LEIEAVTALE. mellom. SAUPSTAD SENTER AS org. nr (heretter kalt utleier) ST. OLAV EIENDOM org.nr. (heretter kalt leietaker)

Transkript

1 LEIEAVTALE mellom SAUPSTAD SENTER AS org. nr (heretter kalt utleier) og ST. OLAV EIENDOM org.nr. (heretter kalt leietaker) 1. LEIEFORHOLDETS OMFANG Utleier bortleier til leietaker i Saupstadringen 7, Gnr. 197 Bnr. 579 i Trondheim kommune, følgende : Ca m2 bta lokaler i byggets 3. etasje til eksklusiv bruk, som vist i vedlegg 1 til kontrakten. I tillegg kommer andel fellesareal slik at det totale areal er ca m2. Lokalene leveres i henhold til kravspesifikasjon beskrevet i vedlegg 2. Forøvrig leveres lokalene som besiktiget. 2. LEIEFORHOLDETS VARIGHET Leieforholdet løper fra lokalenes ferdigstillelse og i fem år, hvilken dag det opphører uten forutgående oppsigelse. Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i 5 år, hvilken dag det opphører uten forutgående oppsigelse. Ønsket om forlengelse av leieforholdet må meddeles skriftlig til utleier senest 6 måneder før utløpet av inneværende leieperiode. 3. LEIEPRISEN Leien, ved leieforholdets begynnelse, skal utgjøre : 1.498,- kr/m2/år eks mva for lokalene, dvs. totalt kr ,- per år eks mva. Leiebeløpet er oppgitt eks. mva idet Leietaker ikke driver mva pliktig virksomhet i henhold til gjeldende lover og regler for merverdiavgift. Se forøvrig pkt. 7. I tillegg skal det betales for andel av byggets felleskostnader. jfr. pkt. 6.

2 4. LEIENS REGULERING Utleier kan med virkning den 1.1. hvert år kreve leien regulert med 100 % av den eventuelle økning i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks over den foregående 12-måneders periode fra til Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Den 1. regulering skal kunne finne sted med virkning per , og tilsvarer økningen i indeksen for perioden til Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig regulering vil finne sted. 5. LEIENS BETALING Leien, inklusive à konto andel felleskostnader, skal betales forskuddsvis hvert kvartal. Leien innbetales til utleiers konto nr FELLESUTGIFTER I tillegg til leien, ihht. pkt. 3 ovenfor, skal leietaker betale sin andel av eiendommens felleskostnader som bl.a. omfatter følgende; a. vann-/kloakkavgift, b. renovasjon, c. snørydding /strøing /feiing, d. vedlikehold av grøntanlegg, e. vaktmestertjeneste, f. rengjøring av fellesarealer, g. service og vedlikehold av : 1. heiser, 2. felles porter og ytterdører, 3. varme-/ventilasjons-/kjøleanlegg, 4. felles alarmfunksjoner, 5. persienner og markiser, h. offentlige avgifter for drift av heis(er) og eventuelle rulletrapper/ -bånd, i. strøm, olje og fjernvarme, til drift av byggets fellesfunksjoner, j. utvendig rengjøring av vinduer, persienner og fasade, k. innvendig vedlikehold av fellesarealene, l. administrasjon av felleskostnadene. Fellesutgiftene fordeles på eiendommens totale utleieareal, og leietakeren bærer sin forholdsmessige andel av disse kostnader. Andel for mulige ledige leieobjekter i gården dekkes av utleier, i den utstrekning ledigheten ikke gir seg uttrykk i reduserte utgifter. Andel driftskostnader/tilleggsytelser som relaterer seg til lokaler som måtte falle

