes etter samme fordelingsnøkkel som for fellesutgifter. Ved forsinket betaling av leie, andel felles- og energiutgifter eller andre tilleggstjenester, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 6 Merverdiavgift (1) Leietaker skal i leieobjektet drive virksomhet som per i dag er 100 % avgiftspliktig. (2) Dersom utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsmanntallet for de arealer, eller deler av arealer, leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie og eventuelle andre kostnader knyttet til den registrerte del av leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats. (3) Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av leieobjektet, i form av enten endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for utleier som følge av leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn.

31 (4) Dersom utleier plikter å tilbakeføre/justere merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av leietakers bruksendring som nevnt over, eller lovendringer, skal leietaker fullt ut erstatte tilbakeførings-/justeringsbeløpet samt eventuelle rentekrav, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med tilbakeføringen/justeringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet/justeringen skjer på grunn av formelle mangler eller forsømmelser, for eksempel manglende oversikt over leietakers/fremleietakers bruk eller manglende bekreftelse på at leietaker i fremleietilfellet er frivillig registrert. (5) Dersom leietaker ønsker å fremleie leieobjektet og utleier har samtykket til dette, plikter leietaker umiddelbart å søke om frivillig registrering for leieperioden. Eventuelle tap for utleier i form av redusert fradragsrett/justering av inngående avgift som følge av fremleien eller fremleietakers disposisjoner, pliktes erstattet av leietaker i henhold til avsnitt (4) over. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av leietaker. Leietaker er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til virksomhet som gir rett til frivillig registrering. (6) Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 6, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelsene i punkt 21 gjelder tilsvarende. (7) På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at han er frivillig registrert for fremleien, samt en tilsvarende skriftlig redegjørelse fra fremleietaker over dennes bruk av leieobjektet. (8) Leietaker skal alltid, uavhengig av om leieobjektet benyttes i avgiftspliktig aktivitet eller ikke, gi utleier en redegjørelse/spesifikasjon med hensyn til totale aktiveringspliktige påkostninger foretatt på leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler, og den skal gis på et tidspunkt som gjør at utleier kan overholde egne frister mv. i henhold til merverdiavgiftslovgivningen. Utleier kan gi nærmere instruks om utforming av dokumentasjonen og til hvilket tidspunkt den senest skal være inngitt. (9) Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker beholde sin egen justeringsforpliktelse på de bygningsmessige tiltak som han måtte ha foretatt på leieobjektet. Dette innebærer at det er leietaker som skal justere inngående avgift dersom fremtidige begivenheter utløser rett eller plikt til justering av inngående avgift knyttet til det/de aktuelle bygningsmessige tiltak. Utleier kan dog velge å overta leietakers justeringsforpliktelse(r), hvilket forutsetter at utleier skriftlig meddeler dette til leietaker. I så fall plikter leietaker å medvirke til at den dokumentasjon lovgivningen til enhver tid krever i forbindelse med overføringen, eller som ellers er nødvendig for at utleier skal kunne foreta korrekt avgiftsbehandling, utarbeides og/eller fremlegges.

32 7 Leieregulering Leien reguleres hver 1. januar i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for januar Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted. Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det. 8 Garanti og/eller depositum Leietaker plikter ikke å stille sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse av leietakers forpliktelser iht. leieavtalen. 9 Leietakers virksomhet og benyttelse av leieobjektet Leieobjektet skal kun benyttes til parkeringsformål. Dersom leietaker ønsker å endre bruken av leieobjektet, må det på forhånd innhentes skriftlig samtykke fra utleier. Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter, vedtekter, instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at benyttelsen av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, utøy, skadedyr, rystelse eller på annen måte sjenerer andre leietakere eller naboer. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er leietakers ansvar. Avfall må legges i eiendommens søppelkasser. Avfall av ekstraordinært omfang eller karakter må leietaker selv besørge fjernet for egen regning. I motsatt fall kan utleier la avfallet fjerne for leietakers regning. I lokaler hvor leietaker fremstiller og serverer mat skal leietaker besørge og bekoste tilfredsstillende ventilasjon, vedlikehold av fett- eller oljeutskiller samt oppbevaring/bortkjøring av søppel.

