PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 200608102-80 Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 08.05.2014 Solbergveien 12 og 14. Detaljregulering. Offentlig ettersyn Sammendrag Flyfoto Solbergveien boligområdet på Eg Dagens situasjon Planområdet ligger på Eg, og omfatter Solbergveien 12 og område for offentlige bygg innerst i Solbergveien 14, samt noe av friområdet inn mot Baneheia og offentlig parkeringsplass. På tre sider rundt området, ligger Baneheia med høye fjellvegger mot vest og nord, og et høydedrag mot sør. Høye trær er dominerende. I Solbergveien 12 er en 8 etasjes høyblokk, som står på en kolle. Den kommer til å stå i fronten for nybyggene (sett fra Egsområdet). Planstatus I kommuneplanen er selve tomtene innenfor området vist som bebyggelse og anlegg. Friområdet innenfor plangrensa er vist som båndlegging etter lov om naturvern. Planforslaget vil erstatte gjeldende reguleringsplan for «Solbergveien, Egsområdet, sykepleieskole» som ble vedtatt 06.02.1973. Planforslag Planforslaget har som utgangspunkt at eksisterende bygg for Frivillighetens hus rives og erstattes av boliger. Boligene bygges som 3 slanke høyblokker med avstand imellom slik at en oppnår maksimalt med lys og luft. Høyblokkene har tilsammen maksimalt 100 boenheter og er fra ca. 8 til 12 etasjer. Høydene på blokkene skal ta utgangspunkt i høydene på fjell og vegetasjon i Baneheia. Kvartalslek og sandlek er planlagt innenfor området. Kvartalsleken er på begge sider av Solbergveien og strekker seg fra området sør for Solbergveien 12 til ballløkke i området ved Baneheia. Sandlek er plassert på sørsiden av høyblokk i felt B3.
Parkering for beboere og gjester skal skje i parkeringsanlegg under bakken/lokk og bidra med å løfte blokkene og uteoppholdsareal høyere opp fra bakken. Det regnes 1 p.plass pr. boenhet og 25% p.plasser for gjester. I tillegg er lagt inn parkering for eksisterende blokk. Det vises gjesteparkering på bakkeplan i området bak høyblokk B1 samt offentlig kantparkering i deler av Solbergveien. Sentrale problemstillinger. Nye boligblokker i Solbergveien. Tidligere vedtak om ikke å tillate omregulering av Solbergveien 14 til boligformål. Vern av Baneheia vedtatt av byutviklingsstyret. Bruk av friområdet som rekreasjon og lekeareal innenfor markagrensa i kommuneplanen. Fortetting i allerede etablert, eldre boligområde. Behovet for trafikk- og parkeringsløsninger. Mangel på kvartalslek på Eg. Egsområdet er regulert på 1950 tallet, og er ikke planlagt for dagens bilbruk og parkeringsbehov. Det er lite parkering på egne tomter, og generelt er det en del parkering ute på offentlig veigrunn. Offentlige grøntområder er blitt tatt under garasjer og parkering av beboere. Solbergveien er regulert 8 m bred og opparbeidet i nesten hele bredden. Dette gjør at det er kantparkering på det meste av veien. Dersom det etableres/stadfestes mer enn 50 boliger i Solbergveien 14, må det etter gjeldende veinormal, etableres fortau langs Solbergveien. Ingeniørvesenet anbefaler at plassering av og utforming av fartsdempende tiltak gjøres i forbindelse med tekniske planer. Fortaus etablering vil tydeliggjøre at det er Solbergveien som skal brukes til atkomst til nye boliger, det er en stor trafikkmengde og det er behov for fortau. Det er ikke ønskelig at nyskapt trafikk bruker Krogveien eller Krogstien. Fortau må reguleres helt ut til Andreas Kjærsvei. Vist løsning med innsnevringer og parkering mellom Krogstien og Andreas