Arkivsaksnr.: 14/2351-17 Arkivnr.: GNR 36/5 Saksbehandler: planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 36/5 KLAGEBEHANDLING. DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL. Hjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9 og kap.19. Forvaltningsloven kap.vi. Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i DS FSKAP- sak 7/15. Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 9
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune ga den 16.1.2015 dispensasjon fra landbruks-, natur- og friluftsformålet (LNF) i kommuneplanens arealdel 2014-2024 for fradeling av tomt til boligformål på eiendommen 36/5. Begrunnelsen for å gi dispensasjon var at arealet oppfyller de dispensasjonskriteriene som er nedfelt i retningslinjene til kommuneplanen bortsett fra avstanden til eksisterende bebygd boligeiendom. Lunner kommune mener at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Klagen skal nå behandles. Administrasjonen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn og planstatus Lunner kommune mottok den 15.12.2014 søknad om tillatelse til å dele fra ny boligtomt fra eiendommen 36/5 beliggende i Råstadbakka på Volla. Kartutsnittet til høyre viser parsellens beliggenhet i Lunner kommune. Omsøkte parsell er vist med rød skravur over utsnitt av kommuneplankartet og flyfotoet nedenfor. Eiendommen 36/5 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner 2013-2024 avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Formålet med tiltaket, fradeling til boligformål, er ikke i samsvar med gjeldende arealbruk. Saken har blitt behandlet etter plan- og bygningsloven kap.19, som dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Lunner kommune fattet administrativt vedtak i saken, DS FSKAP 7/17, den 16.1.2015. Vedtaket lyder: «Lunner kommune innvilger søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2013-2024 for fradeling av et areal på ca. 1,5 daa som skal benyttes til boligformål. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap.19 når vilkåret om plassering av søndre tomtegrense minimum 30m fra dyrka mark oppfylles. Kommunen vektlegger også at dette er ny tomt for en boligeier som blir innløst som følge av utbygging av ny rv4 på Volla. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan Side 2 av 9
gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser 4.4 og 2.2.3.3 og 2.2.3.4 om omfang, lokalisering samt byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. i områder der spredt boligbebyggelse er tillatt skal gjelde for parsellen. Parsellens sørgrense skal ligge minimum 30 meter fra dyrka mark. «Nedenfor vises parsellen slik det er gitt fradelingstillatelse for. Det er gitt fradelingssamtykke etter jordloven. Nedenfor er vedtaket klippet inn. Nabo i sør, Torbjørn Krågsrud, har i e-post mottatt i Lunner kommune 22.februar 2015, klaget på dispensasjons- og delingsvedtaket etter plan- og bygningsloven. 2. KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Lunner kommune har mottatt klage datert 22.2.2015. Klagen har kommet inn til rett tid. Nabo er part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven kap. VI. 2.2 Innholdet i klagen Side 3 av 9
Nedenfor gjengis klagen i sin helhet: Side 4 av 9
3. KLAGEBEHANDLINGEN 3.1 Innholdet i klagen og administrasjonens kommentar til klagen Nedenfor er hovedinnholdet i klagen gjengitt med administrasjonens kommentar. 3.1.1 Tillatelsen bryter med kommunens retningslinjer for dispensasjonspraksis/ fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene. Retningslinjen for dispensasjonspraksis om avstand til bebygd boligeiendom er ikke oppfylt i sin helhet. Administrasjonen mener at avviket fra retningslinjen om nærhet til eksisterende boligeiendom er akseptabelt da avstanden mellom ny tomt og eksisterende bolig i dette tilfellet er kort. Samtidig er terrengets beskaffenhet og arronderingen av tomta slik at arealet ikke gir mulighet for høgere utnyttelse dvs. mer enn 1 tomt. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19, herav at kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis i all hovedsak er oppfylt da avstanden til eksisterende boligeiendom er kort, ca.8 meter, at tomta ligger inneklemt mellom to veger og at tomta blir en forlengelse av eksisterende rekke med 6 bolighus langs kommunal veg Råstadbakka. Kommunen vektlegger også at dette er ny tomt for en boligeier som blir innløst som følge av utbygging av ny rv4 på Volla. 3.1.2 Kommunen bør ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. Regional myndighet har uttalt seg negativt. Under følger Fylkesmannens konklusjon fra dispensasjonshøringen jf. brev fra Fylkesmannen datert 16.1.2015 og administrasjonens kommentar til denne. Fylkesmannens konklusjon: Side 5 av 9
