FARVERIKVARTALET AS Handelsanalyse Farverikvartalet O-2799 Org.nr: 965 335 269 NCM Development AS Stranden 3B 0250 OSLO Kontaktperson: Jan-Eirik Berntsen Telefon: 2311 8900 / direkte: 2311 8910 Telefax: 2311 8901 E-post: jeb@ncmd.no http://www.ncmd.no Org.nr: 993 470 198 FARVERIKVARTALET AS CO/ Industribygg AS Serviceboks 2815 GJØVIK Kontaktperson: Einar Amlie Karlsen Telefon: / direkte: Telefax: E-post: einar.amlie.karlsen@gjøvik.kommune.no Dato: 08.10.10
Innhold 0.0 SAMMENDRAG... 3 1.0 BAKGRUNN... 4 2.0 FORMÅL... 4 3.0 BESKRIVELSE AV TILTAKET... 4 3.1 Størrelse, karakter og leietakersammensetning... 5 3.2 Atkomstforhold. Tilgjengelighet for forskjellige brukergrupper... 5 4.0 MARKEDSUNDERLAG... 5 4.1 Begrunnet avgrensning av markedsområdet... 5 4.2 Befolkning i markedsområdet. Inntekt.... 7 4.3 Etterspørsel i markedsområdet 2009-2020... 8 4.4 Detaljhandelsstrukturen i markedsområdet... 10 4.5 Andre kjente planer om etablering av detaljhandel i markedsområdet... 12 5.0 FAKTISK OMSETNING I MARKEDSOMRÅDET 2009. DEKNINGSGRAD OG HANDELSBALANSE... 12 6.0 TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET... 14 7.0 KONSEKVENSER AV TILTAKET... 15 8.0 0-ALTERNATIVET... 16 Vedlegg 1 Befolkning og inntekt Vedlegg 2 Privat etterspørsel Vedlegg 3 Faktisk omsetning og dekningsgrad side 2
0.0 SAMMENDRAG Denne Handelsanalyse vurderer konsekvensene av det planlagte tiltaket for markedsområdet i detaljhandelssammenheng. Analysen er utarbeidet av NCM Development AS ved Seniorrådgiver Jan-Eirik Berntsen. Eiendommene/Tiltaket er beskrevet i kapittel 3. Tiltaket ligger i sentrum av Gjøvik og består i hovedsak av tre større eiendommer. Gjøvik Kornsilo, kommunens parkeringsanlegg, samt eksisterende bebyggelse i Storgata 10. Deler av eiendommen ligger i tilknytning sentrumsgågaten (Storgata) med detaljhandelsforretninger. Næring/handelsdelen utgjør ca 12 700 m² BTA fordelt på tre plan. De fleste detaljhandelsbransjer er aktuelle for etablering i tiltaket. Omsetningen er beregnet til å ligge på rundt 345 millioner ekskl. mva. Adkomstforhold for gående/syklende, kollektivreisende og bilende kunder vil bli god. Markedsunderlag for tiltaket er beskrevet i kapittel 4. Markedsområdet har 65 000 innbyggere og består av kommunene Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten, samt deler av Søndre- og Nordre Land. Det forventes en befolkningsvekst på 4 % i markedsområdet frem mot 2020. Markedsområdets private etterspørselsvekst fra 2009 til 2020 er beregnet å øke med 29 %. Detaljhandelsstrukturen i markedsområdet består av 8 større detaljhandelskonsentrasjoner. Gjøvik har 4 stk, Raufoss, Dokka, Lena og Skreia. For øvrig er det en del enkeltstående forretninger som ligger spredt, hvor hovedandelen er dagligvareforretninger. Gjøvik har det klart største detaljhandelsutbudet med ca. 150 forretninger. Dokka sentrum har ca. 40 forretninger, mens Raufoss og Lena har ca. 30 forretninger. Målt i faktisk omsetning er Gjøvik nesten fire ganger større enn Dokka. Markedsområdets dekningsgrad innen detaljhandel under ett, viser at befolkningen er selvforsynt med varer. På bransjenivå varierer imidlertid dekningsgraden. Dagligvare har en overdekning på 4 %. Hovedårsaken ligger i at turistetterspørselen ikke er med i etterspørselstatistikken. Innen klær og sko er den en svak underdekning og varegruppen andre varer ligger på landsgjennomsnitt. Tiltakets forhold til regleverket er beskrevet i kapittel 6. I følge Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland godkjent av MD 22.12.04, har tiltaket ingen