Kjærsvei vil ikke gi god nok trafikksikkerhet. Parkerte biler gir en uoversiktlig situasjon selv om de virker fartsdempende. Veistrekningen fra B1 til eksisterende blokk skal forbli en kjørbar vei og ikke en gang- og sykkelvei. Det er stor mangel på lekeplasser på Eg. Det er kun 3 sandlekeplasser og en akebakke på hele Egsområdet samt ei balløkke på Fant Olsens stykke i Baneheia. Det er et stort behov for en kvartalslekeplass i området. Tidligere var Egshaugen 2 utpekt som tomt for kvartalslek men den er ikke lenger aktuell etter vedtak i bystyret om boligbygging på Egshaugen 2. Planforslaget skal løse kvartalslekeplass med balløkke for Egsområdet. Planområdet ligger tett inntil Baneheia som brukes av hele byens beboere. Fylkesmannen vurderer at Baneheia rommer naturkvaliteter, kulturminner og rekreasjonsverdier som kvalifiserer for vern som landskapsvernområde. Det er vedtatt vernet av Formannskapet. Verneprosessen er allerede i gang. (Se vedlegg 7) I dag brukes den kommunale tomta til offentlig parkering/turparkering. Det er flere innganger til Baneheia hvor byens beboere kan parkere. Parkeringsplassen står ofte halvfull og brukes av Frivillighetens hus jevnt som turgående. I Svarttjønnveien, som er hoved adkomsten til Baneheia, er det plass til 22 biler med mulighet til utvidelse. Byutviklingsstyret vedtok i en prinsippsak 21.02.02, at Solbergveien 14 opprettholdes som offentlig formål - skole og fraråder en omregulering til boligformål. Begrunnelsen var at planog bygningssjefen pekte på det uheldige med å etablere en stor boligmasse nær Baneheia som i dette området er på sitt smaleste (mellom Eg og Grim/Ravnedalen). Etter denne tid har Frivillighetens hus blitt nedlagt og behovet for offentlig formål mindre. 2
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering og prioritering. Problemstillingene i planprosjektet knytter seg til fortetting i et vel etablert, eldre boligområde med standard som ikke beregnes på dagens bilbruk eller lekearealer for barn og unge. Solbergveien må oppgraderes med fortau til Andreas Kjærs vei. Ingeniørvesenet har sagt at det er behov for fortau langs hele veien. Beboere ønsker gatetun med sideparkering. Mangel på parkeringsplasser er et problem i området. Gang- og sykkelveg o_sgs endres til ordinær kjøreveg. Offentlig parkeringsplass vises mot friområdet, på sørsiden av Solbergveien. Den skal terrengtilpasses ved at sprengning maks 90 cm som eksponert skjæring som betyr at parkeringen må reduseres i utstrekning eller ligge parallelt med veien. Områdets karakter med høye fjellvegger på to sider og høydedrag mot sør gir vanskelige solforhold, derfor ble det konkludert at slanke høyblokker egnet seg best i området fordi at de gir bedre lysforhold og mest uteareal på bakken. Kvaliteten i prosjektet ligger i området rundt: Turstier, friområde, planlagt kvartalslekeplass med akebakke og balløkke, Kjærlighetstien, klatreveggen og nærheten til Kvadraturen. Området rundt den eksisterende blokka har store kvaliteter som oppholdsareal for barn og skal bevares. Det er fult mulig å tenke seg balløkke og akebakke som hører til kvartalsleken på nordsiden av Solbergveien, som en del av rekreasjon og friluftsaktiviteter i friområdet ved inngangen til Baneheia. For å ta best mulig vare på de biologiske verdiene tilknyttet skogområdet bør gamle trær beholdes. Plasseringen av balløkke og akebakker bør ta hensyn til de nevnte elementene, slik at store gamle trær, liggende og stående død ved i størst mulig grad beholdes. Kvartalsleken med lekeapparater plasseres på nordsiden av Solbergveien. Ved å kreve høyblokker med jevn fordeling på store og små leiligheter og høy kvalitet i planløsning og arkitektur vil prosjektet kunne bidra til et godt bomiljø på Eg. Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Solbergveien 12 og 14, sist datert 03.04.2014, med bestemmelser sist dater 10.04.2014, ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: a. Solbergveien vises med fortau til Andreas Kjærs vei. b. Siktutvidelser i veikurver vises på plankartet. c. O-SGS endres til ordinær kjøreveg. 3. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slik at: a. Balkonger beskrives delvis trukket inn i bygningen. b. Det tillates maks 90 cm høye terrengskjæringer mot friområdet. c. Kvartalslek beskrives i området nord for Solbergveien. d. Det settes rekkefølgekrav til opparbeidelse av Solbergveien med fortau. Venke Moe Plan- og bygningssjef Anna Sofia Kristjansdottir Saksbehandler 3
Trykte vedlegg 1. Plankart, bakkeplan, sist datert 03.04.2014. 2. Plankart, under bakken, sist datert 03.04.2014. 3. Bestemmelser, sist datert 10.04.2014. 4. Planbeskrivelse, sist datert 10.04.2014 (med i llustrasjoner som sol/skygge, støyanalyse, 3D-perspektiver, snitt som viser eksisterende og regulert terreng og tilstøtende bebyggelse 5. Saksprotokoll, byutviklingsstyret 13.02.2014. 6. Saksprotokoll, byutviklingsstyret 20.05.2010. 7. Saksprotokoll, formannskapet 02.04.2008. 8. Saksprotokoll, byutviklingsstyret 21.02.2002. 9. Egsområdet 2014. 10. Biologisk mangfold, Asbjørn Lie 2014. Utrykte vedlegg Øvrige saksdokumenter 4
BAKGRUNN FOR SAKEN Asplan Viak har utarbeidet forslaget til detaljregulering av Solbergveien 12 og 14 på vegne av Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. Hensikten med planen er å omregulere til boligformål. Etter konkursen i Stiftelsen Frivillighetens Hus har Kristiansand Røde kors tatt initiativ til omregulering til boligformål. Kommunens ledelse ble kontaktet og teknisk direktør orienterte om saken i byutviklingsstyret den 15.08.2013. Der ble det besluttet at Kristiansand Eiendom skal delta som regulant. Dagens situasjon Planforslaget ligger i enden av Solbergveien på Eg. Det omfatter Solbergveien12 og område for offentlige bygg innerst i Solbergveien 14, samt offentlig parkeringsplass. Del av friområdet mot Baneheia i sør tas med. På tre sider rundt ligger det skogbevokste friområdet med høye fjellvegger mot vest og nord, og et høydedrag mot sør. Fra Solbergveien ligger det tursti opp til Fant Olsen og Kjærlighetstien strekker seg fra Solbergveien i sør, rundt høydedraget ved Solbergveien 12 og til Bølgane i nord. I Solbergveien 12 er en 8 etasjes høyblokk, som står ved toppen av høydedraget i øst. Den kommer til å stå i fronten for nybyggene. Egsområdet har karakteristisk arkitektur fra 50 tallet med småhus, rekkehus og stjerneblokker. Rundt blokkene og småhusene er det forholdsvis store grønne tomter. Mange av de grønne arealene er bebygd med garasjer i dag. Solbergveien fungerer i dag nærmest som et gatetun med lek, parkering, trafikk til og fra eiendommer og tur-/fremmedtrafikk inn til Frivillighetens Hus/Baneheia. Det er i dag 370 boenheter på Eg hvor aldersgrupper mellom 20-29 og 65+ dominerer. Situasjonskart 5
Skråfoto Gjeldende reguleringsplan Planens innhold Planforslaget har som utgangspunkt at eksisterende bygg for Frivillighetens hus rives og erstattes av 3 boligblokker med avstand imellom slik at en oppnår maksimalt med lys og luft. 6
