Kurs i plan- og bygningsrett

Transkript

1 Kurs i plan- og bygningsrett Buskerud fylkeskommune Mai 2018 Fredrik Holth & Nikolai K. Winge Konsekvensutredninger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1

2 Program 23. mai 24. mai 30. mai 31. mai Forvaltningslovens rolle på plan- og bygningsrettens område Kommuneplanens arealdel innhold og virkninger Tiltak og søknadsplikt Introduksjon Lovhistorikk Krav til forsvarlig saksbehandling Reguleringsplaner Saksbehandlingsregler Midlertidig forbud Innføring i plan- og bygningsrett Kunnskapsgrunnlaget Særlig om konsekvensutredninger Reguleringsplaner Formål/hensynssoner/ bestemmelser Ulovlighetsoppfølging Innføring i plan- og bygningsrett Plantyper og rettsvirkning av planer ROS-analyser og kommunenes ansvar Flom, ras, skred og overvann Gjennomføring av reguleringsplaner Lovens tredje del: Rådighets- innskrenkninger og ekspropriasjon Oppsummering Lunsj Lunsj Lunsj Lunsj Privatrettslige forhold Særlig om reguleringsplaner og forholdet til servitutter og nabokonflikter Klage og overprøving Innsigelse i plansaker Gjennomføring av reguleringsplaner Lovens tredje del: Jordskifte og utbyggingsavtaler Oppgave i grupper Oppgave i grupper Oppgave i grupper Konsekvensutredninger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 2 Diskusjon av oppgaven i plenum Diskusjon av oppgaven i plenum Diskusjon av oppgaven i plenum

3 Utbyggingsavtaler Rt Løvenskiold Saken gjaldt spørsmålet om det som vilkår for dispensasjon fra reguleringsplan kunne pålegges utbyggeren av en forretningseiendom å bekoste gangog sykkelvei som var en del av et overordnet sykkelveinett i tilknytning til riksvei, jf plan- og bygningsloven 7 og 28-1 nr 2. Høyesterett fant at utbygger burde ha regnet med å dekke kostnadene, og at uklarhet på dette punkt måtte slå tilbake på ham. Vilkåret var heller ikke uforholdsmessig tyngende eller utslag av myndighetsmisbruk. Konsekvensutredninger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 3

4 Utbyggingsavtaler Rt Løvenskiold Sakens hovedspørsmål er om det var adgang for Bærum kommune til å stille vilkår som innebar at Løvenskiold måtte bygge og bekoste en ny gang- og sykkelvei i forbindelse med at kommunen ga dispensasjon fra reguleringsplanen og byggetillatelse for Handelsstedet Bærums Verk. Konsekvensutredninger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 4

5 Utbyggingsavtaler Rt Løvenskiold I brevet om byggegodkjenning fra Bærum kommune 30. september 1996 er vilkåret om gang- og sykkelvei formulert slik: «Ny gang- og sykkelvei skal være opparbeidet og godkjent av Statens vegvesen Akershus før brukstillatelse for nytt varehus gis.» Selv om en reguleringsplan ikke gir bestemmelser om økonomisk ansvar, peker et slikt rekkefølgevilkår på at utbygger - dersom han ikke oppgir sine planer - også blir sittende med det økonomiske ansvar med mindre det overtas av noen andre. Konsekvensutredninger Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 5

6 Utbyggingsavtaler Rt Løvenskiold Selv om vilkåret etter dette i utgangspunktet er gyldig, har Løvenskiold anført at det likevel er ugyldig som uforholdsmessig tyngende og dessuten er resultat av myndighetsmisbruk. Jeg kan ikke se at vilkåret er uforholdsmessig tyngende. Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som blir nødvendige på grunn av utbyggingen. Dette er begrunnet i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge frem omprioriteringer som er foretatt om bruk av offentlige veimidler mv. Videre er forholdet mellom en utbygging på ca. 100 millioner kroner og gang- og sykkelveien på 3-4 millioner kroner som i saken her, heller ikke slik at det trekker i favør av et utilbørlig tyngende vilkår. Det kommer dessuten til at Løvenskiold fikk frigjort utbyggingsgrunn ved at den opprinnelige gangveien ble fjernet. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 6