33 Leietaker kan ikke benytte eiendommens fellesarealer til eget formål (for eksempel salg, oppslag, lagring og lignende). 10 Utleiers adgang til leieobjektet Leietaker plikter å gi utleier adgang til leieobjektet i kontor-/forretningstid alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, forandringsarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet uten slikt varsel. Før utløpet av leietiden har utleier rett til å sette opp skilt med informasjon om når leieobjektet blir ledig. Leietaker skal gi leiesøkende adgang til leieobjektet i kontor/forretningstid etter nærmere avtale med utleier. 11 Brann-, HMS- og øvrige sikringstiltak Utleier har som eier ansvar for at leieobjektet er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Leietaker er ansvarlig for å innrette seg slik at brann ikke lett kan oppstå og slik at sikringstiltak og sikringsinnretninger virker som forutsatt, samt at det innføres og utøves internkontroll i virksomheten og at dette gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter. Leietaker skal sikre at virksomheten har kvalifisert brannvernleder. 12 Drift og vedlikehold Utleier har ansvaret for generelle bygnings- og eiendomsrelaterte kostnader, og forsikringer knyttet til bygget, med mindre annet er avtalt. Vedlikehold som følge av slitasje og elde er utleiers ansvar. Leietaker dekker alle kostnader som følge av leietakers virksomhet, samt alle kostnader som ikke er av bygnings-/eiendomsrelatert art, med mindre annet avtales med utleier. Det inngås egen driftsavtale som regulerer detaljer i ansvarsfordeling. 13 Utleiers endring av leieobjektet/eiendommen Utleier er berettiget til i leieobjektet å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse. På eiendommen for øvrig kan utleier foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg m.v.). Leietaker plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av eiendommen kan føres gjennom leieobjektet uten hinder av leietakers innredning etc. Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien med mindre ulempene for leietaker er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist.

34 Utgifter i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard som måtte pålegges utleier i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode. 14 Leietakers endring av leieobjektet/eiendommen Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, som også kreves om leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp m.v. enn hva leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker må dekke alle utgifter som følge av slike tiltak. Virksomhetsskilt har leietaker, med utleiers skriftlige forhåndssamtykke, rett til å sette opp som sedvanlig etter virksomhetens og eiendommens art og karakter. Leietaker må selv bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med utleier. Solavskjerming må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke av utseende og plassering. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Radio- og TV-anlegg, automater o.l. må ikke settes opp utenfor leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser for eventuelle arbeider som utføres i henhold til dette punkt Forsikring Hver av partene holder sine interesser forsikret. Utleier forsikrer bygninger. Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet. Skade påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 15, er leietakers ansvar. Ved skade på leieobjektet skal leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleiers forsikring benyttes. Medfører endringer i leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke kostnaden. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.

35 Partene kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke. 16 Fraflytting Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet. Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet og rengjort, i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 12 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. Hvor annet ikke er skriftlig avtalt i forbindelse med leietakers endringsarbeider (se punkt 14) skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l. ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle utleier uten godtgjørelse. Utleier kan kreve at leietaker ved fraflytting helt eller delvis fjerner leietakers endringsarbeider, herunder innredning og innretninger, ledninger o.a. han har montert i leieobjektet, og at skader og merker som følge av dette utbedres. Det samme gjelder installasjoner, brukerutstyr eller inventar iht. punkt 14. Oppfylles ikke disse plikter, kan utleier utføre arbeidet for leietakers regning. Mangler som leietaker ikke har utbedret kan utleier la utbedre for leietakers regning. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Eiendeler og søppel som leietaker ikke har fjernet på leieforholdets siste dag, kan umiddelbart kastes av utleier for leietakers regning. 17 Tinglysing/pantsettelse Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykker utleier, skal leietaker dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. Leieavtalen skal ikke ha opptrinnsrett og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Kostnader forbundet med slettingen dekkes av leietaker. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 18 Fremleie Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at