øvre grense for størrelsen av detaljhandelsarealer Konsekvenser av tiltaket er beskrevet i kapittel 7. Tiltakets omsetning utgjør 34 % av markedsområdets private etterspørselsvekst i perioden 2009-2020. Konklusjon: Tiltaket vil ikke påvirke i markedsområdets detaljhandelsstruktur i nevneverdig grad. Hovedårsaken ligger i tiltakets regionale funksjon, mens øvrige innkjøpssteder har en kommunal eller lokal funksjon, samt at 97 % av etterspørselsvekst skjer i kommunen hvor tiltaket ligger. Tiltaket vil bidra til å opprettholde dagens handlemønster med Gjøvik som regionalt detaljhandelsinnkjøpssted. 0-alternativet er beskrevet i kapittel 8. Gjøvik vil gå glipp av en tydelig styrking av sentrumsgaten med lokaler som er tilpasset detaljhandelsbutikkenes krav. side 3
1.0 BAKGRUNN Farverikvartalet AS ønsker å utvikle et kvartal i sentrum av Gjøvik til handel, næring, kultur, opplevelse og parkering. Tiltakets størrelse utløser krav om konsekvensutredning. Handelsanalyse er en av flere delutredninger som sammenstilles i Konsekvensutredningen. Næring/handelsdelen utgjør ca 12 700 m² fordelt på tre plan. NCM Development er et uavhengig rådgivningsfirma som arbeider i skjæringspunktet mellom fast eiendom og handel og service. Handelsanalyser er blant de arbeidsområdene som firmaet har utført siden innføringen av kjøpesenterstoppen i 1999. 2.0 FORMÅL Handelsanalysen skal angi konsekvensene av den planlagte utvidelsen for markedsområdet i detaljhandelssammenheng i.h.h.t. Forskrift nr 742 av 27. 06.2008, om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland, godkjent av Miljøverndepartementet 22.12.2004. 3.0 BESKRIVELSE AV TILTAKET Tiltaket ligger i sentrum av Gjøvik og består i hovedsak av tre større eiendommer. Gjøvik Kornsilo som ble lagt ned i 2007, kommunens parkeringsanlegg i Brenneriveien 3, samt eksisterende bebyggelse i Storgata 10. Deler av eiendommen ligger inntil sentrumsgågaten Storgata som består av forretninger. Figur 1 side 4
3.1 Størrelse, karakter og leietakersammensetning Forstudie utarbeidet av KONTUR arkitektur AS viser nye forretningsarealer på 12 700 m² BTA. Med fratrekk av 25 % fellesareal, utgjør salgsarealet 10 160 m². På dette stadiet i planprosessen er det naturlig nok ikke inngått avtaler med nye leietakere. De fleste detaljhandelsbransjer er aktuelle. Omsetningen vil ligge på rundt 345 mill. ekskl. mva. Tallene er basert på en omsetning på 34 000.-, ekskl. mva. pr. m² (42 500.-, inkl. mva. pr m².) Dette tilsvarer kvadratmeteromsetningen til CC Gjøvik. Vi har valgt å ta ut vinmonopolet i beregningen pga. de skiller seg vesentlig ut fra andre bransjer m.h.t omsetning pr. m². I 2009 hadde vinmonopolet på CC Gjøvik en omsetning på ca. 166 000.-, ekskl. mva pr. m². (83 mill./500m².) Gjennomsnittlig omsetning for kjøpesentrene i Oppland ligger på 27 000 pr. m² ekskl. mva og 33 000.-. pr. m² inkl. mva. 3.2 Atkomstforhold. Tilgjengelighet for forskjellige brukergrupper Gående/syklende: Tiltaket har svært god tilgjengelighet for gående og syklende. Det bor 10 200 personer innen 2 000 meter avstand fra tiltaket. Målepunkt er krysset Storgaten-Bakkegata. Kollektivdekning: Tiltaket har god tilgjengelighet for kollektivreisende. Gjøvik Stasjon for Tog og Gjøvik skysstasjon med 37 stk. bussruter ligger i gangavstand fra tiltaket Bil: Atkomst med bil vil bli god med 420 p-plasser. Dette forutsetter imidlertid realisering av planene om ny veiforbindelse fra Riksvei 4 og til sentrum/tiltaket. Dagens veinett er ikke tilfredsstillende i detaljhandelssammenheng. Atkomsten til CC Martn er et eksempel på hvordan bilende kundene på en rask og oversiktlig måte kan parkere fra hovedveien. 