7 Utbyggingsavtaler De første regler om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven trådte i kraft juli Samme år trådte forskrifter om forbud mot vilkår om private bidrag til sosial infrastruktur (sykehus, aldershjem, barnehager med mer.) Avtaler mellom utbyggingsinteresser og myndigheter har lange tradisjoner i norsk forvaltning. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 7

8 Utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler slik disse er regulert i Pbl må nødvendigvis ses i sammenheng med planprosesser. Utbyggingsavtaler er et virkemiddel til gjennomføring av reguleringsplaner. Bestemmelsene om utbyggingsavtale må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelser i Pbl og tolkes også i lys av disse. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 8

9 Utbyggingsavtaler Forhold som typisk ønskes løst i utbyggingsavtaler: Kommunens bidrag til infrastruktur Rekkefølgekrav Merverdiavgift Grunnerverv Allmennhetens tilgang til ulike arealer +++ Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 9

10 Utbyggingsavtaler Kapittel 17. Utbyggingsavtaler Definisjon Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 10

11 17-3. Avtalens innhold Utbyggingsavtaler En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 11

12 Utbyggingsavtaler Ingen rettspraksis knyttet til 17-3 tredje ledd: Men; Rettspraksis knyttet til lojalitet i utbyggingsavtale Merverdiavgift i utbyggingsavtaler Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 12

13 Sivilombudsmannen 3. september 2015 (sak 2015/1194) Sandnes Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 13

14 Sivilombudsmannen 3. september 2015 (sak 2015/1194) Sandnes Kommunedelplanen for Sandnes sentrum (Sentrumsplan) punkt 1.4 andre, fjerde, femte og sjette ledd lyder: «Rekkefølgebestemmelser etter pbl 11-9 pkt. 4 og utbyggingsavtaler etter kapittel 17 skal i form av kostnadsbidrag sikre opparbeidelse av fellesområder og anlegg i hele sentrumsområdet og skal pålegges alle utbyggingsprosjekter innen sentrumsplanen. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 14

15 Sivilombudsmannen 3. september 2015 (sak 2015/1194) Sandnes Utbyggingsavtale (PBL 11-9 punkt 2, kapittel 17) Sandnes kommune bruker utbyggingsavtale ved gjennomføring av godkjent reguleringsplan. Forhandlinger om utbyggingsavtalen varsles og gjennomføres primært parallelt med behandlingen av planen. Gjennom forhandlingen skal kostnadsbidrag for planens bidrag til finansiering av rekkefølgetiltak, slik de fremgår av fellesbestemmelsen her og tabellene 1 og 2, fastsettes. Forhandlingene skal lede frem til avtalt kostnadsbidrag som innbetales til bundet fond i samsvar med innbetalingsplan fastsatt i utbyggingsavtalen. Kommunen er ansvarlig for prioritering og gjennomføringen av fellestiltakene jfr. bystyrets godkjente vedtekter. Sandnes kommune kan forskottere til fondet etter egne prioriteringer, dersom det er nødvendig for å sikre gjennomføringen. Med grunnlag i kostnadsbidrag (kr. pr. m2bra fastsatt av Sandnes bystyre) for bolig og øvrige formål, bestemmelser om områdenes formål og utnyttelsesgrad og felles rekkefølgetiltak, slik de fremgår av tabell 1 og 2, beregner kommunen et foreløpig nivå for utbyggeres Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 15 deltakelse med hensyn til gjennomføring av planen.»

16 Utbyggingsavtaler «Spørsmålet i saken er om kommunedelplanen punkt 1.4 er i strid med kravene i plan og bygningsloven 17-3 tredje ledd til hva en utbyggingsavtale kan inneholde.» Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 16

17 Utbyggingsavtaler Modellen innebærer at utbygger vil kunne pålegges å besørge anlegg som ikke ligger i utbyggingsområdet, og som heller ikke gjennomføres for å avbøte skader eller dekke konkrete behov ved utbyggingen avtalen gjelder. For eksempel vil kostnadsbidraget fra en utbygger av boliger eller kontorbygg kunne brukes til å finansiere en kunstnerisk utsmykning, småbåthavn, gjestehavn eller havnekanal som ligger i en helt annen del av planområdet. I så fall vil tiltaket neppe tjene interessene i utbyggingsområdet eller dekke behov som oppstår ved den aktuelle utbyggingen. Modellen gir altså ingen sikkerhet for at det er en saklig sammenheng mellom tiltakene utbygger må bekoste og utbyggingen avtalen gjelder, slik loven krever. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 17