Planlagte boligblokker plasseres over parkeringskjellere, som bygges hovedsakelig hvor det er parkeringsplass i dag, og der Frivillighets hus nå står. Slik løftes uteoppholdsarealene minst 3 meter opp mot sol og lys, og det etableres nivåer som har forbindelse ut på terreng høyere oppe. Forslaget viser Solbergveien delt i tre; gang- og sykkelvei, vei med fortau og miljøgate med innsnevringer på to steder. Plan omfatter følgende arealbruksformål: -blokkbebyggelse, lekeareal. miljøgate, gangvei, parkering. Blokkene er mellom 8-12 etasjer med maks. 100 leiligheter fra ca. 50-120 m2. Blokkene skal ikke være høyere enn vegetasjonen på Baneheia. Uteoppholdsareal skal være minst 50 m2 pr. boenhet som plasseres hovedsakelig på solsiden av blokkene. Hver boenhet skal ha 1 p.plass i parkeringskjeller i tillegg til 0,25 gjesteparkeringsplasser. Blokkene har ikke stor bredde, slik at det blir lys og luft mellom blokkene. På første etasjeplan, over parkeringskjelleren skal det være begrenset med rom, slik at plassen forbeholdes fellesaktiviteter for blokka, og det blir mer åpent omkring inngangspartiet. Det vises en sandlekeplass på sørsiden av blokk B3. Kvartalslekeplass er vist med balløkke på sørsiden av Solbergveien og delvis på nordsiden rundt blokkene hvor terrenget er litt slakere. Den eksisterende blokken på 8 etasjer har opprinnelig hatt 88 hybler, men er i dag ombygd og rommer 44 leiligheter. Det eies av Sørlandet Sykehus HF og Kristiansand Boligselskap KF. Boligene vil med den utbyggingen som er lagt opp til ved bygget, få bedret boligforholdene med tilgang til lekeplass og parkering, mulig forbindelse ved bruk av heis ned til Solbergveien, og mulighet for et bedre opparbeidet uteareal, også på byggets østside. Kommuneplan viser båndlegging av Baneheia. 7
Illustrasjon av høyde på B2,sett mot øst På grunn av plasseringen av tomtene i en dal med åpningen mot øst er det ikke optimale solforhold. Terrenget stiger fort i nord, men noe slakere mot vest og sør. Dette betyr generelt god morgensol hele året. Det er bare midt på vinteren at solen ligger så lavt at åsen i sør kaster skygge på tomten. Kveldssolen blir noe avkortet på grunn av åsen i vest, dette er spesielt tydelig vår og høst når solen står lavere på himmelen. Det er laget sol- og skyggediagram for området. Sept kl. 18:00 Mars kl. 18:00 Når det gjelder synlighet så er nesten hele Baneheia dekket av tett skog. Utkikkspunktene ligger på høyder med lite vegetasjon, men det er likevel mulig at det i virkeligheten er såpass mye vegetasjon på disse høydene at man ikke vil se noe av de nye blokkene. Perspektiv sett fra toppen vest for Stampetjern 8
terrengprofil sett fra toppen vest for Stampetjern PLANPROSESSEN Gjeldende planer I kommuneplanen er selve tomtene innenfor området vist som «bebyggelse og anlegg». Friområdet innenfor plangrensa er vist som «båndlegging etter lov om naturvern». Planforslaget vil erstatte gjeldende reguleringsplan for «Solbergveien, Egsområdet, sykepleieskole» som ble vedtatt 06.02.1973. Tidligere saksgang Eldre saker for Solbergveien 12 og 14. I 2002 fremmed Eiendomsadministrasjonen AS prinsippsak om bruksendring av sykepleieskolen til boligformål. Saken ble behandlet i byutviklingsstyret 21.02.2002. Det ble vedtatt at Solbergveien 14 (sykepleieskolen) opprettholdes som offentlig formål-skole og fraråder en omregulering til boligformål. (Se vedlegg) I 2010 fremmed