1. Fylkesmannen mener at boligbygging må skje med utgangspunkt i kommuneplan og reguleringsplaner, og ikke gjennom dispensasjoner. 2. Dersom kommunen går inn for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til boligformål i LNF-område, bør denne ligge inntil bebygd eiendom- og ha en utforming og størrelse tilsvarende bebygde eiendommer i sør. Administrasjonens kommentar til Fylkesmannens konklusjon: Kommunen er enig med Fylkesmannen i at boligbygging skal skje i tråd med kommuneplan og reguleringsplaner og ikke gjennom dispensasjoner. I dette tilfellet er det gitt dispensasjon fra kommuneplanen forutsatt at avstand til dyrka mark er minst 30 meter. De hensyn som taler for dispensasjon er: tomta ligger som en naturlig fortsettelse av eksisterende boligrekke langs kommunal veg parsellen er inneklemt mellom veger tomtestørrelsen er redusert fra omsøkte 2 dekar til 1,5 dekar, en størrelse som ligger innafor maksimalstørrelser på boligtomter innenfor arealer avsatt til boligformål i kommuneplanen ( 2.2.3.2). Nærmeste boligeiendom har en størrelse på 1,1 dekar. Tomta skal benyttes av familie som blir innløst som følge av rv.4-utbyggingen. Dette hensynet er medvirkende, men ikke avgjørende for utfallet av saken. De hensyn som taler mot dispensasjon er: Retningslinjen for dispensasjonspraksis om avstand til bebygd boligeiendom er ikke oppfylt. Administrasjonen mener at avviket fra retningslinjen om nærhet til eksisterende boligeiendom kan forsvares da avstanden mellom ny tomt og eksisterende bolig er kort. Samtidig er terrengets beskaffenhet og arronderingen av tomta slik at arealet ikke gir mulighet for høgere utnyttelse dvs. mer enn 1 tomt. 3.1.3 Administrasjonen vektlegger utenforliggende hensyn Klager anfører at det i denne saken ikke foreligger klart større fordeler objektivt sett og de faktorer som er vektlagt ligger utenfor det handlingsrommet administrasjonen har mulighet til å vektlegge. Av fordeler er det vektlagt at dette er ny tomt for boligeier som blir innløst som følge av ny rv.4. Dette er utenforliggende hensyn som ikke kan vektlegges i henhold til gjeldende regelverk. Bestemmelsen (dispensasjon) åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven. I denne saken er situasjonen til familie som blir innløst som følge av rv.4- utbyggingen et tilleggsmoment i vurderingen om dispensasjon skal innvilges eller ikke. 3.1.4 Gale opplysninger om eiendomsgrense Det er opplyst at tomtegrensen til nærmeste bebygde boligeiendom er ca. 8 meter. Klager mener at denne grensen er 17,4 m (skylddelingsforretning). At grensa er usikker framkommer også av kommunens eget kartverk. Klager mener det er svært uheldig at dette ikke blir rettet opp når en har kjennskap før saken ferdigstilles og saksframstillingen gir inntrykk av at en evt. ny boligeiendom ligger nærmere inntil eksisterende eiendom enn hva som er realiteten. Oppretting av nye eiendommer medfører rutinemessig påfølgende oppmåling og tinglysing. I denne prosessen blir usikre grenser avklart med grunneiere/naboer og endelig fastsatt. Kommunens kart viser både korrekte og usikre grenser avhengig av om de er koordinatfestet og tinglyst eller om de stammer fra økonomisk kartverk og andre usikre kilder. Det er grunneier som selv har ansvar for å kjenne sine grenser. Grunneier har til enhver tid mulighet til å bli enig med nabo eller bestille kartforretning eller jordskifte for å få avklart usikre grenser. I dette tilfellet er det en usikker grense mellom 36/5 og 36/11, og i skylddelingsforretningen det vises til er det satt et mål fra nordvestre hjørne på boligeiendommen 36/76 og nordover på 17,4m. Dette påvirker ikke byggbarheten av den nye tomta. 3.1.5 Lite heldig arrondering inntil veg med 15 meters byggegrense Side 6 av 9