4.0 MARKEDSUNDERLAG Markedsunderlaget for tiltaket er en funksjon av hvordan markedsområdet avgrenses, hvor mange som bor i området og i fremtiden, samt detaljhandelsetterspørselen per capita. Konkurranseforholdene i området avgjør hvor stor andel av etterspørselen som kan antas å tilfalle tiltaket. 4.1 Begrunnet avgrensning av markedsområdet Ut fra studium av kommunikasjonslinjer, avstander og størrelse på andre sammenlignbare innkjøpssteder har tiltaket et markedsområde som vist i figur 2. Gjøvik sentrum er regionssenter for Gjøviks-regionen som består av kommunene Gjøvik, Østre Toten, Vestre Toten, Søndre Land og Nordre Land. I detaljsammenheng er også Gjøvik det klart største innkjøpsstedet i regionen. Gjøvik side 5
kommunes detaljhandelsomsetning er nærmere 30 % større enn omsetningen til de fire andre kommunene til sammen. Figur 2 MARKEDSOMRÅDE GJØVIK SENTRUM Vi har valgt å unnlate deler av Søndre og Nordre land som markedsområde. Begrunnelsen er at kommunikasjonsforholdene tilsier at de i like stor grad sogner til Hønefoss. Hadelandskommunene sogner til en viss grad til Hønefoss og Oslo, men Gjøvik har innflytelse og særlig i Gran. side 6
Figur 3 Figur 3 viser kjøretid i minutter fra tiltaket. 0-5 min 5-10 min 10-30 min Kjøretidsoversikten viser at så god som alle innbyggerne i markedsområdet har mindre enn 30 minutter med kjørevei til tiltaket. 4.2 Befolkning i markedsområdet. Inntekt. Vedlegg 1 viser at markedsområdet pr. 01.01. 2009 hadde 64 600 innbyggere. Statistisk Sentralbyrås fremskrivningsalternativ MMMM (middels nasjonal vekst) viser at markedsområde vil få en befolkningsøkning på 4 prosent frem mot 2020. Det er imidlertid store forskjeller mellom de fem kommunene. Se figur 3 og vedlegg 1. Til sammenligning forventer Oppland fylke en vekst på 3 % og landet under ett en vekst på 11 % i samme periode. side 7
Figur 4 35 000 Befolkningsvekst Gjøvikregionen 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 2009 2020 5 000 0 0502 Gjøvik 0528 Østre Toten 0529 Vestre Toten 0536 Søndre Land 0538 Nordre Land Kilder: SSB befolkningsframskrivning Inntektsnivået har betydning på forbruksnivået innen detaljhandel. Markedsområdets gjennomsnittlige inntekt ligger på nivå med fylkesgjennomsnittet for Oppland. Forbrukstabell for Hedemark og Oppland benyttes derfor ved beregning av etterspørselstall i denne analysen. 4.3 Etterspørsel i markedsområdet 2009-2020 Befolkningens etterspørsel rettet mot detaljhandelen kan beregnes ved hjelp av Statistisk Sentralbyrås Forbruksundersøkelse. Undersøkelsen publiseres som gjennomsnittstall for hele landet, men også for geografiske områder, de tre største byene i sum, for strøkstype (tettbygd/ spredtbygd) og for husstandstyper. Vi har allerede vært inne på at etterspørselen varierer med husstandenes inntekt. For å ta hensyn til at det er en sammenheng har NCM Development valgt å beregne etterspørsel basert på en tabell for Hedemark og Oppland fra Forbruksundersøkelsen. I vedlegg 2 er etterspørselveksten fra den private befolkningen for perioden 2009 2020 beregnet. I beregning av etterspørselsveksten pr. år, har vi brukt 2 % pr. år. Vi har i denne forbindelse hensyntatt den negative økonomiske utviklingen den siste tiden. Figur 5 viser at gjennomsnittlig vekst siden 1990 og frem til 2008 ligger over 2 %. Figur 5. side 8