Asplan Viak forslag for omregulering av området. Formålet med planforslaget er å omregulere den tidligere sykepleierskolen til forsamlingslokale/undervisning/kontor, stadfeste det tidligere elevhjemmet til boligformål med 44 enheter og etablere 20 nye boenheter med tilhørende funksjoner i felt B2 og B3. Saken ble behandlet i byutviklingsstyret 20.05.2010 og utlagt til offentlig ettersyn. Lite har skjedd før saken ble videreført i 2013. (Se vedlegg) I dag er sykepleieskolen eid av Kristiansand Røde Kors og brukes til kombinert formål forsamlingslokale/undervisning/kontor. Bygningen er tatt i bruk til Frivillighetens hus. Byutviklingsstyret vedtok 13.02.2014 kvartalslekeplass som integreres som del av reguleringen for Solbergveien 12 og 14 og kunstgressbane i friområdet i marka. (Se vedlegg) Melding om oppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet ved brev den 19.11.2013. Fristen var satt til 23.12.2013. Det kom inn 11 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Hovedproblemstillingene i innkomne merknader vil være bl. a.: Markagrensa forblir uendret. Før delplaner godkjennes bør det utarbeides en områdeplan og løsninger for lekeareal og trafikk. Ny bebyggelse som skygger for eksisterende boliger kan ikke aksepteres. Bortsett fra et negativt vedtak i 2002 til boliger er det til nå ikke tatt politisk stilling til omregulering. Målet må være å finne en funksjon for Solbergveien 14, ev. et antall boliger, som gir akseptabel trafikkbelastning og trafikksikkerhet for Solbergveien. Kommunen bes vurdere Eg under ett; mangelen på lekeplasser og altfor mange parkerte biler. SSHF, som eier av Solbergveien 12, mener at forslaget skal muliggjøre for utbygging på SSHF s tomt eller andre måter for kompensasjon ettersom tomta skal stille areal til disposisjon for ny bebyggelse, ellers vil SSHF gå imot forslaget. Medvirkning Planforslaget har vært diskutert i Samarbeidsgruppe sentrum. I forbindelse med varsling om videreføring av planarbeidet ble det 20.11.2013 avholdt åpent møte med beboere i Egsområdet, ved representanter fra Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. 9
Planforslag utklipp Illustrasjon 10
Samarbeidsgruppa for bydel sentrum Videreføring av planarbeidet ble diskutert i oppstartsmøte med Samarbeidsgruppa sentrum 30.10.2013 og 26.02.2014. Merknader fra samarbeidsgruppa angående bl.a. volum, uteoppholdsareal, antall boenheter og etablering av kvartalslek er tatt hensyn til. Parkering i friområdet er flyttet og redusert til 22 plasser. Kvartalslekeplass skal opparbeides på solsiden, utenfor markagrensa og knyttes til gangstier, sandlek, akebakke og friområde på nordsiden som ligger innenfor markagrensa. Ingeniørvesenet har påpekt at ved utbygging i Solbergveien skal veien oppgraderes med fortau. Beboere på Eg ønsker gatetun med sideparkering. Forslaget viser Solbergveien delt i tre: Gang- og sykkelvei, vei med fortau og miljøgate med innsnevringer på to steder. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Utfordringer Fortetting i etablert boligområde Områdets topografi Sol og skygge Mangel aldersgruppe mellom 30 og 60 Oppgradering av vei Markagrensa Fortetting i etablerte områder må ta hensyn til og gi kvalitet til området. Med å planlegge boliger i et trangt dalføre med høydedrag på tre sider vil lys- og solforhold bli utfordret. Boligene bør plasseres i henhold til skyggevirkning i området. Etaten har lagt vekt på variert størrelse på boenhetene med tanke på aldersfordeling