42 Dpark AS VURDERING AV MARKEDSLEIE DPARK AS Blichsgate P-hus og Utendørsparkering 30. mars 2017

43 Ansvarsforhold Verdivurderingen er delvis basert på informasjon fremlagt av ledelsen i Drammen Parkering KF og informasjon fra øvrige eksterne kilder. Vi har ikke foretatt noen uavhengig verifikasjon av nøyaktigheten eller fullstendigheten i de data som er fremlagt og påtar oss derfor ikke noe ansvar for kvaliteten i disse. Vi innestår ikke for kvaliteten i de data som er fremskaffet hos andre eksterne kilder og som vi har vurdert som troverdige og akseptert som tilstrekkelig presise. Intet har imidlertid kommet til vår kjennskap som får oss til å tro at fakta og data presentert i denne rapporten ikke skal være tilstrekkelig korrekte i forhold til verdianalysens hensikt. Vi har ikke foretatt noen spesielle undersøkelser knyttet til eventuelle juridiske forhold som kan medføre forpliktelser for de vurderte selskapene og som ikke fremgår av mottatt dokumentasjon. Uttalelsene i rapporten reflekterer vår oppfatning på det tidspunkt rapporten ble utarbeidet, og vi forbeholder oss retten til når som helst å endre oppfatning uten varsel.

44 Dpark AS Vurdering av markedsleie 0. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON Basert på den informasjon som er beskrevet under rapportens punkt 1.2 har vi foretatt en vurdering av markedsleie for eiendommer som eies av Drammen Eiendom KF, dvs parkeringshuset Blichsgate og utendørsparkeringene Waagårdsløkka og Marienlyst. Beregningen er gjort i forbindelse med etablering av Dpark AS pga. forskriftsendringer og etterlevelse av regelverk om offentlige anskaffelser og EØS-avtalens regler om offentlig støtte. Med utgangspunkt i de resonnementer og sammenligninger som det er nærmere redegjort for i den etterfølgende rapport med vedlegg, vil vi anbefale en samlet husleie for parkeringshusene og utendørs parkeringsplasser på: kr til kr Lysaker 30. mars 2017 DHT Corporate Services AS Johannes Landa partner Side 2

45 Dpark AS Vurdering av markedsleie Innhold Side 0. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON 2 1 INNLEDNING Mandat Beskrivelse av underlagsinformasjon Beskrivelse av hvilket arbeid som er gjort Kort om DHT Corporate Services AS 5 2 VURDERING AV MARKEDSLEIE Valg av metode for fastsettelse av markedsleie Konklusjon Leie basert på at Dpark bør ha en inntjening på nivå med sammenlignbare selskaper i samme bransje Leie basert på en tilfredsstillende avkastning på kapital knyttet til virksomheten Drøfting av bedriftsøkonomiske avskrivninger 16 Vedlegg Benchmark Side 3