6 Prosentvis endring etterspørselper capita i faste kroner, hele landet. 5 4 3 2 1 0-1 -2 Kilde: statistisk sentralbyrå. Årlig endring Gjennomsnitt perioden Etterspørsel fra markedsområdets befolkning øker med 29 % fra 2009 til 2020. For nærmere detaljer henviser vi til vedlegg 2. Etterspørselveksten for markedsområdets befolkning beløper seg til 1,05 mrd. i perioden 2009-2020. Se også vedlegg 2. Figur 6. side 9
Millioner Antatt privat etterspørselsøkning i markedsområdet ekskl. priv./off. bedrifter 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2020 1051 2009 3586 1 Kilde: se vedlegg 2 Detaljhandelsetterspørsel fra offentlige/private bedrifter og institusjoner i markedsområdet, kommer i tillegg til husholdningenes etterspørsel. Generelt ligger slik etterspørsel på 10 12 % av det husholdningene etterspør, men det er stor forskjell fra bransje til bransje. Dagligvarebransjen, Jern- og fargehandlere, samt byggmarkeder har høyest andel. Etterspørselen inkl. offentlige og private bedrifter utgjør 5,1 mrd. for markedsområdet i 2020. Etterspørselstall fra offentlige og private bedrifter vil imidlertid ikke bli benyttet i den videre analyse ettersom tallmaterialet er for lite dokumenterbart. 4.4 Detaljhandelsstrukturen i markedsområdet Detaljhandelsstrukturen i markedsområdet består av 8 større detaljhandelskonsentrasjoner. Detaljhandelskonsentrasjonene ligger på Gjøvik 4 stk, Raufoss, Dokka, Lena og Skreia. For øvrig er det en del enkeltstående forretninger som ligger spredt, hvor hovedandelen er dagligvareforretninger. Gjøvik har det klart største detaljhandelsutbudet med ca. 150 forretninger. Dokka sentrum har ca. 40 forretninger, mens Raufoss og Lena har ca. 30 forretninger. Målt i faktisk omsetning er Gjøvik nesten fire ganger større enn Dokka. Gjøvik kommune I Gjøvik er detaljhandelen konsentrert rundt kjøpesenteret CC Gjøvik, Storgata som er sentrumsgaten, samt områdene Kallerud og Kirkeby som ligger utenfor sentrum. side 10
Storgata er en sentrumsgate som strekker seg over fem kvartaler. Gågaten er nærmere 500 meter lang. Detaljhandelen i og rundt Storgata består av ca 50 forretninger, hvorav halvparten ligger i Storgata. Omsetningen anslås til ca 300-350 millioner ekskl. mva. Storgata har 11 kles og skoforretninger. Andre sentrale bransjer er gullsmed, gavebutikk/hobby, sport, optiker, bokhandel, dagligvare og apotek, samt elektro og møbelforretning. I tillegg er det ca 40 andre virksomheter. Sentrale virksomheter er bank, servering og frisør. CC Gjøvik: Er regionens største kjøpesenter med en omsetning på 970 mill. ekskl. mva (1174 inkl. mva 2009) Dagligvare inkl. Vinmonopol omsetter alene for ca. 200 mill. ekskl. mva. Senteret har 83 butikker innen de fleste typiske sentrumsbransjer. Det er 28 forretninger innen klær og sko. Av andre sentrale bransjer er det 8 forretninger innen ur, optikk, Gull og tilbehør, samt 20 forretninger innen hus og hjem. Kallerud: Næringsområdet ligger ca 3 km utenfor sentrum i tilknytning til RV4 som består av en blanding av industri, lager og detaljhandel. Det er 6 detaljhandelsforretninger med nasjonale kjeder innen møbel, elektro, sport, jernvare og bredt vareutvalg. Omsetningen ligger på 100-150 millioner ekskl. mva. Kirkebyområdet: Industri/lagerområde som ligger ca 2 km fra sentrum/storgata og består av ti detaljhandelsforretninger som i hovedsak er store i areal. Nasjonale kjeder innen dagligvare, elektro og byggvare utgjør de viktigste bransjene. Omsetning på rundt 300-350 millioner ekskl. mva. Dagligvareomsetningen er tyngst med nærmere 200 millioner ekskl. mva. Vestre Toten kommune. Raufoss sentrum har en lokal funksjon i detaljhandelssammenheng