Klager anfører at tomten har fått en merkelig form fordi det er lagt til grunn dispensasjonspraksis i forhold til dyrka mark. Her må det stilles spørsmål til hvilke vurderinger som i så fall er knyttet til kvalitetene for en ny tomt. Det er vanskelig å se hensikten med en slik arrondering da en ikke kan benytte arealet til noe. Mistenker at årsaken kan være å foreta en grensejustering senere i tråd med opprinnelig søknad. Administrasjonens kommentar: Kommunen har avholdt oppstartsmøter med grunneier og tomtekjøper/husleverandør for å avklare at tomta er byggbar og egnet for formålet den er fradelt til. Klagers mistanke om grensejustering m.m, er ubegrunnet og kommenteres ikke. 3.1.6 Avstanden til dyrka mark Klager gjør oppmerksom på at det varierer noe hvor mye som dyrkes hvert år, og at kartskissen ikke har hensyntatt at også delene mellom eksisterende boligbygg og planlagt tomt også er å anse som dyrkbar. Hva som er dyrkbar mark er ikke vurdert. Mener det er dyrkbar mark helt inn til eiendomsgrensen. Derfor er søknaden i strid med retningslinjene til dispensasjonspraksis også her. Administrasjonens kommentar: Flyfoto fra 2004, 2007, 2010 og økonomisk kartverk viser skog på hele den omsøkte del av 36/5 og dyrka/dyrkbar mark inn til grensen mellom 36/5 og 36/11. Arealressurskart (se kartsutsnitt under) viser tilsvarende inndeling av markslag. Retningslinjen for dispensasjonspraksis om avstand til dyrka/dyrkbar mark er ivaretatt ved at tomta er redusert i størrelse for å oppfylle retningslinjen om minste avstand til dyrka/dyrkbar mark. 3.1.7 Bekk/flom Klager anfører at det renner en bekk over tomten som vil vanskeliggjøre god utnyttelse. Opplyser om at det er mye vann i den i flomperioder. Dersom den legges i rør vil det gi mye utfordringer for framtidig bebyggelse og vedlikehold av kommunal veg Råstadbakken. Administrasjonens kommentar: Slike forhold blir ivaretatt i byggesaksbehandlingen. Lunner kommune kjenner ikke til at det er planlagt ny bebyggelse i området utover gjeldende tomt. Hensynet til kommunal veg Råstadbakka blir ivaretatt av Lunner kommune. 3.1.8 Endring av arealpolitikk prinsipiell sak Side 7 av 9
Dersom klagen ikke blir tatt til etterretning vil dette medføre en klar endring av arealpolitikken og må vurderes til å være av prinsipiell karakter. Administrasjonens kommentar: Dispensasjon i dette tilfellet vil ikke skape presedens da kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis i hovedtrekk er oppfylt. Den retningslinjen som ikke er oppfylt, er redegjort for, og oppfattes som oppfylt jf. administrasjonens kommentar til klager og Fylkesmannens konklusjon under 3.1.1 og 3.1.2 over. 4. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i DS FSKAP- sak 7/15. Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Administrativt vedtak DS FSKAP 7/15 Klage datert 22.02.2015 Fylkesmannens høringsuttalelse Øvrige dokument: 15/609 36/5 Tillatelse til fradeling av boligtomtdispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2013-2024. 15/815 36/5 Uttalelse til fradeling av parsell til boligformål på eiendommen - Søknad om fradeling Avsender:Svein Kraggerud Avsender:Fylkesmannen i Oppland og oppmåling. 14/21021 Høring - 36/5 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Adresseliste 14/21051 Høring - 36/5 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Oppland fylkeskommune 14/20773 36/5 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Svein Kraggerud 15/387 36/5 Uttalelse til søknad om fradeling. Avsender:Oppland fylkeskommune 15/1563 36/5 Fradeling av boligtomt. Avsender:Trond Henriksen Krågsrud 15/1572 36/5 - Viser til e-post. Avsender:Torbjørn Krågsrud 14/21355 36/5 - Landbrukskontorets uttalelse. Avsender:Hadeland 15/1768 36/5 - Administrativt vedtak - Deling av grunneiendom - fradeling av boligtomt. Avsender:Landbrukskontoret for Hadeland 14/21050 Automatisk svar på din henvendelse til Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 15/530 36/5 - Uttalelse til høring om fradeling - Ingen Avsender:Statens Vegvesen merknader - Statens Vegvesen. 15/2537 36/5 - Klage på vedtak. Avsender:Trond H Krågsrud på vegne av Torbjørn Krågsrud Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Svein Kraggerud, Flågenvegen 113 2730 LUNNER, svein@hadeland-bilsenter.no Torbjørn Krågsrud, Råstadbakka 25 2730 LUNNER, Fylkesmannen i Oppland, Serviceboks 2626 LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Side 8 av 9
Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 9 av 9