46 Dpark AS Vurdering av markedsleie 1. INNLEDNING 1.1 Mandat Vi har på oppdrag av Drammen Eiendom KF, ved Paul Røland, utarbeidet en vurdering av markedsleie for Dpark AS (Dpark). Vårt mandat har vært å foreta en vurdering av riktig markedsleie som Dpark AS skal betale til Drammen Eiendom KF for parkeringshuset Blichsgate i tillegg til parkeringsplassene ved Waagaardsløkka og Marienlyst. Det er videre lagt til grunn at avkastningen for Dpark As skal være på nivå med hva sammenlignbare parkeringsselskaper oppnår. I tillegg er det foretatt en vurdering av husleie med utgangspunkt i at Dpark AS skal gi en tilfredsstillende avkastning på samlet kapital bundet i virksomheten. 1.2 Beskrivelse av underlagsinformasjon Denne verdivurderingen er utarbeidet på bakgrunn av offentlig informasjon samt tilleggsinformasjon innhentet fra selskapet. DHT Corporate Services AS har etter beste evne bistått i å presentere korrekt informasjon, men står ikke juridisk eller økonomisk ansvarlig for den angitte informasjonen i dette dokumentet. Vi har mottatt følgende underlagsinformasjon: Skisse til leieavtale av Blichsgate Parkeringshus mellom Drammen Eiendom KF og Dpark AS Oversikt over planlagte investeringer i perioden Notat utarbeidet av advokat Sverre Jacobsen, Kommuneadvokaten i Drammensregionen Side 4

47 Dpark AS Vurdering av markedsleie Analyse av regnskaper for norske parkeringsselskaper (Benchmarkanalyse) I tillegg er vurderingen basert på møte, korrespondanse og telefonsamtaler med: Paul Røland, daglig leder i Drammen Eiendom KF Claus Mølbach-Thellefsen, daglig leder Drammen Parkering KF Helene S Mellbye-Stølen, advokat Drammen Eiendom KF Kåre Gleisner Jokstad, Drammen Parkering KF 1.3 Beskrivelse av hvilket arbeid som er gjort Arbeidet er utført i perioden februar/mars 2017 av Johannes Landa. 1.4 Kort om DHT Corporate Services AS DHT Corporate Services AS er et frittstående norsk rådgivingsselskap lokalisert på Lysaker utenfor Oslo. Selskapet ble etablert i 1994 av Gunnar A. Dahl, Olav Kjell Holtan og Per Thoresen under navnet Dahl, Holtan og Thoresen AS. Vi betjener våre kunder basert på faglig profesjonalitet, høye etiske normer, diskresjon og etikk i kundeforholdet. Vår uavhengighet sikrer vår objektivitet. Side 5

48 Dpark AS Vurdering av markedsleie Selskapet har 14 aktive partnere med tverrfaglig og variert bakgrunn nasjonalt og internasjonalt. Teamet har tung faglig kompetanse kombinert med dyp forretningsmessig erfaring fra rådgivning, operasjonell ledelse og styrearbeid innen en rekke bransjer. Selskapet har følgende primære tjenesteområder: M&A - Transaksjonsrådgivning Verdivurdering Virksomhetsutvikling Styrearbeid og Management for hire Partnerne i DHT Corporate Services AS har totalt styreverv fra mindre selskaper til børsnoterte selskaper i Norge og Skandinavia. Vi gjør totalt ca. 150 uavhengige verdivurderinger per år og er finansielle rådgivere ved transaksjoner gjennom et år. I tillegg er vi involvert i en rekke andre oppdrag. Side 6

49 Dpark AS Vurdering av markedsleie 2. VURDERING AV MARKEDSLEIE Nedenfor har vi beregnet normal markedsleie for parkeringshus og parkeringsplasser som Dpark AS skal betale til Drammen Eiendom KF. 2.1 Valg av metode for fastsettelse av markedsleie Ved fastsettelse av markedsleie har vi lagt til grunn to ulike tilnærminger. Leie basert på at Dpark bør ha en inntjening på nivå med sammenlignbare selskaper i samme bransje Leie basert på en tilfredsstillende avkastning på kapital knyttet til virksomheten 2.2 Konklusjon Vi vil anbefale en samlet husleie for parkeringshusene og parkeringsplassene på kr til kr Benchmark Avkastning på investert kaptial Konklusjon Side 7