med 25-30 forretninger. Med unntak av dagligvare er utvalget tynt og flere av bransjene har bare en eller to butikker. Halvparten av forretningene er lokalisert i Raufoss Kjøpesenter. Raufoss har 4 butikker innen klær og sko, 4 dagligvareforretninger, samt kjedene Euronics innen elektro, Europris innen bredt vareutvalg og Byggmakker innen byggevare. Omsetningen ligger på rundt 450-500 millioner ekskl. mva. Nordre Land. Dokka sentrum trekker til en viss grad kjøpekraft fra Søndre Land. Sentrum har ca 40 forretninger og har en omsetning på rundt 450 millioner ekskl. mva. Ti av forretningene er gatebeliggenheter, mens de øvrige er samlet i tre sentre. Dokka sentrums detaljhandelstilbud betjener kommunen og til en viss grad nabokommunen Søndre land, samt hyttebefolkningen. Dagligvaretilbudet er sterkt med Spar, Rema, Coop Mega og Kiwi representert. Innen klær og sko er utvalget tynt og er av lokal karakter. Av nasjonale kjeder registrerte vi Cubus, Match, Eurosko og B-Young. Innen øvrige sentrumsbransjer er utvalget også av lokal karakter og flere bransjer er representert med bare en eller to butikker. Unntaket er elektro hvor utvalget greit er med kjedene Expert og Elkjøp til stede. Bondlitorget, har ni butikker hvor Cubus og Expert og Spar er de sentrale. Dokka sentrum har 8 forretninger hvorav vinmonopol, apotek og Coop Mega er de viktigste. Bergfoss Senteret har 13 butikker, hvor Bilxtra, Kiwi dagligvare, Sport og Elkjøp er de mest sentrale. side 11
Østre Toten, Lena sentrum: Består av ca 30 butikker og har en lokal funksjon i detaljsammenheng. Flere bransjer er representert men ofte er det bare en eller to butikker innen hver bransje. Unntaket er dagligvare. Omsetning ligger på ca 450 millioner ekskl. mva. Skreia har 10 butikker og har en nærfunksjon i detaljsammenheng. Omsetningen ligger på rundt 170 millioner ekskl. mva. Butikkene betjener også hyttebefolkningen. 4.5 Andre kjente planer om etablering av detaljhandel i markedsområdet CC Martn har utvidet med 6 700 m² butikk/kontorareal. På Kallerud er det regulert inntil 1 500 m² med detaljhandel og ca 12 500 m² med plasskrevende varer. For øvrig har utreder ikke kunnskap om andre planer om området. 5.0 FAKTISK OMSETNING I MARKEDSOMRÅDET 2009. DEKNINGSGRAD OG HANDELSBALANSE Vedlegg 3 viser den beregnede etterspørselen sammenholdt med den faktiske omsetningen i markedsområdet i 2009. Omsetningstallene er hentet fra Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk, Forvalt, Årsberetning fra Vinmonopolet 2009, samt NCM Development. Bransjeblanding og etterspørsel fra bedrifter og institusjoner samt enkelte andre faktorer som f. eks. turistbalansen og enkelte statistiske forhold gjør at beregnet etterspørsel og faktisk omsetning ikke uten videre er sammenlignbare. Det klassiske eksemplet er at klær og sko i Forbruksundersøkelsen klassifiseres som nettopp det uansett hvor varene er kjøpt. Slike varer selges også i relativt stort omfang i butikker som er klassifisert i andre bransjer. Nesten halvparten av sportsforretningenes omsetning er klær og sko, og til sammen selger også dagligvarebransjen slike varer i betydelig omfang. Derfor vil klær og sko regelmessig vise underdekning selv i områder som reelt sett er selvforsynt. Dagligvarebransjen omsetter en rekke varer som i Forbruksundersøkelsen klassifiseres i andre bransjer, og er dessuten sammen med byggevarer, jern- og fargevarer den bransjen som har mest etterspørsel fra andre enn private husstander. Dekningsgraden for dagligvarer ligger derfor på rundt 120 % for områder