på Eg. Veien må oppgraderes. Ingeniørvesenet har sagt at det er behov for fortau langs hele veien. Beboere ønsker gatetun med sideparkering. Mangel på parkeringsplasser er et problem i området. Offentlig parkering mot friområdet skal terrengtilpasses ved at sprengning maks 90 cm som eksponert skjæring som betyr at parkeringen må reduseres i utstrekning eller ligge parallelt med veien. Løft veien ytterligere fra kote 30 til 31 inkludert parkeringsplassen under B1. Lokket på B1 legges på kote 34 og møter terrenget så naturlig/skånsomt som mulig. Gangvei på sørsiden trenger en buffer fra offentlig parkering. Den justeres i forhold til eksisterende terreng. Området omringes av markagrensa. Det er vedtatt av formannskapet i 2008 at det settes i gang arbeid med vern av Baneheia og offentlig eid areal som grenser til denne. Verneprosess pågår i regi av Fylkesmannen. Etatens synspunkt er at man respekterer markagrensa og naturvernloven. I dag er det turveier, balløkke (Fant Olsen) og andre rekreasjonsområder innenfor markagrensa. Plassering av balløkke i munningen av Baneheia er allerede vedtatt av byutviklingsstyret 13.02.2014.. Kvaliteter Nærhet til marka Nærhet til lekeplasser Nærhet til Kvadraturen Nærhet til sykehuset Rolig, etablert boligområde Bedre balanse mellom store/små leiligheter i boligområdet Minimalt med skygger på bakken Høye blokker i stedet for tett og lav bebyggelse gir mer lys, luft og uteoppholdsareal på bakkeplan. Parkering til boligene plasseres under lokk og blokkene og uteoppholdsarealet 11
løftes ca. 3m opp fra bakken. Høyblokkene relaterer til stjerneblokkene med grøntområdet rundt. Det er kort vei til Kvadraturen og skogen med bademuligheter, turstier og friaktiviteter. Prosjektet vil gjøre det mulig for etablering av kvartalslek og balløkke med kunstgress i Egsområdet. Det bidrar til å skape møteplasser som fremmer mangfold og tilrettelegging for tilhørighetsskapende aktiviteter. Det nylig etablerte klatremiljøet får anledning til å bli, og videreutvikle seg. 8 Kunnskapsgrunnlaget Området består av bygg, asfalterte flater og plantete arter. I skråningen mot Baneheia foreligger registreringer. 9 Føre-var prinsippet Det er nylig laget register over biologisk mangfold i området. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning 11 Kostnader dekkes av tiltakshaver 12 Miljøforsvarelige teknikker og driftsmetoder Områdene er gitt formål friområde, uten noen hensynssone med bestemmelser for naturvern. Dette vil eventuelt bli fulgt opp med mer spesifikke bestemmelser gjennom et videre arbeid som er igangsatt for Baneheia. Det er nylig gjort registreringer i skråningen mot Baneheia. Konklusjonen er at ved å beholde store, gamle løvtrær reduseres oppslaget av tett kratt samtidig som det etableres nye, rike biotober for biologisk mangfold. Det er et stort mangfold av treslag med hengebjørk, furu, ask, lønn, sommereik, selje og bøk. Vegetasjonstypene er forholdsvis rik med blåbærskog og lavurtskog som dominerende. Det vises til vedlegg om «Biologisk mangfold» av Asbjørn Lie 2014. Kulturminner Det finnes registrerte kulturminner i Egsområdet. I planområdet er det vist bosettinggårdsdrift i hjørnet hvor offentlig parkeringsplass er i dag. Utsnitt av kulturminneplanen Dette kartet viser at hvor det nå er parkeringsplass lå tidligere en gård; Krogen eller Solbergkrogen. 12