50 Dpark AS Vurdering av markedsleie 2.3 Leie basert på at Dpark bør ha en inntjening på nivå med sammenlignbare selskaper i samme bransje Utvalgskriterium For å finne frem til parkeringsselskaper som er mest mulig sammenlignbare er det lagt inn følgende kriterier: Drift av parkeringsplasser og parkeringshus Omsetning MNOK Selskaper uten egne eiendommer, Positiv driftsmargin i 2015 Alle p-selskaper med atypisk høy margin er trukket ut. Utvalget består av 19 p-hus med en samlet omsetning på MNOK 507, dvs. et gjennomsnitt på MNOK 26,7 Nedenfor følger uttrekk av gjennomsnittlig omsetning og margin for perioden Gjennomsnittlig omsetning (2015) MNOK 26,7 EBITDA-margin 7,8 % EBIT-margin (Driftsresultat i % av omsetning) 4,6 % Driftsresultat i forhold til totalkapital 9,4 % For ytterligere detaljer vises til vedlegg 1 Side 8

51 Dpark AS Vurdering av markedsleie Benchmark EBITDA EBIT EBIT/ kapital Gjennomsnittlig nøkkeltall for bransjen 7,8 % 4,6 % 9,4 % Omsetning Kapital bundet i driften Krav til EBITDA Estimerte avskrivninger 420 Pkt. 2.5 Krav til EBIT (driftsresultat) Som følge av ovenstående beregninger synes det rimelig med et driftsresultat etter husleiekostnader fra kr til kr Nedenfor er det foretatt en beregning av husleienivå i 2017 for å oppnå avkastning på nivå med sammenlignbare selskaper. Blichsgt Waagaardsløkka Marienlyst Sum utendørs EBITDA EBIT Omsetning Driftskostnader, eks husleie Bidrag I Avskrivninger/årlige reinvesteringer (Ref. pkt. 2.5) Krav til EBIT Netto bidrag til husleie EBIT/ kapital Basert på ovenstående beregninger og med målsetting om en tilfredsstillende avkastning på kapital bundet i driften, er husleie beregnet til i størrelsesorden fra kr til kr Vi vil anbefale en husleie på kr Side 9

52 Dpark AS Vurdering av markedsleie 2.4 Leie basert på en tilfredsstillende avkastning på kapital knyttet til virksomheten Krav til inntjening Utgangsnivå Lavt resultatkrav Høyt resultatkrav * Netto kapital knyttet til driften * Avkastningskrav til drift før skatt 11,2 % 8,8 % 13,7 % Krav til driftsresultat Som følge av ovenstående beregninger bør det være en målsetteing for Dpark AS å oppnå et driftsresultat på kr til kr Nedenfor er det foretatt en beregning av husleienivå i 2017 for å oppnå en tilfredsstillende avkastning på kapital bundet i virksomheten. Blichsgt Utendørs Konklusjon Høy leie Lav leie Omsetning Driftskostnader, eks husleie Bidrag I Avskrivninger/årlige reinvesteringer (260) (160) (420) (420) (420) Krav til EBIT (388) (164) (550) (430) (670) Netto bidrag til husleie Basert på ovenstående beregninger og med målsetting om en tilfredsstillende avkastning på kapital bundet i driften, er husleie beregnet til i størrelsesorden fra kr til kr Vi vil anbefale en husleie på kr Side 10

53 Dpark AS Vurdering av markedsleie Kapital bundet i virksomheten Blichsgate* Utendørs Anskaffelse Bokført Driftskapital bundet i virksomheten Anskaffelseskostnad Maskiner og utstyr Sum driftsmidler, eks eiendommer Planlagte investeringer år Sum varige driftsmidler Omløpsmidler (eks bank) Kortsiktig gjeld (eks rentebærende gjeld, skatt) Netto kapital bundet i omløpsmidler/kortsiktig gjeld - Netto kapital knyttet til driften Med utgangspunkt i beregningene ovenfor er samlet kapital knyttet til parkeringsviksomheten i Blichsgate og utendørsplassene beregnet til kr Denne kapitalen inngår i den videre beregning. *) Anskaffelseskostnad Blichsgate Salgsverdi i desember Nedskrevet, ekstraordinært 800 Bokført verdi i Drammen Parkering KF, før nedskrivning Akkumulerte avskrivninger fra anskaffelse 3, Estimert anskaffelseskostnad Side 11