der det reelt sett er balanse mellom etterspørsel og faktisk omsetning. For å få et bilde av hvorvidt det området vi betrakter reelt sett har over- eller underdekning sammenligner vi dekningstallene, slik de fremkommer ved å sammenstille beregnet husstandsetterspørsel med faktisk omsetning, med tilsvarende tall for hele landet. Der er effekten av bransjeblanding etc. innbakt, og handelslekkasjer er eliminert dersom vi ser bort fra grensehandel og mulig positiv eller negativ turistbalanse. En rekke undersøkelser viser at så fremt detaljhandelstilbudet er tilfredsstillende så handler folk nærmest mulig der de bor. Er vareutvalget ikke godt nok nær bosted velges gjerne det nærmeste stedet der utvalget er godt nok, noe som varierer fra side 12
bransje til bransje. Lengst er folk villig til å reise når det gjelder kapitalvarer som møbler og biler. Figur 7 viser dekningsgrad på kommunenivå, Markedsområde og Norge under ett. Figur 7 og vedlegg 3 viser at markedsområdet under ett er selvforsynt med detaljhandelsvarer og vel så det. På bransjenivå varierer imidlertid dekningsgraden. Dagligvare har en overdekning på 4 % eller 62 millioner omregnet i kroner. En del av årsaken til overdekningen skyldes at etterspørselen fra markedsområdets 5 600 hytteeiere ikke er med i vedlegg 3 og figur 6. Innen klær og sko er den en svak underdekning på ca 10 millioner og varegruppen andre varer ligger på landsgjennomsnitt. Figur 7 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Dekningsgrad detaljhandel 2009 i % Dagligvare Klær og Sko Andre varer Sum Kilde: vedlegg 3 På kommunenivå er Gjøvik kommune regionens hovedinnkjøpssted og trekker betydelig kjøpekraft fra de øvrige kommunene. Dette gjelder for alle varegrupper. Markedsområdets øvrige kommuner har underdekning, med unntak av Nordre Land som trekker til seg kjøpekraft innen dagligvare og andre varer. Det er særlig innen dagligvare at dekningsgraden er høy i Nordre land. Hovedårsaken ligger i det høye hytteantallet i kommunen. De 2 244 hyttene pr 01.01. 2009 utgjør over 1/3 av innbyggerantallet og i følge fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland tilsvarer dette 10% av den private etterspørselen som er beregnet i vedlegg 2. Det er i hovedsak dagligvare og byggevare hytteeiere etterspør. I tillegg trekker Nordre Land noe kjøpekraft fra Søndre Land som har en kraftig underdekning innen alle bransjer. side 13
6.0 TILTAKETS FORHOLD TIL REGELVERKET Tiltaket skal forholde seg til gjeldende overordende planer, herunder Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland godkjent av MD 22.12.04. RETNINGSLINJER C Tilpassning av størrelsen til stedet og handelsomlandet C1 I sentrum av Otta, Lillehammer, Fagernes, Gjøvik, Raufoss og Gran setter ikke fylkesdelplanen noen øvre grense for størrelsen på kjøpesentre. Avgrensing av sentrumsområdet er vis på figur 8. Figur 8. Kilde: Vedlegg til fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland. Tiltaket ligger innenfor sentrumsavgresningen til Gjøvik som nevnt i C1. Konklusjon: I følge fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland har tiltaket ingen øvre grense for størrelsen av detaljhandelsarealer. side 14