18 Utbyggingsavtaler Av punkt 1.4 syvende ledd fremgår at beløpet utbyggeren skal innbetale er en funksjon av antall utbygde kvadratmeter. Kommunestyret har vedtatt at beløpet skal være kr 950 per kvadratmeter BRA bolig og kr. 650 per kvadratmeter BRA næringsbygg. Ettersom beløpet er en funksjon av antall utbygde kvadratmeter, er det en viss sammenheng mellom utbyggingens omfang og størrelsen på kostnadsbidraget. At kommunen har ulike satser for boliger og næringsbygg, innebærer også at utbyggings art spiller inn. Det er imidlertid usikkert om dette er nok til å oppfylle lovens krav til forholdsmessighet. Siden beløpet er fastsatt skjematisk, og dessuten før kommunen vedtar reguleringsplan for den aktuelle utbyggingen, vurderer kommunen ikke konkret om kostnadsbidraget står i forhold til utbyggings art eller belastningen den påfører kommunen. Til eksempel vil et stort kontorbygg med mange ansatte gi andre behov for kollektivanlegg, gang- og sykkelveier enn et lagerbygg på samme størrelse. Beløpet utbyggeren må betale, vil likevel være det samme. Modellen gir derfor liten sikkerhet for at kostnadsbidraget står i forhold til utbyggingens art eller belastningen den påfører kommunen, slik Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 18 loven krever.

19 Utbyggingsavtaler Etter dette er ombudsmannen kommet til at modellen innebærer at kommunen ikke foretar en konkret vurdering av om punkt 1.4 i kommunedelplanen oppfyller forholdsmessighetskravet i pbl tredje ledd annet og tredje punktum. Dette fordi det uavhengig av den enkelte utbyggingen er forhåndsbestemt at utbygger skal betale et fast beløp per kvadratmeter. Ombudsmannen ber på denne bakgrunn om at Sandnes kommune endrer bestemmelsen og sørger for at det foretas en konkret forholdsmessighetsvurdering. Ombudsmannen ber om å bli holdt orientert om den videre behandlingen av planen. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 19

20 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 20

21 Utbyggingsavtaler Saksbehandling og offentlighet Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i 17-3 andre eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres. Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 21

22 Utbyggingsavtaler Klage Utbyggingsavtaler kan ikke påklages Forskrifter Departementet kan gi ytterligere regler om krav til avtaleinngåelsen, typer av tiltak som kan omfattes, herunder at nærmere angitte tiltak ikke kan inngå i avtale, hvordan kriteriene i loven skal anvendes og hvordan avtalevilkårene skal gjennomføres. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 22

23 Jordskifte Jordskifte kan kreves på alle arealtyper, og er ikke kun et virkemiddel til bruk på landbrukseiendommer. Jordskifteloven 1-2 første ledd slår fast: Lova gjeld for fast eigedom og rettar over fast eigedom, vassdrag og sjø i heile landet, om ikkje anna er fastsett i denne eller andre lover. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 23

24 Jordskifte Sakstyper: Rettsendrende saker Rettsfastsettende saker Skjønn Fordeling av planskapte verdier en egen sakstype. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 24

25 Jordskifte Koblingen mellom plan- og bygningsloven finner vi i planog bygningsloven 12-7 nr. 13, hvor det sies at det kan gis bestemmelser om: krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven 3-30 Jordskifteloven 3-30 sier: Jordskifteretten kan fordele planskapt netto verdiauke mellom eigedommar som er omfatta av ein reguleringsplan. Fordelinga kan gjerast dersom planmyndigheita med heimel i plan- og bygningsloven 12-7 nr. 13 i reguleringsplanen har gitt føresegn om at planskapt verdiauke skal fordelast. Planmyndigheita må i reguleringsplanen ha fastsett den geografiske avgrensinga av området for fordeling. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 25

26 Jordskifte 3-31 Korleis jordskifteretten skal verdsetje Jordskifteretten skal verdsetje samla planskapt netto verdiauke i området for fordeling. Jordskifteretten skal verdsetje dei delane som kvar part skal ha av verdiauken. Jordskifteretten skal verdsetje alle eigedommane ut frå eigenskapane dei har til utbyggingsformål og uavhengig av kva som går fram av reguleringsplanen. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 26

27 Jordskifte 3-32.Korleis jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke Jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke slik at kvar eigar får den delen av den planskapte netto verdiauken som følgjer av 3-31 andre punktum. Jordskifteretten skal ved fordeling etter første ledd, så langt råd er, tildele ein part utbyggingsrettar på eller inntil eigedommen parten har. Når ein part får tildelt ein utbyggingsrett som ikkje ligg på eigedommen parten har, følgjer eigedomsretten den tomta som utbyggingsretten gjeld. Dersom planskapt netto verdiauke berre utgjer ein del av ein utbyggingsrett, har delhavaren med størst del av utbyggingsretten, rett til å krevje heile utbyggingsretten tildelt til seg. Dersom ingen av delhavarane krev utbyggingsretten tildelt til seg, blir den tomta som utbyggingsretten gjeld, eit sameige mellom delhavarane. Tek ein delhavar over etter første punktum, skal andre delhavarar få oppgjer for planskapt netto verdiauke i pengar. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 27

28 Per Pål Espen

29 Per Pål Espen 28 TOMTER

30 Per Pål Espen Eigna for bustad 38 % 55 % 7 %

31 28 tomter Per skal ha 38 % => 10,6 tomter Pål skal ha 55 % => 15,4 tomter Espen skal ha 7 % => 2 tomter

32 Rådighetsinnskrenkninger Hva ligger det i å omtale planer som rådighetsinnskrenkning? Hvorfor er det viktig å skille mellom rådighetsinnskrenkning og ekspropriasjon? Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 32

33 Rådighetsinnskrenkninger «Mens erstatning for ekspropriasjon således vesentlig reiser spørsmål om erstatningens utmåling, er det helt motsatt for rådighetsinnskrenkningenes vedkommende. Her er det selve betingelsene for ansvar som har vært det problematiske. Mens ekspropriasjon normalt medfører erstatningsplikt, er det normale ved rådighetsinnskrenkninger at det ikke skal betales erstatning overhodet.» Carl August Fleischer, Miljø- og ressursforvaltning 3. utgave, Universitetsforlaget 1999 s Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 33

34 Rådighetsinnskrenkninger Rt s Strandlovdommen «Det stadig økende press etter landsteder ved kysten og allmennhetens store behov for plass til friluftsliv og rekreasjon er uttrykk for den levestandard vårt moderne industrisamfunn gir. I denne situasjon er det blitt tvingende nødvendig å begrense bebyggelse langs selve kyststripen og å hindre spredt og tilfeldig bebyggelse uten samlet plan.» Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 34

35 Rådighetsinnskrenkninger Rt s Strandlovdommen «Det man står overfor, og det er denne sak etter mitt skjønn et eksempel på, er at samfunnets regulering og styring stadig utvides etter hvert som utviklingen skaper nye interessemotsetninger og dermed nye behov for regulering. Men i forhold til Grunnloven blir ikke dette noen ny situasjon. Tvert imot ville det være mindre forenlig med det likhetsprinsipp som Grunnloven bygger på, om de verdiforandringer som i slike tilfelle måtte melde seg, erstatningsmessig skulle behandles på en annen måte enn det som for lengst er akseptert på meget vide felter ellers. Det endrer ikke dette forhold at enkelte som før reguleringen har utnyttet sin eiendomsrett særlig aktivt, kan ha fått et utbytte av dette, som etter reguleringen er uoppnåelig.» Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 35

36 Rådighetsinnskrenkninger Rådighetsinnskrenkning eller ekspropriasjon? Høyesterett legger vekt på: Formålet med byggeforbudet Forbudet medfører ingen inngrep i den (lovlig) etablerte bruk Forbudet overfører ikke noen rådighet over stranden til andre Forbudet er gjort generelt Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 36