Kunnskap om gården er ivaretatt gjennom registreringer, men det er ikke noe tilbake etter den i dag. I planbeskrivelsen vises det til detaljert vurdering av andre tema som: - Bebyggelse og tiltak - Sol og skygge - Synlighet - Grøntstruktur/friområder - Trafikk - Teknisk infrastruktur - Universell utforming - Barn og unges interesser - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Helse- og miljøkonsekvenser - Økonomiske konsekvenser Støy/forurensing Det er laget en egen støyanalyse som er et vedlegg i saken. Støysonekartene er utarbeidet for en prognosesituasjon 3-5 år frem i tid for planlagt virksomhet i Solbergveien. Planlagte boligbygninger nærmest Solbergveien vil ligge utenfor gul støysone. Mesteparten av boligområdet utenom noen støysoner på bakkeplan ca. 5 m fra veisenterlinjen vil få tilfredsstillende støyforhold. Støyreduserende tiltak som følge av etablering av boligbygninger vurderes som ikke nødvendig. Barn- og unges interesser I forbindelse med planarbeidet er det laget en rapport av Rita Galteland i samarbeid med barn og ungdom på Eg. Rapporten tar for seg og registrerer barnas lekeområder. Oversiktskart over barnas aktivitetsområder Planforslaget tar vare på barnas interesser ettersom sandlek, balløkke og kvartalslekeplass er planlagt med i prosjektet. 13
Skole- og barnehagesituasjon Det er flere barnehager på Eg, de to som nevnes er Alvejordet Steinerbarnehage og Trollhaugen barnehage. Nærmeste barneskoler er Tordenskjoldsgate skole. Utbyggingsavtale Kristiansand Eiendom er utbygger i samarbeid med Kristiansand Røde Kors. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Det er viktig at forslaget viser høy kvalitet i arkitektur og variasjon i størrelser på boenheter for å tiltrekke både familier og enslige og skape godt bomiljø. Forslaget viser grønt oppholdsareal rundt bygningene og mest mulig parkering under lokk som gir utearealene kvalitet. Offentlig parkering burde også kunne konsentreres litt bedre på nordsiden av blokk B1. Det er vist 22 offentlige p-plasser langs Solbergveien. Disse kunne reduseres og plasseres parallelt med veien. Parkeringen mot friområdet skal terrengtilpasses ved at sprengning maks 90 cm som eksponert skjæring som betyr at parkeringen må reduseres i utstrekning eller ligge parallelt med veien. Det er adkomst til Baneheia fra Svarttjønnveien med potensiale for utvidelse av parkeringsplasser. Ingeniørvesenet vil at Solbergveien, opp til nr. 12, ikke skal være markert som gang- og sykkelvei. Dersom hensikten med å regulere til gang- og sykkelvei er å begrense trafikk bør dette heller gjøres ved å presisere plasseringen av parkeringen for boligene og gjesteparkering i bestemmelsene. Det ble vedtatt i byutviklingsstyret den 13.02.2014 at balløkke og kvartalslekeplass, skal ligge innenfor dette planområdet. Balløkke og akebakke skal etableres uten at den naturlige vegetasjonen fjernes. For å ta best mulig vare på de biologiske verdiene tilknyttet skogområdet bør gamle læger (liggende død ved), stående død ved, og store gamle trær beholdes. Kvartalslek med lekeapparater legges på nordsiden av Solbergveien. Rekkefølgekrav: Det stilles krav om utomhusplan/hogstplan. Det settes krav om godkjente tekniske plan for vei, vann og avløp. Det er krav om prosjektering og opparbeiding av kvartalslekeplass med balløkke og sandlekeplass. Det settes krav til oppgradering av Solbergveien med fortau. Dersom behov oppgradering av ledningsnett. Plan- og bygningsetaten anbefaler at planforslaget sendes ut til offentlig ettersyn. Anna Sofía Kristjánsdóttir Saksbehandler Kristiansand 14.04.2014 14