54 Dpark AS Vurdering av markedsleie Drøfting av krav til avkastning for Dpark AS Avkastningskravet til totalkapitalen er bygget opp av følgende komponenter: Krav til driftsresultat Totalkapital Middels Lav Høy Middels Lav Høy Risikofri nominell rente a) 1,5 % 1,5 % 1,5 % 1,5 % 1,5 % 1,5 % + Forretningsmessig risiko b) 12,5 % 10,0 % 15,0 % 12,5 % 10,0 % 15,0 % + Finansiell risiko c) 0,0 % 0,0 % 0,0 % = Risikojustert nominell rente 14,0 % 11,5 % 16,5 % 14,0 % 11,5 % 16,5 % - Skattekostnad (24 %) d) 3,4 % 2,8 % 4,0 % = Nominell rente etter skatt 10,6 % 8,7 % 12,5 % - Prisstigning e) 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % = Realrente før skatt (0,14-0,025) (1+ 0,025) 11,2 % 8,8 % 13,7 % = Realrente etter skatt 7,9 % 6,1 % 9,8 % Benyttet realrente i den videre beregning 11,2 % 8,8 % 13,7 % Dette tilsvarer en EBIT-multiplikator på 8,9 11,4 7,3 a) Risikofri nominell rente Risikofri nominell rente er satt til 3-10 års gjennomsnittlig statsobligasjonsrente for Løpetid Eff. rente Vekt perioden oktober 2016 til februar 2017, beregnet til 1,5 %. 3 år 0,80 10 % 5 år 1,10 10 % 10 år 1,64 80 % Gj.snitt 1, % Dette gir en realrente på -0,98 %, som historisk sett er meget lavt. Til sammenligning har det i perioden 2000 til 2016 vært en gjennomsnittlig positiv realrente på ca 2%. Norges Bank forventer i sine prognoser en negativ differanse mellom pengemarkedsrente og inflasjon på 1,5-2% for perioden Side 12

55 feb.13 mai.13 aug.13 nov.13 feb.14 mai.14 aug.14 nov.14 feb.15 mai.15 aug.15 nov.15 feb.16 mai.16 aug.16 nov.16 feb.17 Q1-12 Q4-12 Q3-13 Q2-14 Q1-15 Q4-15 Q3-16 Q2-17 Q1-18 Q4-18 Q3-18 Dpark AS Vurdering av markedsleie Renteutvikling siste 4 år 12 måneders rullerende gj.snitt Estimert utvikling år 5 år 10 år Veid Risk.fri rente 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50-3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Pengemarkedsrente Styringsrenten Kilde: Norges Bank SSB legger følgende til grunn i sin konjunkturrapport fra desember 2016: Styringsrenta ble i mars 2016 satt ned til rekordlave 0,5 prosent. SSB legger til grunn at rentebunnen nå er nådd, men at Norges Bank ikke vil endre renta før etter Boliglånsrentene falt litt gjennom første halvår slik at renta på rammelån med pant i bolig en tid har vært 2,5 prosent, ned fra 3,2 prosent som årsgjennomsnitt i En del banker har imidlertid i det siste varslet en litt høyere rente, og SSB antar at renta som årsgjennomsnitt vil være 2,6 prosent i år og i de tre kommende årene. b) Forretningsmessig risiko Det er gjort et påslag for forretningsmessig risiko på 10 til 15 %. Dette er å betrakte som et moderat til lavt risikopåslag for at selskapet ikke vil oppnå det beregnede resultatbidrag I i fremtiden. Dette påslaget er begrunnet som følger: Godt innarbeidede parkeringshus og parkeringsplasser sentralt plassert i Drammen Stor aktivitet i Drammen sentrum, hvor det er under bygging et stort antall nye leiligheter i kort avstand fra parkeringshusene. Andelen av nye parkeringsplasser står ikke i forhold til antall nye boenheter. Usikkerhet knyttet til fremtidig bruk av biler i sentrum av Drammen Det er en risiko for at endring i reguleringsplaner kan medføre at områdene rundt Waagaardsløkka og Marienlyst blir utnyttet til annen bruk enn parkeringsplasser. Dette vil medfører inntekts- og bidragsbortfall for Dpark AS. Side 13