37 Rådighetsinnskrenkninger Krav om innløsning og erstatning Pbl og 15-3 (tidligere pbl og 32) 1. Er vilkårene for å kreve innløsning eller erstatning til stede? 2. Dersom ja hvilke prinsipper gjelder for utmåling av erstatning? Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 37

38 Rådighetsinnskrenkninger 15-2.Grunneierens rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan Medfører en reguleringsplan at kommunen, eller annet rettssubjekt med samtykke av kommunen, etter 16-2 har rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i dens helhet, kan grunneieren eller festeren kreve at ekspropriasjon straks blir foretatt når vedtaket gjelder grunn som i planen er angitt til offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder. Det samme gjelder når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte. Krav etter første ledd må være satt fram senest tre år etter at reguleringsplanen er gjort kjent etter fjerde ledd, eller vedtak er kunngjort etter femte ledd. Er grunnen bebygd, har eieren eller festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet må i så fall være satt fram senest tre år etter dette tidspunkt. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 38

39 Rådighetsinnskrenkninger 15-3.Erstatning for tap ved reguleringsplan Medfører en reguleringsplan ved bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn med mindre den erverver eiendommen i medhold av Det samme gjelder hvis reguleringsplan medfører at eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende. Ved regulering av naturvernområder etter loven her skal kommunen betale erstatning etter skjønn i samsvar med naturmangfoldloven 50 og 51. Krav om erstatning må være satt fram senest tre år etter at vedtak er gjort kjent etter fjerde ledd, eller at reguleringsplanen er kunngjort etter femte ledd. Er grunnen bebygd, har eieren eller festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet må i så fall være satt fram senest tre år etter dette tidspunkt. Erstatning for tap ved reguleringsplan som blir utarbeidet og vedtatt av departementet eller av kommunen i medhold av 6-4, skal betales av staten når ikke annet er bestemt. Når en eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet, kan deres eiere eller festere ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av den førstnevnte eiendom. Erstatningsbeløpet kan ikke settes høyere enn den verdiøkning som den bedre utnytting medfører for vedkommende eiendom, etter fradrag for de refusjonsbeløp som eieren eller festeren i tilfelle er blitt tilpliktet å betale i medhold av bestemmelsene i lovens kapittel 18 som følge av eiendommens utnytting. Krav om erstatning må være satt fram senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt. Eier eller fester av eiendom som gis bedre utnytting, kan kreve forhåndsskjønn til avgjørelse av erstatningsspørsmålet når endelig reguleringsplan foreligger. Erstatningsbeløpet forfaller til betaling Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 39 når byggearbeider er satt i gang, men tidligst tre måneder etter at beløpet er endelig fastsatt.

40 Rådighetsinnskrenkninger Høyesterett har i Herlofsen-dommen (Rt s. 813) oppstilt hvilke vilkår som må være oppfylt for å kunne kreve erstatning for å ha innrettet seg etter reguleringsplan, og dermed pådratt seg utgifter: Utgiftene må være pådratt i tillitt til en avsluttende regulering som avklarte arealbruken. Det må være tale om en endring byggherren ikke med rimelighet kunne forutse. Utgiftene man krever erstattet må være vesentlige for byggherren. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 40

41 6 ulike mulige grunnlag for innløsning og erstatning: 15-1; Innløsning med grunnlag i kommuneplanens arealdel. 15-2; Innløsning med grunnlag i reguleringsplan første til fjerde ledd; Krav om erstatning som følge av vedtatt reguleringsplan femte ledd; Krav om erstatning mot nabo. Rt s. 813 «Herlofsendommen»; Bortkastede prosjekteringsutgifter. Grunnlovsanalog tolkning Sauholmen Rt s. 67 Krav etter kulepunktene 1-3 og 5 og 6 rettes mot kommunen. Krav etter Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 41 kulepunkt 4 rettes mot nabo.

42 Tiltak Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 42

43 1-6 Tiltak Tiltak Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter 20-5 og Andre ledd kommer ikke til anvendelse for tiltak som omfattes av 20-7 og 20-8 om skjermingsverdige objekter i medhold av sikkerhetsloven. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 43

44 Tiltak 20-1.Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov: a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) Fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 44

45 Tiltak g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig h) oppføring av innhegning mot veg i) plassering av skilt- og reklameinnretninger j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg k) vesentlig terrenginngrep l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 45

46 Tiltak Reguleringsplaner er rettslig bindende jf. pbl Søknad om tiltak som er i tråd med reguleringsplan skal innvilges pbl Skille mellom søknadspliktige og ikke-søknadspliktige tiltak pbl Felles for begge «typer» tiltak er at de må ikke være i strid med plan. Tiltak som er i strid med plan krever dispensasjon for å bli lovlige. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 46

47 LF Tiltak Et utbyggingsselskap hadde kjøpt deler av bygningsmassen ved Persaunet leir i Trondheim av forsvaret. To av bygningene hadde tidligere rommet hybler for militært personell. Disse ønsket selskapet å modernisere og selge ut til privatpersoner. Saken gjelder spørsmål om det foreligger bruksendring for to bygninger med derav følgende søknadsplikt og krav om bygningsmyndighetens godkjenning etter plan- og bygningsloven (plbl). Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 47

48 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 48

49 LF Tiltak Persaunet leir i Trondheim ble anlagt under siste verdenskrig for innkvartering av tyske militære mannskaper. Arealene og bygningene ble etter krigen overtatt av det norske forsvaret og benyttet til militære formål. Forsvaret ønsket i 2003 å selge store deler av leiren til sivile formål. Det ble derfor igangsatt arbeid med en reguleringsplan for leirområdet. Fra før forelå reguleringsplan R 126a, stadfestet 27. januar Formålet med denne hadde utelukkende vært å regulere vegnettet i leiren. På vegne av Forsvarsbygg v/skifte Eiendom utarbeidet Per Knudsen Arkitektkontor AS et reguleringsplanforslag, benevnt R 455, som kommunestyret i Trondheim vedtok 26. august Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 49

50 LF Tiltak To av de fem bygningene, nr. 14 og 15, var av forsvaret i flere år benyttet som hybelbygg. Vangen Eiendom AS ønsket å sette i stand og selge ut små «hybelleiligheter» i samme antall som bygningene tidligere hadde rommet hybler. Den 30. mars 2005 ble det derfor avholdt forhåndskonferanse med kommunen, hvilket resulterte i at Vangen Eiendom AS 17. august 2005 fremmet søknad om bruksendring. Sommeren og høsten 2005 gjennomførte selskapet oppussing av bygning nr. 15. Salgsarbeid ble igangsatt og kjøpekontrakter inngått for i alt 16 enheter. Ved brev av 2. september 2005 varslet imidlertid kommunen at søknaden ikke kunne behandles som «enkelt tiltak» siden den var i strid Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 50 med reguleringsplanen.

51 LF Tiltak Lagmannsretten bemerker: Det spørsmål lagmannsretten først må ta stilling til er om Vangen Eiendom AS' forutsatte, og delvis gjennomførte arbeider på bygning nr. 14 og 15 i Persaunet leir, og bruksforutsetningen, er betinget av bygningsmyndighetens tillatelse. Skulle lagmannsretten komme til at dette ikke er tilfelle, vil kommunens to vedtak av 30. desember 2005 være ugyldige. Dersom bruksendringstillatelse er nødvendig, må lagmannsretten gå inn i en nærmere vurdering av vedtakenes gyldighet. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 51

52 LF Tiltak Høyesterett har i dom inntatt i Rt drøftet rekkevidden av plbl 93 annet ledd, slik den da lød. Med utgangspunkt i lovforarbeidene uttaler førstvoterende på side 1071 at: «det ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer.» Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 52

53 LF Tiltak Et eierskifte er i seg selv ingen omstendighet som medfører krav om bruksendringssøknad. Slik må det i prinsippet også være når forsvaret selger unna eiendommer til bruk for sivile formål. Avgjørende må derimot være om brukens karakter endrer seg på en måte som berettiger behov for offentlig kontroll. Vår sak gjelder endring innenfor samme hovedformål, nemlig boligformål. I Sivilombudsmannens forannevnte årsmelding er det framholdt at også endring av boligform kan utløse søknadsplikt. Den aktuelle saken gjaldt imidlertid en annen type endring enn i vår sak. At det her ønskes foretatt endring fra «militært boligformål» til «sivilt boligformål», finner lagmannsretten uten særlig betydning, hensett til at realiteten i bruken forblir den samme som før, nemlig husvære for enkeltpersoner. Det er her ikke tale om slik markert endring i virksomhetens karakter at plan- og bygningslovens kontroll- og godkjenningsordning er påkrevd. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 53

54 Tiltak Rt / Rulle Salomonsen A drev forretningsvirksomhet i forskjellige former på sin eiendom. Han drev bilservice og solgte bildekk, bilrekvisita, campingvogner og campingutstyr og senere sportsutstyr. Dette siste ble godkjent av bygningsrådet, men det ble presisert at ytterligere utvidelser eller omlegginger av salgsvirksomheten ikke ville få godkjennelse. A ønsket etter noen tid å leie bort til et matsenter. Han mente en slik omlegging av driften ikke var en bruksendring som krevet samtykke etter 93 annet ledd eller midlertidige reguleringsbestemmelser, jfr. 23 nr. 2. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 54

55 Tiltak Rt / Rulle Salomonsen Man må etter dette forstå loven dithen at det ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer. Jeg antar i overensstemmelse med det som uttales i dom i Rt , at det vil bero på en konkret vurdering om skifte fra en form for forretningsdrift til en annen innebærer en slik endring at det kreves samtykke. Det avgjørende synes å måtte være om det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene. Man kan således ikke, som lagmannsretten synes å ha lagt til grunn, som alminnelig regel bygge på at det ikke kreves samtykke til en bransjeendring. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 55

56 Tiltak Rt / Rulle Salomonsen Det er helt på det rene at bygningsmyndighetene fra første stund av har vært klar over at det ville bli drevet en salgsvirksomhet fra disse lokalene. Det må kunne sies at det på basis av søknadene var forutsatt av bygningsmyndighetene at det i det vesentlige skulle selges det som kan kalles kapitalvarer med tilknytning til bilbransjen og campinglivet. Når det åpnes et matsenter, vil dette medføre en helt ny trafikksituasjon og således sette sitt preg på strøket. Man vil her nettopp stå overfor en virksomhet av en annen karakter enn den som tidligere har vært drevet i lokalene, og endringene som omleggingen medfører, har adresse til de hensyn bygningsmyndighetene etter loven skal ivareta. Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 56

57 Tiltak 20-5.Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt For følgende tiltak som nevnt i 20-1, er søknad og tillatelse ikke nødvendig dersom disse er i samsvar med plan: a) mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse b) frittliggende bygning som er større enn bygninger som nevnt i bokstav a, som oppføres på bebygd eiendom, og som verken skal brukes til beboelse eller annet varig opphold, og som ikke underbygges med kjeller c) mindre frittliggende byggverk knyttet til drift av jordbruks-, skogbruks- og reindriftsområder d) mindre tiltak i eksisterende byggverk e) mindre tiltak utendørs f) fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse g) andre mindre tiltak som kommunen finner grunn til å frita fra søknadsplikten Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 57

58 Tiltak 21-4.Behandling av søknaden i kommunen Første ledd: Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Kommunen skal i saksbehandlingen legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav. Bestemmelsen knesetter en «byggerett». Plan og bygningsloven en ja-lov? Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 58

59 Tiltak Prop. 99 L ( ) Endringer i plan- og bygningsloven: «Målet er rask og effektiv saksbehandling og god forutsigbarhet for alle involverte. Et mål med forslagene er å fremheve byggesaksdelen av plan- og bygningsloven som en «ja-lov», det vil si at tiltakshavere skal ha rett til å gjennomføre tiltak som ikke er i strid med lov, forskrift eller plan. Dette er en prinsipiell grunntanke for denne delen av loven, men som ofte settes til side i den praktiske saksbehandlingen hvor tiltakshavere opplever uforutsigbare og skiftende krav til både ansvar og dokumentasjon, ikke bare mellom kommuner, men også mellom saksbehandlere i samme kommune.» Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 59

60 Takk for oss! Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 60