3 utenfor utleiers registrering i merverdiavgiftsmanntallet, vil bli avregnet inkludert merverdiavgift. À konto felleskostnader innbetales á konto kvartalsvis sammen med den ordinære husleie, med avregning og eventuelt restoppgjør innen 30. april året etter utgiftsåret. Dersom leietakers behov for ytelser innenfor det som dekkes av fellesutgiftene er ekstraordinært i forhold til ordinært kontorbruk, for eksempel vann eller strøm til egne kjølemaskiner, skal leietaker dekke merkostnadene, herunder kostnader til kjøp og installasjon av nødvendig måleutstyr. 7. MERVERDIAVGIFT Partene er inneforstått med at Leier fra leieforholdets start ikke driver merverdiavgiftspliktig virksomhet. Det skal således ikke tillegges mva på leiebeløpet som faktureres fra Utleier. Dersom Leierens virksomhet i løpet av leieperioden endrer karakter til avgiftspliktig virksomhet, eller at gjeldende lover og regler for mva endres slik at Leier kan fradragsføre mva, forbeholder Utleier seg rett til å innføre mva på leiebetalingen som beskrevet nedenfor. Såfremt lover og regler for merverdiavgift endres til fordel for Utleier slik at Utleier kan få refundert innbetalt merverdiavgift for oppføringskostnaden på eiendommen, skal leiebeløpet omregnes til Leiers fordel for den resterende leieperiode. Omregnet leie skal beregnes forholdsmessig likt som Utleiers refusjon av merverdiavgift. Dersom Utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsmanntallet for de arealer som leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie, fellesutgifter og eventuelle andre utgifter knyttet til leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats. Leier er klar over at den faktiske bruken av Leieobjektet er avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående avgift. Endret bruk av Leieobjektet må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter Leier å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av Leieobjektet, samt, ved eventuell fremleie, også bekreftelse på at fremutleier er frivillig registrert for utleien. Dersom Utleier plikter å tilbakeføre merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av Leiers bruksendring som nevnt over, skal Leier erstatte fullt ut tilbakeføringsbeløpet samt eventuell tilleggsavgift, rentekrav og øvrige kostnader i forbindelse med tilbakeføringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet skyldes manglende oversikt over Leiers bruk eller manglende bekreftelse på at Leier i fremleietilfellet er frivillig registrert.

4 Dersom Leier ønsker å fremleie Leieobjektet og Utleier har samtykket i dette, plikter Leier også umiddelbart å søke om særskilt frivillig registrering for fremleien. Dette gjelder selv om Leier generelt er mva pliktig. Eventuelle tap for Utleier i form av redusert fradragsrett som følge av fremleien, manglende mva registrering eller Utleiers disposisjoner for øvrig, pliktes erstattet av Leier i henhold til avsnittet over. Eventuelle utgifter forbundet med Leiers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av Leier. Leier er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til avgiftspliktig virksomhet. Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette pkt. 23, forfaller til betaling ved påkrav. 8. RENTER Ved forsinket betaling av leie så vel som andre forpliktelser ihht. denne avtale, svares forsinkelsesrenter i henhold til den enhver tid gjeldende forsinkelsesrente, ref. Lov om forsinkelsesrente. 9. OVERTAGELSE/MELDING OM MANGLER Leieobjektet overtas ryddig og rengjort og for øvrig i henhold til vedlegg som undertegnes av begge parter. I forbindelse med overtakelse av leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes av begge parter. Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler m.v. innen rimelig tid etter at han burde oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. 10. LEIETAKERS BRUK OG INNREDNINGSARBEIDER Lokalene skal kun benyttes til kontor og tilknyttet virksomhet, og på en måte som ikke er sjenerende for gården, de øvrige leietakere eller omgivelsene. Pålegg fra brannvesen er gårdeiers ansvar for gården generelt. Leietaker er selv ansvarlig for å følge pålagte retningslinjer samt utpeke en egen brannansvarlig. Leietaker skal i leieperioden besørge og bekoste alle arbeider foranlediget av pålegg fra Arbeidstilsynet, helserådet, brannvesenet, industrivern eller andre offentlige myndigheter, som refererer seg spesielt til leietakers virksomhet.