56 Dpark AS Vurdering av markedsleie Konjunkturfølsom I flg. siste prognose fra SSB er norsk økonomi inne i en klar konjunkturnedgang, og arbeidsledigheten stiger. Svak vekst i fastlandsøkonomien Den kraftige nedgangen i etterspørselen fra petroleumsvirksomheten og svak internasjonal etterspørselsvekst preger fortsatt norsk økonomi. Den gjennomsnittlige veksten i BNP Fastlands-Norge gjennom de siste ni kvartalene er på magre 0,8 prosent målt som årlig rate. Ifølge arbeidskraftsundersøkelsen (AKU) steg arbeidsledighetsraten med 1,6 prosentpoeng til en topp i sommer på 5 prosent. De siste månedene har ledigheten gått litt ned målt med AKU, mens NAVs tall for registrerte ledige og personer på tiltak har vært stabile. Investeringene i fastlandsnæringene har vist en positiv utvikling fire kvartaler på rad, og vi venter at de vil ta seg ytterligere noe opp framover. Noe bedrede vekstutsikter for norsk og internasjonal økonomi, konkurranseevneforbedringen samt lave renter og redusert skatt for foretak er faktorer som trekker i denne retningen. Samtidig vil lav kapasitetsutnyttelse i mange næringer legge en demper på oppgangen. Ut fra vår vurdering vil Dpark AS være moderat følsomt for svingninger i generelle konjunkturer. c) Finansiell risiko Det er tatt utgangspunkt i verdi til sysselsatt kapital. Dette innebærer at en beregner verdien av selskapet før rentebærende gjeld og finansaktiver. Resultatelementet som inngår i avkastningsverdien vil ikke være følsom mht. på endring i rentenivået og således vil det ikke være risiko knyttet til fremtidig rentenivå. d) Skatter Det er lagt til grunn at alternative investeringsprosjekter med tilsvarende risiko vil beskattes med en skattesats på 24%. Side 14

57 Dpark AS Vurdering av markedsleie e) Inflasjon/Prisstigning SSB skriver følgende om inflasjon: Kronesvekkelsen har bidratt til å heve prisstigningen i lang tid. En unormal økning i elektrisitets-prisene etter februar i år trakk veksten i konsumprisindeksen (KPI) opp til en topp på 4,4 prosent i juli. Etter det har den underliggende inflasjonen falt slik at KPI-veksten i oktober kom ned i 3,7 prosent. Som årsgjennomsnitt regner vi med at veksten i KPI blir 3,6 prosent i år. Krone svekkelsen får gradvis mindre betydning, mens den senere tids styrking sammen med lav lønnsvekst vil få den underliggende prisstigningen til å falle. Energiprisene ventes også i 2017 å heve KPI-veksten. Energiprisens eksklusive avgifter ventes deretter i stor grad å følge den generelle prisveksten, mens økningen i miljøavgifter vil trekke KPI-veksten opp til noe over 2 prosent i årene 2017 til KPI ANSLAG ,00 Inflasjon og pengemarkedsrente 4 4, Regjeringens langsiktige mål 3,00 2,00 1 1,00-0,00 Kilde: Norges Bank KPI Pengemarkedsrente Side 15

Vise mer