7.0 KONSEKVENSER AV TILTAKET Vedlegg 2 viser at årlig etterspørsel fra befolkningen i markedsområdet er beregnet å øke med 1,05 mrd. i perioden 2009-2020. Legges det til etterspørsel fra andre enn private kan etterspørselsvekst avrundes 1,2 mrd. 97 % av etterspørselsveksten i markedsområdet antas å komme fra innbyggerne i Gjøvik kommune. Befolkningsveksten i kommunen frem mot 2020 er anslått til 9 %. Se vedlegg 1. Tiltakets omsetning er anslått til 345 millioner og representerer 34 % av forventet etterspørselsvekst (ekskl. privat- og offentlige virksomheter, og turisme.) frem mot 2020. Dette betyr at 66 % eller rundt 700 millioner av veksten fra markedsområdets befolkning i perioden 2009-2020, vil tilfalle de øvrige forretningene i og utenfor markedsområdet. Konsekvenser for Gjøvik sentrum. Tiltaket som ligger i tilknytning til gågaten vil etter vår oppfatning bidra til å styrke dagens sentrumsgate i detaljhandelssammenheng. Tiltaket vil få moderne og rasjonelle lokaler for butikkdrift. Gågaten er imidlertid lang og går over mange kvartaler. En mulig konsekvens av tiltaket kan være at en og annen forretning som ligger i sidegater eller gågaten, flytter inn i tiltaket og fraflyttede arealer transformeres til annen virksomhet som for eksempel kontor. Dette vil imidlertid på ingen måte svekke detaljhandelsstrukturen i sentrum. CC Gjøvik. CC Gjøvik har en salgsflate som er over dobbelt så stor som tiltaket og tiltaket vil ikke true senterets posisjon i detaljhandelssammenheng. Det nærliggende er at en del av tiltaket fylles opp med supplerende bransjer og varegrupper. For eksempel større butikker innen kapitalvarer og andre bransjer med bredt vareutvalg. Skjer dette vil tiltaket i stor grad supplere CC Gjøvik i detaljhandelssammenheng. Konsekvenser for Kallerud og Kirkeby. Kallerudområdet skal først og fremst huse plasskrevende varer som bilforretninger, større hagesentre og byggvareforretninger. I denne sammenheng vil ikke tiltaket ha nevneverdige negative konsekvenser for detaljhandelen på Kallerud. Kirkeby har en lokal funksjon og betjener i hovedsak dagligvareetterspørselen for befolkningen som bor nærheten. Tiltaket har en regional funksjon og vil etter vår oppfatning ikke påvirke Kirkenær sin lokale funksjon. Konsekvenser for Raufoss og Dokka. Innkjøpsstedene på Raufoss og Dokka betjener i hovedsak innbyggere som bor i kommunen. Innkjøpsstedene har muligheter til vekst innen den kommunale funksjonen. En sentral faktor i denne sammenheng er befolkningsutviklingen for kommunen. Tiltaket har en regional funksjon og trekker først og fremst innbyggere fra andre kommuner når de ønsker et bredere vareutvalg. For eksempel innkjøp av side 15
selskapsklær. Tiltakets regionale funksjon vil ikke få nevneverdige negative konsekvenser for Raufoss og Dokka. Konsekvenser for Lena og Skreia. Detaljhandelen på Lena og Skreia har en lokal funksjon og tiltakets regionale funksjon vil ikke få nevneverdige negative konsekvenser. Konklusjon: Tiltaket vil ikke påvirke i markedsområdets detaljhandelsstruktur i nevneverdig grad. Hovedårsaken ligger i tiltakets regionale funksjon, mens øvrige innkjøpssteder har en kommunal eller lokal funksjon, samt at 97 % av etterspørselsvekst skjer i kommunen hvor tiltaket ligger. Tiltaket bidrar først og fremst til at befolkningen i markedsområdet får et opprettholdt detaljhandelstilbud på sikt. Tiltaket vil også bidra til å opprettholde dagens handlemønster i med Gjøvik som regionalt detaljhandelsinnkjøpssted. 8.0 0-ALTERNATIVET Vi vurderer 0-Alternativet i denne sammenheng som om tiltaket ikke realiseres. Innbyggerne i markedsområdet vil gå glipp av en tydelig styrking av sentrumsgaten med lokaler som er tilpasset detaljhandelsbutikkenes krav. En annen naturlig utvikling er at detaljhandelsområdene som ligger utenfor sentrumskjernen (Kallerud og Kirkeby) vil vokse i omfang. Oslo, 7. oktober 2010 NCM Development AS side 16