5 11. LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT (1)Leietaker plikter å behandle såvel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. (2)Det påhviler leietaker å bekoste vedlikehold av leieobjektet, herunder også utog innvendig vedlikehold av inngangsdører og porter samt innvendig vedlikehold av vinduer med omramming, slik at alt er i forskrifts- og håndverksmessig god stand. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter også tapet og gulvbelegg og annen oppussing og istandsetting innvendig, herunder overflatebehandling av gulv, vegger og tak. Videre omfatter vedlikeholdsplikten ledninger og innretninger som hører til forsyning med og avløp for vann (fra og med egen stoppekran til og med egen vannlås), varme (rør og installasjoner som var synlige på kontraktstidspunktet) og elektrisitet (fra og med egen sikringstavle til og med lampepunkter og stikkontakter), samt ventilasjons- og kjøleanlegg (rør og installasjoner som var synlige på kontraktstidspunktet). Utleier har ikke ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbragt i leieobjektet av leietaker. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en håndverksmessig god måte. (3)Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, egen inngangsdør og porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye. (4)Leietaker plikter å sørge for reparasjon og vedlikehold av de skilt etc. som utleier har gitt tillatelse til å sette opp. (5) Utleier skal ha uhindret adgang til å forvisse seg om at innvendig vedlikehold blir utført, og har anledning til å iverksette eventuelle vedlikeholdsarbeider for leietakers regning, dersom eier anser det nødvendig for å verne om verdier eller sikre eiendommens drift. Dersom dette skulle være nødvendig skal leietaker varsles på forhånd hvis mulig. (6)Leietaker plikter å behandle de leide lokaler og eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet, og blir erstatningspliktig for all skade som skyldes han selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, så som flyttefolk, betjening av varetransport o.l., samt fremleietakere eller andre personer som han har gitt adgang til lokalene eller uten skjellig grunn til eiendommen for øvrig. (7)Leietakeren plikter å sørge for at de til enhver tid gjeldende ordensregler og instrukser som gjelder for eiendommen blir fulgt av både egne ansatte og andre som leietaker har gitt adgang til lokalene. (8)Utleier er berettiget til å utføre arbeider som er nødvendige for eiendommens drift og vedlikehold, og er kun erstatningsansvarlig overfor leietaker dersom ulempene er vesentlige for leietakers drift. Likeledes gjelder dette for påbygninger, fasadeendringer o.l.

6 12. UTLEIERS PLIKTER / VEDLIKEHOLDSPLIKT Utleier plikter å dekke kostnader til: - eiendomsskatt - alminnelig huseierforsikring Det påhviler utleier å besørge og bekoste alt utvendig vedlikehold, og at bygningen med tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved kontraktsinngåelsen, eller bedre, dog slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker. Likeledes påhviler det utleier å skifte ut tekniske innretninger anbragt av utleier, slik som heiser, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg etc. når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Utleier plikter å sørge for alminnelig godt vedlikehold, drift og renhold av innog utvendige fellesarealer. Kostnader etter dette avsnitt skal dekkes i henhold til punkt UTLEIERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN (1)Utleier er berettiget til å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse, og til i samme utstrekning å foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg m.v.) såvel i som utenfor leieobjektet. Leietaker plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av eiendommen, kan føres gjennom leieobjektet uten hinder av leietakers innredning etc. (2)Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for ham er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist. (3)Utgifter i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard som måtte pålegges utleier i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode. 14. LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN (1)Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, som også kreves om leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp m.v. enn hva leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Leietaker må ikke sette opp skilt på tak, fasade eller i vinduer uten utleiers skriftlige samtykke.

7 (3)Solavskjerming må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. (4)Radio- og TV-anlegg m.v., uthengsskap, automater o.l. må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. (5)Endringsarbeider beskrevet i dette punkt 15 tilfaller utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger leieobjektet satt tilbake i sin opprinnelige stand. (6)Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser for eventuelle arbeider som utføres i henhold til dette punkt FORSIKRING (1)Hver av partene holder sine interesser forsikret. (2)Utleier forsikrer bygningen. (3)Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og ansvar på kombinert bedriftsforsikring. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet. Skade påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 16, er leietakers ansvar. Ved skade på leieobjektet skal leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleiers forsikring benyttes. (4)Medfører leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke kostnaden. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold. (5)Partene kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke. 16. FORCE MAJEURE Forhold som partene ikke rår over, som for eksempel streik, lock-out, blokade, brann, eksplosjon, opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne leieavtalen i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan bortfaller under slike forhold plikt til å betale taps- eller skadeserstatning. Blir leieobjektet

8 ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, faller leieavtalen bort. 17. FREMLEIE / OVERDRAGELSE Fremleie av lokalene, helt eller delvis, er tillatt, dog etter utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Etter dette punkt regnes det som forandring av virksomhet dersom leietakers virksomhet fører til en endret avgiftsmessig belastning for utleier. Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Overdragelse av minst 50% av aksjene, selskapsandelene eller eierinteressene hos leietaker anses som overdragelse av leieavtalen. Det samme gjelder leietakers skifte av selskapsform. Som overdragelse regnes også avhendelse av det mindre antall aksjer eller andeler som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Utleier skal på forespørsel gis opplysninger bekreftet av leietakers revisor, dersom han ønsker å kontrollere om slik overdragelse har funnet sted. 18. FRAFLYTTING Ved fraflytting skal leietaker tilbakelevere lokalene ryddet og rengjort og i godt vedlikeholdt stand med hele vindusruter, dog skal hensyntas normal slitasje og elde. Fast inventar, som leietaker har latt anbringe, så som skillevegger, dører, himlinger, gulvbelegg, elektriske installasjoner, etc. skal ikke fjernes, og tilfaller utleier uten vederlag ved leieforholdets slutt, med mindre utleier helt eller delvis krever at det faste inventaret som leietaker har latt anbringe skal demonteres og fjernes, og lokalene skal settes tilbake i sin opprinnelige stand. Dog skal fast inventar og utstyr tas med av leietaker v/leieforholdets opphør. Oppfylles ikke disse plikter kan utleier utføre arbidet for leietakers regning. 19. MISLIGHOLD Ved mislighold i leieforholdet gjelder tvangsfravikelse etter kap. 13 i Tvangsfullbyrdelsesloven av nr. 86, idet leietaker med dette vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leien og avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt. Jfr. Tvangsfullbyrdelseslovens 13-2, 3. ledd, bokstav a).

9 Videre vedtar leietakeren med dette at tvangfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut. Jfr. Tvangsfullbyrdelseslovens 13-2, 3. ledd bokstav a). Gjør leietakeren ellers noe vesentlig brudd på leieavtalen eller i leieforholdet, kan utleier foreta heving av leieforholdet etter husleieloven når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren har adgang til å heve leieavtalen, idet leietaker også i dette tilfellet vedtar at tvangsfravikelse kan kreves av utleier. En leietaker som blir kastet ut eller flytter etter krav fra utleier pga. mislighold eller fraviker leieobjektet som følge av konkurs, plikter å betale leie for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten suspenderes for den periode utleier får leid ut leieobjektet på ny, til samme eller høyere pris. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding/rengjøring av leieobjektet fører med seg, samt utgifter til ny utleie. I tilfelle av fraflytting på grunn av mislighold, får dette punkt tilsvarende anvendelse. Leietaker plikter dessuten å erstatte utleiers avgiftstap og avgiftskostnader som følge av misligholdet, herunder statens krav på tilbakeføring av merverdiavgift på oppføring av/påkostninger på eiendommen. 20. GARANTI Leietaker stiller ingen leiegaranti. 21. TINGLYSING/PANTSETTELSE Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykker utleier, skal leietaker dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. Videre skal leieavtalen, dersom samtykke til tinglysing gis, ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Kostnader forbundet med slettingen dekkes av leietaker. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 22. HUSLEIELOVEN I den utstrekning denne avtale ikke bestemmer annerledes, får husleielovens bestemmelser anvendelse for leieforholdet. Det gjøres oppmerksom på enkelte avvik fra reglene i husleieloven i leietakers disfavør.

10 23. SIGNATUR Senest ved underskrift av leieavtalen skal leietaker fremlegge gyldig firmaattest eller annen tilfredstillende dokumentasjon som bekrefter leietakers signatur. 24. TVISTELØSNING Dersom en av partene krever det, skal eventuelle tvister under denne leiekontrakt avgjøres ved voldgift i Oslo i henhold til voldgiftsloven av 14. mai Denne avtale er skrevet i to eksemplarer - en til hver av partene. Trondheim, For Saupstad Senter AS